237/05.6TBSRE.C1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- O erro que versa sobre a área dos prédios é um erro sobre as suas qualidades, ou seja, um erro sobre o objecto do negócio.

II- No erro sobre o objecto do negócio, além da essencialidade, requisito geral da relevância do erro, para o negócio ser anulável, tem de se verificar, em alternativa, o seguinte circunstancialismo :

- o declaratário conhecer a essencialidade, para o declarante, do motivo sobre que recaiu o erro;

- o declaratário, não conhecendo essa essencialidade, não a dever contudo ignorar .

III- Este conhecimento ou cognoscibilidade respeita à essencialidade e não ao erro.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 2-5-05, AA e esposa BB instauraram a presente acção com processo ordinário contra os réus CC e esposa DD, EE- D... – Empreendimentos Imobiliários, Lda, e FF, pedindo a condenação dos RR.:

- a verem declarada a nulidade do negócio e, em consequência, a restituir a quantia paga a título de início de pagamento, no valor de 25.000 euros, acrescida de juros desde a entrega até efectivo e integral pagamento;

-ou subsidiariamente, ser o preço dos terrenos reduzido, em virtude de o objecto não corresponder ao prometido vender, fixando-se o preço por metro quadrado no valor que foi determinante da vontade dos AA., ao celebrar o negócio, em que aqueles calcularam o preço, tendo em conta que o terreno teria a área de 9.800/10.000 m2, quando na realidade somente tem 5.400 m2, devendo por isso o preço ser reduzido à quantia de 54.000 euros, correspondente ao valor de 10 euros/m2;

-pagar a título de indemnização, os danos morais sofridos pelos AA., que se vierem a apurar, cuja liquidação se relega para ulterior momento em execução de sentença.

Alegam, em resumo, que os 1ºs RR. são legítimos donos e possuidores de quatro prédios rústicos que puseram à venda em Outubro de 2004, tendo contratado a 2ª R. para proceder à sua mediação e venda.

O 3º R. é o legal representante da 2ª R. e colocou uma placa a dizer «vende-se» naqueles terrenos.

Quando foram ver os terrenos, o 3º R. apontou os marcos de longe e garantiu que os mesmos tinham a área de 9.800/10.000 m2, pelo que os AA., confiando no 3º R. e fazendo as contas ao preço por metro quadrado, viram que o negócio lhes interessava.

Em 28/10/2004, os AA. entregaram um cheque de 25.000 euros a título de sinal e no dia 30/10/2004 assinaram o contrato promessa.

No dia 24 de Dezembro, o A. e o 3º R. foram medir o terreno, verificando que somente tinha cerca de 5.000 m2, altura em que combinaram em que fosse feita a devolução do sinal prestado.

Os AA. celebraram o contrato promessa convencidos que a soma da área dos prédios que compravam totalizava pelo menos 9.800 m2/10.000 m2 e fizeram-no apenas por tal razão, que para eles era essencial.

Citados, os RR. contestaram, invocando a ilegitimidade da R. EE-D..., por não ter intervindo na venda dos prédios.

Alegaram que o 3º R. nunca mencionou as áreas dos prédios, que os AA., após a visita aos prédios, ficaram cientes da sua delimitação, que os AA. sabiam perfeitamente o que estavam a prometer comprar e que os terrenos têm um valor muito superior ao valor da venda efectuada.

Em reconvenção, pedem o reconhecimento de que os AA. se encontram em situação de incumprimento definitivo do contrato promessa, por causa que lhes é exclusivamente imputável, declarando-se resolvido tal contrato e reconhecendo-se que aos RR. assiste o direito de fazer coisa sua a quantia de 25.000 euros que receberam dos AA., a título de sinal e princípio de pagamento.

Alegam, em suma, que os AA. não cumpriram o contratado, não tendo marcado a escritura pública de compra e venda nos termos do artigo 6º do contrato promessa .

Os AA. replicaram, pugnando pela legitimidade da 2ª R. e negando qualquer incumprimento da sua parte do contrato promessa .

Foi proferido despacho saneador, que julgou a R. sociedade parte legítima.

Realizado o julgamento e apurados os factos, foi proferida sentença que julgou improcedente a acção, bem como a reconvenção, pelo que absolveu os RR dos pedidos contra eles formulados pelos AA., assim como absolveu estes do pedido reconvencional.

Apelaram os autores, defendendo a anulabilidade do negócio, mas sem êxito, pois a Relação de Coimbra, através do seu Acórdão de 20-10-09, negou provimento à apelação e confirmou a sentença recorrida.

Continuando inconformados os autores pedem revista, onde resumidamente concluem.

1- Os recorrentes somente acordaram na celebração do contrato promessa de compra e venda dos terrenos por estarem convictos de que os mesmos tinham a área indicada pelos réus, que era de 10.000 m2 e não de 5.000 m2.

2- O erro que se verifica na dimensão dos terrenos prometidos vender abrange o negócio na sua totalidade, porque se os autores conhecessem a real dimensão dos mesmos não teriam querido o negócio nos termos em que foi celebrado.

3- Houve por isso uma errónea aplicação e interpretação do direito à matéria de facto dada como assente.

4- Embora o pedido reconvencional tenha sido julgado improcedente, contudo os réus não foram condenados a devolver o sinal entregue pelos autores a estes, pelo que se verifica um enriquecimento sem causa por parte dos réus.

5- Consideram violados os arts 247, 251 e 473 do C.C.

Não houve contra-alegações.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

A Relação considerou provados os factos seguintes:

1- CC e mulher DD são donos e legítimos possuidores de quatro prédios rústicos compostos de terra de cultura, sitos na C... V..., freguesia e concelho de S..., inscritos na matriz respectiva sob os artigos ..., ..., .... e ... .

2. Os RR. CC e mulher DD residem em Loures.

3. E o R. FF reside na área da situação dos prédios em causa nos autos.

4. No mês de Outubro de 2004, os referidos RR. CC e mulher DD colocaram os prédios referidos no ponto 1 à venda.

5. Os RR. CC e mulher DD solicitaram ao R. FF que lhes vendesse os prédios referidos no ponto 1.

6. O R. FF colocou uma placa da sociedade R., de que é sócio, a dizer «vende-se» nos prédios referidos no ponto 1.

7. Em dia não concretamente apurado de Outubro de 2004, anterior ao dia 24, a A. telefonou para o número de telefone que constava da referida placa, tendo atendido o R. FF.

8. No dia 24 de Outubro de 2004, os AA. na companhia do R. FF foram ver os prédios.

9. Quando os AA. foram ver os terrenos com o R. FF, este último informou que os mesmos tinham a área de 9.800/10.000 m2, tendo indicado o preço pretendido pelos seus proprietários: 103.000 euros.

10. Por esse facto, os AA. acordaram em celebrar a compra dos terrenos.

11. Os AA. entregaram ao R. FF o cheque nº

, da sua conta nº

, sacado sobre a agência do Banco Espírito Santo de S..., no montante de 25.000 euros, a título de sinal, cuja cópia se encontra a fls. 29 e se dá aqui por inteiramente reproduzido .

12. Os RR. CC e DD, na qualidade de promitentes vendedores, e os AA., na qualidade de promitentes compradores, celebraram o contrato promessa de compra e venda relativo aos prédios referidos no ponto1 e que se encontra junto aos autos a fls. 30 e 31, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.

13. Em dia não concretamente apurado de Dezembro de 2004, o A. e o R. FF foram medir os terrenos, tendo verificado que aqueles tinham apenas cerca de 5.000 m2.

14. O R. FF e o A. combinaram que o sinal seria devolvido a este, dado que não queria ficar com os terrenos pelo preço de 103.000 euros.

15. O R. FF não mostrou aos AA. a localização exacta dos marcos, somente os apontando de longe.

16. Os AA. celebraram o contrato promessa pelo preço mencionado porque estavam convencidos de que a soma das áreas dos prédios totalizava cerca de 9.800/10.000 m2 .

17. Até à presente data, os AA. ainda não receberam a quantia entregue a título de sinal .

18. Os terrenos em causa nos autos têm aptidão para construção, sendo permitidas construções de moradias com o máximo de r/c e 1º andar.

19. Os referidos prédios, inscritos na matriz sob os artigos ..., ..., ...e ..., têm um valor de 119.738 euros.

Vejamos agora o mérito do recurso.

O erro que resultou provado é nitidamente um erro sobre o objecto do negócio, pois versa sobre as suas qualidades, no caso a área dos prédios.

Com efeito, os autores celebraram o contrato promessa de compra e venda na convicção de que os prédios em questão tinham a área global de cerca de 10.000 m2, quando na verdade a respectiva área era apenas de 5.000 m2.

Ora, dispõe o art. 251 do C.C. que o erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do art. 247.

Por sua vez, o art. 247 do mesmo diploma estabelece :

“Quando em virtude de erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro “.

Assim, além da essencialidade, requisito geral da relevância do erro, no erro sobre a pessoa do declaratário ou sobre o objecto, para o negócio ser anulável, tem de se verificar, em alternativa, o seguinte circunstancialismo (Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, Vol. II, 2º ed., pág. 136):

a) – o declaratário conhecer a essencialidade, para o declarante, do motivo sobre que recaiu o erro;

b) – o declaratário, não conhecendo essa essencialidade, não a dever, contudo, ignorar .

Assinala-se que este conhecimento ou cognoscibilidade respeita à essencialidade e não ao erro .

Pois bem .

Os autores provaram a essencialidade do elemento sobre que incidiu o seu erro, face aos factos apurados nos nºs 9º, 10º, 13º, 14º e 16º do anterior elenco dos factos provados.

Todavia, não provaram o quesito 13º da base instrutória, onde se perguntava se era do conhecimento do réu FF o facto dos autores terem celebrado o referido contrato promessa de compra e venda por estarem convencidos que a área dos prédios totalizava, pelo menos, 9.800/10.000 m2, facto que para eles era essencial.

O que significa dizer que os autores não provaram o conhecimento por tal réu, nem pelos demais, da essencialidade do elemento sobre que incidiu o erro sobre a área dos prédios.

Por outro lado, o Acórdão recorrido também inferiu que não há matéria provada que permita concluir que este réu ou os demais, não deviam ignorar tal essencialidade.

Conclusão esta que não pode ser objecto de censura por este Supremo, face à escassez da matéria provada, neste domínio, aliada à circunstância dos autores, por um lado, terem outorgado o mencionado contrato promessa pelo preço de 103.000 euros, na convicção de que os prédios tinham a área global de 9.800/10.000 m2, e, por outro lado, se ter demonstrado que tais prédios, mesmo com a área real de 5000 m2, têm um valor de 119.738 euros, ainda superior àquele.

Assim sendo, como é, o contrato promessa de compra e venda não pode ser anulado, por não estarem verificados os requisitos dos artigos 251 e 247 do C.C., no que tange ao conhecimento dos réus da essencialidade, para os autores, do motivo sobre que recaiu o erro, ou à cognoscibilidade, por parte dos réus, dessa essencialidade.

Por outro lado, nas conclusões da revista, os autores pugnam para que os réus sejam condenados a devolver o sinal entregue, aquando da celebração do contrato promessa, por ter sido julgado improcedente o pedido reconvencional, sob pena de se verificar um enriquecimento sem causa dos réus.

Mas não têm razão.

Desde logo, por se tratar de matéria nova que só agora vem invocada pelos autores.

De todo o modo, sempre se dirá o seguinte.

Na reconvenção, os réus pediram que se declare resolvido o contrato promessa, por incumprimento definitivo dos autores, atribuindo-se aos réus o direito de fazerem sua a quantia de 25.000 euros que receberam dos autores, a título de sinal.

Tal pedido foi julgado improcedente na sentença da 1ª instância, com trânsito em julgado, por ser entendido que não havia motivo legal para a resolução do contrato promessa.

Assim, como o contrato promessa permanece válido e vigente, não há razão para os autores pedirem a restituição do sinal, nem para falarem de enriquecimento sem causa dos réus.

Termos em que negam a revista.

Custas pelos autores.

Supremo Tribunal de Justiça.

Lisboa, 27 de Maio de 2010,

Azevedo Ramos (Relator)

Silva Salazar

Nuno Cameira