Quem foi o relator do acórdão 780/23.5YLPRT.E1?

O relator foi Mário Branco Coelho, no Tribunal da Relação de Évora.

Quando foi proferido o acórdão 780/23.5YLPRT.E1?

O acórdão foi proferido em 07 de março de 2024.

780/23.5YLPRT.E1

Sumário

1. A Lei n.º 13/2019, na parte em que introduziu uma nova redacção ao art. 1096.º n.º 1 do Código Civil, não tem eficácia retroactiva, pelo que não impôs o alargamento dos prazos de renovação acordados pelas partes ao abrigo da lei antiga. 2. A Lei n.º 13/2019 não se abstrai do facto que dá origem à relação jurídica, pois continua a permitir, nos novos contratos de arrendamento para habitação, que as partes estipulem a não renovação do contrato, não ocorrendo assim a excepção prevista no art. 12.º n.º 2, segunda parte, do Código Civil. 3. Nada justifica que, após duas renovações por prazos anuais ocorridos ao abrigo da lei antiga, se sigam renovações por prazos mais alargados, de três anos, ao contrário do que foi expressamente estipulado pelas partes. (Sumário elaborado pelo relator)

Texto

Acordam os Juízes da 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora: No Juízo Local Cível de Faro, por ter sido deduzida oposição, foi distribuído o procedimento especial de despejo que AA havia apresentado contra BB, no qual este pedia a declaração de cessação do contrato de arrendamento para habitação que teve início em 01.04.2016, celebrado pelo prazo de um ano e com renovações por idêntico período. Pretendendo impedir a renovação automática do contrato em 01.04.2023, o Requerente comunicou à Requerida a sua oposição a essa renovação, por carta registada com A/R recebida a 26.09.2022. A Requerida deduziu oposição, alegando o não decurso do triénio de renovação previsto no art. 1096.º n.º 1 do Código Civil, na redacção que lhe foi conferida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro. A sentença considerou que estava em curso um triénio de renovação que findava a 31.03.2024, motivo pelo qual julgou improcedente o pedido deduzido pelo Requerente. O Requerente recorre e conclui: A. A Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro visou estabelecer um conjunto de medidas com a finalidade de corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, privilegiando a posição dos primeiros, através do reforço da segurança e a estabilidade do arrendamento urbano. B. Tendo o contrato sido celebrado em data anterior à entrada em vigor deste diploma legal, apesar de a nova lei lhe ser aplicável, impõe-se a interpretação conjunta destes dois normativos, o artigo 1096.º e o artigo 1097.º, n.º 3, do Código Civil. C. Como a 1.ª renovação do contrato de arrendamento habitacional celebrado entre as partes (a que teve lugar em 1/04/2017, data em que se completou o prazo inicial de um ano convencionado para a sua vigência) e a 2.ª renovação, ainda ocorreu à sombra do regime jurídico anterior à entrada em vigor da citada Lei n.º 13/2019, a renovação subsequente (a que teria lugar em 1/04/2019, já que a renovação ocorrida em 1/04/2018 – a segunda – o foi por um ano, ao abrigo da estipulação contratual contida na Cláusula Terceira do contrato celebrado entre as partes em 31/03/2016, estipulação essa consentida pelo n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil, na redacção introduzida pela então vigente Lei n.º 31/2012) escapou à disciplina imperativa instituída pela mesma Lei n.º 13/2019 para a 1.ª renovação dos arrendamentos habitacionais com prazo certo. D. Assim sendo, a oposição a essa 3.ª renovação, comunicada pelo senhorio à arrendatária por carta datada remetida em 22/09/2022 e recebida em 26/09/2022, não deixou de produzir efeitos, visto ter sido feita com observância da antecedência exigida pela al. b) do n.º 1 do artigo 1097.º do Código Civil, obstando assim à renovação (por mais um ano) do contrato de arrendamento, em 1/02/2020. E. O Tribunal recorrido, ao decidir como decidiu, fez errada interpretação de facto e direito, violando, assim, entre outros, os artigos o artigo 1096.º e o artigo 1097.º, n.º 3, do Código Civil. Não foi oferecida resposta. Corridos os vistos, cumpre-nos decidir. A matéria de facto julgada provada na sentença é a seguinte: 1. Pela Ap. … de … mostrava-se inscrita a favor de CC, viúva, a aquisição da fracção autónoma designada pela letra “C”, correspondente ao primeiro andar direito, destinado a habitação, do prédio urbano sito na Rua …, Faro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sobre o n.º … da freguesia de Faro (Sé) e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo … da União das Freguesias de Faro (Sé e São Pedro); 2. CC faleceu em …-2016, no estado de viúva de DD; 3. Por escritura de habilitação de herdeiros lavrada em 14-01-2016, no Cartório Notarial da …, em Faro, o Requerente, declarou ser o único herdeiro da herança aberta por óbito da sua mãe CC; 4. Por escrito datado de 31-03-2016 e denominado “Contrato de arrendamento”, em que o Requerente figura como senhorio e a Requerida figura como inquilina, aquele declarou ceder à Requerida, para sua habitação, o imóvel referido em 1), mediante o pagamento mensal de uma contrapartida de € 300,00 (trezentos euros); 5. No escrito referido em 4), ficou estipulado entre as partes a duração do mesmo pelo prazo de 1 (um) ano, com início em 01-04-2016 e termo em 31-03-2017, considerando-se prorrogado por períodos mínimos sucessivos de 1 (um) ano, “enquanto por qualquer das partes não for denunciado nos termos da lei, ou seja, por carta registada com aviso de recepção”; 6. Por escrito remetido em 22-09-2022 e recepcionado em 26-09-2022, o Requerente remeteu uma missiva para a Requerida a comunicar “respeitando a antecedência prevista na lei (60 dias), que não pretendo renovar o contrato de arrendamento com termo certo que celebrámos em 31 de Março de 2016, relativo ao imóvel sito em Rua …, em Faro. Assim, o contrato cessará em 31 de Março de 2023, devendo V. Excelência desocupar o locado nessa data, entregando-o livre de pessoas e bens.”. Aplicando o Direito. Prazo de renovação do contrato de arrendamento habitacional e aplicação da lei no tempo Está em discussão, fundamentalmente, a natureza imperativa do prazo de renovação do contrato de arrendamento habitacional previsto no art. 1096.º n.º 1 do Código Civil, na versão que lhe foi introduzida já após a celebração do contrato descrito nos autos, pela Lei n.º 13/2019. Note-se que na data de celebração do contrato, 31.03.2016, o Código Civil não impunha prazo mínimo de duração do contrato de arrendamento habitacional, admitia que, salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo se renovasse automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, e não previa qualquer dilação de três anos na oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio – arts. 1095.º, 1096.º e 1097.º do Código Civil, na redacção que lhe havia sido introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto. Deste modo, no contrato em apreciação nos autos, o prazo inicial de um ano de duração acordado na data de outorga do contrato estava conforme à lei, e nada obstava à existência de prazos idênticos para as suas sucessivas renovações. Assim, o contrato renovou-se automaticamente por um ano em 01.04.2017, e por mais outro ano em 01.04.2018. Se o senhorio tivesse comunicado a sua oposição à renovação do contrato, em qualquer uma dessas datas, nada obstaria à sua intenção, desde que o comunicasse com a antecedência legalmente exigida, de 120 dias, prevista no art. 1097.º n.º 1 al. b) do Código Civil, na versão da Lei n.º 31/2012. Porém, o senhorio não comunicou a sua oposição à renovação do contrato nessas datas, e apenas o veio a fazer para a renovação que, no seu entender, iria ocorrer em 01.04.2023. A sentença entendeu que a nova redacção do art. 1096.º n.º 1 do Código Civil impôs o prolongamento até três anos do prazo de renovação que estava em curso na data de entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, i.e., até 31.03.2021, e como o senhorio não se opôs à renovação nessa data, nova renovação de três anos está a decorrer e apenas finda a 31.03.2024. Reconhece-se que a jurisprudência sobre o carácter imperativo do art. 1096.º n.º 1 do Código Civil, na sua redacção actual, não é uniforme, e nem sequer o tem sido no Supremo Tribunal de Justiça. Há uma linha jurisprudencial que afirma esse carácter imperativo, segundo a qual as partes podem convencionar a não renovação do contrato, mas admitindo essa renovação, esta deverá ter uma duração mínima de três anos (mesmo que o prazo de duração inicial do contrato seja inferior, pois o art. 1095.º n.º 2 permite prazos de duração inicial não inferior a um nem superior a 30 anos; contudo, tendo sido estipulado um prazo de duração inicial inferior a três anos, a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produzirá efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data – art. 1097.º n.º 3 do Código Civil, na redacção da Lei n.º 13/2019). Paradigmático desta interpretação é o Acórdão desta Relação de Évora de 10.11.2022 (Proc. 126/21.7T8ABF.E1), relatado pela Exma. 2.ª Adjunta e publicado na página da DGSI. Mas há outra linha jurisprudencial que nega esse carácter imperativo, afirmando que o uso da expressão “salvo estipulação em contrário” no início do art. 1096.º n.º 1 do Código Civil, significa a possibilidade das partes convencionarem prazos de renovação distintos dos nele previstos, designadamente de duração inferior a três anos. Seguindo esta interpretação, cita-se, por todos, o Acórdão da Relação do Porto de 09.10.2023 (Proc. 1467/22.1YLPRT.P1), igualmente publicado na página da DGSI. Mesmo no Supremo Tribunal de Justiça ocorre essa divergência, como se vê pelo voto de vencido aposto no Acórdão de 20.09.2023 (Proc. 3966/21.3T8GDM.P1.S1), publicado na mesma página. O caso dos autos tem, porém, uma especificidade que importa analisar: foi celebrado no tempo de vigência da Lei n.º 31/2012, teve duas renovações de um ano ao abrigo dessa Lei, e até à data para a qual o senhorio comunicou a sua oposição à renovação do contrato teve uma duração total de 7 anos. O Supremo Tribunal de Justiça já decidiu (em Acórdão de 17.01.2023, Proc. 7135/20.1T8LSB.L1.S1, publicado na DGSI) que em relação a contratos celebrados em data anterior à entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, tendo sido já renovados também em data anterior, deverá interpretar-se o disposto nos arts. 1096.º n.º 1 e 1097.º n.º 3 do Código Civil, na sua nova redacção, como impondo o triénio apenas para a 1.ª renovação, fincando as partes ao abrigo da liberdade contratual quanto às renovações seguintes. Esta é a interpretação do Conselheiro Pinto Furtado (Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2021, págs. 656-657), ao escrever o seguinte: “Sendo assim, quanto aos contratos de arrendamento habitacional existentes, que se submetiam ao disposto na Lei n.º 31/2012 e, não havendo estipulação contratual, estavam a renovar-se supletivamente, sem mais, segundo períodos de dimensão igual à duração contratual, interessará considerar os celebrados por um ou dois anos. Estando estes contratos a renovar-se então, supletivamente, por períodos de um ano ou de dois, respectivamente, segundo a lei antiga, chegado o novo normativo agora imposto no art. 1097-3, uma de duas soluções parecerão, em princípio, aplicáveis. Será a primeira que aqueles contratos habitacionais de durações menores, que já completaram a sua renovação ou renovações, à sombra da lei antiga, mas ainda não tenham atingido os três anos de duração contratual para haver uma primeira renovação pela lei nova, deverão submeter-se a esta, computando-se nesses três anos os períodos menores já cumpridos, preenchendo-se desse modo a bitola do art. 1097-3. Outra será, antes, que a nova lei exige o pré-decurso trienal só para a primeira renovação: logo, os contratos que já então completaram uma primeira renovação, ainda que sem preenchimento dos três anos de duração prévia, não estão abrangidos por ela, visto o prazo renovatório menor a que obedeceram já se ter completado. Cremos, pela nossa parte, que será esta segunda opção o entendimento a subscrever, pois como declara o art. 297-2, os prazos mais longos da lei nova só se inserem nos prazos mais curtos da lei anterior que ainda “estejam em curso”. Assim, os contratos com duração de um ano que, findo o seu prazo de duração, se renovaram pelo mesmo período e o completaram antes de entrar em vigor a nova lei, continuam a renovar-se pelo mesmo período depois disso; mas aqueles que ainda não consumiram esse período de renovação terão de prosseguir no tempo já decorrido até perfazer o triénio de duração para que ocorra uma nova renovação (…). Naturalmente, este entendimento é aplicável, não apenas às renovações supletivas, mas também as convencionadas nas mesmas condições.” Entendemos, face à específica situação do contrato dos autos, com duas renovações de um ano ocorridas ainda ao abrigo da anterior Lei, seguir a interpretação segundo a qual a nova redacção dos arts. 1096.º n.º 1 e 1097.º n.º 3 do Código Civil apenas é aplicável a contratos novos, celebrados após a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, regulando-se o contrato pela lei vigente ao tempo da sua conclusão. Esta é a posição que também foi manifestada nesta Relação de Évora, em Acórdão de 12.07.2023 (Proc. 786/22.1T8PTM.E1, publicado na página da DGSI, relatado por Tomé de Carvalho e com um voto de vencido). Tal como se afirma neste último aresto, há a ponderar que no ordenamento jurídico português mantém-se o princípio da não retroactividade da lei, e ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva (e tal não foi o caso com a Lei n.º 13/2019), presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular – art. 12.º n.º 1 do Código Civil. Assim, a Lei n.º 13/2019 não apagou as duas renovações anuais que ocorreram em 01.04.2017 e em 01.04.2018 e – citando agora o Acórdão desta Relação de 12.07.2013 – “mesmo que se aplicasse a lei nova imediatamente, por se tratar de situação constituída à sombra da lei antiga, teriam de ser respeitados os efeitos já produzidos, donde ressalta que a baliza cronológica já se mostrava esgotada. Na verdade, aquilo que a lei pressuponha era a manutenção do contrato por mais um período após a renovação, impondo assim um tempo mínimo de vigência e não nos podemos abstrair que esse prazo de renovação não se pode destacar do clausulado (estatuto) do contrato e que estavam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destinava a regular em momento anterior ao da entrada em vigor da legislação aqui em debate.” Esta é também a lição de Ana Isabel Afonso, ao escrever que “quer a regra sobre o prazo mínimo de renovação dos contratos de arrendamento (art. 1096.º n.º 1 do CC), quer a regra da dilação da eficácia da primeira oposição à renovação (art. 1097.º n.º 3 do CC), só deverão ser aplicadas a contratos novos visto que não se pode considerar que abstraem do facto jurídico contratual que lhes deu origem, do qual o senhorio poderia ter feito constar a extinção do contrato por caducidade no fim do respectivo prazo de duração, conforme então era, e continua a ser, permitido pelo sistema legal” – in Cadernos de Direito Privado, n.º 78, Abril-Junho 2022, pág. 70. Ponderando, pois: · que a Lei n.º 13/2019 não tem eficácia retroactiva, pelo que não impôs o alargamento dos prazos de renovação acordados pelas partes; · que ao abrigo da lei anterior já tinham sido cumpridas duas renovações anuais e que a estipulação da renovação anual do contrato era legítima ao abrigo da lei em vigor ao tempo da sua celebração; · que a nova lei não se abstrai do facto que dá origem à relação jurídica, pois continua a permitir, nos novos contratos, que as partes estipulem a não renovação do contrato, não ocorrendo assim a excepção prevista no art. 12.º n.º 2, segunda parte, do Código Civil; · que nada justifica que, após duas renovações por prazos anuais, se sigam renovações por prazos mais alargados, de três anos, quando essa não foi a intenção das partes; · que está acautelada “a confiança do arrendatário num determinado tempo de duração efectiva do contrato e de permanência no locado” – ainda Ana Isabel Afonso, in Estudos de Arrendamento Urbano, vol. I, Universidade Católica Editora, pág. 27; · que está assegurada a estabilidade da relação contratual de pelo menos três anos, exigida pelo actual art. 1097.º n.º 3 do Código Civil; · concluímos que nada obsta à oposição à renovação do contrato, comunicada pelo senhorio para produzir efeitos a partir de 31.03.2023. Procede, pois, o recurso e a desocupação do locado deve ser ordenada. Decisão. Destarte, concede-se provimento ao recurso, revoga-se a sentença recorrida e declara-se a cessação do contrato de arrendamento identificado nos autos, com efeitos a partir de 31.03.2023, determinando-se a desocupação do imóvel, livre de pessoas e bens. Custas pela Requerida, sem prejuízo do apoio judiciário que lhe foi concedido. Évora, 7 de Março de 2024 Mário Branco Coelho (relator) José António Moita Maria Adelaide Domingos (vencida, juntando a seguinte declaração de voto) Declaração de voto: Voto vencida porque confirmaria a sentença recorrida por manter o entendimento acolhido no acórdão que relatei em 10.11.2022 (proc. 126/21.7T8ABF.E1, publicado em www.dgsi.pt), ou seja, que a «Lei n.º 13/2019, de 12-02, que alterou a redação do n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil (renovação automática do contrato de arrendamento) aplica-se aos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, já antes celebrados e vigentes à data da entrada em vigor deste diploma legal, por aplicação do n.º 2 do artigo 12.º do Código Civil» e que a «redação do n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil tem natureza imperativa no que concerne ao prazo mínimo de renovação automática do contrato de arrendamento, sem prejuízo das partes poderem convencionar a exclusão da renovação automática do contrato ou um prazo superior ao prazo mínimo de renovação do contrato legalmente previsto de três anos.» Mais acrescentando, em face da argumentação expendida no presente acórdão, e salvo o devido respeito por melhor entendimento, que nada resulta da Lei n.º 13/2019, de 12-02, que permita defender a sua não aplicação a contratos celebrados e já renovados em data anterior à sua vigência. Entendo, aliás, que a imperatividade da lei se aplica à renovação do contrato de arrendamento vigente à data da renovação. a) Maria Adelaide Domingos

Sumário

2. A Lei n.º 13/2019 não se abstrai do facto que dá origem à relação jurídica, pois continua a permitir, nos novos contratos de arrendamento para habitação, que as partes estipulem a não renovação do contrato, não ocorrendo assim a excepção prevista no art. 12.º n.º 2, segunda parte, do Código Civil.

3. Nada justifica que, após duas renovações por prazos anuais ocorridos ao abrigo da lei antiga, se sigam renovações por prazos mais alargados, de três anos, ao contrário do que foi expressamente estipulado pelas partes.

(Sumário elaborado pelo relator)

Texto Integral

Acordam os Juízes da 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

No Juízo Local Cível de Faro, por ter sido deduzida oposição, foi distribuído o procedimento especial de despejo que AA havia apresentado contra BB, no qual este pedia a declaração de cessação do contrato de arrendamento para habitação que teve início em 01.04.2016, celebrado pelo prazo de um ano e com renovações por idêntico período.

Pretendendo impedir a renovação automática do contrato em 01.04.2023, o Requerente comunicou à Requerida a sua oposição a essa renovação, por carta registada com A/R recebida a 26.09.2022.

A Requerida deduziu oposição, alegando o não decurso do triénio de renovação previsto no art. 1096.º n.º 1 do Código Civil, na redacção que lhe foi conferida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro.

A sentença considerou que estava em curso um triénio de renovação que findava a 31.03.2024, motivo pelo qual julgou improcedente o pedido deduzido pelo Requerente.

O Requerente recorre e conclui:

A. A Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro visou estabelecer um conjunto de medidas com a finalidade de corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, privilegiando a posição dos primeiros, através do reforço da segurança e a estabilidade do arrendamento urbano.

B. Tendo o contrato sido celebrado em data anterior à entrada em vigor deste diploma legal, apesar de a nova lei lhe ser aplicável, impõe-se a interpretação conjunta destes dois normativos, o artigo 1096.º e o artigo 1097.º, n.º 3, do Código Civil.

C. Como a 1.ª renovação do contrato de arrendamento habitacional celebrado entre as partes (a que teve lugar em 1/04/2017, data em que se completou o prazo inicial de um ano convencionado para a sua vigência) e a 2.ª renovação, ainda ocorreu à sombra do regime jurídico anterior à entrada em vigor da citada Lei n.º 13/2019, a renovação subsequente (a que teria lugar em 1/04/2019, já que a renovação ocorrida em 1/04/2018 – a segunda – o foi por um ano, ao abrigo da estipulação contratual contida na Cláusula Terceira do contrato celebrado entre as partes em 31/03/2016, estipulação essa consentida pelo n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil, na redacção introduzida pela então vigente Lei n.º 31/2012) escapou à disciplina imperativa instituída pela mesma Lei n.º 13/2019 para a 1.ª renovação dos arrendamentos habitacionais com prazo certo.

D. Assim sendo, a oposição a essa 3.ª renovação, comunicada pelo senhorio à arrendatária por carta datada remetida em 22/09/2022 e recebida em 26/09/2022, não deixou de produzir efeitos, visto ter sido feita com observância da antecedência exigida pela al. b) do n.º 1 do artigo 1097.º do Código Civil, obstando assim à renovação (por mais um ano) do contrato de arrendamento, em 1/02/2020.

E. O Tribunal recorrido, ao decidir como decidiu, fez errada interpretação de facto e direito, violando, assim, entre outros, os artigos o artigo 1096.º e o artigo 1097.º, n.º 3, do Código Civil.

Não foi oferecida resposta.

Corridos os vistos, cumpre-nos decidir.

A matéria de facto julgada provada na sentença é a seguinte:

1. Pela Ap. … de … mostrava-se inscrita a favor de CC, viúva, a aquisição da fracção autónoma designada pela letra “C”, correspondente ao primeiro andar direito, destinado a habitação, do prédio urbano sito na Rua …, Faro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sobre o n.º … da freguesia de Faro (Sé) e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo … da União das Freguesias de Faro (Sé e São Pedro);

2. CC faleceu em …-2016, no estado de viúva de DD;

3. Por escritura de habilitação de herdeiros lavrada em 14-01-2016, no Cartório Notarial da …, em Faro, o Requerente, declarou ser o único herdeiro da herança aberta por óbito da sua mãe CC;

4. Por escrito datado de 31-03-2016 e denominado “Contrato de arrendamento”, em que o Requerente figura como senhorio e a Requerida figura como inquilina, aquele declarou ceder à Requerida, para sua habitação, o imóvel referido em 1), mediante o pagamento mensal de uma contrapartida de € 300,00 (trezentos euros);

5. No escrito referido em 4), ficou estipulado entre as partes a duração do mesmo pelo prazo de 1 (um) ano, com início em 01-04-2016 e termo em 31-03-2017, considerando-se prorrogado por períodos mínimos sucessivos de 1 (um) ano, “enquanto por qualquer das partes não for denunciado nos termos da lei, ou seja, por carta registada com aviso de recepção”;

6. Por escrito remetido em 22-09-2022 e recepcionado em 26-09-2022, o Requerente remeteu uma missiva para a Requerida a comunicar “respeitando a antecedência prevista na lei (60 dias), que não pretendo renovar o contrato de arrendamento com termo certo que celebrámos em 31 de Março de 2016, relativo ao imóvel sito em Rua …, em Faro. Assim, o contrato cessará em 31 de Março de 2023, devendo V. Excelência desocupar o locado nessa data, entregando-o livre de pessoas e bens.”.

Aplicando o Direito.

Prazo de renovação do contrato de arrendamento habitacional e aplicação da lei no tempo

Está em discussão, fundamentalmente, a natureza imperativa do prazo de renovação do contrato de arrendamento habitacional previsto no art. 1096.º n.º 1 do Código Civil, na versão que lhe foi introduzida já após a celebração do contrato descrito nos autos, pela Lei n.º 13/2019.

Note-se que na data de celebração do contrato, 31.03.2016, o Código Civil não impunha prazo mínimo de duração do contrato de arrendamento habitacional, admitia que, salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo se renovasse automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, e não previa qualquer dilação de três anos na oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio – arts. 1095.º, 1096.º e 1097.º do Código Civil, na redacção que lhe havia sido introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto.

Deste modo, no contrato em apreciação nos autos, o prazo inicial de um ano de duração acordado na data de outorga do contrato estava conforme à lei, e nada obstava à existência de prazos idênticos para as suas sucessivas renovações. Assim, o contrato renovou-se automaticamente por um ano em 01.04.2017, e por mais outro ano em 01.04.2018.

Se o senhorio tivesse comunicado a sua oposição à renovação do contrato, em qualquer uma dessas datas, nada obstaria à sua intenção, desde que o comunicasse com a antecedência legalmente exigida, de 120 dias, prevista no art. 1097.º n.º 1 al. b) do Código Civil, na versão da Lei n.º 31/2012.

Porém, o senhorio não comunicou a sua oposição à renovação do contrato nessas datas, e apenas o veio a fazer para a renovação que, no seu entender, iria ocorrer em 01.04.2023.

A sentença entendeu que a nova redacção do art. 1096.º n.º 1 do Código Civil impôs o prolongamento até três anos do prazo de renovação que estava em curso na data de entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, i.e., até 31.03.2021, e como o senhorio não se opôs à renovação nessa data, nova renovação de três anos está a decorrer e apenas finda a 31.03.2024.

Reconhece-se que a jurisprudência sobre o carácter imperativo do art. 1096.º n.º 1 do Código Civil, na sua redacção actual, não é uniforme, e nem sequer o tem sido no Supremo Tribunal de Justiça.

Há uma linha jurisprudencial que afirma esse carácter imperativo, segundo a qual as partes podem convencionar a não renovação do contrato, mas admitindo essa renovação, esta deverá ter uma duração mínima de três anos (mesmo que o prazo de duração inicial do contrato seja inferior, pois o art. 1095.º n.º 2 permite prazos de duração inicial não inferior a um nem superior a 30 anos; contudo, tendo sido estipulado um prazo de duração inicial inferior a três anos, a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produzirá efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data – art. 1097.º n.º 3 do Código Civil, na redacção da Lei n.º 13/2019).

Paradigmático desta interpretação é o Acórdão desta Relação de Évora de 10.11.2022 (Proc. 126/21.7T8ABF.E1), relatado pela Exma. 2.ª Adjunta e publicado na página da DGSI.

Mas há outra linha jurisprudencial que nega esse carácter imperativo, afirmando que o uso da expressão “salvo estipulação em contrário” no início do art. 1096.º n.º 1 do Código Civil, significa a possibilidade das partes convencionarem prazos de renovação distintos dos nele previstos, designadamente de duração inferior a três anos.

Seguindo esta interpretação, cita-se, por todos, o Acórdão da Relação do Porto de 09.10.2023 (Proc. 1467/22.1YLPRT.P1), igualmente publicado na página da DGSI.

Mesmo no Supremo Tribunal de Justiça ocorre essa divergência, como se vê pelo voto de vencido aposto no Acórdão de 20.09.2023 (Proc. 3966/21.3T8GDM.P1.S1), publicado na mesma página.

O caso dos autos tem, porém, uma especificidade que importa analisar: foi celebrado no tempo de vigência da Lei n.º 31/2012, teve duas renovações de um ano ao abrigo dessa Lei, e até à data para a qual o senhorio comunicou a sua oposição à renovação do contrato teve uma duração total de 7 anos.

O Supremo Tribunal de Justiça já decidiu (em Acórdão de 17.01.2023, Proc. 7135/20.1T8LSB.L1.S1, publicado na DGSI) que em relação a contratos celebrados em data anterior à entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, tendo sido já renovados também em data anterior, deverá interpretar-se o disposto nos arts. 1096.º n.º 1 e 1097.º n.º 3 do Código Civil, na sua nova redacção, como impondo o triénio apenas para a 1.ª renovação, fincando as partes ao abrigo da liberdade contratual quanto às renovações seguintes.

Esta é a interpretação do Conselheiro Pinto Furtado (Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2021, págs. 656-657), ao escrever o seguinte:

“Sendo assim, quanto aos contratos de arrendamento habitacional existentes, que se submetiam ao disposto na Lei n.º 31/2012 e, não havendo estipulação contratual, estavam a renovar-se supletivamente, sem mais, segundo períodos de dimensão igual à duração contratual, interessará considerar os celebrados por um ou dois anos.

Estando estes contratos a renovar-se então, supletivamente, por períodos de um ano ou de dois, respectivamente, segundo a lei antiga, chegado o novo normativo agora imposto no art. 1097-3, uma de duas soluções parecerão, em princípio, aplicáveis.

Será a primeira que aqueles contratos habitacionais de durações menores, que já completaram a sua renovação ou renovações, à sombra da lei antiga, mas ainda não tenham atingido os três anos de duração contratual para haver uma primeira renovação pela lei nova, deverão submeter-se a esta, computando-se nesses três anos os períodos menores já cumpridos, preenchendo-se desse modo a bitola do art. 1097-3.

Outra será, antes, que a nova lei exige o pré-decurso trienal só para a primeira renovação: logo, os contratos que já então completaram uma primeira renovação, ainda que sem preenchimento dos três anos de duração prévia, não estão abrangidos por ela, visto o prazo renovatório menor a que obedeceram já se ter completado.

Cremos, pela nossa parte, que será esta segunda opção o entendimento a subscrever, pois como declara o art. 297-2, os prazos mais longos da lei nova só se inserem nos prazos mais curtos da lei anterior que ainda “estejam em curso”.

Assim, os contratos com duração de um ano que, findo o seu prazo de duração, se renovaram pelo mesmo período e o completaram antes de entrar em vigor a nova lei, continuam a renovar-se pelo mesmo período depois disso; mas aqueles que ainda não consumiram esse período de renovação terão de prosseguir no tempo já decorrido até perfazer o triénio de duração para que ocorra uma nova renovação (…).

Naturalmente, este entendimento é aplicável, não apenas às renovações supletivas, mas também as convencionadas nas mesmas condições.”

Entendemos, face à específica situação do contrato dos autos, com duas renovações de um ano ocorridas ainda ao abrigo da anterior Lei, seguir a interpretação segundo a qual a nova redacção dos arts. 1096.º n.º 1 e 1097.º n.º 3 do Código Civil apenas é aplicável a contratos novos, celebrados após a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, regulando-se o contrato pela lei vigente ao tempo da sua conclusão.

Esta é a posição que também foi manifestada nesta Relação de Évora, em Acórdão de 12.07.2023 (Proc. 786/22.1T8PTM.E1, publicado na página da DGSI, relatado por Tomé de Carvalho e com um voto de vencido).

Tal como se afirma neste último aresto, há a ponderar que no ordenamento jurídico português mantém-se o princípio da não retroactividade da lei, e ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva (e tal não foi o caso com a Lei n.º 13/2019), presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular – art. 12.º n.º 1 do Código Civil.

Assim, a Lei n.º 13/2019 não apagou as duas renovações anuais que ocorreram em 01.04.2017 e em 01.04.2018 e – citando agora o Acórdão desta Relação de 12.07.2013 – “mesmo que se aplicasse a lei nova imediatamente, por se tratar de situação constituída à sombra da lei antiga, teriam de ser respeitados os efeitos já produzidos, donde ressalta que a baliza cronológica já se mostrava esgotada. Na verdade, aquilo que a lei pressuponha era a manutenção do contrato por mais um período após a renovação, impondo assim um tempo mínimo de vigência e não nos podemos abstrair que esse prazo de renovação não se pode destacar do clausulado (estatuto) do contrato e que estavam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destinava a regular em momento anterior ao da entrada em vigor da legislação aqui em debate.”

Esta é também a lição de Ana Isabel Afonso, ao escrever que “quer a regra sobre o prazo mínimo de renovação dos contratos de arrendamento (art. 1096.º n.º 1 do CC), quer a regra da dilação da eficácia da primeira oposição à renovação (art. 1097.º n.º 3 do CC), só deverão ser aplicadas a contratos novos visto que não se pode considerar que abstraem do facto jurídico contratual que lhes deu origem, do qual o senhorio poderia ter feito constar a extinção do contrato por caducidade no fim do respectivo prazo de duração, conforme então era, e continua a ser, permitido pelo sistema legal” – in Cadernos de Direito Privado, n.º 78, Abril-Junho 2022, pág. 70.

Ponderando, pois:

· que a Lei n.º 13/2019 não tem eficácia retroactiva, pelo que não impôs o alargamento dos prazos de renovação acordados pelas partes;

· que ao abrigo da lei anterior já tinham sido cumpridas duas renovações anuais e que a estipulação da renovação anual do contrato era legítima ao abrigo da lei em vigor ao tempo da sua celebração;

· que a nova lei não se abstrai do facto que dá origem à relação jurídica, pois continua a permitir, nos novos contratos, que as partes estipulem a não renovação do contrato, não ocorrendo assim a excepção prevista no art. 12.º n.º 2, segunda parte, do Código Civil;

· que nada justifica que, após duas renovações por prazos anuais, se sigam renovações por prazos mais alargados, de três anos, quando essa não foi a intenção das partes;

· que está acautelada “a confiança do arrendatário num determinado tempo de duração efectiva do contrato e de permanência no locado” – ainda Ana Isabel Afonso, in Estudos de Arrendamento Urbano, vol. I, Universidade Católica Editora, pág. 27;

· que está assegurada a estabilidade da relação contratual de pelo menos três anos, exigida pelo actual art. 1097.º n.º 3 do Código Civil;

· concluímos que nada obsta à oposição à renovação do contrato, comunicada pelo senhorio para produzir efeitos a partir de 31.03.2023.

Procede, pois, o recurso e a desocupação do locado deve ser ordenada.

Decisão.

Destarte, concede-se provimento ao recurso, revoga-se a sentença recorrida e declara-se a cessação do contrato de arrendamento identificado nos autos, com efeitos a partir de 31.03.2023, determinando-se a desocupação do imóvel, livre de pessoas e bens.

Custas pela Requerida, sem prejuízo do apoio judiciário que lhe foi concedido.

Évora, 7 de Março de 2024

Mário Branco Coelho (relator)

José António Moita

Maria Adelaide Domingos (vencida, juntando a seguinte declaração de voto)

Declaração de voto:

Voto vencida porque confirmaria a sentença recorrida por manter o entendimento acolhido no acórdão que relatei em 10.11.2022 (proc. 126/21.7T8ABF.E1, publicado em www.dgsi.pt), ou seja, que a «Lei n.º 13/2019, de 12-02, que alterou a redação do n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil (renovação automática do contrato de arrendamento) aplica-se aos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, já antes celebrados e vigentes à data da entrada em vigor deste diploma legal, por aplicação do n.º 2 do artigo 12.º do Código Civil» e que a «redação do n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil tem natureza imperativa no que concerne ao prazo mínimo de renovação automática do contrato de arrendamento, sem prejuízo das partes poderem convencionar a exclusão da renovação automática do contrato ou um prazo superior ao prazo mínimo de renovação do contrato legalmente previsto de três anos.»

Mais acrescentando, em face da argumentação expendida no presente acórdão, e salvo o devido respeito por melhor entendimento, que nada resulta da Lei n.º 13/2019, de 12-02, que permita defender a sua não aplicação a contratos celebrados e já renovados em data anterior à sua vigência. Entendo, aliás, que a imperatividade da lei se aplica à renovação do contrato de arrendamento vigente à data da renovação.

a) Maria Adelaide Domingos

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