636/19.6T8LLE-A.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. A norma especial que prevê a constituição de título executivo, constante do artº 14º-A do NRAU, de harmonia com o disposto no artº 703º, nº 1, al. d) do C.P.C., reporta-se ao contrato de arrendamento e comprovativo da comunicação da falta de pagamento de rendas (e outros encargos e despesas) devidas pelo arrendatário. Naquela norma não está previsto que o contrato de cessão de exploração, acompanhado da comunicação ao outorgante incumpridor das quantias em dívida, constitua título executivo.

2. O artº 703º do C.P.C. consagra o princípio da tipicidade, pelo que está proibido o recurso à analogia para atribuir valor executivo a um documento que a lei não qualifica como título (art.º 10 do C. Civil).

3. Da análise interpretativa do artº 1085º do C.C., na sua redação primitiva, do artº 111º do primitivo RAU e da redação vigente do artº 1109º do C.C., resulta que o artº 14º-A do NRAU não admite interpretação extensiva (artº 11º do CC), o que apenas seria permitido se aquela análise reconduzisse a que o legislador “minus dixit quam voluit”, ou seja, quando dispôs que o contrato de arrendamento e a comunicação das rendas em dívida constituía titulo executivo, também quis abranger o contrato de locação de estabelecimento e comunicação de contrapartidas pecuniárias em dívida.

Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa

Por apenso à execução instaurada por E, [ …Lda] contra N,[… S.A.] a executada deduziu oposição por embargos à execução, arguindo a exceção de incompetência territorial e a inexequibilidade do título.

Alegou, em síntese, que o contrato em causa, e “denunciado” pela comunicação da exequente é um contrato de “Concessão de Exploração de Salina”. A disciplina jurídica deste tipo de contratos (locação de estabelecimento) é a que consta no regime geral dos contratos (obrigações em geral, no Código Civil), e no que respeita unicamente à duração, denúncia e oposição à renovação desses contratos é que se aplicarão as regras previstas para os contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, sempre com as necessárias adaptações (art. 1109º, nº 1, e art. 1110º, nº 1, ambos do CC). Daqui flui que, no que concerne à resolução do Contrato de Concessão de Exploração ora em causa, tais regras do arrendamento urbano não se mostram aplicáveis. A comunicação que a Exequente/Embargada pretende constituir o título executivo desta ação não o será, dado a relação jurídica existente não ser de arrendamento urbano para fins habitacionais e não ser aplicável aos contratos de concessão de exploração, quanto à resolução destes, as regras específicas previstas para aqueloutros. Invocou, ainda, a inexigibilidade da obrigação.

Conclui pela procedência dos embargos e consequente extinção da execução.

A embargada apresentou contestação, pugnando pela improcedência das exceções e dos embargos. Alegou, em síntese, que do contrato em causa consta expressamente que o embargado, primeiro outorgante, outorgou um contrato de concessão exploração de salina celebrado em 27 de Março de 2018, com a embargante, segunda outorgante, dando a exploração exclusiva de produção de flor de sal e sal marinho tradicional, no terreno denominado "São José", prédio rústico composto por 5 (cinco) marinhas, respetivos governos, 2 armazéns grandes e 2 pequenos, casa para salineiro com dependências, nora, tanque, levadas e terras de semear. É através de todas as cláusulas introduzidas na convenção negocial, na interpretação do sentido das declarações negociais da vontade das partes, que o contrato é caracterizado/qualificado. No mais, impugnou a factualidade alegada.

Concluiu pela improcedência dos embargos.

Foi proferida decisão que julgou o tribunal territorialmente incompetente.

Remetidos os autos ao tribunal competente, foi proferido despacho saneador sentença que julgou procedente a exceção de inexistência de título executivo, extinguindo a execução.

A exequente recorre desta decisão, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem:

“A. Por contrato de concessão exploração celebrado em 27 de março de 2018, a Exequente outorgou um contrato de concessão de exploração.

B. Grosso modo, o valor anual referente à cedência de exploração era de € 90.000,00 (noventa mil euros).

C. A Executada não pagou as rendas.

D. Pelo que, encontrando-se em falta o pagamento de mais de três meses, tornou-se inexigível à Exequente a manutenção do contrato.

DO NOME DO CONTRATO

E. O nomen iuris atribuído pelas partes ao contrato não é determinante para a respetiva qualificação, há que ponderar as situações em que no clausulado se utilizem expressões correspondentes a conceitos jurídicos, mas cujo sentido comum é em geral apreensível.

F. Trata-se de um contrato que contém todos os elementos do contrato de arrendamento.

G. Cotejando com a figura do arrendamento verifica-se que, tal como no arrendamento comercial o locador transfere para o locatário o direito de gozo de um prédio, no presente contrato o detentor do estabelecimento não transferiu para o cessionário o gozo e fruição de uma unidade comercial.

H. O facto é que a executada tem a sua própria unidade comercial.

I. A EXECUTADA APENAS usou o prédio, não tendo usado, o avio, a freguesia, os trabalhadores, ou sequer, meios técnicos e infraestruturas móveis.

J. Não usou a unidade de negócio, usou apenas o terreno.

K. Ao contrário do referido pelo Tribunal Ad Quo não consta do negócio efetuado nenhum elemento que integre o estabelecimento.

L. O nomen iuris do documento reduzido a escrito, é irrelevante na qualificação jurídica do contrato, que deverá ser definida em função das suas cláusulas e não da denominação que lhe foi atribuída.

M. Efetivamente todos os elementos ao dispor do Tribunal Ad Quo levam a que se interprete o contrato em crise como um contrato de arrendamento.

N. Por outro lado, e aí perspetivando o conceito através de uma delimitação negativa, o nº 2 do art.º 115.º do RAU, estabelece que “o contrato passa a ser havido como arrendamento do prédio” se se verificarem alguma das circunstâncias referidas no art. 115º, nº2.

O. Sobre a noção de estabelecimento comercial tem a doutrina e jurisprudência convergido que se trata de uma unidade económica, organizada tendo em vista a prossecução de determinado fim e englobando, para o efeito, um conjunto de elementos, corpóreos.

P. (o imóvel/local onde funciona o estabelecimento, as mercadorias/produtos, a maquinaria, o dinheiro) e incorpóreos (os créditos e débitos, patentes, marcas, o know-how, clientela, aviamento

Q. O estabelecimento, que no plano jurídico é também designado, em sinonímia, como empresa é, pois, um complexo organizado de bens ou serviços.

R. Revista de Direito e Economia, X/XI, pp. 282, “para se qualificar como estabelecimento determinada organização não é forçoso que estejam presentes todos os elementos que hão-de concorrer para o seu eficaz e perfeito funcionamento.”

S. Encontram-se reunidos os elementos essenciais que individualizam e dão consistência ao estabelecimento - que seja reconhecível o núcleo essencial do estabelecimento mercantil, o qual traduz a sua capacidade lucrativa ou o seu aviamento.

T. “A cessão de exploração, implica a transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento comercial e que, transmitido o gozo do prédio, nele se continue a exercer o mesmo ramo de comércio ou de indústria” - Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª ed., pp. 644.

U. As partes intitularam o acordo celebrado de “Cessão de Exploração”, passando depois à sua regulamentação através de cláusulas que não têm um conteúdo específico típico dessa figura contratual, a leitura singela do contrato não permite qualquer outra interpretação, que não a existência de um contrato de arrendamento.

V. Por outro lado, considerar, como refere o Tribunal Ad Quo que estamos perante um contrato de cessão de exploração, é redutor da vontade das partes.

Por tudo isto, não pode a exequente conformar-se com o sentido da sentença entendendo que a matéria de facto não sustenta a decisão do Tribunal Ad quo e que a fundamentação de Direito para além de partir de conclusões erróneas é deficiente omitindo a apreciação dos pressupostos essenciais para a motivação da decisão.

A embargante apresentou contra-alegação, pugnando pela improcedência do recurso.

A factualidade com relevo para o conhecimento do objeto do presente recurso é a que consta do relatório antecedente e, ainda, a seguinte:

I) Em 31/05/2019 E, Lda. instaurou ação executiva para pagamento de quantia certa contra N, S.A., alegando que:

1- Por contrato de concessão de exploração celebrado em 27 de março de 2018, a Exequente outorgou um contrato de concessão de exploração de salina ao ora executado, conforme contrato que se junta, sob o doc. n.º 1 que aqui se dá como integralmente reproduzido.

2- Pelo contrato outorgado a Exequente concedeu ao ora Executado a exploração exclusiva de produção de flor de sal e sal marinho tradicional, no terreno denominado "São José", prédio rústico composto por 5 (cinco) marinhas, respetivos governos, 2 armazéns grandes e 2 pequenos, casa para salineiro com dependências, nora, tanque, levadas e terras de semear, sito em P, concelho de O, registado na Conservatória do registo Predial sob o n.º 2143, inscrito na matriz predial, sob os artigos urbanos n.ºs 82 e 623, e rústicos n.ºs 25N-1, 90 01-02 e 105 01-02.

3- Os direitos de exploração do supracitado contrato apenas incidiam sobre o terreno indicado no levantamento topográfico, que ora se junta como doc. n. º2 e se dá como integralmente reproduzido.

4- Esse contrato foi celebrado pelo prazo de 4 anos e 9 meses, com início em 01 de abril de 2018 e termino a 31 de dezembro de 2022.

5- O valor anual referente à cedência de exploração era de € 90.000,00 (noventa mil euros), ao qual acrescia IVA à taxa legal, sendo que no primeiro ano do contrato o valor seria pago em prestações mensais e sucessivas de € 10.000,00 (Dez mil euros) acrescido de Iva à taxa legal e nos anos civis subsequentes em prestações mensais e sucessivas de € 7.500,00 (sete mil e quinhentos euros), acrescido de IVA à taxa legal.

6- Sucede que ora Executado não pagou as rendas referentes aos meses de parte de julho de 2018, agosto 2018, setembro 2018, outubro 2018, novembro 2018, dezembro de 2018, janeiro de 2019 e fevereiro de 2019, na data do respetivo vencimento, cujo montante ascende a € 67.430,00 (Sessenta e sete mil quatrocentos e trinta euros), acrescidos de Iva á taxa legal

7- Pelo que, encontrando-se em falta o pagamento de mais de três meses, tornou-se inexigível à Exequente a manutenção do contrato mencionado em 1, assistindo-lhe, nessa medida, o direito à sua resolução (art. 1083º, nº3, do Código Civil).

8- Sendo que a comunicação destinada à cessação do contrato por resolução carece de ser efetuada por um dos meios referidos no art. 9º, nº 7 do NRAU (Lei nº 6/2006), entre os quais o ora utilizado pela Exequente e com observância do disposto no art. 1084º, nº 2 do Código Civil.

9- O que veio a acontecer no dia 09-11-2018, através da carta registada com AR, cfr. se junta sob o doc. n.º 3 e que se dá por integralmente reproduzido. onde os ora Executados foram interpelados para o cumprimento da obrigação.

10- A presente carta registada constitui título executivo, cfr. disposto na alínea d) n.º 1 do art.º 703. do C.P.C. e art.º 14-A do NRAU (Lei 6/2006)

11- Apesar de interpelado para o efeito o Executado não procedeu ao pagamento da quantia de € 67.430,00, acrescida de IVA à taxa legal, constituindo-se em mora.

12- Com a interpelação ao ora Executado, cessou a sua boa-fé, pelo que deverá ser ainda condenado no pagamento de juros à taxa legal, desde a citação até integral e efetivo pagamento.

Nos termos e no mais de direito, que V. Ex.ª. doutamente suprirá, deve a presente ação ser julgada provada e totalmente procedente, e, em consequência: a) Ser o Executado condenado a pagar à Exequente a quantia de € 67.430,00 (Sessenta e sete mil quatrocentos e trinta euros) acrescida de IVA á taxa legal) bem como os juros de mora calculados à taxa comercial desde a citação até integral e efetivo pagamento.”

II) Com o requerimento executivo a exequente juntou documento intitulado “contrato de concessão de exploração de salina”, celebrado com a executada em 27 de março de 2018, cujo teor aqui se dá por reproduzido, nele figurando como primeira outorgante a exequente e segunda outorgante a executada, destacando-se o seguinte:

“Considerando que:

A) A Primeira Outorgante é uma sociedade comercial por quotas que exerce a atividade de salicultura, nomeadamente produção de sal e flor de sal, bem como importação, exportação, comércio por grosso e a retalho de sal e flor de sal;

B) A Primeira Outorgante tem a exploração contratual, do prédio rústico (terreno) denominado por "São José", composto por cinco marinhas e respetivos governos, dois armazéns grandes e dois pequenos, casa para salineiro com dependências, nora, tanque, levadas e terras de semear, sito em P, concelho de O, registado na Conservatória do Registo Predial sob o número 2143, inscrito na matriz predial sob os artigos urbanos n.ºs 82 e 623 e rústicos nºs 25 N-l, 90 01-02 e 105 01-02;

C) A Primeira Outorgante tem poderes para arrendar, ceder, total ou parcialmente o terreno e/ou a sua e exploração;

D) A Segunda Outorgante é uma sociedade comercial que tem uma rede comercial estabelecida, com o conhecimento necessário à extração, produção, embalamento e comercialização de Flor de Sal e Sal Marinho Tradicional de acordo com os requisitos dos seus clientes, tendo metodologias de controlo de qualidade, nomeadamente o sistema HACCP;

E) A Segunda Outorgante pretende fazer a exploração integral, por sua conta e risco, da extração, produção, embalamento e comercialização de Flor de Sal e Sal Marinho Tradicional;

É, pelas partes, elaborado de livre vontade e boa-fé, o presente contrato com as cláusulas e nos seguintes termos:

Cláusula 1ª

(Objeto)

1. Pelo presente contrato a Primeira Outorgante concede à Segunda Outorgante a exploração exclusiva de produção de Flor de Sal e Sal Marinho Tradicional no terreno denominado "São José", melhor identificado no Considerando B), sendo concedidos direitos apenas quanto ao artigo matricial nº 623 nomeadamente a da Segunda Outorgante nele intervir, aí realizando as atividades e recorrendo aos métodos adequados a proceder àquela.

2. Os direitos de exploração decorrentes do presente contrato apenas incidirão sobre o terreno na parte identificada no levantamento topográfico em anexo e que faz parte integrante do presente contrato.

3. As restantes áreas e infraestruturas identificadas no considerando B) estão excluídas do presente contrato.

Cláusula 2ª

(Duração)

1. O presente contrato é celebrado peio período de 4 (quatro anos) e 9 meses, com início a 1 de abril de 2018 e termino a 31 de dezembro 2022, renovando-se uma vez pelo período de 5 anos, salvo se for denunciado por qualquer das partes outorgantes nos termos previstos no presente contrato.

2. A Segunda Outorgante pode denunciar o presente contrato após a vigência mínima do mesmo por 2 (dois) anos, desde que o faça com a antecedência mínima de 6 (seis) meses sobre a data pretendida, mediante comunicação escrita expedida para a sede da Primeira Outorgante por meio de carta registada com aviso de receção.

3. Qualquer das partes pode opor-se à renovação do contrato, desde que comunique por escrito, através de carta registada expedida para a sede respetiva, a sua intenção de não renovação, o que deverá fazer com uma antecedência mínima de 6 meses sobre o termo do contrato ou da sua renovação.

4. Com a cessação do contrato nos termos do número anterior cessam também todos os efeitos emergentes do presente contrato, tomando a Primeira Outorgante posse integral do terreno na data prevista para a produção de efeitos da denúncia.

5. Sem prejuízo da denúncia nos termos dos números anteriores, o presente contrato pode ser revogado a todo o tempo desde que a cessação opere por acordo escrito celebrado pelas partes outorgantes.

6. Podem ainda cessar os efeitos do presente contrato em virtude de incumprimento do presente contrato ou por violação grave das obrigações das partes.

Cláusula 3ª

(Preço)

1. A cedência da exploração do terreno pela Primeira Outorgante à Segunda Outorgante será realizada nos seguintes termos:

a) Entre 1 de Abril e 31 dezembro de 2018, a Segunda Outorgante pagará a quantia anual de 90.000,00 € (noventa mil euros), a qual será paga em prestações mensais e sucessivas no valor de 10.000. 00 € (dez mil euros);

b) Nos quatros anos civis subsequentes, com início a 1 de janeiro de 2019, a Segunda Outorgante pagará a quantia anual de 90.000. 00 € (noventa mil euros), quantia essa que será paga em prestações mensais e sucessivas no valor de 7.500,00 € (sete mil e quinhentos euros).

2. Ao preço supra indicado acresce IVA à taxa legal vigente no momento do pagamento.

3. A prestação mensal será paga até ao último dia útil do mês anterior a que respeita, por meio de transferência bancária para o IBAN PT50 servindo o comprovativo de transferência como quitação de pagamento, sem prejuízo do adequado suporte contabilístico a emitir e remeter pela Primeira Outorgante à Segunda Outorgante.

4. O atraso no pagamento de qualquer das prestações faz a Segunda Outorgante incorrer em mora, à taxa de juro comerciai vigente, sem prejuízo do direito de resolução que poderá assistir à Primeira Outorgante nos termos do presente contrato.

Cláusula 4ª

(Obras e Benfeitorias)

1. A Segunda Outorgante fica autorizada unicamente a proceder a intervenções que se mostrem necessárias e adequadas à eficiente exploração das salinas, enquanto centro de produção de sal artesanal, nomeadamente limpeza dos talhões, valas e canais. A realização de obras estruturais ou de manutenção em infraestruturas da salina, como por exemplo as motivadas por abate ou rompimento de muros, avaria de comportas e portas, substituição de tubagens, degradação de acessos e outras que não sendo da responsabilidade da segunda outorgante, tenham de ver essencialmente com o desgaste da propriedade e/ou acontecimentos naturais, são da responsabilidade da primeira outorgante.

2. Quaisquer obras ou benfeitorias realizadas passarão a fazer parte integrante do terreno, não podendo ser, levantadas, destruídas, removidas ou retidas no termo da vigência do presente contrato, não assistindo ainda qualquer direito de indemnização ou compensação à Segunda Outorgante pelas mesmas.

3. A Segunda Outorgante responderá perante a Primeira Outorgante, a título de responsabilidade civil, por todas e quaisquer obras realizadas ilicitamente à luz do presente contrato.

4. A Primeira Outorgante compromete-se a realizar a limpeza e reabilitação da salina antes do início da exploração do corrente ano de 2018, nos termos da adjudicação e das condições detalhadas na "Cotação de Limpeza" da Rolear.On, conforme Anexo 1, que faz parte integrante do presente contrato.

5. A intervenção de limpeza e reabilitação, que é custeada integralmente pela primeira outorgante, será supervisionada pela segunda outorgante, nos termos do Anexo III.

6. A primeira outorgante compromete-se ainda a transformar o último dos cristalizadores da salina (nº 4) em peças completamente funcionais até à exploração na época de 2019, caso seja aprovada candidatura aos fundos europeus apresentada para esse fim; em caso de não aprovação da candidatura, a segunda outorgante poderá concluir a intervenção com base em orçamento aprovado pela primeira outorgante, assumindo aquela os custos inerentes, os quais serão descontados na prestação mensal devida à primeira outorgante.

7. A primeira outorgante compromete-se ainda a construir uma base para serra de sal marinho tradicional, de dimensão, forma e conceito igual às existentes na exploração da segunda outorgante,

8. A Primeira Outorgante compromete-se a realizar ainda a eletrificação da salina nos termos e condições detalhadas no Anexo II, que faz parte integrante do presente contrato.

Cláusula 5ª

(Obrigações)

A Primeira Outorgante obriga-se a:

1. Facultar o acesso à Segunda Outorgante ao terreno e às infraestruturas nele existentes, entregando as chaves e códigos de acesso às mesmas;

(…)

Cláusula 6ª

(Incumprimento e Resolução)

O presente contrato pode ser resolvido pelas partes com fundamento em justa causa, produzindo a resolução efeitos imediatos.

Considera-se haver justificado motivo, nomeadamente, quando:

a) Ocorra a falta de pagamento pela Segunda Outorgante à Primeira Outorgante da prestação mensal a que fica obrigada pelo presente contrato, por mais de 2 meses sucessivos ou interpolados, desde que tenha sido notificada, por qualquer meio idóneo, e não tendo colocado termo à mora no prazo máximo de 30 dias;

b) Ocorra a falência, insolvência ou outro facto, nos termos em que a lei o permita, que coloque a parte na impossibilidade ou forte probabilidade de inibição do cabal cumprimento das suas obrigações contratuais.

3. A resolução deverá ser feita por meio de carta registada com aviso de receção na qual a parte que a invoque indique expressamente as causas que a fundamentam e os eventuais danos sofridos em consequência do invocado justo motivo, bem como a data a partir da qual a resolução produz efeitos.

4. Com a resolução do presente contrato, o terreno e todas as infraestruturas nele existentes deverão retomar à posse imediata e exclusiva da Primeira Outorgante, sem prejuízo de eventuais direitos indemnizatórios que advenham às partes em virtude do justo motivo invocado.

(…)”

III) Com o requerimento executivo juntou a exequente carta registada com AR, dirigida à executada, recebida em 13-11-2018, interpelando a executada para o cumprimento da obrigação de pagamento de rendas, sob pena de resolução.

Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela apelante e das que forem de conhecimento oficioso (arts. 635º e 639º do NCPC), tendo sempre presente que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº3 do NCPC).

Assim, a única questão a decidir consiste em saber se a exequente/embargada dispõe de título executivo.

Pugna a apelante pela existência de título executivo, por a obrigação exequenda consistir na falta de pagamento de rendas decorrente de contrato que deve ser qualificado como de arrendamento e ter procedido à comunicação a que alude o artº 14º-A do NRAU.

Dispõe o artº 703º do C.P.C., sob a epígrafe “espécies de títulos executivos” que:

1- À execução apenas podem servir de base:

a) As sentenças condenatórias;

b) Os documentos exarados ou autenticados, por notário ou por outras entidades ou profissionais com competência para tal, que importem constituição ou reconhecimento de qualquer obrigação;

c) Os títulos de crédito, ainda que meros quirógrafos, desde que, neste caso, os factos constitutivos da relação subjacente constem do próprio documento ou sejam alegados no requerimento executivo;

d) Os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva.

2- Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante.”

Consagra-se o princípio da tipicidade dos títulos executivos.

O título define o fim e fixa os limites da ação executiva (art.º 10º, n.º 5, do CPC).

“O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário.” (artº 14º-A, nº 1 do NRAU).

A fim de averiguar se a exequente dispõe de título executivo impõe-se proceder à qualificação do contrato e definição do respetivo regime, ou seja, determinar se o tipo contratual outorgado permite a formação do título executivo, nos termos do disposto no artº 14-A do NRAU.

A sentença recorrida qualificou o contrato dos autos como um contrato de cessão de exploração, acolhendo a posição do embargante, ora apelado.

Por seu turno, a apelante ao longo do processo alterou a sua posição, tendo defendido no requerimento executivo e na contestação aos embargos tratar-se de um contrato de cessão de estabelecimento, com clausulado próprio. Apenas em sede de alegações de recurso defende a qualificação desse contrato como de arrendamento.

Arrendamento é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição (artºs 1022º e 1023º do C.C.).

Seguindo a noção dada por Januário Gomes, in “Arrendamentos Comerciais”, 2ª Edição remodelada, p. 61, o contrato de locação de estabelecimento ou de cessão de exploração “consiste numa forma de negociação do estabelecimento comercial traduzida numa transferência temporária e onerosa do seu gozo ou exploração.”

Há aqui uma transferência de todo o conjunto de elementos materiais e imateriais que integram o próprio conceito de estabelecimento enquanto unidade jurídica e no qual se insere como um dos seus elementos o direito ao gozo do prédio (que pode ou não fundar-se num arrendamento). O objeto deste contrato é, pois, o próprio estabelecimento comercial.

“O contrato de arrendamento comercial e o contrato de cessão de exploração (ou de locação de estabelecimento) são diferentes, na medida em que o primeiro consiste na cedência temporária do gozo de um imóvel mediante retribuição, com o fim de aí ser exercida uma qualquer atividade comercial ou industrial, enquanto o segundo consiste na cedência temporária, mediante retribuição, da unidade económica constituída por um determinado estabelecimento comercial, do qual faz parte a fruição do imóvel onde ele está instalado.” - Ac.R.L. de 28/06/2012 disponível em www.dgsi.pt

Já o artº 1085º, nº 1 do C.C., na redação primitiva, dispunha que “não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com a fruição de prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado”.

Idêntica norma passou a constar do artº 111º do primitivo RAU.

Com o NRAU, aprovado pela Lei 6/2006, de 27/02 mantém-se a definição, mas alterou-se a designação do contrato e o respetivo regime (cfr. artº 1109º do C.C.).

O nomen juris utilizado pelas partes não vincula o tribunal, impondo-se proceder à interpretação do contrato, em conformidade com as regras de interpretação do negócio jurídico, uma vez que o julgador não se encontra vinculado ao título dado ao documento que suporta o negócio (art.º 5º, nº 3 do C.P.C.).

Dispõe o artº 236º do CC que “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição de real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.”

Tratando-se de um contrato formal, nos termos do disposto no artº 238º, nº 1 do C.C. “não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso”, salvo “se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade” (nº 2 do citado preceito).

Assim, tendo presente que tanto no arrendamento para fim comercial ou industrial, como na cessão de exploração de estabelecimento, existe a transferência temporária e onerosa do gozo do prédio (rústico ou urbano), e considerando o clausulado, importa atentar no seguinte:

- objeto do contrato: a exequente concede à executada a exploração exclusiva de produção de flor de sal e sal marinho tradicional, no terreno (…), sendo concedidos direitos de exploração apenas quanto ao artigo matricial nº 623 nomeadamente a da segunda Outorgante nele intervir, realizando as atividades e recorrendo aos métodos adequados a proceder àquela (cláusula 1ª, nºs 1 e 2)

- a executada “fica autorizada unicamente a proceder a intervenções que se mostrem necessárias e adequadas à eficiente exploração das salinas, enquanto centro de produção de sal artesanal”; a exequente “compromete-se ainda a transformar o último dos cristalizadores da salina (nº 4) em peças completamente funcionais até à exploração na época de 2019”, bem como “a construir uma base para serra de sal marinho tradicional, de dimensão, forma e conceito igual às existentes na exploração da segunda outorgante” e “a realizar ainda a eletrificação da salina” (cláusula 4ª, nºs 1, 6 a 8).

- “com a resolução do presente contrato, o terreno e todas as infraestruturas nele existentes deverão retomar à posse imediata e exclusiva da Primeira Outorgante, sem prejuízo de eventuais direitos indemnizatórios que advenham às partes em virtude do justo motivo invocado”. (cláusula 6ª, nº 4).

Clausulado onde se regula, ainda, a duração do contrato (prazo inicial de 4 anos e 9 meses, renovando-se pelo período de 5 anos), a possibilidade de oposição à renovação, a denúncia, a revogação e a resolução, bem como o preço, ao qual acresce IVA (nunca é referido qualquer vocábulo referente a “renda”, ou “arrendamento”, que já entraram na linguagem comum, ainda que por vezes sem rigor técnico).

Tal clausulado é precedido de “considerandos” que constituem pressupostos do negócio, elementos coadjuvantes na interpretação quer da vontade das partes quer das cláusulas estipuladas, e de que se destaca o seguinte:

“A Primeira Outorgante é uma sociedade comercial por quotas que exerce a atividade de salicultura, nomeadamente produção de sal e flor de sal, bem como importação, exportação, comércio por grosso e a retalho de sal e flor de sal”; “tem a exploração contratual, do prédio rústico (terreno) denominado por "São José", composto por cinco marinhas e respetivos governos, dois armazéns grandes e dois pequenos, casa para salineiro com dependências, nora, tanque, levadas e terras de semear (…)”, tendo “poderes para arrendar, ceder, total ou parcialmente o terreno e/ou a sua e exploração”;

“A Segunda Outorgante é uma sociedade comercial que tem uma rede comercial estabelecida, com o conhecimento necessário à extração, produção, embalamento e comercialização de Flor de Sal e Sal Marinho Tradicional; pretende fazer a exploração integral, por sua conta e risco, da extração, produção, embalamento e comercialização de Flor de Saí e Sal Marinho Tradicional.

Para um declaratário normal, ou seja, como referem Pires de Lima e Antunes Varela, in C.C. Anotado, pág. 222, “medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real”, o sentido das cláusulas estipuladas é o de a exequente ceder a exploração de uma unidade de produção de sal, instalada em parte de prédio rústico, com infraestruturas, equipamentos atinentes a essa atividade (meios de produção). Ficou consignado no contrato que a exequente tem a exploração do terreno para aquela finalidade e tem poderes para arrendar, ceder, total ou parcialmente, o terreno e/ou a sua exploração e as partes atribuíram o título de “contrato de concessão de exploração de salina”.

Em suma, a exequente, ora recorrente, transmitiu para a executada o gozo não só de parte do imóvel que respeitava às salinas e marinhas, mas também os meios técnicos, equipamentos e infraestruturas indispensáveis à atividade da exploração salineira.

O contrato celebrado também se distingue do arrendamento comercial, pois neste o ramo de atividade é de livre escolha do arrendatário, enquanto que no contrato dos autos está expressamente convencionada a atividade.

É certo que não foi objeto do contrato a clientela, trabalhadores, elementos típicos do estabelecimento. Contudo, não obsta à caraterização como cessão da exploração, pois esta não depende da existência de um estabelecimento em funcionamento, que já tenha funcionado ou já esteja completo.

Este entendimento tem sido sufragado pela doutrina.

Como refere Januário Gomes, in “Arrendamentos Comerciais”, pág. 68 “Assim, Barbosa de Magalhães (Do estabelecimento Comercial, Lisboa, 1964, pág. 233) considera que “o que é essencial, para que exista um estabelecimento comercial, é que haja um conjunto organizado de elementos que permitam o exercício de determinado ramo de negócio”. Também Ferrer Correia aceita a existência de um estabelecimento apesar de não ter começado a laborar, definindo aquele (Lições de direito comercial, I, 1973, pág. 201-2020) como “complexo da organização comercial do comerciante, o seu negócio em movimento ou apto para entrar em movimento”.

Também a jurisprudência tem aderido a esta posição.

“A cessão de exploração pode recair sobre um estabelecimento de que nada ainda existe, como sobre um estabelecimento incompleto, que não está concluído, mas em via de formação bem como sobre um estabelecimento cuja exploração ainda se não tenha iniciado ou esteja interrompida.” – Ac. STJ de 19-04-2012, base citada.

“(…) como tem sido entendido pela jurisprudência, este contrato pode ter como objeto um estabelecimento que ainda não existe ou está incompleto, bem como uma exploração que ainda não se tenha iniciado ou esteja interrompida (cfr acs STJ 19/04/2012, RC 17/04/2012 e 21/04/2009, acima citados).

O que é essencial e resulta da conjugação dos artigos 1085º e 1118º nº2 do CC (e dos artigos 111º e 115º nº2 do RAU e 1009º e 1112º nº2 do CC no NRAU) é que o ramo do comércio e indústria que vier a ser exercido no estabelecimento seja o mesmo que se pretende transmitir e que a transmissão seja acompanhada de um mínimo de bens que caracterizem esse ramo de atividade e não outro qualquer.” – Ac.RL de 28-06-2012, já citado.

Depreende-se do texto do contrato que a exequente terá exercido a atividade de produção de sal naquele prédio, o qual lhe foi cedido para essa finalidade (a exequente não se intitula proprietária nem arrendatária; afirma ser detentora da exploração). É manifesto que as partes não quiseram concluir um contrato cujo objeto fosse apenas a fruição a título de arrendamento de um prédio rústico, mas antes a apelante pretendeu ceder e a apelada assumir algo mais, uma unidade de produção.

Face ao exposto, há que concluir que a sentença recorrida ao qualificar o contrato como cessão de exploração, o fez com total acerto.

Estabelece o artº 1109º, nº 1 do C.C. que “a transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias adaptações”.

Na referida subsecção, intitulada “disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais”, prevêem-se regras especiais quanto à duração, denúncia, oposição à renovação (artºs 1110º e 1110º-A), obras (artº 1111) e transmissão da posição do arrendatário (artº 1112º).

Verifica-se, assim, que à resolução do contrato não são aplicáveis as normas previstas para a resolução do arrendamento para fim habitacional, onde se inserem os artºs 1083º e 1084º do CC., nem norma relativa à exequibilidade das notificações para pagamento das quantias em dívida pelo locatário.

Para a aferição da existência de título executivo é irrelevante que as partes outorgantes do contrato tenham estipulado normas idênticas às previstas no regime do arrendamento para fim habitacional (artºs 1083 e 1084º).

A norma especial que prevê a constituição de título executivo, constante do artº 14º-A do NRAU, de harmonia com o disposto no artº 703º, nº 1, al. d) do C.P.C., reporta-se ao contrato de arrendamento e comprovativo da comunicação da falta de pagamento de rendas (e outros encargos e despesas) devidas pelo arrendatário. Trata-se de título complexo, na medida em que só da conjugação dos dois documentos se pode concluir que comporta a constituição das obrigações pecuniárias/exequendas referentes às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário. No artº 14º-A do NRAU não está previsto que o contrato de cessão de exploração, acompanhado da comunicação ao outorgante incumpridor constitua título executivo.

Como vimos, o artº 703º do C.P.C. consagra o princípio da tipicidade, pelo que está proibido o recurso à analogia para atribuir valor executivo a um documento que a lei não qualifica como titulo (art.º 10 do C. Civil).

Afigura-se-nos que não existe lacuna pela simples razão de não existir previsão legal, dado que a evolução do regime aponta em sentido contrário.

Com a Lei 6/2012, de 27/02 (artº 1109º, nº 1 do CC), o legislador teve o cuidado de expressamente determinar a aplicação, e ainda assim com as necessárias adaptações, do regime do arrendamento para fins não habitacionais, previsto nos artºs 1110 a 1112º do C.C., ao contrato de cessão de exploração, isto é, as regras relativas à duração, denúncia, oposição à renovação, obras e transmissão da posição do arrendatário, numa alteração disruptora dos regimes anteriores – quer o previsto no artº 1085º do C.C., na sua redação primitiva, quer no artº 111º do primitivo RAU, aprovado pelo D.L. 321-B/90 de 15/10 - que excluíam do regime do arrendamento a locação de estabelecimento.

Assim, à substancial alteração legislativa subjaz uma opção do legislador – a de sujeitar o contrato de cessão de exploração apenas a determinados aspetos do regime do arrendamento (para fins não habitacionais) e, concomitantemente, de excluir aquele tipo contratual do regime do arrendamento para fim não habitacional relativamente, por exemplo, à resolução.

Por seu turno, a norma prevista no artº 14º-A do NRAU apenas foi introduzida com a Lei 31/2012, que alterou o NRAU, da qual nada permite concluir ser extensível a outros contratos que não os de arrendamento. Ora, já estando em vigor a atual redação do artº 1109º do C.C., cremos que se fosse intenção do legislador aplicar o artº 14º-A do NRAU a outros contratos, mormente à cessão de exploração de estabelecimento, teria sido contemplado na respetiva alteração, dotando tal preceito de redação mais abrangente. Não só não o fez como manteve inalterado o artº 1109º do C.C., quando alterou outros preceitos do CC., continuando a não conter remissão para as normas atinentes à resolução do contrato.

Desta análise interpretativa resulta necessariamente que o artº 14º-A do NRAU não admite interpretação extensiva (artº 11º do CC), o que apenas seria permitido se aquela análise reconduzisse a que o legislador “minus dixit quam voluit”, ou seja, quando dispôs que o contrato de arrendamento e a comunicação das rendas em dívida constituía titulo executivo, também quis abranger o contrato de locação de estabelecimento e comunicação de contrapartidas pecuniárias em dívida.

Forçoso é concluir que os documentos juntos com o requerimento executivo não constituem título executivo (artºs 703º, 729º, nº 1, al. a) ex vi do artº 730º do C.P.C.).

Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.

Custas a cargo da apelante.

Lisboa, 8 de outubro de 2020

Teresa Sandiães

Ferreira de Almeida

Alexandrina Branquinho