Quem foi o relator do acórdão 4773/23.4T8VNG.P1?

O relator foi Artur Dionísio Oliveira, no Tribunal da Relação do Porto.

Quando foi proferido o acórdão 4773/23.4T8VNG.P1?

O acórdão foi proferido em 28 de janeiro de 2025.

4773/23.4T8VNG.P1

Sumário

I – A Relação não deve reapreciar a matéria de facto se a alteração pretendida não tiver qualquer relevância jurídica, isto é, se for inócua para a decisão da causa, se for insusceptível de fundamentar a sua alteração, sob pena de levar a cabo uma actividade processual inútil que, por isso, lhe está vedada pela lei. II – O contrato atípico de “reserva de imóvel” corresponde a um acordo intermédio, realizado acessória ou instrumentalmente no âmbito de uma negociação, que serve a criação de bases materiais para a consecução do objectivo pretendido pelo contrato final e, através do regime da reserva, o estabelecimento duma regulamentação para o caso das negociações se gorarem, configurando o que a doutrina denomina como acordo instrumental de transição. III – O seu cumprimento/incumprimento convoca a responsabilidade pré-contratual prevista no artigo 227.º do CC, que fixa o critério da boa-fé como a bitola para a aferição do comportamento devido in contrahendo, isto é, como forma de determinação da ilicitude.

Texto

Processo n.º 4773/23.4T8VNG.P1 Acordam no Tribunal da Relação do Porto I. Relatório AA, residente na Travessa ..., n.º ..., bloco ..., da União de freguesias ... e ..., Vila Nova de Gaia., intentou a presente acção declarativa comum contra A..., Lda., com sede na Rua ..., ..., habitação ..., da freguesia ..., do concelho de Vila Nova de Gaia, pedindo a condenação da ré a restituir-lhe a quantia de 8.000,00 € que lhe pagou no dia 07.07.2022 e a pagar-lhe uma indemnização por danos não patrimoniais no valor de 3.000,00 €. A ré contestou, pugnando pela total improcedência da acção. Tramitada a acção, veio a realizar-se audiência de julgamento, na sequência da qual foi proferida sentença, que julgou parcialmente procedente a presente acção, condenando a ré a pagar à autora a quantia de 8.000,00€ e absolvendo a ré do pedido de condenação na indemnização por danos morais de 3.000,00€. * Inconformada, a ré apelou desta decisão a apresentou a respectiva alegação, que concluiu da seguinte forma: «1) O Recorrente intentou o presente recurso por não concordar com o teor da sentença recorrida, uma vez que esta assenta, por um lado, na incorreta análise da prova produzida, refletida na factualidade dada como provada e não provada. 2) Por outro lado, entende o ora Recorrente que a sentença recorrida não consubstancia a justa e rigorosa interpretação e aplicação ao caso “sub judice” das normas legais, razão pela qual não concorda com as conclusões retiradas – que ficaram plasmadas na sentença – e, naturalmente, com a decisão proferida. 3) Assim, vem impugnar a decisão relativa à matéria de facto e requer a reapreciação da prova gravada pelo Tribunal ad quem. 4) Resulta da sentença uma errada apreensão da matéria de facto, o que levou a que o Tribunal a quo, não individualizasse, como lhe cumpria, a ré, a mediadora imobiliária, a testemunha BB e intermediária de crédito, identificando-as como sendo a mesma pessoa, como se outras pessoas, além do representante legal da Ré, tivessem poderes de vinculação. 5) O Tribunal a quo não considerou devidamente os efeitos do contrato escrito celebrado entre as partes, junto como documento 2 da PI, desconsiderando os seus termos e as obrigações nele assumidas por ambas as partes. 6) O Tribunal a quo andou mal ao considerar como provados os factos identificados como número 10), 11), 13), 16), 18), 19) 21), 22), na medida em que não têm correspondência com a verdade nem com a prova produzida documental e testemunhal, pelo que se requer a sua alteração. 7) Deverão ainda ser aditados factos à matéria de facto dada como provada, uma vez que entende que a matéria de facto provada não foi devidamente apreciada e está assim incompleta, o que impediu a boa decisão da causa. 8) À primeira vista apenas foram valorizados os depoimentos das testemunhas da Autora para a apreciação destes factos, quando os seus depoimentos foram parciais, ilógicos e irrazoáveis, como resulta da sua audição, para onde se remete. 9) Em 07/07/2022, as partes outorgaram um documento identificado como «Proposta de Compra», cujo teor se reproduziu no ponto 8) dos factos provados, onde assumiram obrigações entre si; 10) Este documento consignou os termos do negócio celebrado entre a Recorrida e a Recorrente; 11) A Recorrente A..., Lda, está representada neste negócio pelo seu representante legal CC que vinculou a sociedade e não qualquer outra pessoa; 12) Este documento comprova que, naquele ato de reserva de compra do imóvel nele identificado, a Recorrida entregou e a Recorrente recebeu o valor de € 8.000,00, a título de reserva e princípio de pagamento, através de cheque. 13) Com a assinatura deste documento e com a entrega dos € 8.000,00, a Recorrida obrigou-se a não desistir da compra do imóvel, sem motivo justificativo e válido à luz das regras da boa-fé, tendo assumido que, em caso de desistência injustificada perderia o montante entregue a título de reserva a favor do Aceitante, ou seja, a aqui Recorrente A..., Lda.. 14) Por sua vez, a Recorrente com a assinatura deste documento e com a receção do € 8.000,00, obrigou-se a reservar a venda do imóvel para a Recorrida, ou seja, a tirar o imóvel do mercado de venda e a marcar a celebração do contrato de compra e venda até ao dia 30 de setembro ou antes, obrigando-se ainda a avisar a Recorrida/proponente com dez dias de antecedência, por escrito, do dia, hora e local para a sua assinatura. 15) Indiretamente, a Recorrida obrigou-se a estar preparada para celebrar a compra e venda do imóvel mediante a receção um pré-aviso de apenas 10 dias dessa data, data essa que seria sempre anterior a 30 de setembro de 2022 ou anterior. 16) Tal como expresso, no sumário do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 04/12/2007, disponível em www.dgsi.pt: «Independentemente do nomen iuris que as partes dão aos contratos, na interpretação e na qualificação destes, o que conta é a vontade expressa nas respectivas declarações negociais, entendidas estas com o sentido captável pelo declaratário normal, colocado no real circunstancialismo negocial.» 17) O contrato celebrado entre as partes estabeleceu prerrogativas que sempre deveriam ter sido devidamente consideradas pelo Tribunal a quo, na apreciação da causa decidenda, mormente quanto às obrigações assumidas pela Recorrida e aos riscos que esta assumiu quando outorgou a “Proposta de compra”. 18) O Tribunal a quo deu como provado que «10) No dia 31 de Agosto de 2022, a autora, através do seu companheiro, estabelece contacto com a ré, no sentido de indagar o estado do processo e o hiato temporal que decorreria até à data expectável para celebração da escritura, dada a sua preocupação face à aprovação de financiamento bancário;». 19) Contudo, tal contacto foi estabelecido com a mediadora imobiliária DD e não com a Ré, conforme evidencia o documento 1, junto com a petição inicial. 20) À luz das regras da experiência e da prova produzida, não é aceitável a conclusão refletida na sentença: “Primeiramente, pelo facto de se tornar evidente que à autora e ao seu companheiro, a testemunha EE, se apresentaram diferentes pessoas a mediar o negócio e a proceder às visitas não lhes sendo exigível escrutinar se se tratavam de pessoas ligadas aos vendedores ou à ré (mediadora). No fundo, tratando-se de um negócio de investimento, não se apresentava um vendedor particular – família ou pessoa individual -, nos termos tradicionais, sendo expectável que a autora identificasse na figura da ré os actos praticados por essas pessoas, nomeadamente, as testemunhas referidas (BB e DD).” 21) Erradamente o Tribunal a quo qualifica a Ré, aqui Recorrente, como mediadora e não como vendedora, quando em nenhum momento e em nenhum dos articulados das partes, a Ré foi referenciada como mediadora. 22) Nem tão pouco tal resulta do documento subscrito pelas partes, pelo contrário, pois foi a Ré/ Recorrente que recebeu os € 8.000,00, como princípio de pagamento do preço pela compra do imóvel. 23) Destarte, tal conclusão é até contrária ao facto provado n.º 4: «4) A ré é uma sociedade comercial cuja actividade se subsume a investimentos imobiliários, nomeadamente à compra e venda de bens imóveis, detendo;»; 24) As testemunha BB, enquanto investidora de outros imóveis e a testemunha DD, enquanto mediadora imobiliária, exibiram o imóvel, posteriormente objeto de reserva à Recorrida e ao seu companheiro EE, tal resulta dos excertos dos depoimentos supra transcritos. 25) Desde modo, não é legítima a conclusão manifesta na sentença, nem a mesma tem por fundamento a prova produzida: «Primeiramente, pelo facto de se tornar evidente que à autora e ao seu companheiro, a testemunha EE, se apresentaram diferentes pessoas a mediar o negócio e a proceder às visitas não lhes sendo exigível escrutinar se se tratavam de pessoas ligadas aos vendedores ou à ré (mediadora). No fundo, tratando-se de um negócio de investimento, não se apresentava um vendedor particular família ou pessoa individual nos termos tradicionais, sendo expectável que a autora identificasse na figura da ré os actos praticados por essas pessoas, nomeadamente, as testemunhas referidas (BB e DD)». 26) Não se logra alcançar como pode ter sido entendido que um mediador imobiliário tenha poderes para vincular o seu cliente ou para se confundir com ele. 27) Ainda mais quando, a Recorrida conheceu pessoalmente o representante legal da Recorrente, CC quando se formalizou a proposta de compra e identificou apenas a Recorrente como vendedora e não a mediadora imobiliária DD, tanto é que só dirige o seu pedido à Ré. 28) A testemunha DD, enquanto mediadora imobiliária, foi a interlocutora entre a Recorrente e Recorrida, e não mais do que isso, como aliás evidencia o documento 1, junto pela Recorrida com a Petição Inicial. 29) Nenhum declaratário normal entenderia que um mediador imobiliário tem poderes para vincular qualquer das partes em termos de declaração negocial. 30) O documento 1 da Petição Inicial, representa uma conversação por WhatsApp da mediadora imobiliária D. DD com o Sr. EE, identificada por este como «Vendedora DD», onde se verifica pelo seu teor que esta era reconhecida (apenas) como mediadora imobiliária. 31) Erradamente, o Tribunal a quo deu como provado que: “11) A ré questionou se a autora já dispunha de entidade bancária para obtenção do financiamento;” 32) Pela leitura da troca de mensagens constante no documento 1, junto com a Petição Inicial, verifica-se que foi a mediadora imobiliária D. DD quem questionou a Autora se já dispunha de entidade bancária. 33) Questão esta que foi posta de forma natural e descomprometida. 34) Mesmo de um interpretação extensiva e não literal deste documento não se retira a existência de qualquer preocupação por parte do Sr. EE quanto à aprovação de financiamento bancário, ainda que assim o consigne o ponto 10) dos factos provados. 35) As perguntas que foram postas por este, foram apenas duas: “já há novidades para a realização da escritura?” e “Ainda falta vender algum imóvel?” 36) Atendendo que as partes tinham como prazo máximo para a realização da compra e venda o dia 30 de setembro de 2022 (ou data anterior), àquele data, a 31 de agosto de 2022, restavam no máximo 30 dias desse prazo e a Autora ainda não tinha sequer reunido a documentação para pedir financiamento bancário, conforme evidencia, a declaração: “Vou pedir ao meu chefe os recibos e a declaração de efetividade” 37) Mais comprova esta conversa que a Autora sabia que a realização da compra e venda, estava dependente da venda de vários imóveis na mesma data e que não era ela que marcaria escritura, de acordo com o que aliás foi determinado no documento outorgado pelas partes. 38) Assim, tal como comprova este documento, em conjugação com os depoimentos supra transcritos: - o ponto 10) dos factos provados tem de ser alterado nos seguintes termos: 10) No dia 31 de Agosto de 2022, a autora, através do seu companheiro, estabelece contacto com a mediadora imobiliária DD, no sentido de indagar se havia novidades para a realização da escritura e se já foram vendidas todas as casas. - o ponto 11) dos factos provados tem de ser alterado e aditado nos seguintes termos: 11. a) No dia 31 de Agosto de 2022, a mediadora imobiliária DD questionou se a autora já dispunha de entidade bancária para obtenção do financiamento, ao que esta respondeu, através do seu companheiro, “A gente está no Banco 1...”. 11. b) No dia 31 de Agosto de 2022, a autora ainda não tinha reunido toda a documentação para avançar com o pedido de crédito bancário. 11. c) A Autora sabia que a realização da compra e venda, estava dependente da venda de vários imóveis na mesma data. 39) Erradamente, foi dado como provado o ponto 13 dos factos provados, pois considerando face à prova documental, designadamente dos documentos 4 e 5, juntos com a PI e testemunhal deveria ter sido alterado com os seguintes termos: 13. a) A Autora apenas enviou no dia 14 de setembro de 2022, a documentação necessária para obtenção de financiamento bancário solicitada em 05 de setembro de 2022, pela gestora de crédito FF. 13. b) A intermediária de crédito FF após o envio da simulação do Banco 2... não recebeu indicação para avançar com o pedido de financiamento 40) Por confronto com o documento 6, da Petição Inicial, verifica-se que a carta enviada pela Recorrente para a Recorrida, tem aposta a assinatura digital de CC, datada de 12/09/2022, pelo que este ponto deverá ser alterado para. 16) A carta tem a assinatura digital de CC, datada de 12/09/2022, que outorgou a Proposta de Compra de 07/07/2022, na qualidade de representante legal da Ré. 41) À semelhança das situações anteriores, devem ser alterados os pontos 18), 19) e 21) dos factos provados, já que onde consta Ré deveria constar mediadora imobiliária, pelo que estes pontos devem ser modificados no sentido de constar: - 18) A autora contactou a mediadora imobiliária DD, no sentido de esclarecer que não houvera logrado ainda a obtenção de financiamento bancário; - 19) Perante tal exposição, a mediadora imobiliária DD comunicou à Autora, por via telefónica, que esta última teria de “desfazer a compra”, que teria de desistir do negócio, porquanto a data da escritura não poderia ser alterada; 42) Relativamente ao ponto 21), apenas se concede que a Autora confiou na mediadora imobiliária para indicar uma intermediária de crédito, tal como resulta do documento 1, pelo que este ponto deve ser alterado de modo a constar: 21). A Autora confiou na mediadora imobiliária para indicar uma intermediária de crédito. 43) O ponto 22, face à prova documental, designadamente o documento 2 e a prova testemunhal deve ser retirado. 44) Pois, não foi estabelecida uma cláusula resolutiva que determinasse que, em caso de não obtenção de financiamento bancário, o valor de € 8.000,00 entregue a título de reserva e princípio de pagamento seria devolvido. 45) O depoimento da mediadora imobiliária esclareceu o motivo de numa segunda fase ser pretensão da Recorrida a obtenção de financiamento para pagamento do preço do imóvel em vez de recurso a meios próprios, como inicialmente previsto. 46) A falta de reação da Recorrida e do seu companheiro à simulação enviada pela testemunha FF leva a concluir que ficaram insatisfeitos com a mesma, e que desistiram também de contrair o financiamento bancário. 47) O argumento que a obtenção de financiamento foi condição para compra do imóvel e que a Ré assumiu a obrigação de o obter para a Autora, mais não foi que um expediente para criar um fundamento para lhe serem devolvidos os € 8.000,00, de modo a isentarem-se de responsabilidade pela não realização da compra nos termos estabelecidos entre as partes, mais de dois meses antes. 48) Note-se que se verifica não foram sequer executadas pela Autora ou pelo seu companheiro as diligências normais e habituais para a celebração do contrato de compra e venda com recurso a financiamento bancário, e que resultam do senso comum ser necessárias e morosas. 49) Tal como demonstram os e-mails (constantes no referido documento 7) enviados à Recorrida em resposta às comunicações enviadas pela Recorrente, na pessoa de CC, esta sempre se mostrou totalmente alheia a questão da obtenção de financiamento bancário, pugnando apenas que a Recorrida tomasse uma posição definitiva quando ao cumprimento ou não do contrato de 07/07/2022. 50) Apenas à Recorrida cabia a obrigação de se acautelar atempadamente por ter meios para efetuar o pagamento do remanescente do preço aquando da celebração da compra e venda. 51) A Recorrente dedica-se a investimentos imobiliários de compra e venda de imóveis (facto provado 4)), a própria comunicação enviada com o agendamento da compra e venda dos imóveis menciona que se iria realizar a cessão de posição contratual e escritura de compra (facto provado 15)), de modo que fosse a Recorrida a adquirir o imóvel no lugar da Recorrente, não tendo lógica, salvo o devido respeito, as ilações referidas na sentença, desprovidas de qualquer suporte suporte probatório. 52) Sendo claro que o interesse na compra do imóvel pela Recorrida era somente da Recorrente e não de qualquer outro investidor ou vendedor. 53) Sendo a Recorrente a única prejudicada com a falta de cumprimento do contrato por parte da Recorrida ao não adquirir o imóvel na data da escritura, data essa, que era sim, como se compreende, uma condição inflexível para a celebração do negócio entre as partes como evidencia o documento 2. 54) Na realidade, e considerando que os contratos são para cumprir, não cabia à Recorrida provar que a venda realizada a 28/09/2022 se realizou por valor inferior a € 80.000,00. 55) Todavia, certo é que tal prova foi apresentada pela Recorrente em 14 de dezembro de 2023, mediante a junção dos documentos que comprovaram que foi realizada a venda no mesmo dia 28/09/2022 de vários imóveis, com a mesma descrição predial e diversos artigos matriciais, nomeadamente dos imóveis com os artigos ... e ..., objeto do contrato celebrado entre as partes. 56) A Recorrida ao não ter cumprido com a sua obrigação de adquirir os imóveis levou a que fosse acionada o termo g) da Proposta de Compra, já que não se poderia considerar justificada a alegada falta de obtenção de crédito bancário, quando decorreram meses desde 07/07/2022, e aquela, necessitando de crédito não diligenciou, atempadamente, por o obter. 57) Mediante a reserva e princípio de pagamento que a Recorrida realizou, e a assinatura do documento 2, em que esta assumiu a obrigação de comprar os imóveis até ao dia 30 de setembro de 2023 (ou em data anterior), nos termos expressos naquele contrato, não é relevante se foi comunicado à Recorrente que a compra seria realizada com recurso a financiamento bancário. 58) Interpreta-se dos e-mails trocados com a Ré, que só em 21 de setembro, é que a Autora comunicou à Ré Recorrente que a vendedora (DD) veio dizer que tinha de desfazer a compra porque não se podia mudar a data da escritura, pedindo a final a devolução do cheque de € 8.000,00. 59) Conforme evidenciam os e-mails juntos como documento 7, qualquer declaratário compreende que a Recorrente honrou e pretendeu honrar o seu compromisso de reservar a venda dos imóveis até à expressa desistência da Requerida, cumprindo com a obrigação a que se vinculou com a assinatura da Proposta de Compra, em 07/07/2022. 60) Ainda que do depoimento das testemunhas resulte que foi considerada a hipótese de devolver aquele valor, mediante a substituição da posição da Recorrida por outra pessoa, que comprasse os imóveis pelo mesmo preço, no dia 28/09/2022, tal hipótese sempre estaria ao arbítrio apenas da Recorrente e de mais ninguém, pelo que eventuais expetativas criadas pela mediadora ou outras pessoas não podiam produzir efeitos na sua esfera jurídica, nem de forma legítima dar suporte a qualquer convicção por parte da Recorrida. 61) O entendimento propugnado na sentença denota o errado enquadramento dos factos pelo Tribunal a quo, o que comprometeu a boa decisão da causa, pois a Ré/Recorrente nunca interveio como mediadora ou depositária e guardiã, a título gratuito da quantia entregue pelo potencial comprador. 62) Sendo surpreendente, que perante os concretos e específicos termos e obrigações do contrato reduzido a escrito pelas partes, apresentado pela Recorrida como documento 2 da Petição Inicial, o Tribunal a quo, questione a validade do acordo alcançado e enquadre a relação entre as partes num contrato de depósito!! 63) Atento o já supra exposto, a alteração dos factos provados 10), 11a), 11b), 11c), 13a), 13b), 16), 18), 19), 21) nos termos supra indicados justifica a modificação da decisão. 64) Concluindo-se que existiu um arrependimento da Recorrida na compra do imóvel e uma desistência injustificada, que não pode ser imputada à Recorrente. 65) Nem se entende como pode o Tribunal a quo ter apurado que a Recorrente tinha condições e conhecimento para atuar de modo distinto. 66) Face aos factos dados como provados 8) e 9), que reconhecem o contrato outorgado pelas partes, não poderia ter o Tribunal a quo concluído que inexistem factos provados que legitimem a Recorrida a reter a quantia de €8.000,00. 67) Isto porque, foi convencionado que o proponente, a aqui Recorrida, após a entrega do valor supramencionado a título de reserva e princípio de pagamento, não poderá desistir da celebração do negócio sem motivo justificativo e válido à luz das regras da boa-fé, e que no caso de desistência injustificada por decisão do Proponente, a aqui Recorrida implica a perda do montante entregue a título de reserva, a favor do aceitante, a aqui Recorrente. 68) A Recorrida não tem assim direito à restituição da quantia entregue a título de reserva e princípio de pagamento conforme decidiu o Tribunal a quo. 69) Pois, por força dos invocados artigos 762.º, 227.º, foi a Recorrida quem não agiu de acordo com regras da boa-fé, ao incumprir as obrigações que assumiu, obrigações essas, que condicionaram a Recorrente a retirar do mercado imobiliário os imóveis objeto da “Proposta de Compra” durante quase três meses, por a sua venda estar reservada para Recorrida. 70) A Recorrida não teve a diligência de um bom pai de família e só a si cabe a culpa por não ter concretizado a compra dos dois imóveis de acordo com o contrato que celebrou com a Recorrente. 71) Foi assim incorretamente julgado que a Recorrida cumpriu com o ónus que sobre si impendia para fazer valor o seu direito crédito decorrente da prestação contratual por cumprir, sem que a Recorrente tenha conseguido afastar esse direito. 72) Assim, atendendo ao vindo de referir, e tendo por base a alteração da matéria de facto oportunamente requerida, entende o Recorrente que não poderia o Tribunal a quo decidir como decidiu na sentença recorrida, pela procedência parcial da ação, condenando-a a pagar à Recorrida a quantia de € 8.000,00. 73) Não existe fundamento para a restituição do montante de € 8.000,00 à Recorrida atento o incumprimento da Recorrida na celebração do contrato de compra e venda dos imóveis, 74) Provados que estão factos 8), 9), 10), 11a), 11b), 11c), 13a), 13b), a ação tem irremediavelmente de improceder, totalmente, sendo a sentença recorrida substituída por outra que absolva a Recorrente dos pedidos da Recorrida». A recorrida respondeu a esta alegação, pugnando pela total improcedência do recurso. * II. Fundamentação A. Objecto do recurso O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, como decorre do disposto nos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º do Código de Processo Civil (CPC), não podendo o Tribunal conhecer de quaisquer outras questões, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (cfr. artigo 608.º, n.º 2, do CPC). Não obstante, o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do citado diploma legal). Tendo em conta o teor das conclusões formuladas pelos recorrentes, importa decidir se ocorre o alegado erro na apreciação da matéria de facto e se não assiste à recorrida o direito à restituição da quantia que entregou à recorrente a título de reserva e princípio de pagamento, estando a recorrente legitimada a reter quantia. * B. Os Factos 1. Factos provados São os seguintes os factos julgados provados pelo tribunal de primeira instância: 1) A autora é nacional do Brasil e com residência em Portugal que escolheu para viver, morar e no mesmo domiciliar a sua vida e do seu agregado familiar, que viria, em momento oportuno e, uma vez reunidas todas as condições necessárias, ao seu encontro; 2) A autora pretendia encontrar um imóvel adequado, tanto em termos geográficos como económicos, às necessidades da sua filha; 3) Nesse contexto, a autora conheceu e travou contactos com a ré; 4) A ré é uma sociedade comercial cuja actividade se subsume a investimentos imobiliários, nomeadamente à compra e venda de bens imóveis, detendo; 5) No dia 10/06/2022, DD apresentou o imóvel sito na Rua ..., ..., na freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, à autora, de forma a indagar o seu interesse na aquisição do dito bem; 6) Nos dias que se seguiram à dita visita, foi pela autora expressado interesse na aquisição dos imóveis, bem como anuída a proposta de venda apresentada pela ré; 7) Aquando das ditas negociações e comunicações alusivas à compra do imóvel e assinatura da respectiva ficha de reserva, mencionou a autora que recorreria a empréstimo bancário; 8) Autora e ré assinaram o documento “Proposta de Compra”, datado de 07/07/2022 e no qual se identifica o imóvel acima mencionado, dele constando os termos da proposta: a) “Valor de aquisição: €80.000,00€ (…); b) Valor entregue no acto da reserva, a título de reserva e princípio de pagamento: € 8.000,00 (…); c) Meio de pagamento do valor mencionado na alínea b): cheque n.º ... sacado sobre o Banco 1..., cuja quitação será dada após boa cobrança; d) Data da reserva: 6 de Julho de 2022; e) Data do contrato de Compra e Venda: 30 de Setembro de 2022 (ou outra anterior); f) O proponente, após a entrega do valor supramencionado a título de reserva e princípio de pagamento, não poderá desistir da celebração do negócio sem motivo justificativo e válido à luz das regras da boa fé; g) No caso de desistência injustificada por decisão do Proponente implica a perda do montante entregue a título de reserva, a favor do aceitante; h) No caso de desistência por decisão do aceitante implica a devolução em singelo do montante recebido a título de reserva prestado pelo Proponente; i) A marcação da assinatura do Contrato de Compra e Venda, será da obrigação do aceitante, que notificará o Proponente, com dez dias de antecedência, por escrito, do dia, hora e local da respectiva assinatura; j) (…) k) Proponente e Aceitante aceitam os termos como foram apresentados” – documento 2 junto com a petição inicial, cujo teor se dá integralmente por reproduzido; 9) Em momento simultâneo à assinatura do mencionado documento, a autora entregou à ré, a título de reserva, o cheque acima mencionado no valor de 8.000,00€, datado de dia 07/07/2022, emitido pelo Banco 1..., S.A., com o número ...; 10) No dia 31 de Agosto de 2022, a autora, através do seu companheiro, estabelece contacto com a ré, no sentido de indagar o estado do processo e o hiato temporal que decorreria até à data expectável para celebração da escritura, dada a sua preocupação face à aprovação de financiamento bancário; 11) A ré questionou se a autora já dispunha de entidade bancária para obtenção do financiamento; 12) Foi proposto o encaminhamento do processo para uma gestora de créditos, com a possibilidade de obtenção de financiamento bancário “mais barato”; 13) A autora prontamente verificou a possibilidade de obtenção e emissão da documentação que lhe fora peticionada, no dia 05 de Setembro de 2022; 14) A ré remeteu à autora carta registada com aviso de recepção, cujo objecto seria a solicitação de comparência da autora, no dia 28 de Setembro de 2022, numa morada aí indicada; 15) A missiva mencionada consta que a presença da autora no momento e local anunciados teria como fim “celebrar contrato de cessão de posição contratual e escritura de compra” dos imóveis reservados; 16) A carta não está assinada pela ré; 17) A ré sabia que a autora não tinha o crédito para a compra; 18) De seguida a autora contactou a ré, no sentido de esclarecer que não houvera logrado ainda a obtenção de financiamento bancário; 19) Perante tal exposição, a ré comunicou à autora, por via telefónica, que esta última teria de “desfazer a compra”, que teria de desistir do negócio, porquanto a data da escritura não poderia ser alterada; 20) A autora solicitou a devolução do montante de 8.000,00€; 21) A autora confiou na ré para a auxiliar e prestar todos os serviços respeitantes à adjudicação dos imóveis publicitados; 22) Financiamento bancário esse que era condição para outorga da compra e venda, o que era do conhecimento da ré. * 2. Factos não provados São os seguintes os factos julgados não provados pelo tribunal de primeira instância: I. No descrito em 2), que se mudaria para Portugal; II. No descrito em 5), em representação da ré; III. No descrito em 7), que se encontraria a aguardar pelo desenlace do processo de financiamento bancário, para devida emissão de cheque e segurança na compra; IV. No descrito em 9), que tenha sido liquidada de imediato aquela quantia; V. A gestora mencionada 12) fosse trabalhadora da ré; VI. Procedeu a própria ré ao pronto pedido de recibos de vencimento, declaração de I.R.S., nota de liquidação de I.R.S., extractos bancários da conta por si titulada, declarações, entre outros; VII. Mais, tendo sido comunicado à autora que a data para celebração da escritura de mais não se trataria do que de uma “data fictícia” e que o acto seria agendado para momento ulterior à obtenção de crédito; VIII. A autora viveu aflição ao ver que lhe estaria a ser vedada a possibilidade de adquirir os imóveis onde planeou residir e ofertar à sua filha, igualmente para sua residência; IX. Foi em lágrimas que a sua filha interiorizou o facto de já não lhe ir ser concedido o lar pelo qual há meses esperava, o que muito a transtornou; X. O que se manifestou na frustração de sua mãe, que viu as suas expectativas frustradas e confiança nas sociedades imobiliárias de forma generalizada, traída, não tendo sequer sido capaz de reunir forças para enveredar numa nova busca por imóveis para os fins pretendidos; XI. Mais, pela não concretização do negócio aludido, viu-se a autora compelida a receber a sua filha e respectiva cônjuge no seio do imóvel arrendado onde residia; XII. Tratando-se o imóvel de fracção autónoma de tipologia T1 + 1 e, no mesmo residindo a autora e o seu companheiro, foi com dificuldade que o locado albergou a sua filha e a respectiva cônjuge, perante a impossibilidade de obtenção de imóvel para as mesmas; XIII. Tendo a alegada sala de estar do imóvel sido transformada num “quarto”, em condições que fogem ao ideal e ao compromisso com a dignidade humana; XIV. A alteração que sofreu a autora e o seu companheiro, no âmago da sua privacidade, da qual tantas vezes abdicaram, o que transportou a tristeza, a frustração e o mal-estar constantes, reflectidos na carência de privacidade e comodismo XV. Além da mágoa e decepção sentidas e alimentadas durante toda a fase pré-contratual que antecedeu a abrupta comunicação de “perda do negócio”, orquestrada por parte da ré; XVI. A autora, quando foi por si manifestado o interesse em comprar os imóveis, referiu que não necessitaria de recorrer a empréstimo bancário para aquisição dos imóveis pois tinha dinheiro para pagar o seu preço; XVII. De tal forma que apenas não foi celebrada de imediato a compra e venda por ré estar dependente do facto e da condição de terem de ser vendidas todas as onze casas, na mesma data e ocasião; XVIII. A ré foi surpreendida com o facto de a autora ter indicado não ter condições para celebrar o contrato de compra e venda, após ter sido enviada a notificação a informar que o mesmo se celebraria a 28/09/2022; XIX. O facto de autora necessitar de um crédito bancário ou que tenha tido dificuldades na sua atempada obtenção; XX. A venda dos dois imóveis pelo preço de apenas 80.000,00€ adveio precisamente de se pretender que o negócio de compra e venda se concretizasse em curto espaço de tempo; XXI. Só depois da autora ter assumido por escrito, em 22 de Setembro de 2022, que desistia da compra e venda, foi possível à ré procurar encontrar outro comprador para os dois imóveis, de modo que a sua venda se realizasse no dia 28 de Setembro; XXII. Faltando apenas três dias úteis para o efeito, a ré teve de encontrar nesse curto espaço de tempo outro comprador para os imóveis; XXIII. A única alternativa que lhe restou foi aceitar uma proposta de compra, com redução do preço de 80.000,00€ para 70.000,00€. * 3. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto A recorrente veio impugnar a decisão sobre a matéria de facto, pugnando pela alteração dos pontos 10), 11), 13), 16), 18), 19) 21) e 22) dos factos provados e pelo aditamento de factos que julga pertinentes para a decisão da causa. Nos termos do disposto no artigo 662.º, n.º 1, do CPC, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa. Todavia, é jurisprudência pacífica que a Relação não deve reapreciar a matéria de facto se a alteração pretendida não tiver qualquer relevância jurídica, isto é, se for inócua para a decisão da causa, se for insusceptível de fundamentar a sua alteração, sob pena de levar a cabo uma actividade processual inútil que, por isso, lhe está vedada pela lei (artigo 130.º do CPC). Neste sentido, afirma-se o seguinte no ac. do TRC, de 16.02.2017 (proc. n.º 52/12.0TBMBR.C1, disponível em www.dgsi.pt, onde pode ser consultada a demais jurisprudência citada sem indicação da fonte): «Não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação for insusceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica para a solução da causa ou mérito do recurso, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente». No mesmo sentido, afirma-se no ac. do TRG, de 11.11.2021 (proc. 671/20.1T8BGC.G1) que «[n]ão se deve proceder à reapreciação da matéria de facto quando a alteração nos termos pretendidos pelos Recorrentes, tendo em conta as específicas circunstâncias em causa, não tenha qualquer relevância jurídica, sob pena de, assim não sendo, se estarem a praticar atos inúteis, que a lei não permite». Ainda no mesmo sentido se pronunciou o TRL, no seu ac. de 26.09.2019 (proc. n.º 144/15.4T8MTJ.L1-2). Também o STJ sufraga esta jurisprudência, afirmando o seguinte no seu ac. de 14.07.2021 (proc. 65/18.9T8EPS.G1.S1): «Se o facto que se pretende impugnar for irrelevante para a decisão, segundo as várias soluções plausíveis, não há qualquer utilidade naquela impugnação da matéria de facto, pois o resultado a que se chegar (provado ou não provado) é sempre o mesmo: absolutamente inócuo. O mesmo é dizer que só se justifica que a Relação faça uso dos poderes de controlo da matéria de facto da 1ª instância quando essa actividade da Relação recaia sobre factos que tenham interesse para a decisão da causa, ut artº 130º do CPC. Quando assim não ocorre, a Relação deve abster-se de apreciar tal impugnação». É, precisamente, o que ocorre no caso vertente pois, como melhor decorrerá da exposição subsequente, ainda que se julgasse totalmente procedente a impugnação da decisão sobre a matéria factos, sempre se concluiria pela improcedência da apelação. Pelo exposto, o Tribunal abstém-se de apreciar a impugnação da decisão sobre a matéria de facto. * C. O Direito Alega a recorrente que o Tribunal a quo não considerou devidamente os efeitos do contrato escrito celebrado entre as partes, junto como documento 2 da petição inicial, desconsiderando os seus termos e as obrigações nele assumidas por ambas as partes. Mas não questiona a qualificação desse acordo escrito como um contrato atípico de “reserva de imóvel”, assente no princípio da liberdade contratual consagrado no artigo 405.º do Código Civil (CC), que se distingue do contrato promessa de compra e venda e cujo cumprimento/incumprimento convoca a responsabilidade pré-contratual prevista no artigo 227.º do CC. Não vemos razão para dissentirmos deste enquadramento legal. No referido acordo escrito, as partes não se vincularam à prolação de futuras declarações negociais de compra e venda, como é próprio dos contratos promessa de compra e venda. Aquele documento, que as partes denominaram de “Proposta de Compra”, corresponde a um acordo intermédio, realizado acessória ou instrumentalmente no âmbito de uma negociação, configurando o que a doutrina denomina como acordo instrumental de transição. Na síntese do ac. do TRL, de 24.09.2014 (proc. n.º 19875/12.4T2SNT.L1-2, disponível em www.dgsi.pt, tal como a demais jurisprudência citada sem indicação da fonte), «[e]ste acordo, além de, instrumentalmente, servir «medio tempore» à criação de bases materiais para a consecução do objectivo pretendido pelo contrato final (…) serve também, através do regime da reserva, para estabelecer uma regulamentação para o caso das negociações se gorarem. São as partes, quem, com este mero sistema de reserva e no domínio ainda pré contratual, no âmbito da sua liberdade contratual e em função do preço que estabelecem para tal reserva, acabam por valorar as consequências da respectiva responsabilidade pré contratual se qualquer delas entender fazer abortar as negociações recusando-se a celebrar o contrato a que as mesmas tendiam. O valor da reserva, quando se perspective o interesse de quem pretende vender, destina-se a reparar o prejuízo que representa a imobilização do bem na sua esfera jurídica onde fica guardado durante determinado prazo para quem o pretende comprar, e quando se perspective o interesse desta parte, implica a compensação pelas expectativas que se vêem frustradas com a decisão de não vender». Como se escreve no corpo do mesmo acórdão, «um acordo como o dos autos, inserindo-se num processo negocial já adiantado, cujas conclusões logo cristaliza, mas não implicando nenhuma vinculação à realização do contrato definitivo em função das indefinições do objecto contratual, oferece a vantagem de manter incólume a decisão de, afinal, não se contratar, sabendo-se de antemão o que se perde com essa liberdade – no caso daquele que tem a intenção de comprar, a perda da importância dada em reserva, no caso de quem tem a intenção de vender, a obrigação de devolver essa importância […] àquele outro. A reserva tem aqui uma função semelhante à que é usualmente atribuída ao sinal penitencial, na dicotomia que no âmbito de um contrato promessa o opõe ao sinal (penal) confirmatório. É que o sinal (meramente) penitencial é “o preço da liberdade” de não contratar, sem a sujeição a outras consequências, é o correspectivo da faculdade de arrependimento que as partes se reservam. O estabelecimento de um preço para esta liberdade, quer no âmbito de um contrato promessa, quer no âmbito de um mero “contrato de reserva” como o presente, faz igual sentido, quer quando se perspective o interesse de quem pretende (se obriga a) vender – tratando-se aí de reparar ou compensar o prejuízo que representa a imobilização do bem na sua esfera jurídica onde fica guardado durante determinado prazo para quem o pretende (se obrigou a) comprar – quer quando se perspective o interesse desta parte – compensando aqui as expectativas que se vêem frustradas com a decisão de não vender. E são as partes, com este mero sistema de reserva, no domínio ainda pré contratual (ou com o regime do sinal no contrato promessa e a respectiva presunção de exclusão da execução especifica do mesmo), quem, no âmbito da sua liberdade contratual e em função do preço que encontram para reserva (ou para o sinal), acabam por valorar as consequências da respectiva responsabilidade pré contratual, (ou contratual), ali, quando fazem abortar as negociações recusando-se a celebrar o contrato a que as mesmas tendiam, aqui, quando deixam de cumprir as respectivas obrigações». Sem prejuízo desta valoração, pelas próprias partes, das consequências da respectiva responsabilidade pré contratual, é à luz do respectivo regime legal, maxime do disposto no artigo 227.º do CC., que deve ser apreciada a questão colocada ao Tribunal. Nos termos do n.º 1 daquela disposição legal, quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte. A análise da responsabilidade com fundamento na culpa in contrahendo prevista nesta norma é feita, por muitos autores, à luz dos requisitos tradicionais da responsabilidade civil: acção, ilicitude, dano, nexo de causalidade e culpa. Outros autores propõem uma diferente arrumação dos pressupostos desta responsabilidade pré-contratual, mais próxima da letra e da estrutura da previsão legal, tendo em vista facilitar a sua leitura: a existência de negociações, a inobservância da bitola de conduta imposta pela boa-fé e a obrigação de responder pelos danos culposamente causados. Neste sentido, Fernando Oliveira e Sá, Comentário ao Código Civil, Parte Geral, 2.ª ed., UCP Editora, 2023, pp. 613 e ss. Em todo o caso, não restam dúvidas de «a lei fixa o critério da boa-fé como a bitola para a aferição do comportamento devido in contrahendo, isto é, como forma de determinação da ilicitude» (cit., p. 613). Não suscita, igualmente, dúvidas que a norma em apreço alude à boa-fé enquanto princípio (normativo e/ou geral de direito) de actuação, nos termos do qual as pessoas devem ter um comportamento honesto, correcto, leal, nomeadamente no exercício dos direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros (cfr. Coutinho de Abreu, Do Abuso de Direito, Almedina, Coimbra, 1999, pp. 55-63). As naturais dificuldades de concretização deste conceito objectivo de boa-fé estão na origem de diversas tentativas de elaboração de uma taxinomia ou catálogo de deveres pré-contratuais típicos, sendo usual a referência aos deveres de correcção, lealdade, informação, segurança, entre outros. O ac. do TRP, de 24.09.2014 (proc. n.º 19875/12.4T2SNT.L1-2), citando Ana Prata, afirma que «[n]as negociações preliminares e preparatórias de um contrato, as partes devem comportar-se como pessoas de bem, com correcção, lealdade, informação e esclarecimento. A violação deste dever geral de agir de boa-fé que se desdobra nos deveres de comunicação, informação e de esclarecimento, de guarda e restituição, o dever de segredo, o dever de clareza, o dever de lealdade, de protecção e conservação gera responsabilidade pré-contratual». Fernando Oliveira e Sá (cit., p. 614), sem duvidar da utilidade desta metodologia, adverte que «talvez seja aconselhável, num primeiro momento, partir para a análise das exigências de comportamentos impostos pela responsabilidade pré-contratual tentando evitar os prejuízos da subsunção a grupos de casos ou a catálogos de deveres que, amiúde, funcionam como sucedâneos de previsões legais que estreitam as possibilidades de aplicação dos conceitos indeterminados ou dos institutos que neles assentam». Para o efeito, impõe-se uma análise casuística da concreta relação pré contatual estabelecida entre as partes e, a partir dela, «decantar os «deveres de consideração» (…) adequados à especial perigosidade das condutas pré-contratuais em jogo, à especial suscetibilidade da lesão dos bens jurídicos ou interesses quer uma das partes expõe às condutas da outra ou à finalidade da relação pré-contratual (…). Todos estes deveres, em conjunto, integram uma relação pré-contatual que, do ponto de vista estrutural, se define ou descreve como uma relação obrigacional sem deveres principais de prestação ou, pela positiva, como uma relação unitária de proteção ou consideração». Assim, no caso concreto, a análise da eventual violação dos deveres pré-contratuais da recorrida, ou seja, da eventual ilicitude da conduta, tem necessariamente como ponto de partida o acordo de reserva de imóvel celebrado entre as partes. Como afirma a recorrente, com a assinatura deste documento e com a entrega dos € 8.000,00, a recorrida obrigou-se a não desistir da compra do imóvel, sem motivo justificativo e válido à luz das regras da boa-fé, tendo assumido que, em caso de desistência injustificada perderia o montante entregue a título de reserva a favor do aceitante, ou seja, a aqui recorrente A..., Lda. Sucede que, tanto a factualidade apurada pelo tribunal a quo, como a factualidade que o recorrente pretende ver julgada provada, é insuficiente para que possamos afirmar que a recorrida desistiu da compra do imóvel. O que resulta dessa factualidade é que, tendo sido notificada para celebrar a escritura pública de compra e venda do imóvel no dia 28.09.2022 (cfr. pontos 14 e 15, não impugnado), a recorrida fez saber à ré (na versão julgada provada pelo tribunal a quo) ou à mediadora imobiliária DD (na versão preconizada pela recorrente) que «não houvera logrado ainda a obtenção de financiamento bancário». Ora, deste facto não se pode extrair que a recorrida tenha desistido da compra do imóvel em causa, mas apenas que não celebrou esse negócio na data acordada porque ainda não havia obtido financiamento bancário. Dito de outro modo, o esclarecimento da autora e o uso da expressão “ainda” não permitem inferir que a autora tenha desistido de obter o financiamento ou de comprar o imóvel em causa, independentemente desse esclarecimento ter sido prestado directamente à recorrente ou à mediadora imobiliária. A recorrente afirma ainda que a falta de reação da recorrida e do seu companheiro à simulação enviada pela testemunha FF leva a concluir que estes ficaram insatisfeitos com a mesma e que desistiram também de contrair o financiamento bancário. Mas aquele facto não permite tal conclusão, nem mesmo com recurso a presunções judiciais, sobretudo no contexto da factualidade que a recorrente considera estar demonstrada. Por um lado, se a autora apenas enviou a documentação necessária para obtenção de financiamento bancário, solicitada em 5 de setembro de 2022 pela gestora de crédito FF, no dia 14 de Setembro de 2022 (cfr. ponto 13.a) proposto pela recorrente), o envio da simulação do Banco 2... (cfr. ponto 13.b)) foi necessariamente posterior. Por outro lado, a carta registada com aviso de recepção que a ré remeteu à autora, solicitando a comparência desta no dia 28 de Setembro de 2022 para celebrar o negócio acordado entre as partes, terá sido remetida em data não posterior a 18 de Setembro, tendo em conta a antecedência fixada na al. i) do contato de reserva. Por fim, a comunicação da autora à ré (na versão apurada pelo Tribunal a quo) ou à mediadora (na versão da recorrente) referida no ponto 18, terá ocorrido depois do recebimento da referida carta e antes da data agendada para a escritura. Neste contexto temporal, o silêncio da recorrida entre a data em que recebeu a simulação bancária, posterior a 14.09.2022, e a data em que recebeu a carta que lhe terá sido endereçada cerca de 4 dias depois ou, mesmo, a data agendada para a celebração da escritura pública, 14 dias depois, pode ter explicações tão ou mais verosímeis do que a desistência do financiamento bancário, desde a necessidade de ponderação até à decisão de procurar financiamento junto de outra entidade. Nestes termos, não tendo sido apurados pelo Tribunal a quo nem tendo a recorrente alegado quaisquer outros factos de onde se possa extrair que a recorrida desistiu da aquisição do imóvel em causa, não pode este Tribunal julgar verificada a previsão da al. g) do contrato de reserva descrito no ponto 8 dos factos provados. Pelo contrário, dos factos julgados provados e da própria alegação da recorrente decorre que foi esta quem, perante a não celebração da escritura pública no dia 28.09.2022, optou por não prosseguir as negociações com a autora (admitindo na sua alegação que procurou, com sucesso outro comprador), o que não pode deixar de ser qualificado como uma desistência da própria aceitante, prevista na al. h) do mesmo contrato. Todavia, como já está implícito na exposição antecedente, os factos apurados, bem como os factos alegados pela recorrente, revelam que o contrato visado pelas negociações das partes não foi celebrado na data acordada. Assim, embora não haja uma desistência da recorrida, há um incumprimento do prazo acordado, que terá justificado a desistência da recorrente. A este respeito importa desde já clarificar que nada na matéria de facto – julgada provada na decisão recorrida ou cuja alteração ou aditamento é agora solicitada pela recorrente – demonstra que a data acordada para a realização do negócio – «30 de setembro de 2022 (ou outra anterior)», nos termos da alínea e) do acordo de reserva – constituísse « uma condição inflexível para a celebração do negócio entre as partes». Ao contrário do que alega a recorrente (cfr. conclusão 53), tal não é evidenciado pelo documento n.º 2, onde se refere apenas a data do contrato de compra e venda, nos termos antes descritos, sem qualquer menção às consequências de um eventual incumprimento desta data. Ainda que se demonstrasse que a autora sabia que a realização da compra e venda estava dependente da venda de vários imóveis na mesma data (cfr. ponto 11.c) proposto pela recorrente), daqui não decorre que a venda desses vários imóveis ficasse definitivamente prejudicada se não fosse celebrada até 30.09.2022. Da factualidade em apreço parece mesmo resultar que só quando a recorrida comunicou não dispor ainda de financiamento bancário para celebrar o negócio na data aprazada é que lhe foi comunicado (pela ré ou pela mediadora imobiliária) que a data da escritura não podia ser alterada. Em suma, ainda que se possa afirmar, como faz a recorrente, que, indirectamente, a recorrida se obrigou a estar preparada para celebrar a compra e venda do imóvel mediante a receção um pré-aviso de apenas 10 dias da data, que corresponderia a 30 de setembro de 2022 ou a data anterior a esta, não é possível afirmar que a não celebração do negócio nesse prazo inviabilizaria a sua celebração em data posterior ou que, de alguma forma, redundaria numa desistência do negócio. Ainda assim, atento o regime legal antes exposto, importa indagar se a não realização do negócio na data prevista se deveu à violação, por parte da recorrida, do dever de boa-fé, gerador de responsabilidade contratual, nos termos previstos no artigo 227.º. Mas a resposta é negativa, ainda que se admita que o financiamento bancário não foi erigido pelas partes em condição para a outorga da compra e venda. Dos pontos 2), 3), 5), 6) e 7) dos factos provados, não impugnados pela recorrente, consta o seguinte: 2) A autora pretendia encontrar um imóvel adequado, tanto em termos geográficos como económicos, às necessidades da sua filha; 3) Nesse contexto, a autora conheceu e travou contactos com a ré; 5) No dia 10/06/2022, DD apresentou o imóvel sito na Rua ..., ..., na freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, à autora, de forma a indagar o seu interesse na aquisição do dito bem; 6) Nos dias que se seguiram à dita visita, foi pela autora expressado interesse na aquisição dos imóveis, bem como anuída a proposta de venda apresentada pela ré; 7) Aquando das ditas negociações e comunicações alusivas à compra do imóvel e assinatura da respectiva ficha de reserva, mencionou a autora que recorreria a empréstimo bancário. Destes factos decorre que a recorrida contactou directamente tanto com a ré (ou melhor, com o ou os representes desta) como com DD (decorrendo da alegação da recorrente que esta era a mediadora imobiliária), pelo que se impõe concluir que a menção ao recurso a empréstimo bancário “aquando das ditas negociações e comunicações alusivas à compra do imóvel e assinatura da respectiva ficha de reserva” foi feita perante ambas. Diferente conclusão não se pode extrair dos factos acima transcritos. Mas ainda que devêssemos entender que a recorrida apenas mencionou o recurso ao crédito perante a mediadora – como parece ser defendido pela recorrente –, nada nos factos provados ou alegados pela recorrente permite afirmar que a recorrida procurou esconder esse facto da recorrente e, muito menos, com a propósito de condicionar a sua decisão de prosseguir as negociações. Independentemente da posição jurídica do mediador, do alcance e dos efeitos dos actos praticados por este ou perante este, de que não iremos tratar aqui, é inquestionável que, ao comunicar-lhe que iria recorrer ao financiamento bancário para concretizar o negócio tido em vista pelas negociações em curso, a recorrente não prendeu escamotear essa informação, antes revelando que pretendeu trazê-la para as referidas negociações. Deste modo, não ficou demonstrada a violação de qualquer dever de informação ou esclarecimento que pudesse inquinar as negociações, a definição dos termos do negócio visado pelas mesmas ou a sua concretização. Por outras palavras, a ilicitude do comportamento da recorrida não pode basear-se num suposto desconhecimento, por parte da recorrente, da necessidade daquela de obter financiamento bancário para concretizar o negócio tido em vista pelas partes. Alega ainda a recorrente que o atraso verificado se deveu à recorrida, visto que em 31.08.2022, a 30 dias do prazo máximo negociado entre as partes, esta ainda não tinha sequer reunido a documentação para pedir financiamento bancário, resultando do senso comum que as diligências habituais para obtenção de financiamento bancário são morosas. Mais uma vez, ainda que possam revelar um atraso na execução das diligências necessárias à obtenção do financiamento, os factos em discussão não revelam as respectivas razões, designadamente que esse atraso se deva a displicência da recorrente, ao seu desinteresse no negócio ou, muito menos, a uma conduta intencional da recorrida para frustrar as expectativas da recorrente, tanto mais que dos factos alegados pela recorrente também decorre que os referidos elementos acabaram por se entregues em 14.09.2022, 11 dias depois de terem sido solicitados pela gestora de crédito FF (cfr. ponto 13.a) proposto pela recorrente). Não vemos, assim, como se possa afirmar que a recorrida violou o seu dever de proceder segundo as regras da boa-fé, enquanto princípio de actuação que impõe às pessoas um comportamento honesto, correcto, leal, nomeadamente no exercício dos direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros, sendo certo que a ilicitude não se presume, ao contrário do que sucede com a culpa no âmbito da responsabilidade contratual e (de acordo com o entendimento claramente maioritário) pré-contratual. Como se escreve no ac. do TRL, de 20.12.2017 (proc. n.º 1156/12.5TVLSB.L1-7), citando o ac. do STJ, de 09.02.1999, «[a] boa fé tem aqui um sentido ético, que se exprime pela obrigação de cumprimento dos deveres de informação, lealdade e honestidade, mas, sendo a regra a liberdade negocial e perante a admissibilidade do chamado “dolus bonus” (art. 253º, nº 2 do CC), só deve sancionar-se a conduta que for “intoleravelmente ofensiva do sentido ético-jurídico”, em termos idênticos aos exigidos para o abuso de direito». Não se questiona que, confrontada com a impossibilidade de celebrar o contato negociado entre as partes na data prevista, assista à recorrente o direito de desistir desse negócio. Mas tal não basta para se considerar que esta desistência se ficou a dever a um comportamento ilícito da recorrida, que deva ser sancionado, designadamente com a perda do valor entregue por esta a título de reserva, prevista no acordo de reserva celebrado pelas partes para a hipótese de desistência injustificada da recorrida. Por conseguinte, não tendo o direito a reter essa quantia, está a recorrente obrigada a restituí-la à recorrida, como decidiu o tribunal a quo, pelo que se mantém a decisão recorrida, Na improcedência da apelação, as respectivas custas são da responsabilidade da recorrente, nos termos do disposto no artigo 527.º do CPC. * Sumário (artigo 663.º, n.º 7, do CPC): ……………………………… ……………………………… ……………………………… * III. Decisão Pelo exposto, os Juízes do Tribunal da Relação do Porto julgam improcedente a apelação e, consequentemente, confirmam a decisão recorrida. Custas pela recorrente. Registe e notifique. * Porto, 28 de Janeiro de 2025 Artur Dionísio Oliveira Anabela Miranda Maria Eiró

Sumário

I- A Relação não deve reapreciar a matéria de facto se a alteração pretendida não tiver qualquer relevância jurídica, isto é, se for inócua para a decisão da causa, se for insusceptível de fundamentar a sua alteração, sob pena de levar a cabo uma actividade processual inútil que, por isso, lhe está vedada pela lei.

II- O contrato atípico de “reserva de imóvel” corresponde a um acordo intermédio, realizado acessória ou instrumentalmente no âmbito de uma negociação, que serve a criação de bases materiais para a consecução do objectivo pretendido pelo contrato final e, através do regime da reserva, o estabelecimento duma regulamentação para o caso das negociações se gorarem, configurando o que a doutrina denomina como acordo instrumental de transição.

III- O seu cumprimento/incumprimento convoca a responsabilidade pré-contratual prevista no artigo 227.º do CC, que fixa o critério da boa-fé como a bitola para a aferição do comportamento devido in contrahendo, isto é, como forma de determinação da ilicitude.

Texto Integral

Processo n.º 4773/23.4T8VNG.P1

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

I. Relatório

AA, residente na Travessa ..., n.º ..., bloco ..., da União de freguesias ... e ..., Vila Nova de Gaia., intentou a presente acção declarativa comum contra A..., Lda., com sede na Rua ..., ..., habitação ..., da freguesia ..., do concelho de Vila Nova de Gaia, pedindo a condenação da ré a restituir-lhe a quantia de 8.000,00 € que lhe pagou no dia 07.07.2022 e a pagar-lhe uma indemnização por danos não patrimoniais no valor de 3.000,00 €.

A ré contestou, pugnando pela total improcedência da acção.

Tramitada a acção, veio a realizar-se audiência de julgamento, na sequência da qual foi proferida sentença, que julgou parcialmente procedente a presente acção, condenando a ré a pagar à autora a quantia de 8.000,00€ e absolvendo a ré do pedido de condenação na indemnização por danos morais de 3.000,00€.

Inconformada, a ré apelou desta decisão a apresentou a respectiva alegação, que concluiu da seguinte forma:

«1) O Recorrente intentou o presente recurso por não concordar com o teor da sentença recorrida, uma vez que esta assenta, por um lado, na incorreta análise da prova produzida, refletida na factualidade dada como provada e não provada.

2) Por outro lado, entende o ora Recorrente que a sentença recorrida não consubstancia a justa e rigorosa interpretação e aplicação ao caso “sub judice” das normas legais, razão pela qual não concorda com as conclusões retiradas – que ficaram plasmadas na sentença – e, naturalmente, com a decisão proferida.

3) Assim, vem impugnar a decisão relativa à matéria de facto e requer a reapreciação da prova gravada pelo Tribunal ad quem.

4) Resulta da sentença uma errada apreensão da matéria de facto, o que levou a que o Tribunal a quo, não individualizasse, como lhe cumpria, a ré, a mediadora imobiliária, a testemunha BB e intermediária de crédito, identificando-as como sendo a mesma pessoa, como se outras pessoas, além do representante legal da Ré, tivessem poderes de vinculação.

5) O Tribunal a quo não considerou devidamente os efeitos do contrato escrito celebrado entre as partes, junto como documento 2 da PI, desconsiderando os seus termos e as obrigações nele assumidas por ambas as partes.

6) O Tribunal a quo andou mal ao considerar como provados os factos identificados como número 10), 11), 13), 16), 18), 19) 21), 22), na medida em que não têm correspondência com a verdade nem com a prova produzida documental e testemunhal, pelo que se requer a sua alteração.

7) Deverão ainda ser aditados factos à matéria de facto dada como provada, uma vez que entende que a matéria de facto provada não foi devidamente apreciada e está assim incompleta, o que impediu a boa decisão da causa.

8) À primeira vista apenas foram valorizados os depoimentos das testemunhas da Autora para a apreciação destes factos, quando os seus depoimentos foram parciais, ilógicos e irrazoáveis, como resulta da sua audição, para onde se remete.

9) Em 07/07/2022, as partes outorgaram um documento identificado como «Proposta de Compra», cujo teor se reproduziu no ponto 8) dos factos provados, onde assumiram obrigações entre si;

10) Este documento consignou os termos do negócio celebrado entre a Recorrida e a Recorrente;

11) A Recorrente A..., Lda, está representada neste negócio pelo seu representante legal CC que vinculou a sociedade e não qualquer outra pessoa;

12) Este documento comprova que, naquele ato de reserva de compra do imóvel nele identificado, a Recorrida entregou e a Recorrente recebeu o valor de € 8.000,00, a título de reserva e princípio de pagamento, através de cheque.

13) Com a assinatura deste documento e com a entrega dos € 8.000,00, a Recorrida obrigou-se a não desistir da compra do imóvel, sem motivo justificativo e válido à luz das regras da boa-fé, tendo assumido que, em caso de desistência injustificada perderia o montante entregue a título de reserva a favor do Aceitante, ou seja, a aqui Recorrente A..., Lda

14) Por sua vez, a Recorrente com a assinatura deste documento e com a receção do € 8.000,00, obrigou-se a reservar a venda do imóvel para a Recorrida, ou seja, a tirar o imóvel do mercado de venda e a marcar a celebração do contrato de compra e venda até ao dia 30 de setembro ou antes, obrigando-se ainda a avisar a Recorrida/proponente com dez dias de antecedência, por escrito, do dia, hora e local para a sua assinatura.

15) Indiretamente, a Recorrida obrigou-se a estar preparada para celebrar a compra e venda do imóvel mediante a receção um pré-aviso de apenas 10 dias dessa data, data essa que seria sempre anterior a 30 de setembro de 2022 ou anterior.

16) Tal como expresso, no sumário do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 04/12/2007, disponível em www.dgsi.pt: «Independentemente do nomen iuris que as partes dão aos contratos, na interpretação e na qualificação destes, o que conta é a vontade expressa nas respectivas declarações negociais, entendidas estas com o sentido captável pelo declaratário normal, colocado no real circunstancialismo negocial.»

17) O contrato celebrado entre as partes estabeleceu prerrogativas que sempre deveriam ter sido devidamente consideradas pelo Tribunal a quo, na apreciação da causa decidenda, mormente quanto às obrigações assumidas pela Recorrida e aos riscos que esta assumiu quando outorgou a “Proposta de compra”.

18) O Tribunal a quo deu como provado que «10) No dia 31 de Agosto de 2022, a autora, através do seu companheiro, estabelece contacto com a ré, no sentido de indagar o estado do processo e o hiato temporal que decorreria até à data expectável para celebração da escritura, dada a sua preocupação face à aprovação de financiamento bancário;».

19) Contudo, tal contacto foi estabelecido com a mediadora imobiliária DD e não com a Ré, conforme evidencia o documento 1, junto com a petição inicial.

20) À luz das regras da experiência e da prova produzida, não é aceitável a conclusão refletida na sentença: “Primeiramente, pelo facto de se tornar evidente que à autora e ao seu companheiro, a testemunha EE, se apresentaram diferentes pessoas a mediar o negócio e a proceder às visitas não lhes sendo exigível escrutinar se se tratavam de pessoas ligadas aos vendedores ou à ré (mediadora). No fundo, tratando-se de um negócio de investimento, não se apresentava um vendedor particular – família ou pessoa individual -, nos termos tradicionais, sendo expectável que a autora identificasse na figura da ré os actos praticados por essas pessoas, nomeadamente, as testemunhas referidas (BB e DD).”

21) Erradamente o Tribunal a quo qualifica a Ré, aqui Recorrente, como mediadora e não como vendedora, quando em nenhum momento e em nenhum dos articulados das partes, a Ré foi referenciada como mediadora.

22) Nem tão pouco tal resulta do documento subscrito pelas partes, pelo contrário, pois foi a Ré/ Recorrente que recebeu os € 8.000,00, como princípio de pagamento do preço pela compra do imóvel.

23) Destarte, tal conclusão é até contrária ao facto provado n.º 4: «4) A ré é uma sociedade comercial cuja actividade se subsume a investimentos imobiliários, nomeadamente à compra e venda de bens imóveis, detendo;»;

24) As testemunha BB, enquanto investidora de outros imóveis e a testemunha DD, enquanto mediadora imobiliária, exibiram o imóvel, posteriormente objeto de reserva à Recorrida e ao seu companheiro EE, tal resulta dos excertos dos depoimentos supra transcritos.

25) Desde modo, não é legítima a conclusão manifesta na sentença, nem a mesma tem por fundamento a prova produzida:

«Primeiramente, pelo facto de se tornar evidente que à autora e ao seu companheiro, a testemunha EE, se apresentaram diferentes pessoas a mediar o negócio e a proceder às visitas não lhes sendo exigível escrutinar se se tratavam de pessoas ligadas aos vendedores ou à ré (mediadora). No fundo, tratando-se de um negócio de investimento, não se apresentava um vendedor particular família ou pessoa individual nos termos tradicionais, sendo expectável que a autora identificasse na figura da ré os actos praticados por essas pessoas, nomeadamente, as testemunhas referidas (BB e DD)».

26) Não se logra alcançar como pode ter sido entendido que um mediador imobiliário tenha poderes para vincular o seu cliente ou para se confundir com ele.

27) Ainda mais quando, a Recorrida conheceu pessoalmente o representante legal da Recorrente, CC quando se formalizou a proposta de compra e identificou apenas a Recorrente como vendedora e não a mediadora imobiliária DD, tanto é que só dirige o seu pedido à Ré.

28) A testemunha DD, enquanto mediadora imobiliária, foi a interlocutora entre a Recorrente e Recorrida, e não mais do que isso, como aliás evidencia o documento 1, junto pela Recorrida com a Petição Inicial.

29) Nenhum declaratário normal entenderia que um mediador imobiliário tem poderes para vincular qualquer das partes em termos de declaração negocial.

30) O documento 1 da Petição Inicial, representa uma conversação por WhatsApp da mediadora imobiliária D. DD com o Sr. EE, identificada por este como «Vendedora DD», onde se verifica pelo seu teor que esta era reconhecida (apenas) como mediadora imobiliária.

31) Erradamente, o Tribunal a quo deu como provado que: “11) A ré questionou se a autora já dispunha de entidade bancária para obtenção do financiamento;”

32) Pela leitura da troca de mensagens constante no documento 1, junto com a Petição Inicial, verifica-se que foi a mediadora imobiliária D. DD quem questionou a Autora se já dispunha de entidade bancária.

33) Questão esta que foi posta de forma natural e descomprometida.

34) Mesmo de um interpretação extensiva e não literal deste documento não se retira a existência de qualquer preocupação por parte do Sr. EE quanto à aprovação de financiamento bancário, ainda que assim o consigne o ponto 10) dos factos provados.

35) As perguntas que foram postas por este, foram apenas duas: “já há novidades para a realização da escritura?” e “Ainda falta vender algum imóvel?”

36) Atendendo que as partes tinham como prazo máximo para a realização da compra e venda o dia 30 de setembro de 2022 (ou data anterior), àquele data, a 31 de agosto de 2022, restavam no máximo 30 dias desse prazo e a Autora ainda não tinha sequer reunido a documentação para pedir financiamento bancário, conforme evidencia, a declaração: “Vou pedir ao meu chefe os recibos e a declaração de efetividade”

37) Mais comprova esta conversa que a Autora sabia que a realização da compra e venda, estava dependente da venda de vários imóveis na mesma data e que não era ela que marcaria escritura, de acordo com o que aliás foi determinado no documento outorgado pelas partes.

38) Assim, tal como comprova este documento, em conjugação com os depoimentos supra transcritos:

- o ponto 10) dos factos provados tem de ser alterado nos seguintes termos: 10) No dia 31 de Agosto de 2022, a autora, através do seu companheiro, estabelece contacto com a mediadora imobiliária DD, no sentido de indagar se havia novidades para a realização da escritura e se já foram vendidas todas as casas.

- o ponto 11) dos factos provados tem de ser alterado e aditado nos seguintes termos:

11. a) No dia 31 de Agosto de 2022, a mediadora imobiliária DD questionou se a autora já dispunha de entidade bancária para obtenção do financiamento, ao que esta respondeu, através do seu companheiro, “A gente está no Banco 1...”.

11. b) No dia 31 de Agosto de 2022, a autora ainda não tinha reunido toda a documentação para avançar com o pedido de crédito bancário.

11. c) A Autora sabia que a realização da compra e venda, estava dependente da venda de vários imóveis na mesma data.

39) Erradamente, foi dado como provado o ponto 13 dos factos provados, pois considerando face à prova documental, designadamente dos documentos 4 e 5, juntos com a PI e testemunhal deveria ter sido alterado com os seguintes termos:

13. a) A Autora apenas enviou no dia 14 de setembro de 2022, a documentação necessária para obtenção de financiamento bancário solicitada em 05 de setembro de 2022, pela gestora de crédito FF.

13. b) A intermediária de crédito FF após o envio da simulação do Banco 2... não recebeu indicação para avançar com o pedido de financiamento

40) Por confronto com o documento 6, da Petição Inicial, verifica-se que a carta enviada pela Recorrente para a Recorrida, tem aposta a assinatura digital de CC, datada de 12/09/2022, pelo que este ponto deverá ser alterado para. 16) A carta tem a assinatura digital de CC, datada de 12/09/2022, que outorgou a Proposta de Compra de 07/07/2022, na qualidade de representante legal da Ré.

41) À semelhança das situações anteriores, devem ser alterados os pontos 18), 19) e 21) dos factos provados, já que onde consta Ré deveria constar mediadora imobiliária, pelo que estes pontos devem ser modificados no sentido de constar:

- 18) A autora contactou a mediadora imobiliária DD, no sentido de esclarecer que não houvera logrado ainda a obtenção de financiamento bancário;

- 19) Perante tal exposição, a mediadora imobiliária DD comunicou à Autora, por via telefónica, que esta última teria de “desfazer a compra”, que teria de desistir do negócio, porquanto a data da escritura não poderia ser alterada;

42) Relativamente ao ponto 21), apenas se concede que a Autora confiou na mediadora imobiliária para indicar uma intermediária de crédito, tal como resulta do documento 1, pelo que este ponto deve ser alterado de modo a constar:

21) . A Autora confiou na mediadora imobiliária para indicar uma intermediária de crédito.

43) O ponto 22, face à prova documental, designadamente o documento 2 e a prova testemunhal deve ser retirado.

44) Pois, não foi estabelecida uma cláusula resolutiva que determinasse que, em caso de não obtenção de financiamento bancário, o valor de € 8.000,00 entregue a título de reserva e princípio de pagamento seria devolvido.

45) O depoimento da mediadora imobiliária esclareceu o motivo de numa segunda fase ser pretensão da Recorrida a obtenção de financiamento para pagamento do preço do imóvel em vez de recurso a meios próprios, como inicialmente previsto.

46) A falta de reação da Recorrida e do seu companheiro à simulação enviada pela testemunha FF leva a concluir que ficaram insatisfeitos com a mesma, e que desistiram também de contrair o financiamento bancário.

47) O argumento que a obtenção de financiamento foi condição para compra do imóvel e que a Ré assumiu a obrigação de o obter para a Autora, mais não foi que um expediente para criar um fundamento para lhe serem devolvidos os € 8.000,00, de modo a isentarem-se de responsabilidade pela não realização da compra nos termos estabelecidos entre as partes, mais de dois meses antes.

48) Note-se que se verifica não foram sequer executadas pela Autora ou pelo seu companheiro as diligências normais e habituais para a celebração do contrato de compra e venda com recurso a financiamento bancário, e que resultam do senso comum ser necessárias e morosas.

49) Tal como demonstram os e-mails (constantes no referido documento 7) enviados à Recorrida em resposta às comunicações enviadas pela Recorrente, na pessoa de CC, esta sempre se mostrou totalmente alheia a questão da obtenção de financiamento bancário, pugnando apenas que a Recorrida tomasse uma posição definitiva quando ao cumprimento ou não do contrato de 07/07/2022.

50) Apenas à Recorrida cabia a obrigação de se acautelar atempadamente por ter meios para efetuar o pagamento do remanescente do preço aquando da celebração da compra e venda.

51) A Recorrente dedica-se a investimentos imobiliários de compra e venda de imóveis (facto provado 4)), a própria comunicação enviada com o agendamento da compra e venda dos imóveis menciona que se iria realizar a cessão de posição contratual e escritura de compra (facto provado 15)), de modo que fosse a Recorrida a adquirir o imóvel no lugar da Recorrente, não tendo lógica, salvo o devido respeito, as ilações referidas na sentença, desprovidas de qualquer suporte suporte probatório.

52) Sendo claro que o interesse na compra do imóvel pela Recorrida era somente da Recorrente e não de qualquer outro investidor ou vendedor.

53) Sendo a Recorrente a única prejudicada com a falta de cumprimento do contrato por parte da Recorrida ao não adquirir o imóvel na data da escritura, data essa, que era sim, como se compreende, uma condição inflexível para a celebração do negócio entre as partes como evidencia o documento 2.

54) Na realidade, e considerando que os contratos são para cumprir, não cabia à Recorrida provar que a venda realizada a 28/09/2022 se realizou por valor inferior a € 80.000,00.

55) Todavia, certo é que tal prova foi apresentada pela Recorrente em 14 de dezembro de 2023, mediante a junção dos documentos que comprovaram que foi realizada a venda no mesmo dia 28/09/2022 de vários imóveis, com a mesma descrição predial e diversos artigos matriciais, nomeadamente dos imóveis com os artigos ... e ..., objeto do contrato celebrado entre as partes.

56) A Recorrida ao não ter cumprido com a sua obrigação de adquirir os imóveis levou a que fosse acionada o termo g) da Proposta de Compra, já que não se poderia considerar justificada a alegada falta de obtenção de crédito bancário, quando decorreram meses desde 07/07/2022, e aquela, necessitando de crédito não diligenciou, atempadamente, por o obter.

57) Mediante a reserva e princípio de pagamento que a Recorrida realizou, e a assinatura do documento 2, em que esta assumiu a obrigação de comprar os imóveis até ao dia 30 de setembro de 2023 (ou em data anterior), nos termos expressos naquele contrato, não é relevante se foi comunicado à Recorrente que a compra seria realizada com recurso a financiamento bancário.

58) Interpreta-se dos e-mails trocados com a Ré, que só em 21 de setembro, é que a Autora comunicou à Ré Recorrente que a vendedora (DD) veio dizer que tinha de desfazer a compra porque não se podia mudar a data da escritura, pedindo a final a devolução do cheque de € 8.000,00.

59) Conforme evidenciam os e-mails juntos como documento 7, qualquer declaratário compreende que a Recorrente honrou e pretendeu honrar o seu compromisso de reservar a venda dos imóveis até à expressa desistência da Requerida, cumprindo com a obrigação a que se vinculou com a assinatura da Proposta de Compra, em 07/07/2022.

60) Ainda que do depoimento das testemunhas resulte que foi considerada a hipótese de devolver aquele valor, mediante a substituição da posição da Recorrida por outra pessoa, que comprasse os imóveis pelo mesmo preço, no dia 28/09/2022, tal hipótese sempre estaria ao arbítrio apenas da Recorrente e de mais ninguém, pelo que eventuais expetativas criadas pela mediadora ou outras pessoas não podiam produzir efeitos na sua esfera jurídica, nem de forma legítima dar suporte a qualquer convicção por parte da Recorrida.

61) O entendimento propugnado na sentença denota o errado enquadramento dos factos pelo Tribunal a quo, o que comprometeu a boa decisão da causa, pois a Ré/Recorrente nunca interveio como mediadora ou depositária e guardiã, a título gratuito da quantia entregue pelo potencial comprador.

62) Sendo surpreendente, que perante os concretos e específicos termos e obrigações do contrato reduzido a escrito pelas partes, apresentado pela Recorrida como documento 2 da Petição Inicial, o Tribunal a quo, questione a validade do acordo alcançado e enquadre a relação entre as partes num contrato de depósito!!

63) Atento o já supra exposto, a alteração dos factos provados 10), 11a), 11b), 11c), 13a), 13b), 16), 18), 19), 21) nos termos supra indicados justifica a modificação da decisão.

64) Concluindo-se que existiu um arrependimento da Recorrida na compra do imóvel e uma desistência injustificada, que não pode ser imputada à Recorrente.

65) Nem se entende como pode o Tribunal a quo ter apurado que a Recorrente tinha condições e conhecimento para atuar de modo distinto.

66) Face aos factos dados como provados 8) e 9), que reconhecem o contrato outorgado pelas partes, não poderia ter o Tribunal a quo concluído que inexistem factos provados que legitimem a Recorrida a reter a quantia de €8.000,00.

67) Isto porque, foi convencionado que o proponente, a aqui Recorrida, após a entrega do valor supramencionado a título de reserva e princípio de pagamento, não poderá desistir da celebração do negócio sem motivo justificativo e válido à luz das regras da boa-fé, e que no caso de desistência injustificada por decisão do Proponente, a aqui Recorrida implica a perda do montante entregue a título de reserva, a favor do aceitante, a aqui Recorrente.

68) A Recorrida não tem assim direito à restituição da quantia entregue a título de reserva e princípio de pagamento conforme decidiu o Tribunal a quo.

69) Pois, por força dos invocados artigos 762.º, 227.º, foi a Recorrida quem não agiu de acordo com regras da boa-fé, ao incumprir as obrigações que assumiu, obrigações essas, que condicionaram a Recorrente a retirar do mercado imobiliário os imóveis objeto da “Proposta de Compra” durante quase três meses, por a sua venda estar reservada para Recorrida.

70) A Recorrida não teve a diligência de um bom pai de família e só a si cabe a culpa por não ter concretizado a compra dos dois imóveis de acordo com o contrato que celebrou com a Recorrente.

71) Foi assim incorretamente julgado que a Recorrida cumpriu com o ónus que sobre si impendia para fazer valor o seu direito crédito decorrente da prestação contratual por cumprir, sem que a Recorrente tenha conseguido afastar esse direito.

72) Assim, atendendo ao vindo de referir, e tendo por base a alteração da matéria de facto oportunamente requerida, entende o Recorrente que não poderia o Tribunal a quo decidir como decidiu na sentença recorrida, pela procedência parcial da ação, condenando-a a pagar à Recorrida a quantia de € 8.000,00.

73) Não existe fundamento para a restituição do montante de € 8.000,00 à Recorrida atento o incumprimento da Recorrida na celebração do contrato de compra e venda dos imóveis,

74) Provados que estão factos 8), 9), 10), 11a), 11b), 11c), 13a), 13b), a ação tem irremediavelmente de improceder, totalmente, sendo a sentença recorrida substituída por outra que absolva a Recorrente dos pedidos da Recorrida».

A recorrida respondeu a esta alegação, pugnando pela total improcedência do recurso.

II. Fundamentação

A. Objecto do recurso

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, como decorre do disposto nos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º do Código de Processo Civil (CPC), não podendo o Tribunal conhecer de quaisquer outras questões, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (cfr. artigo 608.º, n.º 2, do CPC). Não obstante, o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do citado diploma legal).

Tendo em conta o teor das conclusões formuladas pelos recorrentes, importa decidir se ocorre o alegado erro na apreciação da matéria de facto e se não assiste à recorrida o direito à restituição da quantia que entregou à recorrente a título de reserva e princípio de pagamento, estando a recorrente legitimada a reter quantia.

B. Os Factos

1. Factos provados

São os seguintes os factos julgados provados pelo tribunal de primeira instância:

1) A autora é nacional do Brasil e com residência em Portugal que escolheu para viver, morar e no mesmo domiciliar a sua vida e do seu agregado familiar, que viria, em momento oportuno e, uma vez reunidas todas as condições necessárias, ao seu encontro;

2) A autora pretendia encontrar um imóvel adequado, tanto em termos geográficos como económicos, às necessidades da sua filha;

3) Nesse contexto, a autora conheceu e travou contactos com a ré;

4) A ré é uma sociedade comercial cuja actividade se subsume a investimentos imobiliários, nomeadamente à compra e venda de bens imóveis, detendo;

5) No dia 10/06/2022, DD apresentou o imóvel sito na Rua ..., ..., na freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, à autora, de forma a indagar o seu interesse na aquisição do dito bem;

6) Nos dias que se seguiram à dita visita, foi pela autora expressado interesse na aquisição dos imóveis, bem como anuída a proposta de venda apresentada pela ré;

7) Aquando das ditas negociações e comunicações alusivas à compra do imóvel e assinatura da respectiva ficha de reserva, mencionou a autora que recorreria a empréstimo bancário;

8) Autora e ré assinaram o documento “Proposta de Compra”, datado de 07/07/2022 e no qual se identifica o imóvel acima mencionado, dele constando os termos da proposta:

a) “Valor de aquisição: €80.000,00€ (…);

b) Valor entregue no acto da reserva, a título de reserva e princípio de pagamento: € 8.000,00 (…);

c) Meio de pagamento do valor mencionado na alínea b): cheque n.º ... sacado sobre o Banco 1..., cuja quitação será dada após boa cobrança;

d) Data da reserva: 6 de Julho de 2022;

e) Data do contrato de Compra e Venda: 30 de Setembro de 2022 (ou outra anterior);

f) O proponente, após a entrega do valor supramencionado a título de reserva e princípio de pagamento, não poderá desistir da celebração do negócio sem motivo justificativo e válido à luz das regras da boa fé;

g) No caso de desistência injustificada por decisão do Proponente implica a perda do montante entregue a título de reserva, a favor do aceitante;

h) No caso de desistência por decisão do aceitante implica a devolução em singelo do montante recebido a título de reserva prestado pelo Proponente;

i) A marcação da assinatura do Contrato de Compra e Venda, será da obrigação do aceitante, que notificará o Proponente, com dez dias de antecedência, por escrito, do dia, hora e local da respectiva assinatura;

j) (…)

k) Proponente e Aceitante aceitam os termos como foram apresentados” – documento 2 junto com a petição inicial, cujo teor se dá integralmente por reproduzido;

9) Em momento simultâneo à assinatura do mencionado documento, a autora entregou à ré, a título de reserva, o cheque acima mencionado no valor de 8.000,00€, datado de dia 07/07/2022, emitido pelo Banco 1..., S.A., com o número ...;

10) No dia 31 de Agosto de 2022, a autora, através do seu companheiro, estabelece contacto com a ré, no sentido de indagar o estado do processo e o hiato temporal que decorreria até à data expectável para celebração da escritura, dada a sua preocupação face à aprovação de financiamento bancário;

11) A ré questionou se a autora já dispunha de entidade bancária para obtenção do financiamento;

12) Foi proposto o encaminhamento do processo para uma gestora de créditos, com a possibilidade de obtenção de financiamento bancário “mais barato”;

13) A autora prontamente verificou a possibilidade de obtenção e emissão da documentação que lhe fora peticionada, no dia 05 de Setembro de 2022;

14) A ré remeteu à autora carta registada com aviso de recepção, cujo objecto seria a solicitação de comparência da autora, no dia 28 de Setembro de 2022, numa morada aí indicada;

15) A missiva mencionada consta que a presença da autora no momento e local anunciados teria como fim “celebrar contrato de cessão de posição contratual e escritura de compra” dos imóveis reservados;

16) A carta não está assinada pela ré;

17) A ré sabia que a autora não tinha o crédito para a compra;

18) De seguida a autora contactou a ré, no sentido de esclarecer que não houvera logrado ainda a obtenção de financiamento bancário;

19) Perante tal exposição, a ré comunicou à autora, por via telefónica, que esta última teria de “desfazer a compra”, que teria de desistir do negócio, porquanto a data da escritura não poderia ser alterada;

20) A autora solicitou a devolução do montante de 8.000,00€;

21) A autora confiou na ré para a auxiliar e prestar todos os serviços respeitantes à adjudicação dos imóveis publicitados;

22) Financiamento bancário esse que era condição para outorga da compra e venda, o que era do conhecimento da ré.

2. Factos não provados

São os seguintes os factos julgados não provados pelo tribunal de primeira instância:

I. No descrito em 2), que se mudaria para Portugal;

II. No descrito em 5), em representação da ré;

III. No descrito em 7), que se encontraria a aguardar pelo desenlace do processo de financiamento bancário, para devida emissão de cheque e segurança na compra;

IV. No descrito em 9), que tenha sido liquidada de imediato aquela quantia;

V. A gestora mencionada 12) fosse trabalhadora da ré;

VI. Procedeu a própria ré ao pronto pedido de recibos de vencimento, declaração de I.R.S., nota de liquidação de I.R.S., extractos bancários da conta por si titulada, declarações, entre outros;

VII. Mais, tendo sido comunicado à autora que a data para celebração da escritura de mais não se trataria do que de uma “data fictícia” e que o acto seria agendado para momento ulterior à obtenção de crédito;

VIII. A autora viveu aflição ao ver que lhe estaria a ser vedada a possibilidade de adquirir os imóveis onde planeou residir e ofertar à sua filha, igualmente para sua residência;

IX. Foi em lágrimas que a sua filha interiorizou o facto de já não lhe ir ser concedido o lar pelo qual há meses esperava, o que muito a transtornou;

X. O que se manifestou na frustração de sua mãe, que viu as suas expectativas frustradas e confiança nas sociedades imobiliárias de forma generalizada, traída, não tendo sequer sido capaz de reunir forças para enveredar numa nova busca por imóveis para os fins pretendidos;

XI. Mais, pela não concretização do negócio aludido, viu-se a autora compelida a receber a sua filha e respectiva cônjuge no seio do imóvel arrendado onde residia;

XII. Tratando-se o imóvel de fracção autónoma de tipologia T1 + 1 e, no mesmo residindo a autora e o seu companheiro, foi com dificuldade que o locado albergou a sua filha e a respectiva cônjuge, perante a impossibilidade de obtenção de imóvel para as mesmas;

XIII. Tendo a alegada sala de estar do imóvel sido transformada num “quarto”, em condições que fogem ao ideal e ao compromisso com a dignidade humana;

XIV. A alteração que sofreu a autora e o seu companheiro, no âmago da sua privacidade, da qual tantas vezes abdicaram, o que transportou a tristeza, a frustração e o mal-estar constantes, reflectidos na carência de privacidade e comodismo

XV. Além da mágoa e decepção sentidas e alimentadas durante toda a fase pré-contratual que antecedeu a abrupta comunicação de “perda do negócio”, orquestrada por parte da ré;

XVI. A autora, quando foi por si manifestado o interesse em comprar os imóveis, referiu que não necessitaria de recorrer a empréstimo bancário para aquisição dos imóveis pois tinha dinheiro para pagar o seu preço;

XVII. De tal forma que apenas não foi celebrada de imediato a compra e venda por ré estar dependente do facto e da condição de terem de ser vendidas todas as onze casas, na mesma data e ocasião;

XVIII. A ré foi surpreendida com o facto de a autora ter indicado não ter condições para celebrar o contrato de compra e venda, após ter sido enviada a notificação a informar que o mesmo se celebraria a 28/09/2022;

XIX. O facto de autora necessitar de um crédito bancário ou que tenha tido dificuldades na sua atempada obtenção;

XX. A venda dos dois imóveis pelo preço de apenas 80.000,00€ adveio precisamente de se pretender que o negócio de compra e venda se concretizasse em curto espaço de tempo;

XXI. Só depois da autora ter assumido por escrito, em 22 de Setembro de 2022, que desistia da compra e venda, foi possível à ré procurar encontrar outro comprador para os dois imóveis, de modo que a sua venda se realizasse no dia 28 de Setembro;

XXII. Faltando apenas três dias úteis para o efeito, a ré teve de encontrar nesse curto espaço de tempo outro comprador para os imóveis;

XXIII. A única alternativa que lhe restou foi aceitar uma proposta de compra, com redução do preço de 80.000,00€ para 70.000,00€.

3. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto

A recorrente veio impugnar a decisão sobre a matéria de facto, pugnando pela alteração dos pontos 10), 11), 13), 16), 18), 19) 21) e 22) dos factos provados e pelo aditamento de factos que julga pertinentes para a decisão da causa.

Nos termos do disposto no artigo 662.º, n.º 1, do CPC, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

Todavia, é jurisprudência pacífica que a Relação não deve reapreciar a matéria de facto se a alteração pretendida não tiver qualquer relevância jurídica, isto é, se for inócua para a decisão da causa, se for insusceptível de fundamentar a sua alteração, sob pena de levar a cabo uma actividade processual inútil que, por isso, lhe está vedada pela lei (artigo 130.º do CPC).

Neste sentido, afirma-se o seguinte no ac. do TRC, de 16.02.2017 (proc. n.º 52/12.0TBMBR.C1, disponível em www.dgsi.pt, onde pode ser consultada a demais jurisprudência citada sem indicação da fonte): «Não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação for insusceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica para a solução da causa ou mérito do recurso, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente».

No mesmo sentido, afirma-se no ac. do TRG, de 11.11.2021 (proc. 671/20.1T8BGC.G1) que «[n]ão se deve proceder à reapreciação da matéria de facto quando a alteração nos termos pretendidos pelos Recorrentes, tendo em conta as específicas circunstâncias em causa, não tenha qualquer relevância jurídica, sob pena de, assim não sendo, se estarem a praticar atos inúteis, que a lei não permite».

Ainda no mesmo sentido se pronunciou o TRL, no seu ac. de 26.09.2019 (proc. n.º 144/15.4T8MTJ.L1-2).

Também o STJ sufraga esta jurisprudência, afirmando o seguinte no seu ac. de 14.07.2021 (proc. 65/18.9T8EPS.G1.S1): «Se o facto que se pretende impugnar for irrelevante para a decisão, segundo as várias soluções plausíveis, não há qualquer utilidade naquela impugnação da matéria de facto, pois o resultado a que se chegar (provado ou não provado) é sempre o mesmo: absolutamente inócuo. O mesmo é dizer que só se justifica que a Relação faça uso dos poderes de controlo da matéria de facto da 1ª instância quando essa actividade da Relação recaia sobre factos que tenham interesse para a decisão da causa, ut artº 130º do CPC. Quando assim não ocorre, a Relação deve abster-se de apreciar tal impugnação».

É, precisamente, o que ocorre no caso vertente pois, como melhor decorrerá da exposição subsequente, ainda que se julgasse totalmente procedente a impugnação da decisão sobre a matéria factos, sempre se concluiria pela improcedência da apelação.

Pelo exposto, o Tribunal abstém-se de apreciar a impugnação da decisão sobre a matéria de facto.

C. O Direito

Alega a recorrente que o Tribunal a quo não considerou devidamente os efeitos do contrato escrito celebrado entre as partes, junto como documento 2 da petição inicial, desconsiderando os seus termos e as obrigações nele assumidas por ambas as partes.

Mas não questiona a qualificação desse acordo escrito como um contrato atípico de “reserva de imóvel”, assente no princípio da liberdade contratual consagrado no artigo 405.º do Código Civil (CC), que se distingue do contrato promessa de compra e venda e cujo cumprimento/incumprimento convoca a responsabilidade pré-contratual prevista no artigo 227.º do CC.

Não vemos razão para dissentirmos deste enquadramento legal.

No referido acordo escrito, as partes não se vincularam à prolação de futuras declarações negociais de compra e venda, como é próprio dos contratos promessa de compra e venda. Aquele documento, que as partes denominaram de “Proposta de Compra”, corresponde a um acordo intermédio, realizado acessória ou instrumentalmente no âmbito de uma negociação, configurando o que a doutrina denomina como acordo instrumental de transição.

Na síntese do ac. do TRL, de 24.09.2014 (proc. n.º 19875/12.4T2SNT.L1-2, disponível em www.dgsi.pt, tal como a demais jurisprudência citada sem indicação da fonte), «[e]ste acordo, além de, instrumentalmente, servir «medio tempore» à criação de bases materiais para a consecução do objectivo pretendido pelo contrato final (…) serve também, através do regime da reserva, para estabelecer uma regulamentação para o caso das negociações se gorarem. São as partes, quem, com este mero sistema de reserva e no domínio ainda pré contratual, no âmbito da sua liberdade contratual e em função do preço que estabelecem para tal reserva, acabam por valorar as consequências da respectiva responsabilidade pré contratual se qualquer delas entender fazer abortar as negociações recusando-se a celebrar o contrato a que as mesmas tendiam. O valor da reserva, quando se perspective o interesse de quem pretende vender, destina-se a reparar o prejuízo que representa a imobilização do bem na sua esfera jurídica onde fica guardado durante determinado prazo para quem o pretende comprar, e quando se perspective o interesse desta parte, implica a compensação pelas expectativas que se vêem frustradas com a decisão de não vender».

Como se escreve no corpo do mesmo acórdão, «um acordo como o dos autos, inserindo-se num processo negocial já adiantado, cujas conclusões logo cristaliza, mas não implicando nenhuma vinculação à realização do contrato definitivo em função das indefinições do objecto contratual, oferece a vantagem de manter incólume a decisão de, afinal, não se contratar, sabendo-se de antemão o que se perde com essa liberdade – no caso daquele que tem a intenção de comprar, a perda da importância dada em reserva, no caso de quem tem a intenção de vender, a obrigação de devolver essa importância […] àquele outro.

A reserva tem aqui uma função semelhante à que é usualmente atribuída ao sinal penitencial, na dicotomia que no âmbito de um contrato promessa o opõe ao sinal (penal) confirmatório. É que o sinal (meramente) penitencial é “o preço da liberdade” de não contratar, sem a sujeição a outras consequências, é o correspectivo da faculdade de arrependimento que as partes se reservam.

O estabelecimento de um preço para esta liberdade, quer no âmbito de um contrato promessa, quer no âmbito de um mero “contrato de reserva” como o presente, faz igual sentido, quer quando se perspective o interesse de quem pretende (se obriga a) vender – tratando-se aí de reparar ou compensar o prejuízo que representa a imobilização do bem na sua esfera jurídica onde fica guardado durante determinado prazo para quem o pretende (se obrigou a) comprar – quer quando se perspective o interesse desta parte – compensando aqui as expectativas que se vêem frustradas com a decisão de não vender.

E são as partes, com este mero sistema de reserva, no domínio ainda pré contratual (ou com o regime do sinal no contrato promessa e a respectiva presunção de exclusão da execução especifica do mesmo), quem, no âmbito da sua liberdade contratual e em função do preço que encontram para reserva (ou para o sinal), acabam por valorar as consequências da respectiva responsabilidade pré contratual, (ou contratual), ali, quando fazem abortar as negociações recusando-se a celebrar o contrato a que as mesmas tendiam, aqui, quando deixam de cumprir as respectivas obrigações».

Sem prejuízo desta valoração, pelas próprias partes, das consequências da respectiva responsabilidade pré contratual, é à luz do respectivo regime legal, maxime do disposto no artigo 227.º do CC., que deve ser apreciada a questão colocada ao Tribunal.

Nos termos do n.º 1 daquela disposição legal, quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.

A análise da responsabilidade com fundamento na culpa in contrahendo prevista nesta norma é feita, por muitos autores, à luz dos requisitos tradicionais da responsabilidade civil: acção, ilicitude, dano, nexo de causalidade e culpa. Outros autores propõem uma diferente arrumação dos pressupostos desta responsabilidade pré-contratual, mais próxima da letra e da estrutura da previsão legal, tendo em vista facilitar a sua leitura: a existência de negociações, a inobservância da bitola de conduta imposta pela boa-fé e a obrigação de responder pelos danos culposamente causados. Neste sentido, Fernando Oliveira e Sá, Comentário ao Código Civil, Parte Geral, 2.ª ed., UCP Editora, 2023, pp. 613 e ss.

Em todo o caso, não restam dúvidas de «a lei fixa o critério da boa-fé como a bitola para a aferição do comportamento devido in contrahendo, isto é, como forma de determinação da ilicitude» (cit., p. 613). Não suscita, igualmente, dúvidas que a norma em apreço alude à boa-fé enquanto princípio (normativo e/ou geral de direito) de actuação, nos termos do qual as pessoas devem ter um comportamento honesto, correcto, leal, nomeadamente no exercício dos direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros (cfr. Coutinho de Abreu, Do Abuso de Direito, Almedina, Coimbra, 1999, pp. 55-63).

As naturais dificuldades de concretização deste conceito objectivo de boa-fé estão na origem de diversas tentativas de elaboração de uma taxinomia ou catálogo de deveres pré-contratuais típicos, sendo usual a referência aos deveres de correcção, lealdade, informação, segurança, entre outros. O ac. do TRP, de 24.09.2014 (proc. n.º 19875/12.4T2SNT.L1-2), citando Ana Prata, afirma que «[n]as negociações preliminares e preparatórias de um contrato, as partes devem comportar-se como pessoas de bem, com correcção, lealdade, informação e esclarecimento. A violação deste dever geral de agir de boa-fé que se desdobra nos deveres de comunicação, informação e de esclarecimento, de guarda e restituição, o dever de segredo, o dever de clareza, o dever de lealdade, de protecção e conservação gera responsabilidade pré-contratual».

Fernando Oliveira e Sá (cit., p. 614), sem duvidar da utilidade desta metodologia, adverte que «talvez seja aconselhável, num primeiro momento, partir para a análise das exigências de comportamentos impostos pela responsabilidade pré-contratual tentando evitar os prejuízos da subsunção a grupos de casos ou a catálogos de deveres que, amiúde, funcionam como sucedâneos de previsões legais que estreitam as possibilidades de aplicação dos conceitos indeterminados ou dos institutos que neles assentam». Para o efeito, impõe-se uma análise casuística da concreta relação pré contatual estabelecida entre as partes e, a partir dela, «decantar os «deveres de consideração» (…) adequados à especial perigosidade das condutas pré-contratuais em jogo, à especial suscetibilidade da lesão dos bens jurídicos ou interesses quer uma das partes expõe às condutas da outra ou à finalidade da relação pré-contratual (…). Todos estes deveres, em conjunto, integram uma relação pré-contatual que, do ponto de vista estrutural, se define ou descreve como uma relação obrigacional sem deveres principais de prestação ou, pela positiva, como uma relação unitária de proteção ou consideração».

Assim, no caso concreto, a análise da eventual violação dos deveres pré-contratuais da recorrida, ou seja, da eventual ilicitude da conduta, tem necessariamente como ponto de partida o acordo de reserva de imóvel celebrado entre as partes.

Como afirma a recorrente, com a assinatura deste documento e com a entrega dos € 8.000,00, a recorrida obrigou-se a não desistir da compra do imóvel, sem motivo justificativo e válido à luz das regras da boa-fé, tendo assumido que, em caso de desistência injustificada perderia o montante entregue a título de reserva a favor do aceitante, ou seja, a aqui recorrente A..., Lda.

Sucede que, tanto a factualidade apurada pelo tribunal a quo, como a factualidade que o recorrente pretende ver julgada provada, é insuficiente para que possamos afirmar que a recorrida desistiu da compra do imóvel. O que resulta dessa factualidade é que, tendo sido notificada para celebrar a escritura pública de compra e venda do imóvel no dia 28.09.2022 (cfr. pontos 14 e 15, não impugnado), a recorrida fez saber à ré (na versão julgada provada pelo tribunal a quo) ou à mediadora imobiliária DD (na versão preconizada pela recorrente) que «não houvera logrado ainda a obtenção de financiamento bancário». Ora, deste facto não se pode extrair que a recorrida tenha desistido da compra do imóvel em causa, mas apenas que não celebrou esse negócio na data acordada porque ainda não havia obtido financiamento bancário. Dito de outro modo, o esclarecimento da autora e o uso da expressão “ainda” não permitem inferir que a autora tenha desistido de obter o financiamento ou de comprar o imóvel em causa, independentemente desse esclarecimento ter sido prestado directamente à recorrente ou à mediadora imobiliária.

A recorrente afirma ainda que a falta de reação da recorrida e do seu companheiro à simulação enviada pela testemunha FF leva a concluir que estes ficaram insatisfeitos com a mesma e que desistiram também de contrair o financiamento bancário. Mas aquele facto não permite tal conclusão, nem mesmo com recurso a presunções judiciais, sobretudo no contexto da factualidade que a recorrente considera estar demonstrada. Por um lado, se a autora apenas enviou a documentação necessária para obtenção de financiamento bancário, solicitada em 5 de setembro de 2022 pela gestora de crédito FF, no dia 14 de Setembro de 2022 (cfr. ponto 13.a) proposto pela recorrente), o envio da simulação do Banco 2... (cfr. ponto 13.b)) foi necessariamente posterior. Por outro lado, a carta registada com aviso de recepção que a ré remeteu à autora, solicitando a comparência desta no dia 28 de Setembro de 2022 para celebrar o negócio acordado entre as partes, terá sido remetida em data não posterior a 18 de Setembro, tendo em conta a antecedência fixada na al. i) do contato de reserva. Por fim, a comunicação da autora à ré (na versão apurada pelo Tribunal a quo) ou à mediadora (na versão da recorrente) referida no ponto 18, terá ocorrido depois do recebimento da referida carta e antes da data agendada para a escritura. Neste contexto temporal, o silêncio da recorrida entre a data em que recebeu a simulação bancária, posterior a 14.09.2022, e a data em que recebeu a carta que lhe terá sido endereçada cerca de 4 dias depois ou, mesmo, a data agendada para a celebração da escritura pública, 14 dias depois, pode ter explicações tão ou mais verosímeis do que a desistência do financiamento bancário, desde a necessidade de ponderação até à decisão de procurar financiamento junto de outra entidade.

Nestes termos, não tendo sido apurados pelo Tribunal a quo nem tendo a recorrente alegado quaisquer outros factos de onde se possa extrair que a recorrida desistiu da aquisição do imóvel em causa, não pode este Tribunal julgar verificada a previsão da al. g) do contrato de reserva descrito no ponto 8 dos factos provados.

Pelo contrário, dos factos julgados provados e da própria alegação da recorrente decorre que foi esta quem, perante a não celebração da escritura pública no dia 28.09.2022, optou por não prosseguir as negociações com a autora (admitindo na sua alegação que procurou, com sucesso outro comprador), o que não pode deixar de ser qualificado como uma desistência da própria aceitante, prevista na al. h) do mesmo contrato.

Todavia, como já está implícito na exposição antecedente, os factos apurados, bem como os factos alegados pela recorrente, revelam que o contrato visado pelas negociações das partes não foi celebrado na data acordada. Assim, embora não haja uma desistência da recorrida, há um incumprimento do prazo acordado, que terá justificado a desistência da recorrente.

A este respeito importa desde já clarificar que nada na matéria de facto – julgada provada na decisão recorrida ou cuja alteração ou aditamento é agora solicitada pela recorrente – demonstra que a data acordada para a realização do negócio – «30 de setembro de 2022 (ou outra anterior)», nos termos da alínea e) do acordo de reserva – constituísse « uma condição inflexível para a celebração do negócio entre as partes». Ao contrário do que alega a recorrente (cfr. conclusão 53), tal não é evidenciado pelo documento n.º 2, onde se refere apenas a data do contrato de compra e venda, nos termos antes descritos, sem qualquer menção às consequências de um eventual incumprimento desta data. Ainda que se demonstrasse que a autora sabia que a realização da compra e venda estava dependente da venda de vários imóveis na mesma data (cfr. ponto 11.c) proposto pela recorrente), daqui não decorre que a venda desses vários imóveis ficasse definitivamente prejudicada se não fosse celebrada até 30.09.2022. Da factualidade em apreço parece mesmo resultar que só quando a recorrida comunicou não dispor ainda de financiamento bancário para celebrar o negócio na data aprazada é que lhe foi comunicado (pela ré ou pela mediadora imobiliária) que a data da escritura não podia ser alterada.

Em suma, ainda que se possa afirmar, como faz a recorrente, que, indirectamente, a recorrida se obrigou a estar preparada para celebrar a compra e venda do imóvel mediante a receção um pré-aviso de apenas 10 dias da data, que corresponderia a 30 de setembro de 2022 ou a data anterior a esta, não é possível afirmar que a não celebração do negócio nesse prazo inviabilizaria a sua celebração em data posterior ou que, de alguma forma, redundaria numa desistência do negócio.

Ainda assim, atento o regime legal antes exposto, importa indagar se a não realização do negócio na data prevista se deveu à violação, por parte da recorrida, do dever de boa-fé, gerador de responsabilidade contratual, nos termos previstos no artigo 227.º.

Mas a resposta é negativa, ainda que se admita que o financiamento bancário não foi erigido pelas partes em condição para a outorga da compra e venda.

Dos pontos 2), 3), 5), 6) e 7) dos factos provados, não impugnados pela recorrente, consta o seguinte:

2) A autora pretendia encontrar um imóvel adequado, tanto em termos geográficos como económicos, às necessidades da sua filha;

3) Nesse contexto, a autora conheceu e travou contactos com a ré;

5) No dia 10/06/2022, DD apresentou o imóvel sito na Rua ..., ..., na freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, à autora, de forma a indagar o seu interesse na aquisição do dito bem;

6) Nos dias que se seguiram à dita visita, foi pela autora expressado interesse na aquisição dos imóveis, bem como anuída a proposta de venda apresentada pela ré;

7) Aquando das ditas negociações e comunicações alusivas à compra do imóvel e assinatura da respectiva ficha de reserva, mencionou a autora que recorreria a empréstimo bancário.

Destes factos decorre que a recorrida contactou directamente tanto com a ré (ou melhor, com o ou os representes desta) como com DD (decorrendo da alegação da recorrente que esta era a mediadora imobiliária), pelo que se impõe concluir que a menção ao recurso a empréstimo bancário “aquando das ditas negociações e comunicações alusivas à compra do imóvel e assinatura da respectiva ficha de reserva” foi feita perante ambas. Diferente conclusão não se pode extrair dos factos acima transcritos.

Mas ainda que devêssemos entender que a recorrida apenas mencionou o recurso ao crédito perante a mediadora – como parece ser defendido pela recorrente –, nada nos factos provados ou alegados pela recorrente permite afirmar que a recorrida procurou esconder esse facto da recorrente e, muito menos, com a propósito de condicionar a sua decisão de prosseguir as negociações. Independentemente da posição jurídica do mediador, do alcance e dos efeitos dos actos praticados por este ou perante este, de que não iremos tratar aqui, é inquestionável que, ao comunicar-lhe que iria recorrer ao financiamento bancário para concretizar o negócio tido em vista pelas negociações em curso, a recorrente não prendeu escamotear essa informação, antes revelando que pretendeu trazê-la para as referidas negociações.

Deste modo, não ficou demonstrada a violação de qualquer dever de informação ou esclarecimento que pudesse inquinar as negociações, a definição dos termos do negócio visado pelas mesmas ou a sua concretização.

Por outras palavras, a ilicitude do comportamento da recorrida não pode basear-se num suposto desconhecimento, por parte da recorrente, da necessidade daquela de obter financiamento bancário para concretizar o negócio tido em vista pelas partes.

Alega ainda a recorrente que o atraso verificado se deveu à recorrida, visto que em 31.08.2022, a 30 dias do prazo máximo negociado entre as partes, esta ainda não tinha sequer reunido a documentação para pedir financiamento bancário, resultando do senso comum que as diligências habituais para obtenção de financiamento bancário são morosas.

Mais uma vez, ainda que possam revelar um atraso na execução das diligências necessárias à obtenção do financiamento, os factos em discussão não revelam as respectivas razões, designadamente que esse atraso se deva a displicência da recorrente, ao seu desinteresse no negócio ou, muito menos, a uma conduta intencional da recorrida para frustrar as expectativas da recorrente, tanto mais que dos factos alegados pela recorrente também decorre que os referidos elementos acabaram por se entregues em 14.09.2022, 11 dias depois de terem sido solicitados pela gestora de crédito FF (cfr. ponto 13.a) proposto pela recorrente).

Não vemos, assim, como se possa afirmar que a recorrida violou o seu dever de proceder segundo as regras da boa-fé, enquanto princípio de actuação que impõe às pessoas um comportamento honesto, correcto, leal, nomeadamente no exercício dos direitos e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros, sendo certo que a ilicitude não se presume, ao contrário do que sucede com a culpa no âmbito da responsabilidade contratual e (de acordo com o entendimento claramente maioritário) pré-contratual.

Como se escreve no ac. do TRL, de 20.12.2017 (proc. n.º 1156/12.5TVLSB.L1-7), citando o ac. do STJ, de 09.02.1999, «[a] boa fé tem aqui um sentido ético, que se exprime pela obrigação de cumprimento dos deveres de informação, lealdade e honestidade, mas, sendo a regra a liberdade negocial e perante a admissibilidade do chamado “dolus bonus” (art. 253º, nº 2 do CC), só deve sancionar-se a conduta que for “intoleravelmente ofensiva do sentido ético-jurídico”, em termos idênticos aos exigidos para o abuso de direito».

Não se questiona que, confrontada com a impossibilidade de celebrar o contato negociado entre as partes na data prevista, assista à recorrente o direito de desistir desse negócio. Mas tal não basta para se considerar que esta desistência se ficou a dever a um comportamento ilícito da recorrida, que deva ser sancionado, designadamente com a perda do valor entregue por esta a título de reserva, prevista no acordo de reserva celebrado pelas partes para a hipótese de desistência injustificada da recorrida.

Por conseguinte, não tendo o direito a reter essa quantia, está a recorrente obrigada a restituí-la à recorrida, como decidiu o tribunal a quo, pelo que se mantém a decisão recorrida,

Na improcedência da apelação, as respectivas custas são da responsabilidade da recorrente, nos termos do disposto no artigo 527.º do CPC.

Sumário (artigo 663.º, n.º 7, do CPC):

………………………………

III. Decisão

Pelo exposto, os Juízes do Tribunal da Relação do Porto julgam improcedente a apelação e, consequentemente, confirmam a decisão recorrida.

Custas pela recorrente.

Registe e notifique.

Porto, 28 de Janeiro de 2025

Artur Dionísio Oliveira

Anabela Miranda

Maria Eiró

Sumário

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Sumário

Texto Integral

I. Relatório

II. Fundamentação

C. O Direito

III. Decisão