1183/08.7TBLGS.E1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- A certidão exarada por chefe de divisão de uma câmara municipal em que certifica o teor da exposição prestada pelo serviço de fiscalização de obras particulares e loteamentos urbanos, relativamente a determinada obra, exprime o conhecimento oficial de um facto através da reprodução integral de um documento que se encontra nos seus arquivos, pelo que se trata de um documento autêntico, no sentido do artigo 369º do CC.

II- Tal certidão faz prova plena da aludida exposição mas não dos factos nela constantes, pelo que a decisão, quanto a eles proferida pelas instâncias, fundamentada, também, em prova testemunhal, não pode ser alterada pelo STJ que, enquanto tribunal de revista, apenas pode alterar a decisão sobre a matéria de facto quando houver ofensa expressa de disposição legal que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou fixe a força de determinado meio de prova (artigo 729º, n.º 2, do CPC).

III- A união de contratos verifica-se quando as partes celebram uma pluralidade de contratos que, pese embora conservem a sua individualidade, estão ligados entre si de forma mais ou menos intensa.

IV- Se as partes celebram um contrato de arrendamento de uma fracção, para instalação de uma clínica, um contrato promessa de compra e venda, pelo mesmo período, e ainda um contrato de empreitada, tendo em vista a adaptação ao fim do arrendamento, as partes quiseram estabelecer um vínculo de dependência dos mesmos quanto à validade e vigência.

V- Na união com dependência, a associação entre os contratos é mais estreita do que na união extrínseca, porque entre eles existe um laço de dependência: as partes querem a pluralidade de contratos como um todo, como um conjunto económico, estabelecendo entre eles uma dependência (ou seja, a validade e a vigência de um contrato depende da validade e vigência do outro).

VI- O contrato de arrendamento celebrado sem licença ou autorização de utilização, sendo esta exigível, ou, nos casos de urgência, sem documento comprovativo de a mesma ter sido requerida, conduz à nulidade do contrato de arrendamento se a falta de tais elementos se dever (i) a causa imputável ao senhorio e o arrendatário não tiver exercido o direito de resolução previsto no artigo 5º, n.º 7, do DL n.º 160/2006, de 8/08, ou (ii) a causa não imputável ao senhorio.

VII- A nulidade referida em VI pode, na vigência o contrato, ser suprida – mediante a obtenção da licença ou autorização – e, não o sendo, é de conhecimento oficioso, nos termos do artigo 286º do C.C.

VIII- Se no contrato de arrendamento as partes estipularam que era à ré (arrendatária) que incumbia realizar as obras de adaptação do locado, as rendas são devidas, a partir do momento em que esta tem a disponibilidade do locado, designadamente, a partir do momento em que teve conhecimento da aprovação pela Câmara Municipal do projecto de alterações, até à efectiva entrega ou despejo da fracção.

IX- A nulidade do contrato de arrendamento arrasta consigo (atenta a dependência referida em V) a nulidade do contrato de empreitada, tendo a autora a obrigação de restituição do prestado, designadamente das quantias recebidas para a realização das obras e do locado, no estado em que se encontrava antes das obras.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1.

AA S.A. demandou o Centro de Enfermagem de Lagos, L.da, pedindo que seja resolvido o contrato de arrendamento existente entre a autora e a ré, por falta de pagamento de rendas vencidas e que a ré seja condenada a despejar o arrendado e a entregá-lo livre e devoluto, conforme o recebeu da autora e, se assim não acontecer, ser obrigada a pagar à autora as obras que esta fizer para repor a fracção, como quando a locou e que estão orçamentadas em € 75.000, incluindo IVA, e que seja ainda condenada a pagar as rendas que se vençam até à entrega do arrendado.

Fundamentando a sua pretensão, alegou, em síntese, que, com início em 1/11/2006, deu de arrendamento à ré a fracção cujo despejo pede, mediante a renda anual líquida de 23.942,30 euros (a pagar em mensalidades de 1.995,19 €), concluindo que, à data da propositura da acção, a ré lhe devia onze mensalidades respeitantes ao ano de 2007 e nove mensalidades respeitantes ao ano de 2008.

Alega ainda que a ré fez obras no locado, sendo que, para a reposição do mesmo no estado em que se encontrava anteriormente, serão necessários 75.000 euros.

A ré contestou, alegando, em síntese, que o arrendamento da fracção se inscreveu num conjunto de acordos, celebrados simultaneamente, respeitantes à mesma fracção, nomeadamente um contrato segundo o qual a autora prometia vender a mesma fracção à ré e esta prometia comprar, bem como um contrato segundo o qual a autora se obrigava a fazer obras na fracção para a adaptar a centro de enfermagem, pagando a ré o preço então combinado.

Alegou ainda que a autora suspendeu as obras sem justificação, nunca tendo sido celebrado o contrato de compra e venda prometido.

Em reconvenção, a ré pediu a condenação da autora na quantia de € 3.990,38, a título de reembolso de rendas pagas à autora, acrescida dos juros de mora até efectivo pagamento, bem como na quantia de € 9.600, que lhe pagou, a título da 1ª tranche das obras, e ainda a pagar-lhe uma indemnização pelos danos decorrentes do seu comportamento ilícito, a liquidar em execução de sentença, por não ser ainda possível apurar o seu valor.

Com vista a fundamentar os pedidos formulados, a ré alegou factos enformadores dos seguintes quatro distintos fundamentos:

a) – O “efeito dominó” do incumprimento pela autora/reconvinda do contrato de empreitada, que levou à imediata caducidade dos dois outros contratos que dele dependiam, por força da coligação (dos contratos) existente;

b) – Para o caso de se não ter este entendimento: a caducidade do contrato de empreitada, decorrente do seu não cumprimento pontual, bem como a do contrato-promessa, por inércia da autora em marcar a escritura de compra e venda, logo que tomou conhecimento da aprovação do empréstimo, para o efeito solicitado pela ré; caducidade do contrato de arrendamento em resultado da impossibilidade do uso do locado decorrente de incumprimento, pela senhoria, do contrato de empreitada;

c) – Falta de legalização das obras que a autora efectuara clandestinamente no prédio, antes de negociar com a ré a fracção em causa, o que impossibilitava que, sem a sua sanação prévia por aquela, esta pudesse alguma vez obter as necessárias licenças para abrir uma clínica naquela fracção;

d) – Excepção de incumprimento (exceptio non adimpleti contractus), em favor da ré, do contrato promessa e do contrato de arrendamento, por efeito do incumprimento pela autora do de empreitada.

A autora replicou, pugnando pela não admissibilidade da reconvenção, por inadmissibilidade legal, vindo ainda a deduzir ampliação do pedido, (acrescentando-lhe € 98.783,61, devido à circunstância de não poder vender o andar despejando), para a eventualidade de ser admitida a reconvenção.

A ré/reconvinte treplicou.

No saneador, foi admitida a reconvenção. Saneado, instruído e julgado o processo, foi proferida a sentença que, julgando a acção e a reconvenção parcialmente procedentes, decidiu:

1- Decretar o despejo da fracção locada;

2º Condenar a ré a pagar à autora a quantia de € 35.913,42, acrescida das rendas mensais de € 1.995,19 que se vencerem desde 1/07/2010 inclusive até ao despejo ou à entrega do locado à autora;

3º Condenar a ré a entregar à autora o locado no estado anterior às obras ou, em alternativa, no pagamento do necessário para aquela reposição e até ao montante de € 75.000;

4º Absolver a ré do demais peticionado;

5º Absolver a autora do mais pedido em reconvenção.

Inconformadas, apelaram a autora e a ré para o Tribunal da Relação de Évora que, por acórdão de 10/11/2011, julgando improcedente o recurso da ré e prejudicado o recurso da autora, decidiu:

a) - Revogar a sentença recorrida;

b) - Declarar a nulidade do contrato de arrendamento em apreço, com a consequente restituição pela ré do equivalente à renda devida pelo gozo da fracção, nos seguintes termos:

1º A quantia de € 15.096,94, relativa ao período compreendido entre 17/03/2008 e 31/12/2008;

2º A quantia de € 1.995,19, por cada mês que decorrer, entre o dia 1/01/2009 e a efectiva entrega da fracção à ré.

c) - Condenar a ré a entregar à autora o locado, se ainda não o tiver feito;

d) - Absolver a ré do demais peticionado;

e) - Absolver a autora dos pedidos reconvencionais, na parte que excede o pedido de devolução das rendas pagas, que já foi tido em conta na fixação do valor das rendas devidas à autora constante do parágrafo 1), da alínea b) desta decisão.

f) - Custas por autora e ré na proporção do decaimento.

De novo inconformadas, recorreram a autora e a ré para o Supremo Tribunal de Justiça e, alegando, formularam as seguintes conclusões:

AUTORA:

1ª A autora/recorrente entende que o contrato de arrendamento não foi interpretado, correctamente, no acórdão recorrido, pois o que foi arrendado foi um espaço que era de escritório e que tinha licença de utilização para comércio, serviços ou similares de hotelaria e que a inquilina poderia destinar a prestação de cuidados de saúde, fazendo nele as obras para isso necessárias, devidamente autorizadas pela senhoria e do acórdão não se infere isso.

2ª A autora/recorrente pediu na acção que a ré/recorrida fosse condenada no pagamento das rendas desde Fevereiro de 2007, cada uma no valor mensal de € 1.995,19, até á entrega efectiva do andar ou seu despejo, livre e devoluto.

3ª E entrega pela ré/recorrida no estado em que estava antes de ser arrendado ou, se assim não fizer, ser condenada a pagar á recorrente as despesas que esta fizer até ao limite de € 75.000.

4ª Diz o acórdão que o contrato de arrendamento viola o disposto na alínea d), do artigo 2º do DL 160/2006 de 8 de Agosto, pois que do contrato tem de constar a licença de utilização e sua descrição e que tal licença tem de ser adequada ao fim do contrato, sendo a sua falta motivo de invalidade e que por ser diverso do licenciado é nulo.

5ª O fim do contrato era a locação dum espaço que era de escritório para a inquilina o alterar e adequar à prestação de cuidados de saúde, pelo que o acórdão recorrido viola o DL 160/2006 de 8 de Agosto.

6ª O que foi arrendado foi um espaço licenciado para comércio, serviços e similares de hotelaria e no qual funcionava um escritório de actividade comercial e cujo inquilino ia obter o licenciamento para espaço de saúde e cujas rendas deve desde Fevereiro de 2007.

7ª Entende-se, assim, que o acórdão fez uma errada interpretação factual que o levou a violar a lei por aplicação ao caso de norma inaplicável (o artigo 2º do DL 160/2006 de 8 de Agosto).

8ª A petição é um todo e a recorrente no seu artigo 26º pedia que:

1º A acção fosse admitida e, por via dela, resolvido o contrato de arrendamento existente entre autora e ré, por falta de pagamento de rendas vencidas que em 31/09/2008 eram os somatórios da renda ilíquida de 46.945,60 euros e da renda líquida de 39.903,80 euros.

2º Fosse a ré condenada a despejar o arrendado e entregá-lo livre e devoluto, conforme o recebeu da autora, e, se assim não acontecer, ser obrigada a pagar á autora as obras que esta fizer para o repor como quando o locou e que estão orçamentadas em 62.500 euros, montante a que acresce o IVA à taxa legal em vigor de 20%, correspondendo a 12.500 euros, o que tudo perfaz o somatório de 75.000 euros.

3º Fosse a ré condenada a pagar as rendas que se vençam até à entrega do arrendado.

4º Fosse a ré condenada a pagar as custas da acção, procuradoria e demais encargos legais”.

9ª A causa de pedir e os pedidos, que foram vertidos para a petição, assentavam na existência dum contrato de arrendamento, sua violação pela ré, consubstanciada na falta de pagamento de rendas vencidas na vigência do mesmo, na efectivação de obras no locado que só se justificavam para o fim para que foi arrendado, não para um outro fim e que teriam de ser demolidas. Foram mantidos na réplica e o pedido da autora era conforme o petitório e artigo 26º da petição.

10ª Por força disso, a apelante pedia a resolução do contrato de arrendamento existente entre autora e ré, por falta de pagamento de rendas vencidas que em 31/09/2008 atingiam os somatórios de renda ilíquida de 46.945,60 euros e uma renda líquida de 39.903,80 euros, tudo conforme constava da petição em geral e especialmente dos artigos 8º, 9º, 10º, 11º, 18º, 19º, 20º, 21º, 22º, 23º, 24º da mesma.

11ª E mais pedia a recorrente que a recorrida devia á autora, em finais de Agosto de 2008, onze meses de renda do ano de 2007, ou seja de 25.820,08 de renda ilíquida e 21.947,09 de renda liquida (doc. n.º 4) e oito meses de renda do ano de 2008, ou seja 18,778,24 euros de renda ilíquida e 15.961,52 euros de renda líquida (doc. n.º 4), tudo perfazendo os somatórios de 44.598,32 euros de renda ilíquida e 37.908,61 euros de renda líquida (doc. n.º 4).

12ª Pedia ainda a recorrente a reposição do arrendado no estado em que foi arrendado ou, se assim não fosse, no pagamento a esta de 75.000 euros, montante que despendia na dita reposição.

13ª Pedia ainda a impugnante a resolução do contrato por falta de pagamento da renda, nos termos dos artigos 1º e 14º do NRAU e artigos 1022º, 1027º, 1038º, 1039º, 1041º, 1047º e 1048° CC, fundamento da presente acção.

14ª Pedidos estes sintetizados no artigo 26ª da petição inicial.

15ª A flexão verbal que a recorrente empregou no artigo 26° não foi a do presente do indicativo, mas a do conjuntivo, exprimindo essa flexão verbal uma ligação de actuação entre o passado e o futuro, pelo que o que foi pedido foi o pagamento de todas as rendas vencidas e não pagas pela ré desde que as deixou de pagar e até à entrega do arrendado.

16ª Foi isso que foi pedido de forma clara na petição, reiterado e explicado na réplica e que o Sr. Juiz decidiu não estar pedido e que não colhe como a impugnante acabou de demonstrar.

17ª O acórdão recorrido violou o DL 160/2006 de 8 de Agosto, pois o que foi arrendado foi um espaço licenciado para comércio e no qual funcionava um escritório de actividade comercial e cujo inquilino ia obter o licenciamento para espaço de saúde, os artigos 668º, n.º 1, alíneas c) e d) do CPC e 13° n.os 3, 4 e 5 do NRAU, pelo que tem de ser revogado e substituído por acórdão que, para além de condenar a recorrida naquilo em que o foi na dita sentença, a condene ainda no pagamento de todas as rendas vencidas e não pagas desde Fevereiro de 2007 até à entrega do locado.

SEM PRESCINDIR:

Mas se assim se não entender, sempre as consequências jurídicas da declaração de nulidade seriam bem diferentes das consideradas no acórdão recorrido.

18ª Estatui o artigo 286° do Código Civil que “a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal” e continua o artigo 289° do mesmo Código a dizer que tem efeito retroactivo, devendo ser restituído o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente”.

19ª E tais artigos, juntamente com o artigo 290º do Código Civil, impõem á recorrida a entrega do locado e o seu recebimento pela recorrente e bem como o pagamento pelo gozo temporário da coisa da renda mensal de 1.995,19 euros até á entrega efectiva do andar ou seu despejo livre e devoluto.

20ª Significa isto que a recorrida ainda não entregou à recorrente o locado e até se opôs á sua entrega, está no gozo do locado desde o dia 1 de Novembro de 2006 e deixou de pagar a renda em Fevereiro de 2007, alterou-o e também não quer entregá-lo como o recebeu e não quer pagar as despesas que esta vai suportar com tal reposição e que vão até € 75.000.

21ª Por força de tais normas terá de pagar a renda desde essa data até à entrega efectiva do mesmo à recorrente e ainda a entregá-lo em perfeito estado de conservação e limpeza, com todas as suas chaves, vidros intactos, bem como a instalação eléctrica, canalização de água, esgotos, instalações sanitárias e respectivos acessórios.

22ª Pagando o Centro de Enfermagem de Lagos todas as reparações relativas a eventuais danificações que tenha provocado no local (alínea I) e que em julgamento foram apuradas até ao montante de 75.000 euros.

23ª Se entender que o contrato de arrendamento está nulo, o acórdão recorrido violou, ainda, os artigos 286°, 289° e 290° do Código Civil pois que não obriga a recorrida a pagar as rendas à recorrente desde Fevereiro de 2007 e a pagar-lhe as despesas que esta vai fazer com a reposição do locado no estado que estava, antes de ter sido efectivada tal alteração, até ao valor de € 75.000.

34ª Desta forma o acórdão recorrido deve ser revogado e substituído por outro que supra as violações da lei supra referidas e que condene a recorrida a pagar as rendas mensais de € 1.995,19 até á entrega efectiva do andar ou seu despejo livre e devoluto e que a obrigue a repor o andar no estado em que estava antes da efectivação do contrato de arrendamento ou no suporte das despesas que a recorrente suportará com tais obras e até ao valor de € 75.000.

RÉ[1]:

1ª Discorda-se em absoluto do acórdão recorrido, perfilando-se, desde logo, estes dois problemas:

a) - A natureza jurídica do embargo administrativo de obra, e o procedimento previsto na legislação administrativa a esse propósito;

b) - E a inidoneidade do documento de fls. 451, para fazer prova da tese da recorrida, de que teria ocorrido um embargo administrativo das obras que a mesma estava a levar a efeito para a recorrente, numa fracção que esta tomara de arrendamento àquela.

2ª Ora, ambas as instâncias concordaram em que ocorrera um embargo da obra que ali estava a ser levada a efeito pela recorrida, em resultado do contrato verbal de empreitada que celebrara com a recorrente,

3ª E que esse embargo se achava provado com o documento de fls. 451, apresentado já quase no fim do julgamento pela recorrida.

4ª E que, por via desse embargo, a culpa da sustação nas ditas obras não era, nem da recorrida, nem da recorrente!

5ª Ora, o problema mantém-se de pé, e pode agora ser sindicado e decidido por esse Supremo Tribunal, já que está em causa um meio de prova - o de fls. 451 - ilegal e inadequado,

6ª Uma vez que, o embargo administrativo, ou se prova com a apresentação da nota da sua notificação,

7ª Ou com a entrega do duplicado do auto de embargo, que é recebido pelo seu destinatário, logo após haver assinado o original,

8ª Ou então, por meio de certidão das peças do mesmo embargo (decisão, notificação, auto de embargo, etc.), a extrair, por quem de direito, do procedimento de embargo, necessariamente arquivado na Câmara Municipal,

9ª Sendo que o supra aludido documento não consubstancia nenhuma destas coisas, e não consubstanciando, e sendo a prova do embargo - como se vê - taxada, não pode concluir-se, nem que o embargo ocorreu deveras, nem, por maioria de razão, que a culpa da sustação nas obras referidas não tenha sido da recorrida,

10ª Já que é a esta que compete provar a falta dela,

11ª Uma vez que a presunção de culpa do artigo 791º, n.º 2 do Código Civil opera a favor recorrente,

12ª E arrasta consigo a possibilidade de se fazer aqui funcionar, seja o disposto nos artigos 804º, n.os l e 2, 805º, n.º 2, alínea a) e 801º, n.os 1 e 2 do Código Civil.

13ª Tanto mais que a lei só reserva à recorrente o ónus de provar a outorga do contrato de empreitada,

14ª Coisa que ficou plenamente assente nas anteriores instâncias.

15ª Ora, sindicar se o meio de prova esgrimido é ou não o exigido por lei, bem como aquilatar de quem é culpado e em que medida (artigos 799º, n.os l e 2 e 487°, n.º 2 do Código Civil) são matérias de direito, sempre passíveis de reapreciação por esse Supremo Tribunal de Justiça, reapreciação que é quanto agora se requer.

16ª Do que vem de dizer-se resulta que o documento de fls. 451, em que a recorrida se estribou para provar a ocorrência de um embargo da obra que estava a levar a efeito em 2006 para a recorrente, e que, tendo sido aceite pelas instâncias, levou á condenação da recorrente, é um mero documento particular,

17ª Que mesmo que se entenda que não foi posto em causa pela recorrente - o que não é de todo verdade, e os autos atestam -, nada mais prova que não seja a identidade de quem o subscreve, já que nem sequer se consegue saber a identidade de quem presta as declarações, servindo, quando muito, para provar, também, os factos, nele compreendidos, que sejam contrários aos interesses da recorrida, ou seja, e no caso, que não se fez prova do embargo e subsequente notificação.

18ª Ora, como o Supremo Tribunal de Justiça pode, em sede de recurso de revista, apreciar se o meio de prova usado é o legalmente exigido e idóneo para fazer prova dos factos que se pretendem com ele provar, devem agora declarar essa impossibilidade e inidoneidade, com todos os legais efeitos, a saber, ter-se a prova do embargo por não efectuada.

19ª E, uma vez que foi pela recorrente feita prova da existência e cláusulas do contrato de empreitada, deve haver-se a recorrida por culpada da aludida sustação das obras que estava a levar a efeito para a recorrente (artigos 799º, n.º 1 e 487º, n.º 2, do CC), caindo na mesma ocasião em mora (artigos 805º, n.º 2, alíneas a) e b) e 804º, n.º 2, do CC), o que a constituiu, também, na obrigação de reparar os danos causados à recorrente/dona da obra (artigos 795º, n.º 1, 798º, 804º, n.º 1 e 806º, n.º 1, do CC),

20ª Sendo que a empreitada, por força do estabelecido no artigo 278º do CC, se tem de ter por caducada, na data do vencimento do seu termo ad quem - 45 dias após a adjudicação das obras, por nenhuma razão justificativa se perfilar, em contrário deste entendimento.

21ª Quando assim se não entenda, deve ter-se este contrato por extinto na data do aforamento da vertente acção de despejo, atenta a união de contratos supra aludida, e a consequente dependência em que o contrato de empreitada estava do de arrendamento, e também porque, manifestamente, com tal aforamento, e independentemente do seu desfecho, ou da decisão sobre quem seria a parte inadimplente, a recorrida quis pôr termo ao mesmo, arrastando, com isso, e para o mesmo destino, o de empreitada.

22ª Acresce que, em sede do contrato de empreitada, e dada a sua inadimplência, era (é) defeso à recorrida pedir, como pediu, uma indemnização por não acabamento das obras,

23ª Sendo que, ao formular tais pedidos, a recorrida, por ser culpada do dito inadimplemento do contrato de empreitada, incorreu em nulidade por abuso de direito (artigo 334º do CC), na modalidade de venire contra factum proprium.

24ª Abuso de direito esse que era (é) de conhecimento oficioso, devendo, se necessário, ser declarado com todos os legais efeitos, por esse Venerando Tribunal.

25ª Uma vez que a culpa do não adimplemento do contrato de empreitada é da recorrida (artigo 799º, n.os l e 2 e 487º, n.º 2 do CC), deve esta ser condenada a repetir à recorrente o dinheiro que a mesma lhe entregou para pagamento das obras que lhe adjudicou (€ 9.600), acrescidos de juros, computados á taxa legalmente em vigor (actualmente: 4%), desde a citação até efectivo pagamento.

26ª No que respeita ao contrato de arrendamento, mister é dizer que, enquanto na 1ª instância, o Sr. Juiz enquadrou relativamente bem os factos, embora claudicando na qualificação jurídica de alguns, e tirando, a final, conclusões que se não continham nas premissas, nem eram congruentes com a dita factualidade; no acórdão da Relação avultam mais incongruências e impossibilidades que ali.

27ª Ora, foi porque a recorrida, enquanto senhoria, permaneceu numa situação de inércia quanto ao cumprimento destas suas obrigações que a recorrente, quando soube que havia sido ludibriada, em sede dos contratos de arrendamento e de promessa de compra e venda, sobre a existência da licença de utilização da fracção, e sobre o fim da mesma, resolveu, ao abrigo do disposto no nº l do artigo 1036º do CC, tomar a iniciativa de legalizar a fracção e obter a licença de utilização da mesma.

28ª Mas fê-lo porque tal é tão só uma sua faculdade, como decorre daquela norma, e também porque essa era a única forma de sair do impasse em que as coisas estavam, dado o total desinteresse da recorrida e a impossibilidade de, a assim prosseguirem, a recorrente alguma vez vir a poder ter o gozo da coisa locada.

29ª Em momento algum a obrigação da recorrida se transmutou em obrigação da recorrente, nem aquela ficou isentada das suas responsabilidades e obrigações.

30ª Ora, justamente, porque assim era, não podia nunca esta utilização de uma mera faculdade por parte da recorrente ser havida e valorada pela Relação, como uma assunção por esta da responsabilidade pela obtenção da licença de utilização da fracção em causa, com a consequente exoneração da recorrida, das suas responsabilidades.

31ª E daí a dizer que a sua inércia, aquando da recepção do deferimento do pedido de obras pela Câmara, era sua culpa exclusiva, e que, por isso, deveria pagar as rendas do locado a partir desse mesmo momento, foi um ápice.

32ª Nem sequer a Relação atendeu ao facto de a recorrente dispor de um ano para levantar a dita licença de obras (cfr. o doc. de fls. 180), ou sequer teve em conta que o que ali estava em causa era exactamente uma mera licença de obras e não a licença de utilização da fracção, que era afinal o que importava.

33ª Sendo que, pelo menos, enquanto esta não fosse passada pela Câmara, nenhum sentido fazia condenar a recorrente a pagar as rendas desde o dia da emissão da notificação referida no aludido documento de fls. 180 dos autos.

34ª Ora, que a responsabilidade pela legalização das obras clandestinas de alteração das fachadas, entretanto efectuadas no prédio e na fracção, bem como a obtenção da primeira licença de utilização do arrendado, eram da exclusiva responsabilidade e obrigação da recorrida, é coisa que sai precípua dos artigos 1067º, 1070º, n.os 1 e 2, do C.C., e artigos 2º e 5º do DL 160/2006, de 8 de Agosto, mas à Relação nada disto importou e por isso condenou a recorrente àquele pagamento de rendas.

35ª Se cotejarmos o que se prevê nos artigos 2º e 5º do DL 160/2006, de 8 de Agosto, com o estatuído na 1ª parte do artigo 294º do C. C., temos que (i) a não indicação, no contrato de arrendamento aqui em causa, do fim habitacional ou não habitacional da fracção, fere de nulidade o mesmo contrato (alínea c) do artigo 2º do DL 160/2006, de 8 de Agosto. (ii) A não indicação no mesmo contrato da licença de utilização da fracção, bem como do seu número, data e entidade emitente, também o ferem de nulidade (alínea d) do mesmo artigo). (iii) O facto de o fim pretendido para a fracção, pela arrendatária/recorrida, não coincidir com o da licença de utilização inexistente - da mesma fracção (nem sequer com a do prédio, que se acha referida a fls. 156 dos autos), por culpa da senhoria/recorrida, torna o contrato nulo (n.º 1º do artigo 5º do DL referido) e (iv) a mudança de fim que se operou com o contrato de arrendamento em apreciação (de habitação, ou quando muito, de garagem ou escritório (cfr. doc. de fls. 156 dos autos) para local em que se prestariam cuidados de saúde), sem prévia autorização da câmara municipal, fere igualmente de nulidade, o vertente contrato de arrendamento (invalidade, aliás, expressamente prevista no nº 8 do mesmo artigo).

36ª Daqui decorre que, tendo a Relação anulado o contrato de arrendamento aqui em causa, com o fundamento indicado na alínea b) supra, tal não esgota o rol de nulidades de que padece o contrato de arrendamento sindicando.

37ª Estas outras nulidades devem agora ser declaradas, com todos os legais efeitos, excepto com o previsto no n.º l do artigo 289º do CC, e isto porque, como acima se viu, a locadora nunca chegou a entregar o locado à recorrente [artigo 1031º, alínea a) do CC], nada se podendo retirar, em prol da tese da aplicabilidade ao caso vertente do disposto naquela norma, como retirou a Relação, e como acima se viu, do facto de o projecto de obras apresentado na câmara haver sido entretanto deferido (cfr. fls. 180 dos autos), e a recorrente não ter corrido, pressurosa, a levantar a respectiva licença de obras, visto a recorrente estar a fazer uso de uma mera faculdade prevista no artigo 1036º, n.º 1 do CC, permanecendo, a obrigação, na esfera jurídica da recorrida.

38ª De notar, aliás, que aquele prazo de uma ano ainda decorria quando a recorrida aforou esta acção, tendo, com tal atitude, posto termo ao contrato de arrendamento pendente e também ao de empreitada, se se entender que este não caducou ao fim dos 45 dias nele previstos para execução das obras.

39ª Por cautela de patrocínio, sempre se dirá que, ainda que se admita que a recorrida chegou a entregar a coisa locada à recorrente, aquela tudo fez, depois disso, com a sua concludente inércia, para impedir o gozo da mesma coisa pela recorrente (artigo 1037º, n.º 1, 1ª parte, do CC), o que daria à recorrente a possibilidade de resolver o contrato, se o desejasse (artigo 1083º, n.º 1 do CC), e tem a virtude de pôr a culpa da mora a cargo da recorrida (artigo 799º, n.os 1 e 2 do CC).

40ª As normas vindas de citar supra são muito claras: só com a licença de utilização da fracção, com a coincidência entre o fim desta e o pretendido pelo inquilino, e com a entrega da coisa locada pela senhoria, é que estão reunidos os pressupostos para que o contrato seja subscrito e produza efeitos.

41ª Ao contrário de quanto parecem pensar os Senhores Desembargadores, que concordaram que a recorrente nunca tivera o gozo da coisa locada, não era a recorrente que, motu proprio, decidia “tomar” para si o locado, atribuindo-se o gozo do mesmo, logo após haver sido notificada do deferimento do pedido de obras.

42ª Uma vez que não detinha o gozo da coisa locada, a recorrente teria sempre que esperar que a recorrida/senhoria tomasse a iniciativa de lhe entregar o gozo da coisa locada.

43ª E isto só por si não permite tirar a conclusão de que, por não ter solicitado prontamente a licença de obras, a culpa de não ter entrado a gozar do arrendado era da recorrente.

44ª Não era, justamente porque tinha de esperar que o locado lhe fosse entregue pela senhoria [artigo 1031º, alínea a) do CC].

45ª Bastando este pormenor, que a senhoria tinha de provar e nunca provou, para a recorrente nunca poder ser condenada a pagar as rendas, como foi.

46ª O que se passou, confere à recorrente direito a uma indemnização decorrente dos prejuízos sofridos com o inadimplemento e consequente mora da recorrida.

47ª E isentam, por seu turno, a mesma recorrente de pagar o que quer que seja, e seja a que título for, à recorrida.

48ª Antes devendo ser esta a repetir àquela, e com juros contados desde a citação, o dinheiro de rendas que recebeu adiantado (€ 3.990,38).

49ª E que cobrou indevida e extemporaneamente.

50ª Já que, conforme o acordado, só o deveria ter feito depois de terminar as obras no arrendado.

51ª Deve ainda ser condenada a indemnizar a recorrente em quantia a liquidar em execução de sentença, como foi de resto solicitado, em sede de pedido reconvencional.

52ª A recorrida, ao aforar esta acção e ao pedir o que pediu, incorreu em abuso de direito (artigo 334º do CC), na modalidade de venire contra factum proprium, que é de conhecimento oficioso.

53ª Devendo, por isso, ser declarada a correspondente nulidade, com todos os legais efeitos.

54ª Finalmente, a Relação presumiu que a decisão da Câmara, referida no aludido documento de fls. 180, teria sido notificado à recorrente, a qual sempre disse nunca o ter sido.

55ª Ora, a notificação em causa é um documento receptício e, por isso, sempre teria que ter sido provada pela recorrida, que foi quem a chamou à colação, mas não foi.

56ª A decisão de dar por presumida a dita notificação deve ser anulada, por se tratar de matéria de direito.

57ª Entendendo-se, por via disso, que as conclusões da Relação sobre a necessidade de pagar as rendas, por parte da recorrente, também por esta via não podem ser aceites.

58ª Assim, deverá ser prolatada decisão a absolver a recorrente de todos os pedidos contra si formulados pela recorrida, dando-lhe, em consequência, ganho de causa em sede do pedido reconvencional.

59ª E condenando consequentemente a recorrida a devolver-lhe, com juros caídos desde a citação á taxa legalmente em vigor (4%/ano), os € 3.990,98 que pagou de rendas adiantadas.

60ª A entregar-lhe, também com juros caídos desde aquela citação, e à mesma taxa, os € 9.000, que a mesma recorrente entregou à recorrida, no âmbito do contrato de empreitada.

61ª E, ainda, a pagar-lhe uma indemnização pelos danos decorrentes do seu comportamento ilícito, a liquidar em sede de execução de sentença (artigo 471º, n.º 1, alínea b) do CC).

Tanto a autora quanto a ré contra – alegaram.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

2.

As instâncias consideraram provada a seguinte matéria factual:

1º Encontra-se registada a favor da autora a aquisição, por compra, da fracção autónoma, correspondente à letra F do prédio sito na Rua ................., Lote ...., fracção ...., lote ..., freguesia de São Sebastião, concelho de Lagos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob o n.º 000000000000 e inscrito na matriz urbana sob o artigo 00000-(alínea A);

2º Através de documento escrito, assinado em 25/09/2006, a autora declarou dar “de arrendamento” à ré aquela fracção autónoma, que esta declarou tomar de arrendamento (alínea B);

3º Mais declararam, autora e ré, que tal local se destinava à prestação de cuidados de saúde (alínea C);

4º Que o mencionado acordo tinha o seu início no dia 1 de Novembro de 2006 e teria a duração de dois anos, após o que se renovaria por períodos sucessivos de um ano, caso não fosse denunciado pela inquilina (alínea D);

5º Que a renda líquida a pagar pelo primeiro ano de vigência do contrato seria de 23.942,30 euros, a pagar em mensalidades de 1.995,19 euros, no primeiro dia útil do mês a que a renda dissesse respeito, mediante depósito, cheque ou transferência bancária (alínea E);

6º Que a ré pagaria, na data da assinatura desse acordo, as rendas referentes aos meses de Novembro e Dezembro (alínea F);

7º A 25 de Setembro de 2006, a ré entregou à autora um cheque no montante de 3.990,38 euros (alínea L);

8º Cheque que a autora descontou (alínea M);

9º Consta ainda do acordo que “a inquilina fica desde já autorizada a efectuar na fracção quaisquer obras de adaptação e decoração que julgar convenientes, podendo eventualmente alterar a disposição actual, sem que tal possa afectar a estrutura e segurança do edifício” (alínea G);

10º Constando, ainda, que “quaisquer obras e benfeitorias efectuadas no locado ficarão fazendo parte do mesmo e, findo o presente contrato, não poderá a inquilina exigir por elas qualquer indemnização ou invocar direito de retenção” (alínea H);

11º E consta que, “findo o contrato, o local é entregue em perfeito estado de conservação e limpeza, com todas as suas chaves, vidros intactos, bem como a instalação eléctrica, canalização de água, esgotos, instalações sanitárias e respectivos acessórios, pagando o Centro de Enfermagem de Lagos, L.da todas as reparações relativas a eventuais danificações que tenha provocado no local” (alínea I);

12º A ré não pagou à autora onze meses de renda, relativos ao ano de 2007, no montante líquido de 21.947,09 euros (alínea U);

13º A ré não pagou à autora oito meses de renda, relativos ao ano de 2008, no montante líquido de 15.961,52 euros (alínea V);

14º Também em 25 de Setembro de 2006, através de outro documento escrito intitulado “contrato promessa de compra e venda”, a autora e a ré declaram, designadamente, que “a autora promete vender à ré, livre de quaisquer ónus ou encargos e a ré promete comprar aquela mesma fracção, pelo valor total de 299.278,73 euros (alínea N);

15º Mais estabeleceram que a totalidade do pagamento do preço será feito à autora através de pagamentos parcelares que serão deduzidos no pagamento a efectuar aquando da celebração da escritura de compra e venda, devendo a ré emitir recibos dos pagamentos efectuados pela autora (alínea O);

16º Acordaram ainda que a escritura de compra e venda deveria ser celebrada no prazo máximo de dois anos, podendo esse prazo ser prorrogado a pedido da ré (alínea P);

17º E que a escritura seria marcada pela autora, devendo avisar a ré com quinze dias de antecedência (alínea Q);

18º Por escrito datado de 25/09/2006, endereçado à ré, a autora declarou, designadamente: (…) “vimos apresentar o orçamento para a remodelação/adaptação de um escritório em clínica, no prédio situado na

, Lote .., em Lagos, cujos trabalhos constam do seguinte:

1- Construção Civil:

1.1- Remodelação do pavimento existente, rodapé e transporte do entulho a vazadouro;

1.2- Fornecimento e colocação de novo pavimento e rodapé até 7,50 euros/m.2;

1.3- Fornecimento e colocação de azulejos, nos gabinetes até à altura de 1,50 m até 7,50 euros/m.2;

1.4- Fornecimento e colocação de lavatórios nos gabinetes assinalados na planta;

1.5- Execução de duas casas de banho;

1.6- Execução de canalização para águas e esgotos;

1.7- Pintura do prédio no interior;

1.8- Fornecimento de um termo acumulador;

1.9- Fornecimento e instalação de sistema automático de Detecção (SAD), de fabrico Siemens incêndios a instalar em todos os gabinetes;

Custo total dos trabalhos é de 31.425,50 euros, acrescido de IVA à taxa em vigor;

Condições de pagamento:

30% com o inicio dos trabalhos;

70% com a conclusão dos trabalhos;

Prazo de execução dos trabalhos: 45 dias após a adjudicação (…)” (alínea R);

19º A ré aceitou o orçamento, acordando com a autora que esta procederia à realização dos trabalhos que aí constam, mediante o pagamento da quantia aí descriminada (alínea S);

20º A ré entregou à autora a quantia de 9.600 euros (alínea T);

21º As obras foram sustadas, sem conhecimento ou autorização prévia da ré, poucos dias depois de iniciadas (resposta ao quesito 7º);

22º A autora só parou as obras quando o fiscal da Câmara lhe ordenou que o fizesse, em meados de Novembro de 2006, devido à falta de projecto de alterações, sua aprovação e emissão de licença (resposta ao quesito 12º);

23º A Câmara Municipal de Lagos concedeu alvará de licença de utilização com o n.º 000/000, em 11 de Agosto de 1998, para o prédio descrito em A), do qual faz parte a fracção F, tendo sido autorizada a utilização com habitação de 24 fogos e utilização de cinco garagens e um escritório (alínea Z);

24º Em 4 de Abril de 2007, a ré obteve do BPI o deferimento do pedido de empréstimo para a compra da fracção (alínea X);

25º Por carta datada de 25 de Agosto de 2008, a autora comunicou à ré que pretendia que esta procedesse ao pagamento de 37.908,61 euros, relativos ao montante líquido das rendas de 2007 e 2008, bem como a quantia de 75.000 euros relativos ao custo de reposição da fracção no estado em que se encontrava anteriormente à realização das obras por parte da ré (alínea K);

26º A ré tencionava realizar obras na fracção (alínea J);

27º A autora indicou à ré um arquitecto que poderia realizar o projecto de alterações (resposta ao quesito 13º);

28º Indicação que a ré não aceitou, por ser caro, preferindo contratar outro (resposta ao quesito 14º);

29º A ré visitou alguns condóminos do prédio, tendo conseguido destes as autorizações respeitantes às obras de adaptação da fracção (resposta ao quesito 9º).

3.

De acordo com o disposto nos artigos 684º, n.º 3, e 685º-A, n.º 1, ambos do CPC, é pelas conclusões da alegação do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente (artigo 660º, n.º 2), estando este tribunal apenas adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para o conhecimento do objecto do recurso.

Relativamente ao recurso interposto pela autora, as questões por esta suscitadas são as seguintes:

a) – Se o contrato de arrendamento foi correctamente interpretado;

b) - Partindo do pressuposto que o contrato de arrendamento se não encontra ferido de nulidade, se a ré deve ser condenada a pagar à autora, não só aquilo em que foi condenada na 1ª instância, mas, para além disso, as rendas vencidas e não pagas desde Fevereiro de 2007 até à entrega do locado;

c) – Entendendo-se que o contrato de arrendamento se encontra ferido de nulidade, se as consequências jurídicas a retirar serão distintas das retiradas no acórdão recorrido.

Por sua vez, a ré suscita as seguintes questões:

a) – Se o documento de fls. 451 é inidóneo para fazer prova dos factos que com ele se pretendem provar;

b) - Se devem improceder os pedidos formulados pela autora e proceder os pedidos formulados pela ré;

4.

Procurando seguir uma ordem lógica na apreciação das questões suscitadas, importará apreciar, em primeiro lugar, se o documento de fls. 451 é inidóneo para fazer prova dos factos que com ele se pretendem provar, ou seja, os factos provados relativamente à paragem das obras.

Perguntava-se, no quesito 7º, se “as obras foram sustadas, sem conhecimento ou sem autorização prévia da ora ré, poucos dias depois de iniciadas” e no quesito 12º se “a autora só parou as obras, quando o fiscal da Câmara lhe ordenou que o fizesse, em meados de Novembro, devido à falta de projecto de alterações, sua aprovação e emissão de licença”.

Ambos os quesitos foram considerados provados.

A recorrente, considerando que apenas se havia provado a matéria do quesito 7º e que, relativamente ao quesito 12º, apenas se havia provado que “as obras foram sustadas em meados de Novembro de 2006”, discorda naturalmente que se tivesse considerado provado que tinham sido sustadas, “quando o fiscal da Câmara lhe ordenou que o fizesse, devido à falta de projecto de alterações, sua aprovação e emissão de licença”.

Lendo a fundamentação da decisão da matéria de facto (fls. 512/514), constata-se que a convicção do tribunal, quanto à sustação das obras, “formou-se com base no testemunho isento e revelando conhecimento das pessoas inquiridas na correspondente qualidade em 1º, 2º e 4º lugares, que esclareceram terem participado nas mesmas até à respectiva interrupção, resultando o motivo desta do teor do documento emitido também a esse propósito pela Câmara Municipal de Lagos (junto a fls. 451).

Quanto ao quesito 12º, acrescentou a Relação que, “compulsando o documento de fls. 451, certidão emitida pela Câmara Municipal de Lagos, em que atesta o teor da informação n.º 00/-- Loteamentos Urbanos, prestado pelo Serviço de Fiscalização de Obras, relativa à visita ao prédio em apreço, conjugado com o depoimento das referidas testemunhas, conclui-se que as obras que então se realizavam no prédio foram suspensas por indicação de um Fiscal da Câmara devido à falta de licença de construção, sendo certo que não existia projecto de alteração ou aprovação conforme do mesmo”, acrescentando que “a testemunha José da Sila foi muito explícita sobre a forma como ocorreu tal suspensão”.

Como se verifica, nas conclusões do recurso de apelação, na parte em que a recorrente impugna a decisão da matéria de facto relativamente ao quesito 12º, a mesma começou por arguir a nulidade do despacho que admitiu a junção do aludido documento, invocando a omissão de pronúncia e arguiu seguidamente a falsidade deste documento.

A Relação pronunciou-se sobre estas questões, referindo expressamente a propósito da pretensa falsidade do documento que “a ré devia ter arguido a mesma nos termos do artigo 546º do CPC, o que não fez, (o seu requerimento de fls. 473 a 480 é completamente omisso quanto a essa questão), pelo que precludiu o direito a fazê-lo”.

Aceitando embora esta decisão, a ré continua a pretender retirar força probatória ao aludido documento, questionando agora a sua idoneidade para fundamentar a resposta ao quesito 12º (apenas à parte final), parecendo pretender dizer que o Tribunal da Relação terá feito uma incorrecta apreciação de facto, no que concerne a esse quesito, porquanto, em seu entender, não poderiam as instâncias conhecer desta matéria, pois que apenas por documento autêntico se poderia fazer prova da mesma.

Como é sabido, o Supremo Tribunal de Justiça é um tribunal de revista e não um tribunal de instância, cabendo-lhe aplicar ao julgamento de facto que lhe vem do tribunal recorrido o regime jurídico que considere adequado.

Como escreveu Alberto dos Reis[2], “o que legalmente se pode pedir ao Supremo, em recurso de revista, é que examine a questão ou questões de direito julgadas pelo tribunal de 2ª instância[3] e decida se este tribunal interpretou e aplicou correctamente a lei substantiva”.

Com o actual artigo 712º, n.º 6 CPC, acentuou-se a definitividade do julgamento sobre a matéria de facto do tribunal recorrido, apenas se ressalvando o caso excepcional previsto na última parte do n.º 3 do artigo 722º CPC (redacção aplicável), isto é, ofensa de disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou fixe a força de determinado meio de prova.

Como resulta expressamente da norma constante do n.º 6 do artigo 712º do CPC, não é admissível recurso para Supremo das decisões da Relação previstas nos números anteriores, isto é, das que impliquem o «uso» ou o «não uso» das faculdades que aí lhe são atribuídas quanto à reapreciação da concreta matéria de facto questionada, não cabendo, manifestamente, no âmbito de um recurso de revista, a pretensão de que sejam alteradas determinadas respostas aos «quesitos», por traduzirem incorrecta valoração, na perspectiva do recorrente, da prova produzida em audiência, sindicando a substância dos concretos juízos probatórios realizados na sentença e confirmados pela Relação, ao exercer o duplo grau de jurisdição sobre a matéria de facto; tal como, por via da norma introduzida em 1999 no artigo 712º, pondo definitivamente termo às dúvidas anteriormente suscitadas, não cabe ao Supremo sindicar o uso ou não uso pela Relação dos poderes que tal norma adjectiva lhe confere quanto à reapreciação da concreta matéria de facto, sindicando a convicção do juiz a quo e formando a sua própria convicção sobre os pontos de facto adequadamente impugnados na alegação do apelante.

Deste modo, como expressamente se refere no artigo 729º, n.º 2, a decisão proferida pelo tribunal recorrido quanto à matéria de facto não pode ser alterada pelo Supremo Tribunal de Justiça, salvo havendo ofensa de uma disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.

Pergunta-se, então, se a parte final deste quesito apenas se poderia provar através de um documento autêntico.

Estabelece o artigo 363º, n.º 2 do Código Civil, que “são autênticos os documentos exarados, com as formalidades legais, pelas autoridades públicas nos limites da sua competência ou, dentro do círculo de actividade que lhes é atribuído, pelo notário ou outro oficial público provido de fé pública”, acrescentando o artigo 369º, n.º 1 que “o documento só é autêntico quando a autoridade ou oficial público que o exara for competente, em razão da matéria e do lugar, e não estiver legalmente impedido de o lavrar”, ou seja, estabelecem-se, nesta norma, mais dois requisitos da autenticidade do documento: que a autoridade ou o oficial público seja competente e que não esteja legalmente impedido de o exarar.

O documento de fls. 451 é uma certidão exarada pelo chefe de divisão de fiscalização da Câmara Municipal de Lagos, no uso de competência delegada, em que certifica o teor da exposição, prestada pelo Serviço de Fiscalização de Obras Particulares e Loteamentos Urbanos, relativamente às obras de construção civil que se estavam a executar na Urbanização ........, na cave do lote-.00.

Através desta certidão, o órgão da administração exprime o conhecimento oficial de um facto através da reprodução integral de um documento que se encontra nos seus arquivos.

Trata-se, portanto, de um acto certificativo, exprimindo o conhecimento qualificado que a Câmara Municipal de Lagos tem sobre o facto enunciado, sendo um documento autêntico, no sentido do artigo 369º do Código Civil.

Por ser documento autêntico, a certidão goza, como qualquer outro acto certificativo, da respectiva força probatória (artigo 371º do CC), conferindo certeza jurídica às situações sobre as quais incide.

Ou seja, a certidão faz prova plena dos factos a que se refere como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo e dos factos que nela são atestados com base nas percepções da entidade documentadora.

Flui do exposto que a certidão faz prova plena da aludida exposição e do teor da mesma, mas a autoridade ou oficial público não garante a veracidade nem a eficácia das declarações constantes dessa exposição, pelo que em relação a elas é admissível a prova testemunhal, salvo se deverem ser consideradas plenamente provadas por confissão extrajudicial.

In casu, o que se perguntava era se as obras, levadas a cabo na fracção arrendada, tinham sido sustadas e, em cado afirmativo, quando e por que motivo haviam sido sustadas.

Ora, relativamente à prova da sustação das obras e ao momento da sustação, factos que a recorrente aceita, bem como quanto aos fundamentos dessa sustação, foi feita a prova por testemunhas e com base na aludida certidão, sendo certo que, em momento algum, a recorrente questionara a veracidade ou eficácia da informação nela referenciada.

Está, portanto, vedado ao Supremo Tribunal de Justiça proceder à reapreciação deste ponto concreto da matéria de facto.

Torna-se até incongruente que a recorrente tenha começado por aceitar que houve sustação das obras, vindo só agora defender que tal sustação apenas poderia ser provada com base num documento autêntico e que a certidão é um documento particular.

O que a recorrente agora parece defender é que a sustação das obras não terá sido correctamente ordenada, pelo que não teria havido sustação.

Porém, em momento algum, a não ser agora, foi essa questão suscitada, pelo que, tratando-se de questão nova, não pode a mesma ser apreciada, atendendo à função dos recursos.

Improcede, assim, esta primeira questão.

2.

A segunda questão consiste em saber se o contrato de arrendamento que autora e ré celebraram é válido ou se, pelo contrário, se encontra ferido de nulidade. Quanto a isto, pretende a autora que o mesmo seja válido enquanto a ré defende a sua nulidade.

2.1.

Natureza dos contratos celebrados pelas partes:

Em 25/09/2006, autora e ré combinaram que, mediante o pagamento de uma quantia mensal, a ré poderia instalar e explorar uma clínica numa fracção de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal, prédio que havia sido construído pela autora, sendo esta dona da aludida fracção.

O arrendamento vigorava, durante dois anos, a partir de 1/11/2006, prazo renovável por períodos de um ano, caso a ré não renunciasse à continuação do contrato.

Na mesma ocasião, concordaram em prometer a compra (pela ré) e a venda (pela autora) da mesma fracção, no prazo de dois anos.

Ainda na mesma ocasião, a autora comprometeu-se a efectuar naquela fracção, em 45 dias, as obras necessárias à sua adaptação a clínica, pelo preço de 31.425,50 euros, acrescido de IVA, que a autora aceitou pagar.

Consideraram as instâncias, no seguimento do que ambas as partes aceitam, estarmos perante um contrato de arrendamento, um contrato-promessa de compra e venda e um contrato de empreitada, respectivamente, em face do disposto nos artigos 1022º e 1023º, 410º e 1207º, todos do Código Civil.

De facto, a autora e ré celebraram os três aludidos contratos, os quais se podem considerar autónomos, completos, mas que estão ligados extrinsecamente pela circunstância de se celebrarem na mesma ocasião, de se referirem ao mesmo espaço físico e de todos eles visarem a mesma situação económica, ou seja, a exploração pela ré de uma clínica, naquele local.

Assim, mantendo embora cada um dos contratos a sua autonomia e individualidade, pergunta-se se há entre eles um laço de dependência. Ou seja, terão as partes querido a pluralidade dos contratos como um todo, como um conjunto económico, determinando-se, no silêncio dos contratantes, a sua intenção do vínculo de dependência, nos termos gerais da interpretação dos negócios jurídicos, tendo designadamente em atenção as relações económicas existentes entre as várias prestações?

Atendendo aos factos provados, é manifesta, in casu, a intenção das partes pretenderem um vínculo de dependência entre os contratos, significando este vínculo de dependência que a validade e vigência de um contrato dependem da validade e vigência do outro. Um contrato só será válido e eficaz se o outro o for também. Desaparecido o primeiro, o segundo desaparece igualmente.

Trata-se, portanto, de uma união de contratos, sendo óbvio que em toda a relação negocial há um contrato base, mas que é apenas prometido, a venda do espaço à ré para a instalação de uma clínica. Com efeito, porque a ré não dispunha de capital bastante para comprar a aludida fracção, carecendo de financiamento bancário, optaram as partes por celebrar um contrato-promessa de compra e venda dessa fracção autónoma, tendo celebrado o contrato de arrendamento, no mínimo por dois anos, o mesmo prazo que havia sido fixado para a celebração da escritura de compra e venda da fracção e, a partir de então, o arrendamento renovar-se-ia por períodos sucessivos de um ano, caso não fosse denunciado pela inquilina.

A fixação destes prazos compreende-se exactamente em função do vínculo de dependência entre os contratos. O prazo de dois anos do contrato de arrendamento era o mesmo prazo que o da celebração da escritura, pois a confusão entre senhorio e inquilino ditaria o fim do arrendamento.

Como, passado esse prazo, se, por qualquer motivo, a escritura de compra e venda se não pudesse efectuar, podia esse prazo ser prorrogado a pedido da ré, estaria, do mesmo modo, na disposição da inquilina, a manutenção ou não do arrendamento.

Por sua vez, porque a clínica não poderia funcionar, sem que fossem efectuadas obras de remodelação na fracção, as partes celebraram o contrato de empreitada para a remodelação/adaptação da fracção em clínica, sendo o prazo de execução dos trabalhos de 45 dias após a adjudicação.

Convencionaram, por isso mesmo, que o contrato de arrendamento tinha o seu início em 1 de Novembro de 2006, sendo óbvio que a referência a obras no contrato de arrendamento não deixara de levar em conta o acordado no contrato de empreitada.

2.2.

NULIDADE DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

Uma vez que o contrato de arrendamento tem aposta a data de 25/09/2006, aplica-se-lhe o NRAU, entrado em vigor em 27/06/2006.

Aqui chegados, importará, então, averiguar se o contrato de arrendamento está ferido de nulidade, por violação do disposto na alínea d) do artigo 2º do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto, como o acórdão recorrido decidiu, ou se, pelo contrário, mantém a sua validade, como defende a autora.

Comprovam os factos que a autora deu de arrendamento à ré a fracção F do prédio aí identificado, para a instalação de uma clínica, visando a prestação de cuidados de saúde.

O contrato de arrendamento que as partes celebraram tinha, assim, por objecto mediato uma fracção de um prédio constituído em propriedade horizontal. Trata-se de um contrato de arrendamento urbano. E porque tinha como finalidade a instalação de uma clínica trata-se de arrendamento urbano para fim não habitacional (artigo 1067º, n.º 1 do C.C.).

Consta do título constitutivo de propriedade horizontal que o dito prédio era constituído por trinta e uma fracções autónomas, sendo uma delas, a fracção F, a que foi locada à ré, destinada a escritório, composto por dois compartimentos e casa de banho (vide documentos de fls. 8 a 13).

“O título constitutivo da propriedade horizontal, a par da função geradora da autonomização da jurídica das fracções do edifício que preencham os requisitos fixados no artigo 1415º do C.C., desempenha de igual modo uma função modeladora do respectivo estatuto, sempre que complete o regime legal ou consagre alguma das opções nele previstas, em detrimento das restantes, tanto mais que, atenta a sua natureza real e consequente eficácia erga omnes após ser levado ao registo predial, torna-se cogente em relação aos futuros adquirentes das fracções independentemente do seu assentimento[4]”.

Assim, embora a menção do fim a que se destina cada fracção não faça parte do conteúdo essencial do título constitutivo da propriedade horizontal e se reconduza a uma especificação meramente facultativa (artigo 1418º, n.º 2, alínea do C.C.), está vedado ao instituidor, se proceder a essa fixação, declarar um uso ou destinação que não coincida com o fim que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente, sob pena de nulidade (parcial) do título constitutivo (artigo 1418º, n.º 3 C.C.).

Refere o mesmo autor[5], citando um acórdão do STJ de 7/06/2001, que “a natureza real do conteúdo do título, em contraposição à natureza meramente obrigacional do clausulado em eventuais contratos-promessa de compra e venda das futuras fracções autónomas, origina numerosos litígios face à divergência entre o prometido (no contrato-promessa) e a realidade instituída, resultante do projecto de licenciamento e das telas finais, após as alterações ocorridas em obra, sendo a prevalência daquela última realidade – a instituída – inquestionável, restando ao lesado o recurso ao ressarcimento da indemnização”.

A apontada regra da coincidência obrigatória entre o fim constante do projecto de arquitectura aprovado pela entidade camarária territorialmente competente e o fim fixado no acto de constituição do condomínio, é completado com a proibição, imposta aos condóminos, de dar á sua fracção uso diverso do fim a que é destinada (artigo 1422º, n.º 2, alínea d) do C.C.), o que explica e justifica quer por razões de natureza pública, quer ainda como defesa dos interesses e das justas expectativas da comunidade condominial.

Estabelecido que o fim do contrato não pode colidir com o fim a que é destinada a fracção, o legislador com o NRAU veio, coerentemente, determinar que o arrendamento urbano (habitacional ou não habitacional) só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível (artigo 1070º, n.º 1 C.C.), sendo tal requisito, como os demais elementos que o contrato de arrendamento deve conter, regulado pelo DL. 160/2006, de 8 de Agosto.

Conforme se refere na alínea d), do artigo 2º deste diploma, deve constar do contrato de arrendamento a existência de licença de utilização e a sua descrição, elemento imprescindível para a realização do contrato de arrendamento, se respeitar a prédio construído depois da entrada em vigor do RGEU, aprovado pelo DL 38382, de 7/07/1951 (vide artigos 8º do RGEU e 5º, n.º 2 do DL 160/2006, de 8 de Agosto).

Com efeito, “só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização” (artigo 5º, n.º 1 DL 160/2006).

Esta licença deve, pois, ser adequada ao fim do contrato de arrendamento, explicitando o n.º 8 do artigo 5º que “o arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo”.

Acrescenta, por sua vez, o n.º 4 do artigo 5º do mesmo diploma que “a mudança de finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou fracções não licenciados devem ser sempre previamente autorizados pela câmara municipal”.

Anote-se que, nos termos do n.º 2 do artigo 4º do DL. 555/99, de 16 de Dezembro, em vigor á data do contrato, está sujeita a autorização a utilização dos edifícios ou suas fracções, bem como as alterações da utilização dos mesmos.

A autorização de utilização de edifícios ou suas fracções autónomas destina-se a verificar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e com as condições de licenciamento ou da comunicação prévia (artigo 62º, n.º 1 do DL 555/99).

A autorização, quando não haja lugar á realização de obras ou quando se trate de alteração da utilização ou de autorização de arrendamento para fins não habitacionais de prédios ou de fracções não licenciados, nos termos do n.º 4 do artigo 5º do DL 60/2006, destina-se a verificar a conformidade do uso previsto com as normas legais e regulamentares aplicáveis e a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para o fim pretendido” (artigo 62º, n.º 2 do DL 555/99).

Flui do que se deixa exposto que o contrato de arrendamento celebrado sem licença ou autorização de utilização, sendo esta exigível, ou documento comprovativo de a mesma ter sido requerida nos casos de urgência na celebração do negócio, conduz à nulidade do contrato de arrendamento se a falta de tais elementos se dever (i) a causa imputável ao senhorio e o arrendatário não tiver exercido o direito de resolução previsto no artigo 5º, n.º 7 do DL 160/2006 ou (ii) a causa não imputável ao senhorio.

Compulsando, de novo, o contrato de arrendamento, consta da cláusula 1ª que autora deu de arrendamento à ré, a fracção F do prédio aí identificado, com o alvará de licença de utilização n.º 0000/0000, emitido em 11/08/1998, pela Câmara Municipal de Lagos, acrescentando a cláusula 2ª que o local se destina à prestação de cuidados de saúde.

Do alvará de licença de utilização, junto a fls. 156, retira-se que se trata do alvará do prédio e que tal alvará apenas permite a utilização das fracções desse prédio para habitação e uma, aparentemente a fracção em apreço, para escritório.

Ou seja, à data da celebração do contrato de arrendamento, a fracção em apreço não tinha licença de utilização para prestação de cuidados de saúde, pelo que, sendo o arrendamento para fim diverso do licenciado, é nulo nos termos do citado n.º 5, do artigo 8º, do Decreto-Lei 160/2006, de 8 de Agosto.

De salientar que a nulidade do contrato pode ser suprida, bastando que, no decurso da vigência do mesmo, tenha entretanto sido concedida a licença ou autorização (vide artigo 4º do citado diploma).

Deste modo, a nulidade decorrente da falta de licenciamento da utilização do locado apenas pode ser declarada, enquanto tal falta não se mostrar suprida, mediante a obtenção da necessária licença ou autorização.

Esta nulidade, apesar de não ter sido invocada pela ré nos seus articulados, é de conhecimento oficioso, nos termos do artigo 286º do Código Civil, tendo sido oficiosamente declarada pela Relação, precisamente porque a falta de licenciamento da utilização do locado nunca foi suprida, não merecendo esta decisão qualquer censura.

5.

CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS RESULTANTES DA DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

Nos termos do disposto no artigo 289º do C.C., a declaração de nulidade do contrato implica a restituição de tudo o que tiver sido prestado por ambas as partes, uma à outra, no âmbito do contrato de arrendamento.

Assim, no que diz respeito a este contrato, havendo gozo do prédio por parte do arrendatário e recebimento da renda por parte do senhorio, as restituições recíprocas compensam-se, uma vez que uma teria que restituir as rendas recebidas e a outra o valor corresponde ao gozo da coisa, que se materializa no equivalente às rendas devidas.

Resulta, porém, claro das alegações de ambas as partes que a fracção nunca foi real e efectivamente usada e fruída pela ré.

Isto porque, destinando-se aquela fracção à instalação de uma clínica, antes do início de tal fruição, foram iniciadas obras que não chegaram a ser acabadas e que, no estado em que ficaram, impedem aquele uso.

Como se considerou na sentença, é irrelevante para este efeito que as partes tenham estabelecido o início daquele uso em 1/11/2006, ao mesmo tempo que marcaram o prazo de 45 dias para o fim das obras, (no contrato de empreitada), o que atiraria para outra data o início do prazo fixado no contrato de arrendamento, “pois ninguém duvidará que, se as obras têm chegado ao fim e a ré iniciado a exploração da clínica, nenhuma questão haveria com discrepância”.

É a própria autora quem afirma que o espaço não pode ser utilizado, tal como se encontra, deduzindo inclusivamente pedido no sentido de o colocar apto à sua utilização.

Resultando ainda claro que a situação do locado é a mesma que existia, aquando da paragem das obras, será forçoso concluir pela privação do gozo da coisa locada.

Averiguando a quem se poderia imputar o motivo da privação do gozo do locado, considerou a sentença (e, em nosso entender, bem), atendendo aos factos considerados provados, que a causa da paragem das obras se ficou a dever a ordem do fiscal da Câmara, em meados de Novembro de 2006, devido à falta de projecto de alterações, sua aprovação e emissão de licença de obras.

Analisando as diversas cláusulas dos contratos, resulta claro que nenhuma das partes contou com a necessidade de projecto de alterações e licença de obras, pois, caso contrário, teriam acordado de outra forma, nomeadamente no que a prazos diz respeito, pelo que a privação do gozo não é imputável nem à inquilina nem à senhoria.

Verificando-se obstáculo à finalidade contratual, obstáculo inesperado e vindo de terceiro, as partes tentaram removê-lo, tal como obriga o princípio da boa-fé na execução contratual.

No seguimento deste desiderato, a ré apresentou e logrou a apresentação de projecto de alterações apto à passagem de licença de obras (vide certidão de fls. 180).

Assim, em 5/04/2007, a ré deu entrada, na Câmara Municipal de Lagos, de projecto de alterações relativo à fracção em causa com vista à instalação da clínica.

Tal projecto foi aprovado em 10/03/2008, do que foi dado conhecimento à ré por carta de 14/03/2008, avisando-a também de que tinha um ano para requerer a emissão do correspondente alvará.

Por conseguinte, só depois de ter recebido o documento de fls. 178, que lhe foi enviado em 14/03/2008, lhe era possível proceder à alteração da fracção, adaptando-a à instalação de clínica, ou seja, o gozo da coisa locada passaria a ser possível, depois de realizadas as obras, que a autora, encarregada do contrato de empreitada, havia previamente iniciado, mas que nunca chegou a terminar.

Acontece, porém, que, removido o obstáculo à instalação da sua clínica, em cuja remoção a ré se havia empenhado, nada mais fez, não explicando o motivo por que assim procedeu, embora lhe tivesse sido facultada a possibilidade de proceder às necessárias alterações do locado, pois podia requerer o alvará para realização de obras, uma vez que o respectivo projecto tinha sido aprovado.

Aliás as obras de adaptação da fracção à actividade para que foi arrendada, estavam autorizadas pela autora e eram da competência da ré (cláusula 5ª do contrato de arrendamento).

Os factos não permitem concluir qual tenha sido o motivo que determinou a inércia da ré, para que o gozo pleno da fracção fosse uma realidade. O certo é que, a partir dessa data, a causa da privação do gozo do locado é apenas imputável à ré.

Alega a ré que nunca teve a chave do arrendado, facto essencial à defesa em qualquer acção de despejo, pois equivale a dizer-se que o senhorio não cumpriu a sua principal obrigação, a de proporcionar o gozo do locado ao arrendatário, o que, desde logo, dispensava o inquilino, ora ré, de pagar a renda.

A ré, já havia invocado este facto, na parte final da audiência de discussão, totalmente fora de tempo para o efeito, pois teria de ser obrigatoriamente alegado, e não foi, na contestação, não podendo as instâncias suprir esta lacuna, como foi explicitado na sentença.

Assim sendo, tudo se passa como se a fracção locada tivesse sido entregue à ré em 17/03/2008, data em que se presume a notificação do ofício de fls. 178, pelo que as rendas correspondentes ao gozo da coisa seriam devidas, desde essa data, até à efectiva entrega ou despejo da fracção.

Porém, tendo indicado as rendas que, em seu entender, estariam em dívida, a autora não pediu a condenação da ré no seu pagamento. Limitou-se a pedir as rendas vincendas, a partir da instauração da acção.

Assim, porque o tribunal não pode ir além do que é pedido, seriam devidas apenas as rendas vincendas, a partir de 22/10/2008, data em que a acção foi intentada.

As duas rendas reclamadas pela ré em reconvenção não eram devidas na altura em que foram pagas, pois nos meses a que se referiam não estava o locado em condições de gozo, privação que ainda não era imputável à ré, pelo que servirão para compensar o equivalente às rendas que se vieram a constituir.

Porque o contrato está ferido de nulidade, deverá a ré restituir à autora o equivalente às rendas que seriam devidas, desde a propositura da acção, sendo o valor das rendas pagas pela ré à autora absorvido, por redução, na condenação da ré a restituir o equivalente ao valor do gozo da coisa.

5.

A autora, para além do despejo do locado e do pagamento das rendas vincendas, acrescentou o pedido de entrega do locado no estado em que foi recebido pela ré, ou, em alternativa, a condenação da ré no pagamento da quantia de € 75.000 para repor essa situação.

Por sua vez, na reconvenção, pretende a ré que a autora seja condenada a repetir-lhe a quantia que fora entregue como primeira tranche do preço da empreitada, por incumprimento da autora.

Interessa, portanto, saber qual das pretensões merece o acolhimento legal.

Ficou provado que autora e ré celebraram um contrato de empreitada com vista à realização de obras no arrendado, visando adaptá-lo à instalação de uma clínica, como fora acordado no contrato de arrendamento outorgado pelas mesmas partes. A autora, enquanto empresa que também se dedica à construção civil, tomou a empreitada da obra.

Estabelecido o contrato de empreitada, a autora deu início às obras, as quais foram sustadas, poucos dias depois de iniciadas, por ordem de um fiscal da Câmara Municipal, não tendo a autora terminado as obras para que fora contratada.

Perante esta paragem das obras, por imposição da autoridade competente, a ré, visando a sua prossecução, pois continuava interessada na instalação da clínica, deu entrada na Câmara Municipal de Lagos a um projecto para o licenciamento dessas obras, que foi aprovado, conforme foi dado conhecimento à mesma por ofício de 14/03/2008, não tendo, porém, a ré solicitado o respectivo alvará para licenciamento da realização de obras.

Não há conhecimento nos autos que as partes tenham, oportunamente, feito cessar tal contrato, nem que a ré tenha accionado os meios legais para que a autora procedesse ao cumprimento do contratado.

Apenas sabemos que o prazo de execução da empreitada era de 45 dias após a sua adjudicação à autora, prazo que há muito decorreu, sendo certo que, como se referiu, a suspensão da execução das obras, antes de decorrido esses prazo, não é imputável à autora e a não execução das mesmas, após a aprovação do respectivo projecto, é imputável à ré. Isto porque foi, por sua inteira falta de iniciativa que as obras não se concluíram e ficaram como estão.

Como se referiu, os contratos de arrendamento do locado e de empreitada estavam entre si dependentes, pela que a nulidade do primeiro arrasta a nulidade do segundo, tendo a autora, por força dessa nulidade, de entregar à ré a quantia que dela recebeu para a realização dessas obras e, por sua vez, a ré terá de repor a fracção no estado em que se encontrava antes de serem iniciadas as obras.

Caso não proceda à reparação, antes da entrega do locado, deverá pagar à autora a quantia necessária a essa reposição, não podendo contudo exceder os 75.000 euros, devendo, no entanto, ser deduzida a esta importância a quantia de 9.600 euros que a ré entregou à autora como primeira tranche do contrato de empreitada.

É que, não se tendo apurado o montante necessário para o efeito, mas sendo ainda possível fazê-lo, a condenação terá de ser ilíquida.

SUMÁRIO:

I- A certidão exarada por chefe de divisão de uma câmara municipal em que certifica o teor da exposição prestada pelo serviço de fiscalização de obras particulares e loteamentos urbanos, relativamente a determinada obra, exprime o conhecimento oficial de um facto através da reprodução integral de um documento que se encontra nos seus arquivos, pelo que se trata de um documento autêntico, no sentido do artigo 369º do CC.

II- Tal certidão faz prova plena da aludida exposição mas não dos factos nela constantes, pelo que a decisão, quanto a eles proferida pelas instâncias, fundamentada, também, em prova testemunhal, não pode ser alterada pelo STJ que, enquanto tribunal de revista, apenas pode alterar a decisão sobre a matéria de facto quando houver ofensa expressa de disposição legal que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou fixe a força de determinado meio de prova (artigo 729º, n.º 2, do CPC).

III- A união de contratos verifica-se quando as partes celebram uma pluralidade de contratos que, pese embora conservem a sua individualidade, estão ligados entre si de forma mais ou menos intensa.

IV- Se as partes celebram um contrato de arrendamento de uma fracção, para instalação de uma clínica, um contrato promessa de compra e venda, pelo mesmo período, e ainda um contrato de empreitada, tendo em vista a adaptação ao fim do arrendamento, as partes quiseram estabelecer um vínculo de dependência dos mesmos quanto à validade e vigência.

V- Na união com dependência, a associação entre os contratos é mais estreita do que na união extrínseca, porque entre eles existe um laço de dependência: as partes querem a pluralidade de contratos como um todo, como um conjunto económico, estabelecendo entre eles uma dependência (ou seja, a validade e a vigência de um contrato depende da validade e vigência do outro).

VI- O contrato de arrendamento celebrado sem licença ou autorização de utilização, sendo esta exigível, ou, nos casos de urgência, sem documento comprovativo de a mesma ter sido requerida, conduz à nulidade do contrato de arrendamento se a falta de tais elementos se dever (i) a causa imputável ao senhorio e o arrendatário não tiver exercido o direito de resolução previsto no artigo 5º, n.º 7, do DL n.º 160/2006, de 8/08, ou (ii) a causa não imputável ao senhorio.

VII- A nulidade referida em VI pode, na vigência o contrato, ser suprida – mediante a obtenção da licença ou autorização – e, não o sendo, é de conhecimento oficioso, nos termos do artigo 286º do C.C.

VIII- Se no contrato de arrendamento as partes estipularam que era à ré (arrendatária) que incumbia realizar as obras de adaptação do locado, as rendas são devidas, a partir do momento em que esta tem a disponibilidade do locado, designadamente, a partir do momento em que teve conhecimento da aprovação pela Câmara Municipal do projecto de alterações, até à efectiva entrega ou despejo da fracção.

IX- A nulidade do contrato de arrendamento arrasta consigo (atenta a dependência referida em V) a nulidade do contrato de empreitada, tendo a autora a obrigação de restituição do prestado, designadamente das quantias recebidas para a realização das obras e do locado, no estado em que se encontrava antes das obras.

DECISÃO:

Pelo acima exposto, concedendo parcialmente a revista aos recursos interpostos, decide-se:

1º Revogar o acórdão recorrido;

2º Declarar a nulidade dos contratos de arrendamento e de empreitada em apreço.

4º Face às aludidas nulidades, condenar a ré a pagar à autora a quantia de 1.995,19 euros, equivalente à renda mensal, por cada um dos meses que decorreram, desde a propositura da acção, até à entrega da fracção.

4º Condenar a ré a entregar à autora a aludida fracção, caso não tenha ainda sido entregue, no estado anterior às obras ou, em alternativa, na quantia necessária para essa reposição e até ao montante de 75.000 euros.

5º Absolver a ré do demais peticionado pela autora.

6º Condenar a autora/reconvinda a pagar à ré/reconvinte a quantia de 3.990,38 euros, correspondente ao pagamento à autora de duas rendas não devidas pela ré.

7º Condenar a autora/reconvinda a pagar à ré/reconvinte a importância de 9.600 euros, correspondente à quantia que lhe foi entregue pela ré para a realização das obras, como primeira tranche do preço que haviam convencionado.

8º Absolver a autora/reconvinda do demais peticionado.

Custas por autora e ré, no Supremo Tribunal de Justiça e nas Instâncias, na proporção do decaimento.

Lisboa, 24 de Maio de 2012

Granja da Fonseca (Relator)

Silva Gonçalves

Ana Paula Boularot

[1] Por não conterem factos ou fundamentos pelos quais a recorrente peça a revogação do acórdão recorrido, eliminam-se as conclusões em que a recorrente manifesta a sua discordância com a sentença.

[2] Código de Processo Civil Anotado, Volume VI, página 78.

[3] O que se dizia do tribunal de 2ª instância deve hoje dizer-se de todo recorrido, seja de 2ª instância, seja no caso de recurso per saltum, do tribunal de 1ª instância.

[4] Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, 3ª edição, página 75/76.

[5] Obra citada, página 76.