Quem foi o relator do acórdão 6995/24.1T8BRG.G1?

O relator foi Paula Ribas, no Tribunal da Relação de Guimarães.

Quando foi proferido o acórdão 6995/24.1T8BRG.G1?

O acórdão foi proferido em 23 de abril de 2026.

6995/24.1T8BRG.G1

Texto

Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães I - Relatório: EMP01... UNIPESSOAL, LDA (NIPC ...55) intentou contra EMP02..., LDA (NIPC ...57), ambas com os demais sinais identificativos constantes dos autos, a presente ação declarativa sob a forma comum, pedindo que a ré fosse condenada a pagar-lhe: a) a quantia de €75.600,00, a título de indemnização, por responsabilidade contratual pelos danos sofridos e de lucros cessantes de acordo com o disposto nos artigos 406.º, 487.º, 798.º. 799.º, 496.º, 562.º e 563.º, todos do Código Civil (doravante C. Civil); b) a quantia de €5.000,00, a título de danos não patrimoniais pelos danos sofridos de acordo com o disposto nos artigos 406.º, 487.º, 799.º, 496.º, 562.º e 563.º, todos do C. Civil. Requereu ainda que a ré fosse condenada a assumir todas as despesas futuras necessárias para colocar o imóvel em conformidade para arrendamento, incluindo certificação elétrica e instalação permanente de contador, bem como os custos de intervenção e certificação elétrica para conformidade do imóvel. Para tanto, alegou, em síntese, ser proprietária de duas frações de imóvel que identificou e que, em data anterior à aquisição daquelas frações, contratou os serviços da ré, visando obter um relatório técnico de conformidade para certificar que os imóveis estavam aptos para ocupação, em condições de segurança e devidamente preparado para o arrendamento. Tal pretensão por parte da autora prendeu-se com o facto de os imóveis acima referidos terem sido alvo de procedimento junto da Câmara Municipal ... no que concerne à Divisão de Património e Aprovisionamento e junto do Governo Civil do Distrito de ..., objeto de processo de obras e de concessão e alvará de obras, pretendendo ter segurança no que dizia respeito à aptidão e utilização dos referidos imóveis. Este relatório era necessário para que a autora pudesse posteriormente fruir dos imóveis, tendo em vista a obtenção de receitas provindas de contratos de arrendamento. Alegou ainda que, ao contratar a ré, confiou que as informações técnicas seriam precisas e detalhadas, e que este reportaria as reais condições das instalações elétricas do imóvel, tendo a ré, ao aceitar o encargo de elaborar o relatório, assumido a responsabilidade de entregar um documento fidedigno, que lhe permitisse tomar decisões com segurança e fundamentação. Em 09/08/2021, a ré elaborou um relatório técnico de conformidade, onde afirmou que os prédios urbanos estavam em conformidade com os requisitos de instalação elétrica necessários para a sua ocupação, fundamento ou razão que contribuiu em muito na sua tomada de decisão em adquirir as frações. Alega ainda que, confiando na veracidade do relatório, procedeu, em 27/04/2023, ao arrendamento de uma das frações, destinado à prossecução da atividade comercial da mesma no locado, pelo período de 5 anos, com uma renda mensal de € 1.000,00. Após a celebração do contrato, a inquilina tentou ocupar o imóvel, mas constatou que o mesmo não possuía fornecimento elétrico adequado, existindo apenas um contador de obra provisório sem CPE (Código do Ponto de Entrega), o que inviabilizou a ocupação do espaço, tendo a inquilina procedido à resolução do contrato. Alega ainda a autora que, em virtude da resolução, teve uma perda direta de rendimentos no total de € 75.600,00, tendo ainda sofrido danos morais pela situação de constrangimento e stress decorrente da rescisão do contrato de arrendamento e pelo transtorno causado à relação com a inquilina. A autora, para resolver o problema, contratou um eletricista que, após vistoria ao local, informou que seria necessária uma nova ligação elétrica, incluindo a certificação e a ligação ao ramal de energia junto das EMP03.... Regularmente citada, a ré apresentou contestação, alegando, em síntese, que era falso que a autora a tivesse contratado para que elaborasse um relatório técnico de conformidade das frações que a autora veio a adquirir e ainda que exerça a atividade de certificação de obras e conformidade técnica. Alegou para que efeito foi contratada pela autora e que, quando fez a inspeção, o local tinha sistema elétrico e contador da luz a funcionar, sendo (seu) facto desconhecido que o edifício estivesse munido com um contador provisório de obra. Acrescentou que, sempre que se compra uma fração nova, seja ela para fim habitacional ou para fim comercial, cabe ao comprador proceder à contratação do contador de luz e à alteração do contador provisório de obra para o contador definitivo junto da EMP03.... No mais, impugnou os danos alegados, sustentando, entre o mais, que a existência no local de um contador provisório de obra não constitui fundamento para permitir a resolução do contrato de arrendamento e que, no local, e pelo menos desde março 2024 e até ao presente, funciona atualmente uma igreja, denominada “Assembleia de Deus”, recebendo a autora a respetiva renda. Realizada a audiência de discussão e julgamento, a ação foi julgada improcedente. Inconformada, veio a autora apresentar recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões: “A) A Recorrente contratou a Recorrida para aferir das condições técnicas e estruturais de duas frações autónomas que tinha em vista adquirir para arrendar ou utilizar. B) A Recorrida no relatório que efetuou atestou que “os respetivos contadores de água e eletricidade com as devidas normas e em perfeitas condições”. C) Perante tal afirmação a Recorrente ficou plenamente convencida que os imóveis cumpriam o fim a que se destinavam e estavam em condições de utilização imediata, fosse para arrendamento ou outro fim. D) No entanto, a fração ... correspondente ao ... andar se encontrava sem CPE (Código do Ponto de Entrega) e com um contador de eletricidade provisório. E) Tal apenas foi verificado após a Recorrente ter arrendado a fração ... e o contrato de arrendamento ter sido resolvido por falta de condições para fins comerciais face ao facto de não ser possível efetuar uma instalação elétrica de forma célere pois seria necessário solicitar a instalação de um contador definitivo. F) Ora, com a resolução do contrato de arrendamento a Recorrente ficou lesada no valor de 75.600,00 € (setenta e cinco mil e seiscentos euros). ...) A Recorrente teve ainda custos com a instalação elétrica que teve que efetuar e na contratação de técnicos para o efeito. H) A Recorrente teve que aguardar até abril de 2025 (apesar do contrato de arrendamento ter sido assinado em março de 2025 apenas começou em abril de 2025) até arrendar novamente o imóvel. I) Com o novo arrendamento teve prejuízo pois arrendou por uma renda mensal de 1.200,00 € (mil e duzentos euros) quando a renda estipulada no contrato resolvido seria de 1.300,00 € (mil e trezentos euros) a partir de maio de 2025. J) O que resultou numa perda de 27.600,00 € (vinte e sete mil e seiscentos euros). K) A Recorrida incorre em responsabilidade civil contratual nos termos do disposto nos Artigos 798.º e ss do Código Civil no qual a culpa se presume do incumpridor. L) O Artigo 485.º do Código Civil tem aplicação limitada em responsabilidade profissional, atuando principalmente como norma de exclusão ou atenuação da responsabilidade extracontratual em casos de conselhos, recomendações ou informações prestados de forma ocasional, informal e sem assunção de dever profissional qualificado. M) Em profissões regulamentadas (como os arquitetos), o Artigo 485.º não se aplica diretamente, pois esses profissionais assumem, por força do contrato ou do estatuto profissional, um dever de diligência qualificada (conforme disposto no Artigo 762.º do Código Civil), sujeitando-se ao regime de responsabilidade contratual (Artigo 798.º do Código Civil). N) Ora, não se entende porque o Tribunal a quo, perante toda a prova em sentido contrário, considerou o caso dos autos um mero conselho ou informação, quando a Recorrida foi contratada e paga para prestar um serviço qualificado (pelo menos assim o publicita). O) A Recorrida confirmou, referindo expressamente no seu relatório, que os contadores estavam em perfeitas condições. P) Tendo induzido em erro a Recorrente por falta de zelo, rigor e facilitismo que se traduz em negligência. Q) Nestes termos deve ser condenada a ressarcir a Recorrente em, pelo menos, nos prejuízos causados a título de rendas perdidas no valor de 27.600,00 € (vinte e sete mil e seiscentos euros). R) Em face do exposto, deverá a decisão recorrida ser anulada, e em consequência ser o Recurso julgado procedente, e ser a Recorrida condenada por responsabilidade civil contratual e, consequentemente, indemnizar a Recorrente no valor de 27.600,00 € (vinte e sete mil e seiscentos euros)., vieram ambas as partes apresentar recurso de apelação”. A ré respondeu ao recurso apresentado, pugnando pela manutenção da decisão proferida. ** II - Questão a decidir: Sendo o âmbito do recurso delimitado pelas conclusões das alegações da autora recorrente - arts.º 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante, abreviadamente, designado por C. P. Civil) -, a questão que se coloca à apreciação deste Tribunal consiste em saber se há fundamento para condenar a ré no pagamento de uma indemnização de € 27.600,00 por ter alegadamente prestado informações incorretas à autora na execução do acordo de prestação de serviços entre ambas celebrado. ** III - Fundamentação de facto: Os factos que foram dados como provados na decisão proferida foram os seguintes: “1) A aquisição da fração autónoma designada pela letra ..., correspondente a loja no ... andar, a primeira a contar de poente para nascente, destinada a estabelecimento comercial, descrita na Conservatória do Registo Predial ..., freguesia ..., sob o n.º ...02..., encontra-se inscrita a favor da Autora através da Ap. ...67 de 2021/09/14. 2) A aquisição da fração autónoma, designada pela letra ..., correspondente a uma loja no rés-do-chão, com entrada pelo n.º ...4, destinada a estabelecimento comercial, com uma garagem na cave designada pela letra ..., descrita na Conservatória do Registo Predial ..., freguesia ..., sob o n.º ...02..., encontra-se inscrita a favor da Autora através da Ap. ...67 de 2021/09/14. 3) Em anterior data anterior a 09.08.2021, a Autora, por intermédio da “EMP04..., Unipessoal, L.da” (que gira comercialmente sob a designação ..., ...), solicitou à Ré a elaboração de um relatório, mediante e-mail de 05.08.2021, com o seguinte teor: “Trata-se apenas de um relatório simples, ou avaliação técnica do espaço, em que seja especificado que o espaço está física e estruturalmente apto e em conformidade para o exercício da atividade para escritórios. As condições, segundo a avaliação/critérios estão normais e o espaço não apresenta qualquer indício que inviabilize a atividade dita normal. Este relatório é-nos pedido de carácter urgente para viabilizar a compra. É possível? Muito obrigado pela vossa amabilidade e atenção dispensada ao assunto Melhores cumprimentos, AA”. 4) Este relatório tinha em vista, nomeadamente, a obtenção de receitas provindas do arrendamento. 5) A Autora, ao solicitar à Ré a elaboração do relatório indicado em 3), confiou que as informações ali pedidas seriam precisas. 6) Em 09.08.2021, a Ré elaborou um relatório com o seguinte teor: “RELATÓRIO DE VISTORIA - INSPEÇÃO TÉCNICA Refere−se o seguinte relatório com visita ao imóvel (interior e exterior) à data de 09−08− 2021 solicitado por: Firma: EMP01... UNIPESSOAL LDA NIPC: ...55 Rua ..., ... ... Rua ..., 1º− Freguesia ..., ... e ... Fração autónoma ...: 286,01m2 Artigo Matricial nº: ... Nº inscrição na conservatória: 384 Fração de Serviços Rua ..., R/C− Freguesia ..., ... e ... Fração autónoma ...: 260,32 m2 Artigo Matricial nº: ... Nº inscrição na conservatória: 384 Fração de Serviços (…) CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL 1.1. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE A fração em avaliação é parte integrante de um prédio em regime de propriedade horizontal que se situa na área central, em arruamento com desenvolvimento paralelo à Rua .... Trata−se de zona residencial, com ocupação de comércio ao nível da rua, salientando−se a boa exposição solar e bons acessos, salientando normal fluxo de transito. É uma zona de construção recente, com fácil acesso ao centro da cidade ... e aos eixos estruturantes que a circundam. Trata−se, assim, de boa localização no contexto da localidade, a sua proximidade ao centro da cidade é de extrema relevância para o interesse de algumas atividades comerciais, parecendo a zona mais vocacionada para atividade de serviços/escritórios. Em síntese, o local em si pode considerar−se de grande interesse não só pela localização geográfica, estratégica enquanto zona de comércio/serviços, como também pelos excelentes acessos de mobilidade. 2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 2.1. COMPOSIÇÃO O edifício em que se inserem as duas frações em avaliação tem 3 pisos e a seguinte composição: Piso (−1) − Armazém/Arquivo Piso (0) − Entrada principal/Escritórios equipado com várias instalações sanitárias Piso (1) − Entrada com acesso do exterior/open space com instalações sanitárias 2.2. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS DO EDIFÍCIO O edifício tem uma estrutura ortogonal de betão armado, com lajes, vigas e pilares. Possui paredes exteriores rebocadas e pintadas com zonas capeadas com material cerâmico. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS DA FRACÇÃO Possui caixilharia de alumínio lacado, paredes estucadas e com azulejo nas instalações sanitárias, teto falso de pladur com iluminação embutida e pavimento de mosaico cerâmico. 2.3. ESTADO DE CONSERVAÇÃO O imóvel está genericamente muito bem conservado apresentando aparentemente e pontualmente algumas marcas de infiltrações, no entanto, já devidamente sanadas. Apresenta−se com uma instalação ITED em perfeitas condições. Os respetivos contadores de água e eletricidade com as devidas normas e em perfeitas condições. As instalações sanitárias encontram-se em conformidade com a legislação em vigor, salientando uma instalação sanitária com as normas legais para mobilidade condicionada, e todas com os equipamentos fundamentais para o normal e adequado funcionamento. Condições adequadas de ventilação em todos os espaços, válvulas de segurança e tomadas elétricas bem localizadas. Todos os espaços se apresentam com a respetiva iluminação de emergência, sinalização de emergência, caixa de Hidrante, reunindo toda segurança contra incêndio, exigindo as medidas de autoproteção obrigatórias com legislação em vigor. Deverão sempre ser aplicadas todas medidas também no que diz respeito aos tipos e quantidades obrigatórias por lei dos extintores, e sinalética respetivamente.” 7) O conteúdo do relatório referido na al. anterior contribuiu na tomada de decisão da Autora em adquirir as frações ids. em 1) e 2). 8) A Autora procedeu, em 27.04.2023, ao arrendamento da fração designada pela letra ..., à sociedade comercial “EMP05..., Lda”, destinado à prossecução da atividade comercial da mesma no locado, pelo período de 5 (cinco), anos, com uma renda mensal de € 1.000,00 (mil euros). 9) Na data da celebração do arrendamento referido na al. anterior, a inquilina entregou a Autora o valor correspondente a 2 (dois) meses de renda, no montante de € 2.000,00 (dois mil euros). 10) A partir do dia 01.05.2024, o valor de renda mensal seria de € 1.100,00 (mil e cem euros) e, a partir do dia 01.05.2025, o valor de renda mensal seria de € 1.300,00 (mil e trezentos euros), ficando ainda sujeita às atualizações anuais de acordo com os coeficientes legalmente fixados. 11) Após a celebração do contrato, a inquilina tentou ocupar o imóvel, mas constatou que o mesmo não possuía fornecimento elétrico, existindo apenas um contador de obra provisório sem CPE (Código do Ponto de Entrega). 12) A inquilina, enviou em 31.08.2023, por carta registada com AR, com o seguinte teor: “(…) conforme já foi comunicado a V..ª Exa. Logo em maio do presente ano, o imóvel, não se encontra em condições correspondente para o fim para o qual foi arrendado, uma vez que não é possível efetuar no mesmo a ligação à rede elétrica. Ora, contactada a EMP03... para proceder a tal ligação, a mesma informou que o contador existente no locado é um contador para obras, sendo assim necessário cancelar o mesmo e pedir um contador novo, sendo que este processo demorará mais de 3 (três), meses. De referir, que os dois meses de carência foram dados para a M/Constituinte (Inquilina), pudesse organizar e abrir o espaço, nunca tendo esse prazo sido concedido para a realização de obras ou pedidos desta natureza. Mais, aquando da celebração do contrato de arrendamento, foi garantido que o imóvel apresentava as condições necessárias para que a M./Constituinte (inquilina), pudesse no mesmo montar o seu negócio. Ao que só seria necessário requerer a luz, água e gás. Porém, viu-se a M/ Constituinte (Inquilina), com a impossibilidade de iniciar a sua atividade, uma vez que não tem luz no locado. Mais, o Contador existe no mesmo é um contador para obras. Face ao exposto, e uma vez que o imóvel padece de vicio que não permite ao prédio realizar cabalmente o fim a que é destinado, a exceptio é uma causa justificativa de incumprimento que o legislador admite em termos gerais (artigo 428º do CC), constituindo assim, fundamento para a resolução do presente contrato. Como resultado do artigo 1083.º, n.ºs 1 e 4 do CC, é fundamento de resolução do contrato pelo arrendatário, designadamente, o incumprimento pela outra parte, o que se verifica in casu, bem como a não realização pelo senhorio de obras a que a este caibam, quando tal omissão comprometa o fim para o qual o locado foi arrendado, pelo que se requer a V.Exa. para além da resolução do presente contrato com efeitos imediatos, a devolução do montante já pago, correspondente a 2 (dois), meses de renda no montante de €2.000,00 (dois mil euros), no prazo máximo de 8 dias, tendo em conta os fundamentos supra.(…)”. 13) Por força da resolução, a Autora perdeu de receber rendas que seriam devidas durante o período da duração do arrendamento, desde 2024 a 2029, no montante de € 75.600,00. 14) A Autora, para resolver o aludido em 11), contratou um eletricista que, após vistoria ao local, informou que seria necessária uma nova ligação elétrica, incluindo a certificação e a ligação ao ramal de energia junto das EMP03.... 15) À data em que a Ré fez o relatório indicado em 6), as frações ids. em a) e b) tinham comunicação direta entre elas. 16) À data da elaboração do relatório aludido em 6), a fração id. em 2) estava servida de luz elétrica em funcionamento. - Considerados nos termos dos artigos 5.º/2,a) e 607.º/4, do CPCiv: 17) A Autora celebrou acordo de arrendamento respeitante à fração designada pela letra ..., id. em b), através do qual cedeu o gozo daquela fração à “Missão da Assembleia de Deus na Europa”, mediante o pagamento da renda mensal de € 1.800,00, com início em 01.04.2023, pelo período de 5 (cinco) anos. 18) A Autora celebrou acordo de arrendamento respeitante à fração designada pela letra ..., id. em a), em 21.03.2025, através do qual cedeu o gozo daquela fração a BB, mediante o pagamento da renda mensal de € 1.200,00, com início em 01.04.2025 e termo a 31.03.2030. 19) Para a resolução do aludido em 11), foi certificado pela Câmara Municipal ..., em 17.11.2023, que a fração id. em 1) corresponde ao n.º de polícia ...4...”. IV - Do objeto do recurso: Não foi colocada em causa a decisão sobre a matéria de facto e, assim, os factos provados a considerar são apenas aqueles que supra se elencaram. Esta questão tem, nestes autos, particular relevo, pois que autora, embora não tenha impugnado a decisão sobre a matéria de facto provada e não provada, vai fazendo referência a depoimentos prestados e documentos juntos que entende não terem sido devidamente valorados (arts.º 15.º, 17.º e 20.º das alegações, por exemplo). Não tendo a autora cumprido o disposto no art.º 640.º do C. P. Civil, antes alegando que a sua divergência é apenas relativa à fundamentação jurídica da decisão, apenas esta será reapreciada. Não encontramos no teor das alegações apresentadas fundamento jurídico que contrarie a impressiva fundamentação jurídica da sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância. Todas as questões que a recorrente invoca em sede de recurso foram apreciadas na sentença proferida, entendendo este Tribunal de recurso que aquela apreciação é a correta. Vejamos, ainda assim, cada os argumentos da recorrente. Começa a recorrente por alegar que o serviço que solicitou à ré que fosse por esta prestado impunha naturalmente que esta tivesse verificado se as duas frações tinham condições para que aparelhos eletrónicos pudessem funcionar. O que foi solicitado pela autora à ré foi um relatório urgente e simples “em que seja especificado que o espaço está física e estruturalmente apto e em conformidade para o exercício da atividade para escritórios. As condições, segundo a avaliação/critérios estão normais e o espaço não apresenta qualquer indício que inviabilize a atividade dita normal” - facto provado 3. É certo que a ré declarou que os contadores de eletricidade cumpriam as devidas normas e estavam em perfeitas condições - facto provado 6 -, não tendo então referido que o da fração ... era apenas provisório. Não resultou provado o facto alegado pela autora: que a ré consciente das deficiências elétricas do imóvel e da existência de um contador provisório, omitiu essa informação no seu relatório, gerando na autora a falsa perceção de que o imóvel estava apto para arrendamento, mesmo em momento anterior à celebração da escritura de compra e venda - alínea c) da matéria de facto não provada. Esta conduta omissiva intencional da ré, apesar de alegada, não resultou demonstrada, sendo irrelevante que a autora continue, nas suas alegações de recurso, a apelidar a conduta da ré de “consciente e propositada”, como escreveu no art.º 43.º das suas alegações. Ora, a mera existência de um contador de eletricidade provisório não inviabiliza a atividade normal de uma fração, havendo apenas que se solicitar a sua substituição pelo contador definitivo (como, aliás, veio a acontecer e está afirmado nos factos provados). Daí que não proceda o argumento da recorrente quando conclui que a existência daquele contador provisório - que não foi referida pela ré no relatório elaborado - impossibilitaria o funcionamento dos aparelhos elétricos típicos do exercício de qualquer atividade ou que possa reconduzir-se a uma ausência de instalação elétrica. Existia instalação elétrica, como referido pela ré, sendo o respetivo contador apenas provisório, e apenas este facto foi omitido pela ré. Como se escreveu na sentença proferida, “o facto da fração estar munida de um contador provisório de obra não a tornava “física e estruturalmente” inapta para o exercício da atividade para escritórios; apenas sendo necessário requisição do contador definitivo, como foi efetuado, sendo que as especiais dificuldades enfrentadas, como decorreu da discussão da matéria de facto, tiveram a ver com a correção do n.º de polícia atribuído, circunstâncias alheias à própria instalação elétrica da fração, e cuja investigação não fazia parte do serviço de que a Ré havia sido encarregue [al. 19), dos factos provados]. Por fim, uma última nota: a informação prestada quanto à existência de um contador de eletricidade “com as devidas normas e em perfeitas condições” não constituiu uma informação falsa, na medida em que, como decorreu da discussão da causa, a fração situada no rés-do-chão, designada pela letra ..., estava servida de luz elétrica, através de contrato de fornecimento com a respetiva operadora”. A autora entende que a conduta da ré foi “facilitista” e sem rigor, fazendo até menção a um aspeto lateral do relatório que refere a localização dos imóveis (perfeitamente descrita) como estando situados em ... (e estavam efetivamente localizados em ...). Esta questão da localização não tem, como bem sabe a recorrente, qualquer relevância no contexto da ação intentada e não é sobre ela que versa a alegada conduta negligente da ré. Sobre esta, o que entendeu o Tribunal de 1.ª Instância foi precisamente que, considerando a matéria de facto provada, não era dever da ré investigar sobre o caráter definitivo do contador existente numa das duas frações objeto do relatório. E explicou porquê: “- De um lado, o pedido formulado pela Autora foi no sentido de ser efetuado uma avaliação genérica sobre se o espaço estava “fisicamente e estruturalmente apto e em conformidade para o exercício da atividade para escritórios”, nada se tendo aludido, em particular, à averiguação do estado legal da instalação elétrica; - De outro lado, inexistia nenhum indício da natureza provisória do contador, uma vez que, à data em que o relatório foi elaborado, as frações ... (situada no rés-do-chão) e “...” (localizada no 1.º andar) estavam a ser fruídas de modo conjunto (tendo aquela correspondido, até então, às instalações de uma clínica estética), não havendo divisão física entre as mesmas, pois que existia uma abertura através da qual, por meio de escadas, se acedia do rés-do-chão ao 1.º andar. Coisa diferente seria se tivesse sido solicitado, especificamente, à Ré a averiguação da existência de algum contrato de fornecimento elétrico em vigor ou, no caso de inexistir, se havia algum impedimento à sua requisição ou, no mínimo, se se tivesse sido transmitido àquela a intenção de exploração autónoma de cada uma das frações e se ambas dispunham de energia elétrica. Não tendo sido essa a solicitação da Autora, estando servida de luz elétrica a fração localizada no rés-do-chão (“...”) e dispondo de comunicação direta com a outra fração (“...”), estando em causa construções cuja utilização se encontrava devidamente licenciada (o que induz a conformidade do sistema de elétrico ao projeto de especialidade respetivo), não era exigível à Ré, segundo o padrão de culpa previsto no artigo 487.º/2, do CCiv, a indagação junto das operadoras de energia elétrica sobre o carácter definitivo do contador instalado. Tanto mais que, por um lado, as ligações provisórias à rede têm subjacente uma licença temporariamente limitada (cfr. artigos 79.º/b), 82.º/1,i) e 145.º, do Regulamento n.º 1129/2020, de 30.12, que aprovou o Regulamento das Relações Comerciais dos Setores Elétrico e do Gás, em vigor à data da realização do relatório1); e, por outro lado, no caso de edifícios ou conjuntos de edifícios funcionalmente interligados, incluindo os constituídos em regime de propriedade horizontal, ao conjunto das suas instalações de utilização corresponde uma única requisição de ligação à rede (artigo 163.º/3, do diploma citado). Repete-se: a resposta seria diferente se tivesse sido pedido uma avaliação sobre a conformidade da instalação elétrica de cada uma das frações e dos dispositivos de contagem existentes para efeitos do fornecimento. Nessa situação, impor-se-ia à Ré o aprofundamento das características do sistema elétrico existente nas frações e das condições de fornecimento. Não sendo essa situação, e não sendo aparente qualquer vício a impedir a imediata requisição do fornecimento de luz elétrica, considera-se que não era exigível à Ré efetuar uma investigação mais aprofundada sobre a natureza do contador”. Não temos dúvidas sobre o acerto desta conclusão, que é também a nossa, sem que os seus fundamentos tenham sido contrariados pela autora recorrente que se limita a afirmar conclusões que não se extraem dos factos provados: que a omissão da ré foi intencional e propositada, a existência de um contador de eletricidade que era apenas provisório impedia a utilização das frações para a atividade pretendida pela recorrente ou até que aquela fração não tinha instalação elétrica. Na segunda parte das suas alegações, contesta a recorrente o enquadramento legal que foi efetuado pelo Tribunal de 1.ª Instância, afirmando que deveria ter sido convocado o regime legal da negligência da responsabilidade contratual, art.ºs 798.º e 799.º do C. Civil, contestando a aplicabilidade do art.º 485.º do C. Civil. Começa por evidenciar-se que a autora faz referência a matéria de facto que não está demonstrada - “o legal representante da recorrida é um arquiteto com experiência na área da construção” -, sem a qual não pode convocar-se o regime jurídico por si defendido - a alegada aplicação limitada do art.º 485.º do C. Civil em responsabilidade profissional. Sobre a ré sabemos apenas que se trata de uma sociedade por quotas, o que lhe foi solicitado pela autora que fizesse e o teor do relatório que elaborou. Nada mais se demonstrou (porque a autora também não alegou). Alega a autora que em profissões regulamentadas - que aqui não podemos considerar por falta de factos - não pode aplicar-se o art.º 485.º do C. Civil, pois que o seu dever de diligência é qualificado. Não vemos como possa ser a existência de um dever de diligência qualificado que justifica afasta a aplicação do art.º 485.º do C. Civil. Pelo contrário. A menção ao dever jurídico de prestar a informação, que pode ser legal ou convencional, terá, neste último caso, como fonte um contrato celebrado entre quem prestou a informação e quem a recebeu, pressupondo naturalmente, muitas vezes, os conhecimentos específicos de quem presta a informação (nos exemplos citados por Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. I, Coimbra, Coimbra Editora, 4.ª ed. rev. e at. referidos na sentença proferida, o advogado, o médico, o engenheiro, o arquiteto, perito, contabilista. Ou seja, existindo um dever jurídico convencional de prestar a informação estamos sempre no âmbito de uma relação contratual existente entre quem presta a informação e quem a recebe. E, assim sendo, como referem Elsa Vaz Sequeira e Carolina Martins Correia em anotação ao artigo 485.º, Código Civil Comentado, vol. I - Parte Geral, coord. António Menezes Cordeiro, Coimbra, Almedina, pp. 290-291, existindo essa relação contratual, “isso significa, no fundo, que sempre que haja a violação de um dever de informação pré-contratual ou de um dever de informação ou de aconselhamento contratual, seja principal ou acessório, se estará perante situações de responsabilidade pré-contratual (artigo 227.º) ou de responsabilidade obrigacional (artigos 762.º e 798.º), com a consequente aplicabilidade da presunção de culpa (e ilicitude) prevista no artigo 799.º” Esta afirmação consta da sentença da 1.ª Instância e, assim, contrariamente ao que é afirmado pela autora, o Tribunal não afastou a aplicação dos arts.º 798.º do 799.º do C. Civil. O que naquela sentença se entendeu foi que, no quadro dos factos considerados como provados - e perante a factualidade que a autora não demonstrou - não houve cumprimento defeituoso da obrigação que foi assumida pela ré, apesar de no relatório que emitiu não existir menção à natureza provisória do contador de eletricidade instalado na fração .... E, considerando o que foi solicitado pela autora à ré e ao que esta fez constar do relatório elaborado, entendemos ser acertada tal conclusão, nos exatos termos em que foi fundamentada. Como então se escreveu: “o facto da fração estar munida de um contador provisório de obra não a tornava “física e estruturalmente” inapta para o exercício da atividade para escritórios; apenas sendo necessário requisição do contador definitivo, como foi efetuado, sendo que as especiais dificuldades enfrentadas, como decorreu da discussão da matéria de facto, tiveram a ver com a correção do n.º de polícia atribuído, circunstâncias alheias à própria instalação elétrica da fração, e cuja investigação não fazia parte do serviço de que a Ré havia sido encarregue [al. 19), dos factos provados]. Por fim, uma última nota: a informação prestada quanto à existência de um contador de eletricidade “com as devidas normas e em perfeitas condições” não constituiu uma informação falsa, na medida em que, como decorreu da discussão da causa, a fração situada no rés-do-chão, designada pela letra ..., estava servida de luz elétrica, através de contrato de fornecimento com a respetiva operadora. O que se lhe pode apontar é a falta de correspondência, no texto do relatório, àquela fração; todavia, há que notar que, à data da elaboração do relatório, havia comunicação direta entre as frações, sendo admissível que, não se tendo apurado que tenha sido transmitido à Ré que se pretendia autonomiza a utilização das frações, esta tenha tratado o espaço em que elas se desenvolvem como um só, sobretudo quando se pondera que, em situações de contiguidade, o proprietário pode proceder à junção de frações, nos termos do artigo 1422.º-A, do CCiv”. Impõe-se, assim, confirmar a sentença proferida e julgar improcedente a apelação. A recorrente suportará, porque vencidas, as custas desta apelação - art.º 527.º do C. P. Civil. VII - Decisão: Perante o exposto, acordam as Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação apresentada pela autora, mantendo a sentença proferida nos seus exatos termos. As custas do recurso são da responsabilidade da autora recorrente. ** Guimarães, 23/04/2026 (elabora, revisto e assinado eletronicamente) Relator: Paula Ribas 1.ª Adjunta: Fernanda Proença Fernandes 2.ª Adjunta: Maria Amália dos Santos

Sumário

O disposto no art.º 485.º do C. Civil tem aplicação no âmbito de uma relação contratual, pois que o contrato celebrado entre as partes pode ser a fonte do dever de prestar a informação.

Texto Integral

Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães

I- Relatório:

EMP01... UNIPESSOAL, LDA (NIPC ...55) intentou contra EMP02..., LDA (NIPC ...57), ambas com os demais sinais identificativos constantes dos autos, a presente ação declarativa sob a forma comum, pedindo que a ré fosse condenada a pagar-lhe:

a) a quantia de €75.600,00, a título de indemnização, por responsabilidade contratual pelos danos sofridos e de lucros cessantes de acordo com o disposto nos artigos 406.º, 487.º, 798.º. 799.º, 496.º, 562.º e 563.º, todos do Código Civil (doravante C. Civil);

b) a quantia de €5.000,00, a título de danos não patrimoniais pelos danos sofridos de acordo com o disposto nos artigos 406.º, 487.º, 799.º, 496.º, 562.º e 563.º, todos do C. Civil.

Requereu ainda que a ré fosse condenada a assumir todas as despesas futuras necessárias para colocar o imóvel em conformidade para arrendamento, incluindo certificação elétrica e instalação permanente de contador, bem como os custos de intervenção e certificação elétrica para conformidade do imóvel.

Para tanto, alegou, em síntese, ser proprietária de duas frações de imóvel que identificou e que, em data anterior à aquisição daquelas frações, contratou os serviços da ré, visando obter um relatório técnico de conformidade para certificar que os imóveis estavam aptos para ocupação, em condições de segurança e devidamente preparado para o arrendamento.

Tal pretensão por parte da autora prendeu-se com o facto de os imóveis acima referidos terem sido alvo de procedimento junto da Câmara Municipal ... no que concerne à Divisão de Património e Aprovisionamento e junto do Governo Civil do Distrito de ..., objeto de processo de obras e de concessão e alvará de obras, pretendendo ter segurança no que dizia respeito à aptidão e utilização dos referidos imóveis.

Este relatório era necessário para que a autora pudesse posteriormente fruir dos imóveis, tendo em vista a obtenção de receitas provindas de contratos de arrendamento.

Alegou ainda que, ao contratar a ré, confiou que as informações técnicas seriam precisas e detalhadas, e que este reportaria as reais condições das instalações elétricas do imóvel, tendo a ré, ao aceitar o encargo de elaborar o relatório, assumido a responsabilidade de entregar um documento fidedigno, que lhe permitisse tomar decisões com segurança e fundamentação.

Em 09/08/2021, a ré elaborou um relatório técnico de conformidade, onde afirmou que os prédios urbanos estavam em conformidade com os requisitos de instalação elétrica necessários para a sua ocupação, fundamento ou razão que contribuiu em muito na sua tomada de decisão em adquirir as frações.

Alega ainda que, confiando na veracidade do relatório, procedeu, em 27/04/2023, ao arrendamento de uma das frações, destinado à prossecução da atividade comercial da mesma no locado, pelo período de 5 anos, com uma renda mensal de € 1.000,00.

Após a celebração do contrato, a inquilina tentou ocupar o imóvel, mas constatou que o mesmo não possuía fornecimento elétrico adequado, existindo apenas um contador de obra provisório sem CPE (Código do Ponto de Entrega), o que inviabilizou a ocupação do espaço, tendo a inquilina procedido à resolução do contrato.

Alega ainda a autora que, em virtude da resolução, teve uma perda direta de rendimentos no total de € 75.600,00, tendo ainda sofrido danos morais pela situação de constrangimento e stress decorrente da rescisão do contrato de arrendamento e pelo transtorno causado à relação com a inquilina.

A autora, para resolver o problema, contratou um eletricista que, após vistoria ao local, informou que seria necessária uma nova ligação elétrica, incluindo a certificação e a ligação ao ramal de energia junto das EMP03

Regularmente citada, a ré apresentou contestação, alegando, em síntese, que era falso que a autora a tivesse contratado para que elaborasse um relatório técnico de conformidade das frações que a autora veio a adquirir e ainda que exerça a atividade de certificação de obras e conformidade técnica.

Alegou para que efeito foi contratada pela autora e que, quando fez a inspeção, o local tinha sistema elétrico e contador da luz a funcionar, sendo (seu) facto desconhecido que o edifício estivesse munido com um contador provisório de obra.

Acrescentou que, sempre que se compra uma fração nova, seja ela para fim habitacional ou para fim comercial, cabe ao comprador proceder à contratação do contador de luz e à alteração do contador provisório de obra para o contador definitivo junto da EMP03

No mais, impugnou os danos alegados, sustentando, entre o mais, que a existência no local de um contador provisório de obra não constitui fundamento para permitir a resolução do contrato de arrendamento e que, no local, e pelo menos desde março 2024 e até ao presente, funciona atualmente uma igreja, denominada “Assembleia de Deus”, recebendo a autora a respetiva renda.

Realizada a audiência de discussão e julgamento, a ação foi julgada improcedente.

Inconformada, veio a autora apresentar recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:

“A) A Recorrente contratou a Recorrida para aferir das condições técnicas e estruturais de duas frações autónomas que tinha em vista adquirir para arrendar ou utilizar.

B) A Recorrida no relatório que efetuou atestou que “os respetivos contadores de água e eletricidade com as devidas normas e em perfeitas condições”.

C) Perante tal afirmação a Recorrente ficou plenamente convencida que os imóveis cumpriam o fim a que se destinavam e estavam em condições de utilização imediata, fosse para arrendamento ou outro fim.

D) No entanto, a fração ... correspondente ao ... andar se encontrava sem CPE (Código do Ponto de Entrega) e com um contador de eletricidade provisório.

E) Tal apenas foi verificado após a Recorrente ter arrendado a fração ... e o contrato de arrendamento ter sido resolvido por falta de condições para fins comerciais face ao facto de não ser possível efetuar uma instalação elétrica de forma célere pois seria necessário solicitar a instalação de um contador definitivo.

F) Ora, com a resolução do contrato de arrendamento a Recorrente ficou lesada no valor de 75.600,00 € (setenta e cinco mil e seiscentos euros).

...) A Recorrente teve ainda custos com a instalação elétrica que teve que efetuar e na contratação de técnicos para o efeito.

H) A Recorrente teve que aguardar até abril de 2025 (apesar do contrato de arrendamento ter sido assinado em março de 2025 apenas começou em abril de 2025) até arrendar novamente o imóvel.

I) Com o novo arrendamento teve prejuízo pois arrendou por uma renda mensal de 1.200,00 € (mil e duzentos euros) quando a renda estipulada no contrato resolvido seria de 1.300,00 € (mil e trezentos euros) a partir de maio de 2025.

J) O que resultou numa perda de 27.600,00 € (vinte e sete mil e seiscentos euros).

K) A Recorrida incorre em responsabilidade civil contratual nos termos do disposto nos Artigos 798.º e ss do Código Civil no qual a culpa se presume do incumpridor.

L) O Artigo 485.º do Código Civil tem aplicação limitada em responsabilidade profissional, atuando principalmente como norma de exclusão ou atenuação da responsabilidade extracontratual em casos de conselhos, recomendações ou informações prestados de forma ocasional, informal e sem assunção de dever profissional qualificado.

M) Em profissões regulamentadas (como os arquitetos), o Artigo 485.º não se aplica diretamente, pois esses profissionais assumem, por força do contrato ou do estatuto profissional, um dever de diligência qualificada (conforme disposto no Artigo 762.º do Código Civil), sujeitando-se ao regime de responsabilidade contratual (Artigo 798.º do Código Civil).

N) Ora, não se entende porque o Tribunal a quo, perante toda a prova em sentido contrário, considerou o caso dos autos um mero conselho ou informação, quando a Recorrida foi contratada e paga para prestar um serviço qualificado (pelo menos assim o publicita).

O) A Recorrida confirmou, referindo expressamente no seu relatório, que os contadores estavam em perfeitas condições.

P) Tendo induzido em erro a Recorrente por falta de zelo, rigor e facilitismo que se traduz em negligência.

Q) Nestes termos deve ser condenada a ressarcir a Recorrente em, pelo menos, nos prejuízos causados a título de rendas perdidas no valor de 27.600,00 € (vinte e sete mil e seiscentos euros).

R) Em face do exposto, deverá a decisão recorrida ser anulada, e em consequência ser o Recurso julgado procedente, e ser a Recorrida condenada por responsabilidade civil contratual e, consequentemente, indemnizar a Recorrente no valor de 27.600,00 € (vinte e sete mil e seiscentos euros)., vieram ambas as partes apresentar recurso de apelação”.

A ré respondeu ao recurso apresentado, pugnando pela manutenção da decisão proferida.

II- Questão a decidir:

Sendo o âmbito do recurso delimitado pelas conclusões das alegações da autora recorrente - arts.º 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante, abreviadamente, designado por C. P. Civil) -, a questão que se coloca à apreciação deste Tribunal consiste em saber se há fundamento para condenar a ré no pagamento de uma indemnização de € 27.600,00 por ter alegadamente prestado informações incorretas à autora na execução do acordo de prestação de serviços entre ambas celebrado.

III- Fundamentação de facto:

Os factos que foram dados como provados na decisão proferida foram os seguintes:

“1) A aquisição da fração autónoma designada pela letra ..., correspondente a loja no ... andar, a primeira a contar de poente para nascente, destinada a estabelecimento comercial, descrita na Conservatória do Registo Predial ..., freguesia ..., sob o n.º ...02..., encontra-se inscrita a favor da Autora através da Ap. ...67 de 2021/09/14.

2) A aquisição da fração autónoma, designada pela letra ..., correspondente a uma loja no rés-do-chão, com entrada pelo n.º ...4, destinada a estabelecimento comercial, com uma garagem na cave designada pela letra ..., descrita na Conservatória do Registo Predial ..., freguesia ..., sob o n.º ...02..., encontra-se inscrita a favor da Autora através da Ap. ...67 de 2021/09/14.

3) Em anterior data anterior a 09.08.2021, a Autora, por intermédio da “EMP04..., Unipessoal, L.da” (que gira comercialmente sob a designação ..., ...), solicitou à Ré a elaboração de um relatório, mediante e-mail de 05.08.2021, com o seguinte teor:

“Trata-se apenas de um relatório simples, ou avaliação técnica do espaço, em que seja especificado que o espaço está física e estruturalmente apto e em conformidade para o exercício da atividade para escritórios. As condições, segundo a avaliação/critérios estão normais e o espaço não apresenta qualquer indício que inviabilize a atividade dita normal.

Este relatório é-nos pedido de carácter urgente para viabilizar a compra.

É possível?

Muito obrigado pela vossa amabilidade e atenção dispensada ao assunto

Melhores cumprimentos,

AA”.

4) Este relatório tinha em vista, nomeadamente, a obtenção de receitas provindas do arrendamento.

5) A Autora, ao solicitar à Ré a elaboração do relatório indicado em 3), confiou que as informações ali pedidas seriam precisas.

6) Em 09.08.2021, a Ré elaborou um relatório com o seguinte teor:

“RELATÓRIO DE VISTORIA - INSPEÇÃO TÉCNICA

Refere−se o seguinte relatório com visita ao imóvel (interior e exterior) à data de 09−08− 2021 solicitado por:

Firma: EMP01... UNIPESSOAL LDA NIPC: ...55

Rua ..., ...

Rua ..., 1º− Freguesia ..., ... e

Fração autónoma ...: 286,01m2 Artigo Matricial nº:

Nº inscrição na conservatória: 384 Fração de Serviços

Rua ..., R/C− Freguesia ..., ... e

Fração autónoma ...: 260,32 m2 Artigo Matricial nº:

Nº inscrição na conservatória: 384 Fração de Serviços

(…)

CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL

1.1. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE

A fração em avaliação é parte integrante de um prédio em regime de propriedade horizontal que se situa na área central, em arruamento com desenvolvimento paralelo à Rua

Trata−se de zona residencial, com ocupação de comércio ao nível da rua, salientando−se a boa exposição solar e bons acessos, salientando normal fluxo de transito. É uma zona de construção recente, com fácil acesso ao centro da cidade ... e aos eixos estruturantes que a circundam. Trata−se, assim, de boa localização no contexto da localidade, a sua proximidade ao centro da cidade é de extrema relevância para o interesse de algumas atividades comerciais, parecendo a zona mais vocacionada para atividade de serviços/escritórios. Em síntese, o local em si pode considerar−se de grande interesse não só pela localização geográfica, estratégica enquanto zona de comércio/serviços, como também pelos excelentes acessos de mobilidade.

2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

2.1. COMPOSIÇÃO

O edifício em que se inserem as duas frações em avaliação tem 3 pisos e a seguinte composição:

Piso (−1) − Armazém/Arquivo

Piso (0) − Entrada principal/Escritórios equipado com várias instalações sanitárias

Piso (1) − Entrada com acesso do exterior/open space com instalações sanitárias

2.2. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS DO EDIFÍCIO

O edifício tem uma estrutura ortogonal de betão armado, com lajes, vigas e pilares.

Possui paredes exteriores rebocadas e pintadas com zonas capeadas com material cerâmico.

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS DA FRACÇÃO

Possui caixilharia de alumínio lacado, paredes estucadas e com azulejo nas instalações sanitárias, teto falso de pladur com iluminação embutida e pavimento de mosaico cerâmico.

2.3. ESTADO DE CONSERVAÇÃO

O imóvel está genericamente muito bem conservado apresentando aparentemente e pontualmente algumas marcas de infiltrações, no entanto, já devidamente sanadas.

Apresenta−se com uma instalação ITED em perfeitas condições.

Os respetivos contadores de água e eletricidade com as devidas normas e em perfeitas condições.

As instalações sanitárias encontram-se em conformidade com a legislação em vigor, salientando uma instalação sanitária com as normas legais para mobilidade condicionada, e todas com os equipamentos fundamentais para o normal e adequado funcionamento.

Condições adequadas de ventilação em todos os espaços, válvulas de segurança e tomadas elétricas bem localizadas.

Todos os espaços se apresentam com a respetiva iluminação de emergência, sinalização de emergência, caixa de Hidrante, reunindo toda segurança contra incêndio, exigindo as medidas de autoproteção obrigatórias com legislação em vigor.

Deverão sempre ser aplicadas todas medidas também no que diz respeito aos tipos e quantidades obrigatórias por lei dos extintores, e sinalética respetivamente.”

7) O conteúdo do relatório referido na al. anterior contribuiu na tomada de decisão da Autora em adquirir as frações ids. em 1) e 2).

8) A Autora procedeu, em 27.04.2023, ao arrendamento da fração designada pela letra ..., à sociedade comercial “EMP05..., Lda”, destinado à prossecução da atividade comercial da mesma no locado, pelo período de 5 (cinco), anos, com uma renda mensal de € 1.000,00 (mil euros).

9) Na data da celebração do arrendamento referido na al. anterior, a inquilina entregou a Autora o valor correspondente a 2 (dois) meses de renda, no montante de € 2.000,00 (dois mil euros).

10) A partir do dia 01.05.2024, o valor de renda mensal seria de € 1.100,00 (mil e cem euros) e, a partir do dia 01.05.2025, o valor de renda mensal seria de € 1.300,00 (mil e trezentos euros), ficando ainda sujeita às atualizações anuais de acordo com os coeficientes legalmente fixados.

11) Após a celebração do contrato, a inquilina tentou ocupar o imóvel, mas constatou que o mesmo não possuía fornecimento elétrico, existindo apenas um contador de obra provisório sem CPE (Código do Ponto de Entrega).

12) A inquilina, enviou em 31.08.2023, por carta registada com AR, com o seguinte teor:

“(…) conforme já foi comunicado a V..ª Exa. Logo em maio do presente ano, o imóvel, não se encontra em condições correspondente para o fim para o qual foi arrendado, uma vez que não é possível efetuar no mesmo a ligação à rede elétrica.

Ora, contactada a EMP03... para proceder a tal ligação, a mesma informou que o contador existente no locado é um contador para obras, sendo assim necessário cancelar o mesmo e pedir um contador novo, sendo que este processo demorará mais de 3 (três), meses.

De referir, que os dois meses de carência foram dados para a M/Constituinte (Inquilina), pudesse organizar e abrir o espaço, nunca tendo esse prazo sido concedido para a realização de obras ou pedidos desta natureza.

Mais, aquando da celebração do contrato de arrendamento, foi garantido que o imóvel apresentava as condições necessárias para que a M./Constituinte (inquilina), pudesse no mesmo montar o seu negócio. Ao que só seria necessário requerer a luz, água e gás. Porém, viu-se a M/ Constituinte (Inquilina), com a impossibilidade de iniciar a sua atividade, uma vez que não tem luz no locado.

Mais, o Contador existe no mesmo é um contador para obras.

Face ao exposto, e uma vez que o imóvel padece de vicio que não permite ao prédio realizar cabalmente o fim a que é destinado, a exceptio é uma causa justificativa de incumprimento que o legislador admite em termos gerais (artigo 428º do CC), constituindo assim, fundamento para a resolução do presente contrato.

Como resultado do artigo 1083.º, n.ºs 1 e 4 do CC, é fundamento de resolução do contrato pelo arrendatário, designadamente, o incumprimento pela outra parte, o que se verifica in casu, bem como a não realização pelo senhorio de obras a que a este caibam, quando tal omissão comprometa o fim para o qual o locado foi arrendado, pelo que se requer a V.Exa. para além da resolução do presente contrato com efeitos imediatos, a devolução do montante já pago, correspondente a 2 (dois), meses de renda no montante de €2.000,00 (dois mil euros), no prazo máximo de 8 dias, tendo em conta os fundamentos supra.(…)”.

13) Por força da resolução, a Autora perdeu de receber rendas que seriam devidas durante o período da duração do arrendamento, desde 2024 a 2029, no montante de € 75.600,00.

14) A Autora, para resolver o aludido em 11), contratou um eletricista que, após vistoria ao local, informou que seria necessária uma nova ligação elétrica, incluindo a certificação e a ligação ao ramal de energia junto das EMP03

15) À data em que a Ré fez o relatório indicado em 6), as frações ids. em a) e b) tinham comunicação direta entre elas.

16) À data da elaboração do relatório aludido em 6), a fração id. em 2) estava servida de luz elétrica em funcionamento.

- Considerados nos termos dos artigos 5.º/2,a) e 607.º/4, do CPCiv:

17) A Autora celebrou acordo de arrendamento respeitante à fração designada pela letra ..., id. em b), através do qual cedeu o gozo daquela fração à “Missão da Assembleia de Deus na Europa”, mediante o pagamento da renda mensal de € 1.800,00, com início em 01.04.2023, pelo período de 5 (cinco) anos.

18) A Autora celebrou acordo de arrendamento respeitante à fração designada pela letra ..., id. em a), em 21.03.2025, através do qual cedeu o gozo daquela fração a BB, mediante o pagamento da renda mensal de € 1.200,00, com início em 01.04.2025 e termo a 31.03.2030.

19) Para a resolução do aludido em 11), foi certificado pela Câmara Municipal ..., em 17.11.2023, que a fração id. em 1) corresponde ao n.º de polícia ...4...”.

IV- Do objeto do recurso:

Não foi colocada em causa a decisão sobre a matéria de facto e, assim, os factos provados a considerar são apenas aqueles que supra se elencaram.

Esta questão tem, nestes autos, particular relevo, pois que autora, embora não tenha impugnado a decisão sobre a matéria de facto provada e não provada, vai fazendo referência a depoimentos prestados e documentos juntos que entende não terem sido devidamente valorados (arts.º 15.º, 17.º e 20.º das alegações, por exemplo).

Não tendo a autora cumprido o disposto no art.º 640.º do C. P. Civil, antes alegando que a sua divergência é apenas relativa à fundamentação jurídica da decisão, apenas esta será reapreciada.

Não encontramos no teor das alegações apresentadas fundamento jurídico que contrarie a impressiva fundamentação jurídica da sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância.

Todas as questões que a recorrente invoca em sede de recurso foram apreciadas na sentença proferida, entendendo este Tribunal de recurso que aquela apreciação é a correta.

Vejamos, ainda assim, cada os argumentos da recorrente.

Começa a recorrente por alegar que o serviço que solicitou à ré que fosse por esta prestado impunha naturalmente que esta tivesse verificado se as duas frações tinham condições para que aparelhos eletrónicos pudessem funcionar.

O que foi solicitado pela autora à ré foi um relatório urgente e simples “em que seja especificado que o espaço está física e estruturalmente apto e em conformidade para o exercício da atividade para escritórios. As condições, segundo a avaliação/critérios estão normais e o espaço não apresenta qualquer indício que inviabilize a atividade dita normal” - facto provado 3.

É certo que a ré declarou que os contadores de eletricidade cumpriam as devidas normas e estavam em perfeitas condições - facto provado 6 -, não tendo então referido que o da fração ... era apenas provisório.

Não resultou provado o facto alegado pela autora: que a ré consciente das deficiências elétricas do imóvel e da existência de um contador provisório, omitiu essa informação no seu relatório, gerando na autora a falsa perceção de que o imóvel estava apto para arrendamento, mesmo em momento anterior à celebração da escritura de compra e venda - alínea c) da matéria de facto não provada.

Esta conduta omissiva intencional da ré, apesar de alegada, não resultou demonstrada, sendo irrelevante que a autora continue, nas suas alegações de recurso, a apelidar a conduta da ré de “consciente e propositada”, como escreveu no art.º 43.º das suas alegações.

Ora, a mera existência de um contador de eletricidade provisório não inviabiliza a atividade normal de uma fração, havendo apenas que se solicitar a sua substituição pelo contador definitivo (como, aliás, veio a acontecer e está afirmado nos factos provados).

Daí que não proceda o argumento da recorrente quando conclui que a existência daquele contador provisório - que não foi referida pela ré no relatório elaborado - impossibilitaria o funcionamento dos aparelhos elétricos típicos do exercício de qualquer atividade ou que possa reconduzir-se a uma ausência de instalação elétrica.

Existia instalação elétrica, como referido pela ré, sendo o respetivo contador apenas provisório, e apenas este facto foi omitido pela ré.

Como se escreveu na sentença proferida, “o facto da fração estar munida de um contador provisório de obra não a tornava “física e estruturalmente” inapta para o exercício da atividade para escritórios; apenas sendo necessário requisição do contador definitivo, como foi efetuado, sendo que as especiais dificuldades enfrentadas, como decorreu da discussão da matéria de facto, tiveram a ver com a correção do n.º de polícia atribuído, circunstâncias alheias à própria instalação elétrica da fração, e cuja investigação não fazia parte do serviço de que a Ré havia sido encarregue [al. 19), dos factos provados].

Por fim, uma última nota: a informação prestada quanto à existência de um contador de eletricidade “com as devidas normas e em perfeitas condições” não constituiu uma informação falsa, na medida em que, como decorreu da discussão da causa, a fração situada no rés-do-chão, designada pela letra ..., estava servida de luz elétrica, através de contrato de fornecimento com a respetiva operadora”.

A autora entende que a conduta da ré foi “facilitista” e sem rigor, fazendo até menção a um aspeto lateral do relatório que refere a localização dos imóveis (perfeitamente descrita) como estando situados em ... (e estavam efetivamente localizados em ...).

Esta questão da localização não tem, como bem sabe a recorrente, qualquer relevância no contexto da ação intentada e não é sobre ela que versa a alegada conduta negligente da ré.

Sobre esta, o que entendeu o Tribunal de 1.ª Instância foi precisamente que, considerando a matéria de facto provada, não era dever da ré investigar sobre o caráter definitivo do contador existente numa das duas frações objeto do relatório.

E explicou porquê:

“- De um lado, o pedido formulado pela Autora foi no sentido de ser efetuado uma avaliação genérica sobre se o espaço estava “fisicamente e estruturalmente apto e em conformidade para o exercício da atividade para escritórios”, nada se tendo aludido, em particular, à averiguação do estado legal da instalação elétrica;

- De outro lado, inexistia nenhum indício da natureza provisória do contador, uma vez que, à data em que o relatório foi elaborado, as frações ... (situada no rés-do-chão) e “...” (localizada no 1.º andar) estavam a ser fruídas de modo conjunto (tendo aquela correspondido, até então, às instalações de uma clínica estética), não havendo divisão física entre as mesmas, pois que existia uma abertura através da qual, por meio de escadas, se acedia do rés-do-chão ao 1.º andar.

Coisa diferente seria se tivesse sido solicitado, especificamente, à Ré a averiguação da existência de algum contrato de fornecimento elétrico em vigor ou, no caso de inexistir, se havia algum impedimento à sua requisição ou, no mínimo, se se tivesse sido transmitido àquela a intenção de exploração autónoma de cada uma das frações e se ambas dispunham de energia elétrica.

Não tendo sido essa a solicitação da Autora, estando servida de luz elétrica a fração localizada no rés-do-chão (“...”) e dispondo de comunicação direta com a outra fração (“...”), estando em causa construções cuja utilização se encontrava devidamente licenciada (o que induz a conformidade do sistema de elétrico ao projeto de especialidade respetivo), não era exigível à Ré, segundo o padrão de culpa previsto no artigo 487.º/2, do CCiv, a indagação junto das operadoras de energia elétrica sobre o carácter definitivo do contador instalado.

Tanto mais que, por um lado, as ligações provisórias à rede têm subjacente uma licença temporariamente limitada (cfr. artigos 79.º/b), 82.º/1,i) e 145.º, do Regulamento n.º 1129/2020, de 30.12, que aprovou o Regulamento das Relações Comerciais dos Setores Elétrico e do Gás, em vigor à data da realização do relatório1); e, por outro lado, no caso de edifícios ou conjuntos de edifícios funcionalmente interligados, incluindo os constituídos em regime de propriedade horizontal, ao conjunto das suas instalações de utilização corresponde uma única requisição de ligação à rede (artigo 163.º/3, do diploma citado).

Repete-se: a resposta seria diferente se tivesse sido pedido uma avaliação sobre a conformidade da instalação elétrica de cada uma das frações e dos dispositivos de contagem existentes para efeitos do fornecimento. Nessa situação, impor-se-ia à Ré o aprofundamento das características do sistema elétrico existente nas frações e das condições de fornecimento.

Não sendo essa situação, e não sendo aparente qualquer vício a impedir a imediata requisição do fornecimento de luz elétrica, considera-se que não era exigível à Ré efetuar uma investigação mais aprofundada sobre a natureza do contador”.

Não temos dúvidas sobre o acerto desta conclusão, que é também a nossa, sem que os seus fundamentos tenham sido contrariados pela autora recorrente que se limita a afirmar conclusões que não se extraem dos factos provados: que a omissão da ré foi intencional e propositada, a existência de um contador de eletricidade que era apenas provisório impedia a utilização das frações para a atividade pretendida pela recorrente ou até que aquela fração não tinha instalação elétrica.

Na segunda parte das suas alegações, contesta a recorrente o enquadramento legal que foi efetuado pelo Tribunal de 1.ª Instância, afirmando que deveria ter sido convocado o regime legal da negligência da responsabilidade contratual, art.ºs 798.º e 799.º do C. Civil, contestando a aplicabilidade do art.º 485.º do C. Civil.

Começa por evidenciar-se que a autora faz referência a matéria de facto que não está demonstrada - “o legal representante da recorrida é um arquiteto com experiência na área da construção” -, sem a qual não pode convocar-se o regime jurídico por si defendido - a alegada aplicação limitada do art.º 485.º do C. Civil em responsabilidade profissional.

Sobre a ré sabemos apenas que se trata de uma sociedade por quotas, o que lhe foi solicitado pela autora que fizesse e o teor do relatório que elaborou. Nada mais se demonstrou (porque a autora também não alegou).

Alega a autora que em profissões regulamentadas - que aqui não podemos considerar por falta de factos - não pode aplicar-se o art.º 485.º do C. Civil, pois que o seu dever de diligência é qualificado.

Não vemos como possa ser a existência de um dever de diligência qualificado que justifica afasta a aplicação do art.º 485.º do C. Civil.

Pelo contrário.

A menção ao dever jurídico de prestar a informação, que pode ser legal ou convencional, terá, neste último caso, como fonte um contrato celebrado entre quem prestou a informação e quem a recebeu, pressupondo naturalmente, muitas vezes, os conhecimentos específicos de quem presta a informação (nos exemplos citados por Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. I, Coimbra, Coimbra Editora, 4.ª ed. rev. e at. referidos na sentença proferida, o advogado, o médico, o engenheiro, o arquiteto, perito, contabilista.

Ou seja, existindo um dever jurídico convencional de prestar a informação estamos sempre no âmbito de uma relação contratual existente entre quem presta a informação e quem a recebe.

E, assim sendo, como referem Elsa Vaz Sequeira e Carolina Martins Correia em anotação ao artigo 485.º, Código Civil Comentado, vol. I - Parte Geral, coord. António Menezes Cordeiro, Coimbra, Almedina, pp. 290-291, existindo essa relação contratual, “isso significa, no fundo, que sempre que haja a violação de um dever de informação pré-contratual ou de um dever de informação ou de aconselhamento contratual, seja principal ou acessório, se estará perante situações de responsabilidade pré-contratual (artigo 227.º) ou de responsabilidade obrigacional (artigos 762.º e 798.º), com a consequente aplicabilidade da presunção de culpa (e ilicitude) prevista no artigo 799.º”

Esta afirmação consta da sentença da 1.ª Instância e, assim, contrariamente ao que é afirmado pela autora, o Tribunal não afastou a aplicação dos arts.º 798.º do 799.º do C. Civil.

O que naquela sentença se entendeu foi que, no quadro dos factos considerados como provados - e perante a factualidade que a autora não demonstrou - não houve cumprimento defeituoso da obrigação que foi assumida pela ré, apesar de no relatório que emitiu não existir menção à natureza provisória do contador de eletricidade instalado na fração

E, considerando o que foi solicitado pela autora à ré e ao que esta fez constar do relatório elaborado, entendemos ser acertada tal conclusão, nos exatos termos em que foi fundamentada.

Como então se escreveu: “o facto da fração estar munida de um contador provisório de obra não a tornava “física e estruturalmente” inapta para o exercício da atividade para escritórios; apenas sendo necessário requisição do contador definitivo, como foi efetuado, sendo que as especiais dificuldades enfrentadas, como decorreu da discussão da matéria de facto, tiveram a ver com a correção do n.º de polícia atribuído, circunstâncias alheias à própria instalação elétrica da fração, e cuja investigação não fazia parte do serviço de que a Ré havia sido encarregue [al. 19), dos factos provados].

O que se lhe pode apontar é a falta de correspondência, no texto do relatório, àquela fração; todavia, há que notar que, à data da elaboração do relatório, havia comunicação direta entre as frações, sendo admissível que, não se tendo apurado que tenha sido transmitido à Ré que se pretendia autonomiza a utilização das frações, esta tenha tratado o espaço em que elas

se desenvolvem como um só, sobretudo quando se pondera que, em situações de contiguidade, o proprietário pode proceder à junção de frações, nos termos do artigo 1422.º-A, do CCiv”.

Impõe-se, assim, confirmar a sentença proferida e julgar improcedente a apelação.

A recorrente suportará, porque vencidas, as custas desta apelação - art.º 527.º do C. P. Civil.

VII- Decisão:

Perante o exposto, acordam as Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação apresentada pela autora, mantendo a sentença proferida nos seus exatos termos.

As custas do recurso são da responsabilidade da autora recorrente.

Guimarães, 23/04/2026

(elabora, revisto e assinado eletronicamente)

Relator: Paula Ribas

1.ª Adjunta: Fernanda Proença Fernandes

2.ª Adjunta: Maria Amália dos Santos