Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
A… e mulher, B…, intentaram acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário, n.º 1147/08.0TBEPS, do 1º Juízo do Tribunal Judicial de Esposende, contra C… e outros, pedindo a condenação dos réus a pagarem-lhes €7.000,00, acrescidos de juros vincendos, à taxa de 4%, desde a citação até integral pagamento.
Alegam, em síntese, ter celebrado com os Réus um contrato-promessa de compra e venda de imóvel, na qualidade de promitentes-compradores, tendo como sinal e princípio de pagamento entregue aos Réus a quantia de €7.000,00.
O contrato estipulava que seria nulo no caso do prédio em questão não ser apto a loteamento ou no caso de não aprovação de crédito bancário aos autores para pagamento do restante preço.
As duas circunstâncias em questão verificaram-se.
Contestaram os Réus impugnando diversa factualidade e conclusões de direito e concluindo pela improcedência da acção.
O Réu D… deduziu ainda Reconvenção.
Os Autores apresentaram resposta à contestação e excepcionaram a inadmissibilidade legal da reconvenção.
Foi proferido despacho saneador, e despacho a julgar improcedente a reconvenção, e foi seleccionada a matéria de facto e elaborada a Base Instrutória da acção.
Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, tendo sido proferido sentença que julgou a acção totalmente improcedente, absolvendo-se os Réus do pedido.
Inconformada veio a Autora interpor recurso de apelação da sentença proferida nos autos, que assim julgou a acção.
O recurso foi recebido como recurso de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Nas alegações de recurso que apresenta, a apelante formula as seguintes conclusões:
- I.Inconformada com a sentença de fls. que julgou totalmente improcedente a acção sub judice e com a mesma não se podendo conformar, interpôs a Apelante recurso para o presente Tribunal;
II. Porquanto - salvo o devido e merecido respeito, que, aliás, é muito - mal andou o Tribunal a quo;
III. Havendo sido douto entendimento do Tribunal “ a quo” que a recorrente e o marido não lograram provar que o crédito bancário não foi aprovado;
- IV.Salvo o devido respeito, sempre se dirá que a prova produzida em sede de audiência de julgamento impunha decisão diversa;
- V.Pese embora a recorrente e o marido não tenham procedido à junção da autorização escrita para divulgação dos dados bancários, os depoimentos prestados pelo aqui recorrido D… e pela testemunha J…, são coincidentes no facto de ter surgido um problema crucial com a aprovação do empréstimo;
VI. Conforme transcrições supra efectuadas;
VII. Dos depoimentos referenciados, depreende-se que a recorrente e o marido não lograram obter a aprovação de crédito bancário junto da Caixa de Crédito Agrícola, mas, tão só, uma pré-aprovação;
VIII. Ou seja, apenas se constituíssem duas hipotecas voluntárias, uma das quais sobre um imóvel de terceiros, reuniriam os requisitos necessários para conseguir a efectiva aprovação do empréstimo;
- IX.Na medida em que, o valor decorrente da avaliação do prédio objecto do contrato-promessa não acautelava, por si só, os interesses da Caixa de Crédito Agrícola para conceder o empréstimo à recorrente e ao marido;
- X.É do conhecimento público e decorre do senso comum que a falta de entrega das garantias reais exigidas pela banca terá, como consequência inequívoca, a negação da aprovação do crédito bancário;
XI. Sempre se dirá que a recorrente e o marido lograram provar, em sede de audiência de julgamento, que o empréstimo não foi aprovado, na medida em que a Caixa de Crédito Agrícola exigia mais património do que aquele por eles detido;
XII. Sendo certo que, não poderá ser exigível à recorrente e ao marido deterem património bastante para corresponder a todas e quaisquer exigências impostas pela instituição de crédito, de forma a viabilizar a aprovação do empréstimo;
XIII. Ainda assim, conforme resulta dos depoimentos transcritos, a recorrente e o marido diligenciaram pela obtenção de uma segunda garantia;
XIV. Para tanto, aquela pugnou, junto do seu progenitor, pela transmissão da propriedade de um restaurante;
XV. Contudo, o pai não acedeu ao seu pedido;
XVI. A impossibilidade de obtenção de garantias reais exigidas pela Caixa de Crédito Agrícola não poderá, s.m.o., configurar incumprimento do estipulado no âmbito do contrato-promessa;
XVII. Sufragamos, contudo, o douto entendimento do Mº Juiz “ a quo” ao referir que o teor da cláusula primeira do contrato-promessa, ora em crise, não poderá ser havida como convenção de declaração de nulidade;
XVIII. Configurando, outrossim, a estipulação de uma condição resolutiva, subordinada a um acontecimento futuro e incerto;
XIX. Impondo-se concluir que, a referenciada condição, ou seja, a falta de aprovação de empréstimo, se verificou;
XX. Consequentemente, o contrato-promessa convencionado ficou destituído de todo e qualquer efeito jurídico;
XXI. Devendo, assim, os recorridos restituir a quantia entregue a título de sinal, a qual se computa em €7.000,00, acrescida de juros de mora contados à taxa legal de 4% ao ano, e desde a citação até à efectiva e integral restituição;
XXII. Acresce que, compulsada a cláusula primeira do contrato-promessa em crise, depreende-se que a condição resolutiva é extensível à eventualidade do terreno não ser apto à construção de loteamento de moradias;
XXIII. O Meritíssimo Juiz “ a quo “ considerou que a recorrente e o marido não lograram provar que o prédio objecto do contrato sub judice não tinha aptidão para efectuar qualquer loteamento;
XXIV. Com o merecido respeito, entendemos que, face aos depoimentos prestados e à documentação remetida pela Câmara Municipal de Esposende, se impunha a prolação de decisão diversa;
XXV. O Mº Juiz “ a quo “ não atentou nas demais circunstâncias determinantes da celebração do contrato-promessa;
XXVI. S.m.o., o contrato ora em crise deverá ser interpretado conjuntamente com o estudo prévio entregue na Câmara Municipal de Esposende;
XXVII. Na medida em que, conforme demonstrado em sede de audiência, a agência imobiliária, mediadora na celebração do contrato-promessa, comunicou à recorrente que havia sido apresentado um estudo prévio junto da predita Câmara, sobre o qual haveria recaído parecer favorável, entregando-lhe cópia do inerente estudo;
XXVIII. Ou seja, a recorrente detinha plena convicção que o estudo prévio entregue pela agência imobiliária havia sido deferido nos termos propostos, sendo, assim, aquele terreno apto para a construção de treze moradias;
XXIX. Nessa convicção, solicitou a prestação dos serviços de Jorge Manuel Neto Filipe, desenhador no âmbito da construção civil, a fim deste estudar a viabilidade da realização de um projecto;
XXX. Vide, nesse sentido, as transcrições correspondentes;
XXXI. Face ao depoimento prestado, o Tribunal “ a quo” deveria dar por provado “apenas” que o terreno em apreço não tem aptidão construtiva para a construção de loteamento das moradias concebidas no âmbito do estudo prévio entregue à recorrente;
XXXII. O que, por sua vez, determinaria o preenchimento da condição resolutiva categoricamente vertida no contrato-promessa sub judice, cominando na resolução deste e determinaria a restituição do anteriormente prestado, nos termos conjugados dos artigos 270.º e 442.º do Código Civil;
XXXIII. Aliás, sempre se encontrariam preenchidos os pressupostos a que alude o artigo 251º do Código Civil para o Tribunal “ a quo “ decretar a anulação do negócio e a restituição do sinal entregue;
XXXIV. Não é, sequer, um facto controverso na presente lide a não materialização do pagamento do valor remanescente correspondente a € 643.500,00, convencionado no predito contrato-promessa;
XXXV. Aliás, decorre, implicitamente, da matéria de facto provada, com especial relevo na sua alínea e), e de todos os depoimentos prestados em sede de discussão e audiência de julgamento;
XXXVI . Ora, tal como decorre da cláusula sexta do contrato-promessa sob apreciação, cujo teor foi dado por integralmente reproduzido na matéria de facto considerada por provada, a quantia remanescente no valor de € 643.500,00, deveria ser paga pela recorrente e marido aos aqui recorridos até ao dia 15 de Agosto de 2 007, data prevista para a outorga da escritura definitiva;
XXXVII. Havendo as partes estipulado que o contrato-promessa ficaria subordinado àquela condição resolutiva;
XXXVIII. Atendendo a que a recorrente e o marido não pagaram o remanescente do preço na data convencionada, deparamo-nos, s.m.o., perante a resolução imediata do referenciado contrato, nos termos do preceituado no artigo 270.º do Código Civil;
XXXIX. Dispondo o artigo 432.º n.º 1 daquele diploma legal que é admitida a resolução do contrato, desde que, fundada na convenção;
XL. Quanto aos seus efeitos, a resolução é equiparada à nulidade do negócio jurídico;
XLI. De acordo com o n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil, a declaração da nulidade tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado;
XLII. Pelo que deverão os recorridos restituir a quantia de € 7.000,00 à recorrente e ao marido;
XLIII. Consequentemente, a douta sentença em crise violou, de entre outras, as seguintes disposições legais: - Artigos 251.º, 270.º, 276.º, 289.º, 432.º, 433.º e 434.º todos do Código Civil; e 515.º e 655.º, n.º 1, ambos do Código de Processo Civil.
Foram proferidas contra-alegações.
O recurso veio a ser admitido neste tribunal da Relação na espécie e com os efeitos e regime de subida fixados no despacho de admissão do recurso na 1ª instância.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Delimitação do objecto do recurso: Questões a decidir.
Atentas as conclusões da apelação deduzidas, e supra descritas, são as seguintes as questões a apreciar:
- -reapreciação da matéria de facto –
- -ónus impostos ao recorrente na impugnação da matéria de facto pelo art.º 685º-B do Código de Processo Civil
- -o mérito da causa : da verificação de condições resolutivas
