268/24.7T8PTL.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I- Tratando-se de contrato de mediação imobiliária, a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo contrato de mediação, desde que a atividade do mediador seja causa adequada de tal resultado.

II- A remuneração é ainda devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao “cliente” proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.

III- Declarada a nulidade do contrato de mediação imobiliária, por não ter sido respeitada a forma escrita, como exige o artigo 16.º, n. º1 da Lei n. º 15/2013, de 8-02, a reposição da situação anterior das partes determina o direito da mediadora à compensação acordada pelas partes no contrato de mediação, nos casos em que tal atividade é prestada com êxito, atenta a impossibilidade da restituição em espécie da prestação de facto positiva em que se traduz a respetiva atividade;

IV- Porém, se o negócio mediado não se concretiza, por causa imputável ao promitente comprador angariado pela mediadora, não assiste a esta o direito a retribuição, porquanto a contraprestação a pagar depende da conclusão e perfeição daquele negócio a celebrar entre o “cliente” e o terceiro/destinatário do serviço, como consequência adequada da atividade desenvolvida pela mediadora.

Acordam na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães:

I. Relatório

EMP01..., Lda., NIPC ...54, com sede na Rua ..., ..., ..., intentou ação declarativa sob a forma de processo comum contra EMP02..., Lda., NIPC ...23, com sede na Rua ..., ..., ..., pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de 7.749,00 €, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento.

Para tanto alegou, em síntese, que no exercício da sua atividade de mediação imobiliária, prestou serviços de mediação a ora ré, tendo as partes celebrado um contrato de prestação de serviço pelo qual a autora se obrigou a prestar serviços de mediação imobiliária com vista à venda de uma fração autónoma da ré, que identifica, consistindo a sua atividade em encontrar um interessado na aquisição de tal imóvel e obter e elaborar a documentação necessária à outorga da escritura de compra e venda, mediante o pagamento da quantia de 6.300,00 €, acrescida de Iva à taxa legal de 23%, no total de 7.749,00 €.

Após ter executado diligências de promoção e publicitação tendentes a alcançar a finalidade estabelecida pelas partes, a autora conseguiu um interessado na compra do referido imóvel, tendo sido celebrado contrato promessa de compra e venda entre a ré e o interessado angariado pela autora, não tendo, contudo, sido celebrado o contrato definitivo. Mais alega a autora que, sendo alheia às razões que motivaram a não celebração do contrato definitivo, é-lhe devido o pagamento pela prestação dos seus serviços.

A ré contestou, negando a existência de direito da autora a receber a quantia peticionada.

Alega, entre o mais, que o negócio visado pelo alegado exercício da mediação não se concretizou, na medida em que não foi celebrado, por causa imputável ao promitente-comprador, o contrato definitivo. Assim, uma vez que a remuneração por parte da autora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado, a mesma estava dependente da celebração do contrato definitivo, que não acorreu, nada lhe sendo devido.

Em resposta, veio a autora arguir a litigância de má-fé por parte da ré, peticionando a condenação desta em multa processual e no pagamento de uma indemnização, no valor nunca inferior a 1.000,00 €.

A ré exerceu o contraditório, pugnado pela sua absolvição quanto a tal pedido, alegando para tal ter-se limitado a apresentar a sua defesa ao que foi alegado na petição

Foi proferido despacho saneador e fixado o valor da causa, tendo-se procedido à identificação do objeto do litígio e dos temas de prova.

Realizou-se a audiência final, após o que foi proferida sentença julgando a ação totalmente improcedente, absolvendo a ré do pedido formulado pela autora e não condenando a ré como litigante de má fé.

Inconformada, a autora apresentou-se a recorrer, pugnando no sentido da revogação da sentença.

Termina as respetivas alegações com as seguintes conclusões (que se transcrevem):

«I. O presente recurso tem como objeto a matéria de facto (com reapreciação da prova gravada) e de Direito da decisão proferida nos presentes autos na data de 16 de abril de 2025 que julgou pela improcedência da ação movida pela Autora e pela absolvição da Ré do pedido.

II. Quanto à matéria de facto, a impugnação da Recorrente versa a que foi vazada no ponto 3) dos factos provados e no ponto C) dos factos não provados, pretendendo ainda a inclusão dos seguintes factos ao leque de factos provados:

i. Que o valor referido no ponto 3) dos factos dados como provados não foi pago à Autora pela Ré;

ii. Que a Autora teve custos com os serviços descritos nos pontos 4), 5) e 6) dos factos dados como provados;

iii. Que o pagamento do serviço prestado pela Autora não estava dependente da conclusão do contrato definitivo.

III. Porquanto, resulta das declarações de parte do legal representante da Autora e da testemunha AA que o momento decisivo para a obrigação de pagamento era a celebração do contrato de promessa de compra e venda - a este propósito confirmar os seguintes depoimentos:

i. Legal representante da Autora - depoimento prestado em Audiência de Julgamento, em 03/12/2024, entre as 15:13:00 e as 15:59:00;

ii. Testemunha AA - depoimento prestado em Audiência de Julgamento, em 03/12/2024, entre as 16:00:00 e as 16:13:00.

IV. Relativamente ao ponto 3) dos factos dados como provados, o Tribunal a quo baseou a sua convicção em: o tribunal procedeu à ponderação conjugada e análise crítica de toda a prova produzida, designadamente o depoimento das testemunhas inquiridas e o teor dos documentos juntos aos autos, devidamente conjugados entre si e livremente apreciados nos termos do artigo 607º do C.P.Civil, como se passa a expor.

(…)

Para prova da factualidade referente ao acordo celebrado entre as partes, as suas características, obrigações assumidas pelas partes, remuneração devida à Autora e condições para o seu recebimento (factualidade elencada como provada sob os pontos 2) e 3)), valorou-se conjugadamente o depoimento de parte do legal representante da Ré (BB) e as declarações de parte do legal representante da Autora (CC).

V. Ora, tal valoração (depoimentos e inquirições de testemunhas) não reflete uma análise crítica, tratando-se de meros juízos genéricos e conclusivos, baseando-se, maioritariamente, em prova testemunhal.

VI. O Tribunal a quo não especificou com detalhe os factos dados como provados, nem incluiu factos relevantes e decisivos para a decisão da causa, como o tipo de contrato celebrado entre as partes.

VII. O depoimento da testemunha AA revela que a mesma procurou, relativamente a todas as questões, esclarecer o Tribunal da melhor forma e de modo coerente, não obstante as normais lacunas mnésicas, que a afigurarem-se relevantes será no sentido de lhe conferirem maior credibilidade, não se lobrigando quaisquer imprecisões ou sinais que, em conjugação com a linguagem não verbal a que o Tribunal a quo alude, sejam suscetíveis de retirar credibilidade ao seu depoimento.

VIII. Conforme resulta dos minutos 00:05:20 a 00:07:53, a testemunha AA não deixou de referir que o pagamento era devido aquando da celebração do contrato de promessa de compra e venda,

IX. e que a Autora tinha liberdade de faturação nos seguintes termos: “a partir do momento em que está concretizado o CPCV o nosso serviço está concretizado também e teríamos liberdade, a partir daí, de fazer a faturação da nossa prestação de serviços.” (cf. depoimento prestado em Audiência de Julgamento, em 03/12/2024, entre as 16:00:00 e as 16:13:00).

X. O mesmo sucedeu com o legal representante da Autora.

XI. Que, tendo todo o conhecimento de facto, prestou um depoimento conciso e coerente, mantendo a sua versão dos factos, firmando sempre a mesma convicção.

XII. Em concreto, declarou o legal representante da Autora que celebrou um contrato de prestação de serviços, e que a contrapartida por tal serviço não se encontrava sob a condição de realização do contrato definitivo - (cf. depoimento prestado em Audiência de Julgamento, em 03/12/2024, entre as 15:13:00 e as 15:59:00).

Minutos 00:10:15 a 00:11:51: Que tipo de contrato é que os senhores cobraram? (…) Quais foram os termos que os senhores acordaram? Legal Representante da Autora - 00:11:54: O nosso acordo foi uma percentagem de 3% do volume do negócio, 3% do valor das frações. Juiz de Direito - 00:12:46: 3% do valor das frações a receber quando? A pagar como? Legal Representante da Autora - 00:12:50: A partir do momento da promessa.

XIII. Acresce que, o legal representante da Autora, firmou, com detalhe que o momento relevante para o pagamento da remuneração, com emissão da fatura, era o da celebração do contrato promessa de compra e venda, por referência ao valor que cobraram (ou seja, antes das obras de melhoria, que se concretizaram após a celebração do contrato promessa):

Minutos 00:42:40 a 00:43:34: Mandatária da Autora - 00:42:40: Quando fala aqui de 3% do valor vendido, nós temos aqui a sua fatura, neste caso a fatura da empresa é no valor de….Legal representante da Autora - 00:42:51: 6.300,00€ mais IVA. Mandatária da Autora - 00:43:03: Este valor foi apurado em função de que valor? Legal representante da Autora - 00:43:04: 210.000,00€, 3%. Mandatária da Autora - 00:43:08: Que seria o valor do contrato promessa de compra e venda, é isso? Legal representante da Autora - 00:43:08: Exatamente. Mandatária da Autora - 00:43:11: Posteriormente foi feito o tal aditamento que o senhor verificou e que tocou aqui na questão dos 40.000,00€. Se este apartamento, entretanto, tivesse sido vendido - seria por 210.000,00€ ou seria por 210.000,00€ mais 40.000,00€? Os 3% eram do valor vendido ou eram do valor que estava aqui inicialmente à venda a fração? Legal representante da Autora - 00:43:34: Era do valor que estava inicialmente à venda a fração. Todos são assim.

XIV. Todavia, de acordo com o que consta da motivação da sentença, o Tribunal a quo fundou a sua convicção quanto à não credibilidade do depoimento da testemunha AA e do representante legal da Autora, mas, pelo contrário atribuiu toda a credibilidade ao representante legal da Ré e as testemunhas por si arroladas.

Por conseguinte, consideramos que,

XV. Quanto ao ponto 3) dos factos como provados, o mesmo deveria ser reformulado para: “foi acordado entre as partes que a Ré pagaria à Autora, como contrapartida do referido em 2), uma comissão de 3% calculada sobre o preço fracção autónoma, no momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, acrescida de IVA à taxa legal em vigor”.

Agora,

XVI. No que concerne aos factos dados como não provados C),

XVII. o Tribunal recorrido deu como não provado o seguinte: “No acordo celebrado entre as partes, foi acordado que a Ré pagaria à Autora o valor de €6.300,00, acrescida de IVA à taxa legal de 23%, no total de €7.740,00”.

XVIII. Trazendo aqui à colação o referido a propósito dos factos dados como provados e as declarações de parte do legal representante da Autora, o valor da fatura emitida por esta era referente ao valor da fração no momento da celebração do contrato promessa de compra e venda,

XIX. Ou seja, ao valor da fração no momento desta celebração, que, conforme acordado e como resulta da fatura emitida, estaria firmado no valor de 7.740,00€.

XX. Reiteramos, as declarações do legal representante da Autora, em Audiência de Julgamento, em 03/12/2024, nos minutos 00:42:40 a 00:43:34.

XXI. Consequentemente, o facto C) dado como não provado deve ser, outrossim, considerado como provado.

Por fim,

XXII. Quanto à Matéria de Direito, desde logo, o contrato celebrado entre as partes deve ser considerado como um contrato de prestação de serviços, porquanto foi essa a vontade das partes.

XXIII. Atentemos, a Autora configurou a sua ação inaugural como uma prestação de serviços.

XXIV. Pois que, resulta de tais factos a prestação de um serviço mediante retribuição, correspondendo à definição ínsita no artigo 1154.º do Código Civil, mais se enquadrando, na disposição ínsita no artigo 1156.º do Código Civil.

XXV. Tendo a Autora emitido a correspondente fatura no valor devido pelos serviços prestados, com data de vencimento.

XXVI. Atentemos, as partes negam que entre elas tenha sido celebrado um contrato de mediação imobiliária.

XXVII. Por conseguinte, por força do princípio da liberdade contratual, o contrato firmado entre as partes terá de ser reconduzido a um contrato de prestação de serviços.

XXVIII. Que está sujeito a liberdade de forma, nos termos do disposto nos artigos 405.º e 1154.º do Código Civil.

XXIX. Por consequência, o contrato outorgado, sendo uma prestação de serviços, nunca estaria dependente da condição de se celebrar um contrato definitivo.

XXX. Pelo que, ao decidir como decidiu, transgrediu o Tribunal a quo o disposto nas normas jurídicas ínsitas nos artigos 1154.º, 1156.º e 405.º do Código Civil, devendo ter interpretado e aplicado tais normas no sentido de se verificar, in casu, e face à matéria dada como provada, a existência de um contrato de prestação de serviços, devendo desembocar na condenação da Ré/Recorrida no pagamento dos serviços comprovadamente prestados.

Mas, ainda que assim não se entendesse, o que por mero dever de patrocínio se concebe:

XXXI. Todavia, o Tribunal a quo julgou procedente a nulidade de um contrato de mediação imobiliária, dando como provados factos sem se encontrarem demonstrados.

XXXII. Julgando improcedente a ação proposta, absolvendo o Réu do pedido.

XXXIII. Ora, ainda que não se entendesse pela verificação de um contrato de prestação de serviços nos moldes indicados supra, e se judiciasse pela verificação de um contrato de mediação nulo por falta de forma, sempre haveria de judiciar-se pelo direito à restituição do prestado pela Recorrente, independentemente da conclusão do negócio, em virtude do efeito da nulidade, e ainda que com recurso à equidade.

XXXIV. Pelo que, considerando a factualidade provada nos pontos de facto 4) a 9), sempre assistiria o direito de restituição à Recorrente dos serviços que comprovadamente prestou, ainda que com recurso à equidade, sendo que, ao não judiciar de tal forma, interpretou e aplicou erradamente o Tribunal a quo o disposto nas normas jurídicas ínsitas nos artigos 2.º, 16.º e 19.º n.º 1 da Lei 15/2013 de 08/02, e do artigo 289.º n.º 1 e n.º 2 do Código Civil.

Porém, ainda que assim não se entendesse, o que por mero dever de patrocínio se concebe:

XXXV. O Tribunal a quo fundamenta a sua decisão, de que nada é devido à Autora, na interpretação das declarações negociais.

XXXVI. No entanto, decorre do supra exposto, que as partes negaram que entre elas tenha sido celebrado um contrato de mediação imobiliária.

XXXVII. De salientar que o Tribunal a quo firmou que “ainda que as partes afirmem não terem celebrado um contrato de mediação imobiliária, foi exactamente isso que fizeram”.

XXXVIII. Por conseguinte, não pode o Tribunal recorrido suster um entendimento que se mostra oposto ao que as partes demonstram,

XXXIX. Pelo que o contrato celebrado entre Autora e Ré deve ser reconduzido a um contrato de prestação de serviços, por todos os factos já alegados.

XL. Pelo que, considerando a factualidade provada nos pontos de facto 4) a 9), a vontade das partes deve ser entendida no sentido de que pretenderam celebrar um contrato de prestação de serviços, sendo que, ao não judiciar de tal forma, interpretou e aplicou erradamente o Tribunal a quo o disposto na norma jurídica ínsita no artigo 236.º do Código Civil.

TERMOS EM QUE

e noutros que VV. Exas. suprirão, concedendo-se a Apelação nos termos expostos e revogando-se a decisão final revidenda, e, consequentemente:

- Substituindo-se por uma outra que judicie pela procedência da ação declarativa proposta pela Autora;

FAR- SE-Á INTEIRA E SÃ JUSTIÇA».

A ré apresentou contra-alegações, sustentando a improcedência do recurso interposto e a consequente manutenção do decidido.

O recurso foi então admitido pelo Tribunal a quo como apelação, subida imediata, nos próprios autos e efeito devolutivo.

Os autos foram remetidos a este Tribunal da Relação, tendo o recurso sido admitido nos mesmos termos.

II. Delimitação do objeto do recurso

Em face das alegações dos recorrentes, e sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso - artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC) -, o objeto do presente recurso circunscreve-se às seguintes questões:

A) se estão verificados os pressupostos de admissibilidade do recurso respeitante à decisão da matéria de facto quanto à pretendida ampliação da matéria de facto; se existe erro no julgamento da matéria de facto relativamente ao ponto 3 dos factos provados, bem como em relação à alínea c) dos factos não provados constantes da sentença recorrida;

B) aferir se a sentença recorrida incorreu em erro na interpretação e aplicação do direito quanto ao mérito da ação.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

III. Fundamentação

1. Os factos

1.1. Os factos, as ocorrências e elementos processuais a considerar na decisão deste recurso são os que já constam do relatório enunciado em I. supra, relevando ainda os seguintes factos considerados provados pela 1.ª instância na sentença recorrida:

1. A Autora é uma sociedade comercial por quotas que tem por objeto a mediação imobiliária, a administração de bens imóveis por conta de outrem, o arrendamento de imóveis e a intermediação de crédito a título acessório para prestação de serviços relacionados com a atividade da empresa, sendo detentora da licença AMI n.º ...13.

2. Autora, na qualidade de mediadora, e Ré, na qualidade de proprietária, celebraram entre si um acordo verbal, através do qual a primeira se obrigou a angariar interessados na compra, de entre outras, da fração autónoma designada pela letra ..., Lote ..., tipologia 2, sita na Avenida ... e Avenida ..., em ...,

3. Foi acordado entre as partes que a Ré pagaria à Autora, como contrapartida do referido em 2), uma comissão de 3% calculada sobre o preço da venda da fração autónoma, acrescida de IVA à taxa legal em vigor.

4. A Autora instalou os seus funcionários, DD e EE no stand de vendas do edifício do qual fazia parte integrante aquela fração;

5. Esses funcionários receberam os potenciais compradores e acompanharam as visitas destes à fração autónoma;

6. De forma a publicitar a fração autónoma, a Autora inseriu os dados desse imóvel na sua base de dados, com o número ...41, que ficou disponível para consulta online no site .../;

7. FF contactou a Autora e manifestou interesse na aquisição da fração referida em 2);

8. A Autora comunicou essa proposta à Ré;

9. No dia 21 de outubro de 2021, por escrito denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda” outorgado pela Ré, na qualidade de promitente vendedora, e por FF, na qualidade de promitente comprador, a primeira prometeu vender ao segundo a fração autónoma referida em 2), pelo valor de € 210.000,00;

10. Nessa data, FF entregou à Ré a quantia de €20.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento;

11. Acordaram que a escritura de compra e venda seria celebrada até ao dia ../../2023;

12. Na cláusula décima desse contrato declararam as partes que “no presente negócio houve intervenção da sociedade de mediação imobiliária “EMP01..., Lda.”;

13. No dia 03 de maio de 2022, a Ré e FF, outorgaram um aditamento ao escrito referido em 9), acordando a construção de extras no interior da fração autónoma e a alteração do preço do imóvel para €250.000,00;

14. Nessa data, FF entregou à Ré o montante de €40.000,00;

15. O contrato definitivo objeto do escrito referido em 9) não foi celebrado porque FF desistiu do mesmo;

16. Por escrito datado de 28 de abril de 2023, enviado pela Ré à Autora por carta registada com aviso de receção, aquela comunicou a esta que o contrato promessa de compra e venda referido em 9) foi “dado sem efeito, cessando, em conformidade, os efeitos jurídicos, contratuais e comerciais de tal contrato”;

17. No dia 15 de maio de 2023 a Autora emitiu e remeteu à Ré a fatura n.º: ...51, no valor de €7.749,00;

18. Por escrito datado de 16 de maio de 2023, a Autora comunicou à Ré o seguinte “Vimos por este meio acusar a recepção da vossa carta de 2023-04-28 que mereceu a nossa melhor atenção e à qual passamos a responder.

Através dos serviços da nossa empresa foi angariado o cliente em questão que, posteriormente, celebrou com a vossa empresa o contrato promessa de compra e venda de fracção autónoma de prédio urbano em regime de propriedade horizontal (Fracção ... do Lote ...).

A nossa empresa é alheia aos motivos que determinaram a cessação dos efeitos do referido contrato.

Atento o exposto deverão V.Exlª. proceder ao pagamento da comissão devida à nossa empresa porquanto estão verificados os pressupostos do direito à mesma.

Agradecemos a sua liquidação imediata, para o que, juntamente com a presente, se remete a fatura respectiva”;

19. A Ré, por missiva datada de 02 de junho de 2023, comunicou à Autora que “o negócio celebrado com o Sr. Dr. FF - cliente angariado pela V/ empresa - pura e simplesmente não se concretizou. Nestas circunstâncias, (…) a EMP02..., Ldaª. não pode pagar comissão sobre um negócio que não existiu (…) o valor constante da factura não é devido, dada a inexistência da “comissão” que está na génese de tal valor”.

1.2. Factos considerados não provados pela primeira instância na sentença recorrida:

a. A Ré contactou a Autora para celebrar o acordo referido em 2);

b. A Autora obrigou-se a obter e elaborar a documentação necessária à outorga da escritura de compra e venda da fração referida em 2);

c. No acordo celebrado entre as partes, foi acordado que a Ré pagaria à Autora o valor de €6.300,00, acrescida de IVA à taxa legal de 23%, no total de €7.740,00;

d. A Autora instalou um stand de vendas no edifício do qual a fração ... faz parte.

2. Apreciação sobre o objeto do recurso

2.1. Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto

A apelante manifesta a sua discordância quanto à decisão da matéria de facto incluída na sentença recorrida, pretendendo:

a) a inclusão dos seguintes factos no leque dos factos provados:

i) que o valor referido no ponto 3) dos factos dados como provados não foi pago à autora pela ré;

ii) que a Autora teve custos com os serviços descritos nos pontos 4), 5) e 6) dos factos dados como provados;

iii) que o pagamento do serviço prestado pela Autora não estava dependente da conclusão do contrato definitivo (escritura);

b) que o ponto 3.º dos factos provados - «Foi acordado entre as partes que a ré pagaria à autora, como contrapartida do referido em 2), uma comissão de 3% calculada sobre o preço da venda da fração autónoma, acrescida de IVA à taxa legal em vigor» - seja reformulado, passando a ter a seguinte redação: «Foi acordado entre as partes que a ré pagaria à autora, como contrapartida do referido em 2), uma comissão de 3% calculada sobre o preço fração autónoma, no momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, acrescida de IVA à taxa legal em vigor»; que o facto c) dado como não provado - «No acordo celebrado entre as partes, foi acordado que a ré pagaria à autora o valor de €6.300,00, acrescida de IVA à taxa legal de 23%, no total de €7.740,00» - seja, outrossim, considerado como provado.

Atenta a impugnação deduzida, cumpre analisar previamente se a matéria que a recorrente pretende aditar ao elenco dos factos provados integra os poderes de cognição do Tribunal em sede de decisão sobre a matéria de facto, bem como se é suscetível de assumir relevância jurídica que permita levar a decisão diferente da anteriormente alcançada sobre o mérito da causa, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, ao objeto da ação e às diversas soluções plausíveis de direito.

Analisados atentamente os articulados apresentados pelas partes na presente ação, facilmente se constata que o concreto enunciado fáctico agora suscitado pela recorrente em sede de apelação e vertido em a) - ii) - supra - não foi oportunamente alegado por qualquer das partes, designadamente pela autora/recorrente, em sede de articulados, sendo certo que em momento algum anterior à interposição do presente recurso a ora recorrente manifestou o propósito de dele se aproveitar ou justificou a sua atendibilidade em sede de decisão final.

Decorre do exposto que a recorrente pretende agora introduzir em sede de recurso factualidade não alegada em sede de petição inicial, traduzindo matéria fáctico-jurídica de natureza essencialmente estruturante e inovadora relativamente aos fundamentos invocados na ação, não cabendo por isso nos poderes de cognição do Tribunal.

Conforme resulta do disposto nos artigos 639.º e 640.º do CPC, os recursos para a Relação tanto podem envolver matéria de direito como de facto, sendo este último o meio adequado e específico legalmente imposto ao recorrente que pretenda manifestar divergências quanto a concretas questões de facto decididas em sede de sentença final pelo Tribunal de primeira instância que realizou o julgamento, o que implica o ónus de suscitar a revisão da correspondente decisão.

Sucede que na concreta formulação da matéria supra enunciada em a) - iii) - [que a recorrente pretende passe a integrar o elenco dos factos provados] não estão em causa simples ocorrências objetivas ou eventos materiais e concretos, mas antes juízos conclusivos, genéricos e indeterminados, eventualmente sustentados em elementos de facto que não constam da respetiva redação.

Com efeito, no segmento em causa não estão em causa factos objetivos, antes meras alegações genéricas ou raciocínios conclusivos relativos a premissas que se desconhecem, pressupondo necessariamente a referência a determinadas circunstâncias de facto e a contextos causais específicos que permitam consubstanciar tal juízo valorativo, consistindo por isso em matéria de direito/conclusiva.

Neste enquadramento, a eventual discussão sobre a matéria que a recorrente pretende se dê como provada em a) - iii) - não respeita à averiguação sobre a vertente de facto.

Ora, a inclusão na fundamentação de facto constante da sentença de matéria de direito ou conclusiva - contemplando com tal expressão toda a matéria que se reconduza à formulação de um juízo de valor que se deve extrair de factos concretos objeto de alegação e prova, e desde que a matéria se integre no thema decidendum[1]- configura uma deficiência da decisão, vício que é passível de ser conhecido, mesmo oficiosamente, pelo Tribunal da Relação, tal como decorre do artigo 662.º, n.º 2, al. c), do CPC.

Pelo exposto, decide-se rejeitar a impugnação enunciada em a) - ii) e iii) - pois é evidente que se trata de matéria que não pode integrar os factos provados.

O recorrente pretende ainda aditar aos factos provados que o valor referido no ponto 3) dos factos dados como provados não foi pago à autora pela ré.

Sucede que a apelante não retira qualquer consequência jurídica do aditamento à matéria de facto que preconiza, não explicitando que alcance poderia ter o conhecimento dessa matéria relativamente ao resultado do recurso ou de que forma daí resultaria uma diversa aplicação do direito ao caso concreto.

Também não se vislumbra qual o alcance do pretendido aditamento, sendo certo que a enunciação dos factos provados em sede de sentença incide necessariamente sobre factos que, de acordo com o tipo legal se revelem necessários para que a ação ou a exceção proceda[2].

Por outro lado, de acordo com o critério geral de distribuição do ónus da prova previsto no artigo 342.º do Código Civil, àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado (n.º 1), competindo a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado àquele contra quem a invocação é feita (n.º 2).

Ora, sendo o pagamento um facto extintivo do direito alegado pela autora/recorrente, era sobre a recorrida/ré que impendia o correspondente ónus de alegação e prova, o que nunca esteve em causa na presente ação, uma vez que a ré/recorrida veio em contestação negar a existência de direito da autora a receber a quantia peticionada, nos termos e com os fundamentos antes enunciados.

Em consequência, o aditamento ao elenco da matéria de facto provada do facto vertido em a) - i) - revela-se manifestamente inconsequente e irrelevante à luz do objeto da presente apelação e ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito.

Termos em que se rejeita a pretendida ampliação da decisão sobre a matéria de facto.

Segundo a apelante, deveria ter sido dado como provado que:

- «Foi acordado entre as partes que a ré pagaria à autora, como contrapartida do referido em 2), uma comissão de 3% calculada sobre o preço da fração autónoma, no momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, acrescida de IVA à taxa legal em vigor» (impugnação referente ao ponto 3.º da matéria de facto provada); e

- «No acordo celebrado entre as partes, foi acordado que a ré pagaria à autora o valor de €6.300,00, acrescida de IVA à taxa legal de 23%, no total de €7.740,00» [impugnação referente à al. c) dos factos não provados].

Como se vê, os pontos em questão pretendem reproduzir o teor do acordado entre as partes relativamente à contrapartida a pagar pela ré à autora pelos serviços aludidos em 2), razão pela qual os factos que a ora recorrente pretende introduzir no elenco da matéria provada têm conteúdo sobreponível, não podendo subsistir ambos utilmente.

Deste modo, as conclusões da alegação e a correspondente motivação revelam-se nesta parte manifestamente ininteligíveis pois nelas se preconizam diferentes e antagónicas formulações para o mesmo segmento da decisão de facto.

Com efeito, «as respostas são contraditórias quando têm um conteúdo logicamente incompatível, isto é, quando não podem subsistir ambas utilmente»[3].

Tal ambiguidade ou obscuridade impede a perceção de qual o resultado pretendido relativamente ao segmento da matéria de facto em causa, nos termos e para os efeitos previstos na alínea c) do n.º 1 do citado artigo 640.º CPC, posto que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação, nos termos que decorrem do disposto nos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do CPC, e torna também inviável a compreensão e a delimitação do âmbito probatório do recurso, o que impede se considere cumprido o ónus imposto pela alínea b) do n.º 1 do artigo 640.º CPC.

Em todo o caso, aceitando a recorrente que permaneça como provado que foi acordado entre as partes que a ré pagaria à autora, como contrapartida do referido em 2), uma comissão de 3% calculada sobre o preço da fração autónoma, atendendo à reformulação parcial que pretende introduzir no ponto 3.º dos factos provados, resulta manifesto que a divergência essencial da recorrente se centra nesta matéria sobre o momento em que a contrapartida pela angariação de interessados na compra da fração aludida em 2) era devida, de acordo com o acordado entre as partes.

Como tal, decide-se rejeitar o recurso na parte relativa à impugnação da decisão de facto vertida na al. c) dos factos não provados, subsistindo a apreciação da impugnação deduzida pela apelante relativamente ao ponto 3.º dos factos provados.

Pretende a apelante a reformulação do ponto 3.º dos factos provados, passando a ter a seguinte redação: «Foi acordado entre as partes que a ré pagaria à autora, como contrapartida do referido em 2), uma comissão de 3% calculada sobre o preço fração autónoma, no momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, acrescida de IVA à taxa legal em vigor».

Para o efeito, defende que o Tribunal a quo não valorou o depoimento prestado em audiência de julgamento pelo legal representante da autora, CC, nem o depoimento da testemunha AA, funcionária da autora, nos concretos segmentos que indica, mas, pelo contrário, atribuiu toda a credibilidade ao representante legal da ré e as testemunhas por si arroladas.

No caso, cumpre aferir se os concretos meios de prova valorados pelo Tribunal a quo, em conjunto com a matéria de facto já definitivamente assente, são suficientes para considerar assente o facto na formulação impugnada, ou na redação proposta pela apelante, o que importa a prévia determinação do padrão de prova exigível em processo civil, isto é, do standard de prova aplicável, o qual consiste numa regra de decisão que indica o nível mínimo de corroboração de uma hipótese para que esta possa considerar-se provada, ou seja, possa ser aceite como verdadeira[4].

Tal como explica Luís Filipe Pires de Sousa[5], «o standard de prova que opera no processo civil é o da «probabilidade prevalecente ou “mais provável que não”. Este standard consubstancia-se em duas regras fundamentais:

(i) Entre as várias hipóteses de facto deve preferir-se e considerar-se como verdadeira aquela que conte com um grau de confirmação relativamente maior face às demais;

(ii) Deve preferir-se aquela hipótese que seja “mais provável que não”, ou seja, aquela hipótese que é mais provável que seja verdadeira do que seja falsa.

(…) este critério da probabilidade lógica prevalecente - insiste-se - não se reporta à probabilidade como frequência estatística mas sim como grau de confirmação lógica que um enunciado obtém a partir das provas disponíveis.

Em segundo lugar, o que o standard preconiza é que, quando sobre um facto existam provas contraditórias, o julgador deve sopesar as probabilidades das diferentes versões para eleger o enunciado que pareça ser relativamente “mais provável”, tendo em conta os meios de prova disponíveis».

Abrantes Geraldes[6] sublinha a necessidade de o juiz adotar um critério de razoabilidade no que concerne à afirmação da prova ou da falta de prova dos factos controvertidos: «Cientes de que a verdade absoluta é estranha ao Direito e que, por conseguinte, a formulação de juízos judiciários deve assentar, conforme as circunstâncias e a natureza do caso, em critérios que se orientem pela verosimilhança ou pela maior ou menor probabilidade, não devem ser feitas exigências probatórias irrealistas que, na prática, acabem por revelar uma situação de denegação de justiça».

Como refere José Lebre de Freitas[7]: «No âmbito do princípio da livre apreciação da prova, não é exigível que a convicção do julgador sobre a realidade dos factos alegados pelas partes equivalha a uma absoluta certeza, raramente atingível pelo conhecimento humano. Basta-lhe assentar num juízo de suficiente probabilidade ou verosimilhança, que o necessário recurso às presunções judiciais (arts. 349 e 351 CC) por natureza implica, mas que não dispensa a máxima investigação para atingir, nesse juízo, o máximo de segurança».

No caso, não estão em causa factos sujeitos a prova vinculada, nem a apelante invoca o desrespeito de norma reguladora do valor legal dos meios de prova concretamente invocados no recurso, vigorando neste domínio o princípio da livre apreciação das provas quanto aos depoimentos das testemunhas, o mesmo sucedendo quanto aos documentos apresentados nos autos e às declarações de parte, tudo em conformidade com o disposto nos artigos 341.º a 396.º do Código Civil.

Ora, contrariamente ao que parece sustentar a apelante, entendemos que os concretos meios de probatórios referenciados como relevantes para a alteração da matéria de facto em causa foram valorados criticamente pelo Tribunal a quo em conjunto com os restantes meios de prova produzidos nos autos, visando concretizar as questões de facto suscitadas, confrontando todos os depoimentos entre si e com os restantes meios de prova disponíveis no processo de modo a evidenciar as imprecisões, as fragilidades e a credibilidade de tais depoimentos à luz das regras da experiência e perante factos já suficientemente consolidados nos autos.

Procedemos à reapreciação dos concretos meios probatórios indicados pela recorrente sobre esta matéria - o depoimento prestado em audiência de julgamento pelo legal representante da autora, CC, e o depoimento da testemunha AA, funcionária da autora, partindo dos concretos segmentos indicados.

Uma vez que sobre esta matéria existem provas contraditórias, foram ainda revistos todos os restantes meios probatórios produzidos em sede de audiência final, o que envolve a análise crítica da globalidade dos depoimentos nela produzidos, à luz das regras da lógica e da experiência comum, das razões de ciência reveladas pelos intervenientes inquiridos, do tipo de relacionamento e/ou de proximidade revelado com as partes, sem esquecer o eventual interesse revelado pelos intervenientes no desfecho da ação, tudo no intuito de aferir da credibilidade e verosimilhança dos meios de prova produzidos, procurando a completa perceção dos factos impugnados de modo a evitar conclusões descontextualizadas sobre os mesmos.

Após reapreciação que fizemos da globalidade dos meios de prova, julgamos plenamente justificada a ponderação crítica efetuada pelo Tribunal a quo a propósito desta matéria, da qual se destacam os seguintes segmentos da motivação da sentença recorrida:

«(…)

Será aqui de referir que este acordo celebrado entre as partes tem de ser contextualizado. Na verdade, apesar de a Autora se referir apenas à publicitação e angariação de comprador para esta fracção autónoma, o negócio - como bem explicaram os citados legais representantes - era muito mais amplo. Encontrando-se a Ré, no âmbito da sua actividade comercial, a construir um empreendimento imobiliário, integrado por inúmeras fracções autónomas, acordou com diversas agências imobiliárias, entre as quais se encontrava a Autora, a publicitação e angariação de compradores para a totalidade dos imóveis.

Não obstante o legal representante da Autora e os seus funcionários afirmem ter sido esta a única agência imobiliária que publicitou o empreendimento, a verdade é que tal foi negado pelo legal representante da Ré, e uma busca rápida pela internet permitiu-nos concluir que este falava a verdade, já que em sites de outras agências imobiliárias são encontrados registos da publicidade de tais imóveis. A Autora poderá ter sido a principal angariadora de compradores para os imóveis construídos e vendidos pela Ré, mas não a única.

E esta nota interessa para que se contextualize o acordo aqui em análise, que não pode ser visto como um acto isolado, já que, como bem explicou o legal representante da Ré, não existiu interesse, da sua parte, de celebrar um contrato escrito de mediação imobiliária com a Autora, pois, sendo inúmeras as fracções autónomas para venda e várias as imobiliárias interessadas, optou por não se vincular a nenhuma delas. Entendeu ser mais lucrativo para a sua empresa deixar que várias imobiliárias publicitassem os imóveis e angariassem clientela e, caso o conseguissem, receberiam, com a concretização do negócio da venda, 3% do valor da correspondente fracção autónoma.

Esta versão da Ré é totalmente coerente com as regras da experiência comum e com a dimensão do negócio celebrado. A Ré não correu qualquer risco financeiro ao actuar dessa forma, pois, como é do conhecimento geral nesta ..., o empreendimento foi um sucesso e, senão todas, pelo menos a maioria, das fracções, foram vendidas ainda na fase de construção.

Ora, quanto ao momento em que a comissão devida pela angariação de comprador deveria ser liquidada, existe divergência de posições destes dois legais representantes.

Afirma o da Autora que a comissão era devida aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda; já o legal representante da Ré afirma que a comissão apenas era devida com a outorga da escritura de compra e venda e conclusão do negócio.

Ora, desde já se adianta que a tese aventada pela Autora não mereceu qualquer credibilidade da nossa parte. Na verdade, o pagamento de uma comissão, neste tipo de acordos, visa compensar o serviço de publicitação, angariação de clientes e concretização do negócio da venda do imóvel. Por isso, apenas faz sentido o seu pagamento - e é isso que acontece na generalidade deste tipo de contrato, sendo reduzido o número em que se estipula que a comissão é devida com a celebração do contrato promessa de compra e venda - após a conclusão do negócio. Só nesse momento é que o vendedor, auxiliado pelo angariador/mediador, concretiza o seu intento, que é a venda do imóvel.

E mais uma vez - de modo a que se perceba os motivos pelos quais a versão apresentada pela Autora não fez qualquer sentido para o julgador e não mereceu a nossa credibilidade - chamamos a atenção para a circunstância de este não ser um negócio isolado, mas antes se encontrar integrado num acordo que envolvia vários imóveis. O legal representante da Autora justificou a sua versão com a circunstância de ter funcionários a tempo inteiro no stand da Ré, para, desse modo, angariar mais rapidamente clientela, fundamentando, desse modo, a razão pela qual, em seu entendimento, pagamento da comissão se impunha com a celebração do contrato promessa de compra e venda. Só assim, em seu entendimento, poderia ser compensado do trabalho realizado.

Acontece que a opção por ter funcionários a tempo inteiro naquele local não lhe foi imposta pela Ré; foi antes uma estratégia de negócio da própria Autora. Com essa opção, a Autora conseguiu - como bem explicaram os seus funcionários DD e EE - angariar a quase totalidade dos compradores para as fracções autónomas e, dessa forma, obter um elevado lucro, em comparação com as restantes agências imobiliárias.

E, ainda que nenhum outro elemento probatório existisse, a verdade é que é a própria funcionária da Autora - AA - que desmente a sua entidade patronal. Funcionária administrativa e responsável pela elaboração dos contratos promessa de compra e venda e emissão das facturas, referiu que, em regra, neste empreendimento, as facturas foram por si emitidas apenas após a celebração do contrato definitivo. E dizemos em regra, porque, como a mesma referiu - e foi o seu depoimento corroborado pelo da sua entidade patronal - apenas por referência a três fracções autónomas receberam a comissão aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda. E tal aconteceu porque, vendo a empresa confrontada com graves dificuldades financeiras, fruto das consequências da pandemia pelo Covid 19, o legal representante da Autora solicitou ao da Ré que lhe fizesse um pagamento antecipado dessas comissões. Não porque lhe fosse devido nessa altura, mas porque estava numa fase de aperto financeiro.

Também as testemunhas GG e HH (funcionárias da Ré) foram coerentes e suficientemente esclarecedoras quanto ao momento em que a comissão era devida: com a celebração da escritura de compra e venda. Responsáveis pela parte administrativa da empresa, manifestaram, através de seus depoimentos espontâneos, livres, fluídos e descomprometidos (típico de quem fala a verdade), terem um profundo conhecimento sobre os termos do negócio celebrado entre as partes em litígio. Só em três casos, muitos excepcionais, - salientaram - é que a comissão foi paga, pela Ré à Autora, aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda: nas exactas situações que foram relatadas por AA de CC, a solicitação deste último e com condescendência do legal representante da Ré.

Ora, ainda que estes dois últimos tentassem fazer transparecer que esta era a regra, acabaram por admitir ter sido uma excepção, e admitida, pela Ré, por dificuldades financeiras da Autora e por o legal representante daquela entender ser de a auxiliar esta última sociedade.

Ora, a resposta para o momento em relação ao qual era devida a comissão está, assim, devidamente esclarecida: era devida com a celebração do contrato definitivo, com a outorga da escritura de compra e venda, já que só neste momento o negócio de compra e venda se encontra perfeito, e a tarefa da Autora completa. E esta é a regra neste tipo de negócios. Como bem afirmou o legal representante da Ré, só adiantou a comissão da angariação daquelas três citadas fracções autónomas, a pedido de CC, porque estavam na presença de negócios muito seguros, relativamente aos quais confiava plenamente que os promitentes compradores não desistiriam, não existindo, desse modo, qualquer risco financeiro para a sua empresa e porque, fruto da confiança que existia entre as duas empresas, decidiu prestar auxílio».

A propósito desta matéria, analisámos integralmente o depoimento da testemunha FF, que interveio na qualidade de promitente comprador no contrato promessa de compra e venda outorgado pela ré em 21 de outubro de 2021, tendo por objeto a fração autónoma referida em 2), confirmando-se que esta testemunha apresentou um depoimento descomprometido, revelando total isenção e objetividade.

Ora, entre outros aspetos, esta testemunha esclareceu efetivamente que quando manifestou o propósito de desistir da aquisição da fração, pelos motivos que enunciou, o Sr. BB (representante da ré) prontificou-se para o ajudar a encontrar uma solução, ainda que aceitando retomar o apartamento e restituir o valor que tinha recebido a título de sinal, enquanto o Sr. CC (representante legal da autora) lhe pediu para aguardar, sugerindo e insistindo para que prosseguisse com a compra, pois ele conseguiria vender a casa a outra pessoa, ou então que fizesse uma cessão a terceiro da posição no contrato promessa celebrado.

Com relevo para o apuramento da matéria em análise, também este depoimento foi devidamente considerado pelo Tribunal a quo, o que se mostra explicitado de forma que julgamos adequada na correspondente motivação da decisão sobre a matéria de facto, nos seguintes termos:

«(…)

FF, encontrando-se à data da outorga do contrato promessa de compra e venda, a residir na ..., onde exercia as funções de Chefe da Repartição de Finanças aqui sediada, e porque pretendia passar a residir nesta localidade, de forma definitiva, desejou comprar a citada fracção autónoma. Para concretização do seu desejo, contactou os funcionários da Autora e com os mesmos inteirou-se das características e preço do imóvel, tendo, posteriormente, celebrado o contrato promessa de compra e venda nas instalações da própria Autora.

Após a celebração desse contrato, negociou directamente com os representantes da Ré as alterações que pretendia fazer no imóvel e os extras que pretendia ver construídos, incluindo o valor a pagar.

Acontece que, fruto de uma doença com que foi assolado e da mudança do local de trabalho - sendo deslocado para outra localidade -, acrescido de dificuldades financeiras, viu-se confrontado com a necessidade de desistir do negócio, não concretizando a celebração do contrato definitivo. Perante estas dificuldades, comunicou a sua intenção de não celebrar o contrato de compra e venda quer ao legal representante da Autora, quer ao da Ré. Ambos tentaram ajudá-lo na resolução do problema; o primeiro com a tentativa de angariação de um novo comprador, que se substituísse a si; o segundo com a obtenção de financiamento junto da banca. Nenhum das soluções foi viável, tendo acabado por desistir definitivamente do negócio.

FF apresentou um depoimento totalmente descomprometido e liberto de quaisquer considerações sobre o trabalho da Autora ou da Ré; antes, elogiou o trabalho executado por ambos os legais representantes e a ajuda que lhe ofereceram quando se viu confrontado com as citadas dificuldades. A sua postura de total isenção perante o objecto destes autos, não nos deixou quaisquer margens para dúvidas de que falava com verdade. E tanto assim é que o seu depoimento foi corroborado, na íntegra, pelo legal representante da Ré e pelas suas funcionárias GG e HH. Estes últimos narraram todos os contornos da situação e os esforços encetados com vista a tornar possível a concretização do negócio.

Uma vez mais, aqui se denotou que a versão apresentada pela Autora não corresponde à verdade. Não nos restando dúvidas de que FF falou com verdade, dúvidas também não nos podem restar de que a Autora tem perfeito conhecimento do motivo pelo qual o contrato definitivo não foi celebrado, apesar de alegar, nos articulados por si apresentados, não saber. E mais, sabia que a comissão só lhe era devida com a outorga do contrato definitivo e não com a celebração do contrato promessa de compra e venda. Se a comissão fosse devida com este último contrato, que interesse teria o legal representante da Autora em ajudar FF a resolver os seus problemas, que interesse teria em encontrar um comprador que o substituísse no negócio? Nenhum interesse teria, já que, encontrando-se o contrato promessa de compra e venda celebrado, a sua tarefa estava executada e a comissão já ganha.

Mas não é assim que as coisas se passam. A preocupação do legal representante da Autora em ajudar este cliente a solucionar o problema justifica-se, já que, só com a escritura de compra e venda outorgada, é que a comissão lhe seria devida. Até aí, como vem sabia, nenhum pagamento lhe era devido a título de comissão pela publicitação e angariação de cliente para aquela fracção.

Ora, atento o supra exposto, da conjugação de todos os elementos probatórios analisados, formou o julgador a sua convicção quanto ao elenco da factualidade julgada como provada».

Cumpre, por fim, realçar o facto definitivamente assente nos autos sob o ponto 2) dos factos provados, do qual resulta que a autora, na qualidade de mediadora, e ré, na qualidade de proprietária, celebraram entre si um acordo verbal, através do qual a primeira se obrigou a angariar interessados na compra, de entre outras, da fração autónoma em causa, o que permite consubstanciar com suficiente probabilidade e verosimilhança a consequência vertida no ponto 3.º dos factos provados, atendendo ao nexo lógico existente entre tais factos.

Por todo o exposto, feita a reapreciação crítica e concatenação de todos os meios de prova e dos factos antes enunciados, à luz das regras gerais da experiência comum, alicerçadas em juízos de probabilidade e de normalidade social aplicáveis ao caso, entendemos que se justifica a valoração dos meios de prova em que assentou a convicção do Tribunal a quo para dar como provado o enunciado fáctico constante do ponto 3.º dos factos provados.

Improcedem, assim, os fundamentos da impugnação, mantendo-se a decisão proferida pelo Tribunal a quo sobre os factos vertidos em 1.1. e 1.2. supra.

2.2. Da reapreciação do mérito da decisão de direito

Atenta a improcedência/rejeição da impugnação da matéria de facto resulta evidente que os factos a considerar na apreciação da questão de direito são os que se mostram enunciados sob o ponto 1.1., supra.

O quadro fáctico que releva para a subsunção jurídica é exatamente o mesmo que serviu de base à sentença recorrida.

A primeira instância, tendo por base os factos que permanecem provados, entendeu ser de qualificar a relação jurídica estabelecida entre autora e ré como um contrato de mediação imobiliária, estabelecido entre a autora [na qualidade de empresa que tem por objeto, entre o mais, a mediação imobiliária, sendo detentora da licença AMI n.º ...13 (ponto 1 e 2 dos factos provados)] e a ré (na qualidade de cliente/proprietária), tal como previsto no artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8-02[8], que define, no seu artigo 2.º, n.º 1, a atividade de mediação imobiliária como aquela que «consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis».

Neste enquadramento, a sentença recorrida considerou ainda verificada a nulidade do enunciado contrato de mediação imobiliária, por não ter sido respeitada a forma escrita, como exige o artigo 16.º, n. º1 da Lei n. º 15/2013, de 8-02, absolvendo-se a ré do pedido formulado pela autora, por se ter entendido que, ainda que o contrato de mediação imobiliária fosse válido, nenhuma compensação seria devida à autora de acordo com o regime específico do contrato de mediação imobiliária, na medida em que o contrato definitivo não chegou a ser celebrado, por causa imputável ao promitente comprador; não tendo sido contratado regime de exclusividade e nada sendo convencionado entre as partes quanto ao pagamento ser devido aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda.

A recorrente insurge-se contra o assim decidido. Discorda da qualificação da relação jurídica estabelecida entre autora e ré como um contrato de mediação imobiliária, sustentando que o contrato celebrado entre as partes deve ser considerado como um contrato de prestação de serviço, pelo que nunca estaria dependente da condição de se celebrar um contrato definitivo; em todo o caso, defende que o Tribunal a quo nunca poderia sustentar um entendimento que se mostra em oposição ao alegado pelas partes, que negaram que entre elas tenha sido celebrado um contrato de mediação imobiliária; ainda que não se entendesse pela verificação de um contrato de prestação de serviços, e se judiciasse pela verificação de um contrato de mediação nulo por falta de forma, sempre haveria de judiciar-se pelo direito à restituição do prestado pela recorrente, independentemente da conclusão do negócio, em virtude do efeito da nulidade, e ainda que com recurso à equidade.

Ponderando o que decorre dos factos provados, afigura-se-nos inequívoco que o Tribunal a quo fez uma correta ponderação das questões em análise na presente apelação.

Em primeiro lugar, é indiscutível que o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito, pelo que a qualificação e o enquadramento no regime legal da relação jurídica estabelecida entre a autora e a ré são funções próprias do Tribunal, conforme decorre expressamente do disposto no artigo 5.º, n.º 3 do CPC, sendo esta aliás uma das questões enunciadas em sede de saneamento no âmbito da delimitação do objeto do litígio em causa nos presentes autos.

Em todo o caso, sempre se verifica que a ré veio invocar em contestação, entre o mais, a falta de redução a escrito do contrato de mediação imobiliária, e respetivas consequências, enquanto questão a ponderar no âmbito da defesa invocada perante os factos que constituem a causa de pedir invocada pela autora na presente ação.

Por outro lado, nada foi alegado e/ou ficou provado que permita consubstanciar em termos objetivos e rigorosos a genérica invocação da outorga de um contrato de prestação de serviço.

Ao invés, perante os factos definitivamente assentes nos autos, não vemos como possa ser negada a afinidade do conteúdo das prestações acordadas verbalmente entre a autora e a ré com as características essenciais do contrato de prestação de serviço de mediação imobiliária.

Com efeito, o contrato de mediação imobiliária pode definir-se como «uma modalidade de contrato de prestação de serviço, especialmente tipificado na lei, pelo qual uma das partes se obriga, mediante remuneração, a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte, de modo a que entre elas se estabeleçam negociações conducentes à celebração de um contrato definitivo.

(…) a obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem o contrato visado venha a ser celebrado, pelo que o fim da mediação só é alcançado com a concretização desse negócio com a entidade angariada»[9].

Como se refere no acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 18-03-2014[10], «o contrato de mediação é contrato pelo qual uma parte - o mediador - se vincula para com a outra - o comitente ou solicitante - a, de modo independente e mediante retribuição, preparar e estabelecer uma relação de negociação entre este último e terceiros - os solicitados - com vista à eventual conclusão definitiva de negócio jurídico.

A sua principal característica - e elemento distintivo - está pois na convenção/acordo entre mediador e solicitante no sentido do primeiro servir de intermediário num ou mais contratos a celebrar pelo último com terceiros, preparando e aproximando as respectivas partes; está pois em, pelo contrato de mediação, o mediador se comprometer perante um interessado (comitente) a localizar e a interessar um co-contratante, promovendo, com este, a conclusão contratual definitiva».

Tal como decorre do artigo 16.º do citado diploma legal, trata-se de contrato obrigatoriamente sujeito à forma escrita, ao qual é aplicável a seguinte regulamentação jurídica:

«1.º O diploma específico que o prevê (Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, enquanto legislação especial - cfr. art. 16.º);

2.º O que ressalta das estipulações contratuais das partes (liberdade contratual);

3.º À falta ou insuficiência das referidas estipulações contratuais ou normativas legais, aplicam-se, subsidiariamente, as regras do contrato de prestação de serviço - a que são extensíveis as disposições sobre o mandato, com as necessárias adaptações (artigo 1156.º CCiv), sem prejuízo das regras gerais das obrigações»[11].

Em face dos factos provados em 1., a 12., estamos indiscutivelmente perante um acordo verbal que contempla todas as atuações materiais típicas do contrato de mediação imobiliária, salientando-se que a autora, na qualidade de mediadora, e a ré, na qualidade de proprietária/cliente, celebraram entre si um acordo verbal, através do qual a primeira se obrigou a angariar interessados na compra, de entre outras, da fração autónoma designada pela letra ..., Lote ... (ponto 2), mais acordando as partes que a ré pagaria à autora, como contrapartida do referido em 2), uma comissão de 3% calculada sobre o preço da venda da fração autónoma, acrescida de IVA à taxa legal em vigor.

Em conclusão, o acordo verbal que as partes celebraram corresponde efetivamente ao conteúdo típico de um contrato de mediação imobiliária, improcedendo nesta parte a apelação.

Como se viu, o Tribunal a quo considerou - e bem - verificada a nulidade do enunciado contrato de mediação imobiliária, por não ter sido respeitada a forma escrita, como exige o artigo 16.º, n. º1 da Lei n. º 15/2013, de 8-02.

Verificada a nulidade do contrato de mediação imobiliária celebrado entre a autora e a ré, por incumprimento do disposto no artigo 16.º, n. º1 da Lei n. º 15/2013, de 8-02, cumpre aferir se assiste à autora o direito de receber a quantia peticionada nos presentes autos, por via dos efeitos daí decorrentes.

Tal como salienta Higina Orvalho Castelo[12], «[t]em-se reconhecido unanimemente que a nulidade prevista no RJAMI é atípica ou sui generis, ou seja, que não lhe corresponde o regime geral ditado pelo Código Civil para o negócio jurídico nulo.

(…)

Quando o direito não nos conduz à manutenção do contrato, declarada a sua nulidade, haverá que ter em consideração o disposto no art. 289, n.º 1, do CC - a nulidade tem efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. Segundo nos parece, o melhor critério para aferir este valor é fazê-lo corresponder à remuneração acordada, pois foi esta que o cliente entendeu que a atividade bem sucedida do mediador para si valia».

Assim, «a compensação deve equivaler ao valor da remuneração acordada. Parece-nos que esta última posição é a mais correcta: afinal, não sendo possível restituir a prestação de facto positiva (“…tudo o que tiver sido prestado”), o critério para encontrar o valor a restituir deverá ser o da retribuição/comissão que foi acordada pelas partes contratantes, pois parece ser a única quantia que, de forma objectiva, se poderá reconduzir ao conceito de “valor correspondente (cit. Art. 289º/1).

Nota: se a actividade desenvolvida pela mediadora não for de molde a justificar o recebimento da remuneração, a declaração de nulidade do contrato não muda as coisas - não lhe vai propiciar um recebimento a que não teria direito caso o contrato fosse válido!

Por outro lado, se a actividade da mediadora conduzir à celebração do negócio visado, esta declaração de nulidade do negócio visado não pode afetar (…) o direito à remuneração pela mediadora»[13].

Tal como elucida o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29-04-2021[14]:

«(…) As especiais caraterísticas da prestação do mediador no contrato de mediação e da sua sinalagmaticidade, colocam algumas dificuldades no apuramento do âmbito do dever de restituição, perante um contrato de mediação nulo.

(…) A atividade desenvolvida pela mediadora, com vista à angariação de interessados para o negócio objeto da mediação, sem que esse negócio se concretize, não sendo a ausência de resultado imputável ao cliente, não é considerada uma atividade que, só por si, aporte alguma vantagem ou benefício para o cliente.

(…) Se da atividade desenvolvida pela Autora não foi alcançado nenhum dos resultados a que o pagamento da retribuição estava condicionado, não faz qualquer sentido que, por força da nulidade do contrato, a Autora possa obter aquilo a que não teria direito se o contrato fosse válido».

É este o entendimento que tem vindo a ser amplamente seguido pela nossa jurisprudência, do que é exemplo o Ac. TRG de 06-06-2024[15]:

«(…) No caso de nulidade do contrato de mediação imobiliária, se o negócio mediado não se concretizou, não há que ser restituído qualquer valor à mediadora, por força do efeito retroativo da nulidade contratual; mas, se o negócio mediado efetivamente se concretiza por ação da mediadora, então, não obstante a nulidade do contrato, por força do preceituado no artigo 289º do Código Civil, pode existir o dever de o cliente “restituir” o resultado da atividade da mediadora, pagando um valor que será equivalente à retribuição acordada.

(…) Para que a mediadora imobiliária tenha direito à remuneração incumbe-lhe a alegação e prova de factos que permitam estabelecer o nexo causal entre a atividade de mediação desenvolvida por aquela e a concretização do negócio levada a cabo pelo comitente».

Relativamente à «remuneração da empresa» de mediação imobiliária dispõe o artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8-02:

«1- A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.

2- É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.

3- Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.

(…)».

Do regime legal agora em análise resulta claramente que, em princípio, a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, desde que a atividade do mediador seja causa adequada de tal resultado. Porém, conforme decorre do disposto no n.º 2 do preceito em referência, a remuneração é ainda devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao “cliente” proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.

A propósito da prova da verificação do mencionado nexo causal entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio, importa ainda assentar que tratando-se de pressuposto ou requisito constitutivo do direito à retribuição é sobre o mediador que impende o respetivo ónus de alegação e prova de que a conclusão do negócio definitivo resultou da sua atividade, nos termos previstos no artigo 342.º, n.º1, do CC[16].

Revertendo ao caso em análise e ponderando o que decorre da matéria de facto assente sob os pontos 4., a 6., dos factos provados, retira-se efetivamente que a autora/recorrente desenvolveu concretas atividades de promoção do negócio em causa.

Encontra-se ainda assente que, na sequência de diligências que efetuou, FF contactou a autora e manifestou interesse na aquisição da fração referida em 2), que a autora comunicou essa proposta à ré, que no dia 21 de outubro de 2021, por escrito denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda” outorgado pela ré, na qualidade de promitente vendedora, e por FF, na qualidade de promitente comprador, a primeira prometeu vender ao segundo a fração autónoma referida em 2), pelo valor de 210.000,00 €, que nessa data, FF entregou à ré a quantia de €20.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento e acordaram que a escritura de compra e venda seria celebrada até ao dia ../../2023.

No entanto, como também decorre da matéria de facto provada, o contrato definitivo objeto do escrito referido em 9) não foi celebrado porque FF desistiu do mesmo.

Por conseguinte, dúvidas não subsistem de que o negócio visado pelas partes no acordo verbal de mediação - contrato de compra e venda do bem imóvel (fração autónoma designada pela letra ..., Lote ..., tipologia 2, sita na Avenida ... e Avenida ..., em ..., ...) - não se celebrou, por causa imputável ao promitente comprador angariado pela autora/recorrente, tal como concluiu o Tribunal a quo na sentença recorrida.

Nestes termos, face ao acordado verbalmente pelas partes, e caso o contrato se mostrasse válido, não assistiria à autora, ora recorrente, o direito a retribuição, porquanto não foi concluído o negócio visado pela mediação e a contraprestação a pagar à mediadora dependia da conclusão e perfeição daquele negócio a celebrar entre a ré e o terceiro, como consequência adequada da atividade desenvolvida pela autora.

Como tal, resta concluir que a autora/apelante não logrou provar, como lhe competia, os pressupostos fáctico-jurídicos de que depende o direito à retribuição/remuneração acordada.

Pelo exposto, não assiste à apelante/autora o direito a qualquer contraprestação pecuniária decorrente da declaração de nulidade do negócio em causa.

Daí que improceda totalmente a apelação, sendo de confirmar integralmente a sentença recorrida.

IV. Decisão

Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.

Custas pela apelante.

Guimarães, 12 de fevereiro de 2026

(Acórdão assinado digitalmente)

Paulo Reis (Juiz Desembargador - relator)

Ana Cristina Duarte (Juíza Desembargadora - 1.º adjunto)

José Carlos Dias Cravo (Juiz Desembargador - 2.º adjunto)

[1] Cf. os Acs. do STJ de 11-07-2012 (relator: Fernandes da Silva), p. 3360/04.0TTLSB.L1. S1; de 22-05-2012 (relator: Paulo Sá), p. 5504/09.7TVLSB.L1. S1; de 19-04-2012 (relator: Pinto Hespanhol), p. 30/80.4TTLSB.L1. S1; de 23-09-2009 (relator: Bravo Serra), p. 238/06.7TTBGR.S1 - 4.ª Secção; todos disponíveis em www.dgsi.pt.

[2] Cf., Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta, Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Coimbra, Almedina, 2018, p. 718.

[3] Cf. António Santos Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Coimbra, Almedina, 2018 - 5.ª edição -, p. 306, nota 445.

[4] Cf. Luís Filipe Pires de Sousa, Prova Testemunhal, Coimbra, Almedina, 2016 - Reimpressão -, p. 373.

[5] Obra citada -, p. 373.

[6] Obra citada, p. 598 - nota 10.

[7] Cf. José Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil, 4.ª edição, Coimbra, Gestlegal, 2017, pgs. 734 e 735.

[8] Com as alterações introduzidas pelo Dec. Lei n.º 102/2017, de 23-08; diploma que estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária.

[9] Cf. o Ac. TRL de 30-11-2010 (relator: Manuel Tomé Soares Gomes), p. 3671/08.6TBALM.L1-7, acessível em www.dgsi.pt.

[10] Relator Barateiro Martins, p. 292391/11.7YPRT.C1; disponível em www.dgsi.pt.

[11] Na síntese de Fernando Baptista de Oliveira, Manual da Mediação Imobiliária, Coimbra, Almedina, 2019, p. 41.

[12] Cf., Higina Orvalho Castelo, Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado - 2020 - 2.ª Edição atualizada, Almedina, p. 107 - 110.

[13] Cf. Fernando Baptista de Oliveira - obra citada -, pgs. 86-87.

[14] Relator João Cura Mariano, p. 5722/18.7T8LSB.L1. S1, disponível em www.dgsi.pt.

[15] Relatora Raquel Baptista Tavares, p. 7302/22.3T8VNF.G1, em www.dgsi.pt.

[16] Neste sentido, cf. entre outros, os Acs. TRL de 30-06-2020 (relatora: Cristina Silva Maximiano), p. 2450/18.7T8TVD.L1-7; TRP de 1-07-2014 (relatora: Maria João Areias), p. 19005/12.2YIPRT.P1; TRC de 17-01-2012 (relator: Barateiro Martins), p. 486/10.5T2OBR.C1; TRP de 20-09-2001 (relator: Leonel Serôdio), p. 0131169, disponíveis em www.dgsi.pt.