2625/09.0TVLSB.L1. S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- A responsabilidade civil pré-contratual não se confunde com a responsabilidade civil contratual, nem com a responsabilidade civil extracontratual, constituindo um tertium genus de responsabilidade civil.

II- Neste tipo de responsabilidade a indemnização abrange o interesse contratual negativo, podendo, em casos limites e de acordo com as circunstâncias concretas do caso, incluir o interesse contratual positivo, se já existia um acordo global e faltava apenas a formalização do negócio.

III- Exercido o direito de preferência, se o negócio não se concretizou por causa imputável ao preferente, incorre este em responsabilidade civil pré-contratual, que, conforme as circunstâncias do caso em concreto, pode implicar a reparação do interesse contratual positivo.

IV- O preferente, que exerce a preferência não tendo a certeza de vir a ter o necessário financiamento para pagar o preço do negócio preferido, vindo, por essa razão, a não ser celebrado tal negócio, incorre em responsabilidade civil pré-contratual.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I

A autora, AA Seguros de Vida SA., moveu a presente acção ordinária, contra a ré, Empreendimentos Hoteleiros BB Lda., peticionando a sua condenação:

a) a pagar-lhe uma indemnização da quantia de € 115 676, 00;

b) acrescida do pagamento de uma quantia mensal de € 16.676,00, desde 30.06.2009 e até que a ré venha a comprar o prédio à autora nos termos contratados, ou em outros que a autora venha aceitar vender;

c) subsidiariamente e caso seja considerada a taxa de juro de 4.55%, seja a ré condenada a pagar uma indemnização de €.40.961,63 acrescida do pagamento da quantia mensal de € 7.069,37 desde 30.06.2009 até que a ré venha a comprar o prédio à autora nos termos contratados, ou em outros que a autora venha aceitar vender;

d) quantias estas acrescidas de juros legais vincendos;

e) ou, subsidiariamente, deve a ré ser condenada a pagar à autora a quantia que se vier a apurar ser devida em execução de sentença;

f) ou a que vier a ser fixada, como justa e equitativa, em função da perda efectiva da A., por juízos de equidade.

Alegou ser proprietária do prédio urbano sito na Rua ..., em Lisboa, o qual desde 26 de Abril de 1962, se encontra arrendado à ré e destinando-se o mesmo ao exercício da indústria hoteleira.

Em meados de 2008 a autora foi procurada por uma empresa denominada CC, Engenharia e Construções Lda., com o propósito de adquirir à autora o prédio, tendo então ambas encetado negociações e acordado que a autora venderia a esta empresa o prédio, pelo valor de € 2,3 M., sabendo a compradora que o prédio se encontrava arrendado à ré.

Combinaram então a autora e esta sociedade que iriam formalizar um contrato-promessa de compra e venda cujos termos acordaram, e que, ante a existência do arrendamento a favor da ré, a autora deveria formalizar a notificação da ré para, na qualidade de arrendatária do prédio, exercer, se pretendesse, o direito legal de preferência na venda do mesmo prédio e, por isso, a autora, em 1.7.2008 enviou à ré carta na qual identificava a sociedade que pretendia adquirir o prédio, informava a ré do preço ajustado para a venda e, ainda, remetia o texto do contrato promessa de compra e venda que iria celebrar com a referida sociedade, caso a ré não viesse a pretender exercer a sua preferência. A ré veio a contactar pessoalmente o responsável da autora, manifestando-lhe verbalmente que pretendia exercer o direito de preferência na compra do prédio e no dia 25 de Setembro de 2008, a ré enviou à autora uma carta onde lhe confirmou que decidira exercer positivamente o direito de preferência na compra do prédio pelas estipuladas condições e solicitava o envio da minuta do contrato promessa a celebrar, nos termos em que tinha sido preparada para ser assinada com a interessada CC Engenharia e Construções Lda. A autora comunicou à sociedade CC Engenharia e Construções Lda., que a inquilina do prédio tinha exercido o direito legal de preferência na compra do prédio e que o negócio que tinham projectado ficava, assim, sem efeito. No dia 3.11.2008 a autora recebeu da ré uma carta datada de 23.10.2008,onde esta anunciava, que desistia do negócio acordado, recusa que transmitia nos termos expressos nessa mesma carta.

Se a ré não tivesse exercido o direito de preferência na compra do prédio e se não tivesse recusado celebrar a promessa e a compra, a autora teria percebido e estava a perceber mensalmente os frutos (juros) das quantias que lhe seriam pagas a título de preço (€ 2.3M) pela CC Engenharia e Construções Lda., quantias de que se vê desapossada pela conduta da ré.

A ré contestou, alegando que a autora apenas enviou para a ré uma carta datada de 1 de Julho de 2009, na qual comunicava a existência de uma proposta de compra para o prédio locado à ré por parte de CC, Engenharia e Construções Lda.

O documento a que a autora se reporta e que faz crer ser um verdadeiro contrato promessa celebrado com a CC Engenharia e Construções, Lda., do qual não consta uma data, nem foi sequer assinado pelas partes.

A ré apenas tinha em seu poder um documento que mais não era do que um esboço de um contrato promessa, sem qualquer validade e, não havendo um verdadeiro contrato promessa, nunca poderia a Ré ter tido conhecimento das cláusulas do respectivo contrato.

A ré nunca manifestou a intenção de desistir do negócio, nem tal afirmação se pode retirar da carta enviada pela Ré à Autora.

A autora veio alterar a verdade dos factos conseguindo, deste modo, um objectivo ilegal de se locupletar indevidamente à custa da ré.

Concluiu pela sua absolvição do pedido e pela condenação da autora como litigante de má-fé, a pagar à ré a quantia de € 5.000,00 e no reembolso das despesas a que autora a obrigou, incluindo honorários dos mandatários

A autora replicou concluindo pela improcedência das excepções invocadas e do pedido de condenação da A. como litigante de má fé, bem como, pugnando pela condenação da ré como litigante de má fé, em multa e indemnização não inferior a €5.000,00.

A ré ainda apresentou tréplica arguindo a nulidade da réplica e concluiu pela improcedência da litigância má fé arguida pela autora.

O processo seguiu os seus trâmites e, feito o julgamento, foi proferida a seguinte sentença:

“De acordo como exposto e de harmonia com os preceitos legais supra citados julgo a presente acção parcialmente procedente e, em consequência, condeno a ré, Empreendimentos Hoteleiros BB, Lda., a pagar à autora AA Seguros de Vida, S.A., os juros, contabilizados à taxa anual de 4% ao ano, calculados sobre os seguintes montantes e datas:

a) € 315.000,00 (trezentos e quinze mil euros) desde 31/10/2008 e até efectivo integral pagamento; e

b) € 1.785.000,00 (um milhão setecentos e oitenta e cinco mil euros) desde 31/12/2008 e até efectivo e integral pagamento.

Nos mesmos termos, absolvo a ré do demais contra si peticionado pela autora.

Julgo não verificada qualquer litigância de má fé no comportamento das partes”.

Apelaram ambas as partes, tendo o Tribunal da Relação decidido:

“Nos termos expostos, acorda-se em julgar improcedente a apelação da autora e, parcialmente procedente a apelação da ré e em consequência, revoga-se parcialmente a sentença proferida e, condena-se a ré, Empreendimentos Hoteleiros BB, Lda., a pagar à autora, AA Seguros de Vida, SA., os juros contabilizados sobre a quantia de € 315.00,00 (trezentos e quinze mil euros), à taxa supletiva legal de 4%, fixada na sentença, desde 31/10/2008 e até ao efectivo e integral pagamento de tais juros, do mais a absolvendo.

Custas da apelação da autora a cargo da mesma e custas da apelação da ré, de igual modo pela mesma, na proporção do respectivo decaimento.”

Recorrem novamente as partes, as quais, nas suas alegações de recurso, apresentam, em síntese, as seguintes conclusões:

recurso da autora

1 Foi o acto ilícito (o exercício ilegítimo da preferência legal, em – no mínimo – abuso de direito) da ré que determinou a cessação de todos os efeitos jurídicos que o acordado negócio com a terceira pessoa fez nascer e havia provocado na esfera jurídica da autora, efeitos de direito que a autora perdeu em consequência do acto da ré de, depois de provocar esta perda, se recusar a cumprir, que prolongou no tempo esses efeitos.

2 Trata-se da violação de um direito de natureza obrigacional por terceiro, que gera a obrigação de indemnizar os consequentes danos, não se tratando esta de uma responsabilidade civil pré-contratual, mas de uma responsabilidade civil aquiliana.

3 A indemnização não deve ser apenas pelo dano contratual negativo, como se consignou na decisão recorrida, o que, aliás vai contra a jurisprudência indicada.

4 Mas ainda que fosse uma questão de responsabilidade civil pré-contratual, deveria ter sido atendido o interesse contratual positivo.

5 Com efeito, estavam assentes todos os pontos relevantes do negócio, o que, conjugado com a negociação do preço pretendida pela ré, fez crer à autora que o negócio seria efectivamente realizado.

6 De forma subsidiária, ainda que se aceitasse apenas o dano efectivo da autora, sempre a taxa de juro remuneratória deveria ter sido fixada em 7%., incidindo sobre a totalidade do valor de € 2.100.000,00.

7 E, também de forma subsidiária, sempre deveria ser fixada uma remuneração indemnizatória mensal, correspondente aos frutos que a autora não recebeu.

8 Devendo ainda o tribunal incluir na fixação da indemnização aos danos futuros, a apurar em posterior liquidação.

recurso da ré

1 A ré nos seus contactos com a autora sempre agiu de acordo com os ditames da boa fé.

2 Sendo também certo que a causa da não realização do negócio não lhe é imputável e que a proposta do negócio não chegou a ser devidamente formalizada.

3 O que implica que não deve ser condenada em juros sobre a quantia de € 315.000,00.

Corridos os vistos legais cumpre decidir.

II

Vêm dados por provados os seguintes factos:

1) A A. é uma Companhia de Seguros Portuguesa, que teve anteriormente a denominação social de DD - Companhia de Seguros SA., denominação social que abandonou quando alterou os estatutos para a sua actual denominação AA Seguros de Vida SA.(doc.l) (cfr. alínea A) da matéria de facto assente).

2) A A. é proprietária do prédio urbano sito na Rua ..., freguesia de Coração de Jesus, concelho de Lisboa, descrito na 5a Conservatória do Registo Predial de Lisboa ficha n° 489/971212, anterior descrição n° 5044, do Livro B-14, e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 582, anterior 1043 da freguesia de Camões, (adiante designado por prédio) (doe. 2 e 3) (cfr. alínea B) da matéria de facto assente).

3) A propriedade da autora, relativamente ao prédio referido em 2) encontra-se definitivamente registada a seu favor pela inscrição Gl 9971212047 (cfr. alínea C) da matéria de facto assente).

4) Em 26 de Abril de 1962 o ante-proprietário do prédio, Exmo. Senhor EE, deu de arrendamento o prédio à Ré, o que fez através de escritura notarial outorgada no Primeiro Cartório Notarial de Lisboa, lavrada no livro A-105 e A-106, de fls. 95 a fls. 2, cujos termos constam dessa mesma escritura. (doe. 4) (cfr. alínea D) da matéria de facto assente).

5) O arrendamento foi celebrado pelo período de um ano, renovável, pela renda mensal de 80.000$00, e destinando-se o mesmo ao exercício da indústria hoteleira (cfr. alínea E) da matéria de facto assente).

6) Por força das legais actualizações anuais de renda, a renda mensal era, à data do saneamento dos autos, do valor mensal de € 1.532,00, sendo, presentemente, de € 1.580,00 (cfr. alínea F) da matéria de facto assente e documentos de fls. 403-404 - cfr. artigo 659°, n° 3, do C.P.C.).

7) Em meados de 2008, a autora e a empresa CC, Engenharia e Construções, Lda. encetaram negociações com vista a uma possível venda do prédio a esta última, tendo as partes então acordado em que a autora venderia a esta empresa o prédio, que lho compraria, pelo preço de € 2,3 M., sendo que, nos termos do projectado negócio, a compradora bem sabia que o prédio se encontrava arrendado à ré por forma daquele mesmo contrato de arrendamento, sendo que, o texto do contrato promessa referido em 9) foi elaborado na sequência das negociações referidas terem terminado num acordo de venda e após a autora ter pedido aos seus advogados que elaborassem uma minuta do contrato, o que estes fizeram (cfr. resposta dada aos artigos 6o), 7o), 24°) e 25°) da base instrutória).

8) Combinaram então a A. e esta sociedade que iriam formalizar um contrato-promessa de compra e venda cujos termos acordaram, e que, ante a existência do arrendamento a favor da Ré, que a A. deveria formalizar a notificação da Ré para, na qualidade de arrendatária do prédio, exercer, se pretendesse, o direito legal de preferência na venda do mesmo prédio (cfr. resposta dada ao artigo 8º) da base instrutória).

9) A autora enviou à ré, que a recebeu, uma carta datada de 1 de Julho de 2008, cuja cópia se encontra de fls. 59-60 dos autos, acompanhada do documento, intitulado «CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA», cuja cópia consta de fls. 61 a 66 dos autos, documentos cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, constando escrito na referida carta, nomeadamente, o seguinte:

«(-) Sujet: Exercício do Direito de Preferência

Exmos. Senhores, —

Reportamo-nos ao prédio de que somos proprietários, sito na Rua ..., freguesia do Coração de Jesus, em Lisboa, descrito na Quinta Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n°.489, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 582 e dotado de Licença de Utilização n° 128/38 da Câmara Municipal de Lisboa, Registada naquela Câmara e do qual V. Exas.

são arrendatários. -

Vimos informar V. Exas. que recebemos uma proposta de compra para o aludido prédio da parte de CC, Engenharia e Construções Lda., pelo preço de 2.300.000 € [dois milhões e trezentos mil euros]. Junto enviamos cópia de referida proposta bem como texto do CPCV a assinar, que damos aqui por integralmente reproduzido, para que V. Exas. possam tomar conhecimento dos exactos termos e condições do negócio.

Desta forma, ficam V. Exas. notificados para, querendo, exercerem o direito de preferência que legalmente vos assiste. Caso decidam fazê-lo, agradecemos que:

a) O transmitam por carta registada com aviso de recepção a aceitação em bloco de todas as condições do contrato, no prazo de 8 dias a contar da recepção de presente notificação, e

b) Disponibilizem no mesmo prazo todas as informações necessárias para que venha a ser assinada a promessa de compra e venda, incluindo identificação, qualidade e contactos de pessoa que formalizará o mesmo,

c) bem como deverão proceder ao pagamento do sinal, em cheque visado, no valor de € 345.000,00 (trezentos e quarenta e cinco mil euros), na data da assinatura do contrato promessa.

Caso venhamos a receber de V. Exas. naquele prazo de 8 dias a notificação do exercício da preferência, será imediatamente comunicado a V. Exas. o dia, hora e local para a celebração da promessa de compra e venda (...) (cfr. alínea G) da matéria de facto assente).

10) O documento intitulado «CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA», que acompanhava a carta referida em 9) não se encontrava assinado (cfr. alínea H) da matéria de facto assente).

11) A A. negociou e acordou os termos do Contrato Promessa de Compra e Venda mencionado em 10), com a CC Engenharia e Construções Lda., que são os constantes da carta referida em 9) (cfr. resposta dada ao artigo 21°) da base instrutória).

12) A CC, Engenharia e Construções Lda. remeteu comunicação escrita à autora, cuja cópia consta de fls. 109 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, aceitando o conteúdo do contrato referido em 10) (cfr. alínea S) da matéria de facto assente).

13) A autora e a CC Engenharia e Construções Lda. não chegaram a assinar o documento referido em 10), muito embora tenham aceite os seus termos, justamente porque sabiam que tinham que dar preferência ao Réu e decidiram esperar pela sua resposta (cfr. resposta dada ao artigo 22°) da base instrutória).

14) Após receber a carta de 1.7.2008 a Ré veio a contactar pessoalmente o responsável da A., Exmo. Senhor Dr. FF, manifestando-lhe verbalmente que pretendia exercer o direito de preferência na compra do prédio, mas que pretendia obter um desconto no preço (cfr. alínea 1) da matéria de facto assente).

15) Ocorreram então, nos primeiros dias de Setembro de 2008, umas negociações entre A. e R. relativas ao pretendido abaixamento do preço, tendo as partes, em consequência das mesmas, acordado que o preço de venda do prédio se fixaria em € 2.1M (dois milhões e cem mil euros), que a Ré pagaria da seguinte forma: 15% do preço deveria ser pago na data de assinatura do contrato promessa, que deveria ocorrer até 31 de Outubro de 2008, e o remanescente do preço, correspondente a 85% do valor da venda, deveria ser pago no acto da escritura notarial de compra e venda, a realizar até 15.12.2008 (cfr. alínea J) da matéria de facto assente).

16) Na sequência do referido em 15), a autora comunicou à sociedade CC Engenharia e Construções Lda. que a inquilina do prédio tinha exercido o direito legal de preferência na compra do prédio e que o negócio que tinham projectado ficava, assim, sem efeito (cfr. resposta dada ao artigo 9o) da base instrutória).

17) No dia 25 de Setembro de 2008, a Ré enviou à A. a carta, cuja cópia consta de fls. 67 dos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, dela constando escrito, nomeadamente, o seguinte:

«(-) Na sequência do v/fax de 17 de Setembro e da conversação telefónica de Luanda havida entre o nosso gerente Sr. GG e o Exm° Sr. Dr. FF de 19 de Setembro vimos, na qualidade de arrendatária, exercer o direito de preferência na compra do prédio.

Nessa conversação telefónica foi estabelecido o preço de 2.100.000,00 euros, com o pagamento de 15% até 31 de Outubro próximo e a parte restante no acto da escritura pública a outorgar até 31 de Dezembro próximo.

O Exm° Sr. Dr. FF fixou com o nosso gerente, nessa conversação telefónica, o preço de 2.100.000, 00 euros confirmando assim o contrato.

Aguardamos a minuta do contrato promessa para nos pronunciarmos com vista à celebração do contrato definitivo (...) (cfr. alínea L) da matéria de facto assente).

18) Nos dias imediatos a 25 de Setembro de 2008 a A. começou a tratar da obtenção dos documentos legais necessários à celebração do contrato-promessa de compra e venda com a Ré e escritura, tendo obtido certidões actualizadas do prédio da conservatória do registo predial e da matriz, certidão dos seus documentos corporativos e tendo mandado elaborar uma procuração com poderes para outorgar o contrato promessa de compra e venda e a escritura (cfr. alínea M) da matéria de facto assente).

19) Com data de 30 de Setembro de 2008, a autora remeteu à ré a carta cuja cópia consta de fls. 68 dos autos e o documento, denominado «CONTRATO PROMESSA COMPRA E VENDA», que consta sob cópia de fls. 69 a 74 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, estando escrito, nomeadamente, na referida carta, que: «Na sequência do acordo estabelecido telefonicamente no passado dia 19 de Setembro com o Exmo. Senhor GG e comprovado pela vossa carta de 25 de Setembro, junto envio a nossa proposta de contrato Promessa Compra e Venda do imóvel sito no Rua ... em Lisboa e que se encontra arrendado a essa sociedade.

Mais informo que o mesmo deverá ser assinado até ao dia 30 de Outubro 2008, pelo que agradeço desde já a maior brevidade no seu apreciação/aprovação (...) (cfr. alínea N) da matéria de facto assente).

20) Telefonicamente, A. e Ré combinaram que assinariam o contrato promessa até meados de Outubro e durante quinze dias a R. nada disse à A. (cfr. alínea O) da matéria de facto assente).

21) A Ré disse telefonicamente à A. que pretendia celebrar o contrato promessa de compra e venda, cuja minuta tinha recebido, em finais desse mês de Outubro, pelo que a A. ficou a aguardar novo contacto da Ré para o dia da assinatura (cfr. alínea P) da matéria de facto assente).

22) A A. recebeu da Ré uma carta datada de 23.10.2008, cuja cópia consta de fls. 75-76 dos autos, estando nela escrito, nomeadamente; que: «Na sequência da nossa cada de 25 de Setembro último vimos expor e solicitar o seguinte:

1- Como é amplamente conhecido o crédito bancário está fortemente restringido e é em muitas situações o mesmo suspenso devido à crise financeira mundial que atinge todos os bancos.

2- Apesar da empresa arrendatária do Hotel BB ser uma entidade com crédito bancário, neste momento estão suspensas as operações desse tipo.

3- Assim, só estamos em condições de propor uma operação de crédito e retomar as negociações após a normalização das relações interbancárias e da própria bolsa de valores onde nossa empresa detém interesses importantes. Aliás,

4- Os proprietários das empresas do Grupo BB detêm muitas acções em diversas instituições financeiras e se as vendessem na actual conjuntura teriam um prejuízo incalculável, o que de modo algum poderão fazer.

5- Aliás, a vossa empresa sendo uma entidade seguradora é bem conhecedora da crise financeira internacional, a qual tende a agravar-se nos próximos tempos.

6- Assim, prevemos alguns meses para essa normalização após a qual continuaremos as conversações com Vs Exas., no próximo ano, de modo a conseguir-se o contrato definitivo (...) (cfr. alínea Q) da matéria de facto assente).

23) A carta referida em 22) foi recebida pela autora no dia 3.11.2008 (cfr. resposta dada ao artigo 10°) da base instrutória).

24) Em data posterior ao recebimento da carta referida em 22), a autora contactou a CC, Engenharia e Construções, Lda., no sentido de lhe relatar o sucedido e de ser retomado o negócio que havia sido primeiramente ajustado, no que a CC não acedeu (cfr. resposta dada aos artigos 1 Io) e 12°) da base instrutória).

25) A A. contactou a Ré para tentar perceber o fundamento desta alteração de posições, tendo a Ré informalmente dito que o seu banco, que lhe teria assegurado o financiamento, tinha dado o dito por não dito e que a Ré não encontrava meios financeiros alternativos para concretizar a compra (cfr. alínea R) da matéria de facto assente).

26) A ré fez acreditar à A., durante as negociações, que iria celebrar o negócio, dando posteriormente o dito por não dito (cfr. resposta dada ao artigo 23°) da base instrutória).

27) A A. pediu também aos seus advogados que preparassem os demais documentos necessários à concretização do negócio, nomeadamente os seus documentos corporativos (cfr. resposta dada ao artigo 26°) da base instrutória).

28) A. e R. reuniram em Janeiro de 2009 e nada foi acordado (cfr. resposta dada ao artigo 14°) da base instrutória) tendo a autora até proposto à R. BB a resolução do contrato de arrendamento e a desocupação do imóvel e o pagamento de uma compensação (cfr. resposta dada ao artigo 15°) da base instrutória), o que a ré rejeitou (cfr. resposta dada ao artigo 16°) da base instrutória) tendo contraproposto verbalmente o pagamento da quantia de € 1.5 M a título de preço para formalizar a compra (cfr. resposta dada ao artigo 17o) da base instrutória).

29) Deu a Ré conta à A. que tinha € 1.5M em dinheiro disponíveis "para fechar o negócio amanhã" (cfr. resposta dada ao artigo 18o) da base instrutória), o que a A. não aceitou pois que tinha ajustado o preço em € 2.1 M (cfr. resposta dada ao artigo 19°) da base instrutória).

30) Se a R. não tem exercido o direito de preferência na compra do prédio e se não tem recusado celebrar a promessa e a compra, a A. teria percebido e estava a perceber mensalmente os juros das quantias que lhe seriam pagas a título de preço (€ 2.3 M) pela CC Engenharia e Construções Lda. (cfr. resposta dada ao artigo 1°) da base instrutória) e, até 31.08.2008, teria recebido a quantia de € 345.000,00 (correspondentes a 15% de 2.3M) a título de sinal, aquando da assinatura do contrato promessa de compra e venda do prédio ajustado com a CC Engenharia e Construções Lda. (cfr. resposta dada ao artigo 2°) da base instrutória) e até 31.12.2008 teria recebido a quantia de € 1.955.000,00 (correspondentes ao remanescente de 85%) como pagamento do remanescente do preço (cfr. resposta dada ao artigo 3°) da base instrutória).

31) A Ré desistiu do negócio e não veio a comprar o imóvel até ao fim do ano de 2008 pelo preço acordado de € 2.1 M (cfr. resposta dada ao artigo 27°) da base instrutória).

32) O valor comercial mínimo do arrendamento do prédio é, presentemente, de € 13.125,00 (cfr. resposta dada ao artigo 5°) da base instrutória).

III

Apreciando

recurso da autora

1 Coloca a recorrente a questão de saber se, no caso em apreço, estamos perante a responsabilidade pré-contratual ou perante a responsabilidade aquiliana ou extracontratual.

Salvo o devido respeito, a questão não está bem colocada. O problema é o de saber se a responsabilidade pré-contratual é, ou não, uma forma de responsabilidade aquiliana.

O artº 227º nº 1 do C. Civil estabelece a obrigação da boa fé na formação dos contratos sob pena de se responder pelos danos culposamente causados á outra parte.

Sobre natureza desta responsabilidade civil, existem três correntes doutrinais.

Consideram alguns que se situa no domínio da responsabilidade civil aquiliana ou extracontratual (vide, entre outros, Mota Pinto, in “A responsabilidade pré negocial pela não conclusão dos contratos”, 1963, separata do Boletim da FDC XIV; Almeida Costa, in “Direito das Obrigações”, 11.ª edição, revista e actualizada, 2008, pág. 301; e Ana Prata in loc. cit.).

Outros, diversamente, entendem que se trata de responsabilidade contratual ou obrigacional (entre outros, Vaz Serra in ““Culpa do devedor ou do agente”, BMJ 68; Antunes Varela, in “Das Obrigações em Geral”, 10.ª edição, 2000, págs. 271/272; Galvão Telles, in “Direito das Obrigações”, 7.ª edição, 1997, págs. 74-76; e Menezes Cordeiro in “Dolo na conclusão do negócio, culpa in contrahendo”, “O Direito”, 125, 1993, I-II, págs. 161).

Uma outra posição sobre esta matéria tem vindo a colher cada vez maior aceitação na jurisprudência do STJ, sendo agora claramente maioritária e considerando que a responsabilidade por culpa in contrahendo configura uma terceira via da responsabilidade civil, um tertium genus (explicitada, designadamente, nos acórdãos do STJ de 04-04-2006, 16-12-2010, todos publicados in http://www.dgsi.pt; e, na doutrina, sustentada por Menezes Leitão, in Direito das Obrigações, Volume I, 4.ª edição, 2005, pág. 339, e Carneiro da Frada, Uma “terceira via” no Direito da Responsabilidade Civil? O problema da imputação dos danos causados a terceiros por auditores das sociedades, 1997, págs. 85-111, em especial pág. 95).

Aceitamos este último entendimento, dado que também entendemos que “(…) a responsabilidade pré-contratual situa-se num meio termo entre a responsabilidade contratual e a responsabilidade extracontratual, não emergindo, em rigor, do incumprimento de uma obrigação previamente assumida, nem, por outro lado, da violação de um dever genérico de respeito de direitos absolutos, mas antes de deveres surgidos no âmbito de uma relação específica entre as partes, que impõe a tutela da confiança no âmbito do tráfego negocial – poder-se-á falar, com alguma propriedade, de uma “terceira via da responsabilidade civil (…)”. Não se trata de responsabilidade derivada do contrato, mas, indubitavelmente, por causa do contrato.

A jurisprudência do STJ, maioritariamente, tem considerado, como regra, que o dano indemnizável é apenas o do interesse contratual negativo (entre outros, acórdãos do STJ de 21-12-05, de 04-04-06, de 31-03-11 e de 20-03-2012, todos publicados in http://www.dgsi.pt). Não obstante, já foi considerado que, em determinados casos concretos, a indemnização deve contemplar o interesse contratual positivo (mormente quando as negociações tiverem atingido um desenvolvimento tal – existindo acordo sobre todas as questões e apenas faltar a concretização/celebração do acordo através da forma legal - que justifique a confiança na celebração do negócio (vide acórdão do STJ, de 28-04-2009.

Revertendo ao caso dos autos.

Na presente hipótese, em que a formação do contrato traduz-se apenas no exercício da preferência, ou seja, em que o preferente limita-se a fazer seu contrato negociado com terceiro, pareceria que o dano causado a indemnizar teria de abranger o interesse contratual positivo. Com efeito, nada havia já a negociar, estando assentes todos os pontos do contrato, pelo que se justificaria tutelar a confiança na celebração do negócio.

Estranhamente, porém, a autora aceitou uma renegociação dos termos acordados, concordando com uma modificação do preço. Significa isto, que foi a própria alienante que prescindiu da segurança quanto aos termos do contrato, que lhe advinha de estarmos perante o exercício de um direito de preferência. No fundo, é como se estivéssemos perante um novo processo negocial, razão pela qual a sua confiança na celebração do negócio preferido não merece já uma particular tutela.

Assim, no caso dos autos, unicamente pode ser tutelado o interesse contratual negativo, ou seja, apenas podem ser tidos em conta os danos que a autora não teria sofrido se não se tivesse frustrado o contrato.

Como se deve definir este interesse contratual negativo?

A Relação entendeu-o do seguinte modo:

“Porém, o nosso entendimento, como se explanou, não visa o dever de conclusão ou de cumprimento do contrato, mas o dano da confiança, isto é a reparação dos danos resultantes de ter confiado na sua futura validação.

E, este dano de confiança, no caso concreto, não integra um interesse positivo, nem se poderá qualificar como um inequívoco interesse negativo, no sentido técnico-jurídico.

O que aqui temos de encontrar será a medida adequada do dano, o qual, se nos afigura resultar de um critério de equidade, ou seja, uma indemnização equitativa que repare minimamente a situação em que ficou colocada a autora.

E pensando deste modo, não poderemos acolher na sua integralidade a fixação arbitrada na sentença, a qual já não reflectia a pretensão formulada na acção pela autora.

Ora, resulta dos factos que, por carta de 25 de Setembro de 2008, enviada pela ré à autora, foi confirmado o preço de venda do prédio, o qual se fixaria em € 2.1 M, a pagar 15% até 31 de Outubro de 2008 e o remanescente do preço, correspondente a 85% do valor da venda, deveria ser pago no acto da escritura notarial de compra e venda, a realizar até 31.12.2008.

Nos dias imediatos a 25 de Setembro de 2008, a autora começou a tratar da obtenção dos documentos necessários à celebração do contrato-promessa de compra e venda e escritura e pediu também aos seus advogados que preparassem os demais documentos necessários à concretização do negócio, nomeadamente, os seus documentos corporativos.

Com data de 30 de Setembro de 2008, a autora remeteu à ré o documento denominado «Contrato Promessa de Compra e Venda» e, telefonicamente, ambas combinaram que assinariam o contrato promessa até meados de Outubro.

Por carta enviada pela ré à autora, datada de 23.10.2008 e por esta recebida em 3.11.2008, foi exposto tal não ser possível.

A ré fez acreditar à autora, durante as negociações, que iria celebrar o negócio, dando posteriormente o dito por não dito.

A ré desistiu do negócio e não veio a comprar o imóvel até ao fim do ano de 2008.

Perante tal factualidade, a confiança e a expectativa séria e legítima de que o negócio iria por diante manteve-se até ao envio da carta, confiando a autora que no dia 31.10.2008, receberia 15% do preço ajustado, ou seja, o montante de € 315.000,00.

Assim, se tal tem normalmente ocorrido, a autora poderia ter beneficiado em seu proveito dos frutos sobre tal montante, o que não sucedeu.

Deste modo, a autora apenas terá direito a ser indemnizada pela ré, dos juros contabilizados, sobre a quantia de € 315.00,00, à taxa supletiva legal, fixada na sentença, desde 31/10/2008 e até ao integral pagamento de tais juros (sublinhado nosso.)”

Concordamos com este entendimento.

Reparar pela equidade o dano de confiança significa indemnizar pela não percepção duma quantia na data aprazada, independentemente da futura celebração do contrato.

2 Pretende a recorrente que a taxa de juro a aplicar seria a taxa remuneratória dos depósitos bancários a prazo de 7% e não a de 4% que foi fixada.

Mas não tem razão.

Remete-se aqui para o consignado em 1 para a natureza equitativa da indemnização arbitrada para reparar o dano contratual negativo. Apenas se pode admitir que a quantia em questão, determinaria um benefício de ordem geral que só pode ser equiparado à taxa legal supletiva de juros. Não existem elementos que indiquem que a dita quantia traria, necessariamente, à recorrente um benefício igual ao dos depósitos a prazo.

3 Pretende finalmente a recorrente que a indemnização deveria abarcar uma retribuição periódica, mensal, bem como os danos futuros a determinar em ulterior liquidação.

Estas pretensões só se podem compreender no âmbito da reparação do interesse contratual positivo, quando a reparação tem de abranger o dano de cumprimento, aquele que o lesado não teria se o contrato tivesse sido pontualmente cumprido. Mas, como vimos, o que há a reparar são encargos para a outorga do negócio, aqui a legítima expectativa da recorrente de receber certa prestação em certo prazo. Logo, a indemnização nada tem a ver com danos futuros ou com prestações mensais que só poderia estar conexas com a falta de cumprimento do contrato.

Termos em que improcede o recurso.

recurso da ré

1 A recorrente pretende que sempre agiu de boa fé em todas as fases preliminares do negócio.

Muito simplesmente dir-se-á que exercer um direito de preferência, quando não se tem a certeza do financiamento que proporcionará esse exercício, não é agir de boa fé, atentas as características do mesmo exercício, ou seja, fazer seu um negócio cujos os elementos essenciais já estão pré-determinados. Cf. os pontos 17, 20, 21 e 22 da matéria de facto. Por outras palavras, faz-se crer na existência de determinado condicionalismo negocial que se sabe não corresponder á realidade.

Deste modo a recorrente ré traiu culposamente a confiança da autora de que receberia em determinado tempo certa quantia, incorrendo, por isso na obrigação de indemnizar a título de responsabilidade civil pré-contratual, pela forma atrás consignada.

Termos em que improcede o recurso.

Pelo exposto, acordam em negar as revistas e confirmam o acórdão recorrido.

Custas de cada um dos recursos pela respectiva recorrente.

Lisboa, 25 de Outubro de 2012

Bettencourt de Faria (Relator)

Pereira da Silva

João Bernardo