1677/97-2 - Tribunal da Relação de Évora

I- Face ao disposto no artigo 5º, nº 2, alínea f) do R.A.U., mantêm-se em vigor os arrendamentos urbanos em regime de renda económica, previstos no Decreto-Lei nº 35.611, de 25.04.46 e Leis nºs 2007, de 07.05.45 e 2.092, de 09.04.58.

II- O regime consagrado para os arrendamentos em regime de renda económica não proíbe a transmissibilidade do arrendamento por morte nos termos gerais, desde que a situação esteja prevista no contrato celebrado entre as partes.

III- Terá, todavia, o transmissário que comunicar atempadamente o direito que lhe assiste, sob pena de caducidade do contrato.

PROCESSO Nº 1677/97

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

"A" propôs, no Tribunal Judicial da Comarca de ... acção de despejo, com processo sumário, contra "B", pedindo que seja declarado caduco o contrato de arrendamento e a Ré condenada a despejar imediatamente, entregando livre e desimpedido, o 2º andar direito do prédio urbano sito na ...nº ..., em ... e ainda a pagar ao A. o montante de 99.000$00, acrescido da indemnização mensal de 11.000$00 desde Março de 1995 e até efectiva entrega daquele andar.

Para tanto em síntese, alegou que tendo falecido o arrendatário daquele andar e como o arrendamento está sujeito ao regime de casas de renda económica, o contrato caducou. Como a Ré ocupa o andar, impede o A. de o arrendar de novo por 11.000$00 por mês.

Citada, a Ré contestou, alegando inexistir caducidade por o arrendamento estar sujeito ao regime geral do arrendamento urbano para habitação, mas mesmo que tivesse ocorrido, houve renovação do contrato, o que obsta à procedência do pedido.

Em resposta, o A. pugna pela caducidade do contrato e não transmissão para a Ré, pedindo como na p.i

Proferido despacho saneador, foram elaborados a especificação e o questionário que foram objecto de reclamação sem sucesso.

Realizado o julgamento e obtidas as respostas aos quesitos, que não sofreram reclamação, foi proferida sentença a declarar caduco o contrato de arrendamento desde 22/2/94 e a condenar a Ré:

- a despejar imediatamente o arrendado, entregando-o ao A. livre e desimpedido;

- a pagar ao A. 14.400$00 mensais de indemnização, de Dezembro de 1994 até efectiva entrega do locado, sem prejuízo do montante máximo pedido a tal título, absolvendo-se a Ré do pedido no excedente aos 7.200$00 mensais que já pagou até Novembro de 1994.

Inconformada, a Ré apelou para esta Relação, apresentando alegações tempestivamente e nas quais formulou as seguintes conclusões:

1) - O contrato em apreço nos autos não está sujeito ao regime especial dos contratos de renda económica, tanto mais que, na sua génese, processo de formação e declaração de vontade não foi seguido o regime legal desse tipo de contratos, sendo, por isso, inócua, a referência que não obstante, ao mesmo foi feita.

2) - O regime, aliás, dos contratos de renda económica é compatível com o fenómeno da transmissibilidade da posição de arrendatário prevista e regulada pelo actual artº 85º do RAU (anteriormente 1111º do C.C.) pelo que é inteiramente aplicável a ressalva do artº 5º do RAU (como, anteriormente, a idêntica feita no 1085º do C.C.).

3) - Isso mesmo decorre, para mais, do facto de no próprio contrato se ter feito expressa referência a que o arrendado se destina a habitação também do agregado familiar do arrendatário e se ter regulado o modus faciendi no caso de transmissão por morte, nos termos do 1111º do C.C. (actualmente 85º do RAU)

4) - Para que qualquer lapso de declaração de vontade do senhorio no contrato de arrendamento fosse relevante, teria ele que ser arguido em sede de anulabilidade, pedida a anulação correspondente e alegados e demonstrados os requisitos de facto e fundamentos da mesma, não podendo o Tribunal disso conhecer oficiosamente, pelo que, nada disso tendo ocorrido, não pode deixar de ser considerado o contrato em toda a extensão das cláusulas.

5) - Qualquer leitura diversa das acima apontadas e no sentido da intransmissibilidade da posição de arrendatário no contrato em apreço, assim interpretando os preceitos legais que foram sendo referidos, seria inconstitucional por violação dos princípios e conteúdo dos arts 65º, 67º e 13º nº 2 da Constituição da República Portuguesa, nessa medida devendo ser desatendida por implicar a inconstitucionalidade mormente dos ditos arts. 85º e 6º do RAU e 1085º do C.C. (antes daqueles).

Termina, por isso, pedindo a improcedência dos pedidos do A.

Não houve contra-alegações.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

São os seguintes os factos que vêm dados como provados:

1) - O A. é dono da fracção autónoma, letra “F” correspondente ao 2º andar direito do prédio urbano, sito na cidade de ..., na Av. ..., nº ..., inscrito na matriz predial da freguesia da ..., sob o artº

2) - Por contrato escrito que teve o seu início a 1/3/90, o A. cedeu o gozo do aludido andar, mediante a retribuição mensal de 7.200$00 a "C".

3) - O arrendamento era pelo prazo de seis meses, sucessivamente renovável por iguais períodos, destinando-se o locado a habitação do arrendatário.

4) - Em 22/2/94, faleceu o referido "C".

5) - A Ré vem ocupando o andar referido.

6) - Do contrato referido, junto a fls. 5 e 6 dos autos, que aqui se dá por reproduzido constam, entre outras, as seguintes cláusulas:

1º “O presente arrendamento é feito segundo o regime de renda económica Lei 2007 de 7/5/45, decreto-lei 35611, de 25/4/46 e Lei 2092, de 9/4/58;”;

14º “Caso o arrendamento se transmita nos termos do artº 1111º do Código Civil, deverá ser celebrado um aditamento ao contrato em que se mencione esse facto e a identificação daquele para quem o arrendamento se transmite, passando os recibos de renda a ser emitidos em nome deste com a indicação expressa, após o nome de “transmissário”;

17º “Tudo o que não ficar expressamente clausulado será regulado pelas disposições aplicáveis dos diplomas de início citados, bem como na lei geral, na medida em que não contrarie a letra e o espírito daqueles diplomas;”.

7) - Entre a então CNP e "C" - pai da Ré - fora celebrado, a 1/6/70, contrato de arrendamento verbal, tendo como objecto o mesmo imóvel agora em causa na presente acção.

8) - Correu termos neste Tribunal, na ... secção do então ... Juízo, uma acção de despejo com o nº ..., movida pelo A. dos presentes autos contra o R. "C", que ali foi condenado de preceito a ver resolvido o contrato em causa e a despejar o locado, com base na falta de pagamento de rendas.

9) - Com base nas exposições de fls. 59 a 61 da ora Ré, resolveu então o A. celebrar novo contrato de arrendamento com o pai da Ré - o contrato ora aqui em causa nos presentes autos - enviando-lhe para o efeito os documentos juntos a fls. 62 e 63 que aqui se dão por reproduzidos.

10) - A Ré é a única filha e exclusiva herdeira do falecido "C".

11) - Desde 6/1/93 que a Ré passou a dormir diariamente no andar referido em 1) e 2) e a tomar aí as suas refeições diárias.

12) - O A. jamais exigiu à Ré qualquer aumento de renda.

13) - No período de 180 dias após o falecimento do pai da Ré, esta comunicou ao A., por diversas vezes e de várias formas, a ocorrência de tal óbito, invocando a sua qualidade de transmissária do arrendamento e entregando ao A. diversos documentos (assentos de óbito e nascimento, bilhete de identidade, cartão de contribuinte, atestados de residência e de exercício de profissão em ..., declarações de IRS e de vencimentos auferidos).

14) - A Ré sempre viveu com os pais no arrendado, com excepção dos períodos em que se encontrou em Sines e Lisboa, em que tal só ocorria aos fins de semana, férias e feriados.

15) - Ali dormindo e tomando as suas refeições.

16) -E mesmo quando trabalhou na zona de Lisboa, sempre passou no arrendado os fins de semana, feriados e férias.

17) - O pai da Ré foi internado no Lar de ..., em ..., no dia 6 de Janeiro de 1993.

18) - Ali se mantendo até 22 de Novembro de 1993.

19) - Sendo, de seguida, internado na Casa de Repouso de ..., sita em

20) - Onde viria a falecer.

21) - A Ré pagou ao A. a renda mensal de 7.200$00 até Novembro de 1994, inclusive.

22) - A Ré depositou as rendas de 7.200$00 de Dezembro de 1994 pelo menos até Maio de 1995.

Sendo estes os factos, há que resolver as questões suscitadas pela apelante nas conclusões das suas alegações, sabido que são elas que delimitam o objecto do recurso (cf. arts. 684º nº 3 e 690º nº 1 do C.P.C.).

Assim, há que começar por afirmar, ao contrário do que pretende a Ré/apelante, que o contrato de arrendamento celebrado entre A. e o pai da Ré, é um contrato de arrendamento de casa de casa de renda económica, sujeito à disciplina da Lei 2007 de 7/5/45, Dec. Lei 35611 de 25/4/46 e Lei 2092 de 9/4/58 e não um contrato de arrendamento para habitação submetido ao regime geral de arrendamentos para habitação, hoje consagrado no RAU, aprovado pelo Dec. Lei 321-B/90 de 15/10.

Efectivamente, como se estabelece na cláusula 1ª do contrato, o arrendamento do imóvel, ao pai da Ré, é feito segundo o regime de renda económica previsto naqueles Dec. Lei 35611 e Leis 2007 e 2092.

E, como se consignou na cláusula 17ª, tal arrendamento será regulado, em tudo o que não ficar expressamente clausulado, pelas disposições daqueles diplomas e ainda pela lei geral na medida em que não contrarie a letra e espírito daqueles diplomas.

Ora, a estipulação de tais cláusulas não pode significar senão a exclusão do arrendamento do regime geral por a sua sujeição às regras estabelecidas naqueles diplomas, a sujeição a um regime especial de arrendamento, ao que resulta daqueles normativos (regime que, diga-se, se mantém em vigor face ao disposto no artº 5º nº2, al. f) do RAU).

Trata-se de cláusulas cujo teor não pode ter outro sentido, independentemente do ocorrido na fase preliminar do contrato, que não o referido, o de submeter o arrendamento aos termos e condições estabelecidos naqueles diplomas, ao regime de renda económica.

Todavia, apesar de ao contrato se aplicar o estatuído naqueles diplomas legais, o certo é que as partes contratantes estabeleceram a possibilidade de transmissão da posição de arrendatário.

É o que resulta da cláusula 14º.

Na verdade, embora se possa afirmar que essa transmissibilidade se não coaduna perfeitamente com os objectivos dos arrendamentos de casa de renda económica - com eles visa-se a resolução do problema habitacional das pessoas mais carenciadas, o que implica ser o arrendamento atribuído em função do rendimento do agregado familiar do candidato a inquilino - o certo é que essa possibilidade de transmissão não está proibida pelo regime consagrado naquelas diplomas legais.

Por outro lado, nos termos da cláusula 17ª, o contrato rege-se, antes de mais, pelo que expressamente foi clausulado e só depois, subsidiariamente portanto, pelo que se dispõe naqueles diplomas, de acordo, aliás, com o princípio geral da liberdade contratual (cf. o artº 405 do Cód. Civil).

Assim, considerando que a inclusão de tal cláusula 14ª tem de ter algum sentido útil e que não está comprovado o sentido da vontade real dos declarantes, subscritores daquele contrato, ter-se-á de concluir que o sentido a dar a essa cláusula só pode ser o que um declaratário normal teria se colocado na posição do real declarante.

Com efeito, como se dispõe no artº 236º nº 1 do C.C., a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.

Ora, face a este critério definido na lei, o sentido daquela cláusula contratual não pode ser o que o A. pretende - o da sua total inutilidade, como se não tivesse sido escrita - pois não é razoável que não tenha significado ou que tenha sido consignada no contrato por mero lapso (não estão demonstrados os pressupostos da relevância do erro).

Tal cláusula inserida naquele contrato não pode deixar de ter o sentido que a Ré lhe atribui, o de que o contrato de arrendamento se transmite nos termos do artº 1111ºdo C.C., a que corresponde actualmente o artº 85 do RAU.

Este é o sentido que objectivamente corresponde ao teor daquela cláusula, o sentido que um declaratário normal, medianamente instruído e diligente, lhe atribuiria.

Ora, sendo admissível, nos termos contratados, a transmissão da posição de arrendatário, há que reconhecer inexistir a pretendida, pelo A., caducidade do contrato de arrendamento por morte do arrendatário.

Com efeito, sabe-se que o contrato de arrendamento para habitação caduca, em princípio, com a morte do arrendatário (cf. artº 83 do RAU).

Porém, o contrato não caduca por morte do primitivo arrendatário se, entre outros casos, lhe sobreviver descendentemente que com ele vivesse há mais de um ano, de acordo com o artº 85º do RAU.

No caso concreto, o primitivo arrendatário, pai da Ré, faleceu em 22/2/94, sendo que a Ré como ele vivia naquela casa há mais de um ano - a Ré vive no locado desde 6/1/93, sendo que sempre viveu no arrendado com os pais excepto no período em que trabalhou em Sines e Lisboa, em que tal só ocorria aos fins de semana, férias e feriados.

Por isso, estando provado que a Ré vivia no locado com o pai há mais de um ano à data da morte daquele e que comunicou ao A. a morte de seu pai invocando a qualidade de transmissária do arrendamento, provados estão requisitos que impedem a caducidade do contrato por morte do arrendatário primitivo (não importa, portanto, analisar se a interpretação do contrato no sentido da caducidade é violadora da Constituição, como alega a Ré.).

Por outro lado, inexistindo a caducidade, carece de fundamento o pedido de indemnização que tinha como pressuposto a caducidade do contrato por morte do primitivo arrendatário.

Pelo exposto, julgando procedente a apelação, acordam nesta Relação em revogar a sentença recorrida e , consequentemente, em absolver a Ré do pedido.

Sem custas por delas estar isento o A.

Évora, 26 de Novembro de 1998.