185/19.2T8OBR.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- O prazo de caducidade do direito do preferente a quem não foi concedida a preferência de instaurar a acção de preferência inicia-se com o conhecimento pelo autor dos elementos essenciais da venda, não bastando para o efeito o conhecimento de que a propriedade do imóvel já foi transferida para outrem.

II- Não invocada na contestação a excepção do destino do prédio a outro fim que não a cultura, preclude a possibilidade de essa excepção ser invocada mais tarde, designadamente através da mera junção de um documento e/ou nas alegações de recurso.

Recurso de Apelação

ECLI:PT:TRP:2021:185.19.2T8OBR.P1

Sumário:

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Acordam os Juízes da 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto:

I. Relatório:

B…, contribuinte fiscal n.º ………, e marido C…, contribuinte fiscal n.º ………, residentes em Oliveira do Bairro, instauraram acção de declaração sob a forma de processo comum contra a Massa Insolvente D…, Lda., contribuinte fiscal n.º ………, representada pela Administradora de Insolvência, E…, e contra F…, contribuinte fiscal n.º ………, residente na …, Coimbra, formulando contra estes o seguinte pedido:

- ser declarado o direito de preferência dos autores e subsequentemente condenados os réus a verem substituído o réu F… pelos autores no negócio a que alude o artigo 1.º, no que respeita ao prédio da descrição 3699 da freguesia de Oliveira do Bairro, havendo este para si, desta forma, o aludido prédio.

Alegaram para o efeito que a ré sociedade vendeu ao réu F… um prédio rústico e que os autores na qualidade de proprietários de um prédio confinante têm preferência nesse negócio jurídico uma vez que ambos os prédios têm área inferior à unidade de cultura e são aptos e estão afectos à exploração florestal, destinando-se à cultura, sendo que nenhum dos réus deu conhecimento aos autores do projecto de venda ou da sua concretização, razão porque os autores dela não tiveram conhecimento.

O réu F… contestou, excepcionando a caducidade do direito dos autores e impugnando os factos alegados pelos autores, designadamente a situação de confinância entre os prédios em virtude da abertura de um caminho público municipal que os separou.

Após julgamento, foi proferida sentença, julgando improcedente a excepção de caducidade e procedente a acção, reconhecendo que os autores têm o direito de preferência na compra efectuada em 11 de Abril de 2017 do prédio rústico composto por pinhal e mato, sito em …, freguesia e concelho de Oliveira do Bairro, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 9070, descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira do Bairro sob o n.º 3699, assim se substituindo os autores aos referidos compradores naquela transmissão.

Do assim decidido, o réu F… interpôs recurso de apelação, terminando as respectivas alegações com as seguintes conclusões:

1.ª A excepção peremptória de caducidade verifica-se nos autos, atendendo à existência de prova documental e testemunhal bastante que permite afiançar que na data da propositura da acção – 20/03/2019 – já haviam decorrido mais de seis meses sobre o conhecimento por parte dos Recorridos dos elementos essenciais do negócio sobre o terreno objecto dos presentes autos (artigo 1410.º, n.º 1 do Código Civil).

2.ª Sem conceder, inexiste o alegado direito de preferência dos recorridos, porquanto estamos perante uma excepção a tal exercício, em virtude de resultar dos autos que o terreno possui outro fim que não o de cultura (artigo 1381.º, al. a) do Código Civil).

3.ª O Recorrente, ao investir no aludido terreno, tencionava erigir construção tendente a moradia unifamiliar, o que comprova inequivocamente, que o fim que iria dar ao terreno seria outro que não o de cultura.

Os recorridos não apresentaram resposta às alegações.

Após os vistos legais, cumpre decidir.

II. Questões a decidir:

As conclusões das alegações de recurso demandam desta Relação que decida as seguintes questões:

- Se o direito dos autores caducou.

- Se não há direito de preferência na venda do imóvel por este não se destinar à cultura.

III. Os factos:

Na decisão recorrida foram julgados provados os seguintes factos:

1.º No dia 11 de Abril de 2017, a ré D…, Lda. celebrou um negócio no qual declarou vender ao réu F… o prédio rústico, composto por pinhal e mato, sito em …, freguesia e concelho de Oliveira do Bairro, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 9070, com o valor patrimonial de 145,45€, descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira do Bairro sob o n.º 3699.

2.º Ao prédio aludido em 1, foi atribuído o preço de 6.000,00€ (seis mil euros).

3.º Os autores são donos e legítimos possuidores do seguinte imóvel: prédio rústico, composto por pinhal e mato, sito em …, freguesia e concelho de Oliveira do Bairro, com a área de 980m2, a confrontar de norte com G…, de sul com H…, de nascente com Vala e de poente com I…, inscrito na matriz sob o artigo rústico 9071 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira do Bairro sob o n.º 2463.

4.º Desde há 10, 15, 20 e mais anos que o prédio mencionado se encontra na posse dos autores, por si e pelos seus antecessores, exercendo-a de forma ostensiva, à vista de toda a gente, réus incluídos, sem que ninguém se oponha.

5.º O prédio mencionado em 1 e o prédio dos autores mencionados no artigo 3 são confinantes entre si.

6.º Correspondendo o prédio dos autores com o artigo 9071 à confrontação de sul do prédio que foi objecto de compra e venda descrito no registo sob o n.º 3699 da freguesia ….

7.º O prédio aludido em 1 tem a área de 1.000m2.

8.º O prédio pertencente aos autores tem a área de 980m2.

9.º Ambos os prédios têm área inferior a 2,5 hectares.

10.º Ambos os prédios estão aptos e afectos à exploração florestal, sendo terrenos destinados à cultura.

11.º Em Dezembro de 2018, não obstante a celebração da escritura pública de compra e venda supra mencionada, o legal representante da ré D…, Lda., dirigiu-se aos autores por causa das extremas do referido prédio.

12º O réu F… não era proprietário de qualquer prédio confinante, à data da compra e venda referida no artigo 1 do presente articulado.

13.º No dia 17 de Janeiro de 2019, aquele mesmo representante da ré D…, Lda., entregou aos autores, a caderneta predial rústica correspondente ao artigo matricial 9070 e da qual constava que o titular do direito era a ré D…, Lda.

14.º Após o ocorrido em 13., a autora deslocou-se ao serviço de finanças de Oliveira do Bairro e apurou que o prédio já não pertencia à ré D…, Lda., mas sim ao réu F…, face à celebração da escritura supra mencionada.

15.º Face à informação obtida no Serviço de Finanças de Oliveira do Bairro, procurou a autora junto da Conservatória do Registo Predial de Oliveira do Bairro, inteirar-se da existência do negócio e dos seus termos, pedindo uma certidão da descrição predial.

16.º Com a entrega aos autores da certidão mencionada em 15 estes tiveram conhecimento do negócio, designadamente, no que diz respeito ao respectivo preço e à pessoa do comprador.

17.º Na data da propositura da presente acção, os autores depositaram o montante de €6.000,00 (seis mil euros).

18º A presente acção foi intentada a 20/03/2019.

IV. O mérito do recurso:

A] da excepção de caducidade do direito de preferência:

Conforme se relatou, a sentença recorrida julgou improcedente a excepção da caducidade do direito de preferência.

Para o efeito, assinalou-se que nos termos dos artigos 1380º e 1410º do Código Civil, a acção de preferência deverá ser intentada, sob pena de caducidade, no prazo de seis meses, a contar da data em que o titular do direito de preferência teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, cabendo à parte que invocar esta excepção a prova de que esse prazo já estava ultrapassado quando a acção foi instaurada (artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil), prova que no caso não foi feita.

O recorrente opõe-se a este entendimento jurídico sustentando que foi produzida «prova documental e testemunhal bastante que permite afiançar que na data da propositura da acção … já haviam decorrido mais de seis meses sobre o conhecimento por parte dos recorridos dos elementos essenciais do negócio sobre o terreno objecto dos presentes autos …».

Esta questão suscitada pelo recorrente é manifestamente improcedente por duas razões essenciais que se passam a explicar.

A primeira é de natureza substantiva.

O conhecimento que releva para efeitos de caducidade do direito de preferência não é o conhecimento de ter sido celebrado um negócio através do qual a propriedade do imóvel foi transferida; é o conhecimento dos elementos essenciais desse negócio (artigo 1410.º do Código Civil).

Para gerar a caducidade do direito de preferência, não basta que o preferente tenha sabido que o imóvel passou a pertencer a outrem, que é já é propriedade de outrem que não o titular que ele conhecia. O prazo de caducidade do direito só começa a contar-se do conhecimento dos elementos essenciais do negócio através do qual essa transferência da propriedade teve lugar.

Esses elementos são o negócio celebrado, a identidade do adquirente, o preço, as condições de pagamento e, caso existam, outras cláusulas do contrato que tenham relevância para a formação da vontade de contratar.

Como referem Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Vol. III, 2.ª edição revista, Coimbra Editora, 1987, págs. 371 a 373, o prazo para o exercício do direito de preferência deixou de contar-se, como antes, a partir do conhecimento da venda pelo preferente, para passar a contar-se a partir do conhecimento dos “elementos essenciais da alienação”, não bastando “que o preferente saiba que a alienação se realizou: é preciso que conheça os elementos essenciais do contrato realizado”, isto é, “todos os factores do negócio capazes de influir decisivamente na formação da vontade de preferir ou não, todos os elementos reais do contrato que pudessem ter influência num sentido ou noutro”, entre os quais “figura, em posição destacada, o preço, bem como as condições do seu pagamento”.

O artigo 416.º do Código Civil, aplicável às várias preferências legais, estabelece que o obrigado à preferência, querendo vender a coisa sobre que incide a preferência, «deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato». Os autores citados, agora no volume I da referida obra, 4.ª edição revista e actualizada, pág. 392, depois de recordarem que o preceituado no artigo 416.º é aplicável, por força de remissão expressa, a todos os casos em que exista um direito legal de preferência, afirmam que «os elementos da projectada alienação a comunicar ao preferente serão todos aqueles que possam influenciar a sua decisão de exercer ou não a preferência. O preço e as respectivas condições de pagamento constituem sempre um elemento essencial. Quanto à pessoa do adquirente, será indispensável a sua identificação, entre outros casos, na hipótese do artigo l409.º e nas várias hipóteses em que a preferência é atribuída em função de uma relação de arredamento.»

Também Henrique Mesquita, em anotação a um Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 23 de Junho de 1992, na Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 126.º, ns.º 3827 e 3828, págs. 52-64 e 81-86, depois de afirmar que o objectivo do artigo 416.º do Código Civil é «colocar o preferente, antes da realização do contrato de compra e venda, em condições de poder decidir se lhe convém ou não fazer valer o seu direito», esclarece que «para que o preferente possa, exercer o direito de opção, é indispensável que conheça os exactos termos em que o vinculado à prelação se propõe negociar com um terceiro. Por isso a doutrina e a jurisprudência entendem pacificamente que ao preferente devem ser comunicados, sem ambiguidades ou lacunas, todos os elementos do negócio a realizar que possam ter influência na sua decisão de preferir ou de abdicar do direito de opção. Tratando-se de um contrato de compra e venda, a notificação para preferência deve levar ao conhecimento do preferente não só o montante do preço, mas ainda o prazo ou prazos do respectivo pagamento, a data e local da realização do negócio, as cláusulas acessórias nele inseridas…»

Sabemos naturalmente que o conhecimento a que aspira a comunicação do artigo 416.º não se confunde com o conhecimento que desencadeia o prazo de caducidade do direito de acção com vista ao exercício da preferência previsto no artigo 1410.º do Código Civil. Os elementos que aquela comunicação deve conter não coincidem necessariamente com os elementos cujo conhecimento esta norma torna relevante para efeito de caducidade. Em princípio, o conhecimento dos elementos essenciais do negócio é menos amplo – menos exigente – que o conhecimento do projecto de venda e todas as cláusulas do respectivo contrato, já que nem tudo o que consta do contrato será necessariamente essencial para a toda de decisão sobre o exercício da opção (assim António Agostinho Guedes, in O exercício do direito de preferência, Universidade Católica, Porto, pág. 647).

O que queremos, no entanto, acentuar é que é sempre necessário algo mais que o mero conhecimento de ter sido celebrado um negócio de transmissão da propriedade para outrem; no mínimo será ainda indispensável para tornar exigível que o preferente instaure a acção de preferência sob pena de deixar caducar o seu direito de acção que o preferente tome conhecimento do preço e das condições de pagamento.

Ora, como resulta à saciedade da contestação, em momento algum deste articulado o réu alega que os autores souberam do preço pelo qual o imóvel tinha sido vendido, das respectivas condições de pagamento ou de qualquer outra cláusula do contrato.

O que foi alegado foi somente que os autores «tinham conhecimento… de que o imóvel … era da propriedade do réu» (artigo 11º), que «o terreno já não [era] da sociedade» (artigo 37.º), e que «já tinham conhecimento de que o terreno em causa já não pertencia à sociedade D…, Lda., mas sim ao réu» (artigo 41º). Mesmo nos demais artigos em que o contestante não alude ao conhecimento dos autores, que era o que importava, mas ao conhecimento de uma terceira pessoa (que se dá a circunstância de ter sido arrolada como testemunha pelos autores mas que obviamente não se confunde com estes), em nenhum momento o contestante alega que os autores (ou esta) tenham tido conhecimento do preço pelo qual o imóvel tinha sido adquirido pelo réu e quais as condições fixadas para o pagamento desse preço.

Nesse sentido, do modo como estava alegada a excepção da caducidade era manifestamente improcedente e podia ter sido apreciada logo no despacho saneador. Esse desfecho é agora igualmente inevitável pelas mesmas razões.

A segunda razão para a improcedência do incidente é de natureza processual.

Os factos alegados pelo réu contestante para fundamentar a excepção da caducidade foram julgados não provados. Não existe um único facto provado que revele que os autores tomaram conhecimento dos elementos essências da venda antes das diligências que eles próprios empreenderam para apurar a situação e que se localizam dentro dos seis meses anteriores à instauração da acção.

Nessa medida, para poder inverter esta situação e tentar que a Relação modificasse o decidido sobre a excepção, o recorrente necessitava de impugnar a decisão sobre a matéria de facto e lograr que esta passasse a incluir factos (se tivessem sido alegados) que revelassem em que data os autores tomaram conhecimento ao menos do preço pelo qual fora realizada a venda e as condições para o respectivo pagamento.

Ora, para haver impugnação da decisão sobre a matéria de facto é necessário que o recorrente sustente que no que concerne à matéria de facto a decisão recorrida está errada, que foi feita uma avaliação incorrecta dos meios de prova, que foi produzida prova em função da qual determinado facto deve ser julgado diferentemente do modo como o foi em 1.ª instância, que manifeste a vontade de que a decisão relativa à matéria de facto seja alterada e, finalmente, que especifique o sentido e conteúdo da decisão que pretende seja proferida.

O recorrente faz várias considerações sobre a prova produzida; porém, não formula qualquer pretensão no sentido da alteração da decisão sobre a matéria de facto, não indica se e que facto pretende que seja julgado e de que modo para ancorar essas suas divagações sobre os meios de prova. Essa falha, note-se, tanto ocorre no corpo das alegações como nas conclusões das alegações, sendo certo que no caso de pretender impugnar a decisão sobre a matéria de facto o recorrente deve levar esse propósito às conclusões das alegações, pelo menos formulando uma conclusão onde especifique que factos devem ser julgados e de que modo (dando de barato que se vem admitindo que a indicação dos meios de prova e das passagens da gravação dos depoimentos que servem de fundamento à impugnação possam constar somente do corpo das alegações).

No caso, não se vislumbra no corpo das alegações nem nas conclusões destas qualquer indicação, por mínima que seja, ao facto concreto que o recorrente quereria ver julgado provado para nela fundar a alteração da decisão sobre a excepção, sendo certo, repete-se, que por não ter sido sequer alegado também nenhum facto com essa valia poderia ser julgado provado.

Por estas singelas razões, a questão relativa à caducidade do direito de acção (direito de instaurar a acção de preferência) suscitada no recurso está votada à improcedência.

B] da exclusão da preferência por o prédio se destinar a outro fim que não a cultura.

Sustenta o recorrente que os autores não têm direito de preferência na venda do imóvel em causa porque resulta dos autos que «o terreno possui outro fim que não o de cultura» uma vez que «tencionava erigir construção tendente a moradia unifamiliar», ou seja, ia dar ao terreno «outro fim outro que não o de cultura».

Também neste caso são duas as razões essenciais pelas quais esta questão é manifestamente improcedente.

A primeira é a de que para poder ser apreciada e decidida nos autos esta questão tinha de ser alegada pelo réu na contestação e não foi, pelo que a sua arguição ficou precludida não podendo sequer ser apreciada ou decidida pelo tribunal.

O direito de preferência previsto no artigo 1380.º, nº 1, do Código Civil, tem os seguintes pressupostos: a) que tenha sido decidida a venda ou dação em cumprimento de um prédio rústico com área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja dono de um prédio confinante com aquele; c) que o prédio do preferente tenha área inferior à unidade de cultura; d) que a pessoa com quem foi decidido fazer a venda não seja proprietário confinante do prédio a vender (cf. Pires de Lima e Antunes Varela, loc. cit, vol. III, pág. 270-271).

Nessa medida, para demonstrar o preenchimento dos elementos constitutivos do seu direito o preferente apenas tem de alegar e fazer a prova, no tocante à natureza dos prédios sobre o qual recai a preferência e cuja titularidade lhe confere esse direito, que se trata de prédios rústicos aptos para a cultura, leia-se para exploração agrícola ou agro-florestal (artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil).

Nos termos da alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil esse direito do proprietário confinante é excluído quando algum dos terrenos se destine a algum fim que não seja a cultura. Note-se que para o efeito não releva apenas o fim a que se destina o prédio que foi decidido vender, é também relevante para excluir a preferência a circunstância de o prédio do proprietário que se apresenta a exercer a preferência se destinar a outro fim que não seja a cultura.

Esta circunstância atinente ao fim a que destina qualquer dos prédios tem a natureza de facto impeditivo do direito do autor que quer exercer a preferência, constituindo por isso matéria de excepção que tem de ser invocada e provada pelo réu interessado no afastamento da preferência (artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil).

Nos termos do artigo 573.º do Código de Processo Civil toda a defesa deve ser deduzida na contestação, com excepção apenas dos incidentes que a lei mande deduzir em separado e das excepções, meios de defesa e incidentes supervenientes, que a lei admita passado esse momento ou sejam de conhecimento oficioso. Este preceito impõe ao réu o ónus de concentrar na contestação todos os meios de defesa que tenha para se opor à pretensão do autor, ónus esse que importa a preclusão dos meios de defesa não invocados nesse articulado, isto é, a impossibilidade de os invocar somente mais tarde, com a consequência de o tribunal ficar impedido de conhecer dos mesmos, excepto nos casos em que eles sejam de conhecimento oficioso.

Lida a contestação do réu verifica-se com facilidade que este se limitou a invocar a excepção da caducidade do direito de acção previsto no artigo 1410.º do Código Civil (leia-se da acção de preferência, que é coisa distinta da caducidade do direito de preferência a que se refere o artigo 416.º, n.º 2) e a impugnar a relação de confinância entre os prédios, rectius, a sustentar a existência de um caminho público entre eles. Em nenhum artigo da contestação o réu se referiu à finalidade a que destinava o prédio que comprou, designadamente que fosse sua intenção, como agora menciona, usá-lo não para a cultura mas para a edificação urbana!

É verdade que na sentença recorrida a Mma. Juíza a quo se manifestou de modo judicioso sobre essa matéria, porventura sugestionada pela certidão da Câmara Municipal que entretanto o réu havia junto aos autos, mas em rigor não necessitava de o fazer porque essa questão não foi invocada pelo réu na contestação, encontrando-se por isso precludida. O que o réu alegou na contestação era pura matéria de impugnação e consistia somente na alegação da não verificação do pressuposto do direito de preferência da situação de confinância entre os prédios, aspecto que se mostrava decidido no ponto 5 da matéria de facto.

A outra razão pela qual esta questão não pode deixar de improceder é igualmente de natureza processual.

No ponto 10 da matéria de facto foi julgado provado que «ambos os prédios estão aptos e afectos à exploração florestal, sendo terrenos destinados à cultura». Se o recorrente queria que esta Relação concluísse de modo diferente, que os prédios ou algum deles tinha outro destino, necessitava forçosamente de impugnar a decisão sobre a matéria de facto, formulando essa pretensão recursiva de forma expressa e cumprindo depois os requisitos específicos dessa impugnação. Conforme já se assinalou, essa pretensão não foi formulada, razão pela qual, estando aquele facto provado, é totalmente inviável pretender que esta Relação entendesse de modo diferente.

Acresce que para o tribunal poder julgar provado outro facto que evidenciasse que o réu destinava o prédio adquirido a outro fim que não a cultura, esse facto tinha de estar alegado no momento processual oportuno, o que, como vimos, também não ocorreu. Logo, mesmo que a decisão sobre a matéria de facto tivesse sido impugnada, nunca esta Relação poderia aditar à matéria de facto que apesar da sua aptidão para a cultura algum dos prédios tinha outra finalidade (artigos 573.º e 5.º do Código de Processo Civil, à contrário).

Finalmente e ad nauseam, o documento junto pelo réu apenas revela que de acordo com as normas legais de ordenamento do território vigentes, v.g. o plano director municipal, o prédio em questão se insere «parcialmente em espaços residenciais urbanizados e parcialmente em estrutura ecológica municipal, espaços agrícolas de produção, espaços florestais de produção, espaços afectos à exploração de recursos geológicos e em reserva agrícola nacional». Por outras palavras, o documento revela que o prédio em causa pode ter usos diversos ou que lhe podem vir a ser dados usos diversos. O documento não revela qual é o destino concreto que o réu lhe pretende dar, nem podia fazê-lo porque não cabe à Câmara saber ou atestar isso.

Acresce que a certidão foi emitida na sequência de pedido formulado pelo recorrente ao abrigo do disposto no artigo 110.º do Regime Jurídico das Edificação e Urbanização que se reporta em geral ao pedido de informações «sobre os instrumentos de desenvolvimento e planeamento territorial em vigor para determinada área do município», não foi formulado ao abrigo do disposto no artigo 14.º e seguintes daquele diploma que esses sim se referem ao pedido de informação prévia «sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística e respectivos condicionamentos legais ou regulamentares», pedido este que poderia indiciar algo (seria depois necessário apurar se para efeitos probatórios esse indicio era suficiente) sobre a intenção do recorrente quanto ao destino do prédio em questão.

Por estes motivos, expostos de forma simples, também improcede a questão da verificação desta excepção ao direito de preferência suscitada apenas no recurso.

V. Dispositivo:

Pelo exposto, acordam os juízes do Tribunal da Relação em julgar o recurso improcedente e, em consequência, confirmam a douta sentença recorrida.

Não há lugar ao pagamento de outras custas para além da taxa de justiça paga, uma vez que as custas do recurso são pelo recorrente e os recorridos não responderam ao recurso pelo que não restam custas de parte ou encargos a suportar pelo responsável.

Porto, 25 de Fevereiro de 2021.

Os Juízes Desembargadores

Aristides Rodrigues de Almeida (R.to 601)

Francisca Mota Vieira

Paulo Dias da Silva

[a presente peça processual foi produzida com o uso de meios informáticos e tem assinaturas electrónicas qualificadas]