Acordam do Tribunal da Relação de Lisboa:
I- Relatório:
R. .. instaurou acção declarativa com processo ordinário em 27/11/2002 contra T... Lda e que veio a prosseguir também contra M... após dedução de incidente de intervenção principal provocada ao abrigo do art. 31º-B do CPC, pedindo que a Ré seja condenada a pagar-lhe a quantia de 17.457,93 €, acrescida dos demais juros de mora até integral pagamento, liquidados até à data da apresentação da petição em 6.702,76 € e, bem assim, de IVA à taxa legal, sobre o capital reclamado (3.317 €), no valor total de 27.477,69 €.
Alegou, em síntese:
-a R. sociedade tem a actividade de mediação imobiliária;
-entre 18/5/1998 e 31/12/1998 o A. proporcionou à R. sociedade os resultados do seu trabalho, diligenciando no sentido de conseguir interessados na compra e/ou venda de imóveis, mediante retribuição;
-fora cometida à R. sociedade, como mediadora, a venda dum prédio urbano para o qual o A. conseguiu uma interessada na compra;
-quando em finais de Dezembro de 1998 o A. deixou de colaborar com a R. sociedade, já estava preparado o contrato-promessa de compra e venda, o qual foi celebrado em 25/1/1999;
-nessa altura a R. sociedade e a vendedora já tinham acordado que, caso o negócio se realizasse, a R. sociedade receberia 10.000.000$00, mais IVA, a título de remuneração pela mediação imobiliária, quantia essa a ser paga no acto da escritura de compra e venda;
-a R. sociedade acordou com o A. que quando recebesse os 10.000.000$00 lhe pagaria, a título de remuneração, 35% da referida comissão, ou seja, 3.500.000$00 mais IVA, porque tinha sido ele a angariar o comprador;
-a compra e venda foi realizada em 30/8/1999 mas a R. sociedade nada pagou ao A;
-a remuneração do A. venceu-se logo que a R. sociedade recebeu a sua própria remuneração, isto é, no dia 30/8/1999.
A R. sociedade contestou invocando a sua ilegitimidade, dizendo que nunca teve qualquer relação profissional com o A. nem mediou a compra e venda do imóvel já que apenas foi constituída em 24/1/2001.
Foi então deduzido pelo Autor e admitido incidente de intervenção provocada de M... como ré ao abrigo do art. 31º-B do CPC, a qual em contestação alegou, em resumo:
-prescreveu o crédito do A. nos termos do art. 317º al c) do Código Civil;
-o A. não angariou um comprador para o imóvel identificado na p.i. e nem angariava compradores de imóveis;
-o A. era um vendedor de imóveis e não um angariador de compradores de imóveis;
-o A. não conseguiu vender o imóvel identificado na p.i. nem o podia ter feito pois deixou de prestar serviços à R. M... em finais de Dezembro de 1998;
-o A. não acompanhou, nem participou no processo que conduziu à venda;
-para ter direito a receber 35% dos honorários da R. M..., o Autor tinha que acompanhar o potencial comprador de um imóvel em todo o processo até à formalização da escritura pública de compra e venda;
-o A. não recebia comissões por mostrar imóveis;
-os honorários da R. M... foram de 3.330.000$00.
O A. respondeu à excepção de prescrição pugnando pela sua improcedência.
No saneador foram julgadas improcedentes as excepções de ilegitimidade e de prescrição, e fixou-se a matéria de facto considerada assente e a base instrutória.
Realizada a audiência de discussão e julgamento e dadas as respostas à base instrutória, foi proferida sentença em que se decidiu:
«julga-se a acção parcialmente procedente por parcialmente provada e, consequentemente;
a) Absolve-se a ré “T... Lda”, do pedido formulado;
b) Condena-se a ré interveniente M... a pagar ao autor a quantia de € 17.457,93 (dezassete mil quatrocentos e cinquenta e sete euros e noventa e três cêntimos), acrescida de I.V.A. à taxa legal, bem como dos juros de mora vencidos desde 30/08/1999, e de juros de mora vincendos, às taxas legais sucessivamente em vigor, e até integral pagamento».
Inconformada, apelou a Ré M... e por acórdão desta Relação, proferido em 23/11/2010, decidiu-se ordenar a ampliação da base instrutória anulando-se, em consequência a sentença, a fim de ser produzida prova sobre o seguinte facto aditado à base instrutória: «41º - A Ré M... recebeu 10.000.000$00, mais IVA, a título de remuneração pela mediação imobiliária, no dia 30 de Agosto de 1999?».
Realizada audiência de julgamento foi proferida sentença em 26/02/2015 que decidiu:
«Pelo exposto, julga-se a presente acção parcialmente procedente por parcialmente provada e, consequentemente:
a) Absolve-se a ré “T... Ld.ª” do pedido formulado;
b) Condena-se a ré interveniente M... a pagar ao autor a quantia de € 4.650,78, acrescida de I.V.A. à taxa legal, bem como dos juros de mora vencidos desde 30/08/1999, e de juros de mora vincendos, às taxas legais sucessivamente em vigor aplicáveis a juros civis e até integral pagamento.».
Inconformados, apelaram a Ré/interveniente M... e o Autor.
- Apelação da Ré/interveniente M
A apelante terminou a sua alegação, formulando as seguintes conclusões:
a) O Tribunal a quo fez uma errónea interpretação e aplicação dos factos provados;
b) Provou-se que a comissão de 35% só era devida se o Autor acompanhasse o comprador no decurso do processo negocial até à concretização da compra e venda;
c) Provou-se que o Autor não teve qualquer intervenção relativamente ao prédio após 31 de Dezembro de 1998;
d) O Autor confessa no 3.º parágrafo da sua carta de fls. que a 31 de Dezembro de 1998 os únicos assuntos pendentes em que foi interveniente e sobre os quais ainda tinha a receber comissão não diziam respeito ao imóvel/processo de venda dos autos;
e) Mais ainda, confessa no 4.º parágrafo da carta que a 31 de Dezembro de 1998 o imóvel dos autos ainda não estava vendido, porque só no decurso da semana seguinte, em Janeiro de 1999, já após a saída do Autor, o Sr. A... iria apresentar uma proposta;
f) Ao contrário do teor do 3.º parágrafo, neste 4.º o Autor já não se qualifica como interveniente, não se propõe continuar a prestar assistência, não considera o processo de venda pendente e não reclama comissão;
g) O teor da carta é a confissão expressa por parte do Autor que em 31 Dezembro de 1998 o imóvel não estava vendido e que nem sequer existia ainda qualquer proposta por parte daquele que viria a comprá-lo;
h) Dúvidas não existem, nem para a sentença, que o Autor não teve qualquer intervenção relativamente ao prédio após 31 de Dezembro de 1998 e que a comissão não era devida a título de angariação, mas de acompanhamento do comprador e do vendedor no decurso do processo negocial até à concretização da compra e venda;
i) As partes, Autor e Ré, não acordaram de modo algum que acompanhar parte do processo negocial dava direito ao recebimento de comissão, mesmo que parcial, caso o prédio fosse vendido;
j) Como assente, o acordado foi que o direito à comissão só se verificava com o acompanhamento do comprador e do vendedor
no decurso do processo negocial até à concretização da compra e venda. Esta a condição para o Autor ter direito à comissão;
k) Enquadrando as condições do contrato de prestação de serviços celebrado entre o Autor e a Ré com a matéria provada, conclui-se que não se encontra reunida a condição que permite o direito à remuneração de 35%: acompanhamento do comprador e do vendedor até à concretização da compra e venda;
l) Não tendo o Autor prestado os serviços que lhe permitem preencher a condição para receber a remuneração, a acção deve ser julgada improcedente;
m) Não se avista nos autos que parte o Autor acompanhou do processo negocial (segundo a tese da sentença) que corresponda a 80% do trabalho que teria que efectivamente que realizar até à concretização da compra e venda (que permitira receber 100%);
n) Facto que não consta de qualquer alegação, peça ou afirmação produzida nos autos, porque simplesmente não existe. O Autor nem sequer realizou 80% dos serviços que teria que prestar para ter direito à comissão;
o) De acordo com o ponto 14 dos factos provados, o Autor, conjuntamente com M..., conseguiu interessado na compra do prédio;
p) A sentença baseada na tese que sustenta (que parte do trabalho foi prestado), o que não acompanhamos nem foi provado, só poderia considerar que o Autor teria direito a 50% dos 80% sobre a comissão recebida pela Ré;
q) Isto porque os restantes 50% dos 80% seriam da M... (na tese da sentença e que não se admite) que produziu o mesmo trabalho que o Autor e que segundo a sentença dá direito a receber os referidos 80%;
r) A sentença não só faz uma errada interpretação e aplicação dos factos provados, bem como a tese que sustenta é ilógica, uma vez que a parte do trabalho produzido que daria direito aos 80% foi realizado por duas pessoas e não só pelo Autor, o que obrigaria a sentença, para ser coerente, a condenar a Ré no pagamento ao Autor somente em metade dos 80% (o que não se admite);
s) Não consta dos autos qualquer alegação, documento, depoimento ou afirmação que corrobore a conclusão do Tribunal a quo de que o Autor estabeleceu com o interessado as condições do negócio;
t) Os autos são omissos sobre se o Autor discutiu condições do negócio ou se entre o interessado e o Autor ficaram estabelecidas as condições do negócio;
u) Aliás, esta conclusão final nem faz qualquer sentido, porque as condições do negócio teriam sempre que ser estabelecidas e aceites pela vendedora, não possuindo o Autor qualquer mandato desta para estabelecer condições do negócio com um eventual interessado;
v) Condições que, aliás, só foram estabelecidas e negociadas com o contrato promessa de Janeiro de 1999, quando o Autor já não prestava serviços para a Ré;
w) Ficaram provados os termos do contrato celebrado pelas partes no que ao direito à comissão diz respeito: acompanhamento do comprador e do vendedor até à concretização da compra e venda;
x) A sentença faz uma errada aplicação do direito aos factos ao considerar que a Ré incorreu numa situação de incumprimento e consequentemente em mora.
y) Ora, se os factos provados demonstram que o Autor não tinha direito à comissão como pode a Ré ter incorrido em incumprimento e mora ao não lhe pagar aquilo a que não tinha direito?
z) Há contradição entre os fundamentos e a decisão, quando haja oposição entre o que ficou provado e o que é referido como fundamento da decisão tomada;
aa) A sentença é nula, nos termos da alínea c) do n.º 1 do art. 615.º do Cód. Proc. Civil, dada a flagrante contradição existente entre a fundamentação e os factos dados como provados;
bb) A sentença faz, também, uma desacertada aplicação do direito aos factos provados.
cc) A Ré cumpriu os termos do contrato de prestação de serviços, não se verificando, em consequência qualquer incumprimento e/ou mora.
Termos em que nos melhores de direito e com o sempre mui douto suprimento de Vossas Excelências, deve a decisão da 1.ª instância ser revogada e, em consequência, ser a acção julgada improcedente, com o que fará sã, serena e objectiva
JUSTIÇA
O Autor não contra-alegou.
- Apelação do Autor –
A. A decisão posta em crise viola manifestamente os artigos 2.º, 3.º e 4.º do DL 285/92, de19 de Dezembro.
B. Mal andou o Tribunal a quo ao dar como provada a matéria constante do facto assente n.º 21.
C. É relevante quanto a esta matéria o depoimento de: M... (..), do qual resulta claramente, que a ré recebeu 10.000.000$00, a título de comissão pela intermediação do negócio imobiliário.
D. A isto acresce que do documento n.º 4 junto com a PI, preenchido pelo próprio punho da R., resulta que as partes intervenientes – mediadora imobiliária – receberão a quantia de 10.000.000$00, caso o negócio se realize.
E. A única mediadora imobiliária foi a R., o que se pode verificar no referido documento n.º 4, junto com a PI, onde consta a sua designação no lugar da 2.ª outorgante, não se fazendo referência a quaisquer outros intervenientes.
F. Uma vez que o negócio se realizou, as partes intervenientes – mediadora imobiliária – receberam os 10.000.000$00. Em momento algum da sua contestação a R. alude à existência de outros intervenientes.
G. Bem tentou a R., ora recorrente, fazer surgir outros intervenientes de modo a diminuir o valor da sua comissão. No entanto, elas nunca apareceram. Nem sequer a depor.
H. Pelo que, o que devia ter sido dado como provado no facto assente n.º 21 é que a ré, tal como acordado, recebeu a quantia de 10.000.000$00, a título de comissão.
I. A realidade demonstra-nos, na falta de outros elementos mais esclarecedores, que as alegadas outras intervenientes, que nunca foram mencionadas nas peças processuais produzidas pela ré, a terem existido, o que não só não foi alegado, como não se demonstrou, desenvolviam actividade de angariação que era irregular, já que para a aludida angariação e demais actos de intermediação as mesmas não detinham o necessário licenciamento imposto pela legislação em vigor à data dos factos.
J. Ora invocar a existência de outras partes intervenientes, que implicam que a comissão da ré seja de valor diferente, não pode ser utilizado para “branquear” actuações à margem de preceitos jurídicos de natureza imperativa que regulam a actividade de mediação imobiliária e de angariadores imobiliários.
K. Os interesses das partes envolvidas nos contratos e os interesses mais gerais da segurança jurídica assim o impõem, sob pena de se esvaziarem de conteúdo preceitos que, nos termos já afirmados, tiveram por objectivo assegurar adequados níveis de profissionalismo e combater o exercício clandestino de alguma dessas actividades.
L. Como mero exercício intelectual até se pode admitir a existência das aludidas partes intervenientes. Todavia, a sua eventual actuação ocorreu fora de qualquer contrato de mediação imobiliária.
M. Ora, a falta de preenchimento dos mínimos requisitos de ordem formal e a violação clara de regras imperativas no que concerne à “angariação” é incompatível com a atribuição de relevo jurídico favorável à ré, a partir de uma actividade com todos os sinais de “clandestinidade” exercida pelas referidas outras partes intervenientes.
N. Pelo que, se as outras partes intervenientes existiram, tal não se provou. E mesmo que se tivesse provado, não tinham as mesmas direito a qualquer comissão, pela clandestinidade da sua actividade, pelo que, se a ré decidiu repartir com elas a sua comissão mal andou.
Não pode é imputar esse mau passo ao autor e prejudicá-lo na sua comissão. Nesse sentido ASTJ de 20/06/2013, em que é Relator Abrantes Geraldes e que se encontra disponível em www.dgsi.pt.
O. Pelo que, o que devia ter sido dado como provado no facto assente n.º 21 é que a ré, tal como acordado, recebeu a quantia de 10.000.000$00, a título de comissão.
P. E, em consequência disso, ser reconhecido ao autor o direito a 35% dessa comissão, valor esse acrescido de IVA e juros moratórios.
Q. Nos termos do artigo 2.º do DL 285/92, de 19 de Dezembro, diploma em vigor à data dos factos, para efeitos do presente diploma, entende-se por mediação imobiliária a actividade comercial em que, por contrato, a entidade mediadora se obriga a conseguir interessado para a compra e venda de bens imobiliários ou para a constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, para o arrendamento, bem como na prestação de serviços conexos.
R. E tem sido entendimento unânime na jurisprudência que o direito à comissão nasce quando o mediador consegue interessado na compra do imóvel, independentemente de acompanhar ou não o negócio até ao fim.
S. Pelo que a ré adquiriu direito à comissão, quando o negócio se celebrou. Isto, independentemente de o ter ou não acompanhado até ao fim. E o mesmo se passou com o autor, que adquiriu direito a receber 35% da comissão da ré, quando esta recebeu a comissão. Também aqui, independentemente de ter ou não acompanhado o negócio até ao fim.
T. Qualquer outro acordo em contrário não só não existiu, como é contrário à lei, pelo que qualquer cláusula contratual que limite o direito à comissão do autor, é nula e de nenhum efeito.
U. Ora, no contrato em apreço, seria impossível a concretização do negócio, sem a intervenção do autor, pois foi ele que encontrou o interessado na aquisição do imóvel, interessado esse que concretizou o negócio, adquirindo o imóvel. Pelo que não se pode afirmar que tal negócio se concluiria sem a sua intervenção, o que basta para que lhe seja devida a retribuição. Existe uma relação naturalística entre a actividade que o autor desenvolveu e a concretização do negócio. E a actividade desenvolvida pelo autor foi totalmente adequada à concretização do negócio, pelo que tem direito à comissão acordada de 35% da comissão recebida pela ré.
V. Tem sido entendimento da jurisprudência do STJ, que, para o mediador ter direito à comissão é suficiente ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a realizar o negócio, pondo o comprador em contacto com o vendedor e que isso tenha influído na realização do negócio. Veja-se, a título de exemplo os acórdãos do STJ de 20/04/2004 (em que é relator Azevedo Ramos), de 18/03/1997 (em que é relator Machado Soares), todos disponíveis em www.dgsi.pt.
Termos em que deve ser dado provimento ao presente recurso, sendo, por via dele revogada a decisão recorrida, a qual deve ser substituída por outra que dê como assente que a ré recebeu a quantia de 10.000$00, a título de comissão e, que, por ter sido o autor a apresentar a pessoa que celebrou o negócio, tem direito a
comissão de 35% do valor da comissão da ré.
A Ré M... contra-alegou, pugnando pela improcedência da apelação.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II- Questões a decidir.
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso pelo que as questões a decidir são estas:
-Na apelação da Ré M
a) se a sentença recorrida é nula;
b) se nenhuma quantia é devida ao Autor.
- Na apelação do Autor-
a) se deve ser alterada a decisão sobre a matéria de facto;
b) se deve a Ré M... ser condenada a pagar ao Autor a quantia de 10.000 € a título de comissão, acrescida de IVA e juros de mora.
III- Fundamentação:
A) Na sentença recorrida vem dado como provado:
1. A sociedade “T... Ld.ª” celebrou escritura pública de constituição a 24 de Janeiro de 2001.
2. A referida sociedade foi registada a 25 de Janeiro de 2001.
3. A sociedade tem duas sócias: M... e R
4. M... é a gerente da sociedade.
5. Entre o dia 18 de Maio de 1998 e o dia 31 de Dezembro de 1998, o autor proporcionou à ré interveniente, os resultados do seu trabalho.
6. Os potenciais compradores de imóveis, bem como os proprietários/vendedores, eram clientes da ré interveniente.
7. Era a ré interveniente que distribuía pelos seus colaboradores/vendedores os clientes interessados em comprar imóveis.
8. O trabalho que o autor proporcionava à ré interveniente consistia em diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra e/ou na venda de bens imóveis, desenvolver acções de promoção, e recolher informações sobre os negócios pretendidos e as características dos respectivos imóveis, mediante retribuição.
9. Conforme acordado entre o autor e a ré interveniente, tal retribuição era de 35% dos montantes recebidos pela ré, se o autor angariasse como cliente um comprador, de 15%, se o autor angariasse como cliente um vendedor, e de 50% se o autor angariasse um comprador e um vendedor, com a ressalva de que as comissões não eram devidas a título de angariação, mas de acompanhamento do comprador e do vendedor no decurso do processo negocial até à concretização da compra e venda.
10. A retribuição pelos serviços prestados pelo autor era paga quando a ré interveniente era remunerada pelo cliente.
11. Em regra essa ré era remunerada pelo cliente no dia da celebração da escritura de compra e venda.
12. Foi cometido à ré “T... Ld.ª”, como mediadora, a venda do prédio urbano denominado “Vila do Rio”, sito na Estrada Marginal do Estoril.
13. O prédio urbano denominado “Vila do Rio”, sito na Estrada Marginal do Estoril, composto por moradia de cave e rés-do-chão, com área coberta de 240 m e logradouro com a área de 2235,87, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o n.º 3032, a fls. 159, do Livro B-9 e inscrito na matriz predial sob o n.º 1305, era propriedade de I
14. O autor, conjuntamente com M..., conseguiu como interessada na compra do prédio a sociedade “A... Lda”.
15. O autor deslocou-se ao local acompanhado do senhor A..., gerente da “A... Ld.ª”.
16. A 25 de Janeiro de 1999 foi celebrado contrato promessa de compra e venda entre a proprietária do supra citado imóvel, I..., e “A... Ld.a”.
17. Conforme minuta elaborada pelo punho da ré interveniente, cuja cópia consta como documento 4 de fls. 15 e se dá por reproduzido, a quantia de Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), acrescida de I.V.A., devia ser paga no acto da escritura de compra e venda.
18. A 30 de Agosto de 1999 foi celebrado o contrato definitivo, entre os promitentes acima referidos, por outorga de escritura pública de compra e venda, no 17.º Cartório Notarial de Lisboa.
19. A 14 de Setembro de 2001, foi registada essa aquisição na Conservatória do Registo Predial de Cascais.
20. O A. não teve qualquer intervenção relativamente ao referido prédio após 31 de Dezembro de 1998.
21. A Ré M... recebeu pelo menos a quantia de 3.330.000$00 a título de remuneração pela mediação imobiliária, correspondente a €16.609,96 em 30.08.1999 (resposta ao art. 41.º da base instrutória). [e não «a A», como por manifesto lapso de escrita consta na sentença recorrida, e que ora se corrige, ao abrigo do art. 240º do Código Civil].
22. Depois de saber da efectivação da venda, o autor reclamou, de novo, o pagamento da sua remuneração à ré interveniente.
23. A ré interveniente nada pagou ao autor.
24. Aquando dos factos referidos em 5., 8. a 11., 14., 15., 17., 21. e 22.dos Factos Provados, a ré interveniente apresentava-se ao autor como sócia gerente da sociedade “T... Ld.ª”.
25. O nome que constava dos cartões de visita do autor era T
26. O nome que constava nos contratos de mediação imobiliária era T... Mediadora Imobiliária.
B) Da alegada nulidade da sentença.
Sustenta a apelante M... que a sentença é nula nos termos da al. c) do art. 615º do CPC, por contradição entre a fundamentação e os factos dados como provados, dizendo que estes demonstram que o apelado R... não tinha direito à comissão.
Na sentença recorrida entendeu-se que o apelado tem direito a remuneração, apesar de se ter provado que as comissões são devidas, não a título de angariação, mas a título de acompanhamento do comprador e do vendedor até à concretização do negócio da compra e venda e que o apelado não acompanhou todo o processo negocial até à escritura de compra e venda, exarando-se, além do mais: «(…) não podemos deixar de considerar que o trabalho que desenvolveu e de que a R. beneficiou deve ser remunerado, pois que sendo a comissão paga pelo acompanhamento, não se pode deixar de considerar que o A. acompanhou parte do processo negocial.
Não se pode deixar de salientar que a própria R. aceita no documento de fls. 395 que exista remuneração do vendedor/colaborador nos casos em que o negócio não seja devidamente acompanhado, muito embora esse documento tenha sido impugnado pelo A
Do facto de o mesmo ter conseguido um interessado decorre que as condições do negócio foram previamente discutidas com esse interessado pelo A., e, tendo este ficado interessado é porque as condições do negócio lhe interessaram e ficaram estabelecidas entre ele e o comprador. Ademais, tal é evidenciado pelo facto de o contrato promessa ter sido celebrado logo em Janeiro de 199, próximo da saída do autor que ocorreu em Dezembro de 1998.
Como assim é deverá ser remunerado».
Portanto, na sentença recorrida, procedeu-se à interpretação da matéria de facto dada como provada e concluiu-se, com base em raciocínio encadeado logicamente, que o apelado tem direito a ser remunerado. Se tal conclusão resulta ou não de erro de julgamento é questão que se prende unicamente com o mérito da causa.
Improcede, assim, a arguição de nulidade da sentença.
C) Apreciemos agora a impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
No art. 41º da base instrutória pergunta-se: «A Ré M... recebeu 10.000.000$00, mais IVA, a título de remuneração pela mediação imobiliária, no dia 30 de Agosto de 1999?».
Vem dado como provado que a Ré recebeu pelo menos a quantia de 3.330.000$00 a título de remuneração pela mediação imobiliária, correspondente a €16.609,96 em 30.08.1999».
Pretende o apelante R... que seja dado como provado que a apelada recebeu a quantia de 10.000.000$00 a título de comissão.
Invoca o depoimento da testemunha M... prestado na audiência de julgamento em 15 de Janeiro de 2015 e o documento nº 4 junto com a petição inicial, referindo que a única mediadora imobiliária foi a apelada M..., que esta na sua contestação nunca aludiu a outros intervenientes e que bem tentou fazer surgir outros intervenientes de modo a diminuir o valor da sua comissão.
Vejamos.
A testemunha M... já tinha prestado depoimento na audiência de julgamento em 03 de Julho de 2009 tendo dito, designadamente, que sabia que a apelada recebeu 10 mil contos de comissão porque uma colega, I..., tinha comentado que o negócio tinha sido feito e que a T... tinha recebido o dinheiro; à pergunta se a D. T... disse que tinha recebido esse dinheiro, respondeu «Sim, disse. Aliás, a D. T... tinha bastante à vontade comigo»; quando lhe foi perguntado quem entregou os 10 mil contos, quando e se foi em cheque ou dinheiro, disse, «Eu não vi, sinceramente. Não vi porque eu não estava lá na escritura»; mais disse «Se não me engano foi 5 mil contos no contrato promessa de compra e venda e os outros 5 mil na escritura», «Não vi. Provavelmente recebeu. Se ela fez o negócio …»; «A I... é muito amiga da senhora e comentou comigo que a T... tinha recebido os 10 mil contos. Mas eu não vi. Eu soube por intermédio da I.... Porque eu encontrei a I... em certa altura e ela veio comentar. Nada de especial». Tendo-lhe sido exibido o documento de fls. 15 (nº 4 junto com a p.i.) e tendo-lhe sido perguntado «Quem eram as partes?», respondeu «Era a T ... e a D. I...»; inquirida se então seria 50% para cada respondeu «A I... disse que ela tinha recebido 10 mil. Agora o que elas estabeleceram ... É assim, ela recebeu os 10 mil contos (…) agora se ela deu os 5000 contos à I... eu desconheço.»; mais disse que «a D. I... pleiteava para ela 5 mil contos».
Na sessão da audiência de julgamento realizada em 15 de Janeiro de 2015, a testemunha M... disse, nomeadamente: «É assim. Eu sei que a D. T... recebeu os 10 mil contos. Agora, se ela dividiu por outras pessoas eu não sei.», «Eu sei que ela recebeu. Agora… eu não vi», «Eu acho que ninguém trabalha para aquecer»; «Eu sei que a D. T..., a gente tinha muita cumplicidade, eu trabalhava em conjunto com ela e ela comentou que já estava com o dinheiro»; e à pergunta «A D. T... disse-lhe que recebeu os 10 mil contos?», respondeu «Sim, ela comentou comigo».
Portanto, esta testemunha tanto afirma que soube que a apelada recebeu os 10 mil contos por ela como afirma que o soube através de I..., pessoa que, segundo a testemunha, «pleiteava» para si 5 mil contos. Assim, as contradições nos depoimentos desta testemunha, que aliás disse não ter assistido ao pagamento nem saber se foi efectuado através de cheque ou em dinheiro e em que data, não permitem formar a convicção de que a apelada recebeu os 10 mil contos.
Encaremos agora o documento de fls. 15.
No ponto 17. dos factos dados como provados lê-se: «Conforme minuta elaborada pelo punho da ré interveniente, cuja cópia consta como documento 4 de fls. 15 e se dá por reproduzido, a quantia de Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), acrescida de IVA, deveria ser paga no acto da escritura de compra e venda.».
Esse documento foi junto com a petição inicial, intitula-se «Contrato de Mediação/Autorização de Mediação»; nele está identificado como «2ª Outorgante»: T ... Med. Imobiliária (…)» mas não está identificado o 1º outorgante; e consta, ao que agora importa, que «O 1º Outorgante é dono e legítimo possuidor de 1 terreno, sito em Av. Marginal (…) Estoril», que «Entre ambos os outorgantes é celebrado este contrato de Mediação, cujo objectivo do 2º outorgante é conseguir interessado para a compra, e fazer a promoção do imóvel (…)» e que «A venda do imóvel descrito na cláusula primeira será efectuado pelo valor de Esc. 210.000.000$00 (…)».
Nesse documento também se percebe que estão manuscritos pelo punho da ré interveniente estes dizeres: «*Estipulam as partes que o 1º outorgante pretende para si 200.000.000$00 (Duzentos milhões de escudos) sendo o res […] para as partes intervenientes».
Ora, como a utilização da expressão «partes intervenientes» não faz sentido se reportada apenas a uma pessoa, este documento não permite formar a convicção de que a Ré M... recebeu a quantia de 10 mil contos a título de comissão pela mediação.
Assim, e porque de harmonia com o disposto no art. 414º do NCPC (correspondente ao art. 516º do anterior CPC) a dúvida sobre a realidade de um facto resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita, improcede a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, mantendo-se apenas provado, por confissão, o recebimento da quantia de 3.300.000$00 (16.609,96 €) pela Ré M
D) Está também provado, por acordo das partes (ao abrigo do disposto no art. 607º do NCPC):
27- O Autor elaborou o escrito cuja cópia consta a fls. 250 dos autos, com este teor:
«Exma Senhora T
T
L
Cascais
Cascais, 1998/12/31
Exma Senhora
Lamento informar que, a partir da presente data, deixo de prestar na sua empresa os meus serviços como vendedor.
Esta minha demissão é definitiva e irrevogável.
Continuo, no entanto e se assim o entender, a prestar assistência aos processos de venda em que fui interveniente e que ainda se encontram pendentes de escritura, e sobre os quais ainda tenho a receber Esc. 400.000$00 de comissão:
1. J.../J
2. S... /Contr. Alm. L
Aproveito também para dar conhecimento que, o cliente Sr. A... P..., informou-me telefonicamente, que, no decurso da próxima semana, irá apresentar uma proposta de compra para o terreno que lhe mostrei no Estoril, pertencente à Sra D. I
Agradecendo toda a colaboração e as boas relações, quer profissionais quer pessoais, que sempre me prestaram durante os meses que tive o prazer de trabalhar consigo e com os restantes colegas, apresento os meus sinceros cumprimentos e os desejos de que tenha os maiores êxitos comerciais para o próximo ano.».
E) O Direito:
Está provado nos pontos 5. e 8. da matéria de facto que no período de 18 de Maio de 1998 a 31 de Dezembro de 1998 o A. proporcionou à R. M... os resultados do seu trabalho e que este consistia em diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra e/ou na venda de bens imóveis, desenvolver acções de promoção, e recolher informações sobre os negócios pretendidos e as características dos respectivos imóveis mediante retribuição e que esta, designada por comissão, era devida não a título de angariação, mas de acompanhamento do comprador e do vendedor no decurso do processo negocial até à concretização da compra e venda.
No período em que o Autor exerceu a referida actividade ao serviço da Ré, estava em vigor o DL 285/92 de 19/12, que no art. 2º previa: «Para efeitos do presente diploma entende-se por mediação imobiliária a actividade comercial em que, por contrato, a entidade mediadora se obriga a conseguir interessado para a compra e venda de bens imobiliários ou para a constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, para o seu arrendamento, bem como na prestação de serviços conexos».
Mais dispunha o art. 10º desse diploma legal:
«1- O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita.
(…)
4- A omissão da forma legalmente prescrita, (…) gera a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela entidade mediadora».
E o art. 3º nº 1 previa que o exercício da actividade de mediação imobiliária apenas pode ser efectuado por pessoas singulares ou colectivas.
O DL 285/92 foi revogado pelo DL 77/99 de 16/3 que estabeleceu no art. 3º:
«1- A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis.
2- No âmbito dos contratos de mediação imobiliária as empresas podem ainda prestar serviços relativos à obtenção de documentação conducente à concretização dos negócios visados e que não estejam legalmente atribuídos em exclusivo a outras profissões.
3- Para efeitos do disposto no presente artigo, interessado será o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação.».
Portanto, só o DL 77/99 veio dar a noção de «interessado».
A Ré M... recebeu, em 30/08/1999, pelo menos a quantia de 16.609,96 € a título de remuneração pela mediação imobiliária relativamente à compra e venda do prédio denominado «Vila do Rio» de que era proprietária I... .
Assim, apesar de não estar junto aos autos o contrato de mediação imobiliária mas tão só a minuta mencionada no facto 17, e sendo certo que a nulidade decorrente da omissão da forma legalmente prescrita não é de conhecimento oficioso, pois não pode sequer ser invocada pela entidade mediadora, importa averiguar se o Autor tem direito a receber alguma quantia a título de retribuição.
Na sentença recorrida entendeu-se que o Autor deve ser remunerado por ter conseguido interessado na aquisição do imóvel apesar de não ter acompanhado o processo negocial até ao fim, tendo-se considerado justo fixar a remuneração em 80% de 35% do valor recebido pela Ré.
A Ré, na sua apelação, sustenta que o Autor nada tem a receber por ter sido acordado que o direito à comissão só se verificava se tivesse acompanhado o comprador e o vendedor no decurso do processo negocial até à concretização da compra e venda.
Por sua vez, o Autor, na sua apelação, sustenta que tem direito à comissão correspondente a 35% do valor recebido pela Ré pois encontrou o interessado que adquiriu o imóvel.
Só com o DL 211/2004 de 20/08 (que foi alterado pelo DL 69/2011 de 15/6 e revogado pela Lei 15/2013 de 8/2) foi regulamentada a actividade de angariação imobiliária – apesar de no art. 7º nº 4 do DL 77/99 já se prever que «Todas as pessoas que prestem serviços às empresas de mediação, devem ser identificadas através de cartões de identificação fornecidos pelas mesmas (…)» -, lendo-se no seu preâmbulo: «Procurando definir a situação de alguns agentes que, não sendo mediadores, praticam actos próprios daquela actividade, regulamenta-se agora a actividade de angariação imobiliária, a qual poderá ser exercida por empresário em nome individual, uma vez cumpridos determinados requisitos, ainda que de menor exigência relativamente aos previstos para a actividade de mediação imobiliária. Tal actividade consiste na prestação de serviços a uma ou mais empresas de mediação, desde que integrados no âmbito da preparação e do cumprimento de contratos de mediação imobiliária por estas celebrados, estando-lhes, no entanto, vedada a celebração daqueles contratos».
E assim, no art. 4º nº 1 do DL 211/2004 estabeleceu-se: «A actividade de angariação imobiliária é aquela em que, por contrato de prestação de serviços, uma pessoa singular se obriga a desenvolver as acções e a prestar os serviços previstos, respectivamente, nos nºs 2 e 3 do artigo 2º, necessários à preparação e ao cumprimento dos contratos de mediação imobiliária, celebrados pelas empresas de mediação imobiliária».
Por sua vez, o art. 2º dispunha:
«1- A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa de obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.
2- A actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de:
a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;
b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
3- As empresas podem ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informações necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões.
4- Para efeitos do disposto no presente artigo, considera-se:
a) «Interessado» o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação;
b) «Cliente» a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação imobiliária com a empresa.
5- No âmbito da preparação e do cumprimento dos contratos de mediação imobiliária celebrados, as empresas de mediação imobiliária podem ser coadjuvadas por angariadores imobiliários.
6- É expressamente vedado às empresas de mediação celebrar contratos de prestação de serviços com angariadores imobiliários não inscritos no Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário, doravante designado por IMOPPI».
Quanto à retribuição do angariador imobiliário dispunha o art. 34º do Dl 211/2004:
«1- Pela prestação de serviços de angariação imobiliária, é devida retribuição, nos termos acordados no contrato de prestação de serviços celebrado com a empresa de mediação imobiliária.
2- A retribuição prevista no número anterior será prestada pela empresa de mediação imobiliária.
3- É expressamente vedado aos angariadores imobiliários cobrar e receber dos interessados na realização do negócio visado com o contrato de mediação quaisquer quantias a título de retribuição».
Mas o DL 211/2004 não é aplicável ao caso dos autos, pois o Autor só prestou os seus serviços para a Ré até 31 de Dezembro de1998 e o contrato de compra e venda foi celebrado em agosto de 1999.
Porém, dúvidas não há, que entre o Autor e a Ré M... foi celebrado um contrato de prestação de serviços, pois o art. 1154º do Código Civil Código estabelece que o «Contrato de prestação de serviço é aquele em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra o resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição».
De harmonia com o disposto no art. 1156º desse Código «As disposições sobre o mandato são extensivas com as necessárias adaptações, às modalidades do contrato de prestação de serviço que a lei não regule especialmente.».
O art. 1158º do mesmo Código prescreve:
«1. O mandato presume-se gratuito, excepto se tiver por objecto actos que o mandatário pratique por profissão; neste caso, presume-se oneroso.
2. Se o mandato for oneroso, a medida da retribuição, não havendo ajuste entre as partes, é determinada pelas tarifas profissionais; na falta destas, pelos usos; e, na falta de umas e outros, por juízos de equidade.».
Por sua vez, o art. 405º nº 1 estabelece que «Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver».
Na sua contestação, a Ré M... alegou que o Autor não recebia comissões por mostrar imóveis e que nada fez para que o imóvel viesse a ser vendido com a mediação da Ré.
Porém, provou-se que o Autor, conjuntamente com M..., conseguiu como interessada na compra do prédio a sociedade A... Lda e deslocou-se ao local acompanhado de A..., gerente dessa sociedade (factos 15 e 16).
Em 25 de Janeiro de 1999 foi celebrado o contrato promessa de compra e venda entre a proprietária do prédio e a sociedade A... Lda e em 30 de Agosto de 1999 foi celebrado, por escritura pública de compra e venda, o contrato definitivo (factos 16 e 18).
O Autor não teve qualquer intervenção relativamente a esse prédio após 31 de Dezembro de 1998.
O art. 406º nº 1 estabelece: «O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.».
Sobre o cumprimento das obrigações, prevê o art. 762º domo princípio geral:
«1. O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado.
2. No cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé.».
Por sua vez, o art. 763º prescreve:
«1. A prestação deve ser realizada integralmente e não por partes, excepto se outro for o regime convencionado ou imposto por lei ou pelos usos.
2. O credor tem, porém, a faculdade de exigir uma parte da prestação; a exigência dessa parte não priva o devedor da possibilidade de oferecer a prestação por inteiro.».
Cumpre então interpretar o acordo que foi firmado entre o Autor e a Ré M... no que respeita à retribuição daquele, sublinhando-se desde já que os factos evidenciam que por esta Ré e pela vendedora foi aceite como compradora a interessada que o Autor conseguiu.
O art. 236º do Código Civil prescreve:
«1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento de declarante, salvo se este não puder razoavelmente contra com ele.
2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida.».
Por sua vez, o art. 237º dispõe:
«Em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações».
Não é inequívoco o sentido do acordo estabelecido no ponto 9 da matéria de facto, pois além de não concretizar em que consiste a «angariação» e o «acompanhamento do comprador e do vendedor no decurso do processo negocial até à concretização da compra e venda», parece desconsiderar que na descrição, feita no ponto 8., sobre o trabalho que o Autor proporcionava à Ré, nada se refere sobre obrigação de acompanhamento do processo negocial até à concretização da venda.
Alega a Ré que o escrito elaborado pelo Autor datado 31/12/1998 junto no decurso da audiência de julgamento configura confissão de que só tinha direito a receber comissão relativamente a outros imóveis.
Porém, diz-nos o art. 357º nº 1 do Código Civil que a declaração confessória deve ser inequívoca, salvo se a lei o dispensar.
Ora, naquele escrito o Autor não declara que nada tem a receber de comissão no caso de ser apresentada e aceite a proposta de compra por A.... O que podemos extrair desse escrito é que na data dele constante o Autor ainda não tinha a certeza de que tinha conseguido como interessada a sociedade A... Lda.
Portanto, esse escrito não configura confissão de que o Autor nada tinha a receber.
Impõe-se pois, compatibilizar o que consta nos pontos 8. e 9. e interpretar o acordo sobre a retribuição do Autor com o sentido que conduz ao maior equilíbrio das prestações, ao abrigo do disposto no art. 237º do Código Civil, concluindo-se que não havendo acompanhamento do processo negocial até à concretização da compra e venda, o contrato de prestação de serviços ter-se-á como parcialmente cumprido e por isso a retribuição será devida, mas com redução.
Importa ainda ter em conta que foi acordado que a retribuição do Autor seria determinada com base em percentagem sobre os montantes recebidos pela Ré M..., e não se provou que esta tenha recebido quantia superior a 3.330.000$00.
Na sentença recorrida entendeu-se que o Autor tem direito a 80% de 35% da comissão a que teria direito se tivesse acompanhado o processo negocial até final. Portanto, reduziu-se a comissão em 20%.
Como nada foi ajustado pelas partes para efeito de redução da retribuição, impõe-se recorrer a juízos de equidade, ao abrigo do disposto no art. 1158º nº 2 do Código Civil.
Cumpre sublinhar que apesar de estar provado que a interessada na compra foi conseguida pelo Autor conjuntamente com M..., desconhece-se a que título esta actuou, pelo que a sua intervenção em nada interfere na determinação da retribuição do Autor.
Por outro lado, decorre dos factos provados que o contrato promessa foi celebrado pouco tempo depois de o Autor deixar de prestar de serviços para a Ré e nada está provado sobre os concretos actos que o Autor deveria ter executado em sede de acompanhamento do comprador e do vendedor no decurso do processo negocial até à concretização da compra e venda.
Assim, a globalidade dos factos provados demonstra que o Autor executou a parte mais importante dos serviços a que se obrigou: conseguir uma interessada na compra do prédio.
Por quanto se disse, mostra-se equitativo reduzir a sua remuneração em 20%, improcedendo, em consequência, ambas as apelações.
IV- Decisão:
Pelo exposto, julgam-se improcedentes as apelações e confirma-se a sentença recorrida.
Custas de cada uma das apelações pelos respectivos apelantes.
Lisboa, 05 de Novembro de 2015
Anabela Calafate
Regina Almeida
Maria Manuela Gomes
