Quem foi o relator do acórdão 5797/22.4T8LRS.L1-6?

O relator foi Carlos Miguel Santos Marques, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 5797/22.4T8LRS.L1-6?

O acórdão foi proferido em 15 de janeiro de 2026.

5797/22.4T8LRS.L1-6

Sumário

Sumário (elaborado pelo relator): I. O incumprimento do ónus de especificação dos concretos pontos de facto incorretamente julgados (nas conclusões das alegações), dos concretos meios de prova que impõem uma decisão diversa da recorrida (ainda que na motivação das alegações) e da decisão alternativa que deve ser proferida sobre os concretos pontos de facto impugnados (ainda que na motivação das alegações), nos termos previstos no artigo ..º/1 e 652º/1-a), a contrário, determina a rejeição do recurso, nessa parte, sem possibilidade de despacho de convite ao aperfeiçoamento. II. O direito de preferência encontra-se legalmente configurado como um direito real de aquisição, de origem legal (direito real de preferência de origem legal, por oposição aos direitos reais de preferência de origem convencional), revestindo natureza acessória ou instrumental, que confere ao seu titular o poder de vir a constituir um direito real de gozo sobre a coisa (vg. direito de propriedade), ou seja, confere ao seu titular o direito de adquirir um prédio no caso do seu proprietário o pretender alienar e o preferente estar disposto a pagar por ele a mesma importância que o terceiro adquirente se propõe pagar. III. Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, nos termos do artigo 1380º/1 do Código Civil, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda ou dação em cumprimento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante. IV. O conceito de «terreno» deve ser aferido por referência ao conceito de «prédio rústico» definido pelo legislador no artigo 204º/1-a e 2 do Código Civil, devendo considerar-se «terreno» a parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica – não relevando, para este efeito, as definições feitas noutros diplomas legais, nomeadamente em sede fiscal ou na legislação que regulamenta a instalação de determinada atividade comercial ou industrial. V. Tratando-se de factos constitutivos do seu direito (cfr. artigo 342º/1 do Código Civil), impendia sobre os autores o ónus da prova de que: a) os autores e os réus vendedores eram proprietários de terrenos confinantes (na data da venda); b) o terreno confinante tinha área inferior à unidade de cultura (discutindo-se, na doutrina e jurisprudência, se este requisito respeita a ambos os terrenos ou apenas ao terreno do preferente ou ao terreno dos vendedores); c) os proprietários do terreno confinante com o dos autores o venderam (ou doaram em cumprimento) a terceiro (o preferido); d) o preferido não era proprietário de terreno confinante (cfr. artigo 1380º/1 do Código Civil). VI. Tratando-se de facto impeditivo do direito dos autores, nos termos previstos no artigo 342º/2 do Código Civil, impendia sobre os réus o ónus da prova de que o terreno vendido constituía parte componente de um prédio urbano ou se destinava a outro fim que não seja a cultura (cfr. artigo 1381º/a) do Código Civil). VII. Não provado os autores que são proprietários de um terreno, ou seja, de um prédio rústico, confinante com o prédio vendido e tendo os réus feito prova de que o prédio objeto da compra e venda tem a natureza jurídica de prédio urbano, improcede à pretensão dos autores.

Texto

ACORDAM OS JUÍZES DA 6ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I - Relatório. 1. AA e BB instauraram, no Juízo Central Cível do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Norte, contra (1º réu) CC e (2ºs réus) DD e esposa, EE, a presente ação de preferência, que seguiu a forma de processo comum, peticionando ao tribunal: a) Que se reconheça aos AA. o direito de preferência sobre o prédio rústico identificado no artigo 7º da petição inicial, substituindo-se ao 1º réu na escritura de compra e venda; b) Que sejam os réus condenados a entregarem o referido prédio aos A.A., livre e desocupado. c) Que seja ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos que o 1º réu, comprador, venha a fazer a seu favor em consequência da compra do supra referido prédio, sempre com todas as demais consequências que ao caso couberem. Para tanto, alegam, em síntese, que os autores são donos e legítimos proprietários do prédio rústico sito no Lugar da Abelheira, união de freguesias de Atalaia e Lourinhã, concelho da Lourinhã, inscrito na matriz sob o artigo .., secção H, da União de freguesias de Atalaia e Lourinhã, e descrito na Conservatória Predial da Lourinhã sob o n.º ...., da extinta freguesia da Lourinhã, prédio este que confina com o prédio rústico inscrito na matriz da mesma freguesia sob o artigo .., secção H, e descrito na Conservatória do Registo Predial da Lourinhã sob o n.º ...., da extinta freguesia da Lourinhã (cfr. artigo 7º da petição inicial). Alegam, ainda, que os 2º réus, no dia 21/02/2022, venderam ao 1º réu (que não era proprietário de prédio confinante com o vendido) o prédio que confina com o prédio dos autores, sem que lhes tivessem dado conhecimento para exercício do seu direito de preferência – sendo o prédio vendido um prédio rústico e com área inferior à unidade de cultura para a região. 2. Os 2ºs réus (vendedores) contestaram, pugnando pela improcedência da ação, impugnando que os autores sejam donos de um prédio confinante de natureza rústica (tendo natureza urbana: tendo construídos 3 pavilhões e não sendo destinado à agricultura, antes à avicultura) e alegando que, ainda assim, deram conhecimento aos autores da vontade de vender e do projeto da venda, não tendo os autores manifestado a intenção de lhes comprar o prédio. 3. O 1º réu (comprador) contestou, pugnando pela improcedência da ação, impugnando que os autores sejam donos de um prédio confinante de natureza rústica (tendo natureza urbana: tendo construídos pavilhões/armazéns e não sendo destinado à agricultura, antes à avicultura), alegando, ainda, que também o prédio objeto da compra e venda tem natureza urbana (tendo implantada uma habitação). 4. Findos os articulados, o tribunal dispensou a realização da audiência prévia das partes, tendo proferido despacho saneador, definido o objeto do litígio e fixado os temas da prova, conduzindo os autos para a fase de instrução, mediante a realização de verificação não judicial qualificada, nos termos do artigo 494º do Código de Processo Civil, tendo por objeto a averiguação: - se existem culturas agrícolas ou arvenses ou algum tipo de exploração industrial, nos prédios confinantes; - em caso afirmativo, quais; - as respetivas áreas e confrontações dos dois prédios; - se existem neles construções destinadas e adequadas a habitação própria permanente. 5. Foi realizada a de verificação não judicial qualificada, tendo o senhor perito, em 04/09/2024, juntado aos autos o resultado e as conclusões da sua verificação. 6. O tribunal confrontou as partes com a possibilidade de conhecer do mérito, sem necessidade de produção de outras provas ou diligências, ainda que com a apresentação de alegações de direito, tendo (apenas) os autores e os 2º réus oferecido as suas alegações de direito. 7. Seguidamente, o tribunal proferiu sentença, que julgou a ação totalmente improcedente (essencialmente pelo facto de os autores não terem provado que o seu prédio tem natureza rústica – antes urbana) e absolveu os réus dos pedidos. 8. Os autores, inconformados com tal decisão, interpuseram recurso de apelação, tendo terminado as suas alegações com as seguintes conclusões: 1. O presente recurso tem como objeto a matéria de facto e de direito da sentença proferida os autos supra mencionados, a qual julgou procedente a exceção dilatória de caducidade arguida pelo 1.º Réu, improcedendo em consequência, o pedido dos Autores. 2. O tribunal a quo, deu como provados, nomeadamente com interesse para o recurso: (…) “1. Os AA. São donos e legítimos proprietários do prédio rústico denominado “FF”, sito no lugar da Abelheira, união de freguesias de Atalaia e Lourinhã, concelho da Lourinhã, com área de 3720m2, desconhecendo a confrontação a Norte, do Poente com GG, do Sul com DD e desconhecendo do Nascente, inscrito na matriz respetiva em nome dos AA., sob o artigo .., secção H, da União de Freguesias de Atalaia e Lourinhã e descrito na Conservatória de Registo Predial da Lourinhã sob o n.º .... da extinta freguesia da Lourinhã, conforme Documentos n.º 1 e 2 que se juntam. Este prédio veio à posse dos AA. Em 1992, data em que os AA. Adquiriram por compra e entregaram o respetivo preço e os seus antepossuidores o venderam, aquisição que se encontra registada em seu favor pela Ap. 5 de 14.07.1992 (vide Doc. 2).” (…) “3. O prédio do Réu tem uma área total de 3.640,00m2, segundo a caderneta e descrição prediais. De acordo com os documentos prediais, nomeadamente a descrição predial, tem as seguintes confrontações: Norte: HH, GG e II Sul: JJ Nascente: Serventia/ Poente: Serventia.” “4. No prédio do Autor não existem culturas agrícolas ou arvenses. Existe uma exploração industrial. Encontra-se implantada uma construção principal destinada a atividades avícolas com três pisos, sendo um deles semienterrado (aviário) e uma construção térrea anexa destinada a armazém de estrume/guano. A área remanescente às construções referidas encontra-se na sua quase totalidade pavimentada com toutvenant. Embora existam algumas espécies arbustivas e herbáceas, essa área não implantada com construções é insuscetível da prática de culturas agrícolas e, consequentemente, de gerar rendimentos agrícolas.” “5. No prédio do Réu existem culturas agrícolas ou arvenses. Compõe-se de uma construção principal destinada a habitação. Tem algumas benfeitorias, tais como: caminho pavimentado a tout-venant capoeira, poço, depósito de água, furo de captação, fossa, laje de betão para garagem automóvel (?), estrutura para estufa agrícola. A área remanescente encontra-se afeta a atividades agrícolas, hortícolas ou arvenses tipicamente sazonais. Atualmente reconhecem-se as seguintes: abóboras, nabos, pepinos, pimentos, tomate, couve, feijão verde e outras. Existem também, algumas culturas permanentes, árvores e fruteiras, tais como pinheiro, medronheiro e videiras.” “6. No dia 21.02.2022 no Cartório Notarial de …, na Lourinhã, DD e mulher EE declararam vender, pelo preço de cinquenta e nove mil euros, a CC e este declarou comprar o prédio rústico composto por cultura arvense denominado “Quinta …” ou Casal …, sito na Lourinhã, freguesia da Lourinhã e Atalaia, referido concelho de Lourinhã, descrito na Conservatória do Registo Predial da Lourinhã, sob o nº oito mil setecentos e oitenta, da freguesia da Lourinhã, onde se encontra registada a aquisição a favor deles vendedores pela Apresentação quatro, de quinze de março de dois mil e sete, inscrito na respetiva matriz sob o art. .. da seção H (…), com o valor patrimonial IMT de € 767, 49.” “7. Os AA. desde há muito pretendiam adquirir esta parcela de terreno, com o intuito de a anexar à sua, de modo a tornar a sua propriedade mais rentável do ponto de vista agrícola e até porque este terreno fica na passagem para outro terreno também propriedade dos AA.” “8. Nenhum dos R.R. deu conhecimento aos A.A. da sua intenção de vender o prédio e das condições principais da venda, fosse o preço, as condições de pagamento ou a pessoa do comprador e efetuaram o negócio no completo desconhecimento dos A.A.” “9. Os AA. só tiveram conhecimento do negócio, muito depois da outorga da escritura, concretamente no dia em que solicitaram a certidão da mesma, em 05.05.2022. 3. São pressupostos do direito legal de preferência previsto no artigo 1380º, nº. 1, do Código Civil: a) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico; b) Que o preferente seja dono/proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado; c) Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura; d) Que o adquirente do prédio não seja proprietário de prédio rústico confinante. 4. Entendeu o tribunal a quo que falece desde logo o pressuposto: “Que os dois prédios sejam rústicos e destinados a cultura”. Desde logo, o pressuposto indicado pelo tribunal a quo é já uma interpretação (errada em nosso entender) do que é um prédio rústico, senão vejamos: 5. A noção fiscal de prédio rústico abrange todos os terrenos que gerem rendimentos resultantes de atividades agrícolas, silvícolas e pecuárias. 6. Na verdade, dispõe o artigo 3.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis: “ São prédios rústicos os terrenos situados fora de um aglomerado urbano, exceto os que sejam de classificar como terrenos para construção, nos termos do n.º 3 do artigo 6.º, e os que tenham por destino normal uma utilização geradora de rendimentos comerciais e industriais, desde que: (Redação da Lei n.º 7-A/2016, de 30 de março) a) Estejam afetos ou, na falta de concreta afetação, tenham como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários; (Redação da Lei n.º 2/2020, de 31 de março);(…)” 7. Sem mais delongas nem considerações, consta dos factos provados, lembramos: “4. No prédio do Autor não existem culturas agrícolas ou arvenses. Existe uma exploração industrial. Encontra-se implantada uma construção principal destinada a atividades avícolas com três pisos, sendo um deles semienterrado (aviário) e uma construção térrea anexa destinada a armazém de estrume/guano. A área remanescente às construções referidas encontra-se na sua quase totalidade pavimentada com toutvenant. Embora existam algumas espécies arbustivas e herbáceas, essa área não implantada com construções é insuscetível da prática de culturas agrícolas e, consequentemente, de gerar rendimentos agrícolas.” 8. Com efeito, no prédio dos Autores existe uma exploração pecuária (aviário). Se não é suficiente a letra da Lei, então debruçar-nos-emos na legislação que prevê a atividade pecuária. 9. O Decreto-Lei n.º 69/96, de 31 de Maio, regula o exercício das atividades avícolas de seleção, multiplicação e recria de aves de reprodução ou de postura, em cativeiro ou semicativeiro, incluindo galinhas, perus, patos, e outras, e estabelece normas no âmbito sanitário para a exploração de espécies avícolas cinegéticas. Nos termos do artigo 4.º: “A localização e a disposição das instalações de um estabelecimento avícola deverão obedecer a princípios de proteção da saúde animal e da saúde pública, bem como da natureza e do meio ambiente, de molde, por um lado, a evitar a introdução de doenças ou assegurar o seu controlo em caso de aparecimento e, por outro, a contribuir para uma melhoria da defesa da natureza e do meio ambiente. 2 - Para efeitos do disposto no número anterior, ter-se-á em conta o tipo de atividade, a dimensão da exploração, as condições ecológicas do local e o respeito pelo disposto na legislação específica sobre a matéria, nomeadamente no âmbito dos Ministérios da Agricultura, do Desenvolvimento Rural e das Pescas, do Ambiente e da Saúde.” 10. A Portaria nº 206/96, de 7 de Junho veio regulamentar o setor. Aqui, o seu artigo 2.º estatui: ”Para o exercício das atividades avícolas acima referidas devem os estabelecimentos estar implantados de acordo com o preceituado no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 69/96, de 31 de Maio, satisfazendo os seguintes requisitos: a) Estarem distanciados a pelo menos 200 m da periferia de outros estabelecimentos avícolas, centros de abate, centros de inspeção e classificação de ovos, fábricas de rações, explorações pecuárias e outros estabelecimentos autorizados que, pela sua natureza, possam pôr em perigo a saúde animal e ou a saúde pública e habitações e a 60 m de vias rodoviárias; b) Manterem entre os diversos sectores (cria, recria e postura), quando existam, e as instalações de cada um deles distâncias que serão ditadas pelas condições ecológicas do local, do tipo de atividade, dimensão e estrutura global da exploração; c) As edificações das aves, fossas e locais de armazenagem de estrumes deverão estar distanciadas dos pontos e linhas de água de modo a proteger a potabilidade da mesma segundo o legalmente estipulado; d) Possuírem uma vedação de segurança a uma distância mínima de 10 m da periferia do estabelecimento, com um portão que permita controlar a circulação de pessoas, viaturas e animais; e) Possuírem uma via única de acesso provida de meios adequados para a lavagem e desinfeção obrigatória dos veículos que circulem na exploração; f) Disporem de água potável em quantidade suficiente para o seu abastecimento; g) Disporem de meios adequados para a destruição de cadáveres e detritos, nomeadamente incinerador, fossa séptica ou outros meios de eliminação que permitam garantir a sua posterior destruição em condições de segurança e de acordo com o legalmente estabelecido; h) Disporem de vestiários e instalações sanitárias para o pessoal, com localização e dimensões adequadas à estrutura da exploração; i) Disporem de local e meios adequados para armazenagem de camas e estrumes das aves e distante das instalações das aves. 11. Pelo exposto, a instalação de aviários em prédios urbanos é incompatível e só são licenciados os que são implantados em prédios rústicos. 12. O Novo Regime do Exercício da Atividade Pecuária (NREAP), veio implementar algumas novidades. Veio desde logo defender que a agropecuária constitui um conjunto compartilhado de práticas agrícolas e pecuárias pertencentes ao setor primário da economia, desenvolvidas num quadro de gestão sustentável, que compatibilize e garanta, o uso eficiente dos recursos naturais, solo, água, ar e biodiversidade com os objetivos de ordem agro-socioeconómica. 13. A Portaria n.º ../2009 de 9 de junho, que estabelece as normas regulamentares aplicáveis à atividade de detenção e produção pecuária ou atividades complementares de animais de espécies avícolas nas explorações e nos núcleos de produção de aves (NPA), bem como nos entrepostos e nos centros de agrupamento para aves. 14. Ou seja, a pecuária é uma atividade agrícola, cujas instalações só podem existir em prédios rústicos. Termos em que se conclui que o prédio dos AA. é destinado a atividade agrícola/pecuária e por isso incluída nos pressupostos do exercício do direito de preferência. 15. Estando também provados os restantes pressupostos, deveria a decisão ter sido proferida em sentido oposto, procedendo o pedido dos AA. 16. Aliás, há uma evidente contradição no iter decisis: Se por um lado, entendeu-se, porque resultou provado, que os Autores têm implantado no seu prédio, uma exploração pecuária, por outro lado, entendeu-se que não existem explorações agrícolas ou arvenses. 17. Ora, exploração agrícola e exploração pecuária estão intimamente interligadas. Agricultura e pecuária são atividades que constituem o setor primário da economia. 18. A agricultura refere-se ao cultivo de produtos agrícolas, e a pecuária, à criação de espécies animais. Agricultura e pecuária designam duas importantes atividades económicas do setor primário e é assim que deverá a norma violada ser interpretada. 19. A sentença violou assim o artigo 1380.º do CC. 20. Deve, pois, a douta sentença recorrida ser revogada nesta parte, admitindo-se estarem reunidos todos os pressupostos para o exercício do direito de preferência e com a consequente procedência do pedido dos AA. 9. O 1º réu contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção do julgado, tendo formulado as seguintes conclusões: 1. A Decisão recorrida não violou qualquer preceito legal. 2. A Decisão encontra-se bem fundamentada. 3. Não há nulidades nem exceções dilatórias. 4. A Senhora Juiz a quo uma correta análise dos factos provados, principalmente com base no relatório pericial junto aos autos. 5. Nas suas conclusões pretendem os Recorrentes que seja decidido que o seu prédio é rústico, com base em diferentes argumentos, que em nada devem proceder. 6. O prédio dos Autores não é rústico, pelo que não têm o direito de preferência na aquisição por parte do Réu CC do prédio rústico Quinta …. 7. A decisão recorrida não violou qualquer preceito legal. 8. Houve uma correta apreciação dos documentos apresentados a juízo. 9. A Decisão encontra-se bem fundamentada. 10. A decisão recorrida deve ser confirmada. 10. Os 2ºs réus contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção do julgado, tendo formulado as seguintes conclusões: 1. A douta sentença recorrida não violou o disposto no artigo 1380 0. do Cód. Civil; 2. A conduta dos A.A./Recorrentes e a situação de facto existente no prédio de que são possuidores é que viola, gravemente, os princípios básicos que regulamentam a atividade e produção avícola; 3. Não nos merece qualquer reparo, não só o alegado pelos RR./Recorridos, nem tão pouco o teor do "relatório pericial', designadamente o teor de fls. 6, junto aos autos em 04.09.2024, o qual não foi objeto de qualquer reparo ou pedido de esclarecimento(s); 4. Acompanham os R.R./Recorridos, a douta sentença "a quo", pois mostra-se devidamente fundamentada, de facto e de qualquer vício ou evidência de violação das normas legais invocadas, não merecendo qualquer reparo, devendo ser mantida, julgando-se improcedente o presente recurso. 11. Corridos que foram os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. * II - Fundamentação. A. Delimitação do objeto do recurso e questões a decidir. O objeto do recurso, nos termos previstos nos artigos ..º/4, ..º/2, ..º, ..º, ..º/1-b), 652º/1-a) e 663º/2 e 608º/2 do Código de Processo Civil, encontra-se delimitado pelas conclusões das alegações do(a)(s) recorrente(s), não podendo o tribunal de recurso conhecer de matérias ou questões nelas não incluídas1. Por outro lado, devemos ter em consideração que os recursos estão legalmente configurados como um meio processual que visa a reapreciação de uma decisão judicial, não podendo ter por objeto “questões novas” não suscitadas e não conhecidas pelo tribunal recorrido - a não ser, também, que se tratem de questões de conhecimento oficioso. Neste sentido, o tribunal superior não efetua um reexame ou novo julgamento da causa, limitando-se a controlar a correção da decisão recorrida, em função das conclusões apresentadas, reapreciando-a perante os elementos probatórios averiguados até ao momento da prolação da decisão recorrida2. Assim, tendo em consideração as conclusões das alegações da apelação, cumpre apreciar e decidir: a) Se é de alterar a matéria de facto julgada provada – para o que se torna necessário analisar se os recorrentes cumpriram os ónus legais previstos nos artigos ..º e ..º do Código de Processo Civil; b) Se assiste aos autores o direito de preferência na compra em venda em causa nos autos e, consequentemente, se deve ser revogada a decisão recorrida e substituída por outra que conheças dos pedidos formulados pelos autores. * B. Factos provados. Foram julgados provados pelo tribunal a quo, nos seguintes termos, os seguintes factos: 1. Os AA. são donos e legítimos proprietários do prédio rústico denominado “Seta …”, sito no Lugar da Abelheira, união de freguesias de Atalaia e Lourinhã, concelho da Lourinhã, com a área de 3720 m2, desconhecendo a confrontação a Norte, do Poente com GG, do Sul com DD e desconhecendo do Nascente, inscrito na matriz respetiva em nome dos AA., sob o artigo .., secção H, da União de freguesias de Atalaia e Lourinhã e descrito na Conservatória Predial da Lourinhã sob o n.º .... da extinta freguesia da Lourinhã, conforme Documentos n.º 1 e 2 que se juntam. Este prédio veio à posse dos AA. em 1992, data em que os AA. adquiriram por compra e entregaram o respetivo preço e os seus antepossuidores o venderam, aquisição que se encontra registada em seu favor pela Ap. 5 de 14.07.1992 (vide Doc. 2). 2. O Prédio dos Autores tem uma área total de 3.720,00 m², segundo a caderneta e descrição prediais. De acordo com os documentos prediais, nomeadamente a caderneta predial urbana, tem as seguintes confrontações: Norte: Caminho e proprietário/ Sul: HH / Nascente: GG Poente: Caminho. 3. O prédio do Réu tem uma área total de 3.640,00 m², segundo a caderneta e descrição prediais. De acordo com os documentos prediais, nomeadamente a descrição predial, tem as seguintes confrontações: Norte: HH, GG e II Sul: JJ Nascente: Serventia/ Poente: Serventia. 4. No prédio do Autor não existem culturas agrícolas ou arvenses. Existe uma exploração industrial. Encontra-se implantada uma construção principal destinada a atividades avícolas com três pisos, sendo um deles semienterrado (aviário) e uma construção térrea anexa destinada a armazém de estrume/guano. A área remanescente às construções referidas encontra-se na sua quase totalidade pavimentada com tout-venant. Embora existam algumas espécies arbustivas e herbáceas, essa área não implantada com construções é insuscetível da prática de culturas agrícolas e, consequentemente, de gerar rendimentos agrícolas. 5. No prédio do Réu existem culturas agrícolas ou arvenses. Compõe-se de uma construção principal destinada a habitação. Tem algumas benfeitorias, tais como: caminho pavimentado a tout-venant capoeira, poço, depósito de água, furo de captação, fossa, laje de betão para garagem automóvel (?), estrutura para estufa agrícola. A área remanescente encontra-se afeta a atividades agrícolas, hortícolas ou arvenses tipicamente sazonais. Atualmente reconhecem-se as seguintes: abóboras, nabos, pepinos, pimentos, tomate, couve, feijão verde e outras. Existem, também, algumas culturas permanentes, árvores e fruteiras, tais como pinheiro, medronheiro e videiras. 6. No dia 21.02.2022 no Cartório Notarial de …, na Lourinhã, DD e mulher EE, declararam vender, pelo valor de cinquenta e nove mil euros, a CC e este declarou comprar o prédio rústico comporto por cultura arvense denominado “Quinta …” ou Casal …, sito na Lourinhã, freguesia da Lourinhã e Atalaia, referido concelho de Lourinhã, descrito na Conservatória do Registo Predial da Lourinhã, sob o nº oito mil setecentos e oitenta, da freguesia da Lourinhã, onde se encontra registada a aquisição a favor deles vendedores pela Apresentação quatro, de quinze de março de dois mil e sete, inscrito na respetiva matriz sob o art. .. da seção H (…), com o valor patrimonial IMT de € 767, 49. 7. Os AA. desde há muito pretendiam adquirir esta parcela de terreno, com o intuito de a anexar à sua, de modo a tornar a sua propriedade mais rentável do ponto de vista agrícola e até porque este terreno fica na passagem para outro terreno também propriedade dos AA.. 8. Nenhum dos R.R. deu conhecimento aos A.A. da sua intenção de vender o prédio e das condições principais da venda, fosse o preço, as condições de pagamento ou a pessoa do comprador e efetuaram o negócio no completo desconhecimento dos A.A.. 9. Os AA. só tiveram conhecimento do negócio, muito depois da outorga da escritura, concretamente no dia em que solicitaram a certidão da mesma, em 05.05.2022. * C. Da impugnação/alteração da matéria de facto. Os recursos, nos termos previstos no artigo 637º do Código de Processo Civil, são interpostos por meio de requerimento (dirigido ao tribunal que proferiu a decisão recorrida), que deve conter obrigatoriamente a alegação do recorrente e as conclusões, nas quais deve indicar o fundamento específico da recorribilidade. Em consonância, o artigo 639º/1 do Código de Processo Civil impõe para o recorrente o «ónus de alegar e formular conclusões» no recurso interposto, dispondo que «o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão». Versando o recurso sobre a matéria de facto, o artigo 640º do Código de Processo Civil consagra um outro «ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto», dispondo o n.º 1 que: «Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas». Daqui resulta que o tribunal de recurso só deve entrar na análise dos fundamentos do recurso sobre a matéria de facto impugnada se o recorrente, tendo cumprido o ónus de alegar e formular conclusões, tiver dado cumprimento ao ónus [tripartido] de especificação dos concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com indicação dos concretos meios de prova que impõem uma decisão diversa da recorrida sobre tal matéria e com indicação da concreta decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Ainda que se admita, na senda do AUJ n.º 12/2023 (DR, Iª Série, de 14/11/2023, com a retificação publicada no DR, Iª Série, de 28/11/2023), que «nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações», é ponto assente que o recorrente que impugna a matéria de facto deve, nas conclusões do recurso, sob pena de rejeição do recurso especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, podendo indicação dos meios de prova e da decisão alternativa, não sintetizados nas conclusões, ser feita, de forma inequívoca, nas alegações apresentadas3. Se a falta das alegações e/ou das respetivas conclusões (o incumprimento do ónus de alegar e formular conclusões) determina, sem mais, a rejeição do recurso (cfr. artigo 641º/2-b) e 5 e 652º/1-b) do Código de Processo Civil), o incumprimento do ónus de especificação dos concretos pontos de facto incorretamente julgados e os concretos meios de prova que impõem uma decisão diversa da recorrida, nos termos previstos no artigo 640º/1 e 652º/1-a) a contrário, determina também a rejeição do recurso, nessa parte, sem possibilidade de despacho de convite ao aperfeiçoamento4 e 5. Assim, pretendendo o recorrente impugnar a matéria de facto, o artigo 640º impõe-lhe um [tripartido] ónus processual cujo incumprimento determina, sem mais, a rejeição do recurso. Tal ónus apenas se mostrará cumprido, em conformidade com a interpretação resultante do AUJ n.º 12/2023, se o recorrente, nas conclusões do recurso, especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados e, não o fazendo nas conclusões do recurso, indicar nas alegações, de forma inequívoca, os concretos meios de prova que impõem uma decisão diversa da recorrida sobre tal matéria e também nas alegações indicar, de forma inequívoca, a concreta decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas6. Tais exigências, traduzidas num ónus tripartido sobre o recorrente, como decidiu o mesmo aresto, estribam-se nos princípios da cooperação, adequação, ónus de alegação e boa-fé processuais, garantindo a seriedade do recurso, num efetivo segundo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, necessariamente avaliado de modo rigoroso, mas sem deixar de ter em vista a adequada proporcionalidade e razoabilidade, de modo a que não seja sacrificado um direito das partes em função de um rigorismo formal, desconsiderando aspetos substanciais das alegações, numa prevalência da formalidade sobre a substância que se pretende arredada. Tudo isto porque a faculdade de interposição de recurso não se destina a requerer ao tribunal de recurso que profira uma nova e segunda decisão sobre o objeto do processo, apreciando de novo a pretensão formulada pelo autor ou as questões levantadas por qualquer das partes, mas a apreciar da bondade da decisão a tal respeito proferida pelo tribunal recorrido. Na verdade, o recurso, nesta parte, é um meio de impugnação de decisões judiciais com fundamento em ilegalidade ou em incorreção do julgamento de facto (o erro de facto que, em regra, diz respeito à livre apreciação da prova e à fixação dos factos materiais), constituindo um meio processual destinado a obter uma nova apreciação jurisdicional de certas decisões proferidas pelos tribunais. O objeto do recurso não é a questão julgada pela primeira vez em primeira instância, mas a decisão impugnada (que o recorrente pretende ver revogada e substituída por outra), não cabendo ao tribunal de recurso levar a cabo o reexame da controvérsia, mas antes e tão só, a reponderação da decisão recorrida7. Por tal razão, deve o recorrente, ao impugnar concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, especificar os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo de gravação nele realizada que imponham decisão diversa da recorrida sobre os concretos pontos da matéria de facto impugnada, indicando com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, numa análise crítica que evidencie, de acordo com a livre apreciação da prova, o erro de facto em que incorreu o tribunal a quo, de modo a que, ainda que em articulação entre alegação e conclusões, se reflita a análise crítica e contextualizada das provas, no seu confronto com a materialidade fáctica, deixando claro o caminho lógico/racional que o tribunal tem de trilhar-se para chegar à diversa decisão pretendida8. O recorrente tem que mostrar claramente em que consistiu o erro de julgamento e em que medida a leitura correta das provas impunha decisão diversa quanto aos factos impugnados, para o que não basta uma impugnação e análise genérica, antes se impondo uma apreciação critica dos meios de prova produzidos9, tendo em vista o objetivo pretendido com a impugnação do ponto de facto que se pretende ver alterado, sob pena de rejeição total ou parcial da impugnação da decisão da matéria de facto. Feito este enquadramento, analisando as conclusões do recurso, verifica-se que os recorrentes não cumpriram o referido ónus tripartido: não indicam (nem nas conclusões, nem na motivação) quais são os concretos pontos de facto impugnados, não indicam (nem nas conclusões, nem na motivação) qual a decisão alternativa sobre os factos impugnados e não indicam (nem nas conclusões, nem na motivação) quais são os meios de prova que impunham decisão diversa da proferida pelo tribunal recorrido. O incumprimento de tal ónus determina, sem mais, o não conhecimento do recurso, nessa parte, o que se decide – subsistindo os factos julgados provados na decisão recorrida. * D. Do direito. O direito de preferência encontra-se legalmente configurado como um direito real de aquisição, de origem legal (direito real de preferência de origem legal, por oposição aos direitos reais de preferência de origem convencional), revestindo natureza acessória ou instrumental, que confere ao seu titular o poder de vir a constituir um direito real de gozo sobre a coisa (vg. direito de propriedade), ou seja, confere ao seu titular o direito de adquirir um prédio no caso do seu proprietário o pretender alienar e o preferente estar disposto a pagar por ele a mesma importância que o terceiro adquirente se propõe pagar – cfr. Orlando de Carvalho (in Direitos das Coisas, pgs. 344 e ss.), Henrique Mesquita (in Direitos Reais, pg. 62), Mota Pinto (in Direitos Reais, pgs. 61 e ss. 137 e ss.) e António Santos Justo (in Direitos Reais, 2007, pg. 447). Por ser um direito real de aquisição de origem legal o mesmo é oponível a terceiros independentemente do registo (tornando o direito do adquirente ineficaz em relação ao titular do direito de preferência legal), beneficiando, ainda, das características dos demais direitos reais, entre elas a sequela, conferindo-lhe a faculdade de perseguir a coisa onde quer que ela se encontre, substituindo-se ao preferido na aquisição da coisa - possuindo ao seu dispor, como meio processualmente adequado, da ação de preferência prevista no artigo 1410º/1 do Código Civil] – cfr. Orlando de Carvalho (ob. e loc. cit.), Mota Pinto (ob. e loc. cit.) e Pires de Lima e Antunes Varela (in Código Civil Anotado, Vol. III, pgs. 382 e ss.). Fundamentando os autores a causa de pedir nos pressupostos do direito de preferência previsto no artigo 1380º do Código Civil, esta norma legal, consagrando o «direito de preferência» dos proprietários de terrenos confinantes, dispõe: «1. Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante. 2. Sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe este direito: a) No caso de alienação de prédio encravado, ao proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem; b) Nos outros casos, ao proprietário que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respetiva zona. 3. Estando os preferentes em igualdade de circunstâncias, abrir-se-á licitação entre eles, revertendo o excesso para o alienante. 4. É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, com as necessárias adaptações». O artigo 1381º consagra exceções ao exercício do direito de preferência, ao dispor que «não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes: a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura; b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar». A preferência legalmente consagrada tem em vista a redução do minifúndio e a rentabilização as explorações agrícolas, enquadrando-se na teleologia do emparcelamento, previsto no artigo 1382º do Código Civil [que considera o «emparcelamento» como «o conjunto de operações de remodelação predial destinadas a pôr termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos pertencentes ao mesmo titular, com o fim de melhorar as condições técnicas e económicas da exploração agrícola» (n.º 1) – remetendo os termos das operações de emparcelamento para legislação especial («os termos em que devem ser realizadas as operações de emparcelamento são fixados em legislação especial» - n.º 2)] e encontrando-se em consonância com a proibição do «fracionamento», previsto no artigo 1376º [«1. Os terrenos aptos para cultura não podem fracionar-se em parcelas de área inferior a determinada superfície mínima, correspondente à unidade de cultura fixada para cada zona do País; importa fracionamento, para este efeito, a constituição de usufruto sobre uma parcela do terreno. 2. Também não é admitido o fracionamento, quando dele possa resultar o encrave de qualquer das parcelas, ainda que seja respeitada a área fixada para a unidade de cultura. 3. O preceituado neste artigo abrange todo o terreno contíguo pertencente ao mesmo proprietário, embora seja composto por prédios distintos»]. Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, nos termos do artigo 1380º/1 do Código Civil, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda ou dação em cumprimento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante. Tratando-se de factos constitutivos do seu direito (cfr. artigo 342º/1 do Código Civil), impendia sobre os autores o ónus da prova de que: a) os autores e os réus vendedores eram proprietários de terrenos confinantes (na data da venda); b) o terreno confinante tinha área inferior à unidade de cultura (discutindo-se, na doutrina e jurisprudência, se este requisito respeita a ambos os terrenos ou apenas ao terreno do preferente ou ao terreno dos vendedores); c) os proprietários do terreno confinante com o dos autores o venderam (ou doaram em cumprimento) a terceiro (o preferido); d) o preferido não era proprietário de terreno confinante (cfr. artigo 1380º/1 do Código Civil). Por outro lado, tratando-se de facto impeditivo do direito dos autores, nos termos previstos no artigo 342º/2 do Código Civil, impendia sobre os réus o ónus da prova de que algum dos terrenos constituía parte componente de um prédio urbano ou se destinava a outro fim que não seja a cultura (cfr. artigo 1381º/a) do Código Civil). O ponto de partida é, assim, a prova de que autores e réus vendedores eram proprietários de terrenos confinantes no momento da compra e venda, o que nos remete para a definição do conceito de «terreno» e que a doutrina e jurisprudência dominante vêm reconduzindo ao conceito de «prédio rústico», na definição que o legislador consagrou no nosso Código Civil. Assim, nos termos previstos nos artigos 203º e 204º/1-a), 2 3 do Código Civil, entre as coisas imóveis, temos os prédios rústicos e os prédios urbanos, considerando-se «prédio rústico» a parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica e «prédio urbano» qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro – considerando-se, ainda, «parte integrante» de prédio urbano ou de prédio rústico toda a coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência. Neste sentido, para a definição de prédio rústico ou de prédio urbano, em nada relevam as definições feitas noutros diplomas legais, nomeadamente em sede fiscal ou na legislação que regulamente a instalação de aviculturas. Neste sentido decidiu no AcRC de 16-09-2025 (rel. Des. Alberto Ruço) que: «1 – O Código Civil não incluiu na definição/conceito de prédio a sua inscrição na matriz predial. 2 – Para efeitos do disposto no artigo 1380.º do Código Civil, um prédio rústico é uma área de solo delimitada, com as construções nele existentes que não tenham autonomia económica; um prédio urbano é um edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro – artigo 204.º do Código Civil –, podendo qualquer deles ser composto por um ou mais artigos matriciais. 3 – A carência de autonomia das construções e a afetação de terrenos como logradouro determinam-se de acordo com a perceção apreensível por qualquer pessoa dotada de mediana informação e inteligência»10. Na verdade, seguindo os ensinamentos de Pires de Lima e Antunes Varela (in Código Civil Anotado, Vol. I, 4ª ed. revista e atualizada, pg. 195), não nos dizendo a lei o que deve entender-se por «edifício» (conceito integrante da definição de prédio urbano), deve entender-se o legislador tem em vista a noção pré-jurídica das construções afetas às mais diversas finalidades, desde a habitação, a atividades comerciais ou industriais, arrecadações de produtos, entre outras, constituídas necessariamente por paredes que delimitam o solo e o espaço por todos os lado, por uma cobertura (telhado ou terraço), normalmente por paredes divisórias interiores e podendo ter um ou vários pisos, pelo que, com exceção das construções menores afetas ao serviço de uma construção principal e integrando um conjunto funcionalmente unitário, se deve entender que cada construção, com as referidas características, corresponde, do ponto de vista jurídico, a um prédio urbano. Na prática, no seguimento dos referidos autores, podendo haver situações em que se torna difícil concluir se determinada conjunto imobiliário constitui um único edifício ou vários edifícios, deve entender-se que se está perante uma unidade predial urbana ou, inversamente, perante uma pluralidade de prédios urbanos, conforme o conjunto em causa apresente ou não unidade estrutural, unidade essa que há de aferir-se através dos seus elementos essenciais, nomeadamente através das paredes mestras, dos pilares, da vigas de sustentação, da cobertura, das instalações de água ou eletricidade. Com este critério legal, não devem considerar-se prédios urbanos, mas componentes de prédios rústicos, as construções que não tenham autonomia económica, tais como as adegas, os celeiros, as instalações destinadas às alfaias agrícolas. Assim como não deve considerar-se prédios rústicos, mas antes prédios urbanos, os logradouros dos prédios urbanos, como os jardins, os pátios ou os quintais, que devem ter a mesma natureza jurídica do edifício a que estão ligados. Sendo esta a definição de terreno (prevista no artigo 1380º/1), por referência ao conceito de prédio rústico (definido no artigo 204º/2), analisando a matéria de facto provada verifica-se, além do mais, que nem o prédio dos autores, nem o prédio objeto da compra e venda, são terrenos ou prédios rústicos, tendo, antes, a natureza de prédios urbanos composto edifícios incorporados no solo, a que estão afetas as demais áreas de terreno e construções – no caso do prédio dos autores, à exploração de industrial de uma avicultura e, no caso dos réus, à habitação. Na verdade, resultou provado que no prédio dos autores não existem culturas agrícolas ou arvenses, existindo antes uma exploração industrial, composta por uma construção principal destinada a atividades avícolas com três pisos, sendo um deles semienterrado (aviário), e uma construção térrea anexa destinada a armazém de estrume/guano – sendo que a área remanescente às referidas construções encontra-se, na sua quase totalidade, pavimentada com tout-venant e, embora existam algumas espécies arbustivas e herbáceas, essa área não implantada com construções é insuscetível da prática de culturas agrícolas e, consequentemente, de gerar rendimentos agrícolas. Por seu turno, no prédio objeto da compra e venda, apesar de existirem culturas agrícolas ou arvenses, o mesmo é composto por uma construção principal, destinada a habitação, que tem afeta algumas benfeitorias, tais como caminho pavimentado a tout-venant, capoeira, poço, depósito de água, furo de captação, fossa, laje de betão para garagem automóvel e estrutura para estufa agrícola – encontrando-se a área remanescente encontra-se afeta a atividades agrícolas, hortícolas ou arvenses tipicamente sazonais, nomeadamente abóboras, nabos, pepinos, pimentos, tomate, couve, feijão verde e outras, tendo, ainda, algumas culturas permanentes, como árvores e fruteiras, tais como pinheiro, medronheiro e videiras. Deste modo, sendo o prédio dos autores constituído por um edifício principal e outro anexo destinados à exploração industrial/comercial de avicultura, porque os mesmos integram um conjunto predial com autonomia económica (diversa da agricultura), não se integram na definição de prédio rústico consagrada no artigo 204º/2 do Código Civil e pressuposta no artigos 1380º/1 do Código Civil, integrando-se antes na definição de prédio urbano consagrada no mesmo normativo, o que afasta, desde logo, o alegado direito de preferência dos autores. Por outro lado, sendo o prédio objeto da compra e venda constituído por um edifício principal destinado à habitação, a que se encontra afeto o seu logradouro, ainda que com alguma parte destinada à agricultura, está em causa um prédio urbano, na definição pressuposta no artigo 1380º/1 do Código Civil, de onde resulta que, ainda que os autores tivessem logrado provar ser proprietários de um terreno confinante com o prédio vendido (que não provaram), nos termos previstos no artigo 1381º/a) do Código Civil, sempre se mostraria excluído o direito de preferência dos autores. Assim, não tendo os autores feito prova de que são proprietários de um terreno, ou seja, de um prédio rústico, confinante com o prédio vendido e tendo os réus feito prova de que o prédio objeto da compra e venda tem a natureza jurídica de prédio urbano, improcede à pretensão dos autores. Nestes termos, improcede a apelação, devendo os recorrentes, atento o decaimento, ser condenados nas custas do recurso (cfr. artigo 527º/1 e 2 do Código de Processo Civil). * III – Decisão. Em face do supra exposto, acordam os Juízes da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar totalmente improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida. Custas pelos recorrentes. Registe e notifique. Lisboa, 15 de janeiro de 2026. Carlos Miguel Santos Marques Isabel Maria C. Teixeira João Manuel P. Cordeiro Brasão ____________________________________________________ 1. Em consonância com o preceituado nos artigos 608º e 609º, ex vi do 663º/2 do Código de Processo Civil, que veda ao juiz a possibilidade de condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir, apreciando todas as questões suscitadas pelas partes, mas também só as questões suscitadas pelas partes – excetuadas as questões de conhecimento oficioso, não transitadas em julgado. De onde resulta, também, que as questões de mérito decididas pela 1ª instância e que não foram levadas às conclusões do recurso se devem considerar decididas, com esgotamento do poder jurisdicional quanto a elas, estando vedado o seu conhecimento ao tribunal de recurso. 2. Cfr. Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 8ª ed. Atualizada (2024), pgs. 163 a 166; Rui Pinto, in Manual do Recurso Civil, Volume I, 2025, pgs. 348 a 366; e Luís Filipe Espírito Santo, in Recursos Civis: O Sistema Recursório Português. Fundamentos, Regime e Actividade Judiciária, 2020, pgs. 7 a 13. 3. É este o entendimento sustentado de forma dominante na nossa doutrina e jurisprudência e que Abrantes Geraldes [in Recursos em Processo Civil, 8ª ed. Atualizada, 2024, pgs. 228 e ss.], depois de explicitar o sistema legal em vigor sempre que o recurso de apelação envolva a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, sintetiza nos seguintes termos: «a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões ; b) O recorrente deve especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, que no seu entender determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos; c) relativamente aos pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em prova gravada, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar, com exatidão, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos; [...] e) O recorrente deixará expressa na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzida, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação por forma a obviar à interpretação de recursos de pendor genérico ou inconsequente.[...]». 4. Cfr. AcSTJ de 06-02-2024 (rel. Cons. Nelson Borges Carneiro), AcSTJ de 27-04-2023 (rel. Cons. João Cura Mariano), AcSTJ de 16-05-2018 (rel. Cons. Ribeiro Cardoso), AcSTJ de 11-03-2025 (rel. Cons. Henrique Antunes), António dos Santos Abrantes Geraldes (in Recursos em Processo Civil, 8ª ed. Atualizada, 2024, pg. 231). Cfr., ainda, Rui Pinto [in Manual do Recurso Civil, 2025, pgs. 292 e ss.], que chama à atenção que o ónus de formulação de conclusões pode não se mostrar preenchido com a reprodução nas “conclusões” do corpo das alegações, podendo haver “conclusões” que não são conclusões (tendo que haver uma correspondência direta entre o conteúdo das alegações e as conclusões formuladas, sendo estas uma decorrência lógica e natural daquelas) e podendo até acontecer que falte a designação de “conclusões” ou estarmos perante uma repetição (de parte) das alegações e estarmos perante verdadeiras conclusões. Clarificando, «o que a lei pede – novamente apelando aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade – é que um juiz médio (mas também um recorrido médio) retire da leitura do recurso os fundamentos e a individualização do objeto recorrido. Não apenas fundamentos sem conclusões, ainda que repetidos à laia de conclusões (primeiro vício de falta absoluta); não apenas conclusões, sem fundamentos (segundo vício de falta absoluta). No primeiro vício, a reprodução integral e ipsis verbis das alegações não cumpre o ónus de formular conclusões – a menos que elas mesmas já contenham (antecipadamente) essas mesmas conclusões, sofrendo, então, do vício sanável da complexidade ou prolixidade (cfr. artigo 639º n.º 3); no segundo vício, se as conclusões do recurso versam ‘matéria não tratada nas alegações são totalmente irrelevantes` (…), pelo que o requerimento não contém conclusões». Consigna-se, ainda, que toda a jurisprudência citada na presente decisão, se outras referências, pode ser consultada no sítio www.dgsi.pt. 5. Na verdade, o despacho de convite ao aperfeiçoamento previsto no artigo 652º/1-a) do Código de Processo Civil tem em vista (apenas) o aperfeiçoamento das conclusões das alegações nos termos do n.º 3 do artigo 639º, ou seja, nos casos em que: a) as conclusões (de facto ou de direito) sejam deficientes, obscuras ou complexas; b) as conclusões (de direito) não tenham as especificações previstas no n.º 2 do artigo 639º, ou seja: i. não indiquem as normas jurídicas violadas; ii. não indiquem o sentido com que, no entender do recorrente, deviam ter sido interpretadas e aplicadas; iii. não indiquem, em caso de erro na determinação da norma aplicável, a norma que devia ser aplicada. 6. Nos termos fundamentados no mencionado acórdão uniformizador, «da articulação dos vários elementos interpretativos, com cabimento na letra da lei, resulta que em termos de ónus a cumprir pelo recorrente quando pretende impugnar a decisão sobre a matéria de facto, sempre terá de ser alegada e levada para as conclusões, a indicação dos concretos pontos facto que considera incorretamente julgados, na definição do objeto do recurso. Quando aos dois outros itens, caso da decisão alternativa proposta, não podendo deixar de ser vertida no corpo das alegações, se o for de forma inequívoca, isto é, de maneira a que não haja dúvidas quanto ao seu sentido, para não ser só exercido cabalmente o contraditório, mas também apreendidos em termos claros pelo julgador, chamando à colação os princípios da proporcionalidade e razoabilidade instrumentais em relação a cada situação concreta, a sua não inclusão nas conclusões não determina a rejeição do recurso (…)». 7. Cfr. AcRC de 28-09-2022 (rel. Des. Maria João Areias). 8. Cfr. AcRC de 11-05-2021 (rel. Des. Vítor Amaral). 9. Salientando-se, uma vez mais, que, ainda que a especificação dos meios de prova (e das passagens relevantes da gravação) e a indicação da decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas possa ser feita apenas no corpo da motivação do recurso, a especificação dos concretos ponto de facto impugnados tem sempre que ser levada às conclusões do recurso, sob pena de o recurso ter que ser rejeitado. 10. Cfr., também, AcSTJ de 19-12-2023 (Rel. Cons. Jorge Leal): «I. Quem se arroga o direito de preferência na aquisição de prédio rústico deve, nos termos do n.º 1 do art.º 1380.º do Código Civil, alegar e demonstrar, além do mais, que o adquirente do prédio não é proprietário confinante. II. O adquirente não é proprietário confinante, para os efeitos previstos no n.º 1 do art.º 1380.º do Código Civil, se o seu prédio for um prédio urbano. III. A lei civil não conhece a categoria de prédio misto: para o efeito de aplicação do regime previsto nos artigos 1380.º e 1381.º do Código Civil, há que classificar o prédio como rústico ou urbano. IV. Como critério de distinção entre prédio rústico e urbano tem avultado, na jurisprudência deste Supremo Tribunal, a orientação de que deve prevalecer uma avaliação casuística, tendo subjacente a destinação ou afetação económica do prédio»; AcRL de 12-04-2018 (rel. Des. António Santos): «1.– Consagra o art.º. 1380.º ,nº1, do CC , um direito de preferência atribuído aos proprietários de terrenos confinantes, isto é, de prédios rústicos confinantes, estando a respectiva ratio direccionada para o objectivo de propiciar o emparcelamento de terrenos, visando uma exploração agrícola tecnicamente rentável, evitando-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente. 2.– Não prevendo a lei civil o conceito de prédio misto, e para efeitos do disposto no artº 1380º,nº1, do CC, importa que o proprietário de um prédio com parte rustica e urbana e que se arroga titular do direito de preferência , alegue e prove que, em face das características predominantes que nele avultam e sobressaem, deve o mesmo ser qualificado como prédio rústico. 3.– Não logrando o pretenso Preferente alcançar o desiderato indicado em 5.2., e porque de facto constitutivo do direito do qual se arroga titular se trata, a acção só pode/deve improceder»; AcRC de 16-04-2013 (rel. Des. Manuel Capelo): «I – A lei civil não conhece o conceito de prédio misto e este está definido para efeitos fiscais no art. 5º Código do Imposto Municipal sobre Imóveis – aprovado pelo Decreto-Lei nº 287/2003, de 12 de Novembro, em vigor desde 1 de Dezembro de 2003, alterado pela Lei nº 53-A/2006, de 29 de Dezembro. II - A decisão sobre a natureza de um prédio, segundo um critério de afectação, quando nele existam duas utilizações diferentes (de natureza rústica e urbana) tem de ter sempre em consideração se essa utilização se realiza num mesmo prédio ou se cada domínio territorial da utilização corresponde a prédios distintos e independentes»; AcSTJ de 23-05-2010 (rel. Cons. Oliveira Rocha): «IV - O art. 1380.º do CC refere-se ao direito de preferência entre proprietários de terrenos confinantes, isto é, de prédios rústicos confinantes, e a sua razão de ser está ligada ao objectivo de propiciar o emparcelamento de terrenos, visando uma exploração agrícola tecnicamente rentável, evitando-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente. V - Trata-se de um direito legal de aquisição, que depende da verificação de diversos requisitos, cujo ónus da prova incumbe aos que se arrogam titulares do direito de preferência, por se tratar de factos constitutivos desse direito (art. 342.º, n.º 1, do CC). VI - A lei civil não conhece o conceito de prédio misto, estando o mesmo definido no art. 5.º do CIMI, o qual consagra um critério de predominância, ou seja, a parte que avultar no conjunto é que determina a qualificação como prédio rústico ou urbano; se tal juízo de predominância não for alcançável, o prédio é considerado misto. VII - O prédio misto é, pois, um tertium genus, já que os prédios devem, sempre que possível, ser considerados de harmonia com a sua parte principal e essa, a priori, ou é rústica ou urbana.VIII - Sendo o núcleo essencial do prédio misto do autor - a sua destinação e afectação - próprio de um prédio rústico e não de um logradouro, logra aquele a demonstração de um dos requisitos previstos no art. 1380.º do CC».

Sumário

Sumário (elaborado pelo relator):

I. O incumprimento do ónus de especificação dos concretos pontos de facto incorretamente julgados (nas conclusões das alegações), dos concretos meios de prova que impõem uma decisão diversa da recorrida (ainda que na motivação das alegações) e da decisão alternativa que deve ser proferida sobre os concretos pontos de facto impugnados (ainda que na motivação das alegações), nos termos previstos no artigo ..º/1 e 652º/1-a), a contrário, determina a rejeição do recurso, nessa parte, sem possibilidade de despacho de convite ao aperfeiçoamento.

II. O direito de preferência encontra-se legalmente configurado como um direito real de aquisição, de origem legal (direito real de preferência de origem legal, por oposição aos direitos reais de preferência de origem convencional), revestindo natureza acessória ou instrumental, que confere ao seu titular o poder de vir a constituir um direito real de gozo sobre a coisa (vg. direito de propriedade), ou seja, confere ao seu titular o direito de adquirir um prédio no caso do seu proprietário o pretender alienar e o preferente estar disposto a pagar por ele a mesma importância que o terceiro adquirente se propõe pagar.

III. Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, nos termos do artigo 1380º/1 do Código Civil, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda ou dação em cumprimento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.

IV. O conceito de «terreno» deve ser aferido por referência ao conceito de «prédio rústico» definido pelo legislador no artigo 204º/1-a e 2 do Código Civil, devendo considerar-se «terreno» a parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica – não relevando, para este efeito, as definições feitas noutros diplomas legais, nomeadamente em sede fiscal ou na legislação que regulamenta a instalação de determinada atividade comercial ou industrial.

V. Tratando-se de factos constitutivos do seu direito (cfr. artigo 342º/1 do Código Civil), impendia sobre os autores o ónus da prova de que: a) os autores e os réus vendedores eram proprietários de terrenos confinantes (na data da venda); b) o terreno confinante tinha área inferior à unidade de cultura (discutindo-se, na doutrina e jurisprudência, se este requisito respeita a ambos os terrenos ou apenas ao terreno do preferente ou ao terreno dos vendedores); c) os proprietários do terreno confinante com o dos autores o venderam (ou doaram em cumprimento) a terceiro (o preferido); d) o preferido não era proprietário de terreno confinante (cfr. artigo 1380º/1 do Código Civil).

VI. Tratando-se de facto impeditivo do direito dos autores, nos termos previstos no artigo 342º/2 do Código Civil, impendia sobre os réus o ónus da prova de que o terreno vendido constituía parte componente de um prédio urbano ou se destinava a outro fim que não seja a cultura (cfr. artigo 1381º/a) do Código Civil).

VII. Não provado os autores que são proprietários de um terreno, ou seja, de um prédio rústico, confinante com o prédio vendido e tendo os réus feito prova de que o prédio objeto da compra e venda tem a natureza jurídica de prédio urbano, improcede à pretensão dos autores.

Texto Integral

ACORDAM OS JUÍZES DA 6ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA

I- Relatório.

1. AA e BB instauraram, no Juízo Central Cível do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Norte, contra (1º réu) CC e (2ºs réus) DD e esposa, EE, a presente ação de preferência, que seguiu a forma de processo comum, peticionando ao tribunal: a) Que se reconheça aos AA. o direito de preferência sobre o prédio rústico identificado no artigo 7º da petição inicial, substituindo-se ao 1º réu na escritura de compra e venda; b) Que sejam os réus condenados a entregarem o referido prédio aos A.A., livre e desocupado. c) Que seja ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos que o 1º réu, comprador, venha a fazer a seu favor em consequência da compra do supra referido prédio, sempre com todas as demais consequências que ao caso couberem.

Para tanto, alegam, em síntese, que os autores são donos e legítimos proprietários do prédio rústico sito no Lugar da Abelheira, união de freguesias de Atalaia e Lourinhã, concelho da Lourinhã, inscrito na matriz sob o artigo .., secção H, da União de freguesias de Atalaia e Lourinhã, e descrito na Conservatória Predial da Lourinhã sob o n.º ...., da extinta freguesia da Lourinhã, prédio este que confina com o prédio rústico inscrito na matriz da mesma freguesia sob o artigo .., secção H, e descrito na Conservatória do Registo Predial da Lourinhã sob o n.º ...., da extinta freguesia da Lourinhã (cfr. artigo 7º da petição inicial).

Alegam, ainda, que os 2º réus, no dia 21/02/2022, venderam ao 1º réu (que não era proprietário de prédio confinante com o vendido) o prédio que confina com o prédio dos autores, sem que lhes tivessem dado conhecimento para exercício do seu direito de preferência – sendo o prédio vendido um prédio rústico e com área inferior à unidade de cultura para a região.

2. Os 2ºs réus (vendedores) contestaram, pugnando pela improcedência da ação, impugnando que os autores sejam donos de um prédio confinante de natureza rústica (tendo natureza urbana: tendo construídos 3 pavilhões e não sendo destinado à agricultura, antes à avicultura) e alegando que, ainda assim, deram conhecimento aos autores da vontade de vender e do projeto da venda, não tendo os autores manifestado a intenção de lhes comprar o prédio.

3. O 1º réu (comprador) contestou, pugnando pela improcedência da ação, impugnando que os autores sejam donos de um prédio confinante de natureza rústica (tendo natureza urbana: tendo construídos pavilhões/armazéns e não sendo destinado à agricultura, antes à avicultura), alegando, ainda, que também o prédio objeto da compra e venda tem natureza urbana (tendo implantada uma habitação).

4. Findos os articulados, o tribunal dispensou a realização da audiência prévia das partes, tendo proferido despacho saneador, definido o objeto do litígio e fixado os temas da prova, conduzindo os autos para a fase de instrução, mediante a realização de verificação não judicial qualificada, nos termos do artigo 494º do Código de Processo Civil, tendo por objeto a averiguação: - se existem culturas agrícolas ou arvenses ou algum tipo de exploração industrial, nos prédios confinantes; - em caso afirmativo, quais; - as respetivas áreas e confrontações dos dois prédios; - se existem neles construções destinadas e adequadas a habitação própria permanente.

5. Foi realizada a de verificação não judicial qualificada, tendo o senhor perito, em 04/09/2024, juntado aos autos o resultado e as conclusões da sua verificação.

6. O tribunal confrontou as partes com a possibilidade de conhecer do mérito, sem necessidade de produção de outras provas ou diligências, ainda que com a apresentação de alegações de direito, tendo (apenas) os autores e os 2º réus oferecido as suas alegações de direito.

7. Seguidamente, o tribunal proferiu sentença, que julgou a ação totalmente improcedente (essencialmente pelo facto de os autores não terem provado que o seu prédio tem natureza rústica – antes urbana) e absolveu os réus dos pedidos.

8. Os autores, inconformados com tal decisão, interpuseram recurso de apelação, tendo terminado as suas alegações com as seguintes conclusões:

1. O presente recurso tem como objeto a matéria de facto e de direito da sentença proferida os autos supra mencionados, a qual julgou procedente a exceção dilatória de caducidade arguida pelo 1.º Réu, improcedendo em consequência, o pedido dos Autores.

2. O tribunal a quo, deu como provados, nomeadamente com interesse para o recurso: (…) “1. Os AA. São donos e legítimos proprietários do prédio rústico denominado “FF”, sito no lugar da Abelheira, união de freguesias de Atalaia e Lourinhã, concelho da Lourinhã, com área de 3720m2, desconhecendo a confrontação a Norte, do Poente com GG, do Sul com DD e desconhecendo do Nascente, inscrito na matriz respetiva em nome dos AA., sob o artigo .., secção H, da União de Freguesias de Atalaia e Lourinhã e descrito na Conservatória de Registo Predial da Lourinhã sob o n.º .... da extinta freguesia da Lourinhã, conforme Documentos n.º 1 e 2 que se juntam. Este prédio veio à posse dos AA. Em 1992, data em que os AA. Adquiriram por compra e entregaram o respetivo preço e os seus antepossuidores o venderam, aquisição que se encontra registada em seu favor pela Ap. 5 de 14.07.1992 (vide Doc. 2).” (…) “3. O prédio do Réu tem uma área total de 3.640,00m2, segundo a caderneta e descrição prediais. De acordo com os documentos prediais, nomeadamente a descrição predial, tem as seguintes confrontações: Norte: HH, GG e II Sul: JJ Nascente: Serventia/ Poente: Serventia.” “4. No prédio do Autor não existem culturas agrícolas ou arvenses. Existe uma exploração industrial. Encontra-se implantada uma construção principal destinada a atividades avícolas com três pisos, sendo um deles semienterrado (aviário) e uma construção térrea anexa destinada a armazém de estrume/guano. A área remanescente às construções referidas encontra-se na sua quase totalidade pavimentada com toutvenant. Embora existam algumas espécies arbustivas e herbáceas, essa área não implantada com construções é insuscetível da prática de culturas agrícolas e, consequentemente, de gerar rendimentos agrícolas.” “5. No prédio do Réu existem culturas agrícolas ou arvenses. Compõe-se de uma construção principal destinada a habitação. Tem algumas benfeitorias, tais como: caminho pavimentado a tout-venant capoeira, poço, depósito de água, furo de captação, fossa, laje de betão para garagem automóvel (?), estrutura para estufa agrícola. A área remanescente encontra-se afeta a atividades agrícolas, hortícolas ou arvenses tipicamente sazonais. Atualmente reconhecem-se as seguintes: abóboras, nabos, pepinos, pimentos, tomate, couve, feijão verde e outras. Existem também, algumas culturas permanentes, árvores e fruteiras, tais como pinheiro, medronheiro e videiras.” “6. No dia 21.02.2022 no Cartório Notarial de …, na Lourinhã, DD e mulher EE declararam vender, pelo preço de cinquenta e nove mil euros, a CC e este declarou comprar o prédio rústico composto por cultura arvense denominado “Quinta …” ou Casal …, sito na Lourinhã, freguesia da Lourinhã e Atalaia, referido concelho de Lourinhã, descrito na Conservatória do Registo Predial da Lourinhã, sob o nº oito mil setecentos e oitenta, da freguesia da Lourinhã, onde se encontra registada a aquisição a favor deles vendedores pela Apresentação quatro, de quinze de março de dois mil e sete, inscrito na respetiva matriz sob o art. .. da seção H (…), com o valor patrimonial IMT de € 767, 49.” “7. Os AA. desde há muito pretendiam adquirir esta parcela de terreno, com o intuito de a anexar à sua, de modo a tornar a sua propriedade mais rentável do ponto de vista agrícola e até porque este terreno fica na passagem para outro terreno também propriedade dos AA.” “8. Nenhum dos R.R. deu conhecimento aos A.A. da sua intenção de vender o prédio e das condições principais da venda, fosse o preço, as condições de pagamento ou a pessoa do comprador e efetuaram o negócio no completo desconhecimento dos A.A.” “9. Os AA. só tiveram conhecimento do negócio, muito depois da outorga da escritura, concretamente no dia em que solicitaram a certidão da mesma, em 05.05.2022.

3. São pressupostos do direito legal de preferência previsto no artigo 1380º, nº. 1, do Código Civil: a) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico; b) Que o preferente seja dono/proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado; c) Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura; d) Que o adquirente do prédio não seja proprietário de prédio rústico confinante.

4. Entendeu o tribunal a quo que falece desde logo o pressuposto: “Que os dois prédios sejam rústicos e destinados a cultura”. Desde logo, o pressuposto indicado pelo tribunal a quo é já uma interpretação (errada em nosso entender) do que é um prédio rústico, senão vejamos:

5. A noção fiscal de prédio rústico abrange todos os terrenos que gerem rendimentos resultantes de atividades agrícolas, silvícolas e pecuárias.

6. Na verdade, dispõe o artigo 3.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis: “ São prédios rústicos os terrenos situados fora de um aglomerado urbano, exceto os que sejam de classificar como terrenos para construção, nos termos do n.º 3 do artigo 6.º, e os que tenham por destino normal uma utilização geradora de rendimentos comerciais e industriais, desde que: (Redação da Lei n.º 7-A/2016, de 30 de março) a) Estejam afetos ou, na falta de concreta afetação, tenham como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários; (Redação da Lei n.º 2/2020, de 31 de março);(…)”

7. Sem mais delongas nem considerações, consta dos factos provados, lembramos: “4. No prédio do Autor não existem culturas agrícolas ou arvenses. Existe uma exploração industrial. Encontra-se implantada uma construção principal destinada a atividades avícolas com três pisos, sendo um deles semienterrado (aviário) e uma construção térrea anexa destinada a armazém de estrume/guano. A área remanescente às construções referidas encontra-se na sua quase totalidade pavimentada com toutvenant. Embora existam algumas espécies arbustivas e herbáceas, essa área não implantada com construções é insuscetível da prática de culturas agrícolas e, consequentemente, de gerar rendimentos agrícolas.”

8. Com efeito, no prédio dos Autores existe uma exploração pecuária (aviário). Se não é suficiente a letra da Lei, então debruçar-nos-emos na legislação que prevê a atividade pecuária.

9. O Decreto-Lei n.º 69/96, de 31 de Maio, regula o exercício das atividades avícolas de seleção, multiplicação e recria de aves de reprodução ou de postura, em cativeiro ou semicativeiro, incluindo galinhas, perus, patos, e outras, e estabelece normas no âmbito sanitário para a exploração de espécies avícolas cinegéticas. Nos termos do artigo 4.º: “A localização e a disposição das instalações de um estabelecimento avícola deverão obedecer a princípios de proteção da saúde animal e da saúde pública, bem como da natureza e do meio ambiente, de molde, por um lado, a evitar a introdução de doenças ou assegurar o seu controlo em caso de aparecimento e, por outro, a contribuir para uma melhoria da defesa da natureza e do meio ambiente. 2 - Para efeitos do disposto no número anterior, ter-se-á em conta o tipo de atividade, a dimensão da exploração, as condições ecológicas do local e o respeito pelo disposto na legislação específica sobre a matéria, nomeadamente no âmbito dos Ministérios da Agricultura, do Desenvolvimento Rural e das Pescas, do Ambiente e da Saúde.”

10. A Portaria nº 206/96, de 7 de Junho veio regulamentar o setor. Aqui, o seu artigo 2.º estatui: ”Para o exercício das atividades avícolas acima referidas devem os estabelecimentos estar implantados de acordo com o preceituado no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 69/96, de 31 de Maio, satisfazendo os seguintes requisitos: a) Estarem distanciados a pelo menos 200 m da periferia de outros estabelecimentos avícolas, centros de abate, centros de inspeção e classificação de ovos, fábricas de rações, explorações pecuárias e outros estabelecimentos autorizados que, pela sua natureza, possam pôr em perigo a saúde animal e ou a saúde pública e habitações e a 60 m de vias rodoviárias; b) Manterem entre os diversos sectores (cria, recria e postura), quando existam, e as instalações de cada um deles distâncias que serão ditadas pelas condições ecológicas do local, do tipo de atividade, dimensão e estrutura global da exploração; c) As edificações das aves, fossas e locais de armazenagem de estrumes deverão estar distanciadas dos pontos e linhas de água de modo a proteger a potabilidade da mesma segundo o legalmente estipulado; d) Possuírem uma vedação de segurança a uma distância mínima de 10 m da periferia do estabelecimento, com um portão que permita controlar a circulação de pessoas, viaturas e animais; e) Possuírem uma via única de acesso provida de meios adequados para a lavagem e desinfeção obrigatória dos veículos que circulem na exploração; f) Disporem de água potável em quantidade suficiente para o seu abastecimento; g) Disporem de meios adequados para a destruição de cadáveres e detritos, nomeadamente incinerador, fossa séptica ou outros meios de eliminação que permitam garantir a sua posterior destruição em condições de segurança e de acordo com o legalmente estabelecido; h) Disporem de vestiários e instalações sanitárias para o pessoal, com localização e dimensões adequadas à estrutura da exploração; i) Disporem de local e meios adequados para armazenagem de camas e estrumes das aves e distante das instalações das aves.

11. Pelo exposto, a instalação de aviários em prédios urbanos é incompatível e só são licenciados os que são implantados em prédios rústicos.

12. O Novo Regime do Exercício da Atividade Pecuária (NREAP), veio implementar algumas novidades. Veio desde logo defender que a agropecuária constitui um conjunto compartilhado de práticas agrícolas e pecuárias pertencentes ao setor primário da economia, desenvolvidas num quadro de gestão sustentável, que compatibilize e garanta, o uso eficiente dos recursos naturais, solo, água, ar e biodiversidade com os objetivos de ordem agro-socioeconómica.

13. A Portaria n.º ../2009 de 9 de junho, que estabelece as normas regulamentares aplicáveis à atividade de detenção e produção pecuária ou atividades complementares de animais de espécies avícolas nas explorações e nos núcleos de produção de aves (NPA), bem como nos entrepostos e nos centros de agrupamento para aves.

14. Ou seja, a pecuária é uma atividade agrícola, cujas instalações só podem existir em prédios rústicos. Termos em que se conclui que o prédio dos AA. é destinado a atividade agrícola/pecuária e por isso incluída nos pressupostos do exercício do direito de preferência.

15. Estando também provados os restantes pressupostos, deveria a decisão ter sido proferida em sentido oposto, procedendo o pedido dos AA.

16. Aliás, há uma evidente contradição no iter decisis: Se por um lado, entendeu-se, porque resultou provado, que os Autores têm implantado no seu prédio, uma exploração pecuária, por outro lado, entendeu-se que não existem explorações agrícolas ou arvenses.

17. Ora, exploração agrícola e exploração pecuária estão intimamente interligadas. Agricultura e pecuária são atividades que constituem o setor primário da economia.

18. A agricultura refere-se ao cultivo de produtos agrícolas, e a pecuária, à criação de espécies animais. Agricultura e pecuária designam duas importantes atividades económicas do setor primário e é assim que deverá a norma violada ser interpretada.

19. A sentença violou assim o artigo 1380.º do CC.

20. Deve, pois, a douta sentença recorrida ser revogada nesta parte, admitindo-se estarem reunidos todos os pressupostos para o exercício do direito de preferência e com a consequente procedência do pedido dos AA.

9. O 1º réu contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção do julgado, tendo formulado as seguintes conclusões:

1. A Decisão recorrida não violou qualquer preceito legal.

2. A Decisão encontra-se bem fundamentada.

3. Não há nulidades nem exceções dilatórias.

4. A Senhora Juiz a quo uma correta análise dos factos provados, principalmente com base no relatório pericial junto aos autos.

5. Nas suas conclusões pretendem os Recorrentes que seja decidido que o seu prédio é rústico, com base em diferentes argumentos, que em nada devem proceder.

6. O prédio dos Autores não é rústico, pelo que não têm o direito de preferência na aquisição por parte do Réu CC do prédio rústico Quinta ….

7. A decisão recorrida não violou qualquer preceito legal.

8. Houve uma correta apreciação dos documentos apresentados a juízo.

9. A Decisão encontra-se bem fundamentada.

10. A decisão recorrida deve ser confirmada.

10. Os 2ºs réus contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção do julgado, tendo formulado as seguintes conclusões:

1. A douta sentença recorrida não violou o disposto no artigo 1380 0. do Cód. Civil;

2. A conduta dos A.A./Recorrentes e a situação de facto existente no prédio de que são possuidores é que viola, gravemente, os princípios básicos que regulamentam a atividade e produção avícola;

3. Não nos merece qualquer reparo, não só o alegado pelos RR./Recorridos, nem tão pouco o teor do "relatório pericial', designadamente o teor de fls. 6, junto aos autos em 04.09.2024, o qual não foi objeto de qualquer reparo ou pedido de esclarecimento(s);

4. Acompanham os R.R./Recorridos, a douta sentença "a quo", pois mostra-se devidamente fundamentada, de facto e de qualquer vício ou evidência de violação das normas legais invocadas, não merecendo qualquer reparo, devendo ser mantida, julgando-se improcedente o presente recurso.

11. Corridos que foram os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II- Fundamentação.

A. Delimitação do objeto do recurso e questões a decidir.

O objeto do recurso, nos termos previstos nos artigos ..º/4, ..º/2, ..º, ..º, ..º/1-b), 652º/1-a) e 663º/2 e 608º/2 do Código de Processo Civil, encontra-se delimitado pelas conclusões das alegações do(a)(s) recorrente(s), não podendo o tribunal de recurso conhecer de matérias ou questões nelas não incluídas1.

Por outro lado, devemos ter em consideração que os recursos estão legalmente configurados como um meio processual que visa a reapreciação de uma decisão judicial, não podendo ter por objeto “questões novas” não suscitadas e não conhecidas pelo tribunal recorrido - a não ser, também, que se tratem de questões de conhecimento oficioso. Neste sentido, o tribunal superior não efetua um reexame ou novo julgamento da causa, limitando-se a controlar a correção da decisão recorrida, em função das conclusões apresentadas, reapreciando-a perante os elementos probatórios averiguados até ao momento da prolação da decisão recorrida2.

Assim, tendo em consideração as conclusões das alegações da apelação, cumpre apreciar e decidir: a) Se é de alterar a matéria de facto julgada provada – para o que se torna necessário analisar se os recorrentes cumpriram os ónus legais previstos nos artigos ..º e ..º do Código de Processo Civil; b) Se assiste aos autores o direito de preferência na compra em venda em causa nos autos e, consequentemente, se deve ser revogada a decisão recorrida e substituída por outra que conheças dos pedidos formulados pelos autores.

B. Factos provados.

Foram julgados provados pelo tribunal a quo, nos seguintes termos, os seguintes factos:

1. Os AA. são donos e legítimos proprietários do prédio rústico denominado “Seta …”, sito no Lugar da Abelheira, união de freguesias de Atalaia e Lourinhã, concelho da Lourinhã, com a área de 3720 m2, desconhecendo a confrontação a Norte, do Poente com GG, do Sul com DD e desconhecendo do Nascente, inscrito na matriz respetiva em nome dos AA., sob o artigo .., secção H, da União de freguesias de Atalaia e Lourinhã e descrito na Conservatória Predial da Lourinhã sob o n.º .... da extinta freguesia da Lourinhã, conforme Documentos n.º 1 e 2 que se juntam. Este prédio veio à posse dos AA. em 1992, data em que os AA. adquiriram por compra e entregaram o respetivo preço e os seus antepossuidores o venderam, aquisição que se encontra registada em seu favor pela Ap. 5 de 14.07.1992 (vide Doc. 2).

2. O Prédio dos Autores tem uma área total de 3.720,00 m², segundo a caderneta e descrição prediais. De acordo com os documentos prediais, nomeadamente a caderneta predial urbana, tem as seguintes confrontações: Norte: Caminho e proprietário/ Sul: HH / Nascente: GG Poente: Caminho.

3. O prédio do Réu tem uma área total de 3.640,00 m², segundo a caderneta e descrição prediais. De acordo com os documentos prediais, nomeadamente a descrição predial, tem as seguintes confrontações: Norte: HH, GG e II Sul: JJ Nascente: Serventia/ Poente: Serventia.

4. No prédio do Autor não existem culturas agrícolas ou arvenses. Existe uma exploração industrial. Encontra-se implantada uma construção principal destinada a atividades avícolas com três pisos, sendo um deles semienterrado (aviário) e uma construção térrea anexa destinada a armazém de estrume/guano. A área remanescente às construções referidas encontra-se na sua quase totalidade pavimentada com tout-venant. Embora existam algumas espécies arbustivas e herbáceas, essa área não implantada com construções é insuscetível da prática de culturas agrícolas e, consequentemente, de gerar rendimentos agrícolas.

5. No prédio do Réu existem culturas agrícolas ou arvenses. Compõe-se de uma construção principal destinada a habitação. Tem algumas benfeitorias, tais como: caminho pavimentado a tout-venant capoeira, poço, depósito de água, furo de captação, fossa, laje de betão para garagem automóvel (?), estrutura para estufa agrícola. A área remanescente encontra-se afeta a atividades agrícolas, hortícolas ou arvenses tipicamente sazonais. Atualmente reconhecem-se as seguintes: abóboras, nabos, pepinos, pimentos, tomate, couve, feijão verde e outras. Existem, também, algumas culturas permanentes, árvores e fruteiras, tais como pinheiro, medronheiro e videiras.

6. No dia 21.02.2022 no Cartório Notarial de …, na Lourinhã, DD e mulher EE, declararam vender, pelo valor de cinquenta e nove mil euros, a CC e este declarou comprar o prédio rústico comporto por cultura arvense denominado “Quinta …” ou Casal …, sito na Lourinhã, freguesia da Lourinhã e Atalaia, referido concelho de Lourinhã, descrito na Conservatória do Registo Predial da Lourinhã, sob o nº oito mil setecentos e oitenta, da freguesia da Lourinhã, onde se encontra registada a aquisição a favor deles vendedores pela Apresentação quatro, de quinze de março de dois mil e sete, inscrito na respetiva matriz sob o art. .. da seção H (…), com o valor patrimonial IMT de € 767, 49.

7. Os AA. desde há muito pretendiam adquirir esta parcela de terreno, com o intuito de a anexar à sua, de modo a tornar a sua propriedade mais rentável do ponto de vista agrícola e até porque este terreno fica na passagem para outro terreno também propriedade dos AA

8. Nenhum dos R.R. deu conhecimento aos A.A. da sua intenção de vender o prédio e das condições principais da venda, fosse o preço, as condições de pagamento ou a pessoa do comprador e efetuaram o negócio no completo desconhecimento dos A.A

9. Os AA. só tiveram conhecimento do negócio, muito depois da outorga da escritura, concretamente no dia em que solicitaram a certidão da mesma, em 05.05.2022.

C. Da impugnação/alteração da matéria de facto.

Os recursos, nos termos previstos no artigo 637º do Código de Processo Civil, são interpostos por meio de requerimento (dirigido ao tribunal que proferiu a decisão recorrida), que deve conter obrigatoriamente a alegação do recorrente e as conclusões, nas quais deve indicar o fundamento específico da recorribilidade.

Em consonância, o artigo 639º/1 do Código de Processo Civil impõe para o recorrente o «ónus de alegar e formular conclusões» no recurso interposto, dispondo que «o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão».

Versando o recurso sobre a matéria de facto, o artigo 640º do Código de Processo Civil consagra um outro «ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto», dispondo o n.º 1 que: «Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas».

Daqui resulta que o tribunal de recurso só deve entrar na análise dos fundamentos do recurso sobre a matéria de facto impugnada se o recorrente, tendo cumprido o ónus de alegar e formular conclusões, tiver dado cumprimento ao ónus [tripartido] de especificação dos concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com indicação dos concretos meios de prova que impõem uma decisão diversa da recorrida sobre tal matéria e com indicação da concreta decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

Ainda que se admita, na senda do AUJ n.º 12/2023 (DR, Iª Série, de 14/11/2023, com a retificação publicada no DR, Iª Série, de 28/11/2023), que «nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações», é ponto assente que o recorrente que impugna a matéria de facto deve, nas conclusões do recurso, sob pena de rejeição do recurso especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, podendo indicação dos meios de prova e da decisão alternativa, não sintetizados nas conclusões, ser feita, de forma inequívoca, nas alegações apresentadas3.

Se a falta das alegações e/ou das respetivas conclusões (o incumprimento do ónus de alegar e formular conclusões) determina, sem mais, a rejeição do recurso (cfr. artigo 641º/2-b) e 5 e 652º/1-b) do Código de Processo Civil), o incumprimento do ónus de especificação dos concretos pontos de facto incorretamente julgados e os concretos meios de prova que impõem uma decisão diversa da recorrida, nos termos previstos no artigo 640º/1 e 652º/1-a) a contrário, determina também a rejeição do recurso, nessa parte, sem possibilidade de despacho de convite ao aperfeiçoamento4 e 5.

Assim, pretendendo o recorrente impugnar a matéria de facto, o artigo 640º impõe-lhe um [tripartido] ónus processual cujo incumprimento determina, sem mais, a rejeição do recurso. Tal ónus apenas se mostrará cumprido, em conformidade com a interpretação resultante do AUJ n.º 12/2023, se o recorrente, nas conclusões do recurso, especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados e, não o fazendo nas conclusões do recurso, indicar nas alegações, de forma inequívoca, os concretos meios de prova que impõem uma decisão diversa da recorrida sobre tal matéria e também nas alegações indicar, de forma inequívoca, a concreta decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas6.

Tais exigências, traduzidas num ónus tripartido sobre o recorrente, como decidiu o mesmo aresto, estribam-se nos princípios da cooperação, adequação, ónus de alegação e boa-fé processuais, garantindo a seriedade do recurso, num efetivo segundo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, necessariamente avaliado de modo rigoroso, mas sem deixar de ter em vista a adequada proporcionalidade e razoabilidade, de modo a que não seja sacrificado um direito das partes em função de um rigorismo formal, desconsiderando aspetos substanciais das alegações, numa prevalência da formalidade sobre a substância que se pretende arredada.

Tudo isto porque a faculdade de interposição de recurso não se destina a requerer ao tribunal de recurso que profira uma nova e segunda decisão sobre o objeto do processo, apreciando de novo a pretensão formulada pelo autor ou as questões levantadas por qualquer das partes, mas a apreciar da bondade da decisão a tal respeito proferida pelo tribunal recorrido. Na verdade, o recurso, nesta parte, é um meio de impugnação de decisões judiciais com fundamento em ilegalidade ou em incorreção do julgamento de facto (o erro de facto que, em regra, diz respeito à livre apreciação da prova e à fixação dos factos materiais), constituindo um meio processual destinado a obter uma nova apreciação jurisdicional de certas decisões proferidas pelos tribunais. O objeto do recurso não é a questão julgada pela primeira vez em primeira instância, mas a decisão impugnada (que o recorrente pretende ver revogada e substituída por outra), não cabendo ao tribunal de recurso levar a cabo o reexame da controvérsia, mas antes e tão só, a reponderação da decisão recorrida7.

Por tal razão, deve o recorrente, ao impugnar concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, especificar os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo de gravação nele realizada que imponham decisão diversa da recorrida sobre os concretos pontos da matéria de facto impugnada, indicando com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, numa análise crítica que evidencie, de acordo com a livre apreciação da prova, o erro de facto em que incorreu o tribunal a quo, de modo a que, ainda que em articulação entre alegação e conclusões, se reflita a análise crítica e contextualizada das provas, no seu confronto com a materialidade fáctica, deixando claro o caminho lógico/racional que o tribunal tem de trilhar-se para chegar à diversa decisão pretendida8.

O recorrente tem que mostrar claramente em que consistiu o erro de julgamento e em que medida a leitura correta das provas impunha decisão diversa quanto aos factos impugnados, para o que não basta uma impugnação e análise genérica, antes se impondo uma apreciação critica dos meios de prova produzidos9, tendo em vista o objetivo pretendido com a impugnação do ponto de facto que se pretende ver alterado, sob pena de rejeição total ou parcial da impugnação da decisão da matéria de facto.

Feito este enquadramento, analisando as conclusões do recurso, verifica-se que os recorrentes não cumpriram o referido ónus tripartido: não indicam (nem nas conclusões, nem na motivação) quais são os concretos pontos de facto impugnados, não indicam (nem nas conclusões, nem na motivação) qual a decisão alternativa sobre os factos impugnados e não indicam (nem nas conclusões, nem na motivação) quais são os meios de prova que impunham decisão diversa da proferida pelo tribunal recorrido.

O incumprimento de tal ónus determina, sem mais, o não conhecimento do recurso, nessa parte, o que se decide – subsistindo os factos julgados provados na decisão recorrida.

D. Do direito.

O direito de preferência encontra-se legalmente configurado como um direito real de aquisição, de origem legal (direito real de preferência de origem legal, por oposição aos direitos reais de preferência de origem convencional), revestindo natureza acessória ou instrumental, que confere ao seu titular o poder de vir a constituir um direito real de gozo sobre a coisa (vg. direito de propriedade), ou seja, confere ao seu titular o direito de adquirir um prédio no caso do seu proprietário o pretender alienar e o preferente estar disposto a pagar por ele a mesma importância que o terceiro adquirente se propõe pagar – cfr. Orlando de Carvalho (in Direitos das Coisas, pgs. 344 e ss.), Henrique Mesquita (in Direitos Reais, pg. 62), Mota Pinto (in Direitos Reais, pgs. 61 e ss. 137 e ss.) e António Santos Justo (in Direitos Reais, 2007, pg. 447).

Por ser um direito real de aquisição de origem legal o mesmo é oponível a terceiros independentemente do registo (tornando o direito do adquirente ineficaz em relação ao titular do direito de preferência legal), beneficiando, ainda, das características dos demais direitos reais, entre elas a sequela, conferindo-lhe a faculdade de perseguir a coisa onde quer que ela se encontre, substituindo-se ao preferido na aquisição da coisa - possuindo ao seu dispor, como meio processualmente adequado, da ação de preferência prevista no artigo 1410º/1 do Código Civil] – cfr. Orlando de Carvalho (ob. e loc. cit.), Mota Pinto (ob. e loc. cit.) e Pires de Lima e Antunes Varela (in Código Civil Anotado, Vol. III, pgs. 382 e ss.).

Fundamentando os autores a causa de pedir nos pressupostos do direito de preferência previsto no artigo 1380º do Código Civil, esta norma legal, consagrando o «direito de preferência» dos proprietários de terrenos confinantes, dispõe: «1. Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante. 2. Sendo vários os proprietários com direito de preferência, cabe este direito: a) No caso de alienação de prédio encravado, ao proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem; b) Nos outros casos, ao proprietário que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respetiva zona. 3. Estando os preferentes em igualdade de circunstâncias, abrir-se-á licitação entre eles, revertendo o excesso para o alienante. 4. É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, com as necessárias adaptações».

O artigo 1381º consagra exceções ao exercício do direito de preferência, ao dispor que «não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes: a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura; b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar».

A preferência legalmente consagrada tem em vista a redução do minifúndio e a rentabilização as explorações agrícolas, enquadrando-se na teleologia do emparcelamento, previsto no artigo 1382º do Código Civil [que considera o «emparcelamento» como «o conjunto de operações de remodelação predial destinadas a pôr termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos pertencentes ao mesmo titular, com o fim de melhorar as condições técnicas e económicas da exploração agrícola» (n.º 1) – remetendo os termos das operações de emparcelamento para legislação especial («os termos em que devem ser realizadas as operações de emparcelamento são fixados em legislação especial» - n.º 2)] e encontrando-se em consonância com a proibição do «fracionamento», previsto no artigo 1376º [«1. Os terrenos aptos para cultura não podem fracionar-se em parcelas de área inferior a determinada superfície mínima, correspondente à unidade de cultura fixada para cada zona do País; importa fracionamento, para este efeito, a constituição de usufruto sobre uma parcela do terreno. 2. Também não é admitido o fracionamento, quando dele possa resultar o encrave de qualquer das parcelas, ainda que seja respeitada a área fixada para a unidade de cultura. 3. O preceituado neste artigo abrange todo o terreno contíguo pertencente ao mesmo proprietário, embora seja composto por prédios distintos»].

Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, nos termos do artigo 1380º/1 do Código Civil, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda ou dação em cumprimento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.

Tratando-se de factos constitutivos do seu direito (cfr. artigo 342º/1 do Código Civil), impendia sobre os autores o ónus da prova de que: a) os autores e os réus vendedores eram proprietários de terrenos confinantes (na data da venda); b) o terreno confinante tinha área inferior à unidade de cultura (discutindo-se, na doutrina e jurisprudência, se este requisito respeita a ambos os terrenos ou apenas ao terreno do preferente ou ao terreno dos vendedores); c) os proprietários do terreno confinante com o dos autores o venderam (ou doaram em cumprimento) a terceiro (o preferido); d) o preferido não era proprietário de terreno confinante (cfr. artigo 1380º/1 do Código Civil).

Por outro lado, tratando-se de facto impeditivo do direito dos autores, nos termos previstos no artigo 342º/2 do Código Civil, impendia sobre os réus o ónus da prova de que algum dos terrenos constituía parte componente de um prédio urbano ou se destinava a outro fim que não seja a cultura (cfr. artigo 1381º/a) do Código Civil).

O ponto de partida é, assim, a prova de que autores e réus vendedores eram proprietários de terrenos confinantes no momento da compra e venda, o que nos remete para a definição do conceito de «terreno» e que a doutrina e jurisprudência dominante vêm reconduzindo ao conceito de «prédio rústico», na definição que o legislador consagrou no nosso Código Civil.

Assim, nos termos previstos nos artigos 203º e 204º/1-a), 2 3 do Código Civil, entre as coisas imóveis, temos os prédios rústicos e os prédios urbanos, considerando-se «prédio rústico» a parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica e «prédio urbano» qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro – considerando-se, ainda, «parte integrante» de prédio urbano ou de prédio rústico toda a coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência.

Neste sentido, para a definição de prédio rústico ou de prédio urbano, em nada relevam as definições feitas noutros diplomas legais, nomeadamente em sede fiscal ou na legislação que regulamente a instalação de aviculturas. Neste sentido decidiu no AcRC de 16-09-2025 (rel. Des. Alberto Ruço) que: «1 – O Código Civil não incluiu na definição/conceito de prédio a sua inscrição na matriz predial. 2 – Para efeitos do disposto no artigo 1380.º do Código Civil, um prédio rústico é uma área de solo delimitada, com as construções nele existentes que não tenham autonomia económica; um prédio urbano é um edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro – artigo 204.º do Código Civil –, podendo qualquer deles ser composto por um ou mais artigos matriciais. 3 – A carência de autonomia das construções e a afetação de terrenos como logradouro determinam-se de acordo com a perceção apreensível por qualquer pessoa dotada de mediana informação e inteligência»10.

Na verdade, seguindo os ensinamentos de Pires de Lima e Antunes Varela (in Código Civil Anotado, Vol. I, 4ª ed. revista e atualizada, pg. 195), não nos dizendo a lei o que deve entender-se por «edifício» (conceito integrante da definição de prédio urbano), deve entender-se o legislador tem em vista a noção pré-jurídica das construções afetas às mais diversas finalidades, desde a habitação, a atividades comerciais ou industriais, arrecadações de produtos, entre outras, constituídas necessariamente por paredes que delimitam o solo e o espaço por todos os lado, por uma cobertura (telhado ou terraço), normalmente por paredes divisórias interiores e podendo ter um ou vários pisos, pelo que, com exceção das construções menores afetas ao serviço de uma construção principal e integrando um conjunto funcionalmente unitário, se deve entender que cada construção, com as referidas características, corresponde, do ponto de vista jurídico, a um prédio urbano.

Na prática, no seguimento dos referidos autores, podendo haver situações em que se torna difícil concluir se determinada conjunto imobiliário constitui um único edifício ou vários edifícios, deve entender-se que se está perante uma unidade predial urbana ou, inversamente, perante uma pluralidade de prédios urbanos, conforme o conjunto em causa apresente ou não unidade estrutural, unidade essa que há de aferir-se através dos seus elementos essenciais, nomeadamente através das paredes mestras, dos pilares, da vigas de sustentação, da cobertura, das instalações de água ou eletricidade.

Com este critério legal, não devem considerar-se prédios urbanos, mas componentes de prédios rústicos, as construções que não tenham autonomia económica, tais como as adegas, os celeiros, as instalações destinadas às alfaias agrícolas. Assim como não deve considerar-se prédios rústicos, mas antes prédios urbanos, os logradouros dos prédios urbanos, como os jardins, os pátios ou os quintais, que devem ter a mesma natureza jurídica do edifício a que estão ligados.

Sendo esta a definição de terreno (prevista no artigo 1380º/1), por referência ao conceito de prédio rústico (definido no artigo 204º/2), analisando a matéria de facto provada verifica-se, além do mais, que nem o prédio dos autores, nem o prédio objeto da compra e venda, são terrenos ou prédios rústicos, tendo, antes, a natureza de prédios urbanos composto edifícios incorporados no solo, a que estão afetas as demais áreas de terreno e construções – no caso do prédio dos autores, à exploração de industrial de uma avicultura e, no caso dos réus, à habitação.

Na verdade, resultou provado que no prédio dos autores não existem culturas agrícolas ou arvenses, existindo antes uma exploração industrial, composta por uma construção principal destinada a atividades avícolas com três pisos, sendo um deles semienterrado (aviário), e uma construção térrea anexa destinada a armazém de estrume/guano – sendo que a área remanescente às referidas construções encontra-se, na sua quase totalidade, pavimentada com tout-venant e, embora existam algumas espécies arbustivas e herbáceas, essa área não implantada com construções é insuscetível da prática de culturas agrícolas e, consequentemente, de gerar rendimentos agrícolas.

Por seu turno, no prédio objeto da compra e venda, apesar de existirem culturas agrícolas ou arvenses, o mesmo é composto por uma construção principal, destinada a habitação, que tem afeta algumas benfeitorias, tais como caminho pavimentado a tout-venant, capoeira, poço, depósito de água, furo de captação, fossa, laje de betão para garagem automóvel e estrutura para estufa agrícola – encontrando-se a área remanescente encontra-se afeta a atividades agrícolas, hortícolas ou arvenses tipicamente sazonais, nomeadamente abóboras, nabos, pepinos, pimentos, tomate, couve, feijão verde e outras, tendo, ainda, algumas culturas permanentes, como árvores e fruteiras, tais como pinheiro, medronheiro e videiras.

Deste modo, sendo o prédio dos autores constituído por um edifício principal e outro anexo destinados à exploração industrial/comercial de avicultura, porque os mesmos integram um conjunto predial com autonomia económica (diversa da agricultura), não se integram na definição de prédio rústico consagrada no artigo 204º/2 do Código Civil e pressuposta no artigos 1380º/1 do Código Civil, integrando-se antes na definição de prédio urbano consagrada no mesmo normativo, o que afasta, desde logo, o alegado direito de preferência dos autores.

Por outro lado, sendo o prédio objeto da compra e venda constituído por um edifício principal destinado à habitação, a que se encontra afeto o seu logradouro, ainda que com alguma parte destinada à agricultura, está em causa um prédio urbano, na definição pressuposta no artigo 1380º/1 do Código Civil, de onde resulta que, ainda que os autores tivessem logrado provar ser proprietários de um terreno confinante com o prédio vendido (que não provaram), nos termos previstos no artigo 1381º/a) do Código Civil, sempre se mostraria excluído o direito de preferência dos autores.

Assim, não tendo os autores feito prova de que são proprietários de um terreno, ou seja, de um prédio rústico, confinante com o prédio vendido e tendo os réus feito prova de que o prédio objeto da compra e venda tem a natureza jurídica de prédio urbano, improcede à pretensão dos autores.

Nestes termos, improcede a apelação, devendo os recorrentes, atento o decaimento, ser condenados nas custas do recurso (cfr. artigo 527º/1 e 2 do Código de Processo Civil).

III- Decisão.

Em face do supra exposto, acordam os Juízes da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar totalmente improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.

Custas pelos recorrentes.

Registe e notifique.

Lisboa, 15 de janeiro de 2026.

Carlos Miguel Santos Marques

Isabel Maria C. Teixeira

João Manuel P. Cordeiro Brasão

1. Em consonância com o preceituado nos artigos 608º e 609º, ex vi do 663º/2 do Código de Processo Civil, que veda ao juiz a possibilidade de condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir, apreciando todas as questões suscitadas pelas partes, mas também só as questões suscitadas pelas partes – excetuadas as questões de conhecimento oficioso, não transitadas em julgado. De onde resulta, também, que as questões de mérito decididas pela 1ª instância e que não foram levadas às conclusões do recurso se devem considerar decididas, com esgotamento do poder jurisdicional quanto a elas, estando vedado o seu conhecimento ao tribunal de recurso.

2. Cfr. Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 8ª ed. Atualizada (2024), pgs. 163 a 166; Rui Pinto, in Manual do Recurso Civil, Volume I, 2025, pgs. 348 a 366; e Luís Filipe Espírito Santo, in Recursos Civis: O Sistema Recursório Português. Fundamentos, Regime e Actividade Judiciária, 2020, pgs. 7 a 13.

3. É este o entendimento sustentado de forma dominante na nossa doutrina e jurisprudência e que Abrantes Geraldes [in Recursos em Processo Civil, 8ª ed. Atualizada, 2024, pgs. 228 e ss.], depois de explicitar o sistema legal em vigor sempre que o recurso de apelação envolva a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, sintetiza nos seguintes termos: «a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões ; b) O recorrente deve especificar, na motivação, os meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, que no seu entender determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos; c) relativamente aos pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em prova gravada, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar, com exatidão, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos; [...] e) O recorrente deixará expressa na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzida, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação por forma a obviar à interpretação de recursos de pendor genérico ou inconsequente.[...]».

4. Cfr. AcSTJ de 06-02-2024 (rel. Cons. Nelson Borges Carneiro), AcSTJ de 27-04-2023 (rel. Cons. João Cura Mariano), AcSTJ de 16-05-2018 (rel. Cons. Ribeiro Cardoso), AcSTJ de 11-03-2025 (rel. Cons. Henrique Antunes), António dos Santos Abrantes Geraldes (in Recursos em Processo Civil, 8ª ed. Atualizada, 2024, pg. 231). Cfr., ainda, Rui Pinto [in Manual do Recurso Civil, 2025, pgs. 292 e ss.], que chama à atenção que o ónus de formulação de conclusões pode não se mostrar preenchido com a reprodução nas “conclusões” do corpo das alegações, podendo haver “conclusões” que não são conclusões (tendo que haver uma correspondência direta entre o conteúdo das alegações e as conclusões formuladas, sendo estas uma decorrência lógica e natural daquelas) e podendo até acontecer que falte a designação de “conclusões” ou estarmos perante uma repetição (de parte) das alegações e estarmos perante verdadeiras conclusões. Clarificando, «o que a lei pede – novamente apelando aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade – é que um juiz médio (mas também um recorrido médio) retire da leitura do recurso os fundamentos e a individualização do objeto recorrido. Não apenas fundamentos sem conclusões, ainda que repetidos à laia de conclusões (primeiro vício de falta absoluta); não apenas conclusões, sem fundamentos (segundo vício de falta absoluta). No primeiro vício, a reprodução integral e ipsis verbis das alegações não cumpre o ónus de formular conclusões – a menos que elas mesmas já contenham (antecipadamente) essas mesmas conclusões, sofrendo, então, do vício sanável da complexidade ou prolixidade (cfr. artigo 639º n.º 3); no segundo vício, se as conclusões do recurso versam ‘matéria não tratada nas alegações são totalmente irrelevantes` (…), pelo que o requerimento não contém conclusões». Consigna-se, ainda, que toda a jurisprudência citada na presente decisão, se outras referências, pode ser consultada no sítio www.dgsi.pt.

5. Na verdade, o despacho de convite ao aperfeiçoamento previsto no artigo 652º/1-a) do Código de Processo Civil tem em vista (apenas) o aperfeiçoamento das conclusões das alegações nos termos do n.º 3 do artigo 639º, ou seja, nos casos em que: a) as conclusões (de facto ou de direito) sejam deficientes, obscuras ou complexas; b) as conclusões (de direito) não tenham as especificações previstas no n.º 2 do artigo 639º, ou seja: i. não indiquem as normas jurídicas violadas; ii. não indiquem o sentido com que, no entender do recorrente, deviam ter sido interpretadas e aplicadas; iii. não indiquem, em caso de erro na determinação da norma aplicável, a norma que devia ser aplicada.

6. Nos termos fundamentados no mencionado acórdão uniformizador, «da articulação dos vários elementos interpretativos, com cabimento na letra da lei, resulta que em termos de ónus a cumprir pelo recorrente quando pretende impugnar a decisão sobre a matéria de facto, sempre terá de ser alegada e levada para as conclusões, a indicação dos concretos pontos facto que considera incorretamente julgados, na definição do objeto do recurso. Quando aos dois outros itens, caso da decisão alternativa proposta, não podendo deixar de ser vertida no corpo das alegações, se o for de forma inequívoca, isto é, de maneira a que não haja dúvidas quanto ao seu sentido, para não ser só exercido cabalmente o contraditório, mas também apreendidos em termos claros pelo julgador, chamando à colação os princípios da proporcionalidade e razoabilidade instrumentais em relação a cada situação concreta, a sua não inclusão nas conclusões não determina a rejeição do recurso (…)».

7. Cfr. AcRC de 28-09-2022 (rel. Des. Maria João Areias).

8. Cfr. AcRC de 11-05-2021 (rel. Des. Vítor Amaral).

9. Salientando-se, uma vez mais, que, ainda que a especificação dos meios de prova (e das passagens relevantes da gravação) e a indicação da decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas possa ser feita apenas no corpo da motivação do recurso, a especificação dos concretos ponto de facto impugnados tem sempre que ser levada às conclusões do recurso, sob pena de o recurso ter que ser rejeitado.

10. Cfr., também, AcSTJ de 19-12-2023 (Rel. Cons. Jorge Leal): «I. Quem se arroga o direito de preferência na aquisição de prédio rústico deve, nos termos do n.º 1 do art.º 1380.º do Código Civil, alegar e demonstrar, além do mais, que o adquirente do prédio não é proprietário confinante. II. O adquirente não é proprietário confinante, para os efeitos previstos no n.º 1 do art.º 1380.º do Código Civil, se o seu prédio for um prédio urbano. III. A lei civil não conhece a categoria de prédio misto: para o efeito de aplicação do regime previsto nos artigos 1380.º e 1381.º do Código Civil, há que classificar o prédio como rústico ou urbano. IV. Como critério de distinção entre prédio rústico e urbano tem avultado, na jurisprudência deste Supremo Tribunal, a orientação de que deve prevalecer uma avaliação casuística, tendo subjacente a destinação ou afetação económica do prédio»; AcRL de 12-04-2018 (rel. Des. António Santos): «1.– Consagra o art.º. 1380.º ,nº1, do CC , um direito de preferência atribuído aos proprietários de terrenos confinantes, isto é, de prédios rústicos confinantes, estando a respectiva ratio direccionada para o objectivo de propiciar o emparcelamento de terrenos, visando uma exploração agrícola tecnicamente rentável, evitando-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente. 2.– Não prevendo a lei civil o conceito de prédio misto, e para efeitos do disposto no artº 1380º,nº1, do CC, importa que o proprietário de um prédio com parte rustica e urbana e que se arroga titular do direito de preferência , alegue e prove que, em face das características predominantes que nele avultam e sobressaem, deve o mesmo ser qualificado como prédio rústico. 3.– Não logrando o pretenso Preferente alcançar o desiderato indicado em 5.2., e porque de facto constitutivo do direito do qual se arroga titular se trata, a acção só pode/deve improceder»; AcRC de 16-04-2013 (rel. Des. Manuel Capelo): «I – A lei civil não conhece o conceito de prédio misto e este está definido para efeitos fiscais no art. 5º Código do Imposto Municipal sobre Imóveis – aprovado pelo Decreto-Lei nº 287/2003, de 12 de Novembro, em vigor desde 1 de Dezembro de 2003, alterado pela Lei nº 53-A/2006, de 29 de Dezembro. II - A decisão sobre a natureza de um prédio, segundo um critério de afectação, quando nele existam duas utilizações diferentes (de natureza rústica e urbana) tem de ter sempre em consideração se essa utilização se realiza num mesmo prédio ou se cada domínio territorial da utilização corresponde a prédios distintos e independentes»; AcSTJ de 23-05-2010 (rel. Cons. Oliveira Rocha): «IV - O art. 1380.º do CC refere-se ao direito de preferência entre proprietários de terrenos confinantes, isto é, de prédios rústicos confinantes, e a sua razão de ser está ligada ao objectivo de propiciar o emparcelamento de terrenos, visando uma exploração agrícola tecnicamente rentável, evitando-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente. V - Trata-se de um direito legal de aquisição, que depende da verificação de diversos requisitos, cujo ónus da prova incumbe aos que se arrogam titulares do direito de preferência, por se tratar de factos constitutivos desse direito (art. 342.º, n.º 1, do CC). VI - A lei civil não conhece o conceito de prédio misto, estando o mesmo definido no art. 5.º do CIMI, o qual consagra um critério de predominância, ou seja, a parte que avultar no conjunto é que determina a qualificação como prédio rústico ou urbano; se tal juízo de predominância não for alcançável, o prédio é considerado misto. VII - O prédio misto é, pois, um tertium genus, já que os prédios devem, sempre que possível, ser considerados de harmonia com a sua parte principal e essa, a priori, ou é rústica ou urbana.VIII - Sendo o núcleo essencial do prédio misto do autor - a sua destinação e afectação - próprio de um prédio rústico e não de um logradouro, logra aquele a demonstração de um dos requisitos previstos no art. 1380.º do CC».

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