6957/2006-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- O acordo pelo qual a pessoa autorizada pelo proprietário de imóvel, enquanto não for vendido, cede temporariamente a utilização de quartos de dormir, suportando o interessado as despesas da fracção, traduz contrato atípico (artigo 405º do Código Civil) aquilo que usualmente se designa “aluguer de quartos” sem prestação de serviços próprios da hospedagem.

II- A atenção que se impõe no sentido de evitar, por via de uma diversa qualificação jurídica, que se dê cobertura a situações de fraude à lei, assim se afastando o regime proteccionista de arrendamento, não pode ir ao ponto de obstar à admissibilidade de contratos em que não restam dúvidas de que não foi pelas partes efectivamente pretendida a cedência de gozo da coisa com os contornos de um contrato de arrendamento, constituindo manifesto exagero convocar para tais situações o regime do arrendamento vinculístico.

III- Um tal acordo deveria, aliás, sempre considerar-se arrendamento para “ outros fins especiais transitórios” (artigo 5º/2, alínea b) do Regime do Arrendamento Urbano) onde se incluem várias situações, designadamente a de cedência de imóveis para estudantes até completarem o ciclo de estudos e, a ser assim, então importaria reconhecer a caducidade do contrato, verificada a condição - de ocupação até à venda - à qual as partes subordinaram o contrato (artigo 1051º/1, alínea b) do Código Civil).

(SC)

I- E[…]

intentou contra

P. […]

procedimento cautelar comum

pedindo o reconhecimento, a título provisório, da existência de um contrato de arrendamento celebrado entre ambos, que se condene a não violar a sua posição de arrendatária e que se consigne o direito a celebrar contratos de fornecimento de água, de electricidade e de gás (cf. aperfeiçoamento requerido a fls. 22 e 23).

Alega para tanto que celebrou com o requerido um contrato de arrendamento verbal de um quarto de dormir de uma fracção autónoma, com serventia da cozinha, casa de banho e sala, mediante o pagamento de uma quantia mensal, tendo o requerido procedido ao corte de energia e do abastecimento de água e à mudança da fechadura da porta de entrada.

O requerido contestou e alegou ter sido encarregado pelo proprietário da fracção de proceder à sua venda, tendo consentido que a requerente ocupasse um quarto, sendo o quantitativo pago pela mesma destinado a suportar os gastos fixos com a fracção. Nega, pois, que tenha celebrado com a requerente um contrato de arrendamento.

Produzida a prova, foi proferida decisão que rejeitou a providência com o argumento de que não existia contrato de arrendamento que legitimasse a ocupação.

Agravou a requerente e concluiu que o acordo deve ser qualificado como contrato de arrendamento de uma parte do prédio urbano e que ainda se não verificou a condição de que depende a extinção dos seus efeitos.

II- Matéria de facto provada:

a) O direito de propriedade sobre a fracção dos autos encontra-se inscrito a favor de F.[…];

b) O requerido dedica-se à actividade da construção civil e, em data anterior a Maio de 2005, foi incumbido por F.[…], seu amigo, de proceder à venda da referida fracção e, até à concretização da venda, foi autorizado a tomar conta da casa, cedendo temporariamente a utilização dos respectivos quartos e pagando as despesas inerentes ao imóvel;

c) Em Maio de 2005 a requerente deu conhecimento ao requerido de que se encontrava desagradada com a habitação onde morava;

d) Ao tomar conhecimento da situação, o requerido informou a requerente de que fora incumbido de vender a residência identificada e que, enquanto tal não se concretizasse, a requerente poderia ocupar um quarto nessa casa, com serventia de cozinha, casa de banho e sala, mediante o pagamento da quantia mensal de € 200,00, através de depósito em conta bancária da qual é titular o requerido, com a condição de desocupar a casa quando tal se mostrasse necessário;

e) A requerente aceitou a proposta referida e, a partir de 1-7-05, passou a ocupar um quarto da fracção autónoma identificada e a proceder ao pagamento mensal da quantia de € 200,00, através de depósito em conta bancária da qual é titular o requerido;

f) Em Dezembro de 2005 o requerido comunicou à requerente que pretendia arrendar a referida fracção autónoma na sua totalidade por uma renda de montante proporcionalmente superior à quantia referida e informou-a de que deveria desocupar a casa;

g) A requerente subscreveu e enviou ao requerido, que a recebeu, a carta cuja cópia se encontra a fls. 41, datada de 30-1-06, da qual consta, além do mais, que “na qualidade de arrendatária na Praceta […] nº 3 […], desde 1-7-05, venho por este meio solicitar que seja formalizado o contrato de arrendamento que não foi realizado por escrito, provavelmente por falta de vontade ou disponibilidade de Vª Ex.ª, nesse sentido ...”;

h) Em resposta à referida carta o requerido subscreveu e enviou à requerente, que a recebeu, a carta que se encontra junta a fls. 40 e 42, datada de 1-2-06, da qual consta, além do mais, que “a tua presença na casa foi desde início uma situação de favor (...). Mas já que não queres falar pessoalmente sobre o assunto, aqui tens a resposta formal à tua carta: entrega a chave da casa até ao dia 8 de Fevereiro ...”;

i) No dia 4-3-06 o requerido mandou proceder, sem intervenção ou conhecimento do prestador do respectivo serviço, ao corte do fornecimento de água à fracção autónoma, através do fecho do olho de boi da escada;

j) No dia 12-3-06 o requerido mandou trocar a fechadura da porta de entrada da fracção, assim impedindo a entrada da requerente na mesma;

k) Solicitada a intervenção da entidade policial competente foi permitida a entrada da requerente na fracção autónoma, por breves momentos, para de lá retirar os bens que lhe pertenciam;

l) A requerente continua a não dispor das chaves da fracção autónoma.

III- Decidindo:

1. Pretendendo a agravante que se reconheça o seu direito de habitar a fracção, tal pretensão cautelar supõe o reconhecimento da existência de um contrato de arrendamento e a prova de que o requerido, de forma ilegítima, a impede de continuar a exercer o seu direito.

Mas, em sede de um procedimento cautelar comum, a mesma providência depende também da prova sumária de uma situação de periculum in mora decorrente do risco de lesão grave e dificilmente reparável. Importará, pois, complementarmente, averiguar da existência deste outro factor.

2. Tendo a agravante alegado no requerimento inicial a celebração de um contrato de arrendamento verbal que incidiu sobre uma parte da fracção, o Tribunal a quo considerou não provado que “por contrato verbal celebrado em Junho de 2005, o requerido tenha dado de arrendamento à requerente, para sua habitação, um quarto de dormir, com serventia de cozinha, de uma casa de banho e de uma sala”. Na mesma peça processual foi considerado provado que o requerido consentiu e a agravante aceitou a ocupação de um quarto da referida fracção, com serventia de cozinha e casa de banho, mediante o pagamento de uma determinada quantia mensal, com a condição de a agravante desocupar a casa quando se mostrasse necessário.

2.1. A qualificação jurídica de contratos constitui matéria de direito. Por isso mesmo, deve manter-se afastada do segmento processual que integra o leque de factos provados e não provados, devendo ser corolário daquilo que inequivocamente constitui matéria de facto.

Porque a discordância das partes gira precisamente em torno da qualificação jurídica do acordo que ambas celebraram, não será no argumento empregue pelo Tribunal a quo que poderá assentar-se a resolução do presente litígio, antes na qualificação autónoma do acordo a partir daquilo que é inequivocamente matéria de facto. A qualificação deve, assim, ser o corolário dos elementos objectivos e subjectivos relevantes, recusando a integração na categoria jurídica do arrendamento de realidades bem diversas daquelas que estiveram na mens legislatoris, evitando resultados em clara dissonância com a realidade.

Para o efeito importa considerar, em primeiro lugar, que o requerido nem sequer era proprietário da fracção, tendo apenas sido encarregado pelo respectivo proprietário de proceder à sua venda e tendo sido autorizado, nesse interim, a ceder temporariamente a utilização de quartos de dormir, suportando as despesas da fracção.

Ainda que tal circunstância não obstasse a que pudesse celebrar contratos de arrendamento, o certo é que não se descortina na matéria de facto apurada uma efectiva vontade das partes no sentido de outorgarem um verdadeiro contrato de arrendamento. Concretamente em relação ao requerido, a sua intervenção não decorreu de um contrato de mandato que eventualmente tivesse por objecto a outorga de contrato de arrendamento, antes a cedência de uma parte do gozo da fracção ocorreu a título pessoal se e enquanto não lhe fosse dado outro destino.

No plano mais alargado das relações sociais, a situação que mais se aproxima da actuação das partes é aquela que, na gíria, de forma imprópria, é qualificada como “aluguer de quartos”, sem prestação de serviços próprios da hospedagem.

Embora sobre a qualificação destas situações não exista uniformidade de entendimentos, parece forçada a sua assimilação ao típico contrato de arrendamento urbano. A carga valorativa associada a esta figura revela-se inadequada e desproporcionada a uma realidade sócio-jurídica onde pontua fundamentalmente o aproveitamento parcelar de imóveis que frequentemente continuam ocupados, na parte restante, pelo proprietário, a quem apenas interessa a obtenção de algum rendimento, potenciando o melhor aproveitamento de prédios urbanos sem necessariamente assumir compromissos tão fortes quanto os que emergem da situação de arrendamento.

2.2. Atentos os parâmetros genericamente enunciados, à realidade que transparece da matéria de facto provada ajusta-se mais a qualificação como contrato atípico.

Para isso conflui o facto de a cedência do quarto de dormir surgir associada a uma utilização, precária e não exclusiva, de componentes importantes da habitação, como a cozinha, o quarto de banho e a sala de estar. Conflui igualmente o facto de tal cedência nem sequer decorrer dos poderes alargados de gozo e de fruição próprios do proprietário, antes de uma situação de detenção precária justificada pelo mandato conferido para a realização da venda, objectivo antagónico com a outorga de um contrato de arrendamento susceptível de afectar a livre disponibilidade pretendida pelo proprietário. E conflui, por fim, o facto de a própria agravante estar ciente dos poderes limitados que o requerido detinha sobre a fracção, assim se explicando a aceitação da condição que lhe foi apresentada no sentido de efectuar a desocupação logo que a mesma se revelasse necessária.

Não se ignora que, em matéria de cedência temporária e onerosa de prédios urbanos, a liberdade contratual, na perspectiva da liberdade de qualificação jurídica e das regras contratuais, sofre importantes restrições justificadas pela necessidade de evitar estratégias em que, a pretexto de um determinado nomen iuris, se pretenda afastar a aplicabilidade do regime específico do arrendamento urbano.

Mas é igualmente importante ponderar que os comportamentos dos sujeitos e o real sentido da vontade contratual devem ser apreciados de harmonia com as regras da boa fé que envolvem todo o sistema jurídico, devendo evitar-se resultados que, pese embora algum apoio formal, estejam em claro antagonismo com aquilo que material ou substancialmente esteve em causa na ocasião da celebração do acordo.

Cientes das condicionantes e dos riscos que decorrem de uma menor exigência na qualificação jurídica e na delimitação dos direitos e deveres de cada uma das partes, a imprescindível prevalência das regras da locação deve reservar-se para situações que verdadeiramente o justifiquem, ou seja, em que, do ponto de vista objectivo e subjectivo, não restem dúvidas quanto à existência de uma verdadeira vontade de cedência temporária do gozo de uma coisa com os contornos de um contrato de arrendamento, em vez de apostar no seu desbaratamento por situações, como a presente, em que nem jurídica nem sociologicamente se evidencia um tal contrato, antes uma singela realidade que na expressão vulgar, mas significante, dá pelo nome de “aluguer de quartos”.

2.3. No caso concreto, só a escusada exponenciação da posição da agravante poderia convocar as regras do arrendamento urbano e justificar a medida cautelar que veio requerer.

Nem do ponto de vista objectivo, nem subjectivo pode entender-se o acordo celebrado a respeito da ocupação de um quarto de dormir como verdadeiro contrato de arrendamento, susceptível de proporcionar à agravante a reocupação ao abrigo de uma medida cautelar.

Por conseguinte, falhando a pretendida qualificação da qualidade de arrendatária de uma parte da fracção, fica sem apoio, ao nível do fumus boni iuris, a pretensão cautelar.

3. Porém ainda que, por caminho diverso do que trilhámos, fosse legítima a qualificação do acordo celebrado pelas partes como arrendamento,(1) nem assim a pretensão cautelar deveria proceder.

Com efeito, nem todos os contratos de cedência onerosa que recaiam, no todo ou em parte, sobre prédios urbanos determinam a sujeição ao Regime do Arrendamento Urbano. Ao invés, nos termos do art. 5º, nº 2, al. b), do RAU, estão dele excluídos os arrendamentos para “outros fins especiais transitórios” basicamente sujeitos ao regime geral da locação.

Naquela modalidade inclui-se uma diversidade de situações,(2) entre as quais, com interesse para o caso presente, a de cedência de imóveis a estudantes até completarem o ciclo de estudos. (3)

Neste contexto, a cedência à requerente de um quarto para dormir, com serventia de cozinha, quarto de banho e sala de estar, no contexto em que ocorreu, ou seja, para suprir a necessidade de habitação da requerente e com a condição de desocupar a fracção quando tal se revelasse necessário, designadamente quando a venda se concretizasse, impediria o recurso ao RAU, substituído pela aplicação das regras gerais da locação, nos termos do art. 6º do RAU.

Com especial interesse para o caso, deste regime geral decorre a caducidade do contrato, verificada que seja a condição a que as partes o subordinaram, nos termos do art. 1051º, nº 1, al. b), do CC.

Ao invés do alegado pela agravante, a exigibilidade da desocupação não dependia unicamente da concretização da venda da fracção. Resultando da matéria de facto provada que a requerente deveria desocupar a fracção quando tal se mostrasse necessário, tal segmento não retira relevo ao facto de o requerido pretender celebrar um contrato de arrendamento da totalidade da fracção por um preço proporcionalmente superior ao que a requerente pagava pela cedência parcial.

Não menos pertinente para o caso seria a apreciação do regime de denúncia do contrato, nos termos regulados no art. 1055º, nº 1, al. c),(4) sendo certo que, no caso concreto, o requerido concedeu à requerente uma prazo adequado para desocupar a fracção.

Enfim, na eventualidade da qualificação do acordo como arrendamento, por qualquer das mencionadas vias o contrato encontrar-se-ia extinto na ocasião em que o requerido procedeu ao fecho do abastecimento de água e à mudança da fechadura da porta de entrada, ficando destituída de fundamento a pretensão cautelar.

4. Ainda que acaso se pudesse concluir pela inserção do contrato no RAU, daqui não decorreria uma situação merecedora da mencionada tutela cautelar comum, atenta a falta de verificação do pressuposto do periculum in mora.

É verdade que no dia 4-3-06 o requerido mandou proceder, sem intervenção ou conhecimento do prestador do respectivo serviço, ao corte do fornecimento de água à fracção autónoma, através do fecho existente na escada. E que, depois disso, mandou trocar a fechadura da porta de entrada da fracção, impedindo a entrada da requerente. Aliás, a requerente continua a não dispor das chaves da fracção autónoma.

No entanto, verifica-se também que, mediante intervenção da entidade policial, foi permitida à agravante a entrada na fracção para dela retirar os bens que lhe pertenciam; por outro lado, é a própria requerente que alega que encontrou outra residência, ainda que a título precário, sem que, no entanto, se tenha produzido prova sobre esta precariedade.

Em suma, atenta a natureza e os requisitos do procedimento cautelar comum, era necessário que se pudesse concluir com razoável segurança que a manutenção da situação de privação da utilização de uma parte da fracção era causa adequada de danos irreparáveis ou de difícil reparação, o que, como se disse, não pode considerar-se verificado em face do leque de factos provados.

5. Por qualquer dos três fundamentos, mas atribuindo primazia ao primeiro, se conclui pela ausência de requisitos para a concessão da tutela cautelar.

Por isso, ainda que seguindo uma argumentação diversa da que foi exposta na decisão recorrida, nega-se provimento ao agravo

IV- Em conclusão:

Face ao exposto, acorda-se em negar provimento ao agravo, mantendo a decisão recorrida.

Custas a cargo da agravante.

Notifique.

Lisboa, 19-9-06

António Santos Abrantes Geraldes

Maria do Rosário Morgado

Rosa Maria Ribeiro Coelho

Nesse sentido parece inclinar-se Januário Gomes, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, págs. 148 e 151.

Cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 3ª ed., pág. 135, e Antunes Varela, CC anot., 4ª ed., vol. II, pág. 489.

Cfr. Aragão Seia, ob. cit., pág. 135, e o Ac. da Rel. do Porto, de 19-6-81, CJ, tomo III, pág. 164, aí citado.

Cfr. Antunes Varela, ob.cit., pág. 489