Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa.
Relatório:
Nos autos de execução para pagamento de quantia certa instaurados pelo Banco SA, contra L e outra a seu tempo foi ordenada a venda por abertura de propostas em carta fechada da ½ (metade) da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, destinado à habitação, do prédio urbano sito na Rua R... O..., n.º ... e ...-A, freguesia da V... e concelho de ..., inscrito na matriz sob o artigo 960, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Amadora sob o n.º 1... daquela freguesia, a qual designada para 03 de Abril de 2014.
O valor base de adjudicação era o de € 50.230,00, que correspondente a 85% do valor base anunciado de € 59.200,00.
Não foram apresentadas quaisquer propostas.
Foi, subsequentemente, proferido despacho a determinar o prosseguimento da venda de ½ daquela fracção autónoma por negociação particular, nos termos 832.º, alínea d) do C.P.C
No despacho que determinou o prosseguimento da venda por negociação particular, foi designado como encarregado de venda
a agência B Lda.
O Banco apresentou em 17 de abril de 2014 uma proposta de compra no valor de €24.637,50.
Esta proposta foi notificado às demais partes não tendo sofrido qualquer oposição.
Na sequência, foi proferido despacho judicial com o seguinte teor:
“Na medida em que a venda executiva visa a satisfação do crédito exequendo e não proporcionar oportunidades para “bons negócios” ao exequente ou a terceiros e não se perscrutando razões objetivas (e concretas e não meramente genéricas), não se autoriza a venda por valor inferior a 85% do valor atribuído.”
Deste despacho apelou o Banco que lavrou as conclusões ao adiante:
1.º Na diligência de abertura de propostas em carta fechada, realizada em 03 de Abril de 2014, nos autos de processo executivo supra identificado, para venda da ½ (metade) da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, destinado à habitação, do prédio urbano sito na Rua R, n.º ... e ...-A, freguesia da V... e concelho de A..., inscrito na matriz sob o artigo …, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de A... sob o n.º … daquela freguesia, em que ½ do imóvel seria adjudicado a quem oferecesse melhor preço acima de € 50.230,00, não foram apresentadas quaisquer propostas.
2.º Consequentemente, foi proferido despacho a determinar o prosseguimento da venda daquele bem por negociação particular, nos termos 832.º, alínea d) do C.P.C.
3.º No âmbito desta modalidade de venda, o imóvel objecto de venda é colocado no mercado para obter a melhor oferta de aquisição, pelo que tem sentido manter o mesmo valor mínimo que existia para a diligência de abertura de propostas em carta fechada quando, por esse valor, não foi apresentada nenhuma proposta.
4.º Considera o ora Recorrente que a pretensão do Tribunal a quo de dar ao valor base, fixado apenas para a modalidade de venda por propostas em carta fechada, um estatuto de preço mínimo não tem qualquer correspondência na lei.
5.º A proposta de aquisição apresentada pelo ora Recorrente ao Agente de Execução foi notificada por este às demais partes no processo, que não lograram obter propostas por valor mais elevado do que o valor proposto pelo ora Recorrente de € 24.637,50.
6.º Desta forma e tendo em consideração o supra exposto, verifica-se que o despacho objecto de recurso está em desconformidade com a lei, violando, no mínimo, os artigos 832.º e 833.º do C.P.C.
7.º Pelo que deve a proposta apresentada pelo ora Recorrente deverá ser considerada válida aceitando-se a mesma, dado que não se logrou obter melhor proposta.
Revogando-se, em consequência, o despacho recorrido na parte em que refere não se autoriza a venda por valor inferior a 85% do valor atribuído, devendo a proposta apresentada pelo ora Recorrente ser aceite.
Objecto do recurso:
São as conclusões que delimitam a matéria a conhecer por este Tribunal que é de recurso sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso.
Nesta senda, o apelante coloca como única questão, a de saber, se deve ser admitida a proposta de compra de bem penhorado por valor inferior a 85% do preço base em venda por negociação particular, que foi realizada na sequência de ter ficado deserta, por ausência de propostas, a venda por propostas em carta fechada.
Fundamentação de facto:
Dá-se aqui por reproduzida a factualidade supra.
Fundamentação de direito:
A venda por negociação particular é uma das modalidades de venda prevista no processo executivo visando a satisfação do interesse do credor (artº 811º nº 1 al. d) do CPC).
Esta modalidade de venda é adoptada, designadamente, quando se frustre a venda por propostas em carta fechada, por falta de proponentes, não aceitação das propostas ou falta de depósito do preço pelo proponente aceite (artº 832º al. d) do CPC).
A ela se aplica o disposto nos artºs 818º, 827º nº 2, 828º, 819º e 823º do CPC, como prescrito no nº 2 do referido artº 811º.
A venda por negociação particular, foi determinada nestes autos, por não ter sido apresentada qualquer proposta para a venda do imóvel, aquando da abertura de propostas por carta fechada cujo valor mínimo foi fixado em € 50.230,00 correspondente a 85% do valor base.
A percentagem de 85% referida no artº 816º nº 2 do CPC, foi introduzida pela Lei nº 60/2012 de 9/11 que alterou o nº 2 do artº 889º do anterior CPC e que entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.
Posto isto e como já decidido no Ac do TRE de 15.01.2015 in dgsi “A fixação do valor base na venda por negociação particular é obrigatória tal como em qualquer outra modalidade de venda pois o artº 812º do CPC (anterior 886º-A) insere-se nas disposições gerais da venda, apenas se exceptuando os casos das alíneas a) e b) do artº 832º (quando o exequente ou executado propõem um comprador ou um preço que é aceite, respectivamente pelo executado e pelo exequente e demais credores).
Por sua vez, o valor base pode ser reduzido para o limite de 85% desse valor em duas outras situações: quando a venda se faz por proposta em carta fechada (artº 816º nº 2) e quando o exequente ou qualquer credor reclamante requeira a adjudicação dos bens penhorados (artº 799º nº 3 do CPC).
Em todas as outras situações da venda por negociação particular (e bem assim na venda efectuada segundo as outras modalidades) os bens penhorados só podem ser vendidos por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda.
Todavia, sendo certa a obrigação de fixação do valor base da venda, entende-se que, em sede de negociação particular na sequência da frustração da venda por propostas em carta fechada, se o valor base não for atingido, a proposta apresentada não deve ser rejeitada liminarmente, antes ponderada a sua aceitação casuisticamente, tendo em conta designadamente, o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a evolução da conjuntura económica, as potencialidades de venda do bem e o interesse manifestado pelo mercado.
Com efeito, como refere Lebre de Freitas “se o valor base não for atingido, só por acordo de todos os interessados ou autorização judicial será possível a venda por preço inferior. Embora a lei nada diga, releva do poder jurisdicional a decisão de dispor do bem penhorado, pertença do executado e garantia dos credores, mediante a obtenção de um preço inferior àquele que, de acordo com o resultado das diligências efectuadas pelo agente de execução corresponde ao valor do mercado do bem; nem faria sentido que, quando o agente da execução é encarregado da venda (…) lhe cabesse baixar o valor base dos bens, com fundamento na dificuldade em o atingir. O juiz conserva, pois, o poder (…) de autorizar a venda por preço inferior ao valor base” – (“C.P.C. Anotado”, Vol. III, p. 602).
No mesmo sentido cfr. ainda Acs. da RL de 25/09/2014, proc. nº 512/09.0TCNT-A.L1-8 e de 6/11/2013, proc. nº 30888/09.3T2SNT.L1-8, in www.dgsi.pt”.
E segue o acórdão do TRE:
“Não resultando dos autos qualquer acordo expresso (e não apenas tácito pois a lei não prevê qualquer cominação para o silêncio do executado), sempre a proposta formulada pelo exequente ora recorrente por preço inferior ao fixado teria que ser objecto de apreciação e autorização de venda por parte do Tribunal”.
Aqui por referência ao artigo 821º nº 3 do NCPC.
Posto isto, ponderamos que o valor oferecido pela exequente que foi de 24.637,50 euros correspondendo a pouco menos de 50% do valor mínimo de € 50.230,00 00.
Na verdade e tal como o apelante defende (e o contrário não resulta do despacho apelado) o tribunal pode autorizar a venda por preço inferior, mesmo que as partes não se tenham pronunciado nesse sentido, desde que das diligências efectuadas para a venda resulte dificuldade em obter um valor que satisfaça o mínimo fixado.
Trata-se todavia de um juízo a fazer caso a caso mediante a ponderação dos necessários elementos constantes do processo e que habilitem a essa conclusão.
Ora, neste segmento temos que o despacho que ordenou a venda por negociação particular sido proferido a 3 de abril de 2014 e a proposta do Banco … sido apresentada a 17.4.2014, pelo que é de supor que nenhuma actividade foi exercida pelo encarregado da venda em ordem a obter um melhor preço.
Também, este, não trouxe este aos autos quaisquer elementos que permitam ao tribunal ajuizar da adequação ao mercado desta proposta de compra oferecida pelo exequente.
Entendemos pois que o tribunal não está habilitado desde já e em face da insuficiência de diligências a admitir que não será encontrada melhor proposta que a apresentada.
Deverá pois o encarregado da venda, antes do mais e em ordem a cumprir as funções em que foi investido pelo tribunal proceder às diligencias necessárias para, tendo em atenção o valor de mercado do imóvel, tentar encontrar melhor oferta para a sua venda.
Resulta do exposto que, não obstante entender-se, ao contrário da decisão recorrida, que o imóvel em causa pode ser vendido por valor inferior a 85% do valor base, mediante autorização judicial, entende-se também que os autos não habilitam desde já a conferir autorização para a aceitação do valor proposto pela exequente,
Segue deliberação.
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar o recurso improcedente e, consequentemente, com os fundamentos atrás expostos confirmar a decisão recorrida mas apenas quanto à não aceitação, neste momento, do valor oferecido pela exequente para a aquisição do imóvel penhorado.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 16 de Novembro de 2017
Isoleta Almeida Costa
Carla Mendes
Octávia Viegas
