1 - Para efeitos do enquadramento e limites de uma possível intervenção e obras permitidas nos termos do RJUE dos edifícios existentes nas ZUH, conforme consta nos Anexos de II a VI do presente regulamento e na Planta de particularização para aplicação do regulamento nas Zonas urbanas históricas - D 16, são aqueles identificados e classificados em função do seu valor patrimonial e divididos em categorias de tipificação, em:
a) «Imóveis notáveis» - edifícios de características singulares e elevado valor arquitetónico e histórico («tipo a»);
b) «Imóveis com interesse» - edifícios com características e elementos tipológicos, compositivos e construtivos de especial significação arquitetónica, histórica e ambiental, quer associados quer individuais («tipo b»);
c) «Imóveis de conjunto» - edifícios sem valor intrínseco específico, salvo o que resulta da sua contribuição para o acompanhamento de outros edifícios, constituindo assim unidades ou conjuntos que fazem o cenário urbano de enquadramento («tipo c»);
d) «Imóveis sem interesse» - aqueles que pela sua composição, volumetria, materiais ou cores não trazem para o conjunto do edificado qualquer elemento, constituição ou composição de relevo («tipo d»);
e) «Imóveis dissonantes» - aqueles que pela sua composição, volumetria, materiais ou cores entram em conflito com os edifícios confinantes e com o espaço urbano («tipo e»).
2 - As obras a realizar deverão compatibilizar, como princípios e objetivos, o propósito de salvaguarda e valorização do património, a fim de dotar todo o edificado de boas condições de habitabilidade, de usos adequados e de enquadramento arquitetónico e urbanístico apropositados.
3 - Em função e de acordo com as categorias de uso do solo elencadas no ponto anterior, são os seguintes os tipos de obras possíveis segundo a sua tipificação:
a) «Imóveis notáveis» - obras de conservação, designadamente na sua modalidade de restauro, obras de conservação e obras de alteração de interiores, com preservação de todos os elementos considerados relevantes;
b) «Imóveis com interesse» - obras de conservação, designadamente na sua modalidade de reparação, obras de conservação, obras de reconstrução, apenas para a preservação de todos os elementos, natureza e cor das fachadas consideradas de interesse, e obras de alteração de interiores, com preservação de todos os elementos considerados relevantes, de que resultem, apenas, a modificação física da respetiva estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, sem aumento da Ai, da Ac e da H;
c) «Imóveis de conjunto» - obras de conservação, obras de reconstrução e obras de ampliação nas condições do presente artigo;
d) «Imóveis sem interesse» - obras de reconstrução para restituição das características originais primitivas à data da sua à data da sua construção inicial, devidamente comprovadas, obras de demolição para este fim, obras de conservação destinadas a manter as condições existentes à data da sua construção ou reconstrução, designadamente de restauro ou reparação e obras de ampliação nas condições do presente artigo;
e) «Imóveis dissonantes» - obras de conservação, obras de demolição, e obras de ampliação nas condições do presente artigo.
4 - Qualquer intervenção a realizar nos «edifícios notáveis» e nos «edifícios com interesse», é obrigatoriamente precedida da apresentação de estudos e/ou projetos, devidamente detalhados, por forma a caracterizar adequadamente a situação existente, justificativa de que o tipo de intervenção proposta constitui uma solução suficientemente ponderada e pertinente para efeito da salvaguarda e valorização do bem imóvel.
5 - No caso de um edifício de tipificação «sem interesse» ou «dissonante», no caso de se optar pela sua demolição, as subsequentes obras de construção deverão sujeitar-se a projeto integrado de qualidade arquitetónica, cumprindo-se, no entanto, os princípios e objetivos e índices de ocupação da envolvente, do presente regulamento e da legislação da reabilitação de edifícios ou frações autónomas.
6 - As obras poderão ser condicionadas ao emparcelamento prévio de lotes contíguos quando estes tenham dimensão insuficiente para que neles possa ser realizada edificação com o mínimo de condições de habitabilidade ou não cumpram as disposições legais constantes da legislação da reabilitação de edifícios ou frações autónomas.
7 - As obras de construção, de demolição parcial e de reabilitação, a definição de novos alinhamentos ou recuo de fachadas, novos arruamentos, operações de loteamento, definição de estacionamentos públicos, modificações da estrutura dos vãos, redução das superfícies afetas a logradouros, pátios-jardim e espaços livres, arborizados ou não, nas ZUH, só são permitidos nas situações seguintes:
a) Dotação de todos os edifícios de iluminação e ventilação naturais e ΣAc, pelo menos, e em casos devidamente justificados, conformes às disposições legais aplicáveis às habitações de custos controlados ou à reabilitação de edifícios ou frações autónomas;
b) Quando não introduzam alterações dissonantes às traças e mantenham o alinhamento ou recuo, morfologia, tipologia e moda das cérceas dos edifícios adjacentes existentes, bem como da preservação do caráter e dos elementos notáveis que constituem e/ou reforçam o valor cultural da sua imagem e de eventuais direitos de autor;
c) Obras de reconstrução que estejam condicionados e integrados nas características ambientais existentes e que decorram de projeto integrado de qualidade arquitetónica;
d) Modificação de usos e utilizações interiores a que se destinem os pisos térreos das edificações e que correspondam às intenções gerais do presente artigo;
e) Qualquer intervenção que contribua para a atenuação da desconformidade com o presente regulamento;
f) Em ocupação de parcelas ainda livres, atendendo às características morfotipológicas das construções adjacentes.
8 - Apenas são admitidas obras de demolição total dos edifícios existentes, nas ZUH, nos seguintes casos:
a) Em situações de ruína iminente atestada por técnico legalmente habilitado;
b) Em situações excecionais de inviabilidade técnica ou económica de reabilitação do edifício ou edifícios, devidamente fundamentada em relatório de técnico habilitado;
c) Localização em interior de quarteirão ou logradouro, com exceção dos edifícios com elevada qualidade urbanística, arquitetónica, cultural ou histórica;
d) Quando os edifícios existentes não constituam elementos com interesse urbanístico, arquitetónico, cultural ou histórico, tanto individualmente, como para o conjunto em que se integram, e o projeto de obra de reabilitação apresentado contribua para a valorização urbanística, arquitetónica e ambiental da área e do conjunto edificado em que se integra;
e) Qualquer iniciativa que tenha objetivos de interesse público;
f) Quando a intervenção contribua para a atenuação ou anulação de desconformidade com as disposições do presente artigo ou o edifício se mostre dissonante.
9 - São permitidas obras de ampliação, quando destinadas a dotá-lo de instalações sanitárias ou cozinhas, a melhorar a sua funcionalidade ou alterar os seus índices construtivos, respeitando os princípios e objetivos, o regime, os parâmetros de edificabilidade máximos e as outras condições, prescritos no presente regulamento.
10 - As obras de reconstrução deverão prever estacionamento privado, no interior do lote, sempre que possível, a não ser que tal se mostre incompatível com o estabelecido no ponto n.º 8 do presente artigo.
11 - Quaisquer obras que impliquem revolvimento do subsolo das ZUH deverão ficar condicionados à realização de trabalhos arqueológicos (acompanhamento, sondagens ou escavação).
12 - Qualquer PP ou licenciamento no âmbito do urbanismo para as ZUH, deve ter como princípios e objetivos, para além dos consubstanciados na legislação vigente através do disposto no RJUE, o cumprimento dos seguintes valores máximos a aplicar:
Número máximo de pisos
Globais brutos a aplicar em intervenção em quarteirão, UE, UOPG-UE, UOPG-PP, operações de loteamento ou de reabilitação urbana
Edifícios per se (A aplicar em parâmetros de área e em índices, não decorrentes de operação de loteamento)
Io
Iu
Io
Iu
ZUH 1
≤ 3
≤ 0,45
≤ 1,10
≤ 0,70
≤ 2,60
ZUH 2
≤ 6
≤ 0,35
≤ 0,85
≤ 0,75
≤ 2,70
13 - Na ZUH 1, os edifícios deverão ser predominantemente afetos ao uso habitacional (≥ 50 % do total de ΣAc).
14 - A CMCB deverá assumir a dinamização das intervenções, opções executórias e dos princípios e objetivos e programas das UOPG-UE nas ZUH, através de:
a) Execução de projetos urbanos de interesse público, de forma direta ou através de associações e de parcerias com a administração central, proprietários e promotores;
b) Adoção de programas municipais continuados ao longo do tempo, de recuperação da habitação;
c) Dinamização e disciplina da iniciativa privada na recuperação, lote a lote, das edificações;
d) Recurso à expropriação por utilidade pública para a realização das UOPG-UE, criação de EUC, de novos espaços públicos e correspondentes construções marginais, pelo seu grande interesse público e de possíveis transformações que vierem a ocorrer em cada lote já construído, que se tenham como fundamentais para a consecução dos projetos urbanos de interesse público e que os proprietários obstaculizem.
15 - A CMCB procederá, de forma programada e continuada, às seguintes operações de recuperação habitacional nas ZUH:
a) Aquisição de edifícios para obras de reabilitação e eventualmente de demolição, preferencialmente os desocupados, os sem utilização e os mais degradados;
b) Realização das obras de construção ou de reabilitação;
c) Manutenção permanente, na posse da CMCB de alguns edifícios que permitam os realojamentos necessários à execução das obras;
d) Venda ou arrendamento dos restantes edifícios adquiridos, por forma a permitir novas aquisições.
16 - Constituem deveres da CMCB para a dinamização e disciplina da iniciativa privada nas ZUH:
a) Notificação possível aos proprietários, em articulação com os programas definidos no ponto anterior, para proceder às obras de reabilitação ou demolição dos edifícios, conforme as disposições do RJIGT;
b) Promoção de apoio aos proprietários e ou aos inquilinos para as obras de reabilitação das habitações, utilizando os instrumentos jurídico-financeiros que, em cada momento e para o efeito, estiverem em vigor.
17 - A construção, reabilitação e conservação de edifícios nas ZUH, deverá sujeitar-se às seguintes regras, exceto em EUC e outros equipamentos de interesse público:
a) Coberturas em edifícios existentes - deverão ser em telha cerâmica de capa e canal, de cor natural de barro vermelho, sustentada pelas estruturas e pelas placas isolantes adequadas a um bom isolamento hidrófugo, térmico e acústico. Os beirados deverão ser os tradicionais, simples, duplos ou triplos. No caso de uso de laje de esteira, esta não poderá avançar para fora do plano principal das fachadas;
b) Coberturas em obras de construção - poderão ser em telha de capa e canal ou tipo marselha ou noutro material ajustado a um centro histórico;
c) Rebocos exteriores em edifícios existentes - deverão ser executados com argamassas bastardas, com ajustado traço de cal, devendo ser pintados com leite de cal ou tintas de água. Não são autorizados rebocos areados a cimento, tirolês ou tintas areadas;
d) Rebocos exteriores em obras de construção - poderão ser executados com argamassas sintéticas, afagadas, devendo ser pintadas com tintas plásticas ou acrílicas, não sendo de autorizar monomassas areadas ou tintas areadas;
e) Cantarias, soleiras e peitoris - em construções existentes ou a construir, as cantarias não poderão ser pintadas e, no caso de se proceder a alguma substituição, esta deverá ser realizada segundo os pormenores atuais, não sendo de autorizar a placagem como substituição; as soleiras das portas serão sempre em pedra maciça da região e os peitoris deverão ser em madeira pintada;
f) As cores a aplicar nos rebocos deverão ser o branco ou os tons pastel, no espetro da paleta dos terrosos;
g) As caixilharias exteriores em edifícios existentes incluídos na tipificação de «edifícios notáveis», deverão ser em madeira pintada, sendo possível o uso de duplas janelas interiores em PVC, por dentro das instaladas no vão, para melhor isolamento, mas só nas faces interiores das paredes interiores e contendo apenas um vidro por folha e com caixilho branco, verde-garrafa ou à cor natural da madeira ou em cores adequadas aos tons do reboco. As portas exteriores, caso sejam substituídas, deverão manter o desenho original e deverão ser construídas em madeira pintada ou envernizada;
h) Nos restantes edifícios das ZUH será permitida nas caixilharias exteriores a aplicação de outros materiais, mediante aprovação prévia das características técnicas e das condições cromáticas e de textura, referidos na alínea anterior. A substituição das portas exteriores será permitida nas condições dos edifícios existentes categorizados na tipificação de «imóveis notáveis»;
i) São proibidos estores exteriores, sendo de aplicar portadas interiores, imediatamente junto dos caixilhos exteriores;
j) Varandas e varandas alpendradas - deverão ser recuperadas as existentes em madeira ou lajes de granito de frisos diversos, o gradeamento em ferro forjado deverá ser pintado em tinta de esmalte mate; se este for em madeira, esta deverá ser envernizada ou pintada a tinta de esmalte.
k) Não serão permitidas as varandas em betão armado, de grande balanço ou gradeamento em alumínio;
l) Os equipamentos técnicos de VAC, não deverão ser instalados nas fachadas, salvo se forem propostos em soluções integradas, francamente ajustadas técnica e arquitetonicamente;
m) A instalação de painéis de aquecimento solar nas coberturas dos edifícios será apreciada caso a caso, dependendo a sua aprovação dos serviços competentes; recomenda-se a instalação dos equipamentos nas águas do interior da construção;
n) Os equipamentos técnicos a instalar nas coberturas, qualquer que seja a sua finalidade, deverão ser devidamente integrados, enquadrados ou dissimulados em correspondência com a traça do edifício, sem apresentar características dissonantes com o conjunto edificado.
o) As obras de construção podem introduzir novos materiais e novas técnicas desde que devidamente acauteladas as regras de integração e valorização cultural;
p) As obras de construção, reabilitação e conservação, deverão cumprir as disposições constantes no Regime jurídico de segurança contra incêndios em edifícios (RJSCIC).