1 - O suportar de encargos urbanísticos pelos promotores concretiza-se através de:
a) Execução das infraestruturas locais e correspondente cedência de terreno, conforme o necessário à operação urbanística, variável em função de preexistências e de especificidades locais;
b) Pagamento de taxa pelas infraestruturas urbanísticas, cujo valor é o fixado em regulamento municipal, dele sendo abatido, até poder ser anulado, o custo das obras referidas na alínea a);
c) Cedência de terreno para infraestrutura geral, a necessária, referenciada a cedência média e a compensações.
2 - A cedência para infraestrutura geral obedece às seguintes regras:
a) Face às disposições do PDMB, a cedência média devida é fixada em:
I. 0,6 m2/m2 ac, nas UOPG A e B referidas no n.º 1 do artigo 101.º-A;
II. 0,3 m2/m2 ac, nas UOPG C e D referidas no n.º 1 do artigo 101.º-A.
b) A cedência efetiva é a identificada pela CMB como necessária para infraestrutura geral no PDM ou no processo de gestão urbanística;
c) Ocorrendo cedência de terreno com edificabilidade, conforme subalínea i) da alínea b) do n.º 3 do artigo 101.º-B a respetiva área é contabilizada como se fosse para infraestrutura geral;
d) Sendo a cedência efetiva inferior ou superior à cedência média devida, ocorre compensação do promotor à CMB ou da CMB ao promotor, cuja tradução em valor pecuniário é estabelecida em regulamento municipal.
3 - As obras de construção em área abrangida por operação de loteamento em vigor estão isentas dos encargos a que se refere o presente artigo.
II - Metodologia
Para cumprimento das disposições do PDMB há então que formular:
Proposta relativa à taxa pelas infraestruturas urbanísticas (TRIU), com base em custos-padrão/m2 ac de construção inicial de infraestrutura local e de infraestrutura geral;
Proposta relativa ao valor das compensações relativas a solo e a edificabilidade, com base em valores imobiliários presentes no processo de transformação urbanística em Portugal;
Para a formulação de proposta relativa à taxa pelas infraestruturas urbanísticas (TRIU) adota-se a seguinte metodologia:
I. Considerar apenas os custos de construção inicial da infraestrutura, admitindo, grosso modo, que as receitas municipais obtidas através do IMI e do IMT suportarão os custos de gestão/conservação e de reposição.
II. Identificar os custos reais das obras de urbanização em Portugal e especificamente no Município de Beja. Serão estes os “custos-padrão”, diferenciando os de infraestrutura local e os de infraestrutura geral.
III. Considerar que tais custos podem ser suportados pelos promotores através da realização de obras de urbanização e/ou através do pagamento de TRIU.
IV. Assumir que o Município tem toda a legitimidade para estabelecer a totalidade destes custos-padrão como encargo dos promotores, mas que também pode assumir uma parte desses custos. Exige, então, decisão eminentemente política, que tem impactos financeiros, económicos e urbanísticos.
V. Articular a racionalidade técnica com a decisão política, na fixação dos encargos urbanísticos a suportar pelos promotores, nomeadamente no valor da TRIU.
Para a formulação de proposta relativa ao valor das compensações:
Por cedência de terreno superior ou inferior à estabelecida no PDMB para infraestrutura geral;
Por edificabilidade concreta, a mais ou a menos, relativamente à edificabilidade abstrata estabelecida no PDMB;
A metodologia utilizada assenta no cálculo dos correspondentes valores imobiliários, considerando o quadro legal aplicável.
Antecedendo esse cálculo, à frente apresentado de forma detalhada, justificam-se algumas observações e explicitações de âmbito geral.
Antes de mais, importa identificar os investimentos e receitas que ocorrem no processo de transformação urbanística, nomeadamente na produção de lotes urbanos:
Investimentos:
Valor do solo não infraestruturado;
Encargos de urbanização/infraestruturação;
Outros custos, de financiamento, de projeto e administrativos.
Receitas
Direitos de edificabilidade, traduzidos em constituição de lotes urbanos ou licença de construção.
Note-se que o valor do solo difere caso este esteja, ou não, infraestruturado, e evolui em função da respetiva edificabilidade, que começa por corresponder a uma mera expectativa, até atingir um direito concreto (situação que só ocorre através de licença administrativa e após assunção dos correspondentes encargos urbanísticos).
Na avaliação do solo, há então que diferenciar:
O valor do solo sem edificabilidade atribuída, distinguindo-se o solo infraestruturado, do solo não infraestruturado;
O valor do solo com uma edificabilidade abstrata atribuída por plano, distinguindo-se o solo infraestruturado, do solo não infraestruturado;
O valor do solo com direito de edificabilidade atribuído (resultante da constituição de um lote urbano e/ou de licença de construção), distinguindo-se o solo infraestruturado e que já suportou os devidos encargos urbanísticos, daquele em que não tenha existido ainda assunção de encargos.
Importa tornar claro no que consiste estar o “solo infraestruturado”:
Trata-se de um solo servido por todas as infraestruturas urbanas, as quais são elencadas no n.º 7 do artigo 26.º do Código de Expropriações. Poderá estar servido apenas por algumas dessas infraestruturas, considerando-se então parcialmente infraestruturado.
Considera-se que o solo está servido por infraestruturas quando confinante com uma via que as integra, mas note-se que esse serviço apenas abrange a faixa confinante com a via. Considerando a habitual profundidade de lotes urbanos, a profundidade a considerar para essa faixa poderá ser de 30 metros.
Assume-se assim como “solo infraestruturado” a faixa de 30 metros de profundidade confinante com via servida de todas as infraestruturas urbanas. Um prédio poderá, então, ter uma parte infraestruturada e outra não infraestruturada.
Também a edificabilidade de um prédio exige clareza, tanto mais que o respetivo valor dela depende.
O Código de Expropriações refere-se a “um aproveitamento normal, de acordo com as leis e regulamentos em vigor”. O PDMB estabelece, para o solo urbano, uma edificabilidade abstrata enquanto direito do proprietário. Será esse então o “aproveitamento” que deverá ser considerado, porque assim o determina o Regulamento do Plano, mas também porque, uma vez estabelecida, é essa a edificabilidade considerada no funcionamento do mercado imobiliário.
Para a avaliação das compensações a fixar, o referencial mais adequado relativamente à situação do solo, é então o do solo não infraestruturado (na sua condição inicial) e com a edificabilidade abstrata que o PDMB lhe atribui.
III - Custos-padrão de obras de urbanização
Custos de referência de construção inicial de infraestrutura local
O custo das obras de urbanização associáveis a uma operação urbanística - infraestruturas locais - varia em função das características do terreno e das opções de desenho urbano.
Procuram-se valores médios, relativos a terrenos sem grandes dificuldades de urbanização e a soluções que articulem bom nível de serviço com contenção de custos.
Para tal, foram utilizadas três fontes complementares, cada uma delas referenciada a custos em agosto de 2023.
Para a atualização de valores, considerou-se a inflação “oficial” relativa a “habitação, água, eletricidade, gás e outros combustíveis” (1).
Primeira fonte, partindo dos dados da investigação Ocupação Dispersa - Custos e Benefícios à escala local (fazendo corresponder um fogo ou equivalente a 130 m2 de ac) conclui-se que, a preços de 2010, os custos de construção inicial acrescidos dos custos de conservação e renovação a 30 anos rondam os:
70€/m2 ac em urbanizações concentradas;
130€/m2 ac em urbanizações de moradias;
180€/m2 ac em ocupações dispersas, quando servidas por um nível inferior de infraestrutura.
Adotando um valor intermédio entre o de uma urbanização concentrada e o de uma urbanização de moradias, chega-se a um custo de 100€/m2 ac para a infraestrutura local. Atualizado para valores atuais, este custo estima-se em 142€/m2 ac. Considerando que neste valor estão incluídos os custos de construção inicial e também os de conservação a 30 anos e que, de acordo com o referido estudo, cada um corresponde a cerca de 50 % do total, chega-se a um valor de referência de 71€/m2 ac para um e para outro.
Segunda fonte, considerando o estabelecido no Código de Expropriações (2):
Quando o solo se encontra infraestruturado, a respetiva avaliação utiliza um fator (designado F2 nas fórmulas à frente apresentadas), que atinge 10 % do custo de construção C caso existam todas as infraestruturas. Estando este custo de construção agora fixado em 889€/m2 ac (3), a existência de todas as infraestruturas, o mesmo é dizer, estar o solo totalmente urbanizado, traduz-se numa sobrevalorização de 89€/m2 ac.
Terceira e mais importante fonte: os custos de obras de infraestruturação local praticados em loteamentos executados ou em fase de execução no concelho de Beja.
Estes dados são apresentados no quadro seguinte.
QUADRO 1
Amostra de operações de loteamento ocorridas no concelho de Beja
Identificação da operação de loteamento
Área de construção (m2 ac)
Obras de urbanização
Avaliação da infraestrutura realizada (considerando quantidade e/ou complexidade)
Espaço público
(m2)
Orçamento a valores de 2023 (€)
€/m2 ac
PL 1/00
10.625
9.500
793 778
74,71
Padrão
PL 2/00
6.066
4.176
293.296
48,35
Abaixo do padrão
PL 3/03
4.621
5.965
599.985
129,84
Excede o padrão
Operações urbanísticas que integram a execução do PP a norte da Circular Norte (PL 1/05, PL 1/07, PL 2/06, PL 3/06 e PL 7/06)
51.497
29.179
4.041.670
78,48
Padrão
A amostra recolhida integra:
A operação PL 2/00, onde se verifica que as obras de infraestruturação local estão “abaixo do padrão”, uma vez que a quantidade de espaço público produzido (uma via integrando estacionamento, com 8 m de largura total) afigura-se insuficiente face à edificabilidade admitida (uma banda de edifícios de 3 pisos + cave); o que justifica apenas pelo facto dos edifícios já estarem previamente servidos pela Avenida Comandante Ramiro Correia.
A operação PL 3/03 que “excede o padrão”, pois embora apresente uma quantidade adequada de espaço público, integra obras de urbanização com alguma complexidade técnica e que, em parte, correspondem a infraestrutura geral (rotunda da Rua Afonso III e espaços verdes de proteção adjacentes à linha férrea).
Consideram-se então dois casos que se mostram representativos de uma urbanização adequada, nem insuficiente nem excessiva, e que correspondem ao loteamento PL 1/00 e ao conjunto de operações que executam o PP a Norte da Circular Norte. Em ambos os casos, chega-se a um valor de referência na ordem dos 75€/m2 ac, talvez um pouco superior.
Note-se que este valor corresponde a situações de orografia não complicada, em que a realização de infraestruturas não exija obras de contenção, casos em que o custo será bem maior.
As três fontes conduzem a valores similares, entre os 71 e os 89€/m2 ac.
Como valor de referência para os encargos com infraestrutura local que poderão ser imputados aos promotores de operações urbanísticas, adota-se então um valor situado nesse intervalo e que, para uma atualização automática, é reportado a C, valor estabelecido conforme Portaria n.º 281/2021, de 3 de dezembro.
É então assumido como custo padrão das infraestruturas locais/m2 ac:
IL = 9 % C (o que a valores atuais se traduz em 80€/m2 ac)
Trata-se do custo de construção inicial; se se considerarem custos de conservação e renovação o valor duplica.
Custos de referência de construção inicial de infraestrutura geral
Um adequado serviço de infraestruturas de uma cidade (incluindo no conceito de infraestruturas, as zonas verdes e os equipamentos de utilização coletiva) é, genericamente, proporcional à sua dimensão populacional. Para realidades históricas/sociais similares, quase o mesmo é dizer que é proporcional ao da dimensão da área de construção nela existente.
Assim, para estabelecer um referencial de custo de construção inicial de infraestruturas gerais podem ser usados cálculos elaborados no quadro de planos para cidades portuguesas que confrontam nova edificabilidade com previsão de investimento municipal.
Consideram-se então os seguintes casos, sobre os quais existe informação publicada:
No Plano de Urbanização de Évora (4) chega-se a um valor/m2 ac significativamente superior ao custo de referência para infraestrutura local (9.600 escudos em 1996, o que se traduziria em 48 euros, ou seja, em cerca de 93€/m2 ac a valores atuais.
Em Plano de Urbanização da Póvoa de Varzim de 2007 (conforme Relatório do Plano), chega-se a uma estimativa de investimento municipal de 25 milhões para uma previsão de 2.000 novos fogos (o que, considerando a edificabilidade não apenas para uso habitacional, pode corresponder a 400.000 m2 ac); resulta em 62,5€/m2 ac, que a valores atuais se traduz em cerca de 96€/m2 ac.
No Plano Diretor Municipal de Matosinhos de 2019 (Programa de Execução) prevê-se um investimento em infraestrutura geral de 10 milhões/ano, num cenário de edificabilidade de 120 000 m2 ac/ ano, o que se traduz em investimento municipal em infraestrutura geral para a próxima década de 83,3 €/m2 ac, que a valores de 2023 se traduz também em cerca de 96€/m2 ac.
Em Viseu prevê-se para o período de 2022-2026 um investimento global em infraestrutura geral que totaliza cerca de 49 milhões €, prevendo-se uma edificabilidade nesse mesmo período de 553.000 m2 ac, o que se traduz num investimento municipal em infraestrutura geral de 89€/m2 ac.
Percorrendo um outro caminho de cálculo, especificamente para Beja, foi feito um confronto entre investimentos municipais em infraestrutura geral e edificabilidade. Para tal seguiram-se dois caminhos distintos, um relativo ao passado e outro relativo ao futuro em perspetiva.
Relativamente ao passado:
Consideraram-se os documentos de “Execução Anual do Plano Plurianual de Investimentos” no período de 2017 a 2020.
Analisaram-se, um a um os investimentos realizados e identificaram-se aqueles que correspondem a infraestrutura geral, de acordo com a definição adotada no PDMB (5).
O respetivo somatório traduz-se em 7,7 milhões € (ver quadro seguinte).
QUADRO 2
Investimentos municipais em infraestrutura geral em 2017-2020
Equipamentos desportivos
2 770 849 €
Equipamentos culturais
2 146 574 €
Outros equipamentos
420 911 €
Infraestruturas
1 858 566 €
Arranjos exteriores, espaços verdes e percursos acessíveis
495 048 €
Total
7 691 949 €
Atualizando o valor tendo em conta a inflação recente e o aumento generalizado dos custos de construção, obtém-se um valor próximo dos 8,9 milhões €.
Neste período registou-se no município de Beja um total de 94.460 m2 ac (em construções novas e ampliações):
QUADRO 3
Área total de construção ocorrida no concelho de Beja no período de 2017-2020
Ano
Área Total Construção (m2 ac)
2017
18 632
2018
15 092
2019
34 606
2020
26 130
Total
94.460
Assim, no período de 2017-2020, ocorreu um investimento municipal em infraestrutura geral de 8,9 milhões €/94.460 m2 ac = 94,2 €/m2 ac.
Perspetivando o futuro:
Refere o RJUE (DL555/99, republicado pelo DL136/2014, de 09 de setembro) no seu artigo 116.º, n.º 5 que os projetos de regulamento municipal da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas devem ser acompanhados de fundamentação, considerando designadamente o programa plurianual de investimentos municipais na execução, manutenção e reforço das infraestruturas gerais.
Como tal foi consultado o PPI do ano 2023 e analisados, um a um, os investimentos que se perspetivam até 2028.
Distinguindo, de entre os investimentos previstos, aqueles que correspondem à construção inicial de infraestrutura geral, chegou-se a um valor de 23,5 milhões de euros a executar entre 2023 e 2028.
Admitindo que em seis anos se cumprirá 2/3 do previsto, tal traduz-se num investimento de 15,7 milhões, ou seja, de 2,6 milhões/ano.
No que respeita à edificabilidade, poderá admitir-se que esta se mantém semelhante à observada entre 2017-2020, correspondendo a um cenário de cerca de 23.600 m2 ac/ ano.
Ter-se-ia então um investimento municipal em infraestrutura geral para os próximos 6 anos de:
15,7 milhões €/141.600 m2 ac = 111 €/ m2 ac
Trata-se de um investimento superior ao ocorrido no passado (2017-2020), mas admissível num quadro específico de aumento da receita decorrente da aprovação de financiamentos no âmbito do “Portugal 2020” e do “Plano de Recuperação e Resiliência (PRR)”.
Síntese
Os métodos de cálculo aplicados a vários territórios conduzem a valores entre os 89 e os 111€/m2 ac.
Há que adotar um valor nesse intervalo, mais uma vez reportado ao de C, para atualização automática.
Assume-se, então, como custo padrão das infraestruturas gerais/m2 ac:
IG = 10 % C, sendo C estabelecido conforme Portaria n.º 281/2021 de 3 de dezembro
A valores atuais traduz-se em 89€/m2 ac e também neste caso se trata apenas do custo de construção inicial.
IV - Referências de valores imobiliários (solo e edificabilidade)
Valor do solo não infraestruturado/m2
Adota-se como valor de referência o que resulta dos instrumentos legais aplicáveis à avaliação do solo e demais imóveis: Código de Expropriações e Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Considerando as disposições do Código de Expropriações (Lei n.º 168/99, de 18 de setembro, com as alterações subsequentes) conclui-se - por aplicação do artigo 26.º, números 5, 6 e 7 - que a avaliação do solo se pode traduzir na seguinte fórmula:
S = (F1 + F2) x (E x C)
sendo:
S - Valor do solo (parcela);
F1 - Fator de localização considerando o todo nacional, atingindo no máximo 15 %;
F2 - Fator aplicável às áreas já infraestruturadas (existindo todas, será de 10 %);
E - Edificabilidade afeta ao proprietário;
C - Custo da construção/m2 a custos controlados.
Especificando cada um dos valores:
F1 - Fator decorrente da localização, o qual pode atingir no máximo 15 %. Para fixar o seu valor para cada local recorre-se aos coeficientes de localização estabelecidos oficialmente no quadro do CIMI (6), atribuindo 15 % ao de coeficiente máximo (cL máximo - atualmente 3,5) e um valor proporcional para os demais: (cL/ cL máximo) x 15 %.
F2 - Varia entre 0 e 10 %, conforme n.º 7 do artigo 26.º do Código de Expropriações. Para solo não infraestruturado F2 é nulo.
E - Edificabilidade que pode ser afeta à parcela, resulta do que for estabelecido pelo plano de ordenamento aplicável. Em planos que, cumprindo cabalmente as disposições da LBSOTDU (Lei n.º 34/2014, de 30/maio), estabeleçam uma edificabilidade abstrata para cada UOPG, é esta, entendida como direito, que deverá ser considerada. Para 1 m2 de solo a edificabilidade será então a do correspondente índice abstrato de utilização: I m2 ac/m2 solo.
C - Custo que, conforme o estabelecido no Código de Expropriações, corresponde ao fixado como “custo de referência” para habitação a custos controlados, conforme estabelecido no n.º 9 da Portaria n.º 281/2021, de 3 de dezembro. Atualmente é de 889€/m2 ac.
Ter-se-á então como valor/m2 de solo não infraestruturado (S):
S = (cL/ cLmáx x 0,15) x I x C
sendo:
(cL/ cLmáx x 0,15) x I, um algoritmo de localização que conjuga a valoração do local estabelecida no quadro do CIMI (cL e cLmáx) e a edificabilidade abstrata (I, índice estabelecido por plano) com C, o “custo de referência” para habitação a custos controlados estabelecido conforme Portaria n.º 281/2021, de 3 de dezembro
Esta fórmula é aplicável em todo o país, conduzindo a valores diferentes para cada local.
Assim, em agosto de 2023, na UOPG B (Cidade de Beja, excluindo Núcleo Histórico):
Variando cL entre 1 e 1,5; sendo cL máx = 3,5; sendo I = 0,4 m2 ac/m2; e sendo o C atual = 889 €m2 ac, o valor do solo urbano não infraestruturado varia entre 15,24€ e 23,86€ por m2 ac.
Valor da edificabilidade (antes de suportar encargos urbanísticos)
Pretende-se estabelecer compensação pela edificabilidade superior ou inferior à abstrata.
O seu valor, numa situação em que ainda não foram suportados encargos urbanísticos, corresponde ao valor do solo a que tal edificabilidade se reporta.
Há que saber, então, qual a área de solo que corresponde a 1 m2 ac.
Esta é 1/I, sendo I a edificabilidade abstrata estabelecida pelo plano.
E há que conhecer o valor do solo, por m2.
Este, conforme atrás referido, é-nos dado pela fórmula S = (cL/ cLmáx x 0,15) x I x C
Assim, o valor da edificabilidade/m2 ac (antes de suportar encargos urbanísticos) é:
E = 1/I x S = 1/I x (cL/ cLmáx x 0,15) x I x C
E = (cL/ cLmáx x 0,15) x C
A valores atuais (agosto de 2023), na UOPG B (Cidade de Beja, excluindo Núcleo Histórico):
Variando cL entre 1 e 1,5; sendo cL máx = 3,5; e sendo o C atual = 889 €/m2 ac, o valor da edificabilidade (antes de suportar encargos urbanísticos) varia entre 38,10€ e 57,15€ por m2 ac.
Estes valores são algo inferiores a alguns dos atualmente praticados no mercado, mas são conforme instrumentos legais aplicáveis, nomeadamente Código de Expropriações. Importa não esquecer que um dos fins do ordenamento do território - Lei n.º 31/2014, artigo 2.º, alínea a) - é o de garantir a organização eficiente do mercado, tendo em vista evitar a especulação imobiliária e as práticas lesivas do interesse geral.
Em conformidade com o PDMB [artigo 101.º-A, n.º 2, alínea b)], há também que estabelecer o valor de compensação para as situações, excecionais, de acréscimo de edificabilidade que seja admitida em solo rústico, nomeadamente:
Acréscimo de edificabilidade destinado a atividades industriais e de serviços em solo rústico, a estabelecer por PIER ou PP com efeitos registais reclassificando o solo rústico em urbano;
Reclassificação de solo rústico em urbano para constituição de empreendimentos contíguos a aglomerados urbanos por via de PP com efeitos registais;
Reclassificação do solo rústico em urbano através de PP com efeitos registais na área abrangida pelas UOPG 10, 30 e 31;
Também nestes casos se pode aplicar a fórmula acima formulada, com os correspondentes coeficientes de localização (dominantemente 0,4, atingindo os 0,6 na proximidade da Cidade de Beja).
V - Valores fixados pelo Município de Beja
Todos estes cálculos servem o objetivo de, com fundamento, o Município de Beja poder fixar:
O valor das compensações por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata.
O valor das compensações por cedências efetivas para infraestrutura geral superiores ou inferiores à cedência média estabelecida.
A taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TRIU), referenciada a:
Custo padrão/m2 ac de construção inicial da infraestrutura local;
Custo padrão/m2 ac de construção inicial da infraestrutura geral.
A metodologia utilizada para o cálculo dos dois primeiros valores traduz-se em valores justos e legais, não especulativos, abaixo dos muitas vezes praticados no mercado fundiário.
Assim sendo, os valores adotados decorrem diretamente dos cálculos atrás explicitados, que se traduzem em solução direta e inequívoca.
Em concreto, considerando as fórmulas relativas a valores imobiliários atrás formuladas:
Valor da compensação por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata
Edificabilidade abstrata atribuída aos proprietários de cada prédio: 0,40 m2 ac/m2
Edificabilidade concreta: conforme artigo 101.º-B do PDMB
Valor da Compensação = (Edificabilidade concreta - Edificabilidade abstrata) x (cL/ cLmáx x 0,15) x C
Sendo o valor positivo, a compensação é paga pelo promotor ao Município; sendo negativo, acontece o contrário.
Valor da compensação por cedência efetiva de terreno para infraestrutura geral superior ou inferior à cedência média devida
Cedência média devida para infraestrutura geral:
Nas UOPG A e B (Cidade de Beja): 0,6 m2/m2 ac
Nas UOPG C e D (aglomerados urbanos tipo 1 e 2 e espaços de atividades económicas pontualizadas): 0,3 m2/m2 ac
Cedência efetiva: a identificada pela CMB como necessária para infraestrutura geral
Valor da Compensação = (A x Cedência média devida - Cedência efetiva) x (cL/ cLmáx x 0,15) x I x C
Sendo o valor negativo, a compensação é paga pelo promotor ao Município; sendo positivo, acontece o contrário.
Taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TRIU)
Em conformidade com a metodologia adotada, a fixação do valor da taxa relativa a infraestruturas urbanísticas deve assentar em cálculo rigoroso de custos, mas exige também cuidada ponderação política.
De acordo com o caminho traçado foram calculados e atrás expressos os custos reais das obras de urbanização, denominados “custos-padrão”:
Custo da infraestrutura local = 9 % x C/m2 ac, ou seja, 80€/m2 ac a valores atuais
Custo da infraestrutura geral = 10 % x C/m2 ac, ou seja, 89€/m2 ac a valores atuais
Como atrás se referiu, o Município tem toda a legitimidade para estabelecer a totalidade destes custos-padrão como encargo dos promotores, mas também pode decidir assumir uma parte desses custos ou até a sua totalidade. Trata-se então de decisão eminentemente política, com óbvios impactos financeiros, económicos e urbanísticos.
Importa então, antes de mais, confrontar o valor da TRIU atualmente em vigor com os custos reais das obras de urbanização. Adicionando infraestrutura local com infraestrutura geral, os custos reais de construção inicial aproximam-se dos 170€/m2 ac. O valor das taxas em vigor aplicada a operações urbanísticas em solo urbano que não realizam obras de urbanização é de 16,1 a 32,2€/m2 ac na Cidade e de 7,2 a 8,9€/m2 ac nos aglomerados urbanos de tipo 1 e 2.
Proposta global
A fixação dos valores dos encargos urbanísticos suportados pelos promotores tem então de articular a racionalidade urbanística e financeira com a decisão política.
Dos contactos preliminares realizados foram recolhidas as seguintes orientações:
A. Esforço perequativo cumprindo os desígnios legais (já consagrados nas orientações presentes no PDMB):
Considerando que os encargos urbanísticos correspondem ao somatório de: cedência de solo para infraestrutura geral + realização de obras de urbanização + pagamento de taxas e compensações.
Procurando aproximar os encargos suportados pelos vários tipos de operação urbanística.
Note-se que na tabela em vigor existe um fosso entre operações equiparáveis a loteamento (sendo-lhe imputáveis cedência, obras de urbanização e taxas) e as não equiparáveis a loteamento (que apenas pagam taxa).
B. Articulação entre esforço perequativo e manutenção de discricionariedades positivas:
Favorecimento de operações urbanísticas de pequena dimensão.
Diferenciação entre as várias áreas do território municipal, atribuindo menores encargos às de menor mais-valia fundiária.
Favorecimento da instalação de atividades económicas.
C. Atualização moderada da globalidade dos valores praticados, considerando que a taxa de inflação ocorrida entre 2008 e 2023, no domínio da “habitação, água, eletricidade, gás e outros combustíveis” foi de 44,5 %.
Conjugando a análise técnica/financeira atrás apresentada com estas orientações, formulou-se a atual proposta, que necessita de validação política final.
A. Adotar para a generalidade das operações urbanísticas os seguintes encargos:
a) Relativamente a infraestrutura geral
Cedência padrão para infraestrutura geral, com compensação por cedência a mais ou a menos, sendo que, para contrariar especulação imobiliária:
Os valores serão menores que os previstos no atual regulamento municipal;
Os valores de cada local variam na proporção do coeficiente de localização do IMI;
Pagamento de 10 % do custo real das obras correspondentes à infraestrutura geral.
b) Relativamente às obras de urbanização correspondentes à infraestrutura local (IL):
Cada operação continua a responsabilizar-se pelas obras que lhe são necessárias.
O encargo mínimo a suportar é:
Cidade de Beja: 60 % do custo real da IL;
Espaços de atividades económicas: 30 % do custo real da IL;
Aglomerados urbanos de tipo 1 e 2: 20 % do custo real da IL.
B. Deduzir a cada operação urbanística o encargo relativo a 120 m2 de área de construção.
Esta dedução quase não tem impacto nas operações de grande dimensão, mas tem enorme impacto nas pequenas, isentando mesmo todas aquelas em que o aumento da área de construção relativamente ao existente seja ≤ 120 m2
Fundamenta-se não apenas em razões sociais, mas também urbanísticas, constituindo um estímulo às pequenas operações de reabilitação edificatória e de colmatação urbana.
Da proposta elaborada resultam os valores constantes nos quadros seguintes.
No primeiro quadro os valores propostos são comparados com os atualmente praticados.
No segundo quadro a comparação é feita com os valores em vigor atualizados conforme taxa de inflação.
QUADRO 4
Confronto (€/m2 de ac) entre valores propostos e valores atualmente em vigor
QUADRO 5
Confronto (€/m2 de ac) entre valores propostos e valores em vigor atualizados conforme inflação
A leitura dos dois quadros permite a conclusão de que a presente proposta se traduz em:
Aproximação dos encargos a suportar por operações que suportam encargos urbanísticos de forma direta, através da realização de obras de urbanização e/ou da cedência de terreno (que passarão a pagar valores inferiores aos atuais) e operações que não suportam esses encargos (que passarão a pagar mais).
Atualização moderada dos valores praticados, encarados na sua globalidade, inferior ao que foi a inflação.
Adotando esta proposta, o Município de Beja continuará a assumir a responsabilidade de financiamento da maioria dos encargos urbanísticos:
90 % dos custos com as obras de infraestrutura geral;
% variável, mas ainda muito significativa relativamente ao custo das infraestruturas locais.
(1) Taxa de Inflação (Taxa de Variação do Índice de Preços no Consumidor): total e por consumo individual por objetivo. Dados do INE - Índice de Preços no Consumidor (IPC). Fonte: PORTDATA, última atualização: 2023-04-12.
(2) Artigo 26.º da Lei n.º 168/99, de 18 de setembro, na sua versão atualizada (Lei n.º 56/2008, de 4 de setembro).
(3) Estabelece o Código de Expropriações que “o valor do solo apto para a construção calcula-se em função do custo da construção”, sendo que “na determinação do custo da construção atende-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada”.
O atual regime de habitação de custos controlados (Portaria n.º 281/2021, de 3 de dezembro) determina que o custo de referência por metro quadrado de área bruta (CS) é atualizado com base no índice de custo de construção de habitação nova, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística.
A última atualização deste Índice (Base - 2015), atualizado no site do INE em fevereiro de 2023, reporta-se a dezembro de 2022 e corresponde a 132,72.
(4) Ver Jorge Carvalho, 2003, “Ordenar a Cidade”, pág. 430 a 432.
(5) Infraestrutura geral: a que presta um serviço de larga abrangência territorial, nomeadamente vias sem construção adjacente, componentes em alta das redes de infraestruturas, áreas verdes públicas com potencial de utilização supralocal e todos os espaços destinados a equipamentos [alínea a) do número 2 do artigo 101.º-D do PDMB].
(6) Artigo 42.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI). Os valores do coeficiente de localização podem ser consultados no SIGIMI ( zonamentopf.portaldasfinancas.gov.pt).
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