1 - Nestes espaços as operações urbanísticas têm que ser desenvolvidas atendendo às condições topográficas, morfológicas e ambientais que caracterizam o território onde se localizam e harmonizar-se com a envolvente edificada mais próxima no que respeita a altura de fachada e volumetria.
2 - Na ausência de plano de urbanização ou plano de pormenor as operações urbanísticas nos espaços habitacionais ficam sujeitas aos seguintes parâmetros:
a) Nas operações de loteamento:
QUADRO 5
Regime de edificabilidade nos Espaços habitacionais por subcategoria de espaço, a aplicar a operações de loteamento (valores máximos)
Tipologia de espaço
Índice de ocupação do solo- Io (%)
Índice de impermeabilização do solo - Iimp (%)
Índice de utilização do solo - Iu
Número de pisos e altura da fachada - Hf (m) (1)(2)
Espaços habitacionais de tipo I
60
70
0,80
4 pisos e 16 m
Espaços habitacionais de tipo II
50
60
0,70
3 pisos e 12 m
Espaços habitacionais de tipo III
40
60
0,60
2 pisos e 8 m (3)
(1) Com exceção para edifícios cuja natureza funcional e técnica exijam uma altura de fachada superior.
(2) Com exceção para anexos e telheiros cujo número máximo de pisos é 1 e 3,5 m de altura máxima da fachada, exceto em casos tecnicamente fundamentados.
(3) Com exceção para estabelecimentos hoteleiros e equipamentos coletivos cujo número máximo de pisos é 3 e a altura máxima da fachada é 12 m.
b) Nas edificações em parcelas existentes ou resultantes de operações de destaque:
QUADRO 6
Regime de edificabilidade nos Espaços habitacionais por subcategoria de espaço, a aplicar a parcelas existentes (valores máximos)
Tipologia de espaço
Índice de ocupação do solo- Io (%)
Índice de impermeabilização do solo - Iimp (%)
Índice de utilização do solo - Iu
Número de pisos e altura da fachada - Hf (m) (1)(2)
Espaços habitacionais de tipo I
65
75
0,90
4 pisos e 16 m
Espaços habitacionais de tipo II
55
65
0,80
3 pisos e 12 m
Espaços habitacionais de tipo III
45
65
0,70
2 pisos e 8 m (3)
(1) Com exceção para edifícios cuja natureza funcional e técnica exijam uma altura de fachada superior.
(2) Com exceção para anexos e telheiros cujo número máximo de pisos é 1 e 3,5 m de altura máxima da fachada, exceto em casos tecnicamente fundamentados.
(3) Com exceção para estabelecimentos hoteleiros e equipamentos coletivos cujo número máximo de pisos é 3 e a altura máxima da fachada é 12 m.
3 - Os índices estabelecidos no ponto anterior aplicam-se à totalidade do terreno afeto a espaços habitacionais, sendo que em áreas afetas a mais do que um tipo de espaço habitacional o índice é aplicado a cada área de acordo com a sua classificação.
4 - Para a construção nova ou ampliação de edifícios, estabelecem-se ainda as seguintes disposições:
a) Tem de ser garantido um afastamento mínimo de 3 m às estremas do lote ou parcela, ou de 5 m quando existam fachadas com vãos de iluminação de compartimentos, exceto se estes compartimentos tiverem uma área inferior a 6 m2, ou se destinarem a instalações sanitárias ou espaços de circulação;
b) Constituem exceção à alínea anterior:
i) As distâncias às estremas confinantes com vias que integrem os sistemas Primário, Secundário ou Terciário, conforme definidas no artigo 70.º, que deverão cumprir o regime de proteção definido no artigo 72.º;
ii) As distâncias às estremas confinantes com as restantes vias públicas que não poderá ser inferior a 6 m do eixo da via, ou respeitar o alinhamento definido pelas edificações existentes, quando exista uma ocupação urbana consolidada;
c) As construções não geminadas, quando coincidentes com as estremas do lote ou parcela, não podem ter vãos de iluminação para os lotes ou parcelas confinantes, exceto:
i) Frestas, seteiras ou óculos para luz e ar, desde que situadas a pelo menos 1,80 m de altura, a contar do solo ou do sobrado, e não podem ter, numa das suas dimensões, mais de 0,15 m, sendo que a altura a respeitar diz respeito a ambos os lados da parede ou muro onde essas aberturas se encontram;
ii) Aberturas, quaisquer que sejam as suas dimensões, desde que situadas a mais de 1,8 m do solo ou do sobrado, sejam guarnecidas com grades fixas de ferro ou de outro metal, de secção não inferior a 1 cm2 e cuja malha não seja superior a 5 cm, sendo que a altura a respeitar diz respeito a ambos os lados da parede ou muro onde essas aberturas se encontram;
d) Excetuando anexos e telheiros só é possível implantar edificações não geminadas, na estrema do terreno em casos devidamente justificados pela dimensão do lote;
e) Os vãos abertos nas fachadas coincidentes com a estrema, de acordo com o estipulado na alínea b), não são contabilizáveis como vãos de iluminação de compartimentos habitáveis de acordo com o RGEU;
f) As construções não geminadas, quando coincidentes com as estremas do lote ou parcela, não podem ter uma empena com uma altura de fachada superior a 3 m, relativamente à cota do terreno vizinho e não podem escoar as águas dos telhados ou coberturas para os lotes ou parcelas confinantes;
g) Na ampliação de edifícios o índice máximo de impermeabilização deverá ser respeitado, à exceção de parcelas que, à data de entrada em vigor da 1.ª Revisão do PDM de Condeixa-a-Nova, aprovada pelo Aviso n.º 11025/2015, de 29 de setembro, comprovadamente apresentem uma percentagem de impermeabilização superior, não podendo a ampliação agravar a desconformidade.
5 - Constituem exceção ao número anterior os casos tecnicamente fundamentados, devendo a sua fundamentação ser sustentada, sempre que possível, por peças desenhadas, cartografia e fotografias que o comprovem.
6 - Nas áreas consolidadas dos Espaços habitacionais, a construção, ampliação, alteração e reconstrução de edifícios fica sujeita às seguintes disposições:
a) Têm que se integrar harmoniosamente no tecido urbano construído, tendo em consideração as características morfológicas e tipológicas da envolvente, nomeadamente alinhamento, altura da fachada, volumetria e ocupação do lote ou parcelas tradicionais dos espaços em que se inserem;
b) O recuo definido pelas edificações imediatamente contíguas tem que ser respeitado, exceto em casos em que a Câmara Municipal entenda ser conveniente fixar outro, fundamentado na melhoria da rede viária ou da imagem urbana;
c) A altura da fachada é definida pela altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação, no troço de rua compreendido entre as duas transversais mais próximas, para um e para o outro lado, exceto em casos em que a Câmara Municipal entenda ser conveniente fixar outro, fundamentado na melhoria da imagem urbana;
d) A profundidade máxima admissível para as empenas é 15 m, exceto quando existam edifícios confinantes, em que a profundidade poderá ser igual à destes, desde que asseguradas as condições de exposição, insolação e ventilação dos espaços habitáveis;
e) O índice máximo de impermeabilização tem de ser inferior ou igual a 80 %, à exceção de parcelas que, à data de entrada em vigor da 1.ª Revisão do PDM de Condeixa-a-Nova, aprovada pelo Aviso n.º 11025/2015, de 29 de setembro, apresentem uma percentagem de impermeabilização superior, ou em casos tecnicamente justificados, nomeadamente por força das características do local.
7 - Nos Espaços habitacionais que integram a Reserva Natural do Paul de Arzila devem ser respeitados os parâmetros urbanísticos:
a) Área máxima de construção de 250 m2;
b) Número máximo de pisos dois;
c) Admite-se a construção de anexos com uma área de construção não superior a 50 m2
8 - Nos Espaços habitacionais que integram a Reserva Natural do Paul de Arzila a instalação de empreendimentos turísticos e recreativos e de estabelecimentos comerciais e industriais fica sujeita a parecer vinculativo da Autoridade Nacional para a Conservação da Natureza.
9 - Nos Espaços habitacionais tipo III, à exceção dos que integram os perímetros urbanos de Ega e de Condeixa-a-Nova, é apenas permitida a edificação de habitações unifamiliares e bifamiliares.