Artigo 25.º — Vigência

O Objetivo deste documento é o da definição das regras e métodos de cálculo para o estabelecimento do Preço por m2 a ser praticado nos terrenos do Eco-Parque Empresarial de Estarreja, face aos requisitos constantes dos processos de Candidatura, submetidos pelas Empresas interessadas na aquisição de Lotes de terreno situados no Eco-Parque Empresarial de Estarreja, explicitando quais os Fatores de Ponderação Utilizados, a sua Valoração quantitativa e a forma da sua combinação, de forma a tornar claro, coerente e inequívoco, o modo como se obtém o chamado Índice de Ponderação Global, que incidirá sobre o Preço base estipulado, daí resultando o Preço a apresentar face a cada Candidatura.

O âmbito restringe-se apenas a terrenos confinados ao perímetro estabelecido pelo Plano de Pormenor do Eco-Parque Empresarial de Estarreja (PPEEE) publicado no Diário da República, 2.ª série, n.º 167 de 27 de Agosto através do Aviso n.º 17054/2010 e sujeito a uma «Alteração» publicada sob o Aviso n.º 4228/2015 na 2.ª série do Diário da República (D.R), n.º 76 de 20 de abril, bem como, a uma «correção material» publicada sob a Declaração de Retificação n.º 815/2015 no Diário da República, 2.ª série, n.º 182, de 17 de setembro.

O Título deste documento é:

«Matriz para estabelecimento do Preço do Terreno do Eco-Parque Empresarial de Estarreja, em função dos requisitos da Candidatura»;

O qual a partir daqui se simplifica na Abreviatura das suas palavras-chave (Matriz Estabelecimento Preço Terrenos Eco-Parque), originando a designação de «MEPTEP».

MEPTEP - Matriz para estabelecimento do Preço do Terreno do Eco-Parque Empresarial de Estarreja, em função dos requisitos da Candidatura:

M - Matriz;

P - Preço;

T - Terreno;

VBT - Valor Base do Terreno;

RC - Requisitos da Candidatura;

IPG - Índice de Ponderação Global;

FP - Fatores de Ponderação;

D - Deslocalização;

SS - Sede social;

TP - Tipologia;

E - Empregabilidade;

TE - Tecnologia;

AEI - Ambiente-Energia-Eco-Indústria;

EA - Empresa Âncora;

DL - Dimensão do Lote;

DEI - Dimensão Económica do Investimento;

FIPM - Fator interesse Público ou Municipal.

Para a compreensão e uso desta Matriz, é essencial que fiquem definidos, desde o seu início, todo um conjunto de Conceitos Chave e a sua forma objetiva de entendimento. Assim:

Matriz (M):

Grelha de combinação de um conjunto de 10 Fatores de Ponderação a aplicar à análise dos requisitos constantes dos processos de Candidatura, submetida por uma Empresa interessada na aquisição de Lotes de terreno situados no Eco-Parque Empresarial de Estarreja.

Estabelecimento do Preço (P):

Processo de cálculo, seguindo os intervalos quantitativos constantes da grelha de Fatores de Ponderação (Matriz), que resulta num valor % (Índice de Ponderação Global - IPG) a fazer incidir sobre o Valor Base do Terreno.

Terreno (T):

Espaço ou área, constante do Loteamento, e situado dentro do perímetro estabelecido pelo Plano de Pormenor em vigor, devidamente aprovado pelas entidades competentes.

Valor Base do Terreno (VBT):

Valor fixado pela Autarquia, refletindo os Custos da sua aquisição, legalização, estudos, projetos, infraestruturação, conservação, conjuntura sócio económica e outros. Este preço deverá ser periodicamente revisto e estabelecido, de forma a permitir a sua atualização face à evolução desses custos, resultante de fatores endógenos e exógenos, como as diferentes fases da empreitada, inflação, custos de capital e outros, que assim o justifiquem.

É sobre este Valor Base do Terreno que irá incidir o Índice de Ponderação Global, de que resultará a indicação/proposta do Preço a praticar para o terreno em análise para cada Candidatura.

Requisitos da Candidatura (RC):

Elementos submetidos pela entidade candidata à aquisição de terreno no E-PE, que se assumem como submetidos de boa-fé e com ética empresarial, sobre os quais se fará incidir a Avaliação da MEPTEP.

Índice de Ponderação Global (IPG):

É o índice que resulta do somatório de todos os Créditos/Bonificações que são obtidos a partir dos Fatores de Ponderação. O somatório final dará a percentagem (%) de Crédito/Bonificação a aplicar sobre o Valor Base do Terreno.

Fatores de Ponderação (FP):

Os Fatores de Ponderação são estabelecidos numa lógica de Crédito/Bonificação percentual (%), contribuindo para um Somatório final, que terá tanto mais impacto de redução no Preço a praticar para cada Candidatura, quanto maior for a dimensão de cada Fator, bem como o número de Fatores que contribuem para Somatório final.

Em cada Fator de Ponderação só poderá ser atribuída uma Valoração, não sendo cumulativas Valorações no mesmo Fator de Ponderação.

Estes fatores são estabelecidos numa base de intervalos quantitativos, visando reduzir interpretações subjetivas e consequentes riscos de perca de equidade perante diferentes candidaturas.

São os seguintes os Fatores de Ponderação utilizados:

Deslocalização - D - Máximo de Ponderação: 10,0 %;

Sede social - SS - Máximo de Ponderação: 5,0 %;

Tipologia - TP - Máximo de Ponderação: 5,0 %;

Empregabilidade - E - Máximo de Ponderação: 12,5 %;

Tecnologia - TE - Máximo de Ponderação: 12,5 %;

Ambiente-Energia-Eco-Indústria - AEI - Máximo de Ponderação: 7,5 %;

Empresa Âncora - EA - Máximo de Ponderação: 10,0 %;

Dimensão do Lote - DL - Máximo de Ponderação: 10,0 %;

Dimensão Económica do Investimento - DEI - Máximo de Ponderação: 7,5 %;

Fator Interesse Público ou Municipal - FIPM - Máximo de Ponderação: 80,0 %.

A seguir se estabelecem quais as incidências, intervalos de Valoração e sua dimensão, para cada um dos Fatores de Ponderação selecionados.

Deslocalização - D:

Entende-se por Deslocalização, a mudança das instalações Operativas da Empresa, de um espaço localizado na área geográfica do Concelho de Estarreja, para o E-PE. Tal Deslocalização só é entendida se a Empresa se encontrar operacional e produtivamente ativa, à data da apresentação da Candidatura.

Essa Deslocalização terá como Intervalos de Valoração, os seguintes:

D1: A Empresa, no tipo de atividade que pretende instalar, não se encontra operacional e produtivamente ativa, dentro do espaço Concelhio: Valoração de 0 %;

A Empresa encontra-se operacional e produtivamente ativa, dentro do espaço Concelhio, sendo que o terreno que vai deixar vago tem a seguinte classificação:

D2: Utilização Urbana: Valoração de 3,5 %;

D3: Perímetro Urbano afeto à Categoria destinado a Espaços e Equipamentos Sociais: Valoração de 7,0 %;

D4: Espaço rural subordinado a condicionantes de ordem Superior (RAN, REN, ZPE, Regime Florestal e outras Servidões ou restrições de Utilidade Pública): Valoração de 10 %.

Sede social - SS:

Por Sede Social entende-se a localização no Concelho de Estarreja, da Sede Social da Empresa.

Na celebração de contrato deve ser clausulado que a mudança posterior à celebração do Contrato Promessa entre a entidade Empresarial e a CME, da Sede Social para fora do Concelho, implica a devolução, acrescida dos respetivos juros, do valor de bonificação que tiver sido calculado por este Fator de Ponderação.

A Sede Social terá como Intervalos de Valoração, os seguintes:

SS1: Sede Social localizada fora do Concelho: Valoração de 0 %;

SS2: Sede Social localizada no Concelho: Valoração de 5,0 %.

Tipologia - TP:

A consideração deste Fator de Ponderação associa-se ao Tipo de Empresa a instalar, sendo a Tipologia definida de acordo com o teor do artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 169/2012, de 01 de agosto (que aprova o Sistema da Indústria Responsável - SIR -, que regula o exercício da atividade industrial, a instalação e exploração de zonas empresariais responsáveis, bem como o processo de acreditação de entidades no âmbito deste Sistema) e demais legislação que lhe conferiu nova redação (Decreto-Lei n.º 73/2015, de 11 de Maio, retificado pela Declaração de Retificação n.º 29/2015, de 15 de Junho de 2015):

T1: Tipo 1 - Estabelecimento cujo projeto de instalação industrial se encontre abrangido, nos termos do n.º 2 do artigo 11.º do SIR por, pelo menos, um dos seguintes regimes jurídicos ou circunstâncias:

Regime Jurídico de Avaliação de Impacte Ambiental (RJAIA);

Regime Jurídico de Prevenção e o Controlo Integrados da Poluição (PCIP),a que se refere o Capítulo II do Regime das Emissões Industriais (REI);

Regime Jurídico de Prevenção de Acidentes Graves (RPAG) que envolvam substâncias perigosas;

Realização de Operações de Gestão de Resíduos (OGR) que careçam de vistoria prévia ao início da exploração, à luz do Regime de prevenção, produção e gestão de resíduos;

Exploração de atividade que careça de atribuição de número de controlo veterinário ou de número de identificação individual, nos termos da legislação aplicável, designadamente:

Atividade agroalimentar que utilize matéria-prima de origem animal não transformada;

Atividade que envolva a manipulação de subprodutos de origem animal ou;

Atividade de fabrico de alimentos para animais.

Valoração 0,0 %.

T2: Tipo 2 - São incluídos no tipo 2, os estabelecimentos industriais que, nos termos do n.º 3 do artigo 11.º do SIR, não se encontrem sujeitos a nenhum dos regimes jurídicos referidos na alínea a) (Tipo 1) e se encontrem abrangidos por, pelo menos, um dos regimes jurídicos ou circunstâncias:

Regime do comércio europeu de licenças de emissão de gases com efeitos de estufa (CELE);

Necessidade de obtenção de alvará para realização de operação de gestão de resíduos que dispense vistoria prévia, nos termos do regime geral de gestão de resíduos. Excluem-se desta tipologia os estabelecimentos identificados pela parte 2-A do Anexo I ao SIR, ainda que localizados em edifício cujo alvará admita comércio ou serviços, na condição de realizarem operações de valorização de resíduos não perigosos.

Valoração 2,5 %.

T3: Tipo 3 - Nos termos do n.º 4 do artigo 11.º do SIR, são incluídos no tipo 3 os estabelecimentos industriais não abrangidos pelos tipos 1 e 2.

Valoração 5,0 %

Nota. - Em conformidade com o previsto no n.º 5 do artigo 11.º do SIR, «Sempre que num estabelecimento industrial se verifiquem circunstâncias a que correspondam tipos diferentes, o estabelecimento é incluído no tipo mais exigente.»

Empregabilidade - E:

Por Empregabilidade entende-se a criação de postos de trabalho diretos, numa base média regular e anual. Pretende-se aqui e com este Fator de Ponderação, introduzir um equilíbrio entre «massificação» de postos de trabalho, pelo seu número, com a rentabilidade do espaço para tal ocupado, trabalhando sobre um «rácio» de números de trabalhadores por m2 de terreno ocupado. Nesse conceito misto, foram criados os seguintes intervalos de empregabilidade:

E1: Menor ou igual que 3 Postos de trabalho por cada 1.000 m2. Valoração de 0,0 %;

E2: 4 a 6 Postos de trabalho por cada 1.000 m2. Valoração de 2,5 %;

E3: 7 a 10 Postos de trabalho por cada 1.000 m2. Valoração de 5,0 %;

E4: 11 a 25 Postos de trabalho por cada 1.000 m2. Valoração de 7,5 %;

E5: 25 a 50 Postos de trabalho por cada 1.000 m2. Valoração de 10,0 %;

E6: Maior que 50 Postos de trabalho por cada 1.000 m2. Valoração de 12,5 %.

Tecnologia - TE:

Neste Fator de ponderação pretende-se valorizar as atividades que aportem tecnologias emergentes e inovadoras em áreas geradoras de simbiose e sinergias empresariais, mais especificamente:

TE1: Tecnologias não associadas a fileiras das TICE (Tecnologia de Informação, Comunicação e Eletrónica); Ambiental; Bio-Tecnologia; Energias Renováveis; Habitat e Química. Valoração 0 %;

TE2: Empresas de Setores tradicionais endógenos, com recurso a modernização dos seus processos produtivos. Valoração 5,0 %;

TE3: Tecnologias emergentes e inovadoras associadas a fileiras das TICE (Tecnologia de Informação, Comunicação e Eletrónica); Ambiental; Bio-Tecnologia; Energias Renováveis; Habitat e Química. Valoração 7,5 %;

TE4: Instituições/Empresas, públicas ou privadas, que preencham um dos requisitos indicados em TE1 ou TE2 (não cumulativo) e com atividades de I&DT, nas áreas da Engenharia, Transferência de Tecnologia; Controlo de Qualidade, Laboratórios e Centros Tecnológicos. Valoração 12,5 %.

Ambiente-Energia-Eco-Indústria - AEI:

Indústrias inseridas na Fileira das Empresas de índole ambiental, energias alternativas/renováveis ou da preservação dos recursos naturais:

AEI1: Empresas sem qualquer incidência nas fileiras ambientais e nos setores de energias alternativas e de conservação dos recursos naturais. Valoração de 0 %;

AEI2: Empresas de recolha e seleção de resíduos, destinadas a unidades a jusante, de tratamento e/ou reciclagem. Valoração de 2,5 %;

AEI3: Empresas que geram produtos para o mercado, utilizando como matérias-primas resíduos de unidades a montante. Valoração de 5,0 %;

AEI4: Empresas de equipamentos e atividades de desenvolvimento de energias alternativas/renováveis e de conservação dos recursos naturais. Valoração de 7,5 %.

Empresa Âncora - EA:

Empresas Âncora, nacionais ou estrangeiras, são aquelas que pela sua dimensão e prestígio possam induzir externalidades positivas e conferir ao E-PE um elevado grau de visibilidade. São os seguintes os Fatores de Valoração considerados:

EA1: Empresa sem qualquer visibilidade nacional ou internacional, tanto em dimensão como prestígio: Valoração de 0,0 %;

EA2: Empresa com visibilidade e credibilidade nacional, capaz de induzir credibilidade externa ao E-PE. Valoração de 2,5 %;

EA3: Empresa com visibilidade e credibilidade nacional e internacional, capaz de induzir credibilidade externa ao E-PE. Valoração de 5,0 %;

EA4: Empresa com visibilidade e credibilidade nacional e internacional, capaz de induzir credibilidade externa ao E-PE, e potenciando a formação de parcerias com as empresas locais. Valoração de 10,0 %.

Dimensão do Lote - DL:

A dimensão do Lote é um fator que deve merecer algum critério de bonificação. Se por um lado o investidor candidato a um pequeno Lote possa necessitar de uma determinada proteção no preço, para a concretização do seu investimento, por outro lado o investidor de maior área de terreno rentabiliza o investimento feito pela autarquia, uma vez que alguns custos de infraestruturação ficam mais diluídos num só maior Lote do que em variados pequenos Lotes.

À luz deste princípio, efetuam-se as seguintes ponderações para a dimensão do Lote a vender:

DL1: Lote (igual ou menor que) 3.000 m2. Valoração 0,0 %;

DL2: Lote (maior que) 3.000 e (igual ou menor que) 9.000 m2. Valoração de 2,5 %;

DL3: Lote (maior que) 9.000 e (igual ou menor que) 30.000 m2. Valoração de 5,0 %;

DL4: Lote (maior que) 30.000 e (igual ou menor que) 60.000 m2. Valoração de 7,5 %;

DL5: Lote (maior que) 60.000 m2. Valoração de 10,0 %.

Dimensão Económica do Investimento - DE:

A Dimensão Económica do Investimento deve merecer a consideração de uma bonificação positiva, considerando o esforço do empresário no Concelho. Assim são estabelecidos os seguintes intervalos de investimento:

DE1: Investimento (igual ou menor que) 500.000,00 Euros. Valoração 0,0 %;

DE2: Investimento (maior que) 500.000,00 e (igual ou menor que) 1 MM de Euros. Valoração de 1,0 %;

DE3: Investimento (maior que) 1MM e (igual ou menor que) 5 MM de Euros. Valoração de 2,0 %;

DE4: Investimento (maior que) 5 MM e (igual ou menor que) 20 MM de Euros. Valoração de 3,0 %;

DE5: Investimento (maior que) 20 MM e (igual ou menor que) 50 MM de Euros. Valoração de 4,0 %;

DE6: Investimento (maior que) 50 MM e (igual ou menor que) 100 MM de Euros. Valoração de 5,0 %;

DE7: Investimento (maior que) 100 MM de Euros. Valoração de 7,5 %.

Fator Interesse Público ou Municipal - FIPM:

Adicionalmente aos Fatores de Ponderação até aqui explicitados, e que podem perfazer um somatório total de 80 % se aplicados todos os seus limites máximos de bonificação, trazendo o Preço Base até um máximo de 1/4 (Bonificação de 80 %) desse valor de partida, entende-se dever haver espaço para a consideração de um Fator de Ponderação, não de caráter objetivo e enquadramento direto na Matriz, mas sim de incidência do Interesse Público ou Municipal, cuja justificativa de introdução resulte da necessidade de uma tomada de decisão de atribuição de um Preço para o Terreno, complementarmente ao obtido pela Matriz dos anteriores FP.

Podem incidir neste FIPM, situações excecionais de Projetos Potencialmente PIN ou similares, que pela sua especificidade, dimensão, visibilidade, ancoragem, sustentabilidade de uma fração significativa do tecido empresarial já instalado, ou outras caraterísticas próprias, que justifiquem uma intervenção deste fator.

Esse Fator de Ponderação de Interesse Público ou Municipal, poderá ter um valor que conduza o Preço do Terreno até um valor máximo de bonificação de 80 % do Preço Base.

Caso o Fator de Ponderação de Interesse Público ou Municipal corresponda à totalidade da bonificação (80 % do Preço Base) deverá ser aprovado pela Câmara Municipal e pela Assembleia Municipal.

Deste modo, entende-se que o Fator de Interesse Público ou Municipal - FIPM, se aplica segundo a seguinte cálculo:

Valoração: Desde 0,0 % até X %, sendo que: IPG calculado pela Matriz + X % do FIM, terá que ser (igual ou menor que) 80,0 %.

(ver documento original)

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