Portaria n.º 1192-B/2006

1 - A presente portaria aprova a ficha de avaliação, publicada em anexo, a qual integra os elementos do locado relevantes para a determinação do nível de conservação, nos termos do n.º 2 do artigo 33.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), determinados de acordo com o método de avaliação do estado de conservação dos edifícios (MAEC).

2 - São ainda regulados na presente portaria os critérios de avaliação e as regras necessárias à determinação do nível de conservação, ao abrigo do disposto no n.º 2 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, e do coeficiente de conservação previsto na alínea c) do n.º 1 do artigo 49.º do NRAU e no artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto.

3 - A presente portaria regula ainda a remuneração devida aos árbitros das comissões arbitrais municipais.

SECÇÃO II

Determinação do nível de conservação

1 - A ficha de avaliação integra os elementos do locado a avaliar tendo em vista a determinação do nível de conservação, nos termos da tabela constante do n.º 2 do artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, que reflecte o estado de conservação do locado e a existência de infra-estruturas básicas.

2 - O preenchimento da ficha de avaliação é feito através de vistoria a realizar pelo técnico designado, em obediência às instruções de aplicação do MAEC, publicadas no endereço disponível na Internet www.portaldahabitacao.pt/nrau.

3 - O nível de conservação é determinado com base na inspecção das anomalias visíveis à data da vistoria, segundo os critérios e as regras de avaliação constantes dos artigos seguintes.

1 - A avaliação do nível de anomalia que afecta cada elemento funcional é realizada através da conjugação dos quatro critérios seguintes:

a) Consequência da anomalia na satisfação das exigências funcionais;

b) Tipo e extensão do trabalho necessário para a correcção da anomalia;

c) Relevância dos locais afectados pela anomalia;

d) Existência de alternativa para o espaço ou equipamento afectado.

2 - A pontuação obtida por cada elemento funcional é calculada pelo produto entre o número de pontos associado a cada nível de anomalia e a ponderação atribuída ao elemento funcional.

3 - Apenas são avaliados os níveis de anomalias dos elementos funcionais cujo uso beneficie directamente o locado, cujas anomalias possam afectar o locado e que sejam da responsabilidade do proprietário.

4 - Tratando-se de avaliação da totalidade do prédio, nos termos do artigo 10.º, não se aplica o disposto no número anterior quanto à relação entre o elemento funcional e o locado.

Os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo anterior referem-se à gravidade da anomalia, cuja aplicação corresponde aos seguintes níveis de anomalia:

a) Anomalias muito ligeiras: ausência de anomalias, ou anomalias sem significado;

b) Anomalias ligeiras: anomalias que prejudicam o aspecto e que requerem trabalhos de limpeza, substituição ou reparação de fácil execução;

c) Anomalias médias:

i) Anomalias que prejudicam o aspecto e que requerem trabalhos de correcção de difícil execução;

ii) Anomalias que prejudicam o uso e conforto e que requerem trabalhos de correcção de fácil execução;

d) Anomalias graves:

i) Anomalias que prejudicam o uso e conforto e que requerem trabalhos de correcção de difícil execução;

ii) anomalias que colocam em risco a saúde e a segurança, podendo motivar acidentes sem grande gravidade, e que requerem trabalhos de correcção de fácil execução;

e) Anomalias muito graves:

i) Anomalias que colocam em risco a saúde e a segurança, podendo motivar acidentes sem grande gravidade, e que requerem trabalhos de correcção de difícil execução;

ii) Anomalias que colocam em risco a saúde e a segurança, podendo motivar acidentes graves ou muito graves;

iii) Ausência ou inoperacionalidade de infra-estrutura básica.

1 - Os critérios previstos nas alíneas c) e d) do n.º 1 do artigo 3.º referem-se aos locais afectados pela anomalia e são aplicados do seguinte modo:

a) Se as anomalias mais graves afectarem a parte principal do locado, prevalece esse nível de anomalia;

b) Se as anomalias mais graves afectarem a parte secundária do locado, é calculada uma média entre o nível de anomalia da parte principal e da parte secundária, atribuindo uma importância menor às partes secundárias;

c) Se as anomalias estiverem situadas nas partes comuns, são avaliadas na medida em que afectem o locado em apreciação;

d) Se a anomalia afectar um equipamento ou instalação para o qual exista uma alternativa com condições equivalentes de utilização, é calculada a média do nível de anomalia desses equipamentos ou instalações.

2 - Para efeitos de aplicação dos critérios referidos no número anterior, considera-se como parte principal o conjunto de espaços onde se desenvolvem as funções dominantes do locado e como parte secundária o conjunto de espaços onde se desenvolvem as funções acessórias do locado.

1 - O índice de anomalias é obtido pelo quociente entre o total das pontuações e o total das ponderações atribuídas aos elementos funcionais aplicáveis, sendo o valor obtido aproximado com duas casas decimais.

2 - O estado de conservação do locado é determinado através da aplicação das regras enunciadas nos números seguintes.

3 - O índice de anomalias do locado é classificado segundo a escala constante da seguinte tabela:

(ver documento original)

4 - Não devem existir elementos funcionais de ponderação três, quatro, cinco ou seis cujo estado de conservação, determinado aplicando o respectivo nível de anomalia à escala utilizada na regra prevista no n.º 3, seja inferior em mais de uma unidade ao estado de conservação do locado.

5 - Se a condição prevista no número anterior não for satisfeita, o estado de conservação do locado deve ser reduzido para o nível imediatamente superior ao estado de conservação do elemento funcional de ponderação três, quatro, cinco ou seis em pior estado.

6 - Não devem existir elementos funcionais de ponderação um ou dois cujo estado de conservação, determinado aplicando o respectivo nível de anomalia à escala utilizada na regra prevista no n.º 3, seja inferior em mais de duas unidades ao estado de conservação do locado.

7 - Se a condição prevista no número anterior não for satisfeita, o estado de conservação do locado deve ser reduzido para o nível superior em duas unidades ao estado de conservação do elemento funcional de ponderação um ou dois em pior estado.

1 - A CAM indica o local a vistoriar ao técnico sorteado para a realização da vistoria, ao abrigo do disposto no n.º 1 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto.

2 - Nos três dias subsequentes à informação prevista no número anterior, o técnico sorteado indica à CAM, em alternativa:

a) A data e a hora da realização da vistoria, a qual deve realizar-se dentro dos 40 dias subsequentes;

b) O motivo do seu impedimento, nos termos do n.º 2 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, caso em que é sorteado outro técnico.

3 - No caso referido na alínea a) do número anterior, a CAM comunica, por via postal registada, a data e a hora da realização da vistoria ao arrendatário e ao senhorio, e informa este último dos documentos necessários à realização daquela.

4 - Se a carta dirigida ao arrendatário vier devolvida, é enviada nova carta decorridos 30 dias e, se esta voltar a ser devolvida, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.

5 - Se o arrendatário, por si ou através de terceiro, não puder facultar o acesso ao locado para efeitos de realização da vistoria, indica à CAM uma data alternativa que não pode distar mais de 30 dias da data inicial, nos termos do n.º 2 do artigo 36.º do NRAU, sendo comunicada pela CAM ao técnico.

6 - Podem assistir à vistoria, fazer-se representar ou ser acompanhadas por indivíduo cuja presença seja permitida pelo arrendatário, as seguintes pessoas:

a) O arrendatário;

b) O senhorio;

c) Os titulares de direitos reais sobre o locado;

d) O administrador do condomínio, mas apenas em relação às partes comuns do edifício.

7 - No caso de não ser facultado o acesso ao locado, ou a uma parte dele, o técnico preenche a ficha de avaliação da forma seguinte:

a) Em relação aos elementos funcionais que puder avaliar, aplica as regras constantes dos artigos 3.º a 5.º;

b) Em relação aos elementos funcionais que não puder avaliar, assinala a existência do nível de anomalia «anomalias ligeiras»;

c) Indica os elementos que não pôde avaliar.

8 - Pode ser apresentada justificação para a falta de acesso, no prazo de cinco dias a contar da vistoria ou da cessação do impedimento invocado e acompanhada dos meios de prova existentes, que será considerada aceite desde que a CAM a não rejeite no prazo de cinco dias a contar do seu recebimento.

9 - No caso previsto no número anterior, e sendo aceite a justificação, o técnico marca nova data para a vistoria dos elementos funcionais não avaliados anteriormente.

10 - A ficha de avaliação é entregue pelo técnico à CAM nos três dias subsequentes à realização da vistoria ou do esgotamento do prazo previsto no n.º 3 do artigo seguinte, considerando-se recebida na data em que seja submetida, sem anomalias informáticas, no endereço disponível na Internet www.portaldahabitacao.pt/nrau.

1 - Recebida a comunicação prevista no n.º 3 do artigo anterior, o senhorio apresenta os certificados de inspecção de instalações de gás, ou de electricidade, se obrigatório, em alternativa:

a) Junto da CAM, com antecedência não inferior a cinco dias relativamente à data da vistoria;

b) Ao técnico, na data e hora de realização da vistoria.

2 - Se o senhorio não puder apresentar os documentos, por estes se encontrarem em poder da administração do condomínio, solicita à CAM a notificação desta administração para proceder à sua apresentação no momento da vistoria.

3 - A falta de apresentação dos documentos referidos neste preceito equivale à inexistência dos mesmos, salvo se o senhorio, no momento da vistoria, protestar juntá-los e os enviar à CAM nos oito dias subsequentes.

1 - O arrendatário que entenda que o estado de conservação do edifício se deve a obras efectuadas por si, para os efeitos previstos nas alíneas a) e c) do n.º 2 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto, comunica esse facto ao técnico, o qual anota quais as obras que o arrendatário se arroga.

2 - O procedimento previsto no número anterior aplica-se igualmente quando o senhorio entenda que o estado de degradação do edifício se deve a actuação ilícita do arrendatário, ou a falta de manutenção por este quando o dever de manutenção lhe assistisse, para os efeitos previstos na alínea b) do n.º 2 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto.

3 - Estando presente a outra parte, esta deve pronunciar-se sobre a veracidade do afirmado, o que é igualmente anotado, sendo havidas como verdadeiras as afirmações que não forem contestadas.

4 - Havendo contestação, as partes apresentam à CAM as provas documentais de que dispuserem, no prazo de cinco dias.

1 - Se o edifício onde se situa o locado for constituído por duas ou mais unidades e o senhorio pretender invocar a circunstância de o prédio ter sofrido obras de reabilitação nos três anos antes de proceder à actualização da renda, ao abrigo do artigo 27.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, a avaliação do nível de conservação deve ainda considerar e calcular, autonomamente, o nível de conservação aplicável aos elementos funcionais 1 a 17 da ficha de avaliação.

2 - O cálculo da avaliação destes elementos funcionais faz-se após a avaliação global e segue as mesmas regras.

3 - Considera-se que a totalidade do prédio onde se situa o locado tem nível de conservação bom ou excelente desde que, cumulativamente:

a) A ficha de avaliação do locado tenha como resultado nível Bom ou Excelente;

b) O nível de conservação aplicável aos elementos funcionais 1 a 17 de cada ficha de avaliação seja Bom ou Excelente.

4 - Se o arrendamento for para fim não habitacional e a conservação do locado couber, contratualmente, ao arrendatário, não se aplica a alínea a) do número anterior.

5 - Se o prédio estiver em regime de propriedade horizontal, valem como obras realizadas pelo senhorio as que tiverem sido feitas pelo condomínio.

6 - Se o prédio não estiver em regime de propriedade horizontal, o senhorio só pode pedir a avaliação da totalidade do prédio quando peça simultaneamente a avaliação do estado de conservação de todas as unidades do edifício com contratos de arrendamento anteriores à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro.

7 - No caso previsto no número anterior, a faculdade prevista no artigo 27.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, só pode ser exercida em relação à totalidade das unidades aí referidas.

8 - A avaliação da totalidade do prédio não vale como avaliação do locado no caso de o resultado não permitir o recurso à faculdade prevista no artigo 27.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, devendo o senhorio solicitar nova vistoria quando pretenda proceder à actualização da renda ao abrigo do regime geral.

Se relativamente ao mesmo local forem simultaneamente requeridas a avaliação fiscal e a determinação do nível de conservação, a CAM pode deliberar, mediante voto favorável do representante do serviço local de finanças, que ambas as vistorias na mesma data sejam efectuadas pelo perito local referido no artigo 63.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, desde que pelo sistema informático da aplicação de gestão das avaliações da Direcção-Geral dos Impostos lhe seja atribuída a ficha para avaliação fiscal do locado, o referido perito integre a lista dos técnicos da CAM e não se coloque em causa o carácter aleatório da designação do técnico.

SECÇÃO III

Técnicos

1 - A vistoria para a determinação do nível de conservação dos edifícios é realizada por arquitecto ou engenheiro inscrito na respectiva ordem profissional, ou por engenheiro técnico inscrito na Associação Nacional dos Engenheiros Técnicos (ANET).

2 - Quando as CAM entendam que o número de arquitectos e engenheiros inscritos não é suficiente, a determinação do nível de conservação pode ser feita por engenheiro técnico.

3 - No caso referido no número anterior, a CAM solicita à ANET o fornecimento de uma lista de técnicos.

4 - Os técnicos a que se referem os números anteriores devem estar devidamente habilitados com formação acreditada na aplicação do MAEC.

5 - O técnico que pretenda deixar de integrar a lista da CAM ou ser reintegrado, pode fazê-lo, a qualquer momento, através de mera comunicação à CAM.

1 - A remuneração dos técnicos é efectuada em função do número de vistorias realizadas e constitui encargo municipal.

2 - Se a assembleia municipal não fixar outro montante, a remuneração prevista no número anterior é fixada em três quartos da unidade de conta (UC), tal como definida no n.º 2 do artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 212/89, de 30 de Junho, por cada vistoria realizada para determinação do nível de conservação, sendo reduzida a um quarto de UC quando se trate da avaliação de várias unidades de um mesmo edifício, para cada unidade adicional à primeira.

SECÇÃO IV

Determinação do coeficiente de conservação

1 - Não constando da ficha de avaliação qualquer afirmação das partes, nos termos previstos no artigo 9.º, a CAM atribui ao locado, no prazo de oito dias a contar da recepção da ficha, o coeficiente de conservação correspondente ao nível de conservação, nos termos do n.º 1 do artigo 33.º do NRAU.

2 - Constando da ficha de avaliação afirmação de alguma parte, nos termos previstos no artigo 9.º, a CAM atribui ao locado, no prazo de 30 dias a contar da recepção da ficha e com base nas provas de que dispuser, o coeficiente de conservação determinado de acordo com o previsto no n.º 2 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto.

3 - Inscrito o coeficiente de conservação na ficha de avaliação, a CAM procede ao seu envio ao senhorio e ao arrendatário, no prazo máximo de três dias.

1 - Recebido o resultado da avaliação, o arrendatário e o senhorio podem, no prazo de oito dias, com base na alínea a) do n.º 1 do artigo 17.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto, reclamar da determinação do coeficiente de conservação, com os seguintes fundamentos:

a) Discordância do nível de conservação que lhe serviu de base; e ou

b) Errada aplicação do disposto no n.º 2 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto.

2 - No caso previsto na alínea a) do número anterior é efectuada nova vistoria por dois técnicos em conjunto, não se repetindo o procedimento previsto no artigo 9.º

3 - Em caso de desacordo entre os dois técnicos, vale o nível de conservação que corresponder ao obtido na vistoria inicial, se for coincidente com um dos novos resultados, ou o estado intermédio entre os três resultados, se o não for.

4 - No caso previsto na alínea b) do n.º 1 segue-se o procedimento previsto no artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto.

5 - Decorrido o prazo previsto no n.º 1 a avaliação do nível de conservação e a determinação do coeficiente de conservação tornam-se definitivas.

6 - No caso de indeferimento da reclamação do arrendatário, este é obrigado a pagar ao senhorio, em conjunto com o pagamento da primeira renda actualizada, o montante correspondente à diferença entre a renda entretanto paga e a renda actualizada que seria devida durante o tempo que distou entre a reclamação e a decisão final.

SECÇÃO V

Árbitros

1 - A remuneração dos árbitros é efectuada em função do número de processos que têm de decidir, ao abrigo do disposto nos artigos 17.º e 18.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto, e constitui encargo municipal.

2 - Se a assembleia municipal não fixar outro montante, a remuneração prevista no número anterior é fixada em três quartos da UC.

SECÇÃO VI

Disposições finais e transitórias

1 - As comunicações e procedimentos previstos na presente portaria efectuados pelos arrendatários e senhorios podem ser realizados através do endereço disponível na Internet www.portaldahabitacao.pt/nrau, disponível no prazo de 30 dias a contar da data de publicação da presente portaria.

2 - Qualquer comunicação entre os serviços de finanças, os serviços de segurança social, as CAM, os municípios e os técnicos que avaliam o nível de conservação dos edifícios é realizada através da plataforma de integração online, gerida pelo INH, disponível no endereço da Internet www.portaldahabitacao.pt/nrau.

3 - Podem ser celebrados protocolos entre o INH e as várias entidades com participação na plataforma de integração online tendo em vista a aplicação do NRAU, da respectiva legislação complementar e ainda a definição dos procedimentos administrativos de comunicação de dados.

4 - O tratamento dos dados resultante do disposto na presente portaria obedece ao disposto na legislação vigente aplicável.

1 - A determinação do nível de conservação é requerida mediante o preenchimento e a entrega do modelo único simplificado aprovado pela Portaria n.º 1192-A/2006, de 3 de Novembro.

2 - O requerimento de nova determinação do nível de conservação durante o prazo de validade de determinação anterior, previsto no n.º 4 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 161/2006, de 8 de Agosto, só é admissível quando se tenham realizado obras no edifício desde a última avaliação.

3 - Só é admissível a desistência de um pedido de determinação do nível e do coeficiente de conservação quando esse pedido não tenha sido satisfeito no prazo de seis meses a contar da data de entrega do requerimento e o senhorio recorra à faculdade prevista no artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto.

Durante o primeiro ano de vigência desta portaria, podem realizar vistorias técnicos sem a formação acreditada na aplicação do MAEC exigida no artigo 12.º, desde que inscritos nas respectivas ordens ou associações profissionais, e com experiência profissional não inferior a cinco anos, incluindo o tempo de estágio.

A presente portaria entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.

Em 30 de Outubro de 2006.

Pelo Ministro de Estado e da Administração Interna, Eduardo Arménio do Nascimento Cabrita, Secretário de Estado Adjunto e da Administração Local. - O Ministro de Estado e das Finanças, Fernando Teixeira dos Santos. - Pelo Ministro do Ambiente, do Ordenamento do Território e do Desenvolvimento Regional, João Manuel Machado Ferrão, Secretário de Estado do Ordenamento do Território e das Cidades. - O Ministro das Obras Públicas, Transportes e Comunicações, Mário Lino Soares Correia.

(ver documento original)