612/2001.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Respeitando o direito de indemnização aqui em causa não ao prejuízo da existência dos defeitos da obra, em si mesmo, pela desvalorização que nela provocam, mas sim a danos colaterais ou relativos ao incumprimento da obrigação de eliminação desses defeitos, o regime aplicável a este direito de indemnização já não é o regime específico da responsabilidade por defeitos no contrato de empreitada, mas sim o regime geral do direito de indemnização, pelo que esses direitos não estão sujeitos aos apertados prazos de caducidade do art.° 1224°, do C. Civil, mas sim ao prazo de prescrição ordinário, dado nos encontrarmos perante um caso de responsabilidade contratual.

II- O direito de indemnização referido no artigo 1223.°, do C. Civil visa reparar unicamente o prejuízo consubstanciado na existência de defeitos na obra e não os danos colaterais deles resultantes ou os danos que resultaram do não cumprimento da obrigação de eliminação dos defeitos.

Proc. 612/2000.P1 do 2º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Vila do Conde

Relatora: Sílvia Pires

Adjuntos: Ana Lucinda Cabral

Maria do Carmo Domingues

Autor: Condomínio do Edifício B………. representado por C…….., L.da

Rés: D…………., S.A.

E………., S.A. (F……., L.da)

G………., S.A.

Acordam na 1ª secção cível do Tribunal da Relação do Porto

O Autor intentou a presente acção com processo ordinário, pedindo a condenação solidária das Rés na eliminação dos defeitos do edifício em causa; subsidiariamente na construção, de novo, da obra na parte em que os defeitos invocados não puderem ser eliminados; em, qualquer situação no pagamento da quantia mensal de 100.000$00, desde a data da citação, e relativa a indemnização por perdas e danos, e ainda a uma indemnização pelos prejuízos que venha a sofrer até à eliminação dos defeitos, em quantia a liquidar em execução de sentença.

Para fundamentar a sua pretensão alega, em síntese:

A primeira Ré iniciou os trabalhos de construção no prédio em causa tendo depois vendido tal prédio à segunda Ré que, por sua vez, contratou os serviços da 3ª Ré para concluir esses trabalhos.

Foram as duas primeiras Rés, em momentos subsequentes, quem procedeu, à venda das 61 fracções que acabaram por constituir o prédio em causa.

As partes comuns apresentam vários defeitos de construção os quais, apesar de terem sido denunciados às Rés, nunca foram objecto de qualquer intervenção da parte destas.

A não eliminação desses defeitos está a causar inúmeros prejuízos.

A fls. 47 veio o Autor informar que a segunda Ré alterou a sua denominação social, passando a denominar-se de E……, S.A.

As 2ª e 3ª Rés apresentaram contestação, invocando a caducidade do direito do Autor; alegando que a administradora do condomínio não está autorizada a demandar a 2ª Ré, e impugnando a versão dos factos apresentados na p.i.

A Ré D…….., S.A., apresentou contestação na qual invocou a falta de autorização da administradora do condomínio para a demandar; a excepção da ilegitimidade activa; a caducidade do direito do Autor, e impugnado a versão dos factos alegada na petição inicial

O Autor apresentou réplica, defendendo a improcedência das excepções invocadas pelas Rés.

Foi proferido despacho saneador, no qual foi a Ré D………, S. A., julgada parte ilegítima e absolvida da instância, foram julgadas improcedentes as demais excepções invocadas, com excepção da caducidade do direito do Autor, cujo conhecimento foi relegado para final.

Veio a ser proferida sentença que julgou a causa nos seguintes termos:

Pelo exposto julgo a acção parcialmente procedente e, em consequência condeno a ré “E…….., S.A” na eliminação dos defeitos de construção das partes comuns do prédio que constitui o condomínio autor, e descritos nos quesitos 1º, 5º, 7º, 9º a 21º, 23º a 29º e 35º.

Mais condeno a mesma ré no pagamento da quantia que se vier a liquidar oportunamente, e relativa aos factos descritos nos quesitos 36º a 38º.

No mais vai a mesma absolvida dos pedidos.

Mais julgo improcedente a acção no que se refere à ré “G…….., S.A” e, em consequência, absolvo-a do pedido.

Inconformada com esta decisão dela recorreu a Ré E……., S.A., formulando as seguintes conclusões:

1- Nos presentes autos foi proferida decisão que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenou a ora recorrente na “eliminação dos defeitos de construção das partes comuns do prédio que constitui o condomínio autor, e descrito nos quesitos 1º, 5º, 7º, 9º a 21º, 23º a 29º e 35º bem como no "pagamento da quantia que se vier a liquidar oportunamente, e relativa aos factos descritos nos quesitos 36º a 38º”;

2- A ora recorrente não se conforma, nem se pode conformar, com a douta decisão proferida;

3- O Tribunal a quo errou quer na determinação do regime legal aplicável ao factos em questão, quer na apreciação da prova produzida nos autos, e nomeadamente testemunhal, motivo pelo qual o presente incide também sobre a reapreciação da prova gravada em audiência de julgamento;

4- O Tribunal a quo aplicou erradamente o regime legal da empreitada (art.º 1220º do C. Civil) à relação entre Autora e ora recorrente, em vez do regime legal da compra e venda (art.º 874° e seguintes do C. Civil), e nomeadamente o Instituto da Venda de Coisas Defeituosas (art.º 913º e seguintes do C. Civil);

5- Isto porque interpretou, erradamente, que a ora recorrente, para além de vendedora (Item 4 dos Factos Provados) das fracções que constituam o "B…….", foi também a sua construtora/empreiteira. O que não é verdade. Nem encontra apoio nos autos, nomeadamente na prova produzida nos mesmos;

6- Como resulta quer dos Itens 1° a 4° dos Factos Provados constantes da decisão, quer da correcta análise conjugada da prova documental e testemunhal produzida nos autos, a saber, o Doc. 4 junto com PI, Doc, 1 junto com a contestação, e depoimento das testemunhas H………, I…….., J………, K…….., L………, M…….. e N………;

7- Deverá haver reapreciação da prova testemunhal gravada, a qual é manifesta, se adequadamente analisada, a favor da tese da ora recorrente;

8- A aplicação de regime legal inadequado foi penalizador para a ora recorrente, porquanto o Tribunal entendeu (i) responsabilizar a recorrente por matéria da qual não se fez prova ser referente a defeitos de construção (a constante dos quesitos 1º, 5º, 7º, 9º, 14º, a 16º, 23º, 27º a 29º e 35º da Base Instrutória) e (ii) considerou improcedente a excepção de caducidade do direito da Autora, por aplicar erradamente as regras da caducidade;

9- Nesse seguimento, errou o Tribunal ao considerar a ora recorrente responsável pela eliminação das manifestações constantes dos quesitos 1º, 5º, 7º, 9º, 14º, a 16º, 23º, 27º a 29º e 35º da Base Instrutória, uma vez que não se provou serem originados por defeitos de construção no "B………", havendo violação do disposto no art.º 342º nº 1 e 2 do Código Civil, bem como interpretação errada do art.º 1225º nº 4 do mesmo diploma legal;

10- Foi incorrectamente dada como provada a matéria constante dos itens 48º, 49º, 51º, 53º e 55º dos Factos Provados constantes da decisão em crise, existindo mesmo contrariedade com outros factos dados como provados, devendo os mesmos ser declarados como não provados. Isto porque;

11- A análise correcta da prova constante dos autos, nomeadamente da documental (Doc. 4 junto com PI, Doc, 1 junto com a contestação) e da testemunhal (H……., I……., J……., K…….., L……., M…….. e N……..) não só não permite a prova da matéria de facto constante dos itens supra citados, como impõe decisão contrária quanto aos mesmos;

12- Deve-se considerar que a matéria constante dos itens 11º, 5º, 7º, 9º, 14º, a 16º, 23º, 27º a 29º e 35º da base instrutória tinha sido já denunciada à ora recorrente pelo menos em "meados de 2000",

13- Tendo a presente acção dado entrada mais de seis meses após a referida denúncia, o direito da Autora à eliminação dos defeitos (constantes dos itens 1º, 5º, 7º, 9º, 14º, a 16º, 23º, 27º a 29º e 35º da Base Instrutória) pela ora recorrente (vendedora do "B…….", e não sua construtora/empreiteira) mostrava-se já caducado, nos termos do disposto no art.º 917º do Código Civil, que se encontra violado;

14- Quanto ao segundo pedido a que a ora recorrente foi condenada, a saber, a condenação no "pagamento da quantia que se vier a liquidar oportunamente, e relativa aos factos descritos nos quesitos: 36º a 38º, também o mesmo terá que improceder, em virtude da aplicação do disposto no art.º 917º do Código Civil, que se encontra violado;

15- "I. O art.º 917º do Cod. Civil – que fixa o prazo de caducidade da acção de anulação da compra e venda por erro – deve ser interpretado extensivamente. II – São, por isso, ali de subsumir todas as acções com fundamento na responsabilidade contratual baseada no incumprimento definitivo da prestação, ou seja, aquelas em que se peça a reparação da coisa ou em que, complementar ou exclusivamente, se peça a indemnização, esta ainda que por prejuízos indirectos sofridos por causa da coisa, mas ainda ligados a ela." - Ac. RP de 12/0612000: JTRP00029475/ITIJ/Net.

16- Pelo que, quanto a este pedido, também deverá ser considerado caducado o direito da Autora que pelo mesmo pretende fazer valer;

17- Conjugada toda a prova produzida, dever-se-á concluir que inexiste qualquer causa impeditiva da caducidade, por não se poder dar como provada qualquer das situações previstas no art.º 331º do Código Civil, nomeadamente ter existido "prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo" ou "reconhecimento",

18- Tendo entendido o contrário, violou o Tribunal a quo o disposto no art.º 331º do Código Civil;

19- Em conclusão se dirá que só poderá subsistir a parte da decisão que condenou a ora recorrente na eliminação dos defeitos referidos nos itens 18º, 19º, 21º, 25º e 26º da Base Instrutória,

20- Devendo, quanto ao resto, ser declarada procedente a excepção de caducidade apresentada.

Conclui, pedindo que julgue o presente recurso procedente por provado e, em consequência, revogue parcialmente a decisão ora em crise, declarando:

a) A recorrente absolvida do pedido de eliminação dos defeitos a que se referem os itens 1º, 5º, 7º, 9º, 14º, a 16º, 23º, 27º a 29º e 35º da Base Instrutória;

b) Procedente a excepção de caducidade relativamente ao pedido de eliminação dos defeitos a que se referem os itens 10º e 11°, 13°, 17º, 20º, 21° da Base Instrutória;

c) Procedente a excepção de caducidade relativamente ao pedido de condenação em quantia a liquidar em execução de sentença relativa aos factos descritos nos quesitos 36º a 38º.

O Autor nas suas contra-alegações, defendendo a confirmação da decisão recorrida, suscitou a questão da tempestividade da interposição do recurso e apresentação das respectivas alegações a qual já se encontra decidida.

1. Do objecto do recurso

Encontrando-se o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente cumpre apreciar as seguintes questões:

a) As respostas dadas aos quesitos 29º, 30º, 32º, 34º e 42º formulados na base instrutória (correspondentes aos factos 48º, 49º, 51º, 53º e 58º da sentença), devem ser alteradas?

b) As respostas dadas aos quesitos 29º, 30º, formulados na base instrutória estão em contradição com a resposta dada ao quesito 31º?

c) A pretendida responsabilidade da 2ª Ré perante o Autor deve ser verificada face às regras previstas no regime do contrato de compra e venda?

d) Não foi feita prova que o referido nas respostas aos quesitos 1.º, 5.º, 7.º, 9.º, 14.º a 16.º, 23.º, 27.º a 29.º e 35.º se reportasse a defeitos de construção ?

e) O direito do Autor à eliminação dos defeitos nas partes comuns do edifício já se encontrava caducado à data da propositura da acção?

f) O direito do Autor ao pagamento de uma indemnização já se encontrava caducado à data da propositura da acção?

2. Os factos

2.1. Impugnação da matéria de facto

A recorrente, conforme resulta das suas alegações, discorda das respostas dadas aos quesitos 29º, 30º, 32º, 34º e 42º formulados na base instrutória, defendendo que da análise das provas documentais e testemunhais produzidas, as mesmas devem ser alteradas.

É a seguinte a formulação daqueles quesitos:

29º Surgiram diversas infiltrações de água e humidade nas paredes comuns?

30º …E que se manifestaram essencialmente durante os meses de Inverno de fins de 2000 e princípios de 2001?

32º Os defeitos de construção enunciados nos artigos 5º a 22º e 27º da base instrutória, só em inícios e meados do ano de 2001 se evidenciaram e se tornaram manifestos à Autora?

34º … Cuja eliminação vem sendo sucessivamente prometida pelas Rés mas também adiada?

42º As Rés procederam à realização de obras na Primavera/Verão, meses de Maio e Agosto de 2000, reconhecendo a existência dos defeitos enunciados pela Autora?

E foram respondidos nos seguintes termos:

29º Provado.

30º Provado.

32º Provado.

34º Provado, com o esclarecimento que apesar de várias intervenções no edifício feitas pelas Rés não foram eliminados os defeitos.

42º Provado apenas que as Rés procederam à realização de obras no prédio no sentido de tentarem eliminar os defeitos durante um período aqui não concretamente apurado, a partir do ano de 2001, sem o lograr em definitivo.

Da fundamentação resulta que as respostas dadas aos quesitos se basearam, além do mais, também no depoimento pessoal do representante da Ré – O…….., constando daquele despacho:

… uma vez que o mesmo não contém matéria relevante confessória foi apenas globalmente apreciado em confronto com os demais depoimentos prestados pelas testemunhas da Autora e dos Réus.

Ora, conforme resulta do despacho de fls. 531, quer este depoimento, quer os esclarecimentos prestados pelos Senhor peritos, não são perceptíveis na gravação da audiência, o que por nós foi confirmado, tendo desse facto sido dado conhecimento às partes, que não arguiram a nulidade em causa.

Dispõe o art.º 712º, n.º1, do C. P. Civil:

A decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação:

a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art.º 690º-A, a decisão com base neles proferida:

b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;

c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.

O art.º 712º, n.º 1, a), do C. P. Civil, prevê a alteração da decisão do Tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto se constarem do processo todos os elementos de prova que serviram de base àquela decisão, ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art.º 690º-A, a decisão com base neles proferida.

O art.º 712º, n.º 1, b), do C. P. Civil, prevê a alteração da decisão do Tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas. Reporta-se esta disposição legal ao caso de o tribunal a quo ter desprezado a força probatória de um documento não impugnado nos termos legais, documento esse que faça prova plena de certo facto, ou de não ter considerado um facto sobre o qual recaiu confissão judicial escrita [1].

Como resulta da fundamentação dada aos factos, e acima se disse a prova dos mesmos assentou em toda a prova produzida em audiência, prova essa que não é perceptível na sua totalidade, o que impede a reapreciação de todos os elementos de prova que serviram de base à decisão da matéria de facto em causa, não sendo, pois, possível conhecer da impugnação da decisão da matéria de facto deduzida neste recurso pela Ré, nos termos do art.º 712.º, n.º 1, a), do C.P.C.

2. 2 Da contradição das respostas aos quesitos

A recorrente defende que as respostas dadas aos quesitos 29º e 30º, formulados na base instrutória estão em contradição com a resposta dada ao quesito 31º.

Foram as seguintes as respostas dadas a estes quesitos:

29º Provado.

30º Provado.

31º Provado.

Sendo a seguinte a sua formulação:

29º Surgiram diversas infiltrações de água e humidade nas paredes comuns?

30º …E que se manifestaram essencialmente durante os meses de Inverno de fins de 2000 e princípios de 2001?

31º Os defeitos enunciados nos artigos 1º e 2º da base instrutória foram denunciados verbalmente pela Autora às três Rés em meados de 2000, tendo a 3ª Ré se comprometido a eliminar esses e quaisquer outros defeitos que viessem a surgir no edifício?

Nos quesitos 1º e 2º da base instrutória estão em causa infiltrações e humidades provindas da fachada exterior do edifício manifestadas em diversos lugares de garagem, enquanto que nos quesitos 29º e 30º estão em causa infiltrações de água e humidade nas paredes comuns.

Não sendo a realidade referida no quesito 31º, com referência aos quesitos 1º e 2º a mesma que é referida nos quesitos 29º e 30.º não existe qualquer contradição entre as respostas dadas a estes quesitos.

São os seguintes os factos provados:

1. O edifício "B……." é um prédio constituído em propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim sob o n.o20-A e inscrito na matriz predial da respectiva freguesia de Mindelo sob o artigo 1.738, tudo conforme certidão do registo predial constante a fls. 217 e segs, e teor matricial constante a fls. 222 e segs, cujo teor se dá por reproduzido e integrado; (facto A)

2. No exercício da sua actividade a primeira Ré adquiriu, por compra, o prédio rústico, sobre o qual se encontra edificado o prédio administrado pela Autora; (facto B)

3. A primeira Ré, D…….., SA. vendeu o aludido prédio à Segunda Ré, F…….., LDA., que adjudicou os trabalhos de conclusão da obra à terceira Ré, G…….., SA, que foram por esta executados sob as ordens, orientação e supervisão daquela Ré, F………, LDA; (facto C)

4. Assim formando a Ré F………., através de construção a que mandou proceder sobre o prédio, um edifício afecto ao regime de propriedade horizontal, formando nele 61 fracções autónomas, distintas e isoladas entre si, com saída própria para a via pública ou para uma parte comum do prédio e desta para a via pública, e que posteriormente vendeu; (facto D)

5. Por escritura pública de 24 de Novembro de 1993 foi realizada a constituição de propriedade horizontal do edifício em causa nos autos, conforme documento constante a fls. 174 e seguintes cujo teor se dá por reproduzido e integrado; (facto E)

6. Do referido prédio representado pela Autora são partes comuns, designadamente, o solo onde o mesmo se encontra implantado, os seus alicerces, as paredes mestras, os telhados e terraços de coberturas, as entradas, as caixas de escadas e as instalações gerais de agua e electricidade; (facto F)

7. A licença parcial de utilização do edifício representado pela Autora foi emitida aos 02 de Abril de 1997, conforme documento constante de fls. 28 cujo teor se dá por reproduzido e integrado; (facto G)

8. O edifício representado pela Autora é constituído por 3 blocos geminados que se desenvolvem por quatro pisos, existindo dois acessos para os apartamentos, sendo o do lado poente por uma caixa de escada interior e o do lado nascente por escada exterior; (facto H)

9. A garagem fica em piso enterrado com entrada pela fachada principal do lado nascente; (facto I)

10. Os muretes e chaminés estão revestidos a reboco areado pintado; (facto J)

11. Os terraços ao nível do rés-do-chão do lado poente estão revestidos a lajetas de cimento pré-fabricadas é o pavimento do logradouro da traseira, que constitui parte da cobertura de garagem, está revestido a elementos cerâmicos; (facto L)

12. Foram colocadas na construção do edifício floreiras distribuídas peto logradouro traseiro do edifício; (facto M)

13. Em quase toda a extensão do edifício, na traseira ao nível do primeiro andar, existe uma "varanda" que constitui o acesso aos apartamentos do piso superior, sendo que na zona frontal do edifício, ao nível do rés-do-chão, existe uma zona ajardinada e piscina; (facto N)

14. As fachadas do edifício estão revestidas a tijoleira, as caixilharias são em alumínio laçado, as soleiras em mármores e os estores exteriores são em plástico; (facto O)

15. Alguma caixilharia está protegida com grades em ferro pintadas; (facto P)

16. As grades guarda-corpos das janelas e varandas são em estrutura tubular em ferro pintado; as grades e corrimões de acesso aos apartamentos do piso superior, peto lado poente, são em aço inoxidável; (facto Q)

17. A rede de drenagem de águas pluviais é em tubo PVC e situa-se em vários pontos das achadas; (facto R)

18. Existem 3 juntas de dilatação verticais na confluência dos blocos; (facto S)

19. Alguns muretes do edifício estão revestidos a reboco areado; (facto T)

20. Os portões de acesso ao edifício e garagem são metálicos e estão pintados; (facto U)

21. A Autora em 30 de Julho de 2001 denunciou e solicitou a eliminação de defeitos nas partes comuns através de cartas registadas, cujas cópias se encontram juntas a fls. 29 e 33, cujo teor se dá por reproduzido e integrado. (facto V)

22. Em 22/7/1997 a "P……..", antiga administradora do edifício em causa nos autos, requereu a notificação judicial avulsa da 3ª Ré para lhe dar conta de vários defeitos de construção existentes e solicitar a eliminação dos mesmos, conforme documentos constantes de fls. 142 e seguintes, cujo teor se dá por reproduzido e integrado. (facto X)

23. No exercício da sua actividade, e durante o ano de 2000, a Autora, verificou a infiltração de água e humidade em diversos lugares de garagem e a infiltração de águas em diversas fracções do edifício, designadamente nas suas fracções AG e AX, provindas da fachada exterior; (quesito 1º)

24. A 3ª Ré não eliminou as infiltrações de água referidas no quesito 1º; (quesitos 2º e 3º)

25. Durante o Inverno de 2000, e principalmente nos meses de Novembro, Dezembro de 2000 e Janeiro de 2001, as infiltrações de água e humidade nas diversas fracções, provindas do exterior (fachada e cobertura) do edifício, agravaram-se; (quesito 4º)

26. A tela de cobertura do último piso permite a infiltração de humidades; (quesito 5º)

27. As juntas de dilatação horizontais encontram-se degradadas; (quesito 7º)

28. Os muretes, permitem a infiltração de águas e humidade para as partes comuns e fracções do edifício; (quesito 8º)

29. As platibandas apresentam fissuração, não existindo rufagem dos muretes e chaminés; (quesito 9º)

30. Os muretes de algumas varandas e as chaminés do edifício apresentam fissuração acentuada, o mesmo acontecendo com o pavimento; (quesito 10º)

31. O que decorre de má construção do edifício e má aplicação dos materiais de construção; (quesito 11º)

32. Os pavimentos de impermeabilização das varandas apresentam também sinais de degradação, apresentando fissuração, decorrente de má construção; (quesito 12º)

33. O mesmo se passando com variadas soleiras dos muretes que se encontram fissuradas em diversos sítios; (quesito 13º)

34. Variado material cerâmico, designadamente alguns "azulejos' ou "tijoleira", apresentam sinais de desagregação da fachada do edifício; (quesito 14º)

35. Existem fracções em que ocorrem infiltrações nos tectos e paredes provenientes das fachadas que se encontram fissuradas; (quesito 15º)

36. Algumas soleiras estão fissuradas provocando infiltrações junto das janelas; (quesito 16º)

37. Variadas soleiras das janelas, em virtude de terem sido mal aplicadas, fissuraram, ocasionando infiltrações de água e humidade; (quesito 17º)

38. A quase totalidade das grades guarda-corpos está degradada e com fortes sinais de corrosão ocasionados por efeitos de oxidação devidos a maus acabamentos dos materiais, existindo mesmo alguns guarda-corpos em ruína e sem condições mínimas de segurança; (quesito 18º)

39. A situação de corrosão referida no quesito 18º deve-se à não aplicação, pela construtora, de tinta anti-oxidante; (quesito 19º)

40. Uma junta de dilatação vertical não aparente estar bem executada sendo que, nas habitações contíguas, existem abundantes sinais de infiltrações a partir das juntas; (quesito 20º)

41. Existem alguns elementos metálicos do edifício que apresentam sinais de corrosão devidos a deficiência de construção; (quesito 21º)

42. Existem algumas manchas amarelas resultantes de infiltrações de águas em alguns pontos da cave, principalmente na parede norte, que confronta com a área ajardinada posterior ao empreendimento; (quesito 23º)

43. E há uma zona de tecto, próximo de uma junta de dilatação, em que caiu o cimento e em que a armadura se encontra à vista; (quesito 24º)

44. Existem diversas fissuras nas paredes da garagem provocadas por falta de continuidade das juntas de dilatação; (quesito 25º)

45. O sistema de exaustão dos fumos provenientes das lareiras não permite uma correcta exaustão daqueles fumos, que se deve a deficiente execução do mesmo; (quesito 26º)

46. O sistema de drenagem de águas pluviais apresenta-se bastante deteriorado e degradado; (quesito 27º)

47. Ocorrem infiltrações de águas pelos furos dos muretes nas varandas; (quesito 28º)

48. Surgiram diversas infiltrações de água e humidade nas paredes comuns; (quesito 29º)

49. E que se manifestaram essencialmente durante os meses de inverno de fins de 2000 e princípios de 2001; (quesito 30º)

50. Os defeitos enunciados nos artigos 1°e 2° da base instrutória foram denunciados pela Autora verbalmente às três Rés em meados de 2000, tendo-se a 3.a Ré comprometido a eliminar esses e quaisquer outros defeitos que viessem a surgir no edifício; (quesito 31º)

51. Os defeitos de construção enunciados nos artigos 5.° a 22.° e 27.° da base instrutória, só em inícios e meados do ano de 2001 se evidenciaram e tomaram manifestos à Autora; (quesito 32º)

52. Tendo os mesmos sido denunciados às Rés verbalmente e também por escrito, conforme referido em V) supra, solicitando a imediata reparação dos referidos defeitos; (quesito 33º)

53. Cuja eliminação, apesar de várias intervenções feitas pelas rés, não foi ainda realizada; (quesito 34º)

54. As paredes e cobertura do edifício administrado pela Autora completamente o edifício das condições atmosféricas exteriores; (quesito 35º)

55. O atraso na realização das referidas obras e eliminação de defeitos obriga a Autora a disponibilizar pessoal de limpeza, em maior número de horas, para limpar manchas de humidade e bolor com detergentes com cheiros activos para diminuir os cheiros nauseabundos e a mofo; (quesito 36º)

56. E a disponibilizar pessoal administrativo com competência para acorrer e acudir a verdadeiras "inundações" de apartamentos causadas por defeitos nas partes comuns; (quesito 37º)

57. Com o que a Autora gasta mensalmente quantia não concretamente apurada; (quesito 38º)

58. As Rés procederam à realização de obras no prédio no sentido de tentarem eliminar os defeitos, durante um período não concretamente determinado, a partir de 2001, sem terem conseguido atingir em definitivo aquele objectivo; (quesito 42º)

O Direito Aplicável

1. Do regime aplicável

A discordância fundamental da Recorrente em relação à decisão proferida radica na qualificação da sua responsabilidade, defendendo que a mesma só pode provir do regime da compra e venda e não da empreitada, uma vez que não construiu o edifício em questão.

A sentença entendeu ser aplicável o regime da empreitada, partindo do pressuposto que o edifício foi construído pela 2ª Ré e que foi a mesma a vendedora das fracções.

Dos factos apurados resulta:

1. O edifício "B…….." é um prédio constituído em propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim sob o n.o20-A e inscrito na matriz predial da respectiva freguesia de Mindelo sob o artigo 1.738, tudo conforme certidão do registo predial constante a fls, 217 e segs, e teor matricial constante a fls. 222 e segs, cujo teor se dá por reproduzido e integrado; (facto A)

2. No exercício da sua actividade a primeira Ré adquiriu, por compra, o prédio rústico, sobre o qual se encontra edificado o prédio administrado pela Autora; (facto B)

3. A primeira Ré, D……., SA. vendeu o aludido prédio à Segunda Ré, F…….., LDA., que adjudicou os trabalhos de conclusão da obra à terceira Ré, G……., SA, que foram por esta executados sob as ordens, orientação e supervisão daquela Ré, F………, LDA; (facto C)

4. Assim formando a Ré F…….., através de construção a que mandou proceder sobre o prédio, um edifício afecto ao regime de propriedade horizontal, formando nele 61 fracções autónomas, distintas e isoladas entre si, com saída própria para a via pública ou para uma parte comum do prédio e desta para a via pública, e que posteriormente vendeu; (facto D).

Da análise destes factos resulta que a 2ª Ré adjudicou os trabalhos de conclusão da construção do edifício B…….. à 3ª Ré, que os executou sob as ordens, orientação e supervisão daquela.

Desta descrição fáctica resulta que não estamos exactamente perante uma daquelas situações, denominadas de promoção imobiliária, em que o vendedor foi o dono da obra que contratou a construção do imóvel em regime de empreitada com terceiro (o empreiteiro) em que a definição do regime de responsabilização por defeitos da obra suscita algumas dificuldades [2].

Neste caso, uma vez que o 3.º Réu executou a obra sob as ordens, orientação e supervisão da 2ª Ré, tendo actuado como um simples nudus minister, não estamos perante uma relação de empreitada, pois esta manteve na sua titularidade poderes incompatíveis com este tipo de contrato. Assim, a 2.ª Ré não se desligou da construção do edifício, com a contratação da 3ª Ré para a realização das respectivas obras, pois, dava ordens e orientava a sua execução.

Deste modo tem de se entender que a 2ª Ré, apesar de se ter socorrido da 3ª Ré para a execução da obra, ao manter para si os aludidos poderes, actuou pessoal e directamente, com gestão própria, na construção do edifício em causa, limitando-se o recurso à 3ª Ré a uma forma de cooperação na sua execução, do mesmo modo que aconteceria caso se tivesse socorrido de trabalhadores de si dependentes, pelo que deve ser encarada, pese embora não ser essa a sua actividade, como construtora e, simultaneamente, vendedora do edifício em causa, para efeitos de determinação do regime aplicável à responsabilidade por defeitos da obra.

Nestas situações, em que o vendedor é simultaneamente o construtor do imóvel vendido, o art.º 1225º, do C. Civil, na redacção do D.L. 267/94, após acesa polémica doutrinal e jurisprudencial[3], determinou no seu n.º 4 a aplicação a estes contratos das regras da responsabilidade civil do empreiteiro por defeitos da obra em imóveis de longa duração, pelo que neste domínio, sempre serão aplicáveis as referidas regras que regem a responsabilidade civil do empreiteiro por defeitos da obra - art.º 1221º e seg., do C. Civil.

É pois, aplicável, ao caso que nos ocupa, o regime da empreitada.

2. Da existência de defeitos

Defende a Ré que, devendo ser aplicado o regime da compra e venda não podem considerar-se provada a existência dos defeitos no edifício a que se reportam os quesitos 1º, 5º, 7º, 9º, 14º, a 16º, 23º, 27º a 29º e 35º formulados na Base Instrutória, porquanto não resultou provado que se tratam de manifestações provindas de vícios imputáveis à actividade de realização da obra, não incidindo sobre si qualquer ónus da prova neste domínio.

Ora, as realidades descritas nas referidas respostas traduzem estados patológicos da obra realizada determinantes da redução do seu valor e utilidade. São deficiências do edifício construído, cuja culpa se presume de quem realiza a obra, estando incluída nessa presunção a anterioridade da origem do vício em momento anterior à entrega da obra, segundo o regime da responsabilidade por defeitos no contrato de empreitada[4].

Para que a 2.ª Ré não pudesse ser responsabilizada pela existência dessas deficiências teria que demonstrar que as mesmas tinham a sua origem ou causa em facto que não lhe era imputável, o que não fez, pelo que a decisão recorrida enquadrou correctamente esta questão, julgando provada a existência de defeitos de construção no prédio do Autor, imputáveis à 2.ª Ré, enquanto construtora-vendedora.

3. Da caducidade do direito do Autor à eliminação dos defeitos

A Ré excepcionou a caducidade do direito do Autor à eliminação dos defeitos, defendendo que o mesmo não foi exercido no prazo imposto por lei, que em seu entender é o de 6 meses após a denúncia dos defeitos, ou seja o prazo previsto no artigo 917.º, do C. Civil, no regime da compra e venda.

Como já atrás dissemos, no apuramento da responsabilidade aqui em causa são aplicáveis as regras da empreitada, pelo que há que averiguar a tempestividade do exercício daquele direito segundo estas regras e não as previstas para o contrato de compra e venda.

O legislador, atento aos interesses do empreiteiro em ver definida a sua responsabilidade pelos defeitos na obra no mais curto espaço de tempo após a sua conclusão, além do ter estabelecido um prazo para a denúncia dos defeitos, estabeleceu prazos de caducidade para o exercício dos direitos do dono da obra. Optou por prazos de caducidade e não de prescrição[5], por entender que os institutos da suspensão e da interrupção da prescrição não se harmonizavam com as razões que justificavam o estabelecimento de prazos curtos para o exercício dos direitos resultantes da descoberta de defeitos[6].

Para o exercício do direito à eliminação dos defeitos em imóveis que não fossem conhecidos na data da recusa da obra ou da sua aceitação com reservas, a lei estabeleceu o prazo de um ano, após a denúncia dos mesmos, e um segundo prazo de cinco anos após a entrega do obra, independentemente da data do conhecimento do defeitos e da data da denúncia – art.º 1224º, n.º 2, e 1225.º, n.º 1, do C. Civil.

No caso em discussão, a Ré foi condenada na eliminação dos defeitos de construção das partes comuns do prédio que constitui o condomínio autor, e descritos nos quesitos 1º, 5º, 7º, 9º a 21º, 23º a 29º e 35º.

O ónus da prova do decurso do prazo de exercício dos direitos a que alude o art.º 1224º, n.º 1, do C. Civil, incumbe ao empreiteiro – art.º 343º, n.º 2, do C. Civil.

Dos factos apurados não resulta provado que entre a denúncia dos defeitos ou entre o seu conhecimento e a propositura desta acção tenha decorrido mais de um ano. Situando-se as datas de tais eventos entre meados de 2000 e 2001, e tendo a acção sido intentada em 6.8.01, não se pode considerar que tenha ocorrido a caducidade do direito do Autor, ficando deste modo prejudicada a apreciação da prática de um acto de reconhecimento pela 2º Ré da existência dos mesmos, que sempre impediria a verificação da excepção de caducidade.

4. Da caducidade do direito do Autor à indemnização

Foi a Recorrente ainda condenada a pagar ao Autor uma indemnização cuja liquidação foi relegada para incidente de liquidação, indemnização essa referente aos prejuízos a que se reportam os quesitos 36º e 38º.

Estes prejuízos reportam-se a despesas do Autor com a limpeza de manchas de humidade e bolor resultantes das infiltrações existentes no edifício.

A Ré, não discordando do direito do Autor a esta indemnização, defende que o direito à mesma já se encontra caducado.

Os prazos de caducidade acima referidos também se aplicam ao direito de indemnização referido no artigo 1223.º, do C. Civil, o qual visa reparar unicamente o prejuízo consubstanciado na existência de defeitos na obra e não os danos colaterais deles resultantes ou os danos que resultaram do não cumprimento da obrigação de eliminação dos defeitos, conforme resulta expressamente da redacção do artigo 1224.º, do C. Civil[7].

Respeitando o direito de indemnização aqui em causa não ao prejuízo da existência dos defeitos da obra, em si mesmo, pela desvalorização que nela provocam, mas sim a danos colaterais ou relativos ao incumprimento da obrigação de eliminação desses defeitos, o regime aplicável a este direito de indemnização já não é o regime específico da responsabilidade por defeitos no contrato de empreitada, mas sim o regime geral do direito de indemnização, pelo que esses direitos não estão sujeitos aos apertados prazos de caducidade do art.º 1224º, do C. Civil, mas sim ao prazo de prescrição ordinário, dado nos encontrarmos perante um caso de responsabilidade contratual.

Não se mostra, assim, caducado o direito do Autor a essa indemnização.

5. Conclusão

Não merecendo acolhimento nenhum dos fundamentos do recurso interposto pela 2ª Ré, deve este ser julgado improcedente, mantendo-se a decisão recorrida.

Decisão

Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso interposto, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas do recurso pela Recorrente.

Porto, 12 de Outubro de 2010

Sílvia Maria Pereira Pires

Ana Lucinda Mendes Cabral

Maria do Carmo Domingues

[1] Amâncio Ferreira, in Manual dos Recursos em Processo Civil, 5ª edição, pág. 209, Almedina.

Alberto dos Reis, in Código de Processo Civil Anotado, vol. V, pág. 472, Coimbra Editora.

[2] Vide, João Cura Mariano, em Responsabilidade contratual do empreiteiro pelos defeitos da obra, pág. 53-54, da 3.ª ed., da Almedina.

[3] Ver apontamentos desta polémica em Pedro Romano Martinez, em Contrato de empreitada, pág. 39-42, ed. de 1994, da Almedina, com abundante citação de jurisprudência da época, e em A garantia contra os vícios da coisa na compra e venda e na empreitada, na T.J., n.º 4-5 (1990), pág. 173-192, e ainda Rosendo Dias José, em Responsabilidade civil do construtor e do vendedor pelos defeitos, pág. 80-100, ed. de 1984, da Livraria Petrony.

[4] Vide, por todos, João Cura Mariano, na ob. cit., pág. 68 e 80.

[5] O Anteprojecto Vaz Serra, no seu art.º 21º, tal como a maioria das legislações europeias, estabelecia prazos de prescrição e não de caducidade para o exercício dos direitos do dono da obra, tendo esta opção sido alterada pela 2ª Revisão Ministerial.

[6] Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil anotado, vol. II, pág. 900, da 4.ª ed. da Coimbra Editora.

[7] João Cura Mariano, na ob. cit., pág. 144 e 172-173.