RELATÓRIO
Ré recorrente: LATITUDE DOS TEMPEROS – PRODUTOS ALIMENTARES, LDA.
Autora recorrida: LINCORLAR-SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA, LDA.
A autora instaurou procedimento especial de despejo peticionando a desocupação do locado sito na Rua..., loja ..., Odivelas, bem como a sua entrega livre de pessoas e bens, com fundamento na falta de pagamento das rendas no valor total de € 32.595,24, a que acresce os juros de mora vencidos, à taxa legal supletiva comercial, no montante de € 1.873,75, perfazendo a quantia total de € 34.468,99 (na data da propositura da ação).
A requerida apresentou articulado de oposição no qual referiu ter formulado pedido de apoio judiciário. A oposição é do seguinte teor:
“1.
A Ré propôs aos proprietários que o pagamento das rendas se fizesse com o valor da caução prestada.
2.
A Ré comunicou à Autora que se deveria pagar pelos valores da caução e daí em diante prosseguir com o pagamento normal das rendas até porque, como é do conhecimento da Autora, a Ré realizou avultas benfeitorias no locado que valorizou bastante o referido imóvel.
3.
A compensação devida por benfeitorias realizadas no locado, pelo locatário - artigo 1273º do Cód. Civil - deve ser apreciada segundo o regime do enriquecimento sem causa, previsto nos artigoss. 473º a 482º do Cód. Civil e não pelas regras gerais da responsabilidade civil (artigos 562º e seguintes do Cód. Civil), independentemente da sua qualificação como benfeitorias necessárias ou úteis, (quando estas não podem ser levantadas sem detrimento da coisa);
4.
As benfeitorias não podem ser levantadas, pois o imóvel foi locado no estado de “tosco” e forçou a Ré a avultadas benfeitorias para colocar o locado em condições.
5.
O senhorio deve ser responsabilizado pelo pagamento daquelas obras que, destinando-se a evitar a degradação e perda do locado, bem como aquelas que colocam o locado em posição de entrar no comércio jurídico por estar devidamente pronto e equipado para o exercício de qualquer actividade económica e assim asseguram que o senhorio mantenha (valorizado) o seu património.
6.
Ora, como à data é difícil valorizar as benfeitorias realizadas, as mesmas deverão ser alvo de uma perícia destinada a avaliar todas as obras e benfeitorias realizadas pela Ré que, sem sombra de dúvida, superam largamente o valor reclamado pela Autora.
7.
O valor a ressarcir pelas benfeitorias necessárias ou úteis a que o possuidor tem direito, por as ter custeado e não as poder levantar sem detrimento da coisa, nos termos do artigo 1273º nº 2 do Código Civil, corresponde ao menor de qualquer um dos seguintes valores: o custo que o possuidor suportou com tais benfeitorias, por um lado, e o acrescento que as benfeitorias trazem ao património do enriquecido, por outro.
8.
Assim, a diferença entre a situação atual do beneficiado e a situação (hipotética) em que ele se encontraria, se as benfeitorias não tivessem sido realizadas, é apenas um dos limites a que se recorre para o cálculo do valor a ressarcir pelas benfeitorias necessárias e úteis que não podem ser levantadas.
9.
Para o apuramento do valor a atribuir por tais benfeitorias há que atender a outro limite: o valor do dispêndio, prejuízo ou custo suportado pelo possuidor na realização dessas benfeitorias, em concreto ou abstrato, conforme o que for superior, desde que dentro do valor do enriquecimento, por só assim se poder satisfazer o interesse deste instituto, impedindo a deslocação patrimonial que se funda no injusto enriquecimento de uma pessoa à custa do empobrecimento de outra.
10.
Face ao exposto, deve ser a presente oposição ser julgada procedente e, em consequência, dar como provada a compensação de créditos entre os valores das rendas peticionadas e o valor das benfeitorias que venha a ser determinada em perícia e, por conseguinte, determinar a absolvição da Ré do pedido de despejo formulado pela Autora.
Assim, nestes termos e nos demais de direito que V. Exa., doutamente suprirá, deve ser a presente oposição ser julgada procedente e, em consequência, dar como provada a compensação de créditos entre os valores das rendas peticionadas e o valor das benfeitorias que venha a ser determinada em perícia e, por conseguinte, determinar a absolvição da Ré do pedido de despejo formulado pela Autora”.
Em face da oposição foi proferido o seguinte despacho:
“1. Consigna-se que na presente data o Tribunal não se encontra munido da decisão quanto ao apoio judiciário, pelo que se encontra impedido de verificar o disposto no n.º 5 do artigo 15.º F do Novo Regime de Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro).
Para o efeito, deve, oportunamente, a Requerida juntar aos autos a decisão que recair sobre o pedido de apoio judiciário.
Notifique.
2. Decorre do disposto no número 3 do artigo 15-H do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro), que recebidos os autos o juiz pode convidar as partes a aperfeiçoarem as peças processuais.
Ora, do cotejo da oposição deduzida pela Requerida afere-se que a mesma alega que terá executado benfeitorias no imóvel em apreço nos autos.
Sucede, porém, que não alega as benfeitorias que levou a cabo, fá-lo de forma genérica e por outro lado, não refere os valores que despendeu no pagamento das aludidas benfeitorias.
Nesse sentido, convida-se a requerida:
I. A concretizar as benfeitorias que realizou no locado, concretizando a finalidade das mesmas;
II. O valor que despendeu na sua realização.
Prazo: 5 dias”.
A ré solicitou a prorrogação do prazo por 10 dias.
Tal prorrogação foi concedida por despacho de 11.11.2024.
A ré não apresentou qualquer articulado em cumprimento desse despacho.
Em 27.11.2024 a Segurança Social informou os autos de que o pedido de apoio judiciário formulado pela ré foi indeferido.
De seguida foi proferido o seguinte despacho:
“Tomei conhecimento da informação de que a decisão que recaiu sobre o pedido de apoio judiciário pedido pelo Réu.
Decorre do disposto no número 7 do artigo 15.º-F da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU) que: “A oposição tem-se igualmente por não deduzida quando o requerido não efetue o pagamento da taxa devida no prazo de cinco dias a contar da data da notificação da decisão definitiva de indeferimento do pedido de apoio judiciário, na modalidade de dispensa ou de pagamento faseado da taxa e dos demais encargos com o processo.”
Uma vez que não resulta da informação prestada pela Segurança Social em que data é que foi comunicada a decisão de indeferimento do pedido de apoio judiciário do Réu.
Nesse sentido, notifica-se o Réu para vir juntar aos autos comprovativo de pagamento de taxa de justiça e o pagamento de uma caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis rendas.
Prazo: 5 dias”.
Tal despacho foi notificado eletronicamente à ré na data de 29.11.2024.
Em face desse despacho a ré nada veio dizer.
Em 02.12.2024 a ré apresentou impugnação judicial relativa à decisão de indeferimento do pedido de apoio judiciário.
Em 13.12.2024 a autora apresentou o seguinte requerimento:
“LINCORLAR-SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA, LDA., Autora melhor identificada nos presentes autos, tendo sido notificada do Despacho do Tribunal de 29/11/2024, Ref.ª 163087220, vem expor e requerer o seguinte:
1.
O Tribunal determinou, através do despacho suprarreferido, que a Ré fosse notificada no sentido de “vir juntar aos autos comprovativo de pagamento de taxa de justiça e o pagamento de uma caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso”, conforme se encontra previsto no n.º 7 do artigo 15.º-F da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
2.
Tendo a Secretaria realizado a notificação do despacho, através da plataforma informática citius, a 29/11/2024, considera-se notificada a Ré do mesmo a 2 de dezembro 2024.
3.
Assim, o prazo legal de 5 dias para proceder ao pagamento da taxa de justiça e das rendas em falta terminou a 09/12/2024, sendo que o prazo para submissão do ato processual dentro dos três primeiros dias úteis subsequentes ao termo do prazo terminou igualmente no dia 12 de dezembro do presente ano.
4.
Deste modo, verifica-se que a Ré não realizou o pagamento da taxa de justiça devida pela sua oposição nem pagou a caução, correspondente a seis meses de rendas, imposta pelo artigo 15.º-F, n.º 7, do NRAU.
5.
Resulta desta norma que, não tendo sido realizados os pagamentos devidos, a oposição tem-se por não deduzida.
6.
À luz do ora exposto, e atendendo ao facto de a Ré ter deixado de liquidar as rendas há aproximadamente um ano e meio, requer-se que o Tribunal ordene, com a maior urgência, o desentranhamento da oposição junta no presente processo e, por conseguinte, a devolução dos presentes autos ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio, para que a sua tramitação ocorra sob a forma de processo especial de despejo.
Em face do exposto, deverá o Tribunal determinar:
a)
O desentranhamento a oposição da Ré junta no presente processo; e b)
A devolução dos presentes autos ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio”.
Em face deste requerimento foi proferido despacho do seguinte teor:
“Antes demais, aguarde-se o decurso do prazo para o exercício do contraditório quanto ao requerimento apresentado pela Requerente”.
A ré nada veio dizer em resposta ao requerimento.
Em 06.01.2025 foi proferida a seguinte decisão:
“1.
Tal como resulta do despacho proferido em 29.11.2024, deveria a Ré documentar nos autos o pagamento de taxa de justiça, bem como de uma caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis rendas.
Não tendo a Ré cumprido com o mencionado ónus, determino o desentranhamento da oposição, nos termos e para efeitos do disposto no artigo 15.º-F, n.º 5, 6 e 7, do NRAU.
Notifique.
2.
SENTENÇA
LINCORLAR-SOCIEDADE DE CONSTRUÇÕES E IMOBILIÁRIA, LDA., intentou contra LATITUDE DOS TEMPEROS – PRODUTOS ALIMENTARES, LDA. o presente procedimento especial de despejo.
Para o efeito, alega a celebração com a Requerida de um contrato de arrendamento ao imóvel sito na Rua..., loja ..., Odivelas.
No mais, invoca a falta de pagamento das seguintes rendas no valor total de € 32 595,24, a que acresce os juros de mora vencidos, à taxa legal supletiva comercial, no montante de € 1873,75, perfazendo a quantia total de € 34468,99 (na data da propositura da ação).
A Requerida não deduziu oposição, ainda que regularmente notificada para o efeito.
Os presentes autos foram remetidos à distribuição, “A fim de ser distribuído nesse Tribunal, nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 15.º EA da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro com as alterações introduzidas pela Lei n.º 56/2023, de 06 de outubro”.
Estão verificados os pressupostos de validade e regularidade da instância.
Cumpre apreciar e decidir.
Nos termos do disposto no artigo 15.º-EA do N.R.A.U., “O processo é imediatamente concluso ao juiz para proferir decisão judicial para entrada imediata no domicílio nos casos em que:
a) Depois de notificado, o requerido não deduzir oposição no respetivo prazo”.
Ao abrigo do disposto no mesmo artigo, no seu n.º 3 “3 - Quando tenha sido efetuado o pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, a decisão referida no n.º 1 pronuncia-se igualmente sobre aquele pedido”.
Neste contexto, caberia aos Requeridos provarem que os pagamentos em causa foram realizados, prova esta que não foi realizada.
Decisão:
Assim, e atento o cumprimento dos requisitos inerentes ao Procedimento Especial de Despejo, importa:
Condenar a Requerida a pagar a quantia de € 34 468,99 a título de rendas e juros calculados até a data da propositura da ação, acrescidos dos juros entretanto vencidos e dos vincendos até efetivo e integral cumprimento, à taxa supletiva comercial;
Determinar/autorizar a entrada imediata no domicílio.
Tenha-se em consideração a indicação de A.E. efetuada.
Custas pela Requerida – artigo 527.º, do C.P.C. .
Valor da causa – atento o exposto no artigo 297.º, 298.º, n.º 1, do CPC, fixa-se como valor da causa o montante de € 115 461,24”.
Inconformada com o decidido, apelou a ré, tendo apresentado alegações e as seguintes conclusões:
A.
A Recorrente foi notificada da sentença de fls…, e não se pode conformar com a mesma.
B.
Resulta da sentença de fls… que “tal como resulta do despacho proferido em 29.11.2024, deveria a Ré documentar nos autos o pagamento de taxa de justiça, bem como de uma caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis rendas.”
C.
Acrescenta a sentença de fls… que “não tendo a Ré cumprido com o mencionado ónus, determino o desentranhamento da oposição, nos termos e para efeitos do disposto no artigo 15.º-F, n.º 5, 6 e 7, do NRAU.”
D.
Em relação à taxa de justiça, a Recorrente impugnou judicialmente a decisão de indeferimento do apoio judiciário, razão pela qual, até ao trânsito em julgado da decisão que mantenha o indeferimento ou que revogue a decisão de indeferimento, não é devida o pagamento da taxa de justiça.
E.
A Recorrente propôs à Recorrida que o pagamento das rendas se fizesse com o valor da caução prestada.
F.
A Recorrente comunicou à Recorrida que se deveria pagar pelos valores da caução e daí em diante prosseguir com o pagamento normal das rendas até porque, como é do conhecimento da Recorrida, a Recorrente realizou avultas benfeitorias no locado que valorizou bastante o referido imóvel.
G.
As benfeitorias não podem ser levantadas, pois o imóvel foi locado no estado de “tosco” e forçou a Recorrente a avultadas benfeitorias para colocar o locado em condições.
H.
O valor a ressarcir pelas benfeitorias necessárias ou úteis a que o possuidor tem direito, por as ter custeado e não as poder levantar sem detrimento da coisa, nos termos do artigo 1273º nº 2 do Código Civil, corresponde ao menor de qualquer um dos seguintes valores: o custo que o possuidor suportou com tais benfeitorias, por um lado, e o acrescento que as benfeitorias trazem ao património do enriquecido, por outro.
I.
Para o apuramento do valor a atribuir por tais benfeitorias há que atender a outro limite: o valor do dispêndio, prejuízo ou custo suportado pelo possuidor na realização dessas benfeitorias, em concreto ou abstrato, conforme o que for superior, desde que dentro do valor do enriquecimento, por só assim se poder satisfazer o interesse deste instituto, impedindo a deslocação patrimonial que se funda no injusto enriquecimento de uma pessoa à custa do empobrecimento de outra.
J.
Face ao exposto, deveria ter sido a oposição julgada procedente e, em consequência, dar como provada a compensação de créditos entre os valores das rendas peticionadas e o valor das benfeitorias que venha a ser determinada em perícia e, por conseguinte, determinar a absolvição da Recorrente do pedido de despejo formulado pela Recorrida.
K.
Contudo, notificou o Tribunal a quo para a Recorrente para documentar nos autos o pagamento de taxa de justiça, bem como de uma caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis rendas.
L.
Como a Recorrente não o fez, julgo o Tribunal a quo determinar o desentranhamento da oposição, o que fez, salvo melhor opinião, em violação da lei.
M.
O pedido da Recorrida ser formulado nos termos do n.º 3 e 4 do artigo 1083.º do Código Civil, a verdade é que a Recorrente formulou a sua pretensão assente no pedido de compensação de créditos.
N.
O que significa que o sacrifício imposto à Recorrente, sem qualquer sacrifício da Recorrida, atendendo ao pedido de compensação formulado, é manifestamente inconstitucional, conforme veremos,
O.
Mas isto apenas é aplicável nos casos em que o inquilino não se tenha defendido por compensação.
P.
Contudo, nos presentes autos também a Inquilina, aqui Recorrente, tem a sua posição creditícia, o que significa que, não é lícito impor um sacrifício financeiro à aqui Recorrente sem impor o mesmo sacrifício à Recorrida, sob pena de violação do princípio de igualdade de armas.
Q.
Há ofensa, nesta interpretação das normas do NRAU, de acordo com o disposto no artigo 13.º e n.º 1 do artigo 32.º da Constituição, por violação material dos direitos à igualdade e de defesa no processo civil.
R.
Face ao exposto, deve a sentença recorrida ser revogada e ser substituída por outra que determine o recebimento da oposição e determine a ulterior tramitação do processo.
Não foram apresentadas contra-alegações.
FUNDAMENTAÇÃO
Colhidos os vistos cumpre decidir.
