01756/13 - Supremo Tribunal Administrativo

I - O Direito do locatário tem natureza obrigacional. II - Este direito obrigacional de gozo está subtraído à regra da transmissão livre dos ónus ou encargos referidos no artº 824º nº 2 do C. Civil, desde que constituído em momento anterior ao registo da penhora que conduziu à venda do bem.

Acordam, em conferência, nesta Secção do Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo RELATÓRIO O Banco A…… SA , na qualidade de Credor Reclamante e Adquirente de imóvel penhorado e vendido no processo de execução fiscal n° 0094200401001531 e apensos instaurados contra B……… para cobrança de dívidas de IVA e Coimas no montante de € 19 902,92 e acrescidos, apresentou em 14/05/2012, reclamação do despacho proferido pelo Chefe do Serviço de Finanças de Santa Maria da Feira em 02/05/2012 que lhe indeferiu requerimento anterior para entrega de imóvel nos termos dos artigos 901° do CPC com o fundamento de que o mesmo se encontra arrendado, conforme o Edital de anúncio da venda e notificação efectuada, devendo para tal efeito serem utilizados os meios processuais comuns. Por sentença de 24 de Maio de 2013, o TAF de Aveiro julgou procedente a reclamação e determinou a anulação do acto reclamado com as legais consequências. Reagiram C……. e D……. arrendatários do citado imóvel, interpondo o presente recurso para o TCA Norte que por acórdão de 10 de Outubro de 2013, se declarou incompetente em razão da hierarquia, considerando ser este STA o Tribunal competente para onde os autos foram remetidos. As suas as alegações integram as seguintes conclusões: DA APLICAÇÃO DO ARTIGO 901.° DO C.P.C. 1. O facto de constar nos anúncios a existência do contrato de arrendamento pressupõe, salvo melhor entendimento (para a AF e para terceiros/proponentes) que o arrendamento não caduca com a venda. 2. Uma vez que dos anúncios devem constar os ónus ou encargos que acompanham o imóvel e não os que caducam, como as hipotecas e as penhoras. 3. Os anúncios visam dar conhecimento da situação do prédio a terceiros, dos ónus e encargos do mesmo, com vista a que os terceiros possam aferir da situação concreta do imóvel e do seu possível interesse na aquisição. 4. Os proponentes tinham conhecimento que existia um contrato de arrendamento, que subsistiria após a venda, pois caso contrário não faria parte dos anúncios, e apresentaram as propostas nesse pressuposto. 5. O Banco A………, que na execução é credor reclamante e detentor dos direitos conferidos pela hipoteca, não se opôs à existência do contrato de arrendamento, nem a que o mesmo constasse dos anúncios de venda. 6. Banco A…….. adquiriu o imóvel, não por adjudicação, mas em concorrência com os demais interessados. 7. Se entendia que o contrato de arrendamento caducava com a venda devia ter apresentado reclamação quando foi notificado da existência do mesmo e opor-se a que dos anúncios constasse esse ónus. 8. O Banco A…….. não pode, salvo melhor entendimento, como adquirente, invocar a aplicação do artigo 901.º do C. P. C., uma vez que adquiriu o imóvel em concorrência com os demais interessados, devidamente informado da existência de um contrato de arrendamento e do valor da renda. 9. O que poderá, salvo melhor entendimento, é lançar mãos dos meios comuns, para obter a caducidade do contrato. 10. Não podendo aplicar o artigo 901.° uma vez que, como proponente conhecia a existência do contrato de arrendamento. 11. Sem entrar na discussão - se o contrato caducou ou não por efeito da venda - os interessados na aquisição, tiverem conhecimento desse ónus e adquiriram o imóvel no pressuposto da sua validade e subsistência após a venda. 12. O que impede, salvo outro entendimento, o uso da faculdade prevista no artigo 901.° do C.P.C ., uma vez que os recorrentes, nos termos em que foi anunciada a venda, são legítimos detentores, com conhecimento dos proponentes. 13. Devendo remeter-se, assim, a discussão quanto à caducidade ou não do contrato de arrendamento, para os meios comuns e não no âmbito do artigo 901.° do C.P.C. 14. O artigo 901.º do C.P.C . é aplicado para detentores ilegítimos, ora para os adquirentes esta questão não se colocava porque o contrato constava dos anúncios. 15. Pelo que, se entende, com o devido respeito, que o Banco A……. terá de recorrer aos meios comuns e não à execução, para fazer valer a sua posição de que o arrendamento caducou, por força da venda judicial. 16. Nestes termos, requer muito respeitosamente a V. Ex.as se dignem revogar a Douta Sentença, mantendo-se o despacho de fls.. Sem prescindir, Caso assim não se entenda, DA VALIDADE DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO 17. A presente execução foi instaurada pelo SF e não pelo credor hipotecário e a penhora realizada foi registada em 29/04/2008. 18. O contrato de arrendamento junto aos Autos está datado de 01/04/2007. 19. O artigo 5.° n.°1 C.R.P. estabelece a regra, segundo a qual os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do efetivo registo. 20. Nos termos desta norma, qualquer facto sujeito a registo, como a penhora, é inoponível a terceiros, como aos recorrentes, antes de registado. 21. Os recorrentes têm em seu nome o contrato com a EDP, tendo juntado aos Autos todas as faturas destes 2007 até à presente data. 22. O Credor hipotecário quando teve conhecimento do contrato de arrendamento não contestou a existência do mesmo e aceitou, por omissão, que o mesmo constasse dos anúncios de venda, como constituindo um ónus do prédio. 23. Pelo que, no âmbito da venda, aceitou que o mesmo constituía um ónus do prédio. 24. O contrato de arrendamento é anterior ao registo da penhora. 25. O credor hipotecário, Banco A......, apresentou proposta, para a compra de um bem com um ónus, adquirindo-o por um preço muito inferior ao que teria sem o ónus. 26. Para agora, depois da venda, vir invocar a inexistência desse mesmo ónus. 27. O que não se coaduna com o princípio da boa-fé e do enriquecimento legítimo. 28. Se o Banco A…….. entendia que o contrato se encontrava caducado, deviria ter-se oposto à sua inclusão nos anúncios da venda, por forma a que o prédio fosse vendido pelo valor real. 29. E não aproveitar-se dessa inclusão para o adquirir a baixo do custo real. 30. Termos em que, requerem muito respeitosamente a V. Ex.a se digne declarar a validade e subsistência do contrato de arrendamento após a venda do imóvel, revogando-se a Douta Sentença, ora em crise. Sem prescindir, Caso assim não se entenda, DA ANULAÇÃO DA VENDA: 31. A venda do prédio foi publicitada como tendo um ónus: “um contrato de arrendamento, com uma renda mensal de 50,00”. 32. Este arrendamento constitui um ónus, que desvaloriza o prédio. 33. Os proponentes tiveram conhecimento, através dos anúncios, da existência desse ónus. 34. Interessados houve, que não apresentaram propostas por terem conhecimento da existência do arrendamento. 35. Os proponentes apresentaram as suas propostas, no pressuposto da existência desse ónus. 36. Tendo apresentado propostas no valor de: € 51.870,00 e € 43.001,00, quando o valor patrimonial do imóvel é de € 60.071,25. 37. Ora, caso se entenda que o arrendamento caducou com a venda, a mesma foi anunciada com um erro sobre as qualidades do imóvel, violando a alínea a) do n.° 1 do artigo 257.° do C.P.P.T. 38. Se não existia o ónus, por se considerar caducado o contrato de arrendamento, não devia, nem podia, salvo melhor opinião, ter sido anunciado o contrato de arrendamento, uma vez que desvalorizou o imóvel e afastou proponentes. 39. Caso não constasse dos anúncios a existência do contrato de arrendamento, teriam aparecido outros proponentes. 40. E o imóvel teria sido vendido por um valor muito superior à proposta do Banco A…. . 41. O proponente vencido teira apresentado proposta de valor superior à apresentada pelo Banco A….. . 42. Este erro prejudicou o executado, que viu assim vendido o seu património com um ónus que o desvalorizou. 43. e beneficiou o adquirente que enriqueceu, desse modo, sem causa justificada. 44. Adquiriu um imóvel em venda judicial, anunciado com um ónus que não existia, por esse motivo, por um valor muito inferior ao valor que teria se aquele ónus não fosse anunciado. 45. Termos em que requer muito respeitosamente que a venda seja anulada e marcada nova venda com os anúncios corrigidos, por a mesma ter sido anunciada com um erro que prejudicou o executado e fez o Banco A…… enriquecer sem justa causa. Termos em que deve o presente recurso ser recebido e julgada procedente e em consequência ordenar-se a revogação da Douta Sentença. Ou caso assim não se entenda, Declarar-se nula a venda do prédio, supra identificado, ordenando-se a marcação de nova data para a venda com a publicação de novos anúncios, sem que conste a existência do contrato de arrendamento. Não houve contra-alegações. O EMMP junto deste STA pronunciou-se emitindo o seguinte parecer: Recurso interposto por D…….. e B…….. : Questões a decidir: se o contrato de arrendamento celebrado com a reclamante D……. após o registo da hipoteca de imóvel, mas antes da penhora, caduca com a venda do imóvel que foi efetuada ao dito credor hipotecário; se é de anular a venda, por a mesma ter sido anunciada com a existência do ónus de contrato de arrendamento, e em violação da al. a) do n.º 1 do art. 257.º do C.P.P.T., conforme pedido que foi efetuado pelos recorrentes na reclamações que pelos mesmos foram apresentadas. Emitindo parecer: A sentença recorrida entendeu ser de anular o decidido, bem como ser de aplicar o disposto no art. 901.º do C.P.C .. E com fundamento em o anterior despacho objecto de reclamação pelos ora recorrentes ter sido revogado decidiu ainda ser de julgar extintas as reclamações apresentadas por D…….. e B….., nos termos do art. 287.º al. e) do C.P.C .. Acontece que com as reclamações apresentadas é ainda formulado pedido de reconhecimento do dito contrato de arrendamento, bem como não ser de proceder à aplicação do disposto no art. 901.º do C.P.C ., disposição que afinal se entendeu ser aplicável na reclamação apresentada pelo A…… .. Aliás, na mesma se decidiu ainda no sentido de ter ocorrido a caducidade do arrendamento celebrado com a reclamante D……. após o registo da hipoteca de imóvel, o que é contrário ao pedido que se encontra formulado nas reclamações apresentadas pelos ora recorrentes. Assim, e ainda que não seja de considerar a inutilidade ou impossibilidade de apreciação das reclamações que foram apresentadas pelos ora recorrentes, quer parecer que o decidido quanto àquelas questões não é de pôr em causa, por corresponder ao entendimento a adoptar, conforme vem sendo decidido pela jurisprudência que cita, segundo a qual tal resultar a caducidade do arrendamento do previsto no art. 824.º n.º 2 do C. Civil - cfr., para além dos acórdãos citados na sentença recorrida, os acórdãos da Relação do Porto de 20-12-04, no proc. 0356828 e do S.T.J. de 15-11-07 no proc. 7B3456. 2.2. Por outro lado, também não é de acolher o fundamento do pedido de anulação da venda do imóvel com base no disposto na al. a) do n.º 1 do art. 257.º do C.P.P.. Com efeito, esta disposição destina-se a proteger o comprador, e esse pedido tinha de ser requerido no prazo previsto na al. a) do n.º 1 do art. 257.º do C.P.P.T., conforme é ainda entendimento pacífico da doutrina e da jurisprudência do S.T.A. — acórdãos de 3-7-02 no proc. n.º 523/02 e de 10-9-08 no proc. n.º 414/08, acessíveis em www.dgsi.pt. 2. Concluindo: Ainda que seja de conhecer por substituição das questões que foram colocadas, parece ser de julgar as reclamações apresentadas e o recurso improcedentes, mantendo-se o decidido quanto à aplicação do disposto no art. 828.º do atual C.P.C. que corresponde ao anterior 901.º, e a ter caducado o contrato de arrendamento, mais se decidindo ao caso não ser de aplicar o disposto na al. a) do n.º 1 do art. 257.º do C.P.P.T.. FUNDAMENTAÇÃO O Tribunal “a quo” deu como provada a seguinte factualidade: A) Em 07/10/2004 foi instaurado contra B……… no Serviço de Finanças da Feira 1 o processo de execução fiscal n° 0094200401001531 por dívidas de IVA e ulteriormente apensos outros processos de execução por dívidas de IVA e IRS (fls. 1 a 5 dos Autos); Em 02/06/2005 foi lavrado e entregue ao executado auto de penhora do prédio urbano inscrito na matriz predial da Freguesia de ……. sob o artigo 378 e descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira sob o n° 00034/060286, para garantia da quantia exequenda de €6 841,26 (fls. 12 dos Autos); À data da Penhora e sobre o bem Imóvel identificado em A), mostravam-se constituídas desde 16/09/2003 duas hipotecas em favor do Banco A……., SA para garantia de empréstimos pelos capitais de € 50 000,00 e € 24 880,00 e montantes máximos assegurados de € 63 340,00 e € 31 901,05 respectivamente (fls. 17 a 20 dos Autos); Por divergências entre áreas constantes da descrição e da correspondente matriz o registo da penhora foi lavrado em 04/01/2007 provisório por dúvidas matriz, sendo recusada a conversão em 26/02/2007 e tendo caducado em 24/10/2007 (fls. 16 a 37 dos Autos): Em 29/04/2008 foi efectuada nova penhora, registada em 29/04/2008 com carácter provisório, tendo sido convertida em definitiva em 02/09/2008 (fls. 44 a 73 dos Autos); Em 20/11/2008, o executado requereu o pagamento prestacional nos termos do artigo 264° do CPPT requerendo a aglutinação de todos os pagamentos de processo executivos em montante não superior a € 500,00 mensais, ‘até liquidar tudo, sem eu perder a casa de habitação” (fls. 84 dos Autos); O Serviço de Finanças informou o executado em 24/11/2008 da possibilidade de efectuar pagamentos por conta por valor não inferior a € 288,00 sem prejuízo do normal andamento do processo executivo estimando a venda para o primeiro trimestre de 2009 (fls. 85 dos Autos); Em 28/04/2010 foram apensos outros processos de execução fiscal e iniciados procedimentos tendentes à venda para pagamento da quantia exequenda de € 19 902,92 e acrescidos (fls. 88 a 90 dos Autos); Por lapso na indicação do valor base da venda, a venda calendarizada para 05/07/2010, foi dada sem efeito, de tais facto tendo sido notificados o executado e o credor hipotecário aqui reclamante (fls. 89 a 106 dos Autos); Designado o dia 14/01/2011 para a realização da venda, os aqui Reclamantes apresentaram contrato de arrendamento celebrado em 01/04/2007, manifestando na qualidade de arrendatários a intenção de exercerem o direito de preferência pelo mesmo preço (fls. 107 a 121 dos Autos); Por despacho de 14/01/2011 foi ordenado o adiamento da abertura das propostas para 03/02/2011, e a realização de diligências para confirmação da efectividade do arrendamento em ordem à ulterior notificação para exercício de direito de preferência (fls. 125 dos Autos); Nos termos do contrato junto o executado celebrou contrato de arrendamento em 1/04/2007 sobre o imóvel identificado em B) dando-se de arrendamento por período de 30 anos, não denunciável, por si e renda mensal de € 50,00 aos aqui Reclamantes C……. e D……… (fls. 122 e 122 verso dos Autos); Em 19/01/2011 em deslocação efectuada ao local foi confirmada a permanência na habitação do Reclamante C……., pai do executado e junto recibo de contrato celebrado com a EDP em nome daquele (fls.127 a 128 dos Autos); Em 31/01/2011 os Reclamante solicitaram a anulação da venda por não requerendo a marcação de nova venda precedida de anúncio em que conte a existência de contrato de arrendamento (fls. 132 dos Autos); Em 2/02/2011 foi anulada a venda e determinada a publicitação de anúncios com menção da existência de contrato de arrendamento e renda mensal de €50,00, tendo nova venda sido marcada para 06/05/2011 (fls. 133 e 183 a 184 dos Autos); Em 06/05/2011 foi efectuada a abertura das 2 propostas verificando-se que a de maior valor, € 51 870,00 foi efectuada pela aqui Reclamante A……., SA (fls. 197 dos Autos); Na sequência do pagamento do preço pela aqui Reclamante, em 27/05/2011 foi-lhe adjudicado o imóvel identificado em B) e ordenada a emissão de título de transmissão e o cancelamento dos registos de hipotecas e penhora que o oneravam (fls. 199 a 228 dos Autos); Em 03/02/2012 a reclamante apresentou no Serviço de Finanças requerimento para entrega de imóvel nos termos dos artigos 901° do CPC (fls. 243 a 246 dos Autos); Em 02/05/2012 foi proferido despacho de indeferimento do requerido com o fundamento que o imóvel se encontra arrendado conforme divulgação efectuada no edital, devendo ser utilizados os meios processuais comuns (fls. 247 dos Autos); Tendo apresentado a presente reclamação em 15/05/2012 (fls. 257 a 278 dos Autos); Após prolação de despacho de manutenção do acto reclamado em 24/05/2012, o Serviço de Finanças remeteu o processo à Direcção Distrital de Finanças para prévia apreciação (fls. 279 a 280 dos Autos); Na sequência de Informação e despacho da Direcção de Finanças em 02/07/2012 e 04/07/2012, foi ordenada a descida dos Autos para revogação do despacho reclamado (fls. 282 a 302 dos Autos); Por despacho de 10/07/2012 foi revogado o acto reclamado identificado em S) e ordenada o prosseguimento dos Autos com a notificação dos ocupantes do imóvel para a sua entrega (fls. 302 a 37 dos Autos); Vindo os Ocupantes do Imóvel, C…… e D……., com benefício de apoio judiciário requerido em 18/07/2012 e concedido na modalidade de dispensa do pagamento de taxa de justiça e demais encargos com o processo e nomeação e pagamento de compensação a patrono, apresentar em 22/10/2012 reclamação do acto que ordenou a prossecução dos Autos para entrega do Imóvel nos termos previstos no artigo 901° do CPC (fls. 310 a 385 e 389 a 430 dos Autos); Por despacho de 06/11/2011 foi mantido o acto identificado em W) e remetidos os Autos à Direcção de Finanças de Aveiro para apreciação (fls. 386 dos Autos); Na sequência de Informação e despachos da Direcção de Finanças em 03/12/2012, foi ordenada a descida dos Autos para revogação do despacho reclamado e prolação de decisão que, reconhecendo a validade do contrato de arrendamento celebrado, indeferisse o pedido de entrega de imóvel por inaplicabilidade do artigo 901° do CPC (fls. 431 a 440 dos Autos); Em 21/12/2012 foi proferido novo despacho, revogando o despacho datado de 10/07/2012 que ordenou a entrega do imóvel e repristinando o despacho de 02/05/2012 considerando a validade do contrato de arrendamento celebrado e a inaplicabilidade ao caso do artigo 901° do CPC (fls. 441 a 443 dos Autos); Notificados da revogação do despacho por si reclamado os reclamantes C…… e D…….. nada disseram (fls. 445 a 446 dos Autos). Por referência à reclamação apresentada pela Reclamante A……., SA, foi ordenada a subida a este tribunal. DO DIREITO O meritíssimo juiz do TAF de Aveiro, julgou procedente a reclamação e determinou a anulação do acto reclamado com as legais consequências, por entender que: ( destacam-se os trechos mais relevantes para uma decisão no presente recurso) “Relatório O Banco A……. SA, na qualidade de Credor Reclamante e Adquirente de imóvel penhorado e vendido no processo de execução fiscal n° 0094200401001531 e apensos instaurados contra B…….. para cobrança de dívidas de IVA e Coimas no montante de € 19 902,92 e acrescidos, veio apresentar em 14/05/2012, reclamação do despacho proferido pelo Chefe do Serviço de Finanças de Santa Maria da Feira em 02/05/2012 que lhe indeferiu requerimento anterior para entrega de imóvel nos termos dos artigos 901° do CPC com o fundamento de que o mesmo se encontra arrendado, conforme o Edital de anúncio da venda e notificação efectuada, devendo para tal efeito serem utilizados os meios processuais comuns. Para o efeito, alegando em síntese que; O Contrato de arrendamento celebrado em 2007 é posterior quer ao registo da hipoteca que garantia o seu crédito quer ao da penhora efectuada pela Fazenda Nacional e que culminou com a venda e aquisição por si efectuada, que com a venda executiva caducou o arrendamento devendo os bens ser transmitidos livres de garantias que os oneram e de direitos reais de registo ulterior, conforme estipulado no artigo 824° do CC , sendo consequentemente ilegal a recusa na entrega pelo Chefe do Serviço de Finanças já que nada obsta em acção executiva fiscal ao cumprimento do disposto no artigo 901° do CPC . Juntando um documento termina solicitando a procedência do pedido com a inerente anulação do despacho reclamado, devendo ser ordenada ao Serviço de Finanças o cumprimento do disposto no artigo 901 do CPC (fls. 258 a 278 dos Autos). Após prolação de despacho de manutenção do acto reclamado em 24/05/2012, o Serviço de Finanças remeteu o processo à Direcção Distrital de Finanças para prévia apreciação (fls. 279 a 280 dos Autos). Na sequência de Informação e despacho da Direcção de Finanças em 02/07/2012 e 04/07/2012, foi ordenada a descida dos Autos para revogação do despacho reclamado (fls. 282 a 302 dos Autos). O que foi efectuado em 10/07/2012, prosseguindo os Autos com a notificação dos ocupantes do imóvel para a sua entrega (fls. 302 a 37 dos Autos). Vindo os Ocupantes do Imóvel, C……. e D……., com benefício de apoio judiciário na modalidade de dispensa do pagamento de taxa de justiça e demais encargos com o processo e nomeação e pagamento de compensação a patrono, apresentar em 22/10/2012 reclamação do acto que ordenou a prossecução dos Autos para entrega do Imóvel nos termos previstos no artigo 901° do CPC . Que depois de vicissitudes várias da execução fiscal determinantes de registo de penhora inicial em 02/06/2005, a penhora definitiva ocorreu apenas em 29/04/2008, que a venda foi por duas vezes dada sem efeito tendo ocorrido apenas em 06/05/2011 em momento em que o adquirente tinha já conhecimento do contrato de arrendamento existente desde 2007 quer pelo edital quer pelas notificações que lhe foram efectuadas, que após a aquisição pelo Banco demonstraram intenção de aquisição do mesmo não tendo obtido resposta, depositando desde a aquisição as rendas à ordem do adquirente, não se conformando com a alteração do sentido de decisão do órgão de execução fiscal que após primeira decisão no sentido da não entrega do imóvel devoluto, notificaram para a sua entrega, e que caso se considere que o arrendamento caducou então a venda deve ser anulada uma vez que a existência do ónus comunicado impediu o surgimento de ofertas de maior valor, com prejuízo evidente para o executado. Juntando 21 documentos e requerendo caso necessário a inquirição de uma testemunha, terminam solicitando a revogação do despacho proferido em 10/07/2012 que determinou a entrega devoluta do imóvel (fls. 285 a 385 e 389 a 430 dos Autos). Por despacho de 06/11/2011 foi mantido o segundo acto reclamado e remetidos os Autos à Direcção de Finanças de Aveiro para apreciação (fls. 386 dos Autos). Na sequência de Informação e despachos da Direcção de Finanças em 03/12/2012, foi ordenada a descida dos Autos para revogação do despacho reclamado e decisão que, reconhecendo a validade do contrato de arrendamento celebrado, indeferisse o pedido de entrega de imóvel por inaplicabilidade do artigo 901° do CPC (fls. 431 a 440 dos Autos). Em 21/12/2012 foi proferido novo despacho, revogando o despacho datado de 10/07/2012 que ordenou a entrega do imóvel e repristinando o despacho de 02/05/2012 considerando a validade do contrato de arrendamento celebrado e a inaplicabilidade ao caso do artigo 901° do CPC (fls. 441 a 443 dos Autos). Notificados da revogação do despacho por si reclamado os reclamantes C……. e D…….. nada disseram (fls. 445 a 446 dos Autos). Notificada para resposta nos termos do artigo 278° n° 2 do CPPT , a Fazenda Pública apresentou, em dois momentos distintos, contestações pugnando pela inutilidade da lide das reclamações apresentadas por C……. e D…. já que notificados da revogação do acto reclamado com ele se conformaram tendo desaparecido da ordem o objecto de reacção judicial e relativamente à Reclamação apresentada pelo Banco A……. pugnando pela improcedência do pedido considerando, em síntese que atenta a data de celebração do arrendamento em 01/04/2007 e da penhora relevante para a venda, 29/04/2008, não se verifica a caducidade do arrendamento antes se tendo transmitido a posição de locador para o adquirente reclamante (fls. 468 a 470 e 493 a 496 dos Autos). Por referência às reclamações apresentadas por C…… e D……. foi ordenada a notificação da contestação apresentada pela Fazenda Pública ao mandatário entretanto constituído em substituição do oficiosamente nomeado, que nada disse (fls. 471, 474 a 475, 477 a 478, 480, e 486 a 489 dos Autos). O Ministério Público emitiu parecer, no sentido do decretamento da inutilidade da lide das reclamações apresentadas por parte de C……. e D……., atenta a perda de objecto por revogação do despacho reclamado, e pela improcedência da reclamação apresentada pelo Banco A……, SA considerando que, pelo facto do contrato de arrendamento ter sido celebrado em momento anterior ao da penhora no processo executivo, ainda que em momento ulterior ao da hipoteca registada em favor da Reclamante não se verificou a caducidade daquele antes tendo sido transmitida a posição de locador para o adquirente (fls. 503 a 505 dos Autos). (…) Saneamento dos Autos (…) Das reclamações apresentadas por C…….. e D……..; Decorre dos Autos e da posição assumida pelas partes que, no mesmo processo de execução fiscal, foram praticados pelo órgão de execução fiscal três despachos relativos à possibilidade de prossecução da execução com a entrega do imóvel devoluto ao credor hipotecário adquirente na sequência da adjudicação efectuada, o primeiro no sentido da inadmissibilidade de tal procedimento, o segundo , alvo de reclamação pelos ora Reclamantes, que ordenou a entrega do imóvel devoluto no prazo de 5 dias, e o terceiro revogatório do anterior e repristinando o sentido de decisão considerando não ter ocorrido a caducidade do contrato de arrendamento e ser consequentemente inviável a adopção do incidente de entrega de imóvel previsto nos artigos 901° , 930° e 840º do CPC . E que, notificados os Reclamantes do terceiro despacho proferido, os mesmos com ele se conformaram até porque de encontro à sua pretensão. Desaparecidos os efeitos jurídicos decorrentes do segundo despacho proferido, pela revogação operada, as presentes reclamações perderam o seu objecto por facto por facto imputável à administração. Pelo que julgo extinta a instância, na parte relativa às reclamações apresentadas por C……. e D…….., por impossibilidade superveniente da lide ( artigo 287.° , alínea e) do Código de Processo Civil (CPC) aplicável por força do artigo 2.° , alínea e) do CPPT ). Custas pela Fazenda Pública, nos termos da parte final do artigo 450º n° 3 do CPC . Quanto à reclamação apresentada pelo Banco A……. SA, não existem excepções, nulidades ou questões prévias que obstem ao conhecimento do objecto do pedido. Fundamentação De Facto (…) De Direito Questão a Decidir Da legalidade do despacho que indeferiu o prosseguimento da execução contra os detentores do imóvel para entrega do bem vendido, considerando inaplicável o disposto no artigo 901° do CPC , por não caducidade do contrato de arrendamento atenta a sua anterioridade face à penhora executiva e não obstante a preexistência de garantia hipotecária em favor do adquirente. A questão tem vindo a ser objecto de diferente interpretação jurisprudencial considerando uma corrente que com a transmissão de bem em venda executiva onerado com garantia hipotecária anterior à celebração do contrato de arrendamento, por força do artigo 824° n° 2 do Código Civil , e por se estar perante situação análoga às previstas como causas de caducidade do contrato no artigo 1051° do CC . E considerando outro entendimento que face à taxatividade do elenco previsto no artigo 1051° do CC , mesmo na venda executiva será aplicável a regra consagrada no artigo 1057° do CC , sucedendo o adquirente na posição de locador. Consideramos no entanto como entendimento mais adequado à realidade da venda executiva o primeiro dos entendimentos indicados, no sentido de que a venda executiva faz caducar o contrato de arrendamento em vigor na situação em que o adquirente possuía à data da aquisição de hipoteca constituída em momento anterior à celebração do contrato de arrendamento. Neste sentido no Acórdão proferido pelo STJ no processo 5425/03.7TBSXL.S1 em 27/05/2010 pode-se ler: (…) A nossa posição inclina-se, todavia, para o entendimento plasmado nas decisões que têm vindo a perfilar o entendimento de que a venda judicial, em processo executivo, de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento, registado ou não, de tal bem, por força do disposto no n° 2 do art° 824° do Código Civil . Perfilhamos tal entendimento por isso que não só o argumentário em que se estriba tal posição é deveras convincente, como é o que melhor garante e satisfaz os imperativos de justiça, designadamente dos credores com garantia real registada, como se ponderou no Acórdão deste Supremo Tribunal, de 3 de Dezembro de 1998 (Relator, o Exm° Conselheiro Ferreira de Almeida), desta mesma Secção Cível, assim sumariado na parte que ora interessa: «I — O arrendamento é um contrato consensual e obrigacional. II — A faculdade excepcional atribuída ao locatário de usar de acção de defesa da posse prevista nos artigos 1276° e seguintes do Código Civil não obsta a que ele seja detentor ou possuidor em nome alheio. IV — O referido artigo 1057.º do Código Civil é, semelhantemente, também inaplicável à venda em processo executivo. V— Na expressão «direitos reais» constante do artigo 824.º , n.° 2, do Código Civil inclui-se, por analogia, o arrendamento, registado ou não. VI — Assim, a venda judicial, em processo executivo, de um imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento, não registado, dessa coisa celebrado posteriormente à constituição daquela garantia real» (BMJ, 482°, 219). (…) Igualmente no Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Coimbra no processo 6/09.4TBCBR.C1 em 26/02/2013, (…) A não se entender desta forma mostrar-se-iam frustrados os direitos e expectativas decorrentes da constituição de garantia hipotecária em momento anterior à relação locatícia, sobrepondo-se de forma irrestrita o contrato de natureza obrigacional ao que daquelas garantias deve resultar. Não se olvidando que no caso dos Autos, apenas vicissitudes da primeira penhora efectuada decorrentes de discrepância de áreas e não resolvidas em tempo útil levaram à ulterioridade da penhora face ao contrato celebrado. Nem que o próprio executado em momento subsequente ao da penhora efectuada em Abril de 2008 ainda se arrogava como sendo o imóvel a sua casa de habitação, certamente até pela relação de parentesco existente entre ele e o locatário. Assim, o despacho reclamado deve, sem necessidade de outras considerações ser anulado e substituído por outro que, considerando ter ocorrido a caducidade do contrato de arrendamento com a venda executiva, determine o prosseguimento da execução nos termos previstos no artigo 901° do CPC . Termos em que se decide pela procedência do pedido de anulação formulado pela Reclamante. Decisão Pelo exposto, julga-se procedente a presente reclamação, e consequentemente determina-se a anulação do acto reclamado, com as legais consequências.” DECIDINDO NESTE STA O objecto do presente recurso consiste, basicamente, em saber se, é correcta a decisão judicial quer considerou que deve ser anulado o despacho reclamado (despacho que indeferiu o prosseguimento da execução contra os detentores do imóvel para entrega do bem vendido, considerando inaplicável o disposto no artigo 901° do CPC , por não caducidade do contrato de arrendamento atenta a sua anterioridade face à penhora executiva e não obstante a preexistência de garantia hipotecária em favor do adquirente) e substituído por outro que, considerando ter ocorrido a caducidade do contrato de arrendamento com a venda executiva, determine o prosseguimento da execução nos termos previstos no, então, artigo 901° do CPC . Cumpre antes de mais, salientar que o caso dos autos é especial no sentido de que os ora recorrentes não reagem através de embargos preventivos para defesa da sua posse sobre o bem locado mas, antes, verifica-se que foi apresentada, em 22/10/2012, reclamação por D……. de um despacho de 10/07/2012 da autoria do Sr. Chefe do Serviço de Finanças de Santa Maria da Feira 1 que considerou caducado o seu contrato de arrendamento e determinou a desocupação do imóvel locado (esta decisão do dito Chefe de Serviço de Finanças foi determinada por anterior reclamação do Banco ora recorrido que a este foi favorável). Não satisfeitos, os ora recorrentes, reclamaram, por sua vez, desta decisão do dito chefe. E, este acabou por decidir a seu favor reconhecendo, agora, a validade do seu contrato de arrendamento o que determinou a reacção do Banco adquirente do bem, através de recurso para o Tribunal Administrativo e Fiscal de Aveiro que lhe concedeu razão, sendo que, antes, julgou extinta a instância na parte relativa às reclamações apresentadas por C……. e D…….. . Os ora recorrentes alicerçam assim o seu direito ao presente recurso para o STA na legitimidade que lhes advém do facto desta decisão judicial lhes ser desfavorável. Afigura-se-nos que a decisão recorrida não se pode manter. Vejamos: A sentença recorrida destaca que a questão tem vindo a ser objecto de diferente interpretação jurisprudencial, considerando uma corrente que com a transmissão de bem em venda executiva onerado com garantia hipotecária anterior à celebração do contrato de arrendamento, por força do artigo 824° n° 2 do Código Civil , e por se estar perante situação análoga às previstas como causas de caducidade do contrato no artigo 1051° do CC . E considerando outro entendimento que face à taxatividade do elenco previsto no artigo 1051° do CC , mesmo na venda executiva será aplicável a regra consagrada no artigo 1057° do CC , sucedendo o adquirente na posição de locador. Defendeu a primeira posição elencando jurisprudência que nos dispensamos de repetir. Porém, a nosso ver apenas existe incompatibilidade entre o direito do locatário e a penhora se for penhorado o próprio direito ao arrendamento, pois que se a penhora recair sobre o direito de propriedade, como é o caso dos autos, o direito do arrendatário será compatível com a realização da diligência, uma vez que não é por ela afectado ( art. 1057.° do CC ). Este preceito estipula: O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo . E, são as regras do registo que, no caso, ditam a sorte do presente recurso. Não podemos ignorar que o contrato de arrendamento embora posterior ao registo hipotecário a favor do Banco adquirente, é anterior ao registo da penhora (segundo registo) que é de 29/04/2008, quando o contrato de arrendamento é de 01/04/2007. A Administração Fiscal quando anteriormente havia decidido a favor do referido Banco tomou indevidamente em consideração o primeiro registo da penhora que ficou “provisório por dúvidas” e que veio a caducar. É pois inaplicável, no nosso caso, o disposto no então vigente artº 901º do CPC sendo, a nosso ver, e com todo o respeito por opinião contrária, a melhor jurisprudência aquela que considera e valoriza a doutrina que defende que o arrendamento tem natureza obrigacional. Este é para nós o ponto essencial. Se tem natureza obrigacional não se integra na previsão do artº 824º nº 2 do C.Civil. O dito artigo ao dispor sobre a venda em execução estipula: A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida. Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em elação a terceiros independentemente de registo. Os direitos de terceiro que caducarem nos termos do número anterior transferem-se para o produto da venda dos respectivos bens. Na linha de entendimento que defendemos surpreendemos diversa jurisprudência do STJ. Assim o Ac. de 15/05/1997 publicado na Colectânea de Jurisprudência Ano XII Tomo III/1997 fls. 87 em que foi relator o Sr. Conselheiro Francisco Magueijo; o Ac. de 20/09/2005 publicado na Colectânea de Jurisprudência Ano XIII Tomo III/2005fls. 30 em que foi relator o Sr. Conselheiro Reis Figueira; o Ac. de 27/03/2007 publicado na Colectânea de Jurisprudência Ano XV Tomo I/2007 fls. 146 em que foi relator o Sr. Conselheiro Moreira Alves e também da Relação de Lisboa destacando-se o Ac de 16/09/2008 tirado no recurso nº 5151/2008-7 relatado por Abrantes Geraldes disponível no site da DGSI. A doutrina invocada em tais Arestos passa pelas lições de Maria Olinda Garcia in Arrendamento Urbano e outros temas de Direito e processo Civil –Coimbra Editora 2004 pag. 27 e segs e 54 e segs a qual destaca que nos termos dos artºs 839º nº 1 e 840º, os imóveis penhorados deverão ser entregues a um depositário, em regra o agente da execução, que deles tomará posse efectiva. Encontrando-se o imóvel arrendado, verifica-se uma excepção a esta regra, porquanto o depositário será aqui o próprio arrendatário, segundo o artº 839º nº 1 al. b. Salienta, ainda,que a razão doutrinal e jurisprudencial mais salientada em defesa da inclusão do arrendamento entre os direitos que devem caducar com a venda executiva, por força do artº 824º nº 2 do CC , tem sido o receio de, através do arrendamento, o executado impedir ou dificultar a satisfação integral do direito do credor, já que o imóvel em princípio passará a ter um valor de venda inferior ao que teria se estivesse devoluto. E acrescenta que no plano dos receios jurídicos, caso se defenda a aplicação do artº 824º nº 2 do C.C. ao arrendamento, também o arrendatário poderá recear que o senhorio e o credor hipotecário, em conluio, acordem que este último mova o processo executivo tendo em vista apenas a caducidade do arrendamento; Fernando Amâncio Ferreira in Curso de Processo de Execução – Almedina 4ª edição pag 228 e seg; que defende a inoponibilidade do arrendamento efectuado pelo executado desde que celebrado após o registo da penhora- artº 819º do CC ; Miguel Teixeira de Sousa in Acção Executiva Singular, que sob o título Execução da garantia patrimonial a fls. 390 defende que à locação se aplica a regra emptio non tollit locatum estabelecida no artº 1057º do C.Civil. Luís Manuel Teles de Menezes Leitão in Arrendamento Urbano – Almedina, 2ª edição pags 104 e 105 que em notável fundamentação sintética rebate a tese de que o arrendamento não sobrevive à venda executiva com os seguintes dizeres: “ Não nos parece porém que essa posição possa ser aceite, dado que o arrendamento não se inclui em nenhum dos direitos cuja caducidade a lei determina no artº 824º nº 2 do C.C., nem se prevê qualquer excepção ao regime do artº 1057º do C. C., sendo que aliás o arrendatário pode ter direito de preferência na venda do local arrendado (1091º do C.C.) o que seria incompatível com a extinção do seu direito pela venda executiva. Aliás determina o artº 109º do CIRE que “a alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância”, sendo pacífico que entre esses direitos se inclui a manutenção da posição contratual e o direito de preferência (nesse sentido cfr. Luís Menezes Leitão, Código da Insolvência e da recuperação de Empresas Anotado 3ª edição, Coimbra- Almedina 2006, sub artº 109º nº 4, pag 138 e Luís A. Carvalho Fernandes/João Lareda, Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas Anotado , I (arts. 1º a 184º), Lisboa, Quid Juris, 2005, sub artº 109º nº 5, p. 413. Entendemos, por isso, que o arrendamento sobrevive à venda executiva (Modificamos, consequentemente, a posição por nós anteriormente defendida em Luís Meneses Leitão, Obrigações III p.335). De tudo o que foi visto, somos a concluir que o contrato de arrendamento confere ao locatário não um direito real mas apenas um direito obrigacional ou de crédito devendo subsistir caso seja anterior à penhora no caso de venda executiva, sendo que solução contrária seria inconciliável com a nulidade da clausula que proíbe o dono de onerar os bens hipotecados (artº 695º do C.C.) sendo que também não se compreenderia o direito de preferência atribuído ao arrendatário na venda do local arrendado (cfr. Artº 1091 C. Civil) nem a obrigação de inserir no anúncio da venda do imóvel a existência do arrendamento por ser limitadora, de regra, do potencial valor do mesmo. Preparando a decisão formulamos as seguintes conclusões: O Direito do locatário tem natureza obrigacional. Este direito obrigacional de gozo está subtraído à regra da transmissão livre dos ónus ou encargos referidos no artº 824º nº 2 do C. Civil, desde que constituído em momento anterior ao registo da penhora que conduziu à venda do bem. Nesta sequência, procede o presente recurso jurisdicional, sendo de revogar a decisão recorrida e ficando prejudicado o conhecimento das demais questões suscitadas pelos recorrentes a título de pedido subsidiário. IV-DECISÃO Termos em que se acorda em conceder provimento ao recurso revogando a sentença recorrida com a consequente manutenção do despacho recorrido. Custas na 1ª Instância a cargo do Banco recorrente. Lisboa, 18 de Dezembro de 2013. - Ascensão Lopes (relator) - Valente Torrão - Isabel Marques da Silva.