IIIDo Direito
1. Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é balizado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes, apreciaremos, apenas, as questões que ali foram enunciadas (arts. 685º-A, e 684º, nº 3, do CPC).
Nesta conformidade, as questões a resolver são as seguintes.
- -Contrato de arrendamento de duração indeterminada ou de duração limitada, com o prazo de 5 anos.
- -Possibilidade de oposição à renovação do contrato de arrendamento.
2. Foi considerado na sentença recorrida que o contrato em análise nos autos era um contrato para indústria, à luz do RAU, aplicável ao caso, tendo presente que o mesmo foi celebrado em 25 de Novembro de 2004. Conclusão que nenhuma das partes questiona, e que nós, também, nada temos a censurar, atento o que dispunha o art. 110º desse RAU.
Na altura, dispunha o art. 117º, nº 2, do RAU (artigo introduzido pelo DL 257/95, de 30.9, e por isso aplicável ao nosso caso, vista a referida data de celebração do dito arrendamento), que as partes podiam convencionar um prazo de duração limitada do contrato, aplicando-se com as necessárias adaptações o regime do art. 98º do mesmo RAU. Este preceito, por sua vez, exigia que tal cláusula de prazo certo fosse inserida no texto do contrato (seu nº 1), e imperativamente estipulando que o prazo de duração do contrato não podia ser inferior a 5 anos (seu nº 2).
No nosso caso as partes estipularam tal prazo certo de duração limitada do contrato, segundo a permissão legal, inserindo tal cláusula no texto do contrato, de acordo com a obrigação legal de estipulação escrita e expressa no texto contratual, mas desrespeitaram o prazo mínimo legal de 5 anos, estabelecendo ao invés, um prazo de 1 ano.
Tratou-se, pois, de uma cláusula nula, nos termos do art. 294º do CC, porque em desacordo com norma imperativa.
Contudo, tal nulidade parcial do contrato não invalida a totalidade do mesmo, nos termos do art. 292º do CC, pois nenhuma das partes, recorrentes e recorridos, invocou sequer que não teria celebrado tal contrato de arrendamento sem essa parte viciada. O contrato celebrado podia, por conseguinte, subsistir, reduzido dessa cláusula nula.
Mais que reduzido, o contrato de arrendamento celebrado pode efectivamente subsistir por inteiro, apenas havendo que converter tal cláusula, ao abrigo do art. 293º do CC, para o prazo mínimo legal de 5 anos, porquanto tal conversão se consegue harmonizar com a vontade hipotética ou conjuntural das partes. Na verdade, tratava-se de um arrendamento industrial, destinado à produção e engarrafamento de azeite, actividade desenvolvida pelo arrendatário/recorrente e seus colaboradores, actividade cujo exercício se coaduna mais em termos de investimento empresarial, económico e financeiros, com um prazo alargado e estável de 5 anos do que com um prazo reduzido e periclitante de 1 ano, sendo que o senhorio/recorrido nunca questionou tal arrendamento, tanto que só mais de 5 anos depois do seu início se veio opor à sua renovação.
Neste sentido pode ver-se o Ac. do STJ, de 12.6.2012, Proc.3650/10.3TBVFR, em www.dgsi.pt, em caso muito parecido, citado a propósito pelos recorridos, onde se argumenta acertadamente que “Assim, e sempre considerando o regime então em vigor, tem de concluir-se, à luz da regra definida pelo artigo 292.º do Código Civil, que, não tendo sequer sido alegado que o contrato não teria sido celebrado “sem a parte viciada”, a nulidade de tal parte da cláusula … não implicou a nulidade do contrato.
A dúvida que então se poderia colocar era a de saber se o contrato converteria num contrato de duração indeterminada, ou, diferentemente, se deveria então fazer-se funcionar o prazo mínimo definido para os contratos de duração limitada; no fundo, ponderando da aplicação do regime da integração dos negócios jurídicos (artigo 239º do Código Civil) e da conversão (artigo 293º, também do Código Civil).
É claramente à luz do regime vigente no momento em que as partes contrataram que se deve determinar o sentido das declarações negociais. Ora, assente que as partes celebraram um contrato de duração limitada (…) deve entender-se que vale o prazo mínimo previsto na lei, cinco anos …”.
Este mesmo raciocínio é confirmado pela legislação que entretanto sobreveio – o NRAU, aprovado pela Lei 6/2006, de 27/2, que revogou o RAU e alterou e aditou normas ao CC - aplicável aos contratos de arrendamento que, celebrados anteriormente, se mantinham em vigor na data do início da vigência da nova lei, tal como determina expressamente o art. 59º, nº 1, dessa Lei, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.
Na realidade, o art. 1110º do CC, nº 1, na subsecção agora epigrafada “disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais”, veio estatuir que às regras relativas à duração e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais se aplicava o disposto no arrendamento para habitação, na falta de estipulação das partes. Como assim, aplicava-se em linha recta o estatuído no art. 1095º, nº 2 (na redacção anterior à Lei 31/12, de 14.8, em vigor desde 12.11), onde se dispunha que sendo o prazo contratado inferior ao mínimo legal para os contratos de prazo certo (que aí se fixou em 5 anos), automaticamente se convolava o prazo contratado para o prazo legal mínimo de 5 anos. Ou seja, foi o próprio legislador que determinou uma conversão legal quanto ao prazo de duração desse tipo de contratos de arrendamento para fim não habitacional, como é o nosso caso em apreço, passando para o mínimo de 5 anos de duração do contrato, todos os contratos com prazo certo que tivessem prazo inferior.
Temos, portanto, como certo e seguro que o contrato celebrado entre as partes - no qual foi expressamente convencionado que era feito pelo prazo de duração inicial de 12 meses, devendo agora ler-se 5 anos, com início em 1.12.2004 e termo em 30.11.2005, renovando-se automaticamente por períodos adicionais de 12 meses, em caso de não exercício do direito de denúncia - é um contrato de duração limitada.
3. Como se disse atrás, o NRAU no seu art. 59º, nº 1, ressalvou as normas transitórias.
Ao contrário do que os recorrentes defendem não se aplica o art. 27º do NRAU (norma transitória, constante do Título II, Capítulo II), porquanto o contrato não habitacional foi celebrado entre as partes depois do acima citado DL 257/95 e não antes, tendo em vista a data da sua celebração.
Aplica-se, sim, o art. 26º do NRAU (norma transitória, constante do Título II, Capítulo I).
Prescrevia o seu nº 3 (na redacção anterior à Lei 31/12, de 14.8, em vigor desde 12.11) que os contratos de duração limitada se renovavam automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados. Assim, entre os contratos de duração limitada referidos neste normativo, celebrados na vigência do RAU e depois do DL 257/95, está o arrendamento para indústria, agora denominado arrendamento para fim não habitacional, previsto no art. 117º do RAU. E, por conseguinte, nesse normativo está abrangido o contrato sub judice.
Como antes se mencionou, o art. 1110º do CC, nº 1, manda aplicar, supletivamente, à oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais as regras do arrendamento para habitação.
As partes previram a renovação automática do contrato, o que a lei permite nos contratos com prazo certo, em conformidade com o que dispunha o art. 1096º, nº 1, do CC (na redacção anterior à Lei 31/12, de 14.8, em vigor desde 12.11), estatuindo o seu nº 2 (na redacção anterior à Lei 31/12, de 14.8), que qualquer das partes se pode opor à renovação, nos termos dos artigos seguintes.
Ora, respeitantemente à oposição à renovação pelo senhorio, regia o art. 1097º do CC (na redacção anterior à Lei 31/12, de 14.8), o qual estabelecia que: “O senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato”.
Desta maneira, os recorridos, como senhorios, podiam opor-se à renovação do contrato ao abrigo do dito art. 1097º, o que fizeram em 16.11.2010, ao comunicarem ao arrendatário/recorrente, por carta registada com aviso de recepção, que se opunham à renovação do contrato do arrendamento com ele celebrado, com efeito para 30 de Novembro do ano seguinte (pois o contrato foi celebrado com início em 1.12.2004, pelo prazo de 5 anos, cujo termo inicial ocorreu em 30.11.2009).
Por conseguinte, os recorrentes não têm razão quando afirmam nas suas conclusões de recurso que não é aplicável o constante do art. 1097º do CC, e que o senhorio não pode denunciar o referido contrato ou opor-se à sua renovação automática.
Não curando este recurso – vide as conclusões da apelação – de apurar em que data operou eficazmente a oposição à renovação automática do contrato de arrendamento, importa concluir, como fez a decisão recorrida, que o contrato cessou por caducidade, à sombra dos art. 1079º e 1051º, a), do CC.
3. Sumariando (art. 713º, nº 7, do CPC):
- i)Se na vigência do RAU, as partes celebraram um contrato de arrendamento de duração limitada para o exercício de uma determinada indústria, é nula a cláusula que prevê a duração efectiva de 1 ano, uma vez que, por norma imperativa, não era permitido estipular um prazo inferior a 5 anos;
- ii)À luz da regra definida pelo art. 292º do CC, não tendo sequer sido alegado que o contrato não teria sido celebrado “sem a parte viciada”, a nulidade de tal cláusula não implica a nulidade do contrato;
- iii)Assente que as partes celebraram um contrato de duração limitada, deve entender-se que vale o prazo mínimo previsto na lei, de 5 anos;
iv) Vigorando o dito contrato quando entrou em vigor o NRAU (aprovado pela Lei 6/2006, de 27.2), é-lhe aplicável o regime de oposição à renovação que nele se prevê.
