3046/19.1T8LSB.L2-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

(elaborado nos termos do disposto no artigo 663º, nº 7, CPC):

I- Não padece de nulidade por falta de especificação dos fundamentos de facto, nos termos do disposto no artigo 615º, nº 1, alínea b), CPC, a sentença recorrida na qual foram dados como provados e não provados os temas de prova enunciados em audiência prévia, tendo por base a matéria controvertida alegada por ambas as partes.

II- Como se extrai do artigo 607º, nº 4, CPC, não carecem de ser discriminados na factualidade apurada os factos instrumentais “dada a função secundária que desempenham no processo, tendente a justificar simplesmente a prova dos factos essenciais”.

III- O exercício abusivo do direito de ação não decorre de forma automática da decisão de improcedência, implicando a afirmação de que o ali autor visou obter uma decisão judicial injusta, denegadora dos direitos do demandado.

IV- A decisão judicial já transitada em julgado que condenou o senhorio a executar obras de reparação de fissuras nas paredes lateral e traseira do edifício decorrentes da sua normal degradação não se reveste de autoridade de caso julgado relativamente a ação que, opondo os mesmos litigantes, apresenta, além do mais, como factos controvertidos os danos causados na fachada do edifício pelo arrendatário que ali instalou equipamentos de ar condicionado.

V- Embora legalmente consagrado o primado da reconstituição natural, como se alcança do disposto nos artigos 562º e 566º, nº 1, CC se o proprietário transmitiu o direito de propriedade, a indemnização deve ser fixada em dinheiro por não se revelar viável a reconstituição natural.

VI- Prevendo o artigo 6º, nº 7 RCP expressamente a possibilidade de dispensa de pagamento da parcela da taxa de justiça remanescente nas ações que ultrapassem o valor de € 275.000,00, pode o tribunal optar pela sua redução tendo por base o argumento “a maiori, ad minus”, se tal se revelar proporcional ao serviço prestado.

VII- Tal redução deve ser efetuada pelo órgão jurisdicional da instância de recurso relativamente a esse grau de jurisdição, mas também relativamente aos precedentes, dado que, quer a responsabilidade pelo pagamento da taxa de justiça remanescente, quer o seu apuramento, dependem do resultado final da causa, operando apenas quanto ao litigante condenado a final, uma vez que o vencedor fica desonerado do seu pagamento ope legis, nos termos do disposto no artigo 14º, nº 9 RCP,

VIII- Não é previsível que aquele que já não é proprietário de um imóvel venha a sofrer um qualquer dano (futuro) pela privação do seu uso por ter de sofrer obras, pelo que inexiste o correspondente direito indemnizatório.

Acordam os juízes da 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa que compõem este coletivo:

I- RELATÓRIO

1.1- A autora, Organitel - Organizações Hoteleiras, SA, identificada nos autos, instaurou em 11-02-2019, no Juízo Central Cível de Lisboa a presente ação declarativa comum contra os réus A, B, C e D, igualmente identificados nos autos, solicitando a sua condenação no pagamento da quantia indemnizatória de € 3.745.062,63, acrescida “do que se apurar em execução de sentença relativamente ao ano de 2018 e seguintes, até à cessação do contrato de arrendamento”.

Fundamentando tal pretensão, invocou a autora:

- Ser arrendatária do prédio urbano sito na Rua (…), (…), Lisboa, desde 01/02/1969, do qual os réus são proprietários, onde se encontra instalado e em funcionamento o Hotel Diplomático, conforme contrato de arrendamento outorgado em 12/03/1969;

- Sucede que em fevereiro de 2002, a administração da autora iniciou diligências para proceder a obras de beneficiação com o intuito de modernizar o estabelecimento hoteleiro, obras essas que não careciam de autorização dos senhorios, nos termos do nº 2 da cláusula 8.ª do contrato de arrendamento;

- Contudo, em fevereiro de 2003, a Autora foi surpreendida com a propositura, por parte dos ora Réus, de uma ação de despejo com fundamento de que o arrendamento havia sido transmitido sem que, de tal facto, tenha sido dado conhecimento aos senhorios – os ora Réus;

- Confrontada com esta realidade, a Autora suspendeu as diligências que estava a levar a efeito para a execução das obras de remodelação do estabelecimento, atenta a possibilidade de, em caso de procedência da ação, correr o risco de ficar desapossada do estabelecimento e perder o investimento que se propunha fazer com aquelas obras, em face da redação da cláusula 9.ª do contrato de arrendamento que estabelecia: “(…) a inquilina não terá direito de retenção ou indemnização por quaisquer obras ou benfeitorias que, em alguma ocasião venha a fazer, as quais, uma vez efetuadas, ficarão parte integrante do imóvel”;

- Acresce que os Réus poderiam, nos termos do nº 3 da cláusula 8.ª do contrato de arrendamento: “(…) exigir, findo o arrendamento, que as coisas sejam repostas no estado em que se encontravam à data da celebração do presente contrato.”

- A ação de despejo improcedeu, tendo terminado com a absolvição da ora Autora, decretada em 1ª instância e confirmada por acórdão do STJ de 26 de junho de 2007;

- Ultrapassada esta dificuldade, iniciou a Autora as necessárias diligências junto da CML para a efetivação das obras que sempre pretendera fazer (previstas no nº 2 da cláusula sexta do contrato de arrendamento);

- Porém, os Réus, em dezembro de 2008, propuseram nova ação de despejo contra a Autora fundamentando a sua pretensão em factos que ou eram totalmente falsos, ou que eram responsabilidade total dos próprios senhorios;

- Os Réus tinham perfeito conhecimento das diligências desenvolvidas pela Autora para proceder a obras de beneficiação no arrendado pois tinham sido chamados a intervir junto da CML para efeito de licenciamento e sabiam que as obras programadas pela Autora, embora abrangessem também aquelas a que esta estaria obrigada pelo contrato de arrendamento, iam muito para além das mesmas;

- Acresce que os Réus não podiam deixar de saber que estas obras só se poderiam tornar realidade se cumprissem com o disposto na já citada alínea b) do artigo 1031º do Código Civil e se a ora Autora tivesse o mínimo de garantias de que o arrendamento se mantinha por tempo suficiente para tornar rentável o investimento que ia efetuar;

- Esta nova ação de despejo improcedeu constando a decisão final de acórdão do STJ de 8 de março de 2018;

- A autora, durante cerca de 10 anos, viu-se na contingência de não poder reabilitar o seu estabelecimento hoteleiro em consequência da conduta adotada pelos Réus, com a propositura de sucessivas ações de despejo, sem qualquer fundamento, e que, aliás, improcederam;

- Assim, a Autora poderia, pelo menos desde 2008, data da segunda ação de despejo, estar a cobrar pelos quartos um preço superior ao que cobra atualmente, bem como poderia usufruir duma melhor percentagem de ocupação de quartos, caso tivessem sido concretizadas as obras que já se encontravam projetadas e devidamente orçamentadas;

- Procedendo à soma das diferenças entre as receitas efetivamente recebidas e as que seriam obtidas se as atitudes dos Réus não tivessem inviabilizado as obras de requalificação do hotel, verifica-se que a autora sofreu um prejuízo de 3.745.062,63 € (três milhões setecentos quarenta e cinco mil e sessenta e dois euros e sessenta e três cêntimos), no qual não é possível incluir os prejuízos sofridos durante o ano de 2018 por ainda não estarem disponíveis os respetivos dados.

1.2- Os réus contestaram a ação, requerendo a intervenção principal provocada da Sociedade Hoteleira do Campo Pequeno, Ldª, alegando para tanto pretenderem deduzir reconvenção, sendo a interveniente a única acionista da autora e, consequentemente, responsável pelas suas dívidas.

Em tal articulado os réus apresentaram defesa por impugnação e deduziram reconvenção, no âmbito da qual peticionaram a condenação da autora e da interveniente:

a) - no pagamento da importância de € 112.000,00 (cento e doze mil euros), correspondente à recusa da obrigação de mostrar a coisa, na qual foram judicialmente condenadas, correspondente à importância mensal de 16.000,00, no período que decorreu entre 1 de setembro de 2018 e 1 de abril de 2019, acrescendo igual valor por cada fração de 30 dias em que se mantiver este incumprimento;

b) Na importância de € 800.000,00 (oitocentos mil euros), correspondentes ao valor atual dos bens móveis que foram colocados à disposição das Reconvintes e que deveriam ser devolvidos no termo do contrato de arrendamento, em bom estado de conservação, o que não irá ocorrer;

c) No pagamento da importância de € 4.339.039,66 (quatro milhões trezentos e trinta e três mil e trinta e nove euros e sessenta e seis cêntimos) correspondentes às despesas que os reconvintes terão de suportar em virtude do incumprimento da obrigação das reconvindas de procederem a obras de conservação e manutenção, incluindo neste valor o preço previsível das obras, assim como despesas de projeto, licenças, fiscalização, inerentes à indemnização devida pelos Reconvindos, pelo facto de durante 50 anos não terem prestado aquilo que voluntariamente se obrigaram;

d) No pagamento de € 745.049,52, a título de privação de uso do edifício, uma vez que a coisa será entregue no estado em que se encontra, não tendo as reconvindas licenciado as alterações que realizaram por sua iniciativa, nem tendo realizado obras de beneficiação e conservação do locado, que não se encontra em condições para desempenhar o fim a que se destina, valor esse determinado nos termos das decisões judiciais constantes dos documentos n.ºs 2 e 3;

e) Na importância nunca inferior a € 500.000,00 (quinhentos mil euros), a título de perda de chance correspondente ao prejuízo causado aos Reconvintes, em consequência de receberem o edifício no estado em que se encontra, impossibilitando ou onerando em muito a sua normal comercialização junto de terceiros.

1.3- A autora replicou, pugnando pelo indeferimento da intervenção provocada da Sociedade Hoteleira do Campo Pequeno, Lda., bem como da reconvenção por ineptidão do respetivo articulado, e, para o caso de ser admitida, pela sua improcedência.

Para tanto, alegou a autora que os pedidos reconvencionais deduzidos têm por fundamento o seu alegado incumprimento da obrigação de entrega do imóvel consignada no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa proferido no processo nº (…)/18.7T8LSB, ainda não transitado em julgado, carecendo de causa de pedir, que se afere à data da propositura da ação.

1.4- Prosseguindo os autos os seus termos, veio a ser proferido despacho que indeferiu o incidente de intervenção deduzido (despacho de 18-10-2019 – referência 391037898).

1.5- Foi entretanto comprovada a não admissão de recurso de revista da decisão proferida pelo Tribunal da Relação de Lisboa no processo nº (…)/18.7T8LSB (requerimento de 10-1-2020 – referência 34503928).

1.6- Os réus apresentaram articulado superveniente, alegando encontrar-se findo o contrato de arrendamento em discussão nos autos, e ainda que o locado lhes fora entregue em 02-08-2019. Consequentemente, tendo por base tal realidade, ampliaram o objeto da perícia colegial anteriormente requerida e requereram a realização de perícia singular tendo por objeto o valor dos bens que constam da lista anexa ao contrato de arrendamento (requerimento de 03-02-2020).

1.7- Realizada audiência prévia, foi proferida decisão que rejeitou o articulado superveniente, não admitiu a reconvenção e julgou verificada a exceção de ineptidão da petição inicial.

1.8- Do despacho proferido em audiência prévia foi interposto recurso para o Tribunal da Relação que revogou a decisão de nulidade do processo por ineptidão da petição inicial e admitiu o pedido reconvencional quanto aos pedidos formulados sob as alíneas c), d) e e).

2- Prosseguiram os autos com a realização de nova audiência prévia na qual foram fixados o objeto do litígio, os factos provados por confissão ou documento e os temas da prova.

Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida decisão, constando do seu dispositivo:

“Em face do exposto, decide-se: Na integral improcedência da ação, por não provada, que ORGANITEL-ORGANIZAÇÕES HOTELEIRAS S.A., intentou contra A, B, C e D, decide-se absolver os réus dos pedidos.

Na parcial procedência, por parcialmente provada a reconvenção que A, B, C e D deduziram contra a autora ORGANITEL-ORGANIZAÇÕES HOTELEIRAS S.A., decide-se condenar a autora a indemnizar os réus pelo valor das obras de que o edifício carece a liquidar em incidente, com o limite de 4.339.039,66€, absolvendo-a do demais peticionado.

Condena-se a autora nas custas da ação, e autora e ré nas custas da reconvenção, na proporção de 2/3 e 1/3, respetivamente – art.º 527º/1/2 do nCPC.”

3- Não se conformando com tal decisão, a autora da mesma interpôs recurso, pugnando pela sua revogação, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem, suprimindo as notas de rodapé, as citações doutrinárias e jurisprudenciais e as repetições, por forma a reduzir a sua prolixidade:

“(…) 2 – Entende a Recorrente que a sentença recorrida: (i) não especificou devidamente os fundamentos de facto que considerou provados e não provados; (ii) fez uma errada análise da prova produzida; (iii) fez uma errada interpretação do contrato e da lei, por ter decidido que era a Recorrente se encontrava vinculada à obrigação de realização de obras de conservação e manutenção do imóvel; (iv) errou quando condenou a Recorrente ao pagamento de uma indemnização correspondente ao valor das obras, ao invés de a ter condenado na realização dessas mesmas obras, por aplicação do princípio da reconstituição natural; (v) não retirou as devidas consequências do facto de os Recorridos, na pendência da presente ação, terem vendido a terceiros o imóvel objeto do contrato de arrendamento

1. Nulidade da sentença por não especificação dos fundamentos de facto que justificam a decisão (alínea b), do n.º 1, do artigo 615.º do CPC)

3- Em primeiro lugar entende a Recorrente que a sentença recorrida é nula, nos termos da alínea b), do n.º 1, do artigo 615.º, do CPC, uma vez que o Tribunal “a quo”, ao invés de dar como provados e não provados factos dá como provados e não provados os temas de prova que fixou em sede de audiência prévia (…);

4- Os pontos 2.1. a 2.18 da matéria de facto provada correspondem a factos, os quais já se encontravam assentes; os pontos 2.19 a 2.27 da matéria de facto provada correspondem aos factos alegados nos artigos 33.º, 40.º, 41.º, 44.º, 45.º, 55.º (1.ª parte), 56.º (1.ª parte), 57.º (1.ª parte) e 58.º (1.ª parte) da petição inicial e os pontos 3.1, 3.4 a 3.17 correspondem aos factos alegados nos artigos 19.º, 50.º, 51.º, 52.º, 53.º, 54.º, 55.º (2.ª parte), 56.º (2.ª parte), 57.º (2.ª parte) e 58.º (2.ª parte) também da petição inicial. Já os pontos 2.28, 2.29 e 2.30 da matéria de facto provada e os pontos 3.18, 3.19 e 3.20 da matéria de facto não provada correspondem a formulações genéricas e conclusivas, contendo mesmo conceitos jurídicos.

5- No que respeita aos pontos 2.28 a 2.30 da matéria de facto provada, o Tribunal “a quo” limitou-se a referir, de forma genérica e conclusiva, que a Recorrente omitiu a realização de obras de manutenção e conservação, que em virtude dessa omissão o imóvel objeto do contrato de arrendamento celebrado entre as partes necessitava de obras de conservação e manutenção no valor estimado de €3.206.976,93 e que essas obras demorarão cerca de 12 meses, sem que da sentença recorrida conste concretamente qual era o estado do imóvel, nem de que obras concretas o mesmo carece.

6- Também no que se refere aos pontos 3.19 e 3.20 da matéria de facto não provada o Tribunal “a quo” não concretiza, nomeadamente, qual o estado em que a Recorrente deixou o imóvel dos autos, e quanto ao ponto 3.18 da matéria de facto não provada limita-se a referir, de forma genérica e conclusiva, que a propositura da ação de despejo, em Dezembro de 2008, impediu a autora de realizar as obras que se propunha.

7- Isto apesar de o Tribunal “a quo” ter, nos articulados apresentados pelas partes, os factos concretos de que podia e devia conhecer, sem que o tenha feito, fazendo antes apelo a conclusões genéricas e que contêm conceitos jurídicos, as quais tinha elencado como temas da prova.

8- Nos termos do n.º 4, do artigo 607.º, do CPC, na fundamentação da sentença o tribunal deve declarar quais os factos que julga provados e não provados, devendo, como decide a nossa jurisprudência, esses factos serem expurgados conceitos de direito, juízos de valor ou conclusivos.

9- Ao dar como provados os temas de prova e não os factos alegados pelas partes nos articulados ou os factos instrumentais ou concretizadores que tivessem resultado da instrução da causa, o Tribunal “a quo” não deu cumprimento ao dispostos nos n.ºs 3 e 4 do artigo 607.º do CPC, sendo, por isso, a sentença recorrida nula, por não especificar os fundamentos de factos que justificam a decisão, nos termos da alínea b), do n.º 1, do artigo 615.º, do CPC.

10- Em consequência, deve ser ordenada a baixa do processo ao Tribunal “a quo”, para que este dê como provados e não provados os factos essenciais alegados pelas partes ou os factos instrumentais que tenham resultado da instrução da causa.

2. Nulidade da sentença por omissão de pronúncia (alínea d), do n.º 1, do artigo 615.º do CPC)

11- Dos factos alegados pelos Recorridos na contestação e dos pedidos feitos em sede de reconvenção facilmente se compreende que peticionam o valor das obras como despesas em que teriam de incorrer na qualidade de proprietários do imóvel dos autos e o valor da indemnização por privação de uso pelo período em que se encontrassem privados de dispor do mesmo imóvel, sendo que qualquer um destes pedidos se alicerça na qualidade de proprietários

12- Acontece que ficou demonstrado que na pendência dos presentes autos os Recorridos procederam à venda do imóvel a terceiros, por escritura pública lavrada em 22 de julho de 2021, tendo o Tribunal “a quo” tomado conhecimento desse facto. (…)

13- A venda do imóvel pelos Recorridos, na pendência da ação, é um facto superveniente que não foi tido em conta pelo Tribunal “a quo” na sentença recorrida, uma vez que julgou provado que os Recorridos são os atuais proprietários do prédio (…)

14- Nos termos do artigo 611.º do CPC, a sentença deve tomar em consideração os factos constitutivos, modificativos ou extintivos do direito que se produzam posteriormente à propositura da ação, de modo que a decisão corresponda à situação existente no momento do encerramento da discussão.

15- Tendo os Recorridos procedido à venda do imóvel sem que tenham procedido à realização de quaisquer obras, nunca o custo das mesmas será suportado pelos Recorridos, assim como nunca se verificará na esfera jurídica dos Recorridos qualquer dano por privação do uso do imóvel durante o período em que as referidas obras estiverem a ser executadas, tendo, por isso, esse facto implicações no desfecho da presente ação, uma vez que gera a extinção do direito de os Recorridos serem indemnizados pelo custo de obras que nunca farão nem terão de suportar, sob pena de se verificar o seu enriquecimento à custa da Recorrente, sem qualquer causa que o justifique.

16- Não tendo o Tribunal “a quo” refletido na sentença recorrida, quer ao nível da matéria de facto, quer ao nível da matéria de direito, essa realidade, a sentença recorrida é nula, por omissão de pronúncia, no que respeita às consequências para os presentes autos do facto de os Recorridos terem procedido à venda do imóvel a terceiros sem que tenham suportado quaisquer despesas com a realização de obras, devendo este Tribunal da Relação suprir a nulidade, conhecendo das consequências da referida venda nos termos invocados no presente recurso.

Caso assim não se entenda, sempre se dirá o seguinte

III. DO RECURSO DA DECISÃO SOBRE A MATÉRIA DE FACTO

1. Da insuficiência da matéria de facto julgada provada e não provada

17- Caso não se considere que a sentença recorrida padece de nulidade, pelo facto de o Tribunal “a quo” ter dado como provados ou não provados os temas de prova, ao invés dos factos alegados pelas partes nos respetivos articulados, sempre terá de se considerar que existiu um erro de julgamento da matéria de facto.

18- Os pontos 2.28 e 2.29 da matéria de facto provada e os pontos 3.18, 3.19 e 3.20 da matéria de facto não provada correspondem a formulações genéricas e conclusivas, contendo mesmo conceitos jurídicos, limitando-se o Tribunal “a quo” a referir, de forma genérica e conclusiva, que a Recorrente omitiu a realização de obras de manutenção e conservação e que em virtude dessa omissão o imóvel objeto do contrato de arrendamento celebrado entre as partes necessitava de obras de conservação e manutenção no valor estimado de €3.206.976,93, não tendo conhecido de qual era o estado do imóvel, nem que obras concretas, e que seriam da responsabilidade da Recorrente, o mesmo carece, isto quando os Recorridos, na sua contestação, vieram alegar sobre esta matéria os factos concretos descritos nos artigos 204.º, 205.º, 206.º, 207.º, 208.º, 209.º, 212.º a 217.º, 218.º, 221.º, 222.º a 224.º, 225.º e 226.º.

19- Os pontos 3.19 e 3.20 da matéria de facto não provada também estão redigidos de forma genérica e conclusiva, não se concretizado, nomeadamente, qual o estado em que a Recorrente deixou o imóvel dos autos quando os Recorridos, na sua contestação, alegaram os factos concretos respetivos, mais concretamente nos seus artigos 227.º, 228.º, 237.º, 238.º, 240.º, 241.º, 249.º, 250.º.

20- Relativamente ao ponto 3.18 da matéria de facto não provada o Tribunal “a quo” limita-se a referir de forma genérica e conclusiva que a propositura da ação de despejo, em Dezembro de 2008, impediu a autora de realizar as obras que se propunha, isto quando da petição inicial constavam factos concretos nos artigos 3.º, 4.º, 5.º, 6.º, 7.º, 8.º, 12.º, 14.º, 15.º, 16.º, 17.º, 18.º, 19.º, 20.º, 21.º, 23.º, 24.º, 25.º, 26.º, 27.º, 28.º, 31.º, 32.º, 33.º, 35.º a 59.º de que podia e devia ter conhecido.

21- Assim, embora o Tribunal “a quo” tivesse nos articulados apresentados pelas partes factos concretos de que podia e devia ter conhecido, não foram esses factos que deu como provados, mas sim conclusões genéricas e que contêm conceitos jurídicos, as quais tinha elencado como temas da prova.

22- Nos termos do n.º 4, do artigo 607.º, do CPC, na fundamentação da sentença o tribunal deve declarar quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, sendo vasta a nossa jurisprudência no sentido de que estes não se confundem com os temas de prova, sendo que factos conclusivos ou que contenham matéria de direito não devem ser transpostos para a seleção fatual realizada pelo Tribunal em sede de sentença327.

23- O Tribunal “a quo” não deveria, na sentença recorrida, ter dado como provados os temas da prova, mas sim os factos concretos alegados pelas partes nos articulados e ainda os factos instrumentais que tenham resultado da instrução da causa pelo que, não o fazendo, violou o disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo 607.º do CPC.

24- Nos termos da alínea c), do n.º 2, do artigo 662.º, do CPC, a Relação deve anular a decisão proferida pela primeira instância quando, não constando do processo todos os elementos que nos termos do número anterior permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto ou quando considere indispensável a ampliação desta.

25- No caso dos presentes autos não estamos perante uma deficiência pontual sobre uma parcela ou segmento da decisão, mas sim perante uma sentença em que o Tribunal “a quo” acabou por não se pronunciar sobre os factos que as partes invocaram nos seus articulados, julgando-os provados ou não provados, tendo antes proferido a sua decisão sobre a matéria de facto respondendo aos temas da prova, que não correspondem aos factos articulados pelas partes, mas antes a conclusões genéricas contendo, inclusive, matéria de direito.

26- Em consequência desta omissão de julgamento sobre os factos invocados pelas partes, estas ficam privadas de, perante o que deveria ser uma verdadeira decisão sobre a matéria de facto, proceder à sua impugnação, demonstrando que a mesma não é correta.

(…)

28- Pelo exposto, não pode o Tribunal “ad quem” substituir-se ao Tribunal recorrido, uma vez que não existe verdadeira decisão sobre a matéria de facto que o permita, devendo, em consequência, anular a sentença recorrida e ordenar a remessa do processo ao Tribunal recorrido para que este profira nova sentença, na qual dê como provados e não provados os factos alegados pelas partes e ainda os instrumentais, complementares ou concretizadores que tenham resultado da instrução da causa, nos termos da alínea c), do n.º 2, do artigo 662.º, do CPC, devendo ser anulada a sentença recorrida, quanto aos pontos 2.28 e 2.29 da matéria de facto provada e quanto aos pontos 3.18, 3.19 e 3.20 da matéria de facto não provada, uma vez que os mesmos correspondem a formulações genéricas e conclusivas, contendo mesmo conceitos jurídicos, ordenando-se que o Tribunal recorrido, quanto aos correspondentes temas de prova, dê como provados e não provados os factos concretos alegados pelas partes, fundamentando a decisão em conformidade.

2. Da alteração da resposta dada à matéria de facto provada

29- Parte da matéria de facto que o Tribunal “a quo” deu como provada e não provada corresponde, efetivamente, a factos alegados pelas partes, pelo que, sem prejuízo do erro de julgamento invocado pela Recorrente e do pedido de anulação da sentença recorrida, no que respeita aos pontos 2.28 e 2.29 da matéria de facto provada e aos pontos 3.18, 3.19 e 3.20 da matéria de facto não provada, a Recorrente irá impugnar os pontos 2.8, 2.28 e 2,29 da matéria de facto provada que correspondem a verdadeiros factos e relativamente aos quais o Tribunal “a quo” se pronunciou em termos regulares, discriminando, para cada um deles, os meios de prova que impõem decisão diversa da recorrida, bem como a decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, nos termos das alíneas b) e c) do n.º 1 do artigo 640.º do CPC.

b. Alteração da resposta dada ao ponto 2.8. da matéria de facto provada constante da sentença recorrida

30- Neste ponto o Tribunal “a quo” deu como provado que os Recorridos são os atuais proprietários do prédio, quando existe nos autos prova de que esse facto não corresponde à realidade.

31- É verdade que o facto que o Tribunal “a quo” considerou como provado no ponto 2.8. tinha sido dado como assente na audiência prévia, no entanto a realidade alterou-se na pendência da ação e quando foi proferida a sentença recorrida os Recorridos já não eram proprietários do imóvel, por o terem alineado a terceiros, em 22 de julho de 2021 (…).

32- Importa referir que apesar de ter sido dado como facto assente em audiência prévia que os Recorridos são os proprietários do imóvel dos autos, isso não significa que na sentença o Tribunal “a quo” mantivesse tal facto como provado quando tinha prova nos autos da realidade contrária, isto porque o despacho que dá como assentes determinados factos não faz caso julgado formal, podendo os factos dados como assentes serem alterados na sentença que for proferida.

33- Atendendo à prova constante dos autos, que o Tribunal “a quo” deveria ter tomado em consideração, nos termos do artigo 413.º do CPC, a sentença devia refletir a situação existente no momento do encerramento da discussão, nos termos do artigo 611.º do CPC, o que não acontece com a sentença recorrida quando mantem como facto provado que os Recorridos são os atuais proprietários do imóvel (…), sendo ainda de apontar que o Tribunal “a quo” remete para uma certidão do registo predial que à data em que foi proferida a sentença já se encontrava caducada.

34- Pelo que, o documento junto pelos Recorridos por requerimento de 07.10.2021, impunha que o facto descrito no ponto 2.8. da matéria de facto dada como provada na sentença recorrida, tivesse sido julgado não provado, passando a constar do mesmo que: os Réus foram, até 21 de julho de 2021, proprietários do prédio sito na Rua (…), em Lisboa

c. Alteração da resposta dada aos pontos 2.28 e 2.29 da matéria de facto provada constante da sentença recorrida

35- Relativamente aos pontos 2.28 e 2.29 da matéria de facto provada constante da sentença recorrida a Recorrente alegou o erro de julgamento, com pedido de anulação da decisão proferida, conforme consta do número 1 do ponto III do presente recurso, que se dá por integralmente reproduzido por economia processual; no entanto, caso não se considere o erro de julgamento invocado pela Recorrente, sempre deverão estes factos ser dados por não escritos, por se tratarem de afirmações genéricas de natureza conclusiva, em violação do disposto no n.º 4, do artigo 607.º, do CPC.

(…)

40- Não há qualquer dúvida de que é precisamente o que sucede com o conteúdo dos pontos 2.28 e 2.29 da matéria de facto provada, uma vez que os mesmos encerram juízos de valor e matéria conclusiva e são, por si só, idóneos a constituir fundamento para a procedência do pedido reconvencional deduzido pelos Recorridos, como de facto sucedeu

41- O Tribunal “a quo” deveria ter elencado, em concreto, quais as obras de que o imóvel carece e não apenas referir “obras de conservação e manutenção” e um valor global, uma vez que esta concretização é indispensável para que o Tribunal possa determinar quem é o responsável pela realização das correspondentes obras, seja nos termos definidos no contrato (cláusula 6.ª), seja nos termos legais (artigo 1111.º e 1044.º, ambos do CC) e este ponto é tão mais importante que conforme se deu como provado nos pontos 2.11 a 2.14 da sentença recorrida, por acórdão da Relação de Lisboa, de 08.03.2018, proferido no processo n.º (…)/08.2TVLSB, decidiu-se – decisão esta que adquiriu força de caso julgado material – que a responsabilidade pela realização de obras de conservação e manutenção no exterior do imóvel dos autos é dos Recorridos e não da Recorrente.

42- A omissão de descrição das obras de que o imóvel carece e o juízo de valor conclusivo no sentido de que estariam em causa “obras de conservação e de manutenção” impede que se tirem as devidas consequências da circunstância de em relação a parte delas - as relativas ao exterior do imóvel - já ter sido decidido, com autoridade de caso julgado, que são os Recorridos os responsáveis pela sua realização, ou seja, a decisão recorrida impede a apreciação da realidade concreta e dita, por si só, a solução jurídica do caso, no que respeita ao pedido reconvencional.

(…)

44- É essencial, para a decisão de direito a proferir nestes autos, que se concretizem quais as obras de que o imóvel carece, pois só assim é possível proceder ao devido enquadramento jurídico das mesmas, para se concluir quem é responsável pela sua realização, assim como, de entre o valor global, se o mesmo é na sua totalidade imputável a uma parte ou a outra ou se uma parte é imputável a uma parte e outra a outra parte.

45- Constando dos pontos 2.28 e 2.29 da matéria de facto provada factos conclusivos, os mesmos devem ser eliminados da enumeração dos factos provados, tal como decidido, entre outros, pelo Supremo Tribunal de Justiça (…), dando-se por não escritos os referidos pontos da matéria de facto considerada provada.

46- Caso não se entenda que tais pontos devem ser dados como não escritos, sempre se terá de concluir que os mesmos também não poderiam ter sido dados como provados pelo Tribunal “a quo”, uma vez que na sentença recorrida se fundamenta a resposta a estes pontos na prova pericial realizada, quando a mesma nunca poderia ser suficiente para dar como provados tais factos, uma vez que quando o relatório pericial foi elaborado, em Agosto de 2022, já o imóvel se encontrava devoluto e fechado desde 2 de Agosto de 2019, data em que a Recorrente o entregou aos Recorridos, não se sabendo que destino ou tratamento foi dado ao imóvel, sendo que desde 22 de Julho de 2021 o mesmo já não era propriedade dos Recorridos mas sim de terceiros, quando para mais já se encontravam em curso trabalhos de construção a serem desenvolvidos pelo novo proprietário.

47- A testemunha E, que esteve presente na data em que o imóvel foi entregue aos Recorridos e assinou inclusive o auto de receção do imóvel, quando confrontado com as fotografias constantes do relatório de peritagem e tiradas em 2022 (…) afirmou que o estado em que o imóvel foi entregue não correspondia ao estado verificado na data da peritagem, que esteve encerrado durante três anos sem que a Recorrente tivesse conhecimento do estado em que o mesmo foi mantido e na data em que foi realizada a perícia já estava no imóvel uma empresa de construção a realizar sondagens com demolições, sendo que a existência de sondagens para o novo projeto de uma unidade hoteleira é igualmente referido no relatório pericial (…)

48- A testemunha F, antigo funcionário de manutenção do hotel, esclareceu que o mesmo sempre foi mantido em bom estado de conservação, tendo beneficiado das reparações que foram sendo necessárias ao longo do tempo ….

49- Para além disso, o relatório pericial padece de várias incongruências que não foram consideradas pela sentença recorrida, como o facto de se afirmar que a Recorrente não realizou obras de conservação e manutenção do imóvel e ao mesmo tempo afirmar que, afinal, a Recorrente tinha procedido à realização de obras (…).

50- É afirmado no relatório (…) que no ano de 2008 o Turismo de Portugal considerava que o hotel necessitava de grandes obras de conservação e manutenção, quando no relatório elaborado por esta entidade não consta essa afirmação.

51- Por outro lado, é afirmado que o imóvel carece de obras de conservação e manutenção, no valor de €4.339.039,00, pelo facto de a Recorrente ter omitido a realização de tais obras durante o tempo em que vigorou o contrato de arrendamento, quando no mesmo relatório é referido que a Recorrente realizou obras no imóvel, sendo certo que o relatório refere um valor global de obras não esclarecendo que essas obras são as referidas pelo Turismo de Portugal na vistoria realizada em 2017, sendo certo que em sede de julgamento o perito acabou por confirmar que as obras no valor que referiu no relatório correspondem a uma remodelação profunda do imóvel, que não são obras de renovação e manutenção (…).

52- Pelo que, com base no depoimento prestado pelas testemunhas E, com uma duração de 01:24:49, na passagem de 00:19:00 a 00:28:00, F, de 00:02:00 a 00:06:00, no relatório pericial junto aos autos no dia 05.09.2022, com a referência citius 418425329 e nos esclarecimentos prestados pelo Senhor Perito na sessão de julgamento de 27.09.2023, com uma duração de 00:43:36, na passagem entre 00:21:00, 00:25:00, meios de prova que impunham decisão diversa da recorrida, não poderia o Tribunal “a quo” ter julgado provados os factos descritos nos pontos 2.28 e 2.29 da matéria de facto provada, devendo, também por esta razão, estes factos serem julgados não provados.

2. Da alteração da resposta dada à matéria de facto não provada

53- A Recorrente também não se conforma com a decisão que julgou não provados diversos factos, que elenca em cumprimento do disposto no artigo 640.º, n.º 1, al. a), do CPC: 3.1, 3.2, 3.3, 3.4., 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9. 3.10. 3.11. 3.12, 3.13, 3.14, 3.15, 3.16, 3.17. 3.18, passando a discriminar, para cada um deles, os meios de prova que impõem decisão diversa da recorrida e a decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

a. Do conhecimento dos Recorridos sobre as obras pretendidas pela Recorrente - Alteração da resposta dada ao ponto 3.1. dos factos não provados da sentença recorrida

54- O Tribunal “a quo” jugou não provado, no ponto 3.1. da matéria de facto não provada, que os Recorridos tivessem conhecimento das diligências da Recorrente para a realização de obras no imóvel.

55- Salvo melhor entendimento, considera a Recorrente que da prova produzida resulta que quando os Recorridos deram entrada, em Dezembro de 2008, da nova ação de despejo (…) tinham perfeito conhecimento de todas as diligências da Recorrente com vista à realização de obras no imóvel, sendo que são os próprios Recorridos quem, na petição inicial da ação que intentaram em Dezembro de 2008, fazem referência a todas as diligências feitas pela Recorrente junto da Câmara Municipal de Lisboa (…), pelo que é óbvio que antes de interporem a ação contra a Recorrente, em Dezembro de 2008, tinham o perfeito conhecimento das diligências desencadeadas pela Recorrente para a realização de obras no imóvel, e tiveram também conhecimento deste facto no final de Dezembro de 2008, conforme demonstram as comunicações trocadas entre as partes e juntas ao requerimento probatório apresentado pela Recorrente em 2 de Setembro de 2021.

56- Por outro lado, resultou demonstrado nos presentes autos que desde 2003 os Recorridos tentam “expulsar” a Recorrente do imóvel, ao intentarem ação de despejo com fundamento no facto de o capital social da Recorrente ter sido totalmente vendido, alegando que se tratou de um verdadeiro trespasse do estabelecimento sem o consentimento dos senhorios e pedindo ao tribunal que decretasse a resolução do contrato de arrendamento e a entrega do imóvel (…), ação que foi definitivamente julgada improcedente, por decisão do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de Junho de 2007.

57- Ficou também demonstrado que em julho de 2004 os Recorridos tiveram intervenção no processo de pedido da emissão da licença de utilização do imóvel, conforme se retira da notificação enviada pela Câmara Municipal de Lisboa, junta à contestação como doc. 28.

58- A testemunha E (…), arquiteto que submeteu o processo de licenciamento junto da Câmara Municipal de Lisboa em abril de 2008, referiu que nessa altura houve intenções de realizar obras de fundo no hotel e houve um impedimento por haver questões de legitimidade da Recorrente para submeter esse projeto, sendo exigida uma credencial assinada pelos proprietários, tendo os proprietários recusado a assinatura da referida credencial.

59- Assim, a petição inicial da ação intentada pelos Recorridos em dezembro de 2008, que constitui o doc. 17 junto com a contestação, a notificação enviada pela Câmara Municipal de Lisboa, junta à contestação como doc. 28, as comunicações trocadas entre as partes e juntas ao requerimento probatório apresentado pela Recorrente em 2 de Setembro de 2021 e o depoimento da testemunha E, prestado na sessão de Julgamento de 27.09.2023, com uma duração de 01:24:49, na passagem de 00:03:00 a 00:05:00, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado que “Os RR. tinham conhecimento das diligências da A. para proceder a obras de beneficiação no arrendado, tendo sido chamados a intervir junto da Câmara Municipal de Lisboa para efeito de licenciamento (1 TP)”.

b. Dos preços médios praticados pela Recorrente e da taxa média de ocupação caso as obras tivessem sido realizadas – Alteração da resposta dada aos pontos 3.2. e 3.3. dos factos não provados

60- Na sentença recorrida o Tribunal “a quo” deu como não provado nos pontos 3.2. e 3.3. ou seja, que se a Recorrente tivesse realizado as obras que se propôs teria conseguido praticar os preços médios e as taxas de ocupação médias que constam do estudo junto pela Recorrente à petição inicial como doc. 6., decisão que não se coaduna com a prova produzida.

61- Conforme explicou a testemunha G (…), procederam à elaboração de um estudo com vista à realização de uma avaliação de perda de receita operacional tendo em conta a desatualização do hotel face às condições de mercado, sendo que, através de dados contabilísticos e financeiros, foi feita uma projeção comparativa que permitiu aferir qual o valor que a faturação poderia ter atingido caso tivessem sido feitas as intervenções que a Recorrente pretendia fazer.

62- Em termos de procedimento para a elaboração do estudo, esta testemunha, assim como a testemunha H, explicaram que para o apuramento do valor médio praticado na cidade de Lisboa nos hotéis de 4 estrelas utilizaram os dados oficiais do Instituto de Turismo de Portugal, do INE e da Associação de Hotelaria de Portugal, assim como dos dados reais da empresa, ora Recorrente, ao nível contabilístico, fiscal e do software de gestão hoteleira, tendo apurado que, caso tivessem sido realizadas obras no hotel o mesmo teria um desempenho acima da média do mercado (…) e que de acordo com o estudo feito, se o hotel tivesse sido renovado teria conseguido praticar preços acima da média do mercado, embora para efeitos de apuramento do valor apenas tivessem considerado a média de valores praticados no mercado para a cidade de Lisboa (…).

63- Os depoimentos destas testemunhas encontram-se refletidos no estudo junto à petição inicial como doc. 6, do qual consta que se visava uma análise comparativa de 9 anos, tendo-se concluído que se o hotel tivesse sido requalificado teria conseguido resultados acima da média referida no mesmo, para além de confirmarem nestes depoimentos que o estudo foi feito com base nos dados contabilísticos da Recorrente, assim como com base nos dados recolhidos de fontes oficiais (…).

64- Também a testemunha I (…), que trabalhou no Hotel Diplomático desde 1992 até 2019, data em que o mesmo encerrou, passando a diretora geral do Hotel, confirmou que se o hotel tivesse tido as obras que a Recorrente se propunha fazer, encontrando-se numa zona de excelência da cidade de Lisboa, conseguiria certamente praticar preços superiores, porque os preços praticados eram abaixo de mercado.

65- Pelo que, a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, bem como o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado os factos constantes dos pontos 3.2. e 3.3. da matéria de facto não provada, o que se requer.

c. Das receitas líquidas do Hotel Diplomático sem as obras de remodelação e as receitas líquidas que poderiam ser obtidas caso as obras tivessem sido realizadas

66- Nos pontos 2.24 a 2.27 da matéria de facto o Tribunal “a quo” considerou provado que (i) em 2014 as receitas líquidas do hotel foram de €19.706,28, (ii) em 2015 foram de €62.624,18, (iii) em 2016 foram de €252.902,51 e em (iv) 2017 foram de €679.576,74, tendo dado tais factos como provados com base no estudo de mercado junto à petição inicial como doc. 6, conforme decorre da fundamentação da sentença recorrida.

67- Já quanto às receitas líquidas em 2009, 2010, 2011, 2012 e 2013 e quanto às receitas líquidas que teriam existido nos mesmos anos e ainda nos anos de 2014, 2015, 2016 e 2017, o Tribunal “a quo” deu como não provados esses factos, conforme decorre dos pontos 3.4. a 3.17 da matéria de facto não provada, constante da sentença recorrida.

68- No entanto, entende a Recorrente, que o Tribunal “a quo” analisou mal a prova produzida e com base na mesma deveriam tais factos ser julgados provados.

69- Para a demonstração do valor das receitas obtidas nos anos de 2009 a 2017, valores correspondentes às receitas reais obtidas sem a realização das obras de remodelação que a Recorrente se propunha fazer, assim como para a prova das receitas que a Recorrente poderia ter obtido caso as obras tivessem sido realizadas foi apresentado um estudo económico realizado pela empresa Financertus (…), assim como foram inquiridos como testemunhas os autores do estudo (…).

70- Ao contrário do que consta da fundamentação da sentença recorrida, a receita líquida obtida encontra-se no quadro da página 32 do referido estudo e não no quadro da página 26, correspondendo ao EBITDA deduzido do valor dos juros suportados, ambos constantes do quadro da página 26, operação que corresponde ao valor da receita líquida constante no quadro da página 32, isto porque, conforme explicação constante do estudo apresentado, a receita líquida é igual aos resultados antes de gastos de depreciação e amortização, juros e impostos – juros anuais e amortizações anuais do financiamento (…).

71- Também para a obtenção da receita líquida que teria sido obtida caso a Recorrente tivesse procedido à realização das obras de remodelação se aplica raciocínio semelhante.

72- No estudo que foi apresentado foi assumido que existiria um investimento na requalificação do hotel do montante de €1.754.422,00 357 , tendo sido previsto que para a realização do investimento seria contratado um financiamento bancário com prazo médio de reembolso de 10 anos (um ano de carência e nove de amortização), com uma taxa de juro de 3%358, cuja amortização se encontra descrita no quadro constante da página 29 do estudo financeiro apresentado.

73- Sendo a receita líquida igual aos resultados antes de gastos de depreciação e amortização, juros e impostos – juros anuais e amortizações anuais do financiamento (…) -, que corresponde ao valor do EBITDA deduzido o valor anual previsto suportar com o financiamento, valores esses constantes, respetivamente, do quadro da página 31 e do quadro da página 29, dos quais resulta a receita líquida constante do quadro da página 32.

74- Assim, ao contrário do que consta da fundamentação da sentença recorrida, os valores que constam do quadro da página 32 do estudo financeiro correspondem de facto ao resumo dos valores constantes dos quadros das páginas 26 (valores sem a requalificação do hotel), 27 (valor do investimento para a requalificação do hotel), 29 (valor da amortização do financiamento bancário a obter para a requalificação do hotel) e 31 (valores com a requalificação do hotel) se lidos e analisados convenientemente, o que não foi feito pelo Tribunal “a quo”.

75- Os valores que constam do estudo apresentado foram confirmados pelas testemunhas G e H.

76- A testemunha G (…) procedeu à elaboração de um estudo com vista à realização de uma avaliação de perda de receita operacional, tendo em conta a desatualização do hotel face às condições de mercado, sendo que através de dados contabilísticos e financeiros foi feita uma projeção comparativa para aferir qual o valor que a faturação poderia ter sido atingido caso tivessem sido feitas as intervenções que a Recorrente pretendia fazer.

77- Em termos de procedimento para a elaboração do estudo, a mesma testemunha explicou que para o apuramento do valor médio praticado na cidade de Lisboa nos hotéis de 4 estrelas, utilizaram os dados oficiais do Instituto de Turismo de Portugal, do INE e da Associação de Hotéis de Portugal, tendo confirmado que, de acordo com o estudo feito, se o hotel tivesse sido renovado teria conseguido praticar preços acima da média do mercado, embora para efeitos de apuramento do valor apenas tivessem considerado a média de valores praticados no mercado para a cidade de Lisboa (…).

78- Igualmente, a testemunha H explicou que lhes foi solicitado que avaliassem qual teria sido o prejuízo sofrido pela Recorrente pelo facto de não ter podido realizar as obras de remodelação do hotel, sendo que esse estudo teve em consideração o valor a ser gasto em obras pela Recorrente (…), tendo igualmente confirmado que para a realização do estudo, para efeitos de apuramento da taxa média de ocupação e do preço médio tiveram em conta os dados oficiais do Instituto de Turismo de Portugal, do INE e da Associação de Hotéis de Portugal para a cidade de Lisboa considerando os hotéis de 4 estrelas, assim como dos dados reais da empresa, ora Recorrente, ao nível contabilístico, fiscal e do software de gestão hoteleira, tendo apurado que, caso tivessem sido realizadas obras no hotel o mesmo teria um desempenho acima da média do mercado (…).

79- A As declarações das testemunhas G e H encontram-se refletidas no estudo elaborado (…) no qual se pode ler: “Solicitou-nos a Organitel (…) um estudo comparativo entre o desempenho verificado pela empresa nos últimos 9 anos e aquele que, no nosso ponto de vista, poderia ter sido expectavelmente alcançado caso o VIP Executive Hotel Diplomático 4* (…) se tivesse requalificado e apresentasse ao mercado com outra infraestrutura e imagem. Para o efeito avaliámos a documentação contabilística e fiscal, bem como efetuamos visitas à unidade hoteleira (…). Toda a análise desenvolvida assenta num estudo de mercado efetuado à cidade de Lisboa através de dados estatísticos de fontes oficiais, bem como nos dados reais apurados em operação pelo hotel, ao que acresce o nosso conhecimento em resultado da assessoria à gestão de vários hotéis.”

80- Concluindo-se no mesmo que “Com a requalificação do hotel, verifica-se que o encaixe financeiro e a rentabilidade do negócio seriam incomparavelmente superiores (…). Por outro lado, como a média da taxa de ocupação-quarto e do preço médio por unidade de alojamento apurados pelo Turismo de Lisboa e a Associação de Hotelaria de Portugal englobam um conjunto de hotéis de 4 estrelas situados em qualquer localização da cidade de Lisboa, além de não fazer distinção entre unidades novas e consolidadas no mercado, tendencialmente este indicadores seriam superiores no eixo onde o VIP Executive Diplomático Hotel se situa. (…)”

81- A testemunha G, quando questionada como é que foi determinado quanto é que o hotel teria ganho se tivesse sido renovado explicou que com base nos elementos disponibilizados foi encontrado um diferencial entre o desempenho operacional real do hotel e o que expectavelmente teria ganho com a renovação em termos de preço médio e taxa de ocupação, tendo confirmado os números que se encontram refletidos no estudo apresentado (…).

82- Pelo que, os valores alegados pela Recorrente no que respeita aos prejuízos sofridos e que estão refletidos na matéria de facto em análise encontram-se devida e justificadamente suportados pela prova produzida, ou seja, pelo estudo de mercado junto à petição inicial como doc. 6, assim como pelos depoimentos das testemunhas G e H.

83- Refere ainda o Tribunal “a quo”, na fundamentação da sentença recorrida, para dar como não provada a matéria em análise, que o estudo financeiro apresentado e os depoimentos das testemunhas G e H não se mostraram suficientemente esclarecedores para convencer o tribunal porque (i) foi considerado um valor de renda de €365.835,72 quando este valor só passou a ser devido a partir de 2013, o que inquinaria o valor dos resultados líquidos refletidos no estudos e (ii) porque partiu do pressuposto que a obra teria sido realizada em 2008 quando o pedido de licenciamento à Câmara Municipal de Lisboa é de 2008 e o orçamento é de 2009.

84- Quanto à questão do valor da renda, o valor anual pago pela Recorrente em 2009 foi de €91.980,00, em 2010 foi de €91.980,00, em 2011 foi de €92.256,00, em 2012 foi de €95.198,40 e em 2013 foi de €95.198,40, conforme valores alegados pelos próprios Recorridos no artigo 123.º da contestação.

85- Não é verdade que, tal como é referido na sentença recorrida, que o estudo em causa tenha tomado em consideração que a Recorrente pagaria uma renda anual de €365.835,72 ao longo de todos os anos analisados.

86- Na verdade, como resulta do mapa resumo que se encontra na p. 31 do mesmo estudo, de 2013 para 2014 – e também nos anos seguintes - verificou-se um aumento muito significativo do valor dos “FSE”, ou seja, dos Fornecimentos e Serviços Externos, rubrica onde se inclui o valor da renda, mais concretamente de €458.013,011 para €937.278,27, aumento este que se ficou precisamente a dever ao aumento do valor da renda que passou a ser suportado pela Recorrente a partir de 2014, que passou de €95.198,40 para €365.835,72.

87- Ainda que se tivesse considerado que a Recorrente pagou uma renda anual de €365.835,72 para os anos de 2009 a 2013, então o estudo financeiro teria considerado que a Recorrente teve uma despesa muito superior no pagamento da renda do que aquela que efetivamente teve, o que só poderia prejudicar a Recorrente, no sentido de diminuir o montante da receita líquida, em virtude da consideração de uma despesa superior.

88- Pelo que a conclusão a retirar só pode ser uma, a de que a Recorrente teve e teria, em qualquer caso, pelo menos, as receitas líquidas constantes do estudo financeiro, não sendo um fator que inquine na sua totalidade os resultados apresentados.

89- Relativamente aos anos de 2014 a 2017 a fundamentação utilizada na sentença recorrida já não faz qualquer sentido, uma vez que é indubitável, mesmo tendo em conta os seus termos que para estes anos o estudo em causa teve em conta o valor efetivamente pago a título de renda anual, pelo que este não é um argumento válido para dar como não provados os factos constantes dos pontos 3.14 a 3.17.

90- Relativamente à questão de o licenciamento ter sido solicitado à Câmara Municipal de Lisboa em 2008 e de o orçamento para as obras ser datado de 2009, salvo o devido respeito não é suficiente para que o Tribunal “a quo” dê como não provados os factos uma vez que do estudo decorre expressamente que “foi realizado para 2009 a 2017, correspondendo a 9 anos de análise. A análise efetuada reflete a execução da obra de requalificação do hotel durante o ano de 2008, com início de exploração após a obra de beneficiação em 2009” (…).

91- A questão de as obras terem sido realizadas ou não no ano de 2008 ou no ano de 2009 teria impacto no valor final a apurar, pelo que poderia o Tribunal “a quo” ter relegado o valor final a apurar para liquidação de sentença ou ter mesmo retirado do montante da indemnização a atribuir à Recorrente o ano de 2009 tendo em consideração que as obras teriam sido realizadas nesse ano e não em 2008 e teriam uma duração de cerca de um ano em que a operação do hotel estaria paralisada.

92- Este raciocínio é valido para os valores a atribuir a todos os anos em causa nos presentes autos, ou seja, 2009 a 2017, conforme se passará a especificar.

c. 1 (Ano de 2009) – Pontos 3.4. e 3.5. da matéria de facto não provada e artigo 50.º da petição inicial

93- No ano de 2009, de acordo com o estudo apresentado, a receita líquida obtida pelo hotel sem as obras de remodelação correspondeu à quantia de €66.063,35, valor que se encontra pela dedução ao EBITDA desse ano (€78.877,17) dos juros suportados (€12.813,82), ambos constantes do quadro da página 26, dos quais resulta a receita líquida constante do quadro da página 32 (€66.063,35).

94- Já no que respeita à receita que o hotel poderia ter obtido caso tivessem sido realizadas as obras de remodelação que a Recorrente se propunha fazer, a mesma seria de €445.426,34, conforme consta do quadro da página 32, sendo obtida através da dedução ao EBITDA, de €670.753,34368, do valor anual previsto suportar com o financiamento nesse ano, de €225.327,00369, resultando a receita líquida que se encontra no quadro da página 32 (€445.426,34).

95- Pelo que, de facto, do estudo financeiro realizado resulta que no ano de 2009 o hotel obteve receitas líquidas no valor de €66.063,35370 e caso tivesse tido a requalificação programada teria receitas líquidas de €445.426,34371, a que corresponde uma diferença de €379.362,99372, valores esses que foram alegados pela Recorrente no artigo 50.º da petição inicial.

96- Pelo exposto, a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, bem como o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado que: “Em 2009, as receitas líquidas do Hotel Diplomático atingiram €66.063,35 (9 TP)”373 e que “Se a A. tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer em 2008 teria, pelo menos, obtido receitas líquidas de €445.426,34 em 2009 (10 TP)”374, devendo ser alterada a resposta dada a estes pontos da matéria de facto.

97- Do mesmo modo, o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, conjugados com a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado o facto alegado no artigo 50.º da petição inicial, nos seguintes termos: “No ano de 2009 a Recorrente teve um prejuízo de €379.362,99375, que corresponde à diferença da receita líquida que obteve e da receita líquida que poderia ter obtido”, devendo ser acrescentado tal facto ao elenco de factos provados.

c. 2 (Ano de 2010) – Pontos 3.6. e 3.7. da matéria de facto não provada e artigo 51.º da petição inicial

98- No ano de 2010, de acordo com o estudo apresentado, a receita líquida obtida pelo hotel sem as obras de remodelação correspondeu à quantia de €238.917,26, valor que se encontra pela dedução ao EBITDA desse ano (€251.806,04) dos juros suportados (€12.888,78), ambos constantes do quadro da página 26, dos quais resulta a receita líquida constante do quadro da página 32 (€238.917,26).

99- Já no que respeita à receita que o hotel poderia ter obtido caso tivessem sido realizadas as obras de remodelação que a Recorrente se propunha fazer a mesma seria de €531.975,32, conforme consta do quadro da página 32, sendo obtida através da dedução ao EBITDA, de €757.302,32376, do valor anual previsto suportar com o financiamento nesse ano, de €225.327,00377, resultando a receita líquida que se encontra no quadro da página 32 (€531.975,32).

100- Pelo que, de facto, do estudo financeiro realizado resulta que no ano de 2010 o hotel obteve receitas líquidas no valor de €238.917,26378 e caso tivesse tido a requalificação programada teria receitas líquidas de €531.975,32379, a que corresponde uma diferença de €293.058,06380, valores esses que foram alegados pela Recorrente no artigo 51.º da petição inicial.

101- Pelo exposto, a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, bem como o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado os factos constantes dos pontos 3.6. e 3.7.: “Em 2010, as receitas líquidas foram de €238.917,26 (11 TP)”(…) e “Se a autora tivesse realizado em 2008 as obras que se tinha proposto fazer teria obtido receitas líquidas de pelo menos €531.975,32 em 2010 (12 TP)”382, devendo ser alterada a resposta dada a estes pontos da matéria de facto.

102- Do mesmo modo, o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, conjugados com a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado o facto alegado no artigo 51.º da petição inicial, nos seguintes termos: “No ano de 2010 a Recorrente teve um prejuízo de pelo menos €293.058,06383, que corresponde à diferença da receita líquida que obteve e da receita líquida que poderia ter obtido.”, devendo ser acrescentado tal facto ao elenco de factos provados.

c. 3 (Ano de 2011) – Pontos 3.8. e 3.9. da matéria de facto não provada e artigo 52.º da petição inicial

103- No ano de 2011, de acordo com o estudo apresentado, a receita líquida obtida pelo hotel sem as obras de remodelação correspondeu à quantia de €202.202,39, valor que se encontra pela dedução ao EBITDA desse ano (€216.442,93) dos juros suportados (€14.240,54), ambos constantes do quadro da página 26, dos quais resulta a receita líquida constante do quadro da página 32 (€202.202,39).

104- Já no que respeita à receita que o hotel poderia ter obtido caso tivessem sido realizadas as obras de remodelação que a Recorrente se propunha fazer a mesma seria de €522.038,30, conforme consta do quadro da página 32, sendo obtida através da dedução ao EBITDA, de €747.365,30384 do valor anual previsto suportar com o financiamento nesse ano, de €225.327,00385, resultando a receita líquida que se encontra no quadro da página 32 (€522.038,30).

105- Pelo que, de facto, do estudo financeiro realizado resulta que no ano de 2011 o hotel obteve receitas líquidas no valor de €202.202,39386 e caso tivesse tido a requalificação programada teria receitas líquidas de €522.038,30387, a que corresponde uma diferença de €319.835,91388, valores esses que foram alegados pela Recorrente no artigo 52.º da petição inicial.

106- Pelo exposto, a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, bem como o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provados os factos descritos nos pontos 3.8. e 3.9. da matéria de facto não provada, nos seguintes termos: “Em 2011, as receitas líquidas obtidas atingiram €202.202,39 (13 TP)”(…) e “Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer em 2008 teria obtido receitas líquidas de pelo menos €522.038,30 em 2011 (14 TP)”390, devendo ser alterada a resposta dada a estes pontos da matéria de facto.

107- De igual modo, o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, conjugados com a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado o facto o alegado no artigo 52.º da petição inicial, nos seguintes termos: “No ano de 2011 a Recorrente teve um prejuízo de pelo menos €319.835,91391, que corresponde à diferença da receita líquida que obteve e da receita líquida que poderia ter obtido.”, devendo ser acrescentado tal facto ao elenco de factos provados.

c. 4 (Ano de 2012) – Pontos 3.10. e 3.11. da matéria de facto não provada e artigo 53.º da petição inicial

108- No ano de 2012, de acordo com o estudo apresentado, a receita líquida obtida pelo hotel sem as obras de remodelação correspondeu à quantia de - €3.768,25, valor que se encontra pela dedução ao EBITDA desse ano (€12.145,92) dos juros suportados (€15.914,17), ambos constantes do quadro da página 26, dos quais resulta a receita líquida constante do quadro da página 32 (- €3.768,25).

109- Já no que respeita à receita que o hotel poderia ter obtido caso tivessem sido realizadas as obras de remodelação que a Recorrente se propunha fazer a mesma seria de €530.796,35, conforme consta do quadro da página 32, sendo obtida através da dedução ao EBITDA, de €756.123,35392 do valor anual previsto suportar com o financiamento nesse ano, de €225.327,00393, resultando a receita líquida que se encontra no quadro da página 32 (€530.796,35).

110- Pelo que, de facto, do estudo financeiro realizado resulta que no ano de 2012 o hotel obteve receitas líquidas no valor de - €3.768,25394 e caso tivesse tido a requalificação programada teria receitas líquidas de €530.796,35395, a que corresponde uma diferença de €534.564,60396, valores esses que foram alegados pela Recorrente no artigo 53.º da petição inicial.

111- Pelo exposto, a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, bem como o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provados os factos descritos nos pontos 3.10. e 3.11. da matéria de facto não provada, nos seguintes termos: “Em 2012, foram obtidas receitas líquidas no valor de - €3.768,25 (15 TP)”397 e “Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer em 2008 teria obtido receitas líquidas de pelo menos €530.796,35 em 2012 (16 TP)”398, devendo ser alterada a resposta dada a estes pontos da matéria de facto.

112- De igual modo, o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, conjugados com a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado o facto alegado no artigo 53.º da petição inicial, nos seguintes termos: “No ano de 2012 a Recorrente teve um prejuízo de pelo menos €534.564,60399, que corresponde à diferença da receita líquida que obteve e da receita líquida que poderia ter obtido.”, devendo ser acrescentado tal facto ao elenco de factos provados.

c. 5 (Ano de 2013) – Pontos 3.12. e 3.13. da matéria de facto não provada e artigo 54.º da petição inicial

113- No ano de 2013, de acordo com o estudo apresentado, a receita líquida obtida pelo hotel sem as obras de remodelação correspondeu à quantia de €98.093,80, valor que se encontra pela dedução ao EBITDA desse ano (€105.495,47) dos juros suportados (€7.401,67), ambos constantes do quadro da página 26, dos quais resulta a receita líquida constante do quadro da página 32 (€98.093,80).

114- Já no que respeita à receita que o hotel poderia ter obtido caso tivessem sido realizadas as obras de remodelação que a Recorrente se propunha fazer a mesma seria de €583.381,51, conforme consta do quadro da página 32, sendo obtida através da dedução ao EBITDA, de €808.708,51400 do valor anual previsto suportar com o financiamento nesse ano, de €225.327,00401, resultando a receita líquida que se encontra no quadro da página 32 (€583.381,51).

115- Pelo que, de facto, do estudo financeiro realizado resulta que no ano de 2013 o hotel obteve receitas líquidas no valor de €98.093,80402 e caso tivesse tido a requalificação programada teria receitas líquidas de €583.381,51403, a que corresponde uma diferença de €485.287,71404, valores esses que foram alegados pela Recorrente no artigo 54.º da petição inicial.

116- Pelo exposto, a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, bem como o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provados os factos descritos nos pontos 3.12. e 3.13. da matéria de facto não provada, passando a dar-se como provado que: “Em 2013, as receitas líquidas foram de €98.093,80 (17 TP)”405 e “Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer em 2008 teria obtido receitas líquidas de pelo menos €583.381,51 e, 2013 (18 TP)”406, devendo ser alterada a resposta dada a estes pontos da matéria de facto.

117- De igual modo, o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, conjugados com a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado o facto o alegado no artigo 54.º da petição inicial, nos seguintes termos: “No ano de 2013 a Recorrente teve um prejuízo de pelo menos €485.287,71407, que corresponde à diferença da receita líquida que obteve e da receita líquida que poderia ter obtido.”, devendo ser acrescentado tal facto ao elenco de factos provados.

c. 6 (Ano de 2014) – Ponto 3.14. da matéria de facto não provada e artigo 55.º da petição inicial

118- O Tribunal “a quo” deu como provado que no ano de 2014 a Recorrente, pela exploração do hotel, obteve receitas líquidas de €19.706.28408, tendo, no entanto, dado como não provado que, nesse ano, caso tivesse realizado as obras teria tido receitas líquidas de €343.044,65409.

119- No que respeita à receita que o hotel poderia ter obtido caso tivessem sido realizadas as obras de remodelação que a Recorrente se propunha fazer a mesma seria de €343.044,65, conforme consta do quadro da página 32, sendo obtida através da dedução ao EBITDA, de €568.371,65410 do valor anual previsto suportar com o financiamento nesse ano, de €225.327,00411, resultando a receita líquida que se encontra no quadro da página 32 (€343.044,65).

120- Pelo que, de facto, do estudo financeiro realizado resulta que no ano de 2014 caso tivesse ocorrido a requalificação programada o hotel teria receitas líquidas de €343.044,65412, a que corresponde uma diferença entre a receita líquida realizado [dada como provada na sentença recorrida] de €19.706,28413 e a que seria obtida, no montante de €323.338,37414, valores esses que foram alegados pela Recorrente no artigo 55.º da petição inicial.

121- Pelo exposto, a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, bem como o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado os facto descrito no ponto 3.14 da matéria de facto não provada, passando a dar-se como provado que: “Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer em 2008 teria obtido receitas líquidas de €343.044,65 em 2914 (20 TP)”415, devendo ser alterada a resposta dada a estes pontos da matéria de facto.

122- De igual modo, o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, conjugados com a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado o facto invocado no artigo 55.º da petição inicial, nos seguintes termos: “No ano de 2014 a Recorrente teve um prejuízo de €323.338,37416, que corresponde à diferença da receita líquida que obteve e da receita líquida que poderia ter obtido.”, devendo ser acrescentado tal facto ao elenco de factos provados.

c. 7 (Ano de 2015) – Ponto 3.15. da matéria de facto não provada e artigo 56.º da petição inicial

123- O Tribunal “a quo” deu como provado que no ano de 2015 a Recorrente, pela exploração do hotel, obteve receitas líquidas de €62.624,18417, tendo, no entanto, dado como não provado que, nesse ano, caso tivesse realizado as obras teria tido receitas líquidas de €457.686,06418.

124- No que respeita à receita que o hotel poderia ter obtido caso tivessem sido realizadas as obras de remodelação que a Recorrente se propunha fazer a mesma seria de €457.686,06, conforme consta do quadro da página 32, sendo obtida através da dedução ao EBITDA, de €683.013,06419 do valor anual previsto suportar com o financiamento nesse ano, de €225.327,00420, resultando a receita líquida que se encontra no quadro da página 32 (€457.686,06).

125- Pelo que, de facto, do estudo financeiro realizado resulta que no ano de 2015, caso tivesse ocorrido a requalificação programada, o hotel teria receitas líquidas de €457.686,06421, a que corresponde uma diferença entre a receita líquida realizada [dada como provada na sentença recorrida] de €62.624,18422 e a que seria obtida, no montante de €395.061,88423, valores esses que foram alegados pela Recorrente no artigo 56.º da petição inicial.

126- Pelo exposto, o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, conjugados com a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, , impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provados os factos descritos ponto 3.15 da matéria de facto não provada, passando a dar-se como provado que: “Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer em 2008 teria obtido receitas líquidas de €457.686,06 em 2015 (22 TP)”(…), devendo ser alterada a resposta dada a estes pontos da matéria de facto.

127- De igual modo, o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, conjugados com a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado o facto o alegado no artigo 56.º da petição inicial, nos seguintes termos: “No ano de 2015 a Recorrente teve um prejuízo de €395.061,88425, que corresponde à diferença da receita líquida que obteve e da receita líquida que poderia ter obtido.”, devendo ser acrescentado tal facto ao elenco de factos provados.

c. 8 (Ano de 2016) – Ponto 3.16. da matéria de facto não provada e artigo 57.º da petição inicial

128- O Tribunal “a quo” deu como provado que no ano de 2016 a Recorrente, pela exploração do hotel, obteve receitas líquidas de €252.902,51426, tendo, no entanto, dado como não provado que, nesse ano, caso tivesse realizado as obras teria tido receitas líquidas de €674.602,01427.

129- No que respeita à receita que o hotel poderia ter obtido caso tivessem sido realizadas as obras de remodelação que a Recorrente se propunha fazer a mesma seria de €674,602,01, conforme consta do quadro da página 32, sendo obtida através da dedução ao EBITDA, de €899.929,01428 do valor anual previsto suportar com o financiamento nesse ano, de €225.327,00429, resultando a receita líquida que se encontra no quadro da página 32 (€674,602,01).

130- Pelo que, de facto, do estudo financeiro realizado resulta que no ano de 2016. caso tivesse ocorrido a requalificação programada, o hotel teria receitas líquidas de €674.602,01430, a que corresponde uma diferença entre a receita líquida realizada [dada como provada na sentença recorrida] de €252.902,51431 e a que seria obtida, no montante de €421.699,50432, valores esses que foram alegados pela Recorrente no artigo 57.º da petição inicial.

131- Pelo exposto, a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, bem como o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado os facto descrito no ponto 3.16 da matéria de facto não provada, nos seguintes termos: “Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer em 2008 teria obtido receitas líquidas de €674.602,01 em 2016 (24 TP)”(…), devendo ser alterada a resposta dada a estes pontos da matéria de facto.

132- De igual modo, o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, conjugados com a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado o facto alegado no artigo 57.º da petição inicial, nos seguintes termos: “No ano de 2016 a Recorrente teve um prejuízo de €421.699,50434, que corresponde à diferença da receita líquida que obteve e da receita líquida que poderia ter obtido.”, devendo ser acrescentado tal facto ao elenco de factos provados.

c. 9 (Ano de 2017) – Ponto 3.17. da matéria de facto não provada e artigo 58.º da petição inicial

133- O Tribunal “a quo” deu como provado que no ano de 2017 a Recorrente, pela exploração do hotel, obteve receitas líquidas de €679.576,74435, tendo, no entanto, dado como não provado que, nesse ano, caso tivesse realizado as obras teria tido receitas líquidas de €1.272.430,36436.

134- No que respeita à receita que o hotel poderia ter obtido caso tivessem sido realizadas as obras de remodelação que a Recorrente se propunha fazer a mesma seria de €1.272.430,36, conforme consta do quadro da página 32, sendo obtida através da dedução ao EBITDA, de €1.497.760,66437 do valor anual previsto suportar com o financiamento nesse ano, de €225.330,00438, resultando a receita líquida que se encontra no quadro da página 32 (€1.272.430,36).

135- Pelo que, de facto, do estudo financeiro realizado resulta que no ano de 2017, caso tivesse ocorrido a requalificação programada, o hotel teria receitas líquidas de €1.272.430,36439, a que corresponde uma diferença entre a receita líquida realizada [dada como provada na sentença recorrida] de €679.576,74440 e a que seria obtida, no montante de €592.853,61441, valores esses que foram alegados pela Recorrente no artigo 58.º da petição inicial.

136- Pelo exposto, a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, bem como o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado o facto descrito no ponto 3.17 da matéria de facto não provada, nos seguinte termos: “Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer em 2008 teria obtido receitas líquidas de €1.272.430,36 em 2017 (26 TP)”442, devendo ser alterada a resposta dada a estes pontos da matéria de facto.

137- De igual modo, a análise da evolução de mercado, junta à petição inicial como doc. 6, bem como o depoimento das testemunhas G, com uma duração de 00:31:23, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00.12:00 a 00:17:00, H, com uma duração de 00:32:08, de 00:03:00 a 00:12:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:06:00, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provado o facto o alegado no artigo 58.º da petição inicial, nos seguintes termos: “No ano de 2017 a Recorrente teve um prejuízo de €592.853,61443, que corresponde à diferença da receita líquida que obteve e da receita líquida que poderia ter obtido.”, devendo ser acrescentado tal facto ao elenco de factos provados.

d. Do impedimento de a Recorrente realizar as obras no imóvel como consequência da ação de despejo intentada pelos Recorridos em dezembro de 2008 – alteração da resposta dada ao ponto 3.18 da matéria de facto não provada

138- O Tribunal “a quo” deu como não provado que “A propositura da ação de despejo em Dezembro de 2008 impediu a autora de realizar as obras que se propunha (27 TP)” (…), entende a Recorrente que mal considerando a prova que foi produzida.

139- O que interessa para a presente ação é aferir se a ação intentada pelos Recorridos em dezembro de 2008 impediu a Recorrente de realizar as obras a que se propôs e cujo processo iniciou na Câmara Municipal de Lisboa em 10 de Abril de 2008, pelo que o que ocorreu na Câmara Municipal entre 2002 e Dezembro de 2007 é irrelevante para os presentes autos, ao contrário do que entendeu o Tribunal “a quo” na fundamentação da sentença recorrida para dar como não provados os factos aqui em análise

140- Como a sentença recorrida deu como provado, em 10 de abril de 2008 a Recorrente submeteu à aprovação da Câmara Municipal de Lisboa um projeto de obras para a remodelação dos quartos do Hotel, para as quais iria gastar quase dois milhões de euros (…). Conforme consta da fundamentação da sentença recorrida A informação relativa ao processo nº 430/EDI/2008, de 16.12.2008 (fls. 647cv/649) contém a proposta de indeferimento do pedido de obras de conservação apresentado pela autora na CML, com fundamento no facto de o processo atinente a obras realizadas sem processo de licenciamento não estar regularizado.

141- Do depoimento da testemunha E (…) resulta que os Recorridos, na qualidade de proprietários do imóvel, tinham feito alterações aos projetos que se encontravam na Câmara Municipal de Lisboa, o que levou a que esta entidade condicionasse o licenciamento das obras que a Recorrente pretendia fazer ao licenciamento das alterações promovidas, o que só poderia ser feito pelos proprietários do imóvel, os ora Recorridos, tendo confirmado igualmente que o facto de se encontrar pendente uma nova ação de despejo, iniciada pelos Recorridos em 2008, e o facto de existirem sistematicamente processos intentados pelos Recorridos com vista a despejar a Recorrente, determinou a suspensão da realização das obras que já estavam programadas no início de 2008 (…).

142- Do mesmo modo, a testemunha I, diretora do hotel e que desempenhou a sua atividade no mesmo desde 1992 a 2019, confirmou igualmente que em 2008 havia a intenção de realizar obras no hotel por parte da Recorrente que tal não foi feito por causa da ação de despejo entretanto iniciada pelos Recorridos (…).

143- Pelo exposto, o depoimento das testemunhas E, com uma duração de 01:24:49, nas passagens de 00:03:00 a 00:07:00 e de 00:09:00 a 00:11:00 e I, com uma duração de 00:39:45, de 00:05:00 a 00:07:00, impunham que o Tribunal “a quo” tivesse julgado provados o facto descritos no ponto 3.18. da matéria de facto não provada, nos seguintes termos: “A propositura da ação de despejo em Dezembro de 2008 impediu a autora de realizar as obras que se propunha (27 TP)”(…), devendo ser alterada a resposta dada a estes pontos da matéria de facto.

IV.

DO RECURSO DA DECISÃO SOBRE A MATÉRIA DE DIREITO

1.

Da procedência da ação e consequente obrigação de indemnização a cargo dos Recorridos

144- Ficou demonstrado que a ação de despejo interposta pelos Recorridos em Dezembro de 2008 impediu a Recorrente de realizar as obras a que se propôs e que constam do orçamento que constitui o doc. 4 junto com a petição inicial, tendo os Recorridos conhecimento, antes da interposição da ação, de que a Recorrente pretendia fazer obras no imóvel, tanto que tinham já conhecimento do pedido apresentado pela Recorrente junto da Câmara Municipal de Lisboa.

145- A referida ação foi intentada pelos Recorridos com fundamento no facto de o hotel ter baixado de classificação, tendo-se demonstrado nessa ação, assim como na presente, que o hotel sempre manteve a classificação de 4 estrelas (…), assim como com fundamento na falta de realização de obras quando os Recorridos tinham conhecimento do pedido apresentado junto da Câmara Municipal pela Recorrente.

146- O exercício do direito de ação sem fundamento ou com base em alegações falsas pode configurar uma situação de abuso do direito, nos termos do Código Civil, para tal bastando que o interesse prosseguido com a ação exceda o fim próprio do direito que se pretende exercer451.

147- Ao proporem uma ação tendo como fundamentos principais a perda de qualidade e classificação do estabelecimento arrendado à Recorrente em consequência da falta de realização de obras impostas pelo contrato de arrendamento, os Recorridos não podiam ignorar que estavam a utilizar dois argumentos falsos, uma vez que não podiam desconhecer que o hotel sempre manteve a classificação de 4 estrelas, tendo ficado igualmente demonstrado que o imóvel só não foi objeto de obras de beneficiação, para além do que está previsto no contrato de arrendamento, porque os Recorridos, com a sua atitude persecutória em relação à Recorrente, fizeram com que se visse impedida, dum ponto de vista económico e de investimento, de efetuar quaisquer melhoramentos no locado.

148- A conclusão que se impõe é que os Recorridos agiram em abuso do seu direito de recurso aos tribunais, propondo uma ação que constitui uma conduta contrária à boa-fé, o que gera a responsabilidade civil dos Recorridos, tal como prevista no artigo 483.º do Código Civil, ficando obrigados a indemnizar a Recorrente pelos prejuízos sofridos.

149- No que respeita aos prejuízos sofridos pela Recorrente os mesmos resultaram demonstrados através da prova das receitas líquidas que o hotel auferiu e as que poderia ter obtido caso tivesse realizado as obras, prejuízos esses que assumem a natureza de lucros cessantes, que correspondem ao peticionado, ou seja, a quantia de €3.745.062,63 acrescida do que se apurar em execução de sentença relativamente ao ano de 2018 até à cessação do contrato de arrendamento, 2 de Agosto de 2019, data em que o imóvel foi entregue aos Recorridos.

150- E mesmo que o Tribunal “a quo” considerasse que as obras apenas teriam sido realizadas em 2009, sempre deveria arbitrar à Recorrente uma indemnização correspondente aos anos de 2010 a 2017, ou seja, quantia total de €3.365.699,64, correspondente à diferença entre a faturação realizada e que a Recorrente poderia ter obtido nesses anos, tal como consta do estudo financeiro apresentado, acrescida do que se apurar em execução de sentença relativamente ao ano de 2018 até à cessação do contrato de arrendamento.

151- Pelo que, face à prova produzida deveria o Tribunal “a quo” ter pelo menos julgado parcialmente procedente o pedido da Recorrente, devendo a sentença recorrida ser alterada em conformidade.

2.

Da Improcedência do Pedido Reconvencional

2. 1

Da inexistência de qualquer obrigação da Recorrente de realização de obras de conservação e manutenção

152- Para o que interessa ao presente recurso, no contrato de arrendamento ficou estabelecido que a Recorrente, na sua qualidade de inquilina, se obrigava a manter em bom estado de funcionamento todas as coisas que, “não constituindo parte integrante do imóvel, são seus acessórios ou pertenças e possam ser utilizadas pela inquilina” e se encontram elencadas no documento complementar, nomeadamente as instalações de água, gás, eletricidade, canalizações, elevadores, sistema de condicionamento do ar, rede privativa de telefones e condutas automáticas (…), assim como ficou estabelecido que a Recorrente se obrigava a manter no prédio arrendado os seus serviços de forma que o hotel mantivesse a categoria de primeira A (atualmente classificação de 4 estrelas) (…).

153- Quanto a obras, ficou estabelecido na cláusula oitava que a Recorrente não poderia fazer alterações na estrutura externa do prédio sem prévia autorização por escrito dos senhorios, podendo, no entanto, sem necessidade de autorização destes, fazer obras no interior do prédio e alterar a disposição interna das suas divisões, desde que disso não resultasse a baixa da categoria do hotel como de primeira-A, nem a caducidade da utilidade turística, nem prejuízo para a segurança e estabilidade do prédio (…), sendo que, caso a Recorrente usasse desta faculdade os senhorios poderiam exigir que, findo o contrato, as coisas fossem repostas no estado em que se encontravam à data da celebração do contrato (…), não tendo a Recorrente qualquer direito de retenção ou direito de indemnização por quaisquer obras ou benfeitorias que fizesse, as quais passariam a ser parte integrante do imóvel (…).

154- Na fundamentação da sentença recorrida é referido que o pedido reconvencional assenta no incumprimento contratual por parte da Recorrente na realização das obras de conservação e de manutenção, cujo regime legal consta do artigo 1111.º do Código Civil; após, alude ao artigo 1044.º do Código Civil, que trata de questão que não se confunde com a obrigação de realização de obras de conservação e manutenção no locado, pois respeita ao regime legal da perda ou deterioração da coisa locada; de seguida, faz apelo a uma cláusula do contrato de arrendamento que não se refere – como melhor se verá – a obras de conservação e manutenção do imóvel, mas apenas à manutenção em bom estado de funcionamento das “coisas que, não constituindo parte integrante do imóvel, são seus acessório ou pertenças”, as quais se encontram elencadas no documento complementar ao contrato de arrendamento.

155- Sem mais fundamentação e apenas afirmando a existência de uma “convergência” entre regimes que são totalmente diversos, condena-se a Recorrente a “indemnizar os réus pelo valor das obras de que o edifício carece”, o que é totalmente diverso do pedido deduzido pelos Recorridos – que respeita, como vimos, a obras de conservação e manutenção -, do regime legal invocado pelo Tribunal “a quo” na sentença - que trata da perda e deterioração da coisa locada – e do regime contratual – que trata da conservação das coisas que não constituam parte integrante do imóvel.

156- A questão da responsabilidade pela realização das obras de conservação e manutenção no locado já havia sido discutida entre as partes na ação que correu termos por esta Comarca de Lisboa, com o n.º 3415/08.2TVLSB457, como, de resto, ficou provado nos pontos 2.11. a 2.13 da enumeração dos factos provados constante da sentença recorrida, tendo ficado esclarecido, por decisão judicial transitada em julgado, que a responsabilidade pela realização de obras de conservação no exterior do edifício dos autos é dos Recorridos e não da Recorrente – nada se tendo decidido quanto às obras no interior, por tal questão não constituir objeto do litígio -, pelo que esta questão está devida e definitivamente esclarecida entre as partes, por força do instituto da autoridade do caso julgado, que a sentença recorrida ignorou e violou.

157- O instituto da autoridade do caso julgado implica que uma vez decidida uma determinada questão, por decisão judicial transitada em julgado, a mesma não possa ser de novo apreciada e decidida, devendo, como é natural, na determinação dos seus limites e eficácia atender-se não só à sua parte decisória, mas também aos respetivos fundamentos.

158- Esta força de caso julgado material implica que a extinção do direito cuja titularidade os Recorridos se arrogam está coberta pela autoridade do caso julgado, em virtude da qual não é possível, em processo posterior, ser-lhes reconhecido este direito, ainda que a Recorrente não possa invocar a exceção de caso julgado, por não se verificar a tríplice identidade de sujeitos, pedido e causa de pedir.

159- Assim, encontrando-se devidamente esclarecido que a Recorrente tem o direito - e, consequentemente, não está vinculada à correspondente obrigação – de exigir dos Recorridos a realização de obras de conservação no exterior do edifício dos autos, não pode esse direito ser-lhe negado por decisão judicial que julgue que afinal tem a obrigação de realizar estas obras.

160- Por estas razões, a sentença recorrida, ao ter condenado a Recorrente ao pagamento do valor necessário para que as Rés realizem todas as obras de conservação de que o edifício dos autos carece – incluindo as relativas ao exterior – violou também a autoridade de caso julgado que decorre da sentença proferida nos autos que correram termos por esta Comarca de Lisboa, com o n.º 3415/08.2TVLSB.

161- Mesmo que assim não se entenda, nunca poderia o Tribunal “a quo” ter condenado a Recorrente no valor das obras de que o edifício carece, uma vez que a Recorrente não tinha essa obrigação, nem nos termos do contrato, nem nos termos da lei.

162- No contrato de arrendamento celebrado entre as partes apenas ficou estabelecido que a Recorrente não poderia fazer alterações na estrutura externa do prédio sem a prévia autorização dos Recorridos, podendo, no entanto, fazê-las no interior, sendo esta uma faculdade dada à Recorrente e não uma obrigação, conforme decorre do número três da cláusula oitava quando refere: “quando a inquilina tiver usado da faculdade a que se refere o número anterior”(…).

163- O contrato de arrendamento é, por isso, omisso no que respeita à obrigação de realização de obras de manutenção e conservação do locado, pelo que é aplicável o regime legal, o qual, para contratos de arrendamento para fins não habitacionais, se encontra previsto no artigo 1111.º do Código Civil, que estabelece que se as partes nada convencionarem cabe ao senhorio executar as obras de conservação, considerando-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato.

164- Assim, ao contrário do decidido pelo Tribunal “a quo”, nos termos do contrato celebrado entre as partes, a obrigação de realização de obras de conservação e manutenção caberia aos Recorridos, na sua qualidade de senhorios, tendo a Recorrente a faculdade de as realizar, mas não a obrigação de o fazer.

165- No que respeita ao artigo 1044.º do Código Civil invocado na sentença recorrida entende a Recorrente que o mesmo não tem aplicação no presente caso uma vez que, de acordo com esta norma, a Recorrente apenas seria responsável pelas deteriorações decorrentes de culpa sua e não por deteriorações resultantes do desgaste do tempo e as inerentes a uma prudente utilização (…).

166- Na sentença recorrida, para além de não constarem as deteriorações de que o imóvel alegadamente padecia, requisito necessário para a aplicação do artigo 1044.º do Código Civil, (…) - o que seria essencial para aferir se tais deteriorações seriam ou não culpa da Recorrente -, também não se concluiu nem dá como provado que as mesmas decorressem de culpa da Recorrente, por não ter feito um prudente uso do imóvel, pois apenas se alude a que o mesmo carecia de obras de conservação e manutenção.

167- Não resulta, por isso, do contrato de arrendamento, que a Recorrente tivesse a obrigação de realizar as obras de conservação e manutenção do imóvel, não resultando também essa obrigação do disposto no artigo 1044.º do Código Civil, o qual, conforme já vimos, só responsabiliza o arrendatário por deteriorações decorrentes de culpa sua e não as resultantes do desgaste do tempo e as inerentes a uma prudente utilização.

168- Pelo contrário, nos termos do artigo 1111.º do Código Civil, a obrigação de realização das obras de conservação e manutenção do imóvel cabe aos Recorridos.

169- Assim, ao condenar a Recorrente no pagamento de uma indemnização correspondente ao valor das obras de que o edifício carece o Tribunal “a quo” violou o disposto nos artigos 1044.º e 1111.º do Código Civil, devendo, por isso, a sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que absolva a Recorrente do pedido reconvencional deduzido pelos Recorridos.

2.2.

Das consequências da transmissão do imóvel pelos Recorridos

170- Conforme decorre do já supra alegado a respeito do ponto 2.8. da matéria de facto que o Tribunal “a quo” julgou provada, ficou demonstrado nos presentes autos que os Recorridos, na pendência da ação, transmitiram o imóvel a terceiros, deixando, por isso, de ter a qualidade de proprietários do mesmo.

171- Dos factos alegados pelos Recorridos na contestação e dos pedidos feitos em sede de reconvenção facilmente se compreende que os Recorridos peticionam o valor das obras a título de despesas em que teriam de incorrer e o valor da indemnização por privação de uso pela perda de receitas durante período de tempo em que se encontrassem privados de dispor do imóvel, para pudesse ter lugar a realização das referidas obras, pedidos esses que têm como fundamento a qualidade de proprietários dos Recorridos.

172- Tendo os Recorridos procedido à venda do imóvel sem que tenham procedido à realização de quaisquer obras, nunca o custo das obras que venham a ser feitas no imóvel será por si suportado, assim como nunca se verificará na esfera jurídica dos Recorridos qualquer dano por privação do uso do imóvel durante o tempo em que as referidas obras estiverem a ser executadas.

(…)

174- O quantum indemnizatório que pedem não pode, assim, por impossibilidade, desde logo por já não serem titulares do direito real de propriedade sobre a fração, ser consignado à reparação das deteriorações que patenteava (…) sejam elas quais forem e sejam ou não imputáveis a uma ilicitude ou a um ato lícito da apelada [arrendatária]. Nesta conjuntura pergunta-se: afinal que dano é que os apelantes sofreram? Esse dano não pode ser outro que não o da desvalorização, resultante das deteriorações, do valor patrimonial da fração e, portanto, do preço da sua alienação. Dano mensurável pela diferença do preço, para menos, da venda, com e sem reparação das deteriorações (…). E como sem dano, dado que a responsabilidade civil depende tenazmente deste e tem por escopo a sua remoção, não se constitui o dever de indemnizar, na falta da sua prova, a improcedência do pedido dos apelantes (…) é meramente consequencial.”

175- Não tendo os Recorridos procedido a quaisquer obras no imóvel e optado por proceder à venda do mesmo, jamais irão suportar na sua esfera jurídica o custo de quaisquer obras no imóvel, pelo que caso a Recorrente se visse obrigada a pagar aos Recorridos o montante em que foi condenada pela sentença recorrida ficariam estes enriquecidos à custa da Recorrente, sem que tivessem de utilizar esse montante para a realização das obras no imóvel, o que, tal como decidido pelo Tribunal da Relação de Coimbra, constituiria um enriquecimento sem causa dos Recorridos, à custa da Recorrente.

176- Constitui pressuposto da obrigação de indemnizar, com fundamento em incumprimento contratual, nos termos do artigo 798.º do Código Civil, a existência de prejuízo na esfera jurídica do credor, sendo que os Recorridos, em virtude da alienação do imóvel dos autos, não sofreram qualquer prejuízo com o alegado incumprimento da obrigação de realização de obras de manutenção e conservação, pelo que a sentença recorrida não podia ter condenado a Recorrente ao pagamento do valor necessário para custear as obras de que o mesmo carece.

177- Ao fazê-lo, o Tribunal “a quo” violou o disposto no artigo 798.º do CC, devendo a sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que absolva a Recorrente do pedido reconvencional deduzido pelos Recorridos.

2.3.

Do conteúdo da obrigação de indemnizar: a necessária prevalência da reconstituição natural

178- Sem prejuízo do anteriormente invocado sempre se dirá, por mera cautela de patrocínio, que a sentença recorrida não podia, em caso algum, condenar a Recorrente a indemnizar os Recorridos em quantia pecuniária – correspondente ao “valor das obras de que o edifício carece” – ainda que a liquidar em incidente.

179- Os Recorridos invocam o incumprimento, por parte da Recorrente, da obrigação de realização de obras de manutenção e conservação do imóvel, à qual atribuem a natureza de obrigação não pecuniária, pelo que os próprios Recorridos qualificam esta obrigação como sendo uma obrigação de prestação de facto positivo.

180- Deste modo, uma vez incumprida - alegadamente - esta obrigação, o conteúdo da condenação não pode consistir no pagamento de quantia pecuniária, mas antes na correspondente prestação de facto positivo a qual, se não for voluntariamente satisfeita, dará lugar à competente execução para prestação de facto, nos termos previstos nos artigos 868.º e seguintes do CPC.

(…)

183- O artigo 562.º do Código Civil consagra o princípio da reconstituição natural, estabelecendo o artigo 566.º que a indemnização só é fixada em dinheiro se a reconstituição natural não for possível, não repare integralmente os danos ou seja excessivamente onerosa para o devedor, pelo que, estando em causa o alegado incumprimento de uma obrigação de prestação de facto positivo, a Recorrente só podia ter sido condenada em quantia pecuniária – ainda que a liquidar em incidente – caso se tivesse demonstrado que a reconstituição natural não era possível, não reparava integralmente os danos ou era excessivamente onerosa para a Recorrente, o que não foi feito na sentença recorrida.

184- Ao condenar a Recorrente no pagamento de uma indemnização pecuniária a sentença recorrida violou o disposto no artigo 562.º do Código Civil devendo, por isso, ser revogada e substituída por outra que absolva a Recorrente do pedido reconvencional deduzido pelos Recorridos.

V- Do pedido de dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça

185- Nos termos do Regulamento das Custas Processuais, nas causas de valor superior a €275.000,00 é devido, a final, o remanescente da taxa de justiça, sendo que, nos termos do n.º 7 do artigo 6.º do RCP, o juiz pode dispensar as partes do respetivo pagamento, tendo em conta, designadamente, a complexidade da causa e a conduta processual das partes.

186- No caso concreto estamos perante uma ação judicial cuja matéria jurídica não é de extrema complexidade, as partes não apresentaram articulados prolixos, não implicou a audição de um elevado número de testemunhas, nem a realização de diversas diligências de prova, pelo que não estamos perante uma ação que envolva uma intensa especificidade no âmbito da ciência jurídica e grande exigência de formação jurídica de quem tem de decidir ou que tivesse suscitado a aplicação aos factos de normas jurídicas de institutos particularmente diferenciados.

187- No que se refere à conduta processual das partes, salvo melhor entendimento, nada há a apontar a qualquer uma das partes em termos de boa-fé processual ou de cooperação com o Tribunal, não tendo, qualquer uma das partes, violado os deveres que sobre si impendiam.

188- Pelo que encontram-se preenchidos os requisitos do artigo 6.º número 7 do Regulamento das Custas Processuais para que as partes sejam dispensadas do pagamento do valor correspondente ao remanescente da taxa de justiça, o que desde já se requer.”

4. Os réus apresentaram contra-alegações, requerendo a ampliação do objeto do recurso, nos termos do disposto no artigo 636º, nº 1, CPC, por forma a alargar a sua incidência aos pontos b e c da decisão recorrida (correspondentes às alíneas d e e do pedido reconvencional), visando ainda a ampliação da matéria de facto, nos termos do nº 2 daquela norma.

Acresce que os réus interpuseram recurso subordinado, tendo por base o regime do artigo 633º, CPC, formulando neste as seguintes conclusões, que se transcrevem:

“I. Deve ser dado provimento ao pedido de alteração do ponto 2.1 passando este a conter a seguinte redação;

Ponto 2.1 A (Novo)

"A Autora foi a única possuidora do Locado, tendo cessado o seu uso no passado dia 2/08/2019,"

II. Em consequência da referida alteração ao ponto 2.1. A deve igualmente ser assente o ponto 2.8 com nova redação

Ponto 2.8 (nova redação)

"Os Réus no momento da propositura da presente ação eram os donos e legítimos proprietários do prédio identificado no artigo anterior, tendo procedido na pendência desta ação à sua alienação no passado dia 22 de Junho de 2021"

III. Igualmente se peticiona, tendo presente o teor dos pontos 2.15 a 2.17 da matéria de facto provada e atenta a necessidade de estabelecer na matéria de facto provada os factos mais relevantes respeitantes às vicissitudes do arrendamento, deverão ser aditados os seguintes pontos:

Ponto 2.8-A (Novo)

“Os Autores deixaram de ser arrendatários do imóvel referido no ponto 2.1 no passado dia 30/11/2018 nos termos da decisão proferida no processo …/17.7T8LSB no Juízo Central de Lisboa - Juiz 14, em 23/05/2018 foi, no passado dia 23/05/2018, confirmada por Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa proferido em 15 de Novembro de 2018 e confirmado por Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça no dia 30 de Junho de 2020, uma vez em 30/1112018 o contrato de arrendamento cessou a sua vigência”

IV. Igualmente deverá ser dado como assente o ponto 2.8-8 novo Ponto 2.8-8 (Novo)

"No passado dia 11/02/2019, ou seja, quando foi intentada a presente ação, a ora Autora era mera possuidora do imóvel referido no ponto 2.1 sem dispor de título uma vez que o contrato de arrendamento já havia cessado'

V. Igualmente, e atenta a inúmera documentação constante da prova documental incluindo o requerimento de 22/10/2019 junto aos autos, deve ser dado por assente o estado em que o locado foi entregue pela ora Recorrida Subordinada aos ora Recorrentes Subordinados, devendo esta constar dos pontos 2.8 C novo e 2.8 D novo.

Ponto 2.8-C (Novo)

"No passado dia 02/08/2019 a Autora entregou o Locado aos Réus nos termos do documento designado por relatório fotográfico que consta do requerimento datado de 22/10/2019."

Ponto 2.8-0 (Novo)

"O estado em que o imóvel locado foi entregue pela Autora aos Réus encontra-se descrito pelo relatório fotográfico junto aos autos no passado dia 22/10/2019, o qual foi notificado aos então Autores não tendo estes impugnado a sua veracidade"

VI. Igualmente, deve ser dado como provado que, mediante recurso aos documentos juntos pelos ora Recorrentes Subordinados, vide documento 55 da sua contestação, que no momento da celebração do contrato de arrendamento, ou seja 12 de Março de 1969, o locado apresentava as condições, qualidades constantes do referido documento, constituído por reportagem fotográfica do mesmo e comentários de jornalistas de especialidade sobre o mesmo, ou seja, no momento da entrega do locado, o mesmo encontrava-se novo tendo sido acabado de construir.

VII. Ou seja, deve ser dado como assente o estado em que o locado foi entregue petas Recorrentes Subordinados à Recorrida Subordinada, pelo que se requer o aditamento à matéria de facto assente dos pontos 2.8 E novo a 2.8. F novo

Ponto 2.8-E (Novo)

"O imóvel dado em locação em 12/03/1969 dispunha das qualidades enunciadas no documento n. o 55 junto com a contestação, constituído por reportagem fotográfica de uma revista de especialidade, publicada no mês de agosto de 1969, apresentado as qualidades nela descritas."

VIII. Tendo presente o teor do requerimento de 7 de outubro de 2021 apresentado pelos ora Recorrentes Subordinados, deve ser dado como provado o ponto 2.8 F novo com a seguinte redação;

Ponto 2.8-F (Novo)

«No passado dia 22 de julho de 2021 os Réus alienaram o imóvel referido no ponto 2.7 da matéria de facto assente à sociedade CCPEPF Ambassador, Unipessoal, Lda, pelo preço de 14.750.000,00 euros, conforme requerimento junto aos autos em 07/10/2021 tendo a ora Autora sido notificada e nada dizendo,”

IX. Atenta a decisão proferida no processo 1 0909117. 7T8LSB no Juízo Central de Lisboa - Juiz 14, em 23/05/2018 que foi confirmada pela Relação de Lisboa no passado dia 15/1112018, vide documento nº 3 junto com a contestação, bem como por Acórdão do S.T.J. datado de 30/06/2020 que se junta como documento nº 1 nos termos do disposto no artigo 651º do CPC.

X. Em consequência, deve ser dado como assente o devido aditamento ao ponto 2.17 da matéria de facto assente o qual deve ter a seguinte redação de forma a melhor compreender o teor dos pontos 2.15 a 2.17. requerendo-se a alteração do ponto 2.17 e do ponto 2.17 A novo

Ponto 2.17 (nova redação)

"Por decisão proferida no processo (…)/17. 7T8L5B no Juízo Central de Lisboa – juiz (…), em 23/05/2018 foi a ação referida no ponto 2.15 dado como procedente em 23/05/2018, tendo a mesma sido confirmada por Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa em 1511112018, e confirmada por Acórdão do STJ em 3010612020"

XI. Em consequência da alteração supra enunciada deve ser aditado o ponto 2.17-A novo contendo o teor da Referida Sentença

XII. No processo que correu termos sob o n.º (…)/17.7T8LSB no Juízo Central de Lisboa - Juiz 14, em 23/05/2018 foi proferida a decisão dele constante, devendo esta passar a constituir o ponto 2.17-A novo da matéria de facto assente

XIII. Ora, atenta a confissão constante do ponto 43 da réplica por arte do mandatário da Recorrida subordinada deverão ser aditados ao ponto 2.28 os seguintes pontos respeitantes ao equipamento que nos termos do contrato em discussão nos autos deveria ter sido entregue aquando da cessação do arrendamento e como a própria Recorrida subordinada confessou não lhes entregou, uma vez que

XIV. Estes equipamentos pura e simplesmente desapareceram, não foram entregues, pelo que deve constar da matéria de facto assente, o ponto 2.28-A novo, e 2.28 novo com as seguintes redações

Ponto 2.28-A (Novo)

"Os Autores não entregaram aos Réus os equipamentos descritos no anexo ao contrato de arrendamento composto pela relação de material equipamento posta pelo senhorio a disposição da inquilina, à data de celebração do contrato de arrendamento, do prédio situado em Lisboa, na Rua (…), nº (…), constituído pelo anexo nº 2, junto com a contestação e com a petição Inicial."

Ponto 2.28-B (Novo)

"Os equipamentos descritos no anexo ao contrato de arrendamento, referidos no ponto 2.28 A não foram entregues devendo ser o seu valor apurado em momento posterior conforme confessou a Autora no ponto 43 da réplica."

XV. Atenta a prova documental junta, a perícia realizada nos presentes autos, o relatório fotográfico constante dos autos, assim como a prova testemunhal, deverão ser aditados à matéria de facto assente os seguintes pontos 2.28 C novo a 2.28 U novo:

Ponto 2.28-C (novo)

A Autora procedeu a instalação de um sistema de ar condicionado diverso do instalado quando recebeu o locado. tendo substituído o sistema de ar condicionado centralizado que recebeu por outro que apresenta inúmeras deficiências."

Ponto 2.28-0 (Novo)

"A Autora ao remover a instalação de ar condicionado centralizado que recebeu dos Recorridos não procedeu a sua remoção na cobertura, deixando elementos metálicos ao abandono. sem proceder a devida correção e manutenção."

Ponto 2.28 E (Novo)

"Em consequência da alteração do sistema de ar condicionado realizado pelos Autores, ocorreram alterações de natureza estética nas Instalações dos 90 quartos mediante a instalação de componentes nas varandas e nas partes interiores dos quartos.

Ponto 2.28 F (Novo)

“A autora por sua iniciativa, procedeu a alteração do sistema de climatização de sistema centralizado para unidades individuais, tendo instalado pelo menos 90 Splits nas fachadas do locado."

Ponto 2.28 G (Novo)

"De forma a proceder a instalação de novo sistema de ar condicionado, foi necessário a Autora proceder a obras inovadoras nas fachadas para as quais não obteve a devida licença, sendo necessário, de forma a ligar a unidade do interior do Split com a unidade exterior, a proceder a furos na fachada, furos estes que não se encontravam devidamente selados,"

Ponto 2.28 H (Novo)

“A ora Autora procedeu a ligação dessas unidades de ar condicionado individuais, tendo sido ligados de forma direta a instalação existente, mais concretamente aos quadros de distribuição elétrica”

Ponto 2.28 I (Novo)

“A Autora ao instalar um sistema de ar condicionado mediante o recurso a unidades individuais designadas por Splits reduziu as qualidades do locado uma vez que esse sistema não permite a climatização das zonas comuns."

Ponto 2.28 J (Novo)

"O autor não procedeu a conservação homogénea das Instalações sanitárias dos quartos, tendo optado por colocar nestas Instalações azulejos brancos no lugar dos azulejos que compunham os motivos iniciais alterando a estética e o padrão estético das referidas instalações."

Ponto 2.28 K (Novo)

“Os autores não cuidaram de conservar as portas de acesso as redes técnicas do locado, tendo entregue o locado com a ausência deste equipamento"

Ponto 2.28 L (Novo)

“A autora omitiu os deveres de conservação das zonas designadas por corredores apresentando estas as características descritas no relatório junto como documento nº 10 a contestação e ao relatório fotográfico existente nos autos";

Ponto 2.28 M (Novo)

"A Autora não procedeu a conservação do equipamento existente em cada piso designado por copa de piso,"

Ponto 2.28-N (Novo)

"A autora omitiu os seus deveres de conservação e manutenção em condições mínimas no respeitante a conservação das infraestruturas de águas do locado."

Ponto 2.28 O (Novo)

“Atento o teor do relatório junto como documento n. o 14 com a contestação. verifica-se que o locado no respeitante a instalações elétricas padecia no ano de 2018 das deficiências dele constante, constituindo o estado destas um risco para o público!'

Ponto 2.28 P (Novo)

“A ora Recorrente foi notificada em 9/11/2017 por parte do Turismo de Portugal do Relatório de Auditoria de Revisão Periódica elaborado pela direção de valorização da oferta departamento de estruturação para oferta constituído por documento de informação de serviço n.º 217.I.9968, o qual terá sido requerido pela Recorrente datado de 9/1112017. o qual concluiu pelo mau estado de conservação do locado, não reunindo este as qualidades para que seja mantida a classificação de 4 estrelas."

Ponto 2.28 Q (Novo)

“A Autora não realizou as obras de conservação, sendo que realizou algumas obras no ano de 2012, respeitantes a ascensores e, mais recentemente, realizou intervenções mínimas no Quinto a Nono andar."

Ponto 2.28 R (Novo)

“A Autora e realizou modificações nos ascensores e realizou obras de cosmética no ano de 2017, conforme decorre do relatório pericial junto aos autos em 5 de setembro de 2022 na pendência da ação judicial que correu termos sob o n. (…)/17.7T8L5B"

Ponto 2.28 S (Novo)

"O locado carece de obras de conservação e de manutenção como mencionado no relatório pericial junto aos autos em 5 de novembro de 2022"

Ponto 2.28 T (Novo)

"No momento da entrega do locado pelos Autores aos Réus o locado não permitia a sua operação, pois, o estado de conservação era mau."

Ponto 2.28 U (Novo)

"O período de vida útil das redes mencionadas na clausula sexta do contrato é de 25 anos, pelo que. a vida útil deste terá terminado em 1994. não tendo os Autores procedido à sua substituição."

XVI. Atenta a matéria alegada nas páginas 74 a 97 das presentes alegações de recurso constante destas de inúmera prova documental, mais concretamente documentação emitida pela Câmara Municipal de Lisboa através de documentos por esta emitidos e juntos aos autos, deverá ser aditada à matéria de facto assente os pontos 2.9 A novo e o ponto 2.9 B novo com a seguinte redação:

Ponto 2.9-A Novo

"O projeto de obras referido no ponto antecedente apresentado pelos Autores foi objeto de apreciação pela Camara Municipal de Lisboa, a qual propôs o seu indeferimento em sede de audiência prévia nos termos do despacho proferido pela Camara Municipal de Lisboa em 18/11/2011"

Ponto 2.9-8 Novo

“A proposta de Indeferimento tinha por fundamento a realização de obras no interior do edifício que não se encontravam licenciadas, sendo que, atento este facto, realização de obras não licenciadas, foi concedido à Autora o prazo de 45 dias (quarenta e cinco) para apresentar o referido projeto de licenciamento.

XVII. Ora. no respeitante à alteração da matéria de facto vem os Recorrentes Subordinados requerer a alteração dos pontos 3.19 e 3.20 dos factos não provados, uma vez que conforme foi alegado a páginas 97 e seguintes. os mesmos enfermam de erros de apreciação da prova uma vez que existe junto aos autos prova inequívoca constante de relatório pericial e documento autêntico que impõe que os pontos 3.19 e 3.20 passem a ser considerados como provados, pelo que se requer que no âmbito do presente recurso subordinado sejam estes considerados como provados.

XVIII. Sendo que no respeitante ao ponto 3.20 deve o mesmo ser dado como provado com a seguinte redação

"Por força do estado em que a Autora entregou aos Réus/Reconvintes, estes perderam uma quantia não inferior a 500.000,00 € (quinhentos mil euros), sendo que um dos potenciais interessados que ofertou o preço de 22.000.000,00 € (vinte e dois milhões de euros), após conhecer o estado do locado retirou a sua proposta, justificando a mesma com o estado do imóvel

XIX. No respeitante ao recurso subordinado na matéria de direito, veio os ora Recorrentes subordinados requerer a revogação da decisão recorrida nos pontos B e C da mesma nos quais os pedidos reconvencionais formulados pelos Recorrentes Subordinados decaíram

XX. Ora. caberá ao Tribunal de Recurso reapreciar a decisão recorrida correspondente ao ponto B) do pedido formulado pelos Recorrentes Subordinados. o qual consta do seguinte:

b) . que a autora seja condenada a pagar-lhe € 745.049,52 por privação de uso, justificado pela necessidade de realização de obras da responsabilidade da autora, o que acarreta um período não inferior a 12 meses.

XXI. Ora, como referimos anteriormente, no entendimento dos Recorrentes Subordinados. estes pontos foram incorretamente julgados e decididos.

XXII. Com efeito. no respeitante ao pedido formulado em B), resulta que o Tribunal Recorrido não teve presente o ponto 2.30. da matéria de facto assente, o qual refere expressamente "as obras a realizar demorarão cerca de 12 meses".

XXIII. Com efeito, caso o Tribunal Recorrido tivesse conhecido o que não conheceu a fórmula de cálculo dos danos, a mesma consta de forma cristalina nos pontos 228 a 230 da contestação/reconvenção que se passam a transcrever pelo que a conclusão fundamenta o indeferimento do ponto B) não resulta nem do pedido formulado nem da causa de pedir nem do facto de a decisão recorrida ter dado como assente que o período de duração das obras seria de 12 meses

XXIV. Ora, a matéria alegada pelos Recorrentes Subordinados foi a seguinte

228.

Ora, a renda atualmente paga pelos Reconvindos é de 31 043,73 (trinta e um mil, quarenta e três euros e setenta e três cêntimos), sendo que uma vez que a Reconvinda foi condenada a proceder ao pagamento da referida importância em dobro, deverá ser este o valor que deve ser entregue pela Reconvinda aos Reconvintes decorrendo da privação de uso da coisa, pelo período de realização das obras que se determina nos seguintes termos,

229.

31 043,73 € x 2 = 62 087,46 x 12 = 745 049,52 (setecentos e quarenta e cinco mil, quarenta e nove euros e cinquenta e dois cêntimos), sendo que será no mínimo devido o valos correspondente a 12, vezes essa importância, a título de privatização de uso, o que perfará o valor de 745.049,52 €

230.

Assim, imagine-se que a alegação da Reconvinda no processo que correu termos sob o n 10909/17.7T8LSB Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa - Juízo Central Cível - juiz 14 e cujas decisões constam dos documentos nºs 1 e 2, esta teve o descaramento de alegar ser uma micro empresa.

XXV. Ora, com o devido respeito e sendo dado como provado que as obras demorariam cerca de 12 meses, a privação do uso corresponderia ao valor da renda que os Recorrentes Subordinados deixaram de receber, acrescida da compensação prevista no artigo 10450 do Código Civil, porquanto a Recorrida Subordinada não realizou as mesmas durante a vigência do contrato devendo ser cominada nos termos dessa norma, sendo o cálculo do valor devidamente enunciado no ponto 229 da contestação/reconvenção.

XXVI. Pelo que, sendo dado como assente que o período de duração das obras seria de 12 meses deverá a Recorrida Subordinada ser condenada a pagar aos ora Recorrentes Subordinados o valor de 746.249,52 € (setecentos e quarenta e seis mil, duzentos e quarenta e nove euros e cinquenta e dois cêntimos) conforme peticionado, e caso o Tribunal de recurso entenda que, uma vez que a privação de uso decorreu após a cessação do arrendamento mediante a aplicação da cominação prevista no artigo 1045º do Código Civil.

XXVII. Caso assim não se entenda, deverá então a Recorrida Subordinada ser condenada ao pagamento da importância correspondente à privação de uso de 12 meses multiplicados pela renda então vigente, ou seja, 31.043.73 € (trinta e um mil e quarenta e três euros e setenta e três cêntimos), o que corresponderá ao seguinte valor 12 x 31.043.73 € = 372 524,76 € (trezentos e setenta e dois mil, quinhentos e vinte e quatro euros e setenta e seis cêntimos).

XXVIII. Igualmente deve ser revogada a decisão recorrida no seu ponto C, porquanto, esta corresponde ao pedido reconvencional formulado com a designação E, o qual tem na nomenclatura da decisão ora recorrida a designação de C

XXIX. Como foi referido nas alegações de recurso, o pedido reconvencional formulado em E consta do seguinte.

E) Atento o incumprimento das Reconvindas, deverão estas ser condenadas na importância nunca inferior a 500 000,00 (quinhentos mil euros), a titulo de perca de chance correspondente ao prejuízo causado aos Reconvintes por elas, em consequência de entregarem a coisa no estado em que se encontra, impossibilitando ou onerando em muito a sua normal comercialização junto de terceiros.

XXX. Sucede que, conforme referimos anteriormente, a decisão recorrida não deu provimento a este pedido com fundamento em manifesto erro de prova porquanto fundamentou a não procedência deste pedido nos seguintes termos:

Todavia, a questão colocada é se os réus reconvintes perderam quantia não inferior a 500.000,00 na comercialização do imóvel, questão que não encontra resposta no teor da correspondência de fls 1188 a 1191 do grupo SACO (sem deixarmos de atentar que a carta de intenção de 12.09.2011 não se mostra assinada por nenhum representante daquela empresa), para a qual, após avaliação do estado do edifício, o negócio deixou de ser atrativo. Com efeito, não tendo sido trazida aos autos informação sobre o valor pelo qual os proprietários alienaram o edifício, não se mostra esclarecido se existiu efetivamente a alegada diferença.

XXXI. Ora, sucede que conforme foi anteriormente referido, nos termos do requerimento junto aos autos em 7 de Outubro de 2021, o tribunal ora recorrido tomou conhecimento do preço da venda então realizada sendo o mesmo preço 14.750.000,00 € (catorze milhões e setecentos mil euros) pelo que, depressa se verificará que o tribunal recorrido atenta a existência de documento onde consta o preço, errou de forma notória na decisão sobre o ponto C da decisão recorrida.

XXXII. Com efeito, existia no processo esse preço pelo que, a fundamentação é errónea devendo o tribunal de recurso proceder à sua revogação substituindo a decisão recorrida por outra.

XXXIII. Acresce que, conforme referimos anteriormente a ora Recorrida Subordinada nas suas alegações de recurso vem a confessar de forma inequívoca que em virtude do não cumprimento da obrigação de entrega do locado e devido à transmissão deste o único dano que caberia ressarcir será aquele que decorrer da desvalorização do imóvel em resultado da omissão das obras de conservação.

XXXIV. Aliás, as presentes alegações de recurso, vide páginas 117 e 118 encontra-se devidamente transcrito os tranches do recurso da Recorrida subordinada no qual esta confessa que este seria o dano a ressarcir.

XXXV. Assim e uma vez que a Recorrente subordinada invoca que em virtude da transmissão o imóvel não é exigível a sua condenação pelo valor das obras em falta e tendo esta confessado a existência de dano deverá então o tribunal de recurso, a título subsidiário, conhecer o valor da desvalorização que a própria Recorrida subordinada confessa ter ocorrido e por esta causado.

XXXVI. Em consequência deverá ser dado procedência ao pedido formulado em C porquanto, por mera cautela de patrocínio, caso ocorra a procedência do recurso apresentado pela Recorrente Subordinada no respeitante ao segmento da decisão recorrida, verifica-se a existência de um dano por esta provocado que deverá ser ressarcido, devendo o dano ser computado e determinado em sede de incidente de liquidação.

XXXVII. Como anteriormente se referiu, no respeitante a este dano, verifica-se o mesmo em 2 segmentos: o dano decorrente da frustração da venda ao grupo SACO devidamente enunciado nos documentos 60 e 61, o qual deverá ser igualmente determinado em sede de liquidação, bem como o dano efetivo sofrido pelos ora Recorrentes Subordinados decorrente da venda a outrem pelo valor de 14.750.000,00 € (catorze milhões e setecentos e cinquenta mil euros), valor este que foi ofertado tendo em consideração o estado calamitoso em que o locado foi entregue aos Recorrentes Subordinados.

XXXVIII. Em consequência, no respeitante à matéria de Direito deve a decisão recorrida ser revogada nos segmentos B e C sendo a ora Recorrida Subordinada condenada a pagar o encargo decorrente da privação de uso conforme referido anteriormente e em caso de procedência do recurso apresentado pela Recorrida Subordinada no respeitante ao segmento A ser relegado para incidente de liquidação o valor correspondente à desvalorização que sofreu o locado em virtude do incumprimento das obrigações da Recorrida Subordinada fazendo-se assim a devida justiça”.

5. Foram admitidos ambos os recursos interpostos, como apelação, com subida imediata e nos próprios autos e efeito meramente devolutivo, tendo sido indeferidas as nulidades invocadas pela autora.

6. Remetidos os autos a este tribunal, inscrito o recurso em tabela, foram colhidos os vistos legais, cumprindo apreciar e decidir.

II- QUESTÃO PRÉVIA – Parcial rejeição da ampliação do recurso requerida pelos réus

Na ampliação de recurso deduzida pelos réus reconvintes ao abrigo do disposto no artigo 636º, nº 1, CPC, é visada a reapreciação dos pedidos reconvencionais deduzidos sob as alíneas d e e do respetivo articulado (pedidos de condenação da autora no pagamento de € 745 049,52 a título de privação do uso do edifício pelo período de 12 meses necessário para realizar reparações, e de valor não inferior a € 500.000,00, a título de perda de chance).

Já a ampliação do recurso deduzida pelos réus nos termos do nº 2 do artigo 636º, CPC é dirigida à impugnação da matéria de facto.

Conclui-se, pois, que a ampliação deduzida ao abrigo do nº 1 do artigo 636º, CPC, incide sobre matéria de direito, sendo de facto a questão suscitada por via da ampliação do recurso nos termos do nº 2 do artigo 636º, CPC.

Ora, haverá que ter presente o regime da ampliação do recurso dado que, como refere Abrantes Geraldes[1]: “(…) quando a parte vencida interpõe recurso da decisão. Nesta eventualidade pode não ser indiferente para a contraparte (parte vencedora ou parcialmente vencedora) a resposta que o tribunal a quo tenha dado aos fundamentos de facto ou de direito por si invocados ou o facto de ocorrer alguma nulidade decisória. Na verdade, se acaso o tribunal ad quem reconhecer razão aos fundamentos invocados no recurso interposto pela parte vencida, pode revelar-se importante para a defesa dos interesses do recorrido que sejam acolhidos, no âmbito do mesmo recurso, os fundamentos que oportunamente esgrimiu e que foram objeto de resposta desfavorável por parte do tribunal a quo. É esta a função e a utilidade da ampliação do objeto do recurso”.

No mesmo sentido, referem o mesmo autor, e ainda Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa[2]: “a parte recorrida pode suscitar nas contra-alegações do recurso a reapreciação dos fundamentos em que tenha decaído, prevenindo os riscos de uma eventual resposta favorável do tribunal de recurso às questões que tenham sido suscitadas pelo recorrente ou mesmo a outras questões de conhecimento oficioso”.

Tal regime implica a apreciação da ampliação do recurso a título meramente subsidiário, para a hipótese de ser julgado total ou parcialmente procedente o recurso principal.

Ora, se, in casu, não se suscitam dúvidas quanto à ampliação da impugnação da matéria de facto, já o mesmo não pode afirmar-se quanto à ampliação do recurso relativamente aos pedidos reconvencionais em que os reconvintes soçobraram. Efetivamente, tais pedidos mereceram a seguinte decisão do tribunal recorrido:

“No tocante ao dano pela privação do uso e pela não realização do negócio de compra e venda, não tendo os réus demonstrado os danos indicados nos temas da prova 31 e 32, não há lugar ao peticionado ressarcimento.”

Afigura-se que tais pedidos reconvencionais, tendo sido julgados improcedentes, não consentem a sua reapreciação por via do mecanismo da ampliação do recurso, reservado para as hipóteses de “pluralidade de fundamentos da ação ou da defesa” que, forçosamente, se devem referir ao domínio da mesma causa de pedir. Porém, os pedidos de condenação em quantias indemnizatórias relativas à privação do uso e à perda de chance constituem pretensões autónomas formuladas pelos réus/reconvintes, que acrescem àquela em que obtiveram procedência, radicando pelo menos parcialmente em diversa causa de pedir. Consequentemente: “se o decaimento em lugar de respeitar a meros fundamentos da ação ou da defesa invocados pela parte vencedora se reportar a um dos pedidos formulados pelo autor ou ao pedido reconvencional deduzido pelo réu, não será mediante a ampliação do âmbito objetivo do recurso que essa parte promoverá a reapreciação da decisão no segmento em que saiu vencido, mas através da apresentação de um recurso autónomo (quando este seja admissível) ou de um recurso subordinado, sob a cominação do caso julgado, nessa parte” – Abrantes Geraldes[3].

Assim, tendo os réus-reconvintes legitimidade para interpor recurso principal ou subordinado, não poderão lançar mão da previsão do artigo 636º, nº 1, CPC, ou seja, não terão direito a ampliar o recurso quanto aos fundamentos de direito.

Logo, a ampliação do recurso será equacionada apenas no que se reporta à matéria de facto, de forma subsidiária nos termos do disposto no artigo 636º, nº 2, CPC, sendo rejeitada no que se reporta à apreciação dos pedidos reconvencionais formulados pelos reconvintes sob as alíneas d) e e) em que os reconvintes decaíram.

De todo o modo, o conhecimento do recurso subordinado sempre demandará a apreciação de tais pedidos reconvencionais, ali suscitada.

Pelo exposto, rejeita-se o recurso ampliado quanto à reapreciação dos pedidos reconvencionais julgados improcedentes.

III- QUESTÕES A DECIDIR

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação, ressalvadas as matérias de conhecimento oficioso pelo tribunal, bem como as questões suscitadas em ampliação do âmbito do recurso a requerimento do recorrido, nos termos do disposto nos artigos 608, nº 2, parte final, ex vi artigo 663º, nº 2, 635º, nº 4, 636º e 639º, nº 1, CPC.

Consequentemente, nos presentes autos, inexistindo questões de conhecimento oficioso a apreciar, as questões a decidir, são as seguintes:

RECURSO PRINCIPAL E SUA AMPLIAÇÃO

- Nulidades da sentença;

- Impugnação da matéria de facto deduzida pela autora e, subsidiariamente, a que foi deduzida pelos réus em ampliação do recurso;

- Abuso do direito de recurso aos tribunais;

- Autoridade de caso julgado;

- Inexistência de obrigação da recorrente relativa à realização de obras no locado;

- Consequências da transmissão da propriedade do edifício arrendado na pendência da causa;

- Reconstituição natural;

- Dispensa do remanescente da taxa de justiça.

RECURSO SUBORDINADO

- Impugnação da matéria de facto

- Dano pela privação do uso do edifício locado

- Dano pela perda de chance na transação do edifício objeto do contrato de arrendamento

III- FUNDAMENTAÇÃO

A- Nulidade da sentença

Considerou a autora/recorrente que a sentença recorrida é nula, nos termos do disposto no nº 1 da alínea b) do artigo 615º CPC por o tribunal ter dado como provados e não provados temas de prova e não factos, como lhe incumbia. Tal vício, na perspetiva da recorrente, ocorre relativamente aos factos enunciados sob os nºs 2.28, 2.29 e 2.30 e 3.18, 3.19 e 3.20 da matéria de facto não provada.

Os recorrentes invocam ainda como fundamento de nulidade da sentença recorrida o facto de o tribunal não ter considerado que os recorridos procederam à venda do imóvel a terceiros, por escritura pública lavrada em 22-07-2021.

O tribunal a quo apreciou e indeferiu a invocação da nulidade apontada à decisão recorrida.

Não obstante, a nulidade invocada em sede de recurso integra o objeto deste, pelo que deve ser apreciada também neste Tribunal da Relação.

O primeiro fundamento de nulidade invocado, reconduz-se ao disposto no artigo 615º, nº 1, alínea b) CPC, que estabelece que a sentença é nula quando: “Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justifiquem a decisão”.

Como referem Lebre de Freitas e Isabel Alexandre[4], o vício apontado, pela autora/recorrente relacionado com a falta de fundamentação, reporta-se a vício estrutural da sentença, uma vez que cabe ao juiz especificar os fundamentos de facto e de direito da decisão – cfr. artigo 607º, nº 3, CPC. Como referem aqueles autores[5]: “(…) há nulidade (no sentido lato de invalidade, usado pela lei) quando falte em absoluto a indicação dos fundamentos de direito da decisão … Não a constitui a mera deficiência de fundamentação (…)”.

O vício da nulidade da sentença reporta-se a “erro de atividade”, correspondendo à infração de regras que disciplinam o exercício do poder jurisdicional, respeitando à forma como o juiz exerceu a sua atividade – Alberto dos Reis[6].

Porém, não se reconduz ao vício da nulidade o erro de julgamento, consubstanciado numa errada interpretação e aplicação da lei, ou numa errada apreciação dos factos, suscetíveis de determinar a revogação da decisão – Antunes Varela[7].

No mesmo sentido se pronunciou o Supremo Tribunal de Justiça no acórdão de 03-03-2021[8] considerando que: “Só a absoluta falta de fundamentação – e não a errada, incompleta ou insuficiente fundamentação – integra a previsão da nulidade do artigo 615.º, n.º 1, al. b), do Código de Processo Civil.” Neste acórdão opera-se a distinção entre o erro de julgamento e a nulidade da sentença, considerando-se que: “(…) as nulidades da decisão não incluem o erro de julgamento seja de facto ou de direito (…): as nulidades típicas da sentença reconduzem-se a vícios formais decorrentes de erro de atividade ou de procedimento (error in procedendo) respeitante à disciplina legal (…); trata-se de vícios de formação ou atividade (referentes à inteligibilidade, à estrutura ou aos limites da decisão) que afetam a regularidade do silogismo judiciário, da peça processual que é a decisão e que se mostram obstativos de qualquer pronunciamento de mérito, enquanto o erro de julgamento (error in judicando) que resulta de uma distorção da realidade factual (error facti) ou na aplicação do direito (error juris), de forma a que o decidido não corresponda à realidade ontológica ou à normativa, traduzindo-se numa apreciação da questão em desconformidade com a lei (…), consiste num desvio à realidade factual (…) ou jurídica, por ignorância ou falsa representação da mesma”.

Ora, nos pontos 2.28, 2.29 e 2.30 da sentença recorrida consignou-se:

“2.28. - A autora omitiu a realização de obras de conservação e manutenção. (28 TP);

2.29. - Em virtude dessa omissão, o imóvel carece de obras de conservação e de manutenção cujo valor estimado ascende a 3.206.976,93 € a que acresce IVA. (29 TP);

2.30. - As obras a realizar demorarão cerca de 12 meses. (30 TP);”

Já sob os números 3.18, 3.19 e 3.20 dos factos não provados ficou consignado:

“3.18- A propositura da ação de despejo em dezembro de 2008 impediu a autora de realizar as obras que se propunha. (27 TP)

3.19- A circunstância de o Hotel não poder laborar durante esse lapso de tempo, ocasionou perda de ganhos dos RR./reconvintes de € 745 049, 52. (31 TP)

3.20- Por força do estado em que a autora entregou o imóvel, os RR./reconvintes perderam quantia não inferior a € 500.000,00 na comercialização daquele. (32 TP)”.

Compulsados os autos, verifica-se que a factualidade em questão, além de integrar os temas de prova enunciados na audiência prévia, reporta-se também a matéria que se encontrava controvertida (alegada por uma das partes e impugnada pela contraparte).

De facto, analisando a factualidade que esteve subjacente à enunciação dos temas de prova, sempre se dirá que o facto provado sob o nº 2.28 resulta, desde logo, do alegado pelos réus nos artigos 9º, 10, 11º e 12º, da contestação, nos quais referem que a autora recebeu o prédio “acabado de construir” e vai entregá-lo “no seu estado atual que se encontra descrito nos documentos nºs 10 a 16, constituídos por relatórios elaborados por técnicos” e ainda que “(…) ao invés da sua obrigação contratual em manter a coisa no estado em que a recebeu, retirando a normal depreciação do uso, irá entregá-la no estado descrito nos citados documentos, sem que a tivesse conservado nos termos em que se obrigou (…)”. Mais adiante, no artigo 38º daquele articulado, os réus referem: “Sucede que, decorridos 50 anos de arrendamento, o estado em que a Autora irá entregar o local é o que consta dos documentos nºs 10 a 16, que será devidamente comprovado mediante perícia (…)”. Já nos artigos 219º a 221º da contestação, os réus/reconvintes alegam ter solicitado um levantamento exaustivo de todo o edifício, “(…) de forma a obter uma estimativa de custos da reparação integral do edifício” e que nos termos do documento nº 12 (elaborado por arquiteto) foi estimado em € 3.206.976,93 o “valor de execução da totalidade da reabilitação do imóvel”.

Por outro lado, analisando os documentos para os quais os reconvintes remetem no respetivo articulado (e aos quais atribuem as funções de identificação das anomalias existentes no edifício e das reparações de que o mesmo necessita), verificam-se que são compostos por “Relatório de Identificação de Patologias do Edifício” (doc. nº 11), “Estimativa de Custos de Intervenção no Edifício” (doc. nº 12), “Relatório de Avaliação” (doc. nº 13).

Ou seja, a própria alegação foi efetuada por referência à documentação que, de forma pormenorizada, descreve o estado do edifício e discrimina a intervenção que, na perspetiva dos réus/reconvintes, aí é necessário efetuar.

E o mesmo se passa quanto aos artigos enunciados na decisão recorrida sob os números 3.18, 3.19 e 3.20 (não provados).

Efetivamente, a matéria aí contida resulta da alegação da autora de que no ano de 2008 iniciou diligências com vista à execução de obras, mas foi confrontada com a propositura de nova ação de despejo por parte dos réus em dezembro de 2008 (artigos 15º e ss petição inicial). Os réus sabiam que tais obras excediam aquelas que a autora estava obrigada a executar por causa do contrato de arrendamento e que apenas poderiam ser executadas se houvesse garantias de que o contrato se iria manter. Por isso, “(…) ao propor a nova ação de despejo” os réus sabiam que iriam “impedir a realização das obras programadas, inclusive aquelas que lhes serviam de fundamento para a ação” – artigos 21º e 22º da contestação.

Já os réus alegam nos artigos 226º e 227º da contestação que, em face da falta de manutenção do edifício durante 50 anos, a empreitada a realizar se prolongará por período não inferior a 12 meses, durante o qual ficarão privados do seu uso. E no artigo 229º de tal articulado alegam que tal gera a perda de um rendimento de € 745.049,52

Por fim, no artigo 250º da contestação/reconvenção alegam os réus/reconvintes estarem impossibilitados de transacionarem o imóvel “(…) nos termos em que o deveriam fazer caso a reconvinda houvesse cumprido as suas obrigações contratuais”, calculando tais danos em € 500.000,00, montante correspondente ao pedido reconvencional que formulam sob a alínea E).

Em face do exposto, não pode deixar de salientar-se que os temas de prova mencionados nos factos provados números 2.28, 2.29 e 2.30 e nos factos não provados enunciados sob os números 3.18, 3.19 e 3.20, refletem a alegação de ambas as partes. E por se mostrarem consonantes com tal alegação, não foram objeto de reclamação, como se alcança da ata da audiência prévia. Ora, o não exercício da faculdade de reclamação previsto no nº 2 do artigo 596º, CPC, não deixará de indiciar que ambas as partes consideraram que os temas de prova selecionados correspondiam à matéria controvertida carecida de prova, cujo apuramento ou não apuramento permitiria a decisão do litígio de harmonia com as várias soluções plausíveis para a questão de direito suscitada.

Acresce que não se revela fundamentada a posição da autora/recorrente quando alega que a decisão da matéria de facto deveria ter incidido sobre factos e não sobre temas de prova. Ao invés, como resulta do disposto no artigo 410º, CPC: “A instrução tem por objeto os temas de prova enunciados ou, quando não tenha de haver lugar a esta enunciação, os factos necessitados de prova”. Reafirmando o que se afigura resultar de uma interpretação declarativa deste preceito, referem Isabel Alexandre e Lebre de Feitas[9]: “O atual código (…) dá a entender que, quando tenha havido enunciação dos temas de prova (…) são os próprios temas de prova o objeto da instrução”.

Ora, reiterando-se que os temas de prova em questão refletem a alegação de ambas as partes (que, como referido, foi frequentemente efetuada por remissão para prova documental junta aos autos), não pode concluir-se que a sentença recorrida padeça de nulidade por falta de especificação dos seus fundamentos de facto.

Porém, na perspetiva da autora/recorrente, nos factos supra enunciados, o tribunal incluiu matéria conclusiva e conceitos jurídicos, o que, estando-lhe vedado, configura o mesmo vício de nulidade (falta de especificação dos fundamentos de facto – cfr. artigo 615º, nº 1, alínea b), CPC).

Abordando a problemática dos factos que devem integrar a seleção da matéria relevante para a decisão, refere Anselmo de Castro[10] “(…) são factos não só os acontecimentos externos, como os internos ou psíquicos, e tanto os factos reais, como os simplesmente hipotéticos (…) só (…), acontecimentos ou factos concretos no sentido indicado podem constituir objeto da especificação e questionário (…), o que importa não poderem aí figurar nos termos gerais e abstratos com que os descreve a norma legal, porque tanto envolveria já conterem a valoração jurídica própria do juízo de direito ou da aplicação deste”. Tem sido este o entendimento jurisprudencial seguido, transcrevendo-se o que a tal propósito se referiu no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12-03-2014[11]: “Só acontecimentos ou factos concretos podem integrar a seleção da matéria de facto relevante para a decisão, sendo, embora, de equiparar aos factos os conceitos jurídicos geralmente conhecidos e utilizados na linguagem comum, verificado que esteja um requisito: não integrar o conceito o próprio objeto do processo ou, mais rigorosa e latamente, não constituir a sua verificação, sentido, conteúdo ou limites objeto de disputa das partes”.

Porém, analisados os pontos da matéria de facto relativamente aos quais a recorrente considera existir o apontado vício, forçosa é a conclusão que os termos “obras de conservação e manutenção”, para além de configurarem conceitos jurídicos, integram atualmente a linguagem corrente, designando as obras de que o edifício carece para se manter em normal estado de utilização. Ou seja, está em causa conceito jurídico que integra também a linguagem corrente, nada obstando, pois, à sua inclusão na matéria de facto.

Conclui-se, pois, que a sentença não padece do vício de nulidade que a recorrente lhe aponta, tendo por base a falta de enunciação dos factos provados e não provados ou o recurso a termos conclusivos ou de direito, improcedendo, nesta parte, o recurso.

A recorrente invoca ainda como fundamento de nulidade da sentença recorrida o facto de o tribunal não ter considerado que os recorridos procederam à venda do imóvel a terceiros, por escritura pública lavrada em 22-07-2021. Mais alegou que desse facto deu conhecimento ao tribunal por requerimento de 1-09-2021, que do mesmo o tribunal recorrido tomou expresso conhecimento em 24-09-2021 e ainda que em 07-10-2021 ocorreu a junção de cópia de escritura de compra e venda, facto expressamente mencionado no ponto I do despacho de 08-11-2021.

Ora, na tese da recorrente, a posição feita valer nos autos pelos réus/reconvintes radica na respetiva qualidade de proprietários do prédio em causa. Consequentemente, a sua alienação, que consideram facto extintivo dos direitos de que se arrogam os reconvintes, deve ser ponderada ao abrigo do disposto no artigo 611º, CPC, por forma a que a decisão corresponda à situação existente no momento do encerramento da discussão, pelo que a ausência da ponderação desse facto consubstancia o vício de nulidade previsto na alínea d) do artigo 615º, CPC (omissão de pronúncia).

Compulsado o despacho de 08-11-2021, verifica-se ser o seguinte o teor do seu ponto I):

“I- Doc. de fls. 968 a 974: consigna-se que os RR. carrearam para os autos cópia da escritura de compra e venda datada de 22-7-2021, referente ao imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 672 da freguesia de São Mamede.”

A causa de nulidade de sentença invocada pela recorrente encontra-se prevista na alínea d) do nº 1 do artigo 615º, CPC e ocorre quando “O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.”. Dito de outra forma, é nula a sentença quando o juiz não procedeu ao conhecimento de todas as questões “que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela decisão dada a outras” – cfr. artigo 608º, nº 2, CPC.

A previsão dessa causa de nulidade da sentença não abrange a não integração de um facto nos factos dados como provados, sendo esta fundamento de impugnação da sentença ao nível da matéria de facto. Consequentemente, a não consideração da venda do imóvel poderá inscrever-se ao nível da insuficiência da fundamentação de facto, mas nos termos já referidos não se reconduz ao vício mais grave de omissão de pronúncia, pelo que não ocorre a omissão de pronúncia apontada, improcedendo a arguição de nulidade com base em tal fundamento.

B- Impugnação da matéria de facto

Recurso Principal

Sob a epígrafe “Modificabilidade da decisão de facto” estabelece o nº 1 do artigo 662º do Código de Processo Civil:

“1- A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”

Já do nº 2 daquela norma resulta que:

“2- A Relação deve ainda, mesmo oficiosamente:

a) Ordenar a renovação da produção da prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade do depoente ou sobre o sentido do seu depoimento;

b) Ordenar em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada, a produção de novos meios de prova;

c) Anular a decisão proferida na 1.ª instância, quando, não constando do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta;

d) Determinar que, não estando devidamente fundamentada a decisão proferida sobre algum facto essencial para o julgamento da causa, o tribunal de 1.ª instância a fundamente, tendo em conta os depoimentos gravados ou registados”.

Por outro lado, a reapreciação da matéria de facto pelo tribunal de recurso implica que o recorrente, nas alegações em que impugna a decisão relativa à matéria de facto, cumpra os ónus que o legislador estabeleceu a seu cargo, enunciados no artigo 640º CPC, com a seguinte redação:

“1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;

b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.

3- O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º”.

Incumbe, pois, ao recorrente, no essencial e por forma a cumprir o que tem vindo a designar-se por “ónus primário de alegação”, identificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados (640º, nº 1, alínea a), CPC), os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa (640º, nº 1, alínea b), CPC) e indicar a decisão que deve ser proferida quanto aos factos impugnados (640º, nº 1, alínea c), CPC).

Compulsadas as respetivas alegações, verifica-se que na motivação do recurso a autora/recorrente indicou quais os pontos da matéria de facto que considera incorretamente julgados, bem como os meios de prova que impunham solução diversa e qual a redação que considera dever ser atribuída aos pontos impugnados. Nada obsta, pois, que se proceda à sua apreciação.

A este propósito sempre se dirá que, como referido no acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 14-06-2017[12]: “I. Mantendo-se em vigor, em sede de Recurso, os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pelo Tribunal da Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto só deve ser efetuado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados (..).

A recorrente impugnou a matéria, considerando que os pontos 2.28 e 2.29 da matéria de facto provada e os pontos 3.18, 3.19 e 3.20 da matéria de facto não provada correspondem a formulações genéricas e conclusivas, contendo mesmo conceitos jurídicos (conclusões 17 a 28).

Analisando a supra transcrita formulação dos referidos pontos da matéria de facto provada e não provada, interessa reiterar que, apesar de aí se recorrer a conceitos jurídicos ou conclusivos, como por exemplo “obras de conservação e manutenção” e “perda de ganhos”, o certo é que estão em causa conceitos que já integram a linguagem corrente. Acresce que tal terminologia reflete a própria alegação das partes, resultando de toda a tramitação processual ter sido claramente intuído por todos os sujeitos do processo os precisos contornos factuais do litígio, sem quaisquer dúvidas interpretativas quanto ao seu sentido e alcance.

Por outro lado, nos termos supra expostos, nada obsta a que a decisão da matéria de facto seja efetuada por reporte aos temas de prova.

Consequentemente, não podendo apontar-se à decisão da matéria de facto qualquer deficiência ou obscuridade decorrente do recurso a conceitos jurídicos, conclusivos ou aos temas de prova enunciados na audiência prévia, que justifique a sua alteração ou concretização, improcede a impugnação.

Consideraram ainda a recorrente que deve ser alterada a formulação conferida ao facto provado sob o nº 2.8 porquanto aí se refere que os réus são os atuais proprietários do prédio em causa nos autos, sem ponderarem que o mesmo foi vendido (conclusões enunciadas sob os pontos 29 a 34).

A tal facto foi conferida a seguinte redação:

“2.8- Os réus são os atuais proprietários do prédio identificado no artigo anterior, conforme certidão predial permanente com o código de acesso PP-1772-33354-110646-000672.”

Porém, é certo que se mostra documentado nos autos que no dia 22 de julho de 2021, os réus venderam o prédio sito na Rua (…) nº (…), como se extrai do documento que juntaram em 07-10-2021. A junção de tal documento, apesar de corresponder a cópia não certificada, não mereceu a oposição da autora, além de que não foi impugnada a transmissão do direito de propriedade do edifício em discussão nos autos por compra e venda, ali documentada.

Acresce que os réus, no articulado de resposta às alegações da autora, aceitam expressamente que dos factos provados passe a constar a referida alienação (embora, por lapso manifesto, a situem em 21 de julho de 2021) – cfr. pontos X a XII do ponto III das contra-alegações.

Nada obsta, pois, nos termos do artigo 413º, CPC, à consideração da transmissão do direito de propriedade sobre o edifício relativamente ao qual a autora foi arrendatária, quer por o respetivo negócio se mostrar documentalmente comprovado nos autos, quer por ter sido aceite a sua realização. Já a remissão para a certidão de registo predial afigura-se irrelevante, porquanto o facto a enunciar radica na transmissão do direito de propriedade e não no meio de prova em que a sua enunciação se baseia.

Consequentemente, nesta parte, a impugnação da matéria de facto revela-se procedente, determinando-se a alteração da redação conferida ao artigo 2.8 que passará a ser a seguinte:

“2. 8 - Os réus foram os proprietários do prédio identificado no artigo anterior até 22 de julho de 2021, data em que o transmitiram por compra e venda”.

Pretende ainda a autora/recorrente que a factualidade contante dos factos 2.28 e 2.29 seja suprimida dos factos provados e transposta para os factos não provados invocando, para o efeito que os mesmos contêm afirmações genéricas e de natureza conclusiva, pelo que não deverão constar do elenco dos factos provados.

Acresce que, a não se entender desse modo, deverá considerar-se que se trata de factualidade desmentida pelo relatório pericial, complementado pelos esclarecimentos prestados em audiência pelo perito quer pelas testemunhas E e F, nas passagens indicadas pela recorrente, pelo que se trata de factualidade que sempre deveria ter sido considerada não apurada (conclusões 35 a 52).

A tais factos foi conferida a seguinte redação pelo tribunal recorrido:

“2.28. - A autora omitiu a realização de obras de conservação e manutenção. (28 TP)

2.29. - Em virtude dessa omissão, o imóvel carece de obras de conservação e de manutenção cujo valor estimado ascende a 3.206.976,93 € a que acresce IVA. (29 TP)”

Relativamente à natureza conclusiva de tal factualidade, reitera-se o anteriormente referido quanto ao facto de a matéria em questão integrar já o léxico comum e ter sido, como tal, considerada nas alegações das partes, nos temas de prova e na instrução da causa, sem que tivesse gerado quaisquer dúvidas interpretativas.

Quanto à circunstância de a prova produzida não consentir o seu apuramento, interessa ter presente o que, a tal propósito, considerou o tribunal recorrido:

“28- Resulta da perícia realizada que a autora não realizou obras de manutenção e conservação do Hotel até à data da entrega, atentando ao desgaste inerente a esta tipologia de estrutura hoteleira, requerendo para o adequado funcionamento obras de conservação, manutenção e renovação frequentes.

Não será ocioso aludir aos relatórios do Turismo de Portugal datados de 2008 e 28.09.2017, juntos como anexo ao relatório pericial (junto de fls. 1000 a 1154), nos quais se mencionava que o Hotel carecia de grandes obras de conservação e manutenção, além de instalações sanitárias para clientes com mobilidade reduzida.

De acordo com o relatório da perícia «Dado o estado do Hotel com profunda degradação das diversas redes, equipamentos, casas de banho de clientes e pessoal, quadros elétricos sem disjuntores diferenciais, pondo em risco pessoas e bens, necessidade de dotar cada quarto com quadro elétrico, revisão da instalação das unidades Split para climatização dos quartos, substituir os azulejos e tubagens das casas de banho no total de 89 e uma para clientes com mobilidade reduzida, remodelação das copas nos pisos.

Bem como a revisão e renovação dos ascensores de serviço, monta cargas e monta pratos, eliminação de infiltrações nos tetos, paredes e pavimentos, remoção do tanque de nafta que não está operacional, revisão do posto de transformação/EDP, renovação dos quadros elétricos na sala do quadro geral nas cave, teste dos equipamentos instalados na casa das caldeiras e que constam da relação de equipamentos e materiais anexa ao contrato de arrendamento a fls. 1710 e seguintes, tendo-se verificado que permanece na mesma duas caldeiras, dois queimadores, dois depósitos de água quente, 2 aparelhos Aquastat intercalados no circuito de aquecimento de água e outro no circuito de condicionamento de ar (refrigeração), um permutador, 5 motores elétricos para acionamento de 5 bombas de circulação intercalados nos circuitos de águas frias e quentes, quadro elétrico e 2 depósitos de combustível de 4.000 litros cada.

A cozinha e copa encontram-se também obsoletas, daí que em 2008 o Hotel tivesse passado a Residencial, só servindo almoços. As obras de conservação e manutenção que o imóvel carece, requerem projeto e orçamento detalhado com equipamentos e materiais novos e atuais (pavimentos, paredes e tetos, carpintarias, serralharias, cantarias), reparações, demolições, substituição das várias infraestruturas (segurança e climatização) instalações elétricas, equipamento hoteleiro, climatização e ventilação zonas de serviços, climatização geral do edifício e redes do prédio (saneamento, águas prediais) equipamentos sanitários.» torna evidente que o estado a que o equipamento hoteleiro chegou, mau grado intervenções pontuais de ‘’remendo’’, de molde a evitar o encerramento e a continuidade da exploração ainda que em, como refere o mesmo relatório a págs. 8, em «condições precárias» é de molde acolher integra o juízo pericial.

Ilustram ainda de forma perfeitamente esclarecedora o estado do Hotel as fotografias anexadas ao relatório pericial constantes de fls. 1016 a 1098 e 1099 a 1104.

Acresce referir, quanto às obras de manutenção, ter o relatório pericial reafirmado que ‘’As obras de manutenção detetadas já foram referenciadas na resposta aos quesitos 28 e 29 e o benefício das mesmas foi manter o Hotel em funcionamento mesmo que em condições precárias em algumas das mesmas (reparações pontuais em condutas e tubagens) e melhoria consensual com os 2 ascensores mais recentes (2012), isolamento caixilharias nos quartos e 5º pisos (5º a 9º) renovados nas zonas de circulação e quartos.»

«(…) o imóvel não tem as mínimas condições de poder funcionar o Hotel, correndo risco de inundações pela degradação de condutas e tubagens, curto circuitos nas instalações de eletricidade, correndo o risco de incêndio, equipamentos de segurança, carreteis e detetores com prazo de manutenção ultrapassado (2020) telecomunicações descontinuadas, cozinhas, câmaras frigorificas em muito mau estado e obsoletas (…)»

«(…) terão ocorrido obras de conservação, face à idade do prédio (50 anos) pois os materiais e equipamentos só duram em média 25 anos, e o que se verificou no local é que existem muitas condutas, tubagens, canalizações já inoperacionais, mesmo com recurso a intervenções pontuais para evitar fugas (…)»

Tudo a permitir concluir pela falta de obras que efetivamente tivessem renovado, mantido e conservado em toda a sua extensão e valências o edifício e equipamentos necessários à laboração de uma unidade hoteleira classificada com 4 estrelas.”

A divergência da recorrente radica no apuramento de que a autora omitiu a realização de obras de conservação e de manutenção e no seu valor (que o tribunal recorrido fixou em € 3.206.976,93, acrescido de IVA).

Corroborando o entendimento do tribunal recorrido, não pode deixar de salientar-se que o relatório pericial junto aos autos em 05-09-2022 constitui elemento de prova objetivo e seguro relativamente à matéria técnica sobre a qual incidiu, tanto mais que foi realizada por perito nomeado pelo tribunal, dotado dos conhecimentos necessários para o efeito e equidistante relativamente às posições defendidas nos autos pelas partes.

E o certo é que em tal relatório mostra-se expressamente afirmado que a autora “não realizou obras de conservação e manutenção do hotel”. O perito refere que o arrendamento se prolongou por 50 anos, ao longo dos quais o edifício sofreu um enorme desgaste “nas estruturas, nas redes de águas, esgotos, eletricidade, telefones, ar condicionado”, tendo-se tornado os equipamentos “obsoletos”. Mais refere o perito que “para o Hotel funcionar em condições mesmo que mínimas, houve obras deste tipo (…)” as quais exemplifica. Porém, resulta do relatório pericial que tais obras permitiram que o hotel funcionasse em condições mínimas, reiterando-se que é ali expressamente afirmado que foram omitidas obras de conservação e manutenção do hotel.

Por outro lado, na página 7 do relatório é expressamente afirmado que todos os trabalhos descritos que é necessário efetuar no edifício se estimam em € 3.206.976,93 acrescido de IVA e de 10% para despesas de projeto. Conclui o perito no relatório pericial que o valor “que se afigura razoável para as referidas obras de conservação e manutenção do prédio” é o ali indicado.

Procedeu-se também à audição integral dos esclarecimentos prestados pelo perito subscritor de tal relatório em audiência de julgamento, J, engenheiro civil de profissão, dos quais se extrai a reiteração do seu teor. A título exemplificativo, salienta-se que o perito refere que o orçamento aprofunda todas as situações anotadas como deficientes, referindo que “vai tocar nos pontos todos” (minutos 17.30 a 19.00). E quando inquirido sobre se o valor indicado no relatório pericial é adequado para a conservação e renovação do edifício, reiterou a sua razoabilidade, esclarecendo ainda que várias das obras/alterações aí propugnadas constituem renovações e não apenas manutenção, o que sucede, por exemplo, relativamente ao ar condicionado cujo equipamento se encontra obsoleto, apresentando até perigo para as pessoas, por a instalação não estar ligada ao quadro elétrico e não se apresentar protegido por disjuntores diferenciais. O mesmo sucede relativamente ao sistema de canalização, impondo-se a sua substituição. De tais esclarecimentos extrai-se que no orçamento ali contido foram consideradas as obras necessárias “para pôr o hotel a funcionar” (minutos 22.00 a 25.30 e 37.10 a 39.30).

Do depoimento de E, arquiteto de profissão que desenvolve a sua atividade profissional numa empresa que presta serviço à Organitel, resultou que parte das obras contempladas no relatório pericial são de renovação, e não conservação. Porém, a este propósito, julgamos ser de reiterar o que, de forma consistente, referiu o perito, designadamente que o estado obsoleto de alguns dos equipamentos (como o ar condicionado e as canalizações) exigem a sua substituição, pelo que a operacionalização do edifício para poder funcionar como hotel exigirá, em parte, a sua renovação. O depoente referiu ainda que as fotografias que o perito juntou não correspondem ao estado do hotel quando foi entregue, em 2019, porque quando a perícia foi realizada já se encontrava no edifício um empreiteiro a fazer sondagens, demolições, e ensaios destrutivos (minutos 18.00 a 26.00). Porém, observadas as fotografias que integram o relatório pericial, não é possível divisar uma intervenção destrutiva no edifício, suscetível de infirmar as conclusões ali contidas.

Por fim, o depoimento de F, prestado em 28-09-2023, também não abalou as conclusões do relatório pericial. Efetivamente, tal depoente, eletricista de profissão, foi funcionário da Organitel desde 1974 até 2019, integrando a equipa de manutenção do edifício. Certo é que resultou do seu depoimento que, em regra, as avarias eram reparadas/remediadas, admitindo que, pelo menos, a canalização precisava de ser substituída (minutos 2.00 a 6.00).

Pelo exposto, reiterando a decisão do tribunal recorrido, improcede a impugnação da matéria de facto, no que se reporta aos factos provados sob os números 2.28 e 2.29.

A recorrente impugnou a matéria de facto no que se reporta aos factos não provados enunciados sob os números 3.1, 3.2, 3.3, 3.4., 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9. 3.10. 3.11. 3.12, 3.13, 3.14, 3.15, 3.16, 3.17. 3.18, tendo discriminado, para cada um deles, os meios de prova que impunham decisão diversa da recorrida, bem como a redação que lhes deveria ser atribuída (conclusões 53 a 137).

- Ao facto não provado nº 3.1 foi conferida a seguinte redação:

“3.1. - Os RR. tinham conhecimento das diligências da A. para proceder a obras de beneficiação no arrendado, pois tinham sido chamados a intervir junto da Câmara Municipal de Lisboa para efeito de licenciamento. (1 TP)”.

O tribunal recorrido motivou a decisão quanto a tal matéria nos seguintes termos:

“1- O expediente emanado da CML de fls. 694 a 631 permitiu perceber que no âmbito do processo de licenciamento n…/PGU/2002, para emissão de licença de utilização do estabelecimento de hotelaria então explorado pela autora foi proposto, em 24.07.2004 (cfr. fls. 630/631), o indeferimento dessa licença, uma vez que não haviam sido colmatadas todas as desconformidades enunciadas no auto de vistoria realizado em 28.10.2002 (cfr. fls. 625 a 626v).

Este pedido da iniciativa dos réus veio a ser indeferido em 06.07.2004, por falta de condições de funcionamento da unidade hoteleira (cfr. fls. 637/638).

Por outro lado, a autora foi informada da necessidade de ser ela a solicitar Alvará de Utilização Turística, vindo a CML, em 03.08.2007, a propor conceder-se novo prazo de 30 dias para que a autora procedesse à apresentação de comunicação prévia incluindo as beneficiações antes referidas (cfr. fls. 637/638).

Conforme se pode constatar pela análise concatenada da correspondência entre a autora e a CML (fls. 632/648) e aquela que foi trocada entre a autora e os réus, junta de fls. 944 a 956, relativamente ao licenciamento das obras de conservação de que a unidade hoteleira carecia não ressalta que a demora na obtenção do mesmo tenha algo a ver com a falta de colaboração dos réus, designadamente a não subscrição da credencial solicitada pela autora.

Acresce que a correspondência trocada entre autora e réus (fls. 944 a 956), não permitiu concluir que os réus estiveram envolvidos no processo de licenciamento das obras que alegadamente a autora pretendia realizar sendo manifestamente insuficiente a tal desiderato o teor do documento de fls. 954. Ao invés, os autores apenas requereram a emissão de licença de utilização que a CML veio a considerar dever ser da iniciativa da autora e não daqueles.”

Consideram os recorrentes que a petição inicial da ação intentada pelos recorridos em dezembro de 2008, que constitui o doc. 17 junto com a contestação, a notificação enviada pela Câmara Municipal de Lisboa, junta à contestação como doc. 28, as comunicações trocadas entre as partes e juntas ao requerimento probatório apresentado pela Recorrente em 2 de Setembro de 2021 e o depoimento da testemunha E, prestado na sessão de Julgamento de 27-09-2023, na passagem que indicou, impunham que o Tribunal a quo tivesse julgado provado que “Os RR. tinham conhecimento das diligências da A. para proceder a obras de beneficiação no arrendado, tendo sido chamados a intervir junto da Câmara Municipal de Lisboa para efeito de licenciamento (1 TP)”.

Do articulado (petição inicial) junto como documento nº 17 com a contestação (relativo à ação (…)/08.2TVLSB,, instaurada em dezembro de 2008), resulta que a Organitel apresentou em 10-04-2008 na Câmara Municipal de Lisboa um pedido de licenciamento para obras de conservação no edifício em causa, embora, na tese dos aí autores (aqui recorridos), tal projeto nada tenha a ver com as obras exigidas no auto de vistoria realizado por aquela entidade (artigos 27º e s ss da petição inicial). Mais alegam os ali autores, no artigo 29º daquele articulado, que desde a data da vistoria (28-10-2002) a ali ré mantém “uma atitude permanente e culposa de dilação do respetivo cumprimento”.

Acresce que naquele articulado, como fundamento de resolução do contrato de arrendamento, é expressamente imputada à ali ré a falta de realização de obras de molde a que não fosse colocada em causa a utilidade turística do edifício e a categoria do hotel.

O documento nº 28 junto com a contestação constitui um ofício remetido pela Câmara Municipal de Lisboa ao “Representante de L e outro”, mencionando-se como assunto “Pedido de licença de utilização”, constituindo uma comunicação datada de 2004-07-20, nos termos da qual: “(…) o processo acima mencionado foi indeferido”.

Analisando as comunicações trocadas entre as partes e juntas aos autos em 02-09-2021, reportam-se ao seguinte:

- Comunicação de 29-12-2008, dirigida pela arrendatária aos proprietários, na qual se refere: “Nos termos do nº 2 da cláusula oitava do contrato de arrendamento (…) remetemos em anexo credencial que se destina a viabilizar a entrega de documentos junto da C.M.L.”;

- Comunicação de 08-01-2009 dirigida por uma das proprietárias à arrendatária, na qual é declarado: “Em resposta à vossa carta, dada a pendência da ação de despejo não nos dispomos a conceder uma credencial, mas apenas a assinar os requerimentos que se mostrem necessários e após a respetiva análise”;

- Comunicação de 13-01-2009, dirigida aos proprietários pela arrendatária, na qual é na qual é “acusada” a receção da carta de 12-01-2009 e mencionado o nº 2 da cláusula oitava do contrato de arrendamento relativa à execução de obras sem autorização dos senhorios, ali se prevendo que para tais obras: “(…) a inquilina obterá sempre as necessárias licenças oficiais, e os senhorios assinarão, sempre que isso lhes for exigido, os documentos necessários à obtenção das mesmas licenças”;

- Comunicação de 17-02-2009, dirigida pelos proprietários à arrendatária, sendo mencionado como assunto “credencial solicitada” ali se referindo: “Vimos pela presente reiterar a nossa disponibilidade para subscrever, após análise, todos os requerimentos necessários ao bom cumprimento das determinações camarárias decorrentes de 28/102002 realizada ao edifício em que se encontra instalado o Hotel Diplomático”;

- Comunicação de 07-04-2009, dirigida pela autora (arrendatária) ao proprietário, relativa à “entrega de documentos junto da Câmara, no âmbito do processo administrativo que V. Exas desencadearam”, referindo a autora que os proprietários se recusaram a assinar a credencial remetida em 30-12-2009;

- Comunicação de 13-04-2009 dirigida pelo proprietário à arrendatária (aqui autora), na qual os proprietários manifestam: “(…) disponibilidade para subscrever, após análise, todos os requerimentos necessários ao bom cumprimento das determinações camarárias decorrentes da vistoria de 28/10/2002 e de outras anteriores que exigiam a realização de obras (…)”;

Do depoimento de E que, como já referido, é arquiteto de profissão e trabalha para uma empresa que presta serviços à “Organitel”, resultou que houve intenção de fazer obras de fundo no hotel diplomático em 2008, tendo sido o depoente quem submeteu o projeto, mas suscitaram-se problemas de legitimidade da requerente, tendo sido exigido que o proprietário autorizasse esse requerimento. Porém, o proprietário recusou-se a facultar essa credencial. O contrato de arrendamento permitia a realização de obras de conservação no interior. A Câmara invocou aspetos que exigiam intervenção do senhorio, designadamente “regularização de antecedentes”, como o acrescento de um piso, aumento da área das varandas, exigindo um projeto de alterações (minutos 3.00 a 9.00).

O certo é que tais meios de prova, salientado-se, pela sua objetividade, as datas das comunicações escritas supra analisadas, não evidenciam, de forma segura, o conhecimento pelos réus, no momento da interposição da ação em dezembro de 2008, da intenção da autora de realizar as obras exigidas na sequência da vistoria realizada já no ano de 2002 pela Câmara Municipal de Lisboa, considerando, ao invés que aquela mantinha a atitude de recusa da sua realização.

Pelo exposto, improcede a impugnação da matéria de facto, no que se reporta ao apuramento da factualidade mencionada no facto (não provado) nº 3.1.

- Impugnou ainda a autora o não apuramento dos factos enunciados sob os pontos 3.2 e 3.3, considerando que a prova produzida (designadamente a “Análise da evolução do mercado” junta com a PI como doc. nº 6 e os depoimentos de G e H) determina o apuramento da factualidade aí referida.

A tais factos foi conferida a seguinte redação:

“3.2. - Se a A. tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria praticado os preços médios referidos. (5 TP)

3.3. - Se a A. tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer teria tido as taxas de ocupação médias referidas. (8 TP)”

Foi a seguinte a motivação do tribunal recorrido quanto aos mencionados temas de prova (5º e 8º):

“5, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24 e 26 - O documento constante de fls. 79 a 96 concatenado com os depoimentos dos seus autores – testemunhas H e G – não se apresentou suficientemente esclarecedor para formar a convicção positiva acerca destes temas pelas seguintes ordens de razões:

- tomou em consideração um valor de renda de 365.835,72 € (pág.19) o que inquina desde logo a análise prospetiva, uma vez que este valor apenas era devido a partir de 2013, sendo certo que o estudo versou o período de 2008 a 2017. Tendo a testemunha H admitido em audiência não estar certo o estudo por esse motivo, uma vez que o apuramento do resultado líquido em cada ano está dependente, entre outros vetores, do valor da renda, conforme salientou esta a testemunha;”

Desde já se adianta que o documento nº 6 junto com a petição inicial, intitulado “Análise à evolução do mercado 2009-2017”, constitui um estudo técnico elaborado por iniciativa da autora, sem contributo ou sindicância (na sua realização) do tribunal ou dos réus. Consequentemente, não pode ser-lhe atribuído o valor de prova pericial precisamente por não se mostrar elaborado por entidade equidistante e neutra relativamente aos interesses em causa nos autos, além de que a sua produção não obedeceu às regras de contraditório inerentes a tal tipo de prova.

A testemunha G integra uma empresa (Financertus) que prestou serviços de consultoria à autora em 2018, tendo elaborado um relatório (que corresponde precisamente ao documento nº 6 junto com a petição inicial). Esclareceu em tribunal que se trata de estudo que pretendeu avaliar a perda de receita operacional por via de desatualização do hotel face às condições do mercado. Essa análise foi feita por reporte aos anos de 2007 a 2009, tendo por base documentos financeiros e contabilísticos desses dois anos, que permitiu analisar o desempenho operacional do Hotel Diplomático. Para os anos subsequentes, até 2017, foi feita uma projeção, considerando a hipótese de o hotel ter tido obras, por forma a aferir quanto poderia ter sido faturado, com base em indicadores do Turismo de Portugal, do INE e Associação de Hotelaria de Portugal, recorrendo ainda a dados de que tinham conhecimento direto (v.g. preços praticados na hotelaria em Lisboa, num mercado que nesse período foi sempre crescente, em taxa de ocupação e preço). Tratou-se de um trabalho de equipa e o depoente teve a seu cargo a supervisão. Foi assim encontrado o diferencial entre o desempenho real do hotel e o que seria expetável se o hotel tivesse sido renovado (minutos 3.00 a 17.10).

A testemunha H, economista que desempenha funções de consultor financeiro, trabalhando desde 2000 na empresa que elaborou o estudo que corresponde ao documento nº 6 junto com a petição inicial, confirmou a sua participação em tal estudo. Mais referiu que a Organitel pediu um estudo que avaliasse o que perdeu por em 2008 não ter feito a remodelação do hotel. Esse estudo foi feito em 2018, avaliando as perdas de 2009 a 2017. Foram ponderados dados reais de elementos contabilísticos e financeiros da empresa dos anos de 2009 a 2017, e recorreram ainda a dados oficiais (da Associação da Hotelaria e do Observatório do Turismo de Lisboa) para avaliação do preço dos hotéis e taxas de ocupação de hotéis em Lisboa. O depoente confirmou o que consta do relatório, referindo ainda que apesar de o orçamento ter a data de agosto de 2009, os autores do estudo consideraram que a obra seria feita de forma contínua no ano de 2008. Mais referiu que a renda mencionada no estudo constava dos dados contabilísticos, cifrando-se em cerca de € 360.000,00 anuais. Porém, confrontado com um valor de renda inferior em 2008, e com o facto de a renda só ter sido atualizada em 2013, acabou por referir ter sido ponderada a informação do valor (incorreto) da renda que lhes foi transmitida, confirmando que não foram analisados os recibos de renda, mas apenas os balancetes. Certo é que resultou do seu depoimento que foi ponderado que a renda se manteve constante ao longo do período em análise, o que não corresponde à realidade (minutos 3.00 a 21.50).

I, diretora geral de hotelaria, que foi funcionária da a Organitel desde 1992 até 2019, até ao encerramento do Hotel Diplomático. Inicialmente exerceu funções de assistente de direção e passou a diretora geral em 2012. No essencial, referiu que se o hotel tivesse tido obras teria obtido maior taxa de ocupação e possibilidades de praticar melhores preços, porque se situa numa zona ótima de Lisboa. Foi-lhe transmitido que as obras de remodelação de 2008 não avançaram por existir uma ação de despejo (minutos 03.00 a 07.00).

Cotejados todos estes meios de prova, não pode deixar de salientar-se as imprecisões constantes do estudo de mercado, relativas à ponderação de um valor incorreto de renda e à pressuposição de integral realização de obras no ano de 2008, reportando-se o seu orçamento ao ano subsequente (2009). Assim, ainda que a tal estudo não possa deixar de ser reconhecido o mérito de demonstrar o potencial lucrativo da hotelaria numa cidade com as caraterísticas de Lisboa, as imprecisões de que padece não consentem a sua ponderação segura. Efetivamente, na sua página 28 é expressamente referido ter sido ponderado o “cenário em que o investimento é realizado, no pressuposto de a obra ter sido concluída em 2008 (…)” e, consequentemente “o efeito desta requalificação foi repercutido a partir de 2009 (…)” e ainda que “A renda a suportar pela entidade exploradora foi mantida na mesma proporção atual”.

Assim, ainda que o quadro da página 31 evidencie resultados operacionais galopantes ao longo do período de 2009 a 2017, o certo é que parte de pressupostos errados, como o valor da renda e o ano da execução do investimento. Tais imprecisões, aliadas aos próprios termos da execução de tal estudo (a solicitação de uma das partes, sem contraditório), não permitem a sua integral ponderação, como afirmado pelo tribunal recorrido.

Consequentemente, reitera-se o entendimento do tribunal recorrido quanto à consideração como não provados dos factos enunciados sob os números 3.2 e 3.3, improcedendo a impugnação da matéria de facto.

- Considerou ainda a recorrente que os factos não provados 3.4 e 3.5, correspondentes aos temas de prova 9 e 10, devem transitar dos factos não provados para os factos provados.

É a seguinte a redação de tais factos:

“3.4. - Em 2009, as receitas líquidas do Hotel Diplomático atingiram € 66 063,35. ()

3.5. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 445.426,34. (10 TP)”.

A motivação do tribunal, a tal propósito foi a seguinte:

“19, 21, 23 e 25 – Quanto às receitas líquidas que a autora obteve pela exploração do Hotel diplomático assentou a convicção probatória no teor do documento constante de fls. 79 a 96, mais especificamente no quadro constante de fls. 92 (pág.26). Não refletindo, contudo, este quadro os valores indicados nos temas da prova 9, 11, 13, 15, 17, razão pela qual o tribunal não adquiriu convicção positiva quanto a estes. É de referir que o quadro da pág. 32 do mesmo documento que sintetiza aparentemente os valores constantes dos quadros anteriores contém lapso quanto aos valores a que respeitam os temas da prova que se consideraram não provados (9, 11, 13, 15, 17) porquanto não coincidentes com a sua fonte (quadros de págs. 26 e 31).

5, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24 e 26 - O documento constante de fls. 79 a 96 concatenado com os depoimentos dos seus autores – testemunhas H e G – não se apresentou suficientemente esclarecedor para formar a convicção positiva acerca destes temas pelas seguintes ordens de razões:

- tomou em consideração um valor de renda de 365.835,72 € (pág.19) o que inquina desde logo a análise prospetiva, uma vez que este valor apenas era devido a partir de 2013, sendo certo que o estudo versou o período de 2008 a 2017. Tendo a testemunha H admitido em audiência não estar certo o estudo por esse motivo, uma vez que o apuramento do resultado líquido em cada ano está dependente, entre outros vetores, do valor da renda, conforme salientou estas testemunha;

- por outro lado, partiu do pressuposto de que a obra teria sido realizada em 2008, quando o pedido de licenciamento à CML data de 2008 e o orçamento de 2009.”

Os meios de prova que, na perspetiva da recorrente, impunham o apuramento da factualidade em questão consistem no estudo correspondente à “Análise da evolução de mercado”, junto com a petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua página 31, bem como o depoimento das testemunhas G, H e I, nas passagens que indicou. Mais concretamente, pretende a recorrente que transite para a factualidade apurada o seguinte:

“Em 2009, as receitas líquidas do Hotel Diplomático atingiram €66.063,35 (9 TP)” e “Se a A. tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer em 2008 teria, pelo menos, obtido receitas líquidas de €445.426,34 em 2009”.

Porém, tais meios de prova, já analisados, pelos motivos supra expostos, não permitem apurar, de forma rigorosa e objetiva, os factos que a recorrente pretende ver transitados para a factualidade provada. Por um lado, o quadro constante da página 31 do documento denominado “Análise à evolução do mercado 2009-2017” não reflete o valor indicado pelo recorrente para as receitas líquidas no ano em questão, não sendo consistente o seu raciocínio, uma vez que além dos juros suportados se divisam outros fatores que deveriam ser abatidos a tal receita, não existindo nos autos prova documental que sustente ou explicite qualquer das menções do quadro. Por outro lado, tais meios de prova também não permitem determinar, com um mínimo de exatidão, o diferencial entre o desempenho real e o desempenho expectável do Hotel Diplomático, no período em questão. Efetivamente, é ali ponderada a execução da obra em 2008 e um valor de renda incorreto (como se alcança do depoimento da testemunha H, já analisado, inexistindo qualquer evidência de que tenha sido considerado o valor correto da renda na rubrica Fornecimentos e Serviços Externos, como refere a recorrente nas suas alegações de recurso).

Consequentemente, improcede a impugnação, mantendo-se como não apurados os factos enunciados em 3.4 e 3.5.

- Considerou a recorrente que devem transitar para os factos provados os enunciados sob os pontos 3.6 a 3.17 da matéria de factos não provada.

Tal factualidade é a seguinte:

“3.6. - Em 2010, as receitas líquidas foram de € 238 917,26. (11 TP)

3.7. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 531.975,32. (12 TP)

3.8. - Em 2011 as receitas líquidas obtidas atingiram € 202 202,39. (13 TP)

3.9. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 522 038,30. (14 TP)

3.10. - Em 2012, foram obtidas receitas líquidas no valor de € 3 768,25. (15 TP)

3.11. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 534 564,60. (16 TP)

3.12. - Em 2013, as receitas líquidas foram de € 98 093,80. (17 TP)

3.13. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 583 381,51. (18 TP)

3.14. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 343 044,65. (20 TP)

3.15. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 45 .686,06. (22 TP)

3.16. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 674 602,01. (24 TP)

3.17. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 1.272.430,36. (26 TP)”

A recorrente considera que tal factualidade deve transitar para os factos provados tendo por base os meios de prova supra enunciados e já analisados (análise do documento “evolução de mercado” junto à petição inicial como doc. 6, incluindo o mapa da sua p. 31, bem como o depoimento das testemunhas G, H e I, nas passagens indicadas).

Porém, julgamos ser de reafirmar a já transcrita convicção do tribunal quanto à inexistência de elementos de prova objetivos e seguros que permitam o apuramento dos temas de prova em causa (11 a 18, 20, 22, 24, 26). Efetivamente, as imprecisões detetadas na análise de estudo, com manifesto impacto no apuramento dos resultados operacionais dos anos 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 e 2017, nos quais foram ponderados valores de renda imprecisos, impedem o apuramento de tal realidade.

Pelo exposto, improcedente se revela a impugnação da matéria de facto no que se reporta aos factos enunciados sob os nº 3.6 a 3.17 da sentença recorrida.

Reagiu ainda a recorrente ao não apuramento da matéria constante do ponto 3.18, com a seguinte redação (conclusões nºs 138 a 143):

“A propositura da ação de despejo em dezembro de 2008 impediu a autora de realizar as obras que se propunha. (27 TP)”.

O tribunal recorrido motivou tal decisão nos seguintes termos:

“27- A ausência de convicção positiva quanto a este tema assentou na seguinte análise:

A documentação de fls. 624 a 630, endereçada pela CML durante os anos de 2002 e 2003, mormente o auto de vistoria de fls. 625 a 626v de 28.10.2002 na sequência do pedido de licença de utilização turística apresentado pelos réus para o Hotel evidencia o mau estado do edifício a carecer de intervenções prementes, tendo sido proposto o indeferimento da licença de utilização pela comissão que realizou a vistoria (cfr. notificação audiência prévia em 10.05.2024).

Mais resulta ter a CML concluído em 06.11.2003 que os senhorios não dispunham de legitimidade para o pedido de licenciamento, o qual cabia à autora enquanto entidade exploradora. Em 24.06.2004 a CML veio a concluir, no entanto, ser inoportuno o indeferimento do mesmo, porquanto a autora iria ser notificada para regularizar o processo. Vindo a autora, pela missiva de fls. 631v/632 de 09.06.2004, a solicitar a prorrogação do prazo para entregar projeto de alterações com vista a adaptar a unidade hoteleira à legislação.

Em 14.10.2004 pela carta de fls. 634v, a autora solicitou a prorrogação de prazo para apresentação da comunicação prévia e realização das obras aludindo ao facto de as peças desenhadas escritas necessárias à entrada do requerimento não se encontrarem concluídas.

Por ofício de 03.08.2007 (fls. 637v/638) a CML concede à autora mais uma oportunidade de, no prazo de 30 dias, apresentar comunicação prévia incluindo as beneficiações cuja necessidade já havia sido identificada no auto de vistoria de 28.10.2003.

Na carta de 28.12.2007 (fls. 639v/640), a autora, requer à CML prorrogação de prazo de mais 90 dias, fundamentando-o na dificuldade de acesso a consulta do processo por falta de designação de data pela edilidade, a qual lhe veio a ser disponibilizada conforme ofício de fls. 642 de 12.02.2008. Após o que pediu nova prorrogação (fls. 643/644), a qual foi deferida e comunicada em 03.03.2004 (fls. 643).

A informação relativa ao processo nº 430/EDI/2008, de 16.12.2008 (fls. 647cv/649) contém a proposta de indeferimento do pedido de obras de conservação apresentado pela autora na CML, com fundamento no facto de o processo atinente a obras realizadas sem processo de licenciamento não estar regularizado.

Em suma o que a documentação enunciada permite concluir é que a autora não lograra antes ou depois da propositura da ação referida no ponto 11 dos factos provados, reunir as condições necessárias para levar a cabo as obras de que o Hotel carecia para colmatar as deficiências que uma vistoria da CML (28.10.2002) já identificara a propósito do requerimento para revalidação da licença de utilização turística. De sorte que, concluir que foi a instauração da ação pelos réus que a impediu de levar a cabo as obras de manutenção que, de acordo com o contrato de arrendamento, eram seu encargo (nº2 da cláusula 6ª e nº2 da cláusula 8ª), podendo também realizar obras de conservação no exterior do edifício, desde que para tal obtivesse autorização dos senhorios (nºs 1 2 da cláusula 8ª), o que não demonstrou ter diligenciado por obter, seria uma extrapolação que a prova produzida não consente.”

Defende a recorrente que é irrelevante “o que ocorreu na Câmara Municipal entre 2002 e Dezembro de 2007”, interessando apenas aferir se a ação intentada pelos recorridos em dezembro de 2008 a impediu de realizar as obras a que se propôs “e cujo processo iniciou na Câmara Municipal de Lisboa em 10 de abril de 2008” (conclusão nº 139).

Na tese da recorrente, o depoimento das testemunhas E e de I determina que a pertinente factualidade seja considerada apurada.

Reitera-se que E, arquiteto de profissão, que exerce no âmbito de empresa que presta serviços à Organitel, declarou que em 2008 houve a intenção de fazer obras de fundo, de conservação no interior do edifício. Porém, havia um impedimento relacionado com a legitimidade da requerente, exigindo-se uma credencial do proprietário a autorizar. A Câmara invocou “antecedentes não regularizados” nomeadamente a existência de um piso e aumento das áreas da varanda, exigindo um “projeto de amarelos e vermelhos”, ou seja, de alterações. Porém o proprietário recusou-se a facultar essa credencial. Houve sistematicamente processos instaurados pelos proprietários e em 2008 com uma nova ação a decorrer, suspendeu-se novamente a possibilidade de fazer obras (minutos 3.00 a 11.00).

Ora, deste depoimento não pode extrair-se que a pendência da ação de despejo tenha constituído impedimento à execução das obras cuja necessidade vários anos antes havia sido determinada pela Câmara Municipal de Lisboa, na sequência de vistoria que realizou ao edifício. Ao invés, a execução de tais obras anularia um dos fundamentos invocados na ação de despejo, pelo que a sua pendência poderia até ter constituído um incentivo à sua execução.

Acresce que o já analisado depoimento de I, que exerceu funções de assistente de direção e de diretora geral da autora, também não permite o apuramento do facto em questão, do qual não evidenciou conhecimento direto, tendo referido que lhe transmitiram que as obras de remodelação do hotel não avançavam por existir uma ação de despejo (área da qual não tinha grande conhecimento dado que o processo de obras acompanhado por outros colegas) – (depoimento gravado desde o início até ao minuto 7.00).

Pelo exposto, improcede a impugnação da matéria de facto, mantendo-se como não apurado o facto enunciado em 3.18.

Ampliação do recurso

Improcedendo a impugnação da matéria de facto deduzida pela autora, não se procede à apreciação da que foi deduzida, em ampliação de recurso pelos réus/reconvintes, atento o seu carácter subsidiário – cfr. artigo 636º, nº 2, CPC. Consequentemente, fica também prejudicada a apreciação dos vícios apontados pela autora a tal ampliação de recurso, reportados ao incumprimento dos ónus a cargo dos recorrentes.

Recurso subsidiário

No que se reporta à impugnação da matéria de facto deduzida pelos réus/recorrentes, verifica-se que na respetiva motivação do recurso indicaram quais os pontos da matéria de facto que consideram incorretamente julgados, bem como os meios de prova que consideram impor solução diversa, bem como a redação a atribuir aos pontos impugnados. Nada obsta, pois, que se proceda à sua apreciação.

Pretendem os recorrentes que seja aditado à matéria de facto o ponto 2.1-A com a seguinte redação (conclusão I):

"A Autora foi a única possuidora do Locado, tendo cessado o seu uso no passado dia 2/08/2019".

Fundamentando tal alteração, defendem os recorrentes que já resulta do facto provado em 2.1 que a autora iniciou o uso do edifício arrendado em 12-03-1969 (data da celebração do contrato de arrendamento). Ora, do confronto desse facto com a certidão do registo predial do imóvel extrai-se a factualidade que a recorrente pretende ver aditada.

Porém, o facto de a autora ter sido a única possuidora do locado, além de não constituir questão controversa nos autos, reporta-se a matéria instrumental que, in casu, se afigura irrelevante para a apreciação dos pedidos reconvencionais deduzidos. Ao invés, o que se discute nos autos é o estado em que o mesmo foi restituído e a obrigação indemnizatória que a sua restituição, em tais termos, gerou na esfera jurídica dos reconvintes.

A respeito da enunciação dos factos instrumentais, decorre do nº 4 do art.º 607º do Código de Processo Civil que os mesmos não carecem de ser discriminados no elenco de factos provados, devendo apenas mencionar-se as ilações que dos mesmos forem tiradas dos mesmos, tendo em perspetiva a demonstração dos factos essenciais alegados pelas partes.

Como referem António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa[13], impõe-se a enunciação dos “factos essenciais (nucleares) que foram alegados para sustentar a causa de pedir ou para fundar as exceções, e de outros factos, também essenciais, ainda que de natureza complementar que, de acordo com o tipo legal, se revelem necessários para que a ação ou a exceção proceda”, bem como “dos factos concretizadores da factualidade que se apresente mais difusa”. Porém, estes serão enunciados se forem factos imprescindíveis para a procedência da ação ou da defesa. Certo é que, como defendem aqueles autores, os factos instrumentais, “atenta a função secundária que desempenham no processo, tendente a justificar simplesmente a prova dos factos essenciais, para além de, em regra, não integrarem os temas da prova, nem sequer deverão ser objeto de um juízo probatório específico (…) o seu relevo estará limitado à motivação da decisão sobre os restantes factos, designadamente quando a convicção sobre a sua prova resulte da assunção de presunções judiciais”.

Ora, o facto de a autora ter sido a única utilizadora do locado, até à data em que o entregou aos proprietários, constitui facto instrumental, sem relevância autónoma que justifique a sua inclusão no elenco dos factos provados.

Consequentemente, improcede, quanto ao fundamento supra enunciado, a impugnação da matéria de facto.

Requerem os recorrentes a alteração do ponto 2.8 dos factos provados, por forma a que seja ponderada a transmissão do edifício em causa nos autos, por negócio de compra e venda de 07-10-2021 (conclusão II das respetivas alegações). Nesse sentido solicitaram a alteração da redação conferida ao ponto 2.8 dos factos provados, propondo a seguinte:

"Os Réus no momento da propositura da presente ação eram os donos e legítimos proprietários do prédio identificado no artigo anterior, tendo procedido na pendência desta ação à sua alienação no passado dia 22 de Junho de 2021".

Porém, nesse segmento, a impugnação da matéria de facto deduzida pela autora revelou-se procedente, tendo sido operada a pretendida alteração.

Consequentemente, a tal propósito nada mais há a ordenar.

Considerando o teor dos pontos 2.15 a 2.17 da matéria de facto provada, defenderam os réus/reconvintes o aditamento de um novo facto, com a seguinte numeração e redação (conclusão III):

2.8- A (Novo)

“Os Autores deixaram de ser arrendatários do imóvel referido no ponto 2.1 no passado dia 30/11/2018 nos termos da decisão proferida no processo 10909/17.7T8LSB no Juízo Central de Lisboa - Juiz 14, em 23/05/2018 foi, no passado dia 23/05/2018, confirmada por Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa proferido em 15 de Novembro de 2018 e confirmado por Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça no dia 30 de Junho de 2020, uma vez em 30/11/2018 o contrato de arrendamento cessou a sua vigência”

Tal factualidade, que reflete as vicissitudes da ação (…)/17.7T8LSB, evidencia que o contrato de arrendamento em discussão nos autos já cessou a sua vigência. É certo que tal cessação resulta do consignado nos factos provados sob os nºs 2.15 a 2.17 com a seguinte redação:

“2.15- Os aqui réus propuseram ação contra a aqui autora pedindo o reconhecimento de que o contrato de arrendamento caducaria em 31-11-2018, sendo a aqui autora condenada a restituir o imóvel.

2. 16 - Essa ação veio a ser julgada procedente.

2. 17 - A sentença proferida em primeira instância foi confirmada por acórdão da Relação de Lisboa”.

Nas alegações do recurso subordinado, os réus/recorrentes juntaram cópia do acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça em 30-06-2020, na ação nº (…)/17.7T8LSB, à qual se reporta a factualidade supra enunciada.

Assim, embora se afigure que os factos nºs 2.15 a 2.17 evidenciem que o contrato de arrendamento já cessou a sua vigência (facto, aliás, aceite por ambas as partes), nada obsta à ponderação do documento junto pelos réus-reconvintes nas alegações do recurso, por forma a que do facto 2.17 passe a constar ter sido proferido acórdão pelo Supremo Tribunal de Justiça que confirmou o do Tribunal da Relação de Lisboa ali mencionado. Tal alteração possui o mérito de atualizar as vicissitudes processuais da referida ação, com a ponderação da decisão proferida pelo tribunal situado no topo da hierarquia dos tribunais judiciais.

Pelo exposto, deferindo parcialmente a impugnação da matéria de facto, determina-se a reformulação do facto provado sob o nº 2.17, por forma a que passe a ter a seguinte redação:

“2. 17 - A sentença proferida em primeira instância foi confirmada por acórdão da Relação de Lisboa, que veio a ser também confirmado por acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30-06-2020”.

Pretende a recorrente o aditamento de um novo facto, com a seguinte numeração e redação (conclusão IV):

2.8- B (Novo)

"No passado dia 11/02/2019, ou seja, quando foi intentada a presente ação, a ora Autora era mera possuidora do imóvel referido no ponto 2.1 sem dispor de título uma vez que o contrato de arrendamento já havia cessado”.

Porém, a circunstância de já haver cessado o contrato de arrendamento quando a ação foi instaurada é irrelevante, dado que as pretensões indemnizatórias feitas valer nos autos pela autora reportam-se a período em que o contrato de arrendamento se mantinha em vigor.

Mais relevante, no entanto, é o facto de ter sido judicialmente declarado que o contrato de arrendamento caducou em 31-11-2018, como inequivocamente resulta dos factos provados sob os números 2.15 a 2.17. Consequentemente, a circunstância de o contrato já ter caducado no momento da interposição da ação constitui mera conclusão a retirar da supra enunciada factualidade, e não propriamente um facto a incluir na factualidade apurada.

Pelo exposto, nesta parte, indefere-se o requerido.

Tendo por base a “inúmera documentação” e o requerimento de 22-10-2019, apresentado pelos réus recorrentes, pretendem ainda o aditamento de dois novos factos, com as seguintes numeração e redação (conclusão V):

Ponto 2.8-C (Novo)

"No passado dia 02/08/2019 a Autora entregou o Locado aos Réus nos termos do documento designado por relatório fotográfico que consta do requerimento datado de 22/10/2019."

Ponto 2.8-0 (Novo)

"O estado em que o imóvel locado foi entregue pela Autora aos Réus encontra-se descrito pelo relatório fotográfico junto aos autos no passado dia 22/10/2019, o qual foi notificado aos então Autores não tendo estes impugnado a sua veracidade"

Os réus, na data referida, apresentaram efetivamente o requerimento que mencionam, no qual referem: “(…) vêm (…) requerer a junção aos presentes autos de um documento composto pela reportagem fotográfica do edifício sito na Rua (…), nº (…), aquando da entrega do imóvel aos proprietários”. Com esse requerimento, juntaram os réus documento composto por 68 páginas, que designaram por “Relatório técnico – Observação e Análise” (…) “Vistoria presencial para observação e recolha de elementos fotográficos realizada a 5 de agosto de 2019”, do qual consta extensa reportagem fotográfica que incidiu sobre o edifício onde se encontrava instalado o Hotel Diplomático.

Porém, a matéria que os recorrentes pretendem ver aditada à factualidade provada consiste na simples menção de meios de prova. No entanto, a matéria de facto pertinente para a decisão da causa radica na circunstância de os arrendatários não terem executado obras de conservação e no apuramento do seu valor. Em face do exposto, forçosa é a conclusão de que a alteração pretendida, por irrelevante, não pode proceder.

Pelo exposto, indefere-se a pretendida alteração.

Pretendem os recorrentes o aditamento de um novo facto, com a seguinte numeração e redação (conclusão VII):

2- 8-E (Novo)

"O imóvel dado em locação em 12/03/1969 dispunha das qualidades enunciadas no documento n. o 55 junto com a contestação, constituído por reportagem fotográfica de uma revista de especialidade, publicada no mês de agosto de 1969, apresentado as qualidades nela descritas."

Para tanto, os recorrentes invocam o documento nº 55 que juntaram com a respetiva contestação, que atesta as qualidades do locado no momento da sua entrega aos arrendatários em 12-03-1969.

Porém, não se revela pertinente a pretendida ampliação da matéria de facto, porquanto não se mostra controvertido o estado do edifício no momento da sua entrega pelos senhorios à arrendatária. Além disso, a redação proposta é manifestamente conclusiva, constituindo mera menção a um meio de prova.

Pelo exposto, indefere-se a alteração pretendida.

Pretendem ainda os recorrentes o aditamento de um novo facto, numerado como 2.8-F (Novo), com a seguinte redação (conclusão VII):

“No passado dia 22 de julho de 2021 os Réus alienaram o imóvel referido no ponto 2.7 da matéria de facto assente à sociedade CCPEPF Ambassador, Unipessoal, Lda, pelo preço de 14.750.000,00 euros, conforme requerimento junto aos autos em 07/10/2021 tendo a ora Autora sido notificada e nada dizendo,”

Na tese dos recorrentes, tal ampliação da matéria de facto decorre do requerimento que apresentaram nos autos em 07-10-2021 (juntando o documento comprovativo da alegada transmissão).

Ora, é inequívoco que tal requerimento foi apresentado e que foi junta cópia da escritura pública de compra e venda, o que, aliás, determinou a consignação de tal realidade nos factos provados. Já a identificação da compradora ou a menção de falta de oposição a tal requerimento pela autora não constituem factos relevantes para a apreciação da matéria, pelo que, nessa parte, a impugnação não poderá deixar de ser indeferida.

Porém, tendo em conta os pedidos formulados pelos réus-reconvintes, mormente o que se reporta a pedido indemnizatório decorrente do que designou como perda de chance, nada obsta a que seja consignado no facto provado 2.8 o valor do negócio.

Consequentemente, deferindo parcialmente a impugnação, determina-se a complementação do facto provado nº 2.8 nos seguintes termos:

“2. 8 - Os réus foram os proprietários do prédio identificado no artigo anterior até 22 de julho de 2021, data em que o transmitiram por compra e venda pelo preço de 14.750.000,00 euros.”

Pretendem os recorrentes operar a alteração do facto enunciado sob o nº 2.17 e ainda aditar um novo facto com o nº 2.17-A (conclusão X).

Assim a redação que propõem para o facto 2.17 é a seguinte:

"Por decisão proferida no processo 10909/17.7T8L5B no Juízo Central de Lisboa - juiz 14, em 23/05/2018 foi a ação referida no ponto 2.15 dado como procedente em 23/05/2018, tendo a mesma sido confirmada por Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa em 15/11/2018, e confirmada por Acórdão do STJ em 30/06/2020".

Já o facto a aditar sob o nº 2.17-A deverá, na tese dos recorrentes, incluir o teor da sentença proferida no processo nº 10909/17.7T8LSB.

Como se alcança dos factos provados (e supra-transcritos) sob os números 2.15, 2.16 e 2.17, em tal ação foi peticionado o reconhecimento da caducidade do contrato de arrendamento, pretensão essa que obteve procedência. Ora, a factualidade já transporta para os factos apurados, com a atualização resultante da expressa consignação do resultado do recurso de revista já ordenada, revela-se suficiente para apuramento da alegada vicissitude inerente ao contrato.

Pelo exposto, indefere-se a pretendida alteração.

Pretendem os recorrentes a ampliação da matéria de facto, por forma a que aí passem a estar incluídos os artigos 2.28 (Novo) e 2.28-B (Novo) com as seguintes redações (conclusão XIV):

"Os Autores não entregaram aos Réus os equipamentos descritos no anexo ao contrato de arrendamento composto pela relação de material equipamento posta pelo senhorio a disposição da inquilina, à data de celebração do contrato de arrendamento, do prédio situado em Lisboa, na Rua (…), nº (…), constituído pelo anexo nº 2 junto com a contestação e com a petição Inicial."

"Os equipamentos descritos no anexo ao contrato de arrendamento, referidos no ponto 2.28 A não foram entregues devendo ser o seu valor apurado em momento posterior conforme confessou a Autora no ponto 43 da réplica."

Na tese dos recorrentes a ampliação pretendida decorre da confissão constante do ponto 43 da réplica.

Porém, a alteração pretendida revela-se inócua para o desfecho do litígio, porquanto o pedido reconvencional relativo aos equipamentos não foi admitido, nem apreciado no âmbito da sentença recorrida. Consequentemente, mostra-se desprovida de fundamento a alteração pretendida.

Pelo exposto, indefere-se a alteração requerida.

Nos termos da conclusão XV das suas alegações, pretendem os recorrentes a ampliação da matéria de facto, por forma a que passem a constar dos factos provados os seguintes:

“Ponto 2.28-C (novo)

A Autora procedeu a instalação de um sistema de ar condicionado diverso do instalado quando recebeu o locado. tendo substituído o sistema de ar condicionado centralizado que recebeu por outro que apresenta inúmeras deficiências."

Ponto 2.28-0 (Novo)

"A Autora ao remover a instalação de ar condicionado centralizado que recebeu dos Recorridos não procedeu a sua remoção na cobertura, deixando elementos metálicos ao abandono. sem proceder a devida correção e manutenção."

Ponto 2.28 E (Novo)

"Em consequência da alteração do sistema de ar condicionado realizado pelos Autores, ocorreram alterações de natureza estética nas Instalações dos 90 quartos mediante a instalação de componentes nas varandas e nas partes interiores dos quartos.

Ponto 2.28 F (Novo)

“A autora por sua iniciativa, procedeu a alteração do sistema de climatização de sistema centralizado para unidades individuais, tendo instalado pelo menos 90 Splits nas fachadas do locado."

Ponto 2.28 G (Novo)

"De forma a proceder a instalação de novo sistema de ar condicionado, foi necessário a Autora proceder a obras inovadoras nas fachadas para as quais não obteve a devida licença, sendo necessário, de forma a ligar a unidade do interior do Split com a unidade exterior, a proceder a furos na fachada, furos estes que não se encontravam devidamente selados,"

Ponto 2.28 H (Novo)

“A ora Autora procedeu a ligação dessas unidades de ar condicionado individuais, tendo sido ligados de forma direta a instalação existente, mais concretamente aos quadros de distribuição elétrica”

Ponto 2.28 I (Novo)

“A Autora ao instalar um sistema de ar condicionado mediante o recurso a unidades individuais designadas por Splits reduziu as qualidades do locado uma vez que esse sistema não permite a climatização das zonas comuns."

Ponto 2.28 J (Novo)

"O autor não procedeu a conservação homogénea das Instalações sanitárias dos quartos, tendo optado por colocar nestas Instalações azulejos brancos no lugar dos azulejos que compunham os motivos iniciais alterando a estética e o padrão estético das referidas instalações."

Ponto 2.28 K (Novo)

“Os autores não cuidaram de conservar as portas de acesso as redes técnicas do locado, tendo entregue o locado com a ausência deste equipamento"

Ponto 2.28 L (Novo)

“A autora omitiu os deveres de conservação das zonas designadas por corredores apresentando estas as características descritas no relatório junto como documento nº 10 a contestação e ao relatório fotográfico existente nos autos";

Ponto 2.28 M (Novo)

"A Autora não procedeu a conservação do equipamento existente em cada piso designado por copa de piso,"

Ponto 2.28-N (Novo)

"A autora omitiu os seus deveres de conservação e manutenção em condições mínimas no respeitante a conservação das infraestruturas de águas do locado."

Ponto 2.28 O (Novo)

“Atento o teor do relatório junto como documento n. o 14 com a contestação. verifica-se que o locado no respeitante a instalações elétricas padecia no ano de 2018 das deficiências dele constante, constituindo o estado destas um risco para o público!'

Ponto 2.28 P (Novo)

“A ora Recorrente foi notificada em 9/11/2017 por parte do Turismo de Portugal do Relatório de Auditoria de Revisão Periódica elaborado pela direção de valorização da oferta departamento de estruturação para oferta constituído por documento de informação de serviço n.º 217.I.9968, o qual terá sido requerido pela Recorrente datado de 9/1112017. o qual concluiu pelo mau estado de conservação do locado, não reunindo este as qualidades para que seja mantida a classificação de 4 estrelas."

Ponto 2.28 Q (Novo)

“A Autora não realizou as obras de conservação, sendo que realizou algumas obras no ano de 2012, respeitantes a ascensores e, mais recentemente, realizou intervenções mínimas no Quinto a Nono andar."

Ponto 2.28 R (Novo)

“A Autora e realizou modificações nos ascensores e realizou obras de cosmética no ano de 2017, conforme decorre do relatório pericial junto aos autos em 5 de setembro de 2022 na pendência da ação judicial que correu termos sob o n.º 10919/17.7T8L5B"

Ponto 2.28 S (Novo)

"O locado carece de obras de conservação e de manutenção como mencionado no relatório pericial junto aos autos em 5 de novembro de 2022"

Ponto 2.28 T (Novo)

"No momento da entrega do locado pelos Autores aos Réus o locado não permitia a sua operação, pois, o estado de conservação era mau."

Ponto 2.28 U (Novo)

"O período de vida útil das redes mencionadas na clausula sexta do contrato é de 25 anos, pelo que. a vida útil deste terá terminado em 1994. não tendo os Autores procedido à sua substituição."

Tal alteração, segundo os recorrentes decorre da prova documental junta, da perícia, do relatório fotográfico e da prova testemunhal.

Afigura-se que os factos enunciados pelos recorrentes sob os números 2.28-C a 2.22-U reportam-se ao impacto no edifício da substituição do sistema de ar condicionado operado pela autora e à falta de obras de conservação adequadas (instalações sanitárias, portas de acesso às redes técnicas, corredores, equipamentos das copas). Porém, tal factualidade foi ponderada e consta da matéria enunciada sob os factos números 2.28, 2.29 e 2.30. Efetivamente, nos referidos artigos mostra-se expressamente consignado que a autora omitiu a realização de obras de conservação e manutenção (2.28), pelo que, em virtude dessa omissão, o imóvel carece de obras de conservação e de manutenção cujo valor estimado ascende a 3.206.976,93 € a que acresce IVA. (2.29), que se prolongarão por 12 meses. (2.30). Acresce que da motivação da decisão relativamente aos factos referidos (2.28, 2.29 e 2,.30) resulta que foi ponderado o relatório pericial, no qual foram tomados em consideração os factos em causa.

É certo que a factualidade em causa foi dada como provada de forma genérica. Todavia, quanto a esta parte, a sentença determinou a condenação da autora-reconvinda no pagamento de uma indemnização ilíquida, ou seja, a determinar em concreto em momento posterior (liquidação ulterior), pelo que será nessa sede que se deverá concretizar a factualidade que sustenta o valor indemnizatório a liquidar.

Pelo exposto, indefere-se a pretendida ampliação da matéria de facto.

Pretendem os recorrentes o aditamento dos seguintes factos à matéria de facto apurada (conclusão XVI):

Ponto 2.9-A Novo

"O projeto de obras referido no ponto antecedente apresentado pelos Autores foi objeto de apreciação pela Câmara Municipal de Lisboa, a qual propôs o seu indeferimento em sede de audiência prévia nos termos do despacho proferido pela Câmara Municipal de Lisboa em 18/11/2011"

Ponto 2.9-B Novo

“A proposta de Indeferimento tinha por fundamento a realização de obras no interior do edifício que não se encontravam licenciadas, sendo que, atento este facto, realização de obras não licenciadas, foi concedido à Autora o prazo de 45 dias (quarenta e cinco) para apresentar o referido projeto de licenciamento.

Segundo os recorrentes, a pretendida alteração resulta de documentação camarária (documento nº 39 junto com a petição inicial e nº 33 junto com a contestação).

Ora, é certo que em tal documentação se alude expressamente à “existência de alterações na compartimentação interior, na localização de algumas instalações sanitárias, ampliação da área dos quartos a tardoz, bem como ampliação do piso da galeria (sala Lisboa), não existindo qualquer pedido ou emissão de alvará de licença de obras para estas alterações”. Acresce que ali se refere expressamente que não deve ser licenciada qualquer obra, enquanto não for reposta a legalidade do edificado.

Porém tais factos são meramente instrumentais, como acima já se explicitou, limitando-se a concretizar a falta de obras por parte da arrendatária (mais concretamente a recusa de licenciamento por existência prévia de alterações ao edifício não licenciadas), revelando-se desnecessária a sua inclusão nos factos provados.

Pelo exposto, improcede, nesta parte, a impugnação da matéria de facto.

Reagiram os recorrentes ao não apuramento dos factos enunciados sob os números 3.19 e 3.20, com a seguinte redação:

“3.19- A circunstância de o Hotel não poder laborar durante esse lapso de tempo, ocasionou perda de ganhos dos RR./reconvintes de € 745 049, 52. (31 TP)

3.20- Por força do estado em que a autora entregou o imóvel, os RR./reconvintes perderam quantia não inferior a € 500.000,00 na comercialização daquele. (32 TP)”

Salienta-se que, de harmonia com a alegação dos reconvintes, o lapso de tempo mencionado no facto 3.19 reporta-se ao período de 12 meses necessário para a execução de obras.

Na tese dos recorrentes, o facto 3.19 deve transitar para o elenco dos factos provados com a seguinte redação:

“A circunstância de o hotel não poder laborar no período de 12 meses devido à necessidade de realização de obras acarretará um prejuízo para os réus”.

Para o facto 3.20, propuseram os recorrentes a seguinte redação:

"Por força do estado em que a Autora entregou aos Réus/Reconvintes, estes perderam uma quantia não inferior a 500.000,00 € (quinhentos mil euros), sendo que um dos potenciais interessados que ofertou o preço de 22.000.000,00 € (vinte e dois milhões de euros), após conhecer o estado do locado retirou a sua proposta, justificando a mesma com o estado do imóvel”

Consideraram os recorrentes que tendo ficado apurado que as obras a realizar demorarão 12 meses, nesse período não poderá funcionar o hotel, pelo que os seus proprietários não o poderão fruir.

Acresce que, na perspetiva dos recorrentes, o não apuramento do facto enunciado em 3.20 resulta de erro manifesto, assente no pressuposto de inexistência de informação nos autos acerca do valor pelo qual os proprietários alienaram o edifício.

Relativamente a ambos os factos, foi a seguinte a motivação do tribunal:

“31- Não foi produzida qualquer prova idónea a sustentar esta asserção.

32- O relatório elaborado pelo Arquiteto Z, de 11.10.2019 junto a fls. 750 a 783 ilustra o estado em que o edifício foi entregue aos réus, corroborado pela avaliação cujo relatório se encontra junto a fls. 440v a 461v.

Todavia, a questão colocada é se os réus/reconvintes perderam quantia não inferior a 500.000,00€ na comercialização do imóvel, questão que não encontra resposta no teor da correspondência de fls. 1188 a 1191 do grupo SACO (sem deixarmos de atentar que a carta de intenção de 12.09.2018 não se mostra assinada por nenhum representante daquela empresa), para a qual, após avaliação do estado do edifício, o negócio deixou de ser atrativo. Com efeito, não tendo sido trazida aos autos informação sobre o valor pelo qual os proprietários alienaram o edifício, não se mostra esclarecido se existiu efetivamente a alegada diferença.”

Ora, apreciando esta questão, importa referir que o dano (lucro cessante) decorrente da paralisação do hotel por 12 meses se caracteriza como futuro, pois indiscutivelmente as obras ainda não se iniciaram. O dano futuro, como é sabido, apenas é ressarcível caso seja previsível (artigo 564º, nº 2, CC). Sucede que in casu não é previsível que os aqui réus, que já não são proprietários do imóvel em questão, venham a sofrer um qualquer dano (futuro) pela privação do uso de um imóvel (por ter de sofrer obras) que já não lhes pertence. Além disso, não resulta de qualquer meio de prova que as obras já tenham sido efetuadas, e que disso tenha decorrido um dano para os réus-reconvintes. Logo, não sendo verifica ou previsível a ocorrência desse dano, não se gerando o correspondente direito de crédito na esfera jurídica dos réus-reconvintes, não se justifica a alteração pretendida quanto ao facto enunciado sob o número 3.19.

Por outro lado, quanto ao valor de venda do imóvel, é manifesto que a motivação de facto da sentença recorrida padece de imprecisão, porquanto da escritura de compra e venda junta aos autos consta expressamente que tal negócio foi finalizado pelo valor de € 14.750.000,00.

Por outro lado, o documento nº 60 junto com a contestação, em língua inglesa (mas cuja tradução foi operada em sede de alegação), contém uma proposta de venda por € 22.000.000,00, datada de 12 de setembro de 2018. Por fim, do documento nº 61 junto com a contestação, sendo uma comunicação de 21-01-2019, resulta que o comprador (proponente) rejeita a compra pelo referido valor por força do estado degradado do edifício.

Ora, estes documentos são de natureza particular, estando impugnados, não tendo sido corroborados por qualquer outro meio de prova, designadamente não se tendo confirmado junto dos pretensos autores da pretensa proposta de aquisição a sua efetiva apresentação. Assim sendo, até pela grandeza do valor pecuniário em questão, a prova constante dos autos é claramente insuficiente para afirmar a factualidade em questão.

Pelo exposto, embora reiterando que a motivação da decisão de facto padece de imprecisão no segmento em que afirma desconhecer-se o valor pelo qual o edifício em causa foi vendido, conclui-se que os documentos supra analisados não consentem o apuramento dos factos pretendidos.

Consequentemente, indefere-se a impugnação da matéria de facto.

III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

Ponderando a decisão recorrida e a decisão que antecede, são os seguintes os FACTOS PROVADOS:

2. 1 - Por contrato datado de 12-3-1969, os ante proprietários deram de arrendamento à autora prédio urbano sito na Rua (…), n.º (…), em Lisboa, com destino a hotel (doc. de fls. 18 a 26).

2. 2 - Nos termos da cláusula sexta do contrato de arrendamento a inquilina obrigou-se a manter em bom estado de funcionamento todas as coisas a que se refere o número anterior, nomeadamente as instalações de água, gás, eletricidade, canalizações, elevadores, sistema de condicionamento de ar, rede privativa de telefones e condutas automáticas.

2.3- Nos termos da cláusula oitava do contrato de arrendamento, ficou acordado:

Poderá, no entanto, a inquilina, sem necessidade de autorização dos senhorios, fazer obras no interior do prédio e alterar a disposição interna das suas divisões, desde que disso não resulte baixa de categoria do hotel como de primeira A, nem caducidade da utilidade turística, nem prejuízo para a segurança e estabilidade do prédio.

2. 4 - Nos termos da cláusula nona do contrato de arrendamento, ficou acordado que “a inquilina não terá direito de retenção ou indemnização por quaisquer obras ou benfeitorias que, em alguma ocasião venha a fazer, as quais, uma vez efetuadas, ficarão parte integrante do imóvel.

2. 5 - Nos termos do n.º 3 da cláusula oitava do contrato de arrendamento os senhorios poderiam exigir, findo o arrendamento, que as coisas sejam respostas no estado em que se encontravam à data da celebração do presente contrato.

2. 6 - A autora explorou no locado o assim denominado “Hotel VIP Diplomático”.

2. 7 - M, L e N propuseram ação de despejo contra a aqui autora [e não ré como por manifesto lapso se refere na sentença recorrida], em que veio a ser proferido acórdão pelo Supremo Tribunal de Justiça conforme fls. 26 a 44, datado de 26-6-2007, que julgou a ação improcedente.

2. 8 - Os réus foram os proprietários do prédio identificado no artigo anterior até 22 de julho de 2021, data em que o transmitiram por compra e venda pelo preço de 14.750.000,00 euros.

2. 9 - Em 10-4-2008, a autora submeteu à aprovação da Câmara Municipal de Lisboa um projeto de obras para “remodelação dos quartos - Hotel VIP Diplomático” de acordo com o orçamento para execução de obra (docs. 3 e 4 juntos com a petição inicial).

2.10- O orçamento tinha um valor total para “remodelação dos quartos do Hotel VIP Diplomático em Lisboa” de € 1 754 422, 00, a que acrescia IVA.

2. 11- Em dezembro de 2008, os ora réus propuseram ação de despejo com o n.º 3415/08.2TVLSB, relativa ao prédio urbano sito na Rua (…) nº (…), em Lisboa.

2. 12 - Os aqui réus invocaram a desvalorização do estabelecimento hoteleiro instalado no locado, que teria baixado de classificação e a falta de realização de obras a que a inquilina estaria obrigada.

2. 13 - A sentença proferida no âmbito do processo aludido julgou a ação improcedente e o pedido reconvencional procedente.

2. 14 - O Tribunal da Relação de Lisboa confirmou a sentença proferida por acórdão datado de 8-3-2018 (doc. de fls. 56 a 76).

2. 15 - Os aqui réus propuseram ação contra a aqui autora pedindo o reconhecimento de que o contrato de arrendamento caducaria em 31-11-2018, sendo a aqui autora condenada a restituir o imóvel.

2. 16 - Essa ação veio a ser julgada procedente.

2. 17 - A sentença proferida em primeira instância foi confirmada por acórdão da Relação de Lisboa, que veio a ser também confirmado por acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30-06-2020.

2. 18 - Durante o período de vigência do contrato de arrendamento o Hotel VIP Diplomático manteve a classificação de 4 estrelas.

2.19- O Hotel Diplomático tem 90 quartos. (2 TP)

2. 20 - Os preços médios de alojamento praticados no Hotel VIP Diplomático foram os seguintes:

- €52,11 em 2009;

- €48,17 no ano de 2010;

- €48,72 em 2011;

- €46,62 no ano de 2012;

- €43,04 em 2013;

- €43,57 no ano de 2014;

- €46,51 em 2015;

- €49,83 no ano de 2016; e

- € 58,15 em 2017 (doc. 6 junto com a petição inicial). (3 TP)

2.21. - Nesse mesmo período, o preço médio de alojamento nos hotéis de 4 estrelas apresentou os seguintes valores:

- € 67,51 no ano de 2009;

- € 64,38 em 2010;

- € 66,69 no ano de 2011;

- € 61,82 em 2012;

- € 62,60 no ano de 2013;

- € 65,91 em 2014;

- € 70,30 no ano de 2015;

- € 75,80 em 2016; e

- € 87,60 no ano de 2017 (doc. 6 junto com a petição inicial). (4 TP)

2.22. - A taxa média de ocupação de quartos no Hotel Diplomático apresentou os seguintes valores:

- 54,8% no ano de 2009;

- 69,1% em 2010;

- 67,2% no ano de 2011;

- 52,3% em 2012;

- 62,1% no ano de 2013;

- 72,5% em 2014;

- 69,9% no ano de 2015;

- 74,4% em 2016; e

- 78,6% no ano de 2017 (doc. 6 junto com a petição inicial). (6 TP)

2.23. - Os hotéis similares situados em Lisboa tiveram as seguintes taxas de ocupação:

- 64,6% em 2009;

- 69,8% no ano de 2010;

- 69,3% em 2011;

- 67,8% no ano de 2012;

- 70,8% em 2013;

- 77% no ano de 2014;

- 78,4% em 2015;

- 79,2% no ano de 2016 (doc. 6 junto com a petição inicial). (7 TP)

2.24. - Em 2014, as receitas líquidas obtidas foram de € 19.706,28. (19 TP)

2.25. - Em 2015, as receitas líquidas foram € 62.624,18. (21 TP)

2.26. - Em 2016, as receitas líquidas foram de € 252.902,51. (23 TP)

2.27. - Em 2017, a autora teve receitas líquidas de € 679.576,74. (25 TP)

2.28. - A autora omitiu a realização de obras de conservação e manutenção. (28 TP)

2.29. - Em virtude dessa omissão, o imóvel carece de obras de conservação e de manutenção cujo valor estimado ascende a 3.206.976,93 € a que acresce IVA. (29 TP)

2.30. - As obras a realizar demorarão cerca de 12 meses. (30 TP)

E são os seguintes os FACTOS NÃO PROVADOS:

3.1. - Os RR. tinham conhecimento das diligências da A. para proceder a obras de beneficiação no arrendado, pois tinham sido chamados a intervir junto da Câmara Municipal de Lisboa para efeito de licenciamento. (1 TP)

3.2. - Se a A. tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria praticado os preços médios referidos. (5 TP)

3.3. - Se a A. tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer teria tido as taxas de ocupação médias referidas. (8 TP)

3.4. - Em 2009, as receitas líquidas do Hotel Diplomático atingiram € 66 063,35. ()

3.5. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 445.426,34. (10 TP)

3.6. - Em 2010, as receitas líquidas foram de € 238.917,26. (11 TP)

3.7. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 531.975,32. (12 TP)

3.8. - Em 2011 as receitas líquidas obtidas atingiram € 202 202,39. (13 TP)

3.9. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 522 038,30. (14 TP)

3.10. - Em 2012, foram obtidas receitas líquidas no valor de € 3 768,25. (15 TP)

3.11. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 534.564,60. (16 TP)

3.12. - Em 2013, as receitas líquidas foram de € 98.093,80. (17 TP)

3.13. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 583.381,51. (18 TP)

3.14. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 343.044,65. (20 TP)

3.15. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 45.686,06. (22 TP)

3.16. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 674.602,01. (24 TP)

3.17. - Se a autora tivesse realizado as obras que se tinha proposto fazer, teria obtido receitas líquidas de € 1.272.430,36. (26 TP)

3.18- A propositura da ação de despejo em dezembro de 2008 impediu a autora de realizar as obras que se propunha. (27 TP)

3.19- A circunstância de o Hotel não poder laborar durante esse lapso de tempo, ocasionou perda de ganhos dos RR./reconvintes de € 745.049,52. (31 TP)

3.20- Por força do estado em que a autora entregou o imóvel, os RR./reconvintes perderam quantia não inferior a € 500.000,00 na comercialização daquele. (32 TP)

IV- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

RECURSO PRINCIPAL

Do abuso do direito de recurso aos tribunais (direito de ação)

Considera a recorrente que a propositura, pelos réus, da ação de despejo, em dezembro de 2008, a impediu de “realizar as obras a que se propôs e que constam do orçamento que constitui o doc. 4 junto com a petição inicial”, concretizando que tal impedimento deve ser enquadrado “dum ponto de vista económico e de investimento” (conclusões 144 e 147 das alegações).

Certo é que tal fundamento de recurso foi equacionado tendo por base a alteração da matéria de facto, na qual a recorrente soçobrou. Consequentemente, improcedendo a impugnação da matéria de facto, nos termos expostos, carece de fundamento a pretensão indemnizatória deduzida pela autora, sendo de reiterar a posição do tribunal recorrido, porquanto não ficou demonstrado que a ação de despejo interposta pelos recorridos em dezembro de 2008 tenha inviabilizado a realização de obras pela autora. Julgamos, assim, ser de reproduzir o decidido pelo tribunal recorrido que, a tal propósito, motivou nos seguintes termos a decisão:

“Aprofundando, entende a autora que os réus (senhorios), ao instaurarem a supra citada ação, tendo conhecimento das diligências que levava a cabo para proceder a obras de beneficiação no arrendado por terem sido chamados a intervir junto da CML para efeito de licenciamento, fizeram com que a autora, durante 10 anos, não pudesse reabilitar o seu estabelecimento, acarretando-lhe, em consequência, prejuízos ao nível operacional.

Vejamos.

Os ora réus instauraram a ação (…)/08.2TVLSB, em Dezembro de 2008, peticionando o decretamento da resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de realização de obras conforme havia sido estipulado nas cláusulas 6ª, nº2, 7ª e 8ª do contrato, a primeira que prevê a obrigatoriedade da arrendatária manter em bom estado de funcionamento todas as coisas a que se refere o número anterior, nomeadamente as instalações de água, gás, eletricidade, canalizações, elevadores, sistema de condicionamento de ar, rede privativa de telefones e condutas automáticas, a segunda, manter no prédio arrendado os seus serviços por forma a que sejam confirmadas a utilidade turística e a categoria de primeira A, e a terceira, que prescreve no seu nº2 que a inquilina poderá, sem necessidade de autorização dos senhorios, fazer obras no interior do prédio e alterar a disposição interna das suas divisões desde que disso não resulte baixa de categoria do Hotel como de primeira A, nem caducidade da utilidade turística, nem prejuízo para a segurança e estabilidade do prédio. Obras para as quais a inquilina obterá as necessárias licenças e os senhorios assinarão, sempre que isso lhes for exigido, os documentos necessários à obtenção das mesmas.

Na presente ação a autora sustenta o seu pedido de indemnização no facto de os réus, sabendo que ela estava a diligenciar para proceder a obras de beneficiação do locado ainda assim instauraram contra ela a ação referida no antecedente parágrafo, além de que o estabelecimento hoteleiro nunca desceu de categoria.

Conforme evidencia a factualidade apurada, dos fundamentos invocados no processo nº (…)/08.2TVLSB, resultou na presente ação provado que o Hotel Diplomático manteve a classificação de 4 estrelas, embora se desconheça se os réus, aquando da instauração daquela ação teriam conhecimento deste facto, e, estando cientes deste facto, mesmo assim pediram, com tal fundamento, a resolução do contrato de arrendamento.

Não tendo a autora logrado provar factualidade essencial à procedência da sua pretensão, qual seja: que os réus tinham conhecimento das diligências da autora para proceder a obras de beneficiação no arrendado, por terem sido chamados a intervir junto da Câmara Municipal de Lisboa para efeito de licenciamento; e que a propositura da ação nº (…)/08.2TVLSB com vista ao despejo impediu a autora de realizar as obras a que se propunha. A factualidade provada manifestamente não é de molde a poder concluir que os autores, ao instaurarem o processo nº (…)/08.2TVLSB atuaram em contrário aos ditames da boa fé, fazendo uso abusivo do direito resolução do contrato, alegando factos que de antemão sabiam ser falsos, pois, para tanto, além da prova dos temas identificados em 1. e 27., necessário seria ter a autora provado que os réus tinham conhecimento antecipado de que o hotel veio a manter a categoria de 4 estrelas apesar de ter deixado de servir refeições e passado a Hotel Residencial. Aquilo que poderia configurar o exercício gratuito do direito com o único e manifesto propósito de negar interesses dos outros, revelando-se, em contrapartida uma falta de interesse objetivo para o exercente, não se verifica no caso presente. A ilicitude pode revestir uma de duas formas: violação de direitos de outrem ou violação de normas que visam proteger esses direitos. Na definição de ilicitude, o desfecho da ação proposta, maxime a improcedência, não envolve necessariamente uso ilegítimo da tutela jurisdicional. Em caso de improcedência, apenas se poderá concluir que o direito não existia, mas isso não obsta a que o autor tivesse, de facto, o direito à discussão judicial. Destarte, falece, desde logo, um dos pressupostos da responsabilidade aquiliana contidos no art.º 483º do Código Civil, onde avulta, desde logo, o fato ilícito e culposo (doloso ou negligente), não tendo sido excedidos os limites do direito de ação, pelo que improcede a pretensão de exercício abusivo do direito.”

Salienta-se ainda que a responsabilidade processual civil, na qual a autora alicerçou o seu pedido, em termos objetivos, reflete-se ao nível da condenação em custas, domínio esse que registou uma evolução de uma conceção subjetivista para uma vertente mais objetivista, deixando o sancionamento tributário dos litigantes de radicar na culpa, tendo passado a situar-se ao nível da sucumbência. Consequentemente, em regra, é responsável pelas custas o litigante que às mesmas deu causa, ou seja, que no litígio ficou vencido – cfr. artigo 523º, CPC.

Já no âmbito subjetivo, “A relação processual deve manter-se dominada pela boa fé, recusando-se (…) que o processo, destinado a desmascarar o dolo substancial, se veja permeado, ele próprio, pelo vício que pretende combater” – Albanese[14].

Certo é que, como resulta da decisão recorrida, a factualidade apurada não permite imputar aos réus, na aludida ação nº (…)/08.2TVLSB, instaurada em dezembro de 2008, uma atuação pré ordenada, visando obter do tribunal uma decisão injusta, denegadora dos direitos da autora, ali demandada. Efetivamente, não obstante o decaimento dos réus (proprietários) em tal ação de despejo, haverá que salientar que no acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa em 08-03-2018 (que confirmou a decisão de improcedência da 1ª instância) é referido que a ali ré (Organitel) iniciara os procedimentos tendentes à realização de obras, “conforme factos provados sob os números 57 a 62”. E sob o facto ali provado no nº 61 refere-se que a Organitel remeteu aos senhorios uma minuta visando que fosse subscrita a autorização para realização de obras, remessa que ocorreu em 29-12-2008. Acresce que resulta daquela decisão (factos provados sob os números 10, 11, 12) que a necessidade de realização de obras no edifício decorreu de vistoria camarária realizada em 28-10-2002. Assim como resulta daquela decisão que em 15-11-2007, a Organitel foi informada pela Câmara Municipal de Lisboa “de que lhe tinha sido dada nova oportunidade de legalização do Hotel diplomático, fazendo comunicação prévia sobre as obras exigidas pela Câmara e pela Direção Geral de Turismo” (facto provado nº 21).

Ora, não tendo sido realizadas obras desde a vistoria camarária do ano de 2002, embora a autora (Organitel) tenha apresentado um pedido de licenciamento com vista à sua realização em 10-04-2008, não pode extrair-se da interposição de ação de despejo pelos proprietários, em dezembro de 2008 uma atuação dolosa ou temerariamente negligente, no sentido de visarem denegar à autora direitos que soubessem existir na sua esfera jurídica. E assim é embora subjacente a tal interposição estivesse um fundamento que se revelou insubsistente (descida de categoria do hotel), dado que, na realidade, as obras determinadas por vistoria de 2002 permaneciam por executar. Assim, a improcedência da ação radicou no facto de o tribunal ter valorizado as – na altura - recentes diligências da Organitel com vista à execução das obras que deveria executar, na sequência da vistoria camarária. Certo é que se desconhece se os proprietários tinham ou não conhecimento dos termos do pedido de licenciamento de obras apresentado pela Organitel em abril de 2008, tendo-se apenas apurado que, com vista à sua execução, esta lhes solicitara a assinatura de uma credencial por comunicação de 29-12-2008.

Consequentemente, embora se deva extrair da interposição das várias ações judiciais que opuseram senhorios e arrendatária, a existência de mau relacionamento e o propósito dos primeiros de colocarem termo ao contrato de arrendamento, a factualidade apurada não consente o apuramento de responsabilidade processual civil nos termos defendidos pela autora.

Aliás, estando a autora certa da consistência da sua posição negocial, o mero facto de ter sido demandada em Juízo pela contraparte (senhorio) não a impediria de executar o contrato a que estava vinculada, realizando as obras há muito devidas.

Conclui-se, pois, pela manutenção da decisão recorrida no que se reporta ao indeferimento do pedido formulado pela autora, porquanto não pode apontar-se aos réus proprietários, ao instaurarem a ação (…)/08.2TVLSB, uma litigância processual ilícita e culposa, pré ordenada à obtenção de vantagem injustificada.

Autoridade de caso julgado

Alega ainda a recorrente que o caso julgado formado com a decisão proferida na ação (…)/08.2TVLSB impede a renovação da discussão relativa à obrigatoriedade de realização de obras por parte da arrendatária. Efetivamente, na tese da recorrente, naquela ação ficou reconhecido o seu direito a exigir dos recorridos a realização de obras de conservação no exterior do edifício. Consequentemente, a decisão recorrida, ao impor à recorrente a realização de obras, incluindo as relativas ao exterior, viola a autoridade de caso julgado.

A tal propósito, consignou-se o seguinte na decisão recorrida:

“Convergindo com o acordado entre as partes na cláusula sexta do contrato de arrendamento, segundo a qual a inquilina se obrigou a manter em bom estado de funcionamento todas as coisas a que se refere o número anterior, nomeadamente as instalações de água, gás, eletricidade, canalizações, elevadores, sistema de condicionamento de ar, rede privativa de telefones e condutas automáticas.

Apurou-se que a autora omitiu a realização de obras de conservação e manutenção, carecendo o imóvel destas (temas da prova 28 e 29).

Os réus lograram demonstrar que o custo de obras de conservação e manutenção que o edifício carece foi estimado em 3.206.976,93 € a que acresce IVA, (temas da prova 29). Não resultando do acervo factual apurado em que momento pretendem levar a cabo tais obras, nem se se terão outros dispêndios associados à sua realização não contabilizados no momento presente, será a autora condenada em quantia a liquidar em incidente adrede instaurado com o limite do peticionado (4.339.039,66€) – art.º 609º/2 do nCPC.”

Apreciando a exceção de caso julgado deduzida pela autora/recorrente, interessa ter presente o estabelecido pelo artigo 619º, nº 1, CPC, nos termos do qual: “Transitada em julgado a sentença ou o despacho saneador que decida do mérito da causa, a decisão sobre a relação material controvertida fica a ter força obrigatória dentro do processo e fora dele (…)” – cfr. artigo 619º, nº 1, CPC.

Sendo a decisão judicial insuscetível de recurso ordinário, tenderá a obter estabilidade, tornando-se inalterável já não apenas perante o órgão que a proferiu - cfr. artigo 613º, nº 1, CPC - mas também perante as demais instâncias – cfr. artigos 619º, nº 1 e 628º, CPC. Tal imutabilidade, contudo, não assume um caráter absoluto, porquanto pode ser abalada nos casos – excecionais – de recurso extraordinário – cfr. artigo 627º, nº 2, CPC. A imutabilidade das decisões judiciais constitui emanação do princípio da segurança jurídica, próprio do Estado de Direito, obstando à repetição de decisões sobre as mesmas questões e vinculando, quer os particulares, quer os tribunais às decisões já transitadas em julgado – cfr. artigo 2º, CRP.

O conceito de caso julgado decorre do disposto nos artigos 580º e 581º, CPC, reportando-se à repetição de uma causa idêntica a outra quanto aos sujeitos, ao pedido e à causa de pedir. Assim, verifica-se a exceção (dilatória) de caso julgado quando uma causa se repete depois da primeira ter sido decidida por sentença que já não admite recurso ordinário – cfr. artigo 577º, alínea e), CPC.

O caso julgado exerce uma função positiva, coincidente com a afirmação da autoridade da decisão, e outra negativa, que impede que a mesma causa seja novamente apreciada pelo mesmo ou por outro tribunal - Alberto dos Reis[15]. Ou seja, “(…) pela exceção visa-se o efeito negativo da inadmissibilidade da segunda ação, constituindo-se o caso julgado em obstáculo a nova decisão de mérito; a autoridade de caso julgado tem antes o efeito positivo de impor a primeira decisão, como pressuposto indiscutível da segunda decisão de mérito. Este efeito positivo assenta numa relação de prejudicialidade: o objeto da primeira decisão constitui questão prejudicial na segunda ação, como pressuposto necessário da decisão de mérito que nesta há-de ser proferida (…)” – Lebre de Freitas[16].

A vertente positiva do caso julgado entronca no conceito de prejudicialidade. Diz-se que uma causa é prejudicial relativamente a outra quando “(…) o desfecho possível de uma das causas seja suscetível de fazer desaparecer o fundamento ou razão de ser da outra (…) não basta que o resultado possível de uma ação seja suscetível de conduzir à impossibilidade ou inutilidade de outra causa, mas torna-se necessário que exista uma precedência lógica entre o fim de uma ação e o da outra, o que deverá ser perseguido no ângulo de conexão das respetivas relações materiais controvertidas” - Manuel Tomé Soares Gomes[17].

Deve concluir-se que entre a presente e a ação (…)/08.2TVLSB não ocorre a tríplice identidade exigida para a exceção de caso julgado (sujeitos, pedido e causa de pedir, nos termos do disposto no artigo 581º, nº 4, CPC). Efetivamente, a ação (…)/08.2TVLSB foi configurada como ação de despejo, constituindo a presente uma ação indemnizatória, o que, desde logo, gera discrepâncias ao nível dos pedidos e causas de pedir.

Certo é que na ação (…)/08.2TVLSB, como se alcança do documento nº 5 junto com a petição inicial, a ali ré “Organitel” deduziu dois pedidos reconvencionais, peticionando a condenação dos ali autores (proprietários) a assinarem determinada credencial com vista a legitimarem o seu pedido de licenciamento de obras e a realizarem obras de conservação da fachada do prédio onde estava instalado o Hotel Diplomático. Este último pedido foi julgado procedente em 1ª instância, tendo sido condenados os proprietários a procederem a obras de conservação/reparação do prédio na sua parede traseira e lateral. Tal decisão foi confirmada pelo Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão de 08-03-2018, no qual, além do mais, se consignou que: “Sendo as disposições contratuais omissas quanto às obras de conservação no exterior do prédio, o tribunal recorrido decidiu corretamente ao condenar os apelantes na sua realização”.

Porém, naquela ação estavam em causa, por via da reconvenção ali deduzida, obras na fachada exterior do prédio, tendo sido a reconvinda condenada a efetuar obras de conservação das fissuras na parede traseira e lateral do prédio onde se encontrava instalado o Hotel Diplomático.

Nos presentes autos, como se alcança dos factos articulados nos artigos 171º e ss da contestação/reconvenção, os reconvintes imputam à reconvinda, essencialmente, a falta de realização de obras de conservação no interior do edifício. Tal é expressamente afirmado nos artigos 177º e 200º a 235º daquele articulado. Descrevendo o estado em que o hotel será entregue, remetem os reconvintes para os documentos 10 a 16 (cfr. artigo 202º), aludindo à falta de obras de conservação na instalação elétrica, nas redes de águas e esgotos, instalações sanitárias, ar condicionado, sistema de aquecimento de águas, tetos, paredes, pinturas e alcatifas. No artigo 211º deste articulado é alegado: que “(…) a ora Reconvinda incumpriu de forma manifesta as suas obrigações de manutenção e conservação da coisa locada no respeitante ao interior”.

Porém, é certo que nos artigos seguintes, alegam os reconvintes que a autora substituiu o equipamento de ar condicionado (originariamente centralizado) por outro sistema composto por unidades individuais que foram afixados no exterior (artigo 214º). Mais alegam os reconvintes que, para o efeito, a reconvinda perfurou as paredes exteriores, nas fachadas, originando a sua degradação, tanto mais que em parte são compostas por azulejos (artigos 216º a 218º). Do artigo 219º da contestação resulta ainda que o orçamento junto pelos reconvintes ponderou as alterações físicas introduzidas no edifício desde o início do arrendamento.

Ora, as obras relativas à reposição do locado, nos segmentos supra enunciados, inscrevem-se no exterior do edifício. Porém, tal não consente a automática inviabilização da condenação da autora no pagamento do seu valor, por força da autoridade de caso julgado formada com a decisão final proferida na referida ação (…)/08.2TVLSB.L2. Na realidade, são diversas as obras de exterior em causa em cada uma das ações, como diverso é o fundamento subjacente à obrigatoriedade da sua realização.

Ou seja, é certo que nos termos da interpretação efetuada às disposições contratuais e legais aplicáveis ao contrato em análise na ação (…)/08.2TVLSB, as obras relativas às paredes exteriores, em geral, incumbem aos proprietários. Por outro lado, é inequívoco que a decisão ali proferida, já transitada em julgado, impõe a sua autoridade de caso julgado no âmbito dos presentes autos.

Porém, é diversa a situação fática inerente a ambas as ações, porquanto na referida ação (…)/08.2TVLSB o contrato de arrendamento mantinha-se em vigor e o edifício apresentava fissuras nas paredes traseira e lateral. Ora, os reconvindos (proprietários) foram ali condenados a efetuar as devidas reparações porquanto se considerou serem as disposições contratuais omissas quanto às obras de conservação exterior do prédio, operando a disciplina do artigo 1111º, nº 1 e 2, CC, com a consequente responsabilização dos senhorios pela sua realização. Tais obras de exterior reportavam-se à degradação normal do edifício, decorrente da passagem do tempo, incumbindo a sua realização aos senhorios.

Contudo, nos presentes autos, em que se mostra apurada a cessação do contrato de arrendamento, os senhorios exigem a execução de obras no exterior cuja necessidade resultou da ação da inquilina (instalando na fachada exterior equipamentos de ar condicionado individualizados para cada quarto, intervindo nas varandas, etc).

Ou seja, são diversas as obras de exterior em discussão nestes autos, por referência às que estavam em causa na ação nº (…)/08.2TVLSB, como diverso é o seu fundamento legal.

Consequentemente, não opera a exceção de caso julgado, na sua vertente positiva.

Inexistência de fundamento contratual ou legal que justifique a obrigação de execução de obras por parte da arrendatária

Considerou ainda a recorrente que não beneficia de fundamento contratual ou legal a sua condenação no valor das obras de que o edifício carece.

Sob a epígrafe “Obras”, dispõe o artigo 1111º, Código Civil:

“1- As regras relativas à responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas partes.

2- Se as partes nada convencionarem, cabe ao senhorio executar as obras de conservação, considerando-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato”.

Ora, da leitura do contrato de arrendamento celebrado em 12-03-1969, mormente do ali clausulado na cláusula sexta resulta: “A inquilina obriga-se a manter em bom estado de funcionamento todas as coisas a que se refere o número anterior, nomeadamente as instalações de água, gás, eletricidade, canalizações, elevadores, sistema de condicionamento do ar, rede privativa de telefones e condutas automáticas, salvo se o mau funcionamento resultar de defeitos das mesmas coisas ou da sua instalação, pois neste caso incumbirá a respetiva reparação ou substituição aos senhorios”.

Perante tal disciplina contratual, convencionada ao abrigo do princípio da liberdade contratual estabelecido no artigo 405º, CC, não pode concluir-se que corresponda a uma mera faculdade a obrigação de conservação e manutenção ali prevista. Ao invés, na cláusula em questão mostra-se estabelecida a obrigatoriedade de a arrendatária executar obras de conservação e manutenção nos equipamentos ali previstos, que, essencialmente, se inserem ao nível das estruturas interiores do edifício.

Quanto ao exterior do edifício, não obstante a disciplina consagrada no artigo 1111º Código Civil, relativamente à responsabilidade do senhorio no que se reporta à execução de obras de conservação não abrangidas por convenções das partes, o locatário está obrigado a manter e a restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização (artigo 1043º, CC). Acresce que o locatário responde pela sua perda ou deteriorações nos termos do disposto no artigo 1044º, CC.

Ora, como se analisou supra, a obrigação de repor o exterior do edifício locado não visa remover a deterioração inerente a uma prudente utilização, mas sim a degradação resultante das intervenções da arrendatária, designadamente com a instalação de aparelhos individuais de ar condicionado nas fachadas do edifício. Consequentemente, o fundamento da obrigação de suprimir a degradação do exterior do edifício possui uma base legal.

Assim, no que se reporta à obrigação de execução de obras, julgamos ser de reiterar o decidido na sentença recorrida, que se transcreve:

“O pedido indemnizatório assenta na obrigação que recaía sobre a autora de realizar obras no locado o que esta omitiu.

No art.º 1044º do Código Civil estabelece-se que ‘’O locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não excetuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.’’

Convergindo com o acordado entre as partes na cláusula sexta do contrato de arrendamento, segundo a qual a inquilina se obrigou a manter em bom estado de funcionamento todas as coisas a que se refere o número anterior, nomeadamente as instalações de água, gás, eletricidade, canalizações, elevadores, sistema de condicionamento de ar, rede privativa de telefones e condutas automáticas.

Apurou-se que a autora omitiu a realização de obras de conservação e manutenção, carecendo o imóvel destas (temas da prova 28 e 29). Os réus lograram demonstrar que o custo de obras de conservação e manutenção que o edifício carece foi estimado em 3.206.976,93 € a que acresce IVA, (temas da prova 29). Não resultando do acervo factual apurado em que momento pretendem levar a cabo tais obras, nem se se terão outros dispêndios associados à sua realização não contabilizados no momento presente, será a autora condenada em quantia a liquidar em incidente adrede instaurado com o limite do peticionado (4.339.039,66€) – art.º 609º/2 do nCPC”.

Reitera-se, assim, que a obrigação de realização de obras, no que ao interior do edifício diz respeito, radica na específica disciplina contratual acordada. Já no que se reporta ao exterior, o fundamento da condenação da autora radica no regime do artigo 1044º, CC, dado que a necessidade de obras no exterior decorreu de ação da locatária ao instalar novo sistema de ar condicionado, com degradação das fachadas. Ou seja, não está em causa a singela obrigação de conservação do imóvel prevista no artigo 1111º, CC, mas sim a reparação de danos causados por ação da arrendatária.

Pelo exposto, quanto ao fundamento ora em análise, improcedente se revela o recurso.

Transmissão do direito de propriedade sobre o edifício locado e seu impacto na condenação do valor das obras

Alega a autora/recorrente que a transmissão da propriedade do imóvel na pendência da causa determina que os réus/reconvintes nunca suportarão o custo das obras que ali venham a ser executadas. Consequentemente, a condenação da recorrente a suportar tal custo equivale a um enriquecimento ilegítimo dos recorridos.

No ordenamento jurídico português é ilícito e, consequentemente, constitui uma fonte autónoma de obrigações, o “enriquecimento sem causa”, na base do qual se encontram situações de enriquecimento sem causa, de enriquecimento injusto ou de locupletamento à custa alheia.

Tal instituto encontra-se legalmente consagrado no artigo 473º do CC, com a seguinte redação:

“1. Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou.

2. A obrigação de restituir, por enriquecimento sem causa, tem de modo especial por objeto o que for indevidamente recebido, ou o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou”.

Como se refere no acórdão da Relação de Coimbra de 02-11-2020[18]: “I - A obrigação de restituir/indemnizar fundada no instituto do enriquecimento sem causa pressupõe a verificação cumulativa dos quatro seguintes requisitos: a) a existência de um enriquecimento; b) que ele careça de causa justificativa; c) que o mesmo tenha sido obtido à custa do empobrecimento daquele que pede a restituição; d) que a lei não faculte ao empobrecido outro meio de ser restituído/indemnizado”

Importa referir que nesta ação se discute, essencialmente, o nascimento (ou não), na esfera jurídica dos réus-reconvintes, de um direito de crédito a indemnização decorrente do incumprimento de uma cláusula constante de um contrato de arrendamento (também obrigacional, portanto) por parte da autora-reconvinda (incumprimento da obrigação de realização de obras de conservação e manutenção). Esse direito, que a sentença proferida afirmou, emergiu na esfera jurídica dos réus-reconvintes no decurso da vigência do referido contrato de arrendamento, ou seja, em momento anterior à transmissão do direito de propriedade.

Assim sendo, o facto de, em momento posterior ao surgimento do referido direito de crédito a indemnização, ter sido transmitido para outrem o direito de propriedade (direito real) incidente sobre o imóvel não extingue o referido direito de crédito, nem importa a sua transmissão (o referido direito de crédito é autónomo e não se confunde com o direito real de propriedade).

Por outras palavras, a sentença recorrida reconheceu aos réus o referido direito de crédito a indemnização, sendo quanto ao mesmo totalmente inócua a posterior transmissão do direito de propriedade do imóvel.

Consequentemente, afigura-se que não se poderá equacionar um hipotético enriquecimento sem causa dos réus-reconvintes, dado que por facto ilícito-contratual imputável à autora (responsabilidade civil contratual, de natureza obrigacional), o valor do imóvel sofreu a desvalorização correspondente à falta de obras de conservação e manutenção. Na realidade, o enriquecimento apenas pode ser apontado como injusto quando “segundo a ordenação substancial dos bens aprovada pelo direito, ele deve pertencer a outra pessoa” – Antunes Varela[19]. Ora, por ato da locatária que produziu efeitos na esfera patrimonial dos então proprietários, o edifício locado sofreu significativa degradação. Consequentemente, aos proprietários no momento em que ocorreu o ato ilícito deverá ser reconhecido o direito indemnizatório correspondente.

Consequentemente, também quanto ao fundamento supra enunciado, improcede o recurso.

Reconstituição natural

Alega a autora/recorrente que a condenação deveria corresponder não ao pagamento de quantia pecuniária relativa ao valor das obras de manutenção e conservação, mas à correspondente prestação de facto positivo, a qual, não sendo satisfeita, facultaria a via executiva para prestação desse facto.

A questão suscitada prende-se com a primazia da reconstituição natural, consagrada no ordenamento jurídico português.

Efetivamente, a tal propósito dispõe o artigo 562º, CC: “Quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação”. Por outro lado, do artigo 566º, nº 1, CC, resulta que: “A indemnização é fixada em dinheiro, sempre que a reconstituição natural não seja possível, não repare integralmente os danos ou seja excessivamente onerosa para o devedor.” Mostra-se, pois, consagrado o princípio geral de reconstituição da situação anterior à lesão, assumindo a indemnização em dinheiro um caráter subsidiário, devendo ocorrer nas situações excecionalmente previstas no referido artigo 566º, nº 1, CPC. Ao lesante incumbe, pois, a reconstituição da situação anterior à lesão, repondo-a na situação em que estaria se não se tivesse produzido o dano – neste sentido Pires de Lima e Antunes Varela[20]. A este propósito, indagando se o credor da indemnização se pode opor à reconstituição natural que o devedor pretenda efetuar, optando pela indemnização pecuniária, defende Almeida Costa[21]: “Em certos sistemas - por exemplo, o do Cód. Civ. italiano (art.º 2058), a restauração natural constitui um direito do credor, embora com limites, quer dizer, está consagrada no seu interesse, pelo que o mesmo credor pode renunciar a essa forma de indemnização, preferindo uma indemnização pecuniária. Afigura-se, porém, que a nossa lei estatuiu uma solução diversa. É no interesse de ambas as partes e como modo normal de indemnização que a restauração natural se encontra estabelecida. Portanto: se o credor reclama a restauração natural, o devedor só pode contrapor-lhe a indemnização pecuniária se aquela for impossível ou resultar excessivamente onerosa para ele, devedor; e, da mesma sorte, se o devedor pretende efetuar a restauração natural, também o credor apenas poderá opor-se com fundamento na referida impossibilidade fáctica ou na circunstância da reconstituição “in natura” não reparar todos os danos”.

No mesmo sentido se pronunciou o Supremo Tribunal de Justiça, em acórdão de 30-05-2006[22], constando do respetivo sumário: “Da articulação dos arts. 562º e 566º, nº 1 do CC, resulta a primazia da chamada reconstituição natural sobre a indemnização em dinheiro. A ideia de restauração natural é estabelecida tanto no interesse do credor como no interesse do devedor da obrigação. As limitações recíprocas fixadas no nº 1 do art.º 566º citado, a favor de ambas as partes, pressupõem que tanto o credor tem a faculdade de exigir a restauração natural contra a vontade do devedor, como, inversamente, pode este prestá-la mesmo em oposição à vontade daquele. Trata-se de um princípio que pode ser afastado pelo acordo dos interessados (…)”

Sucede que, tendo os proprietários transmitido o respetivo direito de propriedade sobre o edifício carecido de obras de conservação e manutenção, deixou de ser viável a execução pela reconvinda das referidas obras. A mesma conclusão deverá ser extraída do facto de se mostrar já cessado o contrato de arrendamento. Ou seja, o edifício sobre o qual devem incidir as obras deixou de estar na disponibilidade, quer dos senhorios, quer dos arrendatários, pelo que a reconstituição natural não se revela possível.

Pelo exposto, revela-se improcedente o recurso também no que se reporta à apontada violação da primazia da reconstituição natural.

Dispensa do remanescente da taxa de justiça

A recorrente requereu ainda que fosse dispensado o pagamento do remanescente da taxa de justiça, nos termos do nº 6 do artigo 7º do RCP.

Fundamentando tal pretensão, alegou a recorrente que a matéria jurídica não é de extrema complexidade, as partes não apresentaram articulados prolixos, não se procedeu à audição de um elevado número de testemunhas, nem à realização de diversas diligências de prova.

Cumpre apreciar e decidir:

No atual Regulamento das Custas Processuais, consagrou-se a regra do pagamento da taxa de justiça pelo impulso processual do interessado – cfr. artigo 6º, nº 1, RCP. Ou seja, foi “(…) eliminado o sistema de pagamento gradual da taxa de justiça por via da taxa de justiça inicial e subsequente, passando as partes a pagar uma única taxa de justiça, no início da ação, do recurso, do procedimento ou do incidente, calculada com base em tabela (…)” – Salvador da Costa[23].

Porém, como se estipula no nº 7 do artigo 6º, RCP: “Nas causas de valor superior a (euro) 275 000, o remanescente da taxa de justiça é considerado na conta a final, salvo se a especificidade da situação o justificar e o juiz de forma fundamentada, atendendo designadamente à complexidade da causa e à conduta processual das partes, dispensar o pagamento”.

Não tendo ainda ocorrido o trânsito em julgado da decisão final no âmbito dos presentes autos, o requerimento apresentado mostra-se tempestivo. A este propósito, o Supremo Tribunal de Justiça, no seu Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº1/2022[24], fixou o seguinte entendimento uniformizado: “A preclusão do direito de requerer a dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça tem lugar, de acordo com o nº 7 do art.º 6º do RCP, com o trânsito em julgado da decisão final do processo”.

No que se reporta ao beneficiário da pretendida dispensa de pagamento do remanescente da taxa de justiça, haverá que atender à atual redação do artigo 14º, nº 9 do RCP, que lhe foi conferida pela Lei 27/2019, de 28/03, que passou a ser a seguinte: “9 - Nas situações em que deva ser pago o remanescente nos termos do n.º 7 do artigo 6.º, o responsável pelo impulso processual que não seja condenado a final fica dispensado do referido pagamento, o qual é imputado à parte vencida e considerado na conta a final”. Tal preceito deve ser interpretado no sentido de que para a parte vencedora, a dispensa opera automaticamente (ope legis).

Assim, a dispensa de pagamento do remanescente da taxa de justiça será aplicável a ambos os litigantes na medida em que tenham ficado vencidos relativamente às pretensões que deduziram em juízo.

Por outro lado, embora tenha sido expressamente requerida a dispensa de pagamento da taxa de justiça remanescente, nada obsta a que, caso se conclua pelo indeferimento do requerido, se equacione a sua redução – neste sentido acórdão do Tribunal constitucional nº 421/2013[25], pronunciando-se no sentido da possibilidade de redução da taxa de justiça subsequente, tendo em conta a complexidade do processo e o carácter manifestamente desproporcional do montante exigido a esse título. Também o Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão de 04-07-2023[26], se pronunciou pela redução da taxa de justiça remanescente embora tivesse sido requerida a sua dispensa. Aí se refere: “Na medida em que prevê a dispensa do pagamento da parcela correspondente à taxa de justiça remanescente devida nas ações cujo valor ultrapasse o valor de € 275.000,00, o art.º 6.º, n.º 7, do RCP, permite ao Tribunal decidir pela redução dessa taxa de justiça quando tal se justifique ao abrigo do princípio da proporcionalidade (argumento a maiori, ad minus”)”.

Logo, como se afirma no Acórdão da Relação de Évora de 05-12-2024[27]: “A elasticidade do sistema visa salvaguardar o direito de acesso aos tribunais, consagrado no artigo 20.º da CRP, conjugado com o princípio da proibição de excesso, decorrente do artigo 2.º da CRP, uma vez que a violação dos princípios da proporcionalidade e da adequação desembocam numa ilegítima restrição no acesso à justiça”.

Acresce que incumbe a este Tribunal da Relação apreciar a pretendida dispensa/redução da taxa de justiça não apenas neste grau de jurisdição, mas também nos precedentes. Neste sentido, a decisão (singular) do Supremo Tribunal de Justiça de 20/12/2022[28], aí se tendo consignado:

“Neste contexto, parece mais correta a tese segundo a qual o último órgão jurisdicional que intervém deve apreciar não apenas a dispensa ou redução da taxa de justiça no respetivo grau de jurisdição, mas também nos precedentes, como se reconheceu explicitamente nos Acs. do STJ, de 24-5-18, 1194/14 e de 8-11-18, 567/11, em www.dgsi.pt.

Aliás, esta é a única solução que se harmoniza com o regime da taxa de justiça remanescente que agora emerge do nº 9 do art.º 14º do RCP que recentemente foi introduzido, nos termos do qual a parte totalmente vencedora na ação - o que apenas se revela com o trânsito em julgado da decisão - fica desonerada do pagamento da taxa de justiça remanescente.

Este preceito revela que a condenação em custas de cada uma das partes em cada uma das instâncias, com efeitos designadamente na exigibilidade da taxa de justiça remanescente, assume sempre natureza provisória, ficando a sua exigibilidade ou a sua quantificação dependente dos resultados futuros. Por isso, terminando o processo na Relação ou, depois, no Supremo, o apuramento da quantia devida a título de taxas de justiça remanescente, assim como a identificação do interessado a quem é de imputar a responsabilidade pelo seu pagamento estão condicionados pelo resultado que a final vier a ser declarado”, e a única condição é obviamente que “não seja condenado a final”.

Aos presentes autos foi fixado o valor de € 10.241.151,81 (ata da primeira sessão da audiência prévia realizada em 04-02-2020).

Não se verifica que ao longo da tramitação global do processo na primeira instância as partes tenham apresentado requerimentos dilatórios ou excessivamente prolixos, devendo concluir-se que a tramitação decorreu de forma normal e regular.

Na primeira instância, a produção da prova prolongou-se por duas sessões de julgamento, tendo decorrido sem incidentes. Foi ainda realizada uma terceira sessão de julgamento para alegações orais.

Por outro lado, em sede de recurso de apelação, foram suscitadas inúmeras alterações no âmbito da impugnação da matéria de facto, e invocados vários fundamentos de recurso de direito. As alegações da autora revelam-se prolixas, com repetição dos fundamentos alegados. De todo o modo, o enquadramento jurídico da causa não suscita complexidade significativa.

Ora, a taxa de justiça remanescente devida nos termos do disposto no artigo 6º, nºs 2 e 7 RCP e Tabela Anexa I-B apenas em sede de recurso, cifra-se em valor superior a cerca de 60.000,00. Tal valor mostra-se excessivo por referência ao serviço de justiça prestado, julgando-se ser de elementar justeza, não a sua supressão (desadequada à relativa complexidade que a causa assumiu), mas a sua redução em termos que permitam restabelecer a proporcionalidade com o valor a cobrar. Assim, opta-se pela sua redução a metade, por forma a assegurar a sua adequação e proporcionalidade à atividade jurisdicional desenvolvida nos autos.

Consequentemente, ao abrigo do disposto no artigo 6º, nº 7, RCP, acorda-se na redução, na proporção de 50% da taxa justiça remanescente.

RECURSO SUBORDINADO

Pedido indemnizatório decorrente da privação do uso do locado

Reagiram os réus/recorrentes ao segmento da decisão que julgou improcedente o pedido indemnizatório que formularam sob a alínea B) da reconvenção, relativamente à indemnização peticionada por privação do uso do locado. Na tese que propugnam, o apuramento do facto apurado sob o nº 2.30, determinaria a condenação da reconvinda no pagamento da renda durante aquele período, acrescida da compensação prevista no artigo 1045º, CC.

Cumpre apreciar e decidir:

Ao facto apurado no qual os recorrentes fundamentam a pretensão ora em análise foi conferida a seguinte redação:

“2.30. - As obras a realizar demorarão cerca de 12 meses.”

Na tese dos recorrentes, o fundamento legal subjacente a tal pretensão encontra-se no artigo 1045º, CC, que sob a epígrafe “Indemnização pelo atraso na restituição da coisa” dispõe:

“1. Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, exceto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.

2. Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.”

Sobre o direito à indemnização do proprietário decorrente da privação do uso de determinado bem formaram-se três correntes.

Para uma dessas correntes, a privação do direito de uso e fruição integrado no direito de propriedade configura, por si só, um dano indemnizável, independentemente da utilização que se faça, ou não, do bem em causa durante o período da privação – Meneses Leitão[29], Abrantes Geraldes[30].

Outra corrente defende que a mera privação do uso do bem, embora impeça o “(…) possuidor do gozo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição (nos termos do artigo 1305.º do Código Civil) só constitui dano indemnizável se alegada e provada, por aquele a frustração de um propósito, real, concreto e efetivo de proceder à sua utilização, os termos em que o faria e o que auferiria, não fora a ocupação-detenção, pelo lesante” – Acórdão STJ de 10-07-2008[31].

Por fim, para os defensores de uma terceira tese, a indemnização do dano da privação do uso exige a demonstração da possibilidade de certa afetação concreta – Mota Pinto[32], Acórdão do STJ de 03-10-2013[33]

Certo é que, independentemente da tese que se perfilhe, a privação de uso como fundamento do direito de indemnização apenas pode afirmar-se se o lesado for proprietário ou possuidor.

Aliás, como se referiu anteriormente, a indemnização ora em análise reporta-se a lucro cessante, decorrente da paralisação do hotel por 12 meses para execução de obras, logo a dano futuro. Sucede que o dano futuro apenas é ressarcível caso seja previsível (artigo 564º, nº 2, CC). Porém, não é previsível que os aqui réus, que já não são proprietários do imóvel em questão, venham a sofrer um qualquer dano (futuro) pela privação do uso de um imóvel (por ter de sofrer obras) que já não lhes pertence. Logo, não sendo previsível a ocorrência desse dano, não se verifica o correspondente direito de crédito na esfera jurídica dos réus-reconvintes.

Conclui-se que tendo os réus/reconvintes perdido a qualidade de proprietários, inexiste fundamento para lhes ser reconhecido o direito indemnizatório que invocam, reportado à privação do uso do edifício ao longo do período apurado, necessário para a execução das obras da responsabilidade da autora/reconvinda.

Pelo exposto, improcede o recurso subordinado relativamente ao fundamento supra enunciado.

Indemnização decorrente da perda de possibilidade de venda do prédio por valor superior

Reagiram os recorrentes à decisão de improcedência do pedido reconvencional que deduziram sob a alínea E). Tal pedido indemnizatório, formulado no montante de € 500.000,00, fundamenta-se na frustração de negócio da venda do prédio, em função do seu estado de degradação.

Sucede que tal pretensão sustentava-se no apuramento da efetiva existência de proposta no valor alegado. Tendo os recorrentes soçobrado na prova da matéria de facto ao mesmo respeitante, constitutivo de tal pretensão, também tal fundamento de recurso não poderá deixar de ser julgado improcedente – cfr. artigo 342º, nº 1, CC.

Por terem ficado vencidos, a autora/recorrente e os réus/recorrentes são ambos responsáveis pelo pagamento das custas processuais, relativas aos recursos que interpuseram – cfr. artigo 527º, CPC.

III- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os juízes desta 2ª secção cível em julgar improcedentes os recursos interpostos pela autora e pelos réus, mantendo a decisão recorrida, reduzindo o pagamento da taxa de justiça remanescente em 50% do valor devido por ambos os recorrentes.

Cada um dos recorrentes será responsável pelo pagamento das custas inerentes ao recurso que interpôs – cfr. artigo 527º, CPC.

D. N.

Lisboa, 16 de janeiro de 2024

Rute Sobral

Ana Cristina Clemente

Paulo Fernandes da Silva

[1] Recursos em Processo Civil, 7ª edição, pág. 145.

[2] Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, 2.ª edição, Almedina, 2020, pág.790.

[3] Ob. cit., nota 264, pág. 147.

[4] Código de Processo Civil Anotado, 3º edição, Volume 2, pág.735

[5] Ob. cit. páginas 735 e 736

[6] CPC anotado, 1981, Vol. V, páginas 124 e 125.

[7] Manual de Processo Civil, Coimbra editora, 2ª edição, 1985, pág. 686.

[8] Proferido no processo nº 3157/17.8T8VFX.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt

[9] CPC anotado, Vol 2, 3ª edição, pág. 205

[10] Direito Processual Civil Declaratório, Almedina, Coimbra, vol. III, 1982, p. 268/269

[11] Proc.º n.º 590/12.5TTLRA.C1.S1, disponível em www.dgsi.pt

[12] disponível em www.dgsi.pt

[13] Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2018, pág. 718 -719

[14] Il dolo processual, p. 2, apud Fernando Luso Soares, A responsabilidade processual civil,1987 pág. 56.

[15] CPC anotado, Vol III, pág. 93

[16] CPC anotado, Vol II, pág. 325.

[17] Da dinâmica geral do processo civil – Início, desenvolvimento, crises e formas de extinção da instância – Cadernos do Cej, Lisboa, 1994, pág. 40.

[18] Proferido no processo nº 1867/08.0TBVIS.C1, disponível em www.dgsi.pt

[19] Das obrigações em geral, Vol I, 4ª edição, pág. 408.

[20] Código Civil Anotado, Vol. I, 4.ª edição, pág. 581.

[21] Direito das Obrigações, 4ª edição, pág. 525

[22] Proferido no Processo n.º 06A1363, acessível em http://www.dgsi.pt

[23] Regulamento das Custas Processuais, 3ª edição, pág. 7.

[24] Publicado no DR 1ª Série de 3/1/2022

[25] Publicado no DR, nº 209, de 16-10-2013

[26] Proferido no processo nº 4105/21.6T8VNG.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt

[27] Proferido no processo 3631/22.4T8LLE-D.E1, disponível em www.dgsi.pt

[28] Proferida no processo nº 2104/22.8TBALM.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt [29] Direito das Obrigações, Vol. I, 2000, pág..297

[30] Temas da Responsabilidade Civil, Vol. Indemnização do dano da Privação do Uso, 2007, pág. 13

[31] Proferido no processo 08A2179, disponível em www.dgsi.pt

[32] Interesse contratual negativo e interesse contratual positivo, Vol I, 2008, págs 594-596

[33] Proferido no processo nº 1261/07.0TBOLHE.E1.S1, disponível em www.dgsi.pt