2908/23.6T8PTM.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Sumário: A jurisprudência uniformizada do AUJ n.º 2/2021 e do AUJ n.º 14/2024 é aplicável à venda executiva de imóvel hipotecado, com arrendamento urbano para fins não habitacionais, celebrado posteriormente à hipoteca, pelo que, sendo inaplicável o n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil, a venda do imóvel em processo de execução não faz caducar o arrendamento, como se reafirmou no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15.05.2025. (Sumário da responsabilidade da Relatora, nos termos do artigo 663.º, n.º 7 do Código de Processo Civil)

Apelação n.º 2908/23.6T8PTM.E1 (1ª Secção) Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora: Relatório 1. AA intentou a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB , pedindo ao Tribunal que: declare que a A. é dona da fração autónoma designada pela letra “A”, situada na Quinta 1, Bloco A, 1/2, Cidade A, inscrita na matriz sob o artigo 5609 e descrita na Conservatória do Registo Predial de Cidade A, sob o n.º 1231 -A; condene o R. a desocupar a referida fração e a entregá-la à A., livre e devoluta de pessoas e bens; condene o R. a pagar-lhe, a título de danos patrimoniais, a quantia de € 200,00, por cada dia, contabilizados após a sua citação, que retivesse em seu poder a referida fração autónoma. Alegou que é única proprietária e legítima possuidora da fração autónoma identificada, cuja aquisição se encontra registada a seu favor na competente Conservatória do Registo Predial. O R. ocupa parte da referida fração, há mais de 20 anos, sem que seja, contudo, titular de qualquer contrato que legitime essa mesma ocupação, nem paga qualquer contrapartida ou rendas, e recusa-se a proceder à entrega da parte do imóvel que ocupa, livre e desocupada de pessoas e bens. Por fim, alega que a ocupação da fração pelo R. a impede de aceder ao seu prédio, que não consegue reparar e ou colocá-lo no mercado de arrendamento, não fruindo de quaisquer rendimentos. Pessoal e regularmente citado, o R. apesentou contestação, tendo alegado que frui o referido imóvel por via da celebração de um contrato de arrendamento, título esse que lhe permitiu celebrar contratos de fornecimento de energia elétrica e de água, dos quais é igualmente titular. A A. apresentou resposta à exceção, tendo pugnado pela comprovação pelo R. do pagamento das rendas. Procedeu-se ao saneamento da causa, bem como à definição do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova. Após realização da audiência de julgamento, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo: “Em face do exposto declaro a autora titular do direito de superfície relativo à fração autónoma designada pela letra “A” parte integrante do prédio urbano, designado de Lote n.º 2., sito na Quinta 1, Rua 2, freguesia e concelho de Cidade A, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade Asob o n.º 12131 da freguesia de Cidade A, absolvendo o demandado do que demais foi peticionado.” 6. Inconformada com esta sentença, veio a A. apelar da mesma, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões: “1ª - O contrato de arrendamento, é um contrato bilateral em que, pelo uso e fruição pleno de uma fração, é exigível que o inquilino pague mensalmente as rendas devidas, ou deposite o seu montante a favor do senhorio. 2ª - A estrutura do contrato de arrendamento, contém, um elo estabelecido entre a posição do senhorio, que permite o uso e a fruição da fração por uma terceira pessoa e essa terceira pessoa, obriga-se a entregar ao senhorio a contrapartida a título de rendas. 3ª - No caso, presente, estando assente que o apelado, usa e frui do espaço da fração há vários anos, e em que se prova que nada paga, nem ao senhorio nem a ninguém, nem faz depósitos autónomos, esse contrato enferma do vicio que afecta a sua própria existência, não podendo o Tribunal considerar como válido e eficaz, esse contrato, permitindo que o inquilino mantenha, permanentemente a ocupação e fruição da fração.” Foram apresentadas contra-alegações, onde o R. pugnou pela improcedência do recurso. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. II – Questões a Decidir O objeto do recurso está delimitado pelas conclusões da apelação, não sendo objeto de apreciação questões novas suscitadas em alegações, exceção feita para as questões de conhecimento oficioso ( artigos 608.º , n.º 2, 635.º , n.º 4 e 639.º , n.º 1 do Código de Processo Civil ). Não se encontra também o Tribunal ad quem obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo livre na interpretação e aplicação do direito ( artigo 5.º , n.º 3 do Código de Processo Civil ). Assim, no caso em apreço cumpre apreciar se deve ser julgado provado o pedido da A. de condenação do R. na restituição da fração. Fundamentação de facto 1. O Tribunal a quo julgou provados os seguintes factos: “1- A autora tem registada a seu favor, através da apresentação n.º 826 de 26/08/2022, a aquisição, por compra a CC, do direito de superfície referente à fração autónoma designada pela letra “A” parte integrante do prédio urbano, designado de lote n.º 2., sito na Quinta 1, Rua 2, freguesia e concelho de Cidade A, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade Asob o n.º 12131 da freguesia de Cidade A. 2- Pela apresentação 57 de 28/10/1999 foi registada a favor do “Banif Banco Internacional do Funchal, SA”, a constituição por DD e mulher EE” de hipoteca voluntária, para garantia de empréstimo, fixando-se o capital máximo garantido em 20.230.000$00. 3- A titularidade do referido direito de superfície foi objeto das seguintes inscrições: pela apresentação n.º 56 de 28.10.1999, por compra, a favor de DD e mulher EE. pela apresentação n.º 356 de 12/05/2009 a favor do “Banif Banco Internacional do Funchal, SA”, credor hipotecário e exequente, dos titulares referidos em 2.1., por “arrematação por proposta carta fechada, em sede de processo executivo (Proc. n.º 776/04.6...). pela apresentação n.º 1926 de 19/07/2016 a favor da “Oitante, SA”, por via de transmissão ocorrida em consequência das deliberações do Banco de Portugal. pela apresentação n.º 3722 de 17/07/2019 a favor de CC, por compra à “Oitante, SA” 4- DD e esposa EE, através de documento particular, datado de 20 de março de 2023, epigrafado de “Contrato de Arrendamento para escritório” cederam ao réu, para nele instaurar o escritório de advocacia, o uso e fruição da parte direita do rés do chão da fração acima descrita, pelo prazo de um ano, tacitamente prorrogável por iguais e sucessivos períodos, mediante o pagamento de uma contraprestação financeira que foi fixada em €300,00 (trezentos euros) mensais, a liquidar no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse. 5- O réu, ocupa o espaço referido em 2), por via do acordo mencionado em 3, e aí exerce a atividade profissional de advocacia, sem que até à presente data haja liquidado qualquer renda à ora autora. 6- A ocupação que é feita pelo réu impede a autora de colocar a parte do imóvel de que o mesmo frui no mercado de arrendamento.” 2. No corpo das alegações de recurso, sob o título “ A matéria de facto ”, a A. aborda a prova produzida nos autos a propósito do pagamento da renda, iniciando este excurso com a afirmação de que “ a douta sentença errou ao decidir que, está em vigor entre as partes um próprio e verdadeiro Contrato de Arrendamento Urbano para escritório de Advocacia ” (ponto 10.). No entanto, a A. não declara aí que impugna a decisão de facto, nem requer a respetiva alteração, e, por outro lado, nada verteu a esse respeito nas conclusões. Como salienta Abrantes Geraldes ( Recursos em Processo Civil , 8ª ed., Coimbra, 2024, p. 241), a propósito do artigo 640.º do Código de Processo Civil , atinente ao ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto , “ os aspetos fundamentais a assegurar neste campo são os relacionados com a definição do objeto da impugnação (que se satisfaz seguramente com a clara enunciação dos pontos de facto em causa), com a seriedade da impugnação (sustentada em meios de prova indicados e explicitados) e com a assunção clara do resultado pretendido.” Por outro lado, são as conclusões que delimitam o objeto do recurso, sustentadas na fundamentação vertida no corpo das alegações, pelo que não constituem objeto do recurso as questões que se contêm apenas no corpo das alegações e aquelas que, apesar de serem enunciadas nas conclusões, estão desprovidas de suporte no corpo das alegações (neste sentido, entre outros, o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 10.10.2024 (António Fernando Marques da Silva) (Processo n.º 2037/20.4T8STB-B .E1, in http://www.dgsi.pt/ ). Assim, não se mostram preenchidos os requisitos atinentes à impugnação da decisão de facto. 3. Em conclusão, os factos provados a considerar são os acima expostos, cumprindo apenas proceder à retificação de manifestos lapsos de numeração e escrita, ao abrigo do disposto no artigo 662.º , n.º 1 do Código de Processo Civil , nos seguintes termos: no facto provado sob 3., onde se lê ”2.1., 2.2., 2.3., 2.3.”, deve ler-se “3.1., 3.2., 3.3., 3.4.”; no facto provado sob 4., onde se lê “2023”, deve ler-se “2003”, em conformidade com o teor do contrato de arrendamento junto aos autos (doc. 1 junto com a cont.). Fundamentação de direito 1. No caso em apreço pretende a A. que se declare que é a proprietária da fração que identifica e que se condene o R. na sua restituição e no pagamento de indemnização fundada na ocupação ilegítima da mesma. Na contestação alegou o R. que celebrou um contrato de arrendamento com respeito a tal fração, o qual permanece em vigor. Na sentença declarou-se que a A. é titular do direito de superfície sobre a fração, tendo, no mais, sido julgados improcedentes os pedidos da A.. No recurso, sustenta a A. que não estando provado o pagamento de rendas por parte do R. durante a quase totalidade do tempo que dura a ocupação do imóvel, deveria o Tribunal ter declarado a caducidade do arrendamento ou a sua resolução, ex officio. 2. Na sentença, o Tribunal a quo apresenta a seguinte argumentação, em sede de fundamentação de direito: o R. demonstrou a celebração de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, sem duração determinada, celebrado na vigência do RAU; após a entrada em vigor do NRAU, o contrato passou a estar submetido a este regime (artigos 59.º e 26.º, n.º 1 do NRAU); segundo o artigo 1057.º do Código Civil , que consagra um regime geral traduzido no princípio denominado emptio non tollit locatum , a compra e venda do imóvel não afeta o arrendamento, sucedendo simplesmente o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento nos direitos e obrigações do locador ou senhorio, sem prejuízo das regras do registo; o facto do R. não pagar rendas, ou de as não pagar à A., sem que esta, na qualidade de sua atual senhoria (por via da aquisição do direito de superfície referente à fração), a elas tenha renunciado, tácita e ou expressamente, por si só, não interfere com a subsistência do contrato de arrendamento, já que a sua extinção por resolução, com tal fundamento, depende do exercício de um direito potestativo de resolução que incumbe ao senhorio, em conformidade com o disposto nos artigos 1083.º , n.º 3 e 1084.º , n.ºs 1 e 2 do Código Civil , o que nunca foi feito; apesar de ter ocorrido, entretanto, a alienação do imóvel em sede executiva, tal facto não determinou a caducidade do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 824.º , n.º 2 do Código de Processo Civil , conforme jurisprudência uniformizada, que sendo referente ao contexto insolvencial, é aqui aplicável, e onde se concluiu que “ A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no art. 109.º , n.º 3 do CIRE , conjugado com o art. 1057.º do CC , sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do art 824.º do CC ” (AUJ n.º 2/2021, de 05.07.2021, in DR, série I, de 05.08.2021). Nas alegações de recurso, a A. não discute as razões apresentadas pelo Tribunal a quo , limitando-se a pugnar pela declaração de caducidade ou de resolução do contrato de arrendamento, ex officio , sem que aponte os fundamentos que suportariam esta decisão. Por outro lado, a fundamentação do Tribunal a quo é irrepreensível e está enunciada de forma perfeitamente clara. Com efeito, a qualificação do contrato de arrendamento dos autos como de duração indeterminada corresponde a orientação jurisprudencial pacífica, como resulta do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 18.03.2021 (Teresa Sandiães) (Processo n.º 2462/19.3YLPRT.L1-8 , in http://www.dgsi.pt/ ), citado na sentença, bem como do Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 30.03.2023 (Maria Adelaide Domingos) (Processo n.º 633/22.4T8PTM.E1 , in http://www.dgsi.pt/ ), que acompanha de perto o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 21.02.2019 (Conceição Sampaio) (Processo n.º 313/18.5T8AVV.G1 , in http://www.dgsi.pt/ ), elencando-se os seguintes argumentos em abono de semelhante orientação: o artigo 98.º do RAU prevê uma cláusula de duração do contrato que tem que ser escrita e não pode ser inferior a cinco anos; o prazo de duração de um ano, prorrogável por iguais e sucessivos períodos dá a entender que de facto as partes pretenderam celebrar um contrato de duração indeterminada, sendo esta, aliás, a duração habitual nestes contratos. E no que tange à articulação acima referida entre o contrato de arrendamento e a ação executiva, a solução adotada foi reafirmada no muito recente Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15.05.2025 (Fernando Baptista) (Processo n.º 14828/20.1T8SNT.L1.S1 , in http://www.dgsi.pt/ ), com o seguinte sumário: “A jurisprudência uniformizada do AUJ n.º 2/2021 e do AUJ n.º 14/2024 é aplicável à venda executiva de imóvel hipotecado, com arrendamento urbano para fins não habitacionais, celebrado posteriormente à hipoteca, pelo que, sendo inaplicável o n.º 2 do artigo 824.º do CC , a venda do imóvel em processo de execução não faz caducar o arrendamento.” Relembre-se que se decidiu naquele AUJ n.º 14/2024, de 08.10.2024 (in DR, série I, de 12.12.2024), que “A venda de imóvel hipotecado, com arrendamento rural celebrado posteriormente à hipoteca, não faz caducar este arrendamento de harmonia com o preceituado no n.º 1 do art. 22.º do RAR, sendo inaplicável o disposto n.º 2 do art. 824.º do CC .” As razões alinhadas no sentido exposto são, essencialmente, as seguintes: o arrendamento é um direito pessoal de gozo, pelo que é um direito creditório referente a uma coisa e não um direito sobre a coisa, circunscrevendo-se à relação estabelecida entre o senhorio e o locatário, pelo que não lhe corresponde uma obrigação passiva universal; não se pode continuar a defender que o arrendamento implique uma desvalorização do bem, onerando-o economicamente, nem tão pouco que frustre e/ou diminua a posição do credor reclamante, atentas as alterações legais que acentuaram o seu carácter transitório e que o tornaram um instrumento jurídico altamente rentável para os proprietários; estando o regime da transmissibilidade do arrendamento enquadrado no preceituado no artigo 1057.º do CCivil, é estranho a este regime o disposto no artigo 824.º , n.º 2 do Código Civil , pelo que inexiste qualquer lacuna carecida de integração analógica. Tudo visto, deve manter-se a decisão recorrida. 3. As custas são suportadas pela A., que decaiu no recurso ( artigo 527.º , n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil ). Dispositivo Pelo exposto, acordam os Juízes da Secção Cível deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida. Custas pela A.. Notifique e registe. Évora, 10 de dezembro de 2025. Sónia Moura (Relatora) Filipe Aveiro Marques (1º Adjunto) António Fernando Marques da Silva (2º Adjunto)