IV Fundamentação de direito:
Os Autores suscitaram duas questões de ordem formal: as alegações de recurso do Réu omitiram as normas violadas e o seu conteúdo é deficiente e obscuro.
Importa que seja tomada posição a título de questão prévia.
O artigo 639º do Código de Processo Civil dispõe, nos nºs 1 e 2, que o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão e, versando o recurso sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar: (a) as normas jurídicas violadas, (b) o sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas, (c) invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada.
O nº 3 do preceito em referência prevê que quando as conclusões sejam deficientes, obscuras, complexas ou nelas se não tenha procedido às especificações a que alude o nº 2, o relator deve convidar o recorrente a completá-las, esclarecê-las ou sintetizá-las, no prazo de cinco dias, sob pena de se não conhecer do recurso, na parte afetada.
É um facto que o recorrente não identifica qualquer norma violada, limitando-se a citar o artigo 1.036º do Código Civil, por remissão do artigo 1074º nº 3.
Coloca-se a questão de saber se deveria ser proferido despacho de convite ao aperfeiçoamento.
A resposta é negativa: a formulação de convite apenas se justifica naqueles casos em que as deficiências verificadas podem conduzir à rejeição do recurso; em contrapartida, tal não sucede quando as alegações e respetivas conclusões não colocam ao Tribunal, ou à contraparte, qualquer dificuldade ou dúvida de entendimento sobre os fundamentos do recurso e das questões nele suscitadas, designadamente, “não se impõe, ou sequer justifica, por falta de indicação das normas jurídicas violadas se o recorrente não pretende pôr em causa o acerto da decisão quanto à norma jurídica que serviu de suporte à sua condenação”[1], nem tão pouco se o Tribunal ad quem entender que dispõe de elementos que lhe permitem determinar as questões a decidir, solução sustentada em razões de celeridade processual[2].
Na verdade, tem-se entendido que o ónus consagrado nas normas citadas “visa proporcionar ao tribunal uma maior facilidade e rapidez na apreensão dos fundamentos do recurso”[3] e que o convite ao aperfeiçoamento apenas se justifica em situações que possam contender com o princípio constitucional do acesso ao direito e aos tribunais consagrado no artigo 20º da Constituição[4].
No caso dos autos a ausência de indicação das normas violadas não perturba a apreciação do mérito do recurso pois, na prática, o Réu insurge-se contra a decisão recorrida por entender não existirem condições de proferir uma decisão de fundo sobre a sua pretensão ao afirmar que realizou as obras por serem, alegadamente, urgentes, citando a disposição legal que lhe permite substituir-se ao senhorio.
No que diz respeito à deficiência e obscuridade das alegações e das conclusões, existem, efetivamente, aspetos confusos na medida em que o recorrente chama à colação argumentos de facto que contrariam as suas alegações na contestação, desde logo, o valor das obras e, nas conclusões 7ª a 9ª, invoca uma situação que nada tem a ver com a ação, mas, mais uma vez, não constitui um impedimento à apreciação do mérito do recurso, no primeiro caso, devido à recondução do seu objeto à pretensa decisão prematura da reconvenção e, no segundo caso, a uma perceção errada, mas inócua, do tipo de ação e da posição do Tribunal a quo.
A este propósito, importa referir que os Autores propuseram uma ação de despejo visando a declaração da resolução do contrato de arrendamento celebrado com o Réu e a consequente condenação deste à restituição do locado, não estando em causa, pois, um “processo especial para cumprimento de obrigações pecuniária” ou AECOP; tão pouco a reconvenção se reconduz a um pedido de compensação, mas antes, a uma pretensão de reembolso de valor alegadamente despendido na realização de obras urgentes, recusadas pelo senhorio mas por ele autorizadas, constituindo a conclusão uma alteração da causa do pedido e da causa de pedir à revelia do artigo 265º do Código de Processo Civil.
Acresce que, o Tribunal a quo admitiu a reconvenção citando o artigo 266º nº 2 alínea b) do Código de Processo Civil, que diz respeito às situações em que “o réu se propõe tornar efetivo o direito a benfeitorias ou despesas relativas à coisa cuja entrega lhe é pedida”, o que se verifica no litígio que nos ocupa.
Em conclusão: não existe fundamento para a prolação de despacho de convite ao aperfeiçoamento e as conclusões 7ª a 9º são improcedentes.
Passando a apreciar a decisão recorrida, começaremos por abordar a norma que cita.
O artigo 1.074º do Código Civil, na redação da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro, estatui, no nº 1, que cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário, prevendo, nos nºs 2 a 4, que o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio, exceto nas situações previstas no artigo 1036º, caso em que pode efetuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda, comunicando ao senhorio essa intenção aquando do aviso da execução da obra e juntando os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.
O nº 5 deste preceito dispõe que, salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.
O nº 4 foi revogado e o nº 3 alterado pela Lei nº 13/2019 passando a excetuar-se do âmbito do nº 2, além das situações previstas no artigo 1036º, também as previstas no artigo 22º-A do regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo DL nº 157/2006 de 8 de Agosto.
Tal significa que, à semelhança do que sucedia na anteriormente, o locatário pode realizar obras extrajudicialmente, com direito ao respetivo reembolso:
- -se houver mora do locador no cumprimento da obrigação de fazer reparações ou outras despesas e a sua urgência não se compadecer com as delongas do procedimento judicial;
- -quando a urgência não consinta qualquer dilação, independentemente de mora do locador, contanto o avise ao mesmo tempo[5].
Desde 13 de Fevereiro de 2019, o arrendatário pode substituir-se ao senhorio realizando obras objeto de intimação prevista no nº 2 do artigo 89º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo DL nº 555/99 de 16 de Dezembro ou no nº 1 do artigo 55º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, aprovado pelo DL nº 307/2009, de 23 de Outubro, se o senhorio não cumprir os prazos de início ou de conclusão[6], salvo se for imputável à Administração Pública, nomeadamente por demora no licenciamento da obra ou na decisão sobre a atribuição de apoio à reabilitação do prédio[7].
Porém, tal substituição exige a prévia comunicação dessa intenção pelo arrendatário ao senhorio, cumprindo com o formalismo previsto no artigo 9º do NRAU[8], com antecedência mínima de quinze dias em relação à data prevista para início da execução, mediante exposição dos factos que lhe conferem o direito de as efetuar e junção do respetivo orçamento, mapa de quantidades, com indicação da data prevista para o início e conclusão das obras e especificação da necessidade de realojamento temporário de arrendatários que se mostre indispensável[9], bem como comunicação subsequente à conclusão, no prazo máximo de trinta dias, juntando comprovativos das despesas realizadas[10] e especificando o valor da compensação que corresponde às despesas das obras efetuadas e orçamentadas e respetivos juros, acrescidas de 5% destinados a despesas de administração e dos eventuais custos suportados com o realojamento temporário dos arrendatários, com realização de uma síntese do montante global, do já deduzido e daquele que se encontre em dívida[11].
Importa fazer duas observações:
- -a compensação é realizada através da dedução nas rendas vincendas desde o início das obras;
- -o artigo 22º-A do DL nº 157/2006 manda aplicar o mesmo regime ao caso previsto no nº 1 do artigo 1.036º do Código Civil, isto é, à situação de mora do senhorio na realização de reparações ou despesas cuja urgência não se compadeça com a demora dos trâmites judiciais.
O Réu não delimita a data ou o período da alegada realização de obras urgentes, no entanto, ainda que tivessem sido levadas a cabo após a entrada em vigor na nova redação da nº 3 do artigo 1.074º do Código Civil, não estariam preenchidos os requisitos inerentes à previsão do artigo 22º-A do DL nº 157/2006, dada a alegação contida no artigo 14º da contestação, onde refere, somente, que a senhoria foi informada.
Por outro lado, o enquadramento jurídico no artigo 1.036º nº 1 não confere ao arrendatário um direito a indemnização por benfeitorias, mas antes, a compensação do crédito que assim se formou, sendo certo que o nº 4 do artigo 1.074º, com a redação da Lei nº 6/2006, exige que o arrendatário avise o senhorio que vai executar a obra, comunicando, nesse momento, a intenção de compensar as despesas com as rendas e que junte os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte, não constando dos factos articulados na contestação a alegação de tal procedimento.
Precisamos, ainda, de notar que o conceito indeterminado empregue pelo legislador para delimitar as obras previstas no artigo 1.036º do Código Civil é o de “reparação”, o que pressupõe a existência de coisas danificadas ou avariadas[12] e uma atividade traduzida em consertar, restaurar, remediar, recuperar[13].
O Réu não alegou o estado prévio da sanita, do lavatório, da janela da casa de banho que justificasse a substituição dos dois primeiros e a pintura da terceira, não constituindo, por isso, reparações, o que é relevante nos termos do artigo 1.046º nº 1 do último diploma citado, dada a equiparação do locatário que tenha feito benfeitorias no locado fora dos casos previstos no artigo 1036º ao possuidor de má fé e para efeitos da aplicação do regime do artigo 1273º nº 1 parte final e nº 2.
Acresce que o pedido de indemnização por benfeitorias não foi formulado a título subsidiário para a hipótese de procedência da ação e de extinção do contrato por resolução, hipótese essa que o Réu não coloca, sequer, à cautela, concentrando-se na defesa por exceção invocando a caducidade e o abuso de direito. Esta pretensão contraria o regime do nº 5 do 1.074º do Código Civil que prevê a indemnização somente no caso de cessação do vínculo jurídico, assim como a cláusula 9ª do contrato de arrendamento que estipula a exclusão do levantamento e da indemnização mesmo que as benfeitorias tivessem sido autorizadas[14].
Finalmente, quanto ao alegado estado do imóvel justificativo da realização de obras urgentes, o Réu descreve uma série de problemas contemporâneos do início da relação jurídica locatícia que chocam com a cláusula 3ª do contrato de arrendamento onde consta que o locado tinha sido alvo de “obras totais de remodelação há cerca de seis meses” e que era “arrendado num excelente estado de conservação”, o que foi reiterado na cláusula 7ª aí se referindo “o rés do chão esquerdo é arrendado no bom estado em que o mesmo se encontra, como aliás, é do conhecimento do arrendatário”.
Estas declarações vinculam os contraentes, atento o conteúdo do artigo 376º do Código Civil: o documento particular cuja autoria seja reconhecida nos termos dos artigos 373º a 375º[15], faz prova plena quanto às declarações atribuídas ao seu autor, sem prejuízo da arguição e prova da falsidade do documento, considerando-se provados os factos compreendidos na declaração[16] na medida em que forem contrários aos interesses do declarante.
O Réu não impugnou a assinatura que lhe é atribuída no documento que corporiza o contrato de arrendamento, nem arguiu a sua falsidade, pelo que as declarações contidas nas cláusulas 3ª e 7ª são consideradas provadas na medida em que lhe são desfavoráveis.
A descrição de um apartamento em mau estado de conservação e “bastante” degradado logo no início do contrato, com as patologias discriminadas no relatório supra e a necessidade de obras urgentes, contraria em absoluto aquelas declarações contratuais e não é passível de ser demonstrada, dada a força probatória plena do documento.
Mas ainda que houvesse obras necessárias e urgentes, destinadas a assegurar o gozo do imóvel, o Réu em momento algum explica os motivos pelos quais não intentou ação destinada à condenação dos proprietários à sua realização: o documento 2 junto com a contestação, que diz respeito à cópia de uma peça de um procedimento administrativo pendente na Câmara Municipal de Lisboa, a qual, na sequência de uma vistoria ao edifício realizada em 8 de Maio de 2018, atribuiu a classificação “mau” ao nível de conservação do rés-do-chão esquerdo e concluiu pela necessidade de executar obras de conservação e reabilitação para correção das deficiências que constam de anexos cuja apresentação o demandado omitiu, data de 23 de Janeiro de 2019, o que significa que, a serem verdadeiros os vícios do locado em momento contemporâneo da celebração do contrato, teríamos cerca de cinco anos de inércia do arrendatário, que não cuidara de tomar as medidas adequadas a compelir os senhorios à sua execução.
Em suma, ainda que fosse dada ao Réu a oportunidade de produzir prova quanto às alegadas patologias do apartamento que lhe foi cedido temporariamente a título oneroso, a sua pretensão sempre redundaria em improcedência dado o conteúdo das cláusulas citadas e o regime jurídico exposto.
Daqui decorre a improcedência das conclusões 2ª a 6ª do recurso.
Verificamos, pois, que os autos continham todos elementos necessários à prolação de decisão de mérito no que diz respeito à reconvenção, improcedendo a conclusão 1ª.
