Quem foi o relator do acórdão 03A2979?

O relator foi Nuno Cameira, no Supremo Tribunal de Justiça.

Quando foi proferido o acórdão 03A2979?

O acórdão foi proferido em 18 de dezembro de 2003.

03A2979 - STJ

Sumário

1. A norma do nº 3 do artº 916º do Código Civil, introduzida pelo DL 267/94, de 25/10, tem carácter inovador; por isso, é insusceptível de aplicação retroactiva. 2. A norma do nº 4 do artº 1225º do Código Civil, introduzida pelo diploma referido em 1), tem carácter interpretativo; por isso, é susceptível de aplicação retroactiva (aplicação a factos ocorridos antes da sua entrada em vigor - 1/1/95). 3. Estando em causa defeitos de construção surgidos a partir de Maio de 1997 em fracções habitacionais adquiridas a partir de Julho de 1993 ao construtor-vendedor, não se verifica a caducidade do direito de exigir a sua eliminação se os proprietários os denunciaram em Março de 1998 e intentaram a correspondente acção em Junho desse ano. 4. Tal entendimento não contraria a doutrina do acórdão de uniformização de jurisprudência nº 2/97, de 14.12.96, porque o facto que desencadeia o direito de exigir a eliminação dos defeitos é o surgimento destes - não o contrato de compra e venda do prédio - e verificou-se já na vigência da lei nova (DL 267/94, de 25/10).

Texto

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: Relatório 1) "A" e sua mulher B; 2) C e sua mulher D; 3) E e sua mulher F; 4) G; Intentaram em 6 de Junho de 1998 uma acção ordinária contra H, construtor civil, e sua mulher I, os quais, por sua vez, deduziram incidente de intervenção provocada de J e de L. Pediram a condenação dos réus a procederem à reparação dos defeitos de construção descritos na petição inicial, ou, em alternativa, a indemnizarem os autores pelo custo da reparação, a liquidar em execução de sentença; e pediram ainda a sua condenação numa indemnização por eventuais danos futuros, também a liquidar ulteriormente. Contestaram os réus, bem como a chamada L. Fizeram-no por excepção, alegando além do mais a caducidade do direito de denúncia e do direito de acção, e por impugnação, invocando a inexistência de defeitos. Saneada e instruída a causa, foi realizado o julgamento e depois proferida sentença que julgou a acção em parte procedente. Os réus apelaram. Por acórdão de fls 356 e seguintes a Relação do Porto revogou a sentença e julgou a acção improcedente. Inconformados, os autores pedem revista, defendendo a revogação do acórdão e a reposição da sentença com base nas conclusões que assim se resumem: 1º Porque os defeitos em causa respeitam a imóvel destinado a longa duração vendido aos autores pelos réus e por estes construído, deve aplicar-se o disposto nos números 1 e 2 e do artº 1225° do C.Civil, por força do n° 4, na redacção dada a este preceito pelo DL 267/94. 2º O Dec. Lei n° 267/94, de 25.10, que, além do mais, aditou o n° 3 ao art. 916° e os nºs 3 e 4 do art. 1225° do Cód. Civil, é lei interpretativa, de aplicação retroactiva, porque consagrou uma das correntes jurisprudenciais conflituantes quanto ao prazo para a denúncia de defeito de prédio urbano, vendido pelo seu construtor. 3º Por tal motivo, deve aplicar-se ao caso presente o regime estabelecido naquele artigo 1225º e, consequentemente, o prazo estabelecido na 2ª parte do seu n°2. 4º Para a aplicação de tal regime não releva a anterioridade da venda do imóvel relativamente à entrada em vigor do DL 267/94; tal aplicação seria de afastar se quando este diploma entrou em vigor já tivesse decorrido o prazo que, após a denúncia dos defeitos, os autores possuíam para exercitar os seus direitos; isso, porém, não aconteceu, pois a denúncia dos defeitos (e até o seu conhecimento) ocorreu em data posterior à entrada em vigor do citado DL 267/94. 5º Os autores estão em tempo de fazer valer os seus direitos pelo facto de se aplicar ao construtor-vendedor o regime da empreitada, atento o disposto no art. 1225º, nº 4, do Código Civil, ou seja, estão em tempo de exercer o direito à acção. 6º O acórdão recorrido, por conseguinte, não fez uma correcta interpretação e aplicação do disposto nos artºs 12°, 914°, 916°, 917° e 1225° do C.C, violando o disposto no n° 1 al c) e d) do art. 668° do CPC. Os recorridos contra alegaram, defendendo a manutenção do acórdão da Relação. Fundamentação Considerando o objecto da revista, interessa destacar os seguintes factos (reduzidos ao seu núcleo essencial), de entre os definitivamente fixados pela Relação: 1. O primeiro e segundo autores são administradores do condomínio do prédio situado na Rua Manuel da Silva Barros, n° ..., Vermoim, Maia. 2. O primeiro réu dedica-se à construção e venda de imóveis e comercializou o prédio identificado em 1). 3. O prédio foi construído para os donos da obra (os aqui réus) pela chamada L. 4. A obra foi entregue ao dono (os aqui réus) em finais de Maio de 1992. 5. Em 7/6/93, a primeira autora mulher adquiriu a propriedade das fracções "J" (1º andar esquerdo) e "E", sendo a primeira destinada a habitação e a segunda a espaço de garagem. 6. Em 28/7/93, os segundos autores adquiriram a propriedade da fracção "L" (2° andar frente), destinada a habitação. 7. Em 20/7/93, os terceiros autores adquiriram a propriedade da fracção "M" (2° andar direito), destinada a habitação. 8. Em 26/10/93 M adquiriu a propriedade da fracção "O" (3° andar direito), destinada a habitação. 9. Em 27/11/97, a 4ª autora adquiriu a propriedade da fracção "O" (3° andar direito), referida em 5). 10. Os autores tomaram posse das respectivas fracções em 1993. 11. No 2º andar direito verifica-se infiltração de água no quarto de dormir virado a poente e no quarto virado a sul; no 2º andar frente o quarto virado a poente apresenta infiltrações de humidade; no 3º andar direito há humidade na parede e tecto do quarto virado a sul; e na parte do tecto da garagem comum, junto à caixa de escadas, há humidade. 12. Os factos referidos em 11) começaram a surgir em Maio de 1997. 13. Em 27.3.98 os autores enviaram uma carta com aviso de recepção aos réus, denunciando defeitos e solicitando a sua reparação dentro de 30 dias (documento de fls 70). O art.º 916º, nº 2, do CC, diz sem qualquer ambiguidade que a denúncia por parte do comprador dos vícios ou da falta de qualidade da coisa deve ser feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa. O art.º 917º, por seu turno, determina que a acção de anulação por simples erro caduca findo qualquer um daqueles prazos sem que a denúncia tenha sido feita, ou decorridos seis meses sobre a denúncia. Ora, segundo o acórdão de uniformização de jurisprudência 2/97, datado de 14.12.96, a acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida no regime anterior ao DL 267/94, de 25/10, estava sujeita a caducidade nos termos previstos no art.º 917º do Código Civil. Foi esta a doutrina que a Relação aplicou directamente à situação ajuizada, considerando por isso verificada a excepção da caducidade e decretando a improcedência da causa. A decisão, porém, em nosso entender, deve ser alterada. Vejamos porquê. Os referidos prazos foram ampliados para um e cinco anos através da introdução de um novo número - o nº 3 - no art.º 916º, operada pelo DL 267/94, de 25/10, que entrou em vigor no dia 1.1.95. Contudo, parece inquestionável o carácter inovador desta disposição legal, já que acerca do alcance do nº 2 do mesmo preceito não havia nenhuma controvérsia relevante, doutrinária ou jurisprudencial, que o referido nº 3 tenha vindo resolver. Está fora de causa, por conseguinte, aplicar o novo prazo, mais longo, à situação ajuizada, nascida à sombra da lei anterior (1993) (1), já que isso implicaria violação do princípio da não retroactividade das leis, fixado no art.º 12º, nº 1. Os recorrentes, ainda assim, sustentam que deve aplicar-se ao caso sub judice o art.º 1225º, nº 4, também introduzido pelo referido DL 267/94, dado que quanto a este dispositivo legal não sofre dúvida a sua natureza interpretativa. Ora, é verdade que este Supremo Tribunal proferiu já vários acórdãos que abonam a posição defendida na revista (2), sendo que na doutrina é conhecida a posição do Prof. Calvão da Silva no mesmo sentido (3). De igual modo, o Prof. Romano Martinez, embora sem adiantar qualquer argumento, diz que o art.º 1225º, nº 4, "contém uma norma interpretativa" (4). A nosso ver, este entendimento das coisas é efectivamente o mais acertado. Na verdade, após a intervenção legislativa, e na parte que aqui nos interessa, ocorre que, sem prejuízo do disposto nos art.ºs 1219º e seguintes, o vendedor do imóvel destinado a longa duração que o tenha construído, reparado ou modificado é responsável pelo prejuízo causado aos terceiros adquirentes se no prazo de cinco anos a contar da entrega a obra, por vício do solo ou da construção, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir no todo ou em parte, ou apresentar defeitos (nº 1 do art.º 1225º). Por outro lado, nos termos do nº 2, a denúncia deve ser feita no prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia, sendo que, segundo o nº 3, estes prazos são aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos. Ora, antes destas alterações discutiu-se nos tribunais a propósito do art.º 1225º se o prazo de garantia já então nele previsto (cinco anos) era ou não aplicável à construção defeituosa de imóveis fora do âmbito do contrato de empreitada (5); e pronunciaram-se decisões, quer no sentido de que a norma se aplicava apenas nas relações entre empreiteiro e dono da obra, quer no sentido de que tal podia também acontecer nos contratos de compra e venda em que o vendedor tivesse sido o construtor. Nesta exacta medida, portanto, é possível consistentemente defender que a lei nova é interpretativa, e susceptível, por isso, de aplicar-se a factos ocorridos antes da sua entrada em vigor, nos termos consentidos pelo art.º 13º, nº 1, do CC, já que o nº 4 do art.º 1225º veio justamente consagrar a segunda das apontadas alternativas. No caso ajuizado, como resulta como nitidez do facto nº 2, o réu não agiu na veste de um particular simples dono duma obra (ou seja, como parte num contrato de empreitada), mas sim na qualidade de verdadeiro construtor-vendedor, de alguém que exerce a actividade lucrativa de construção e venda de imóveis. Logo, por ter sido (no sentido exposto) o construtor do imóvel cujas fracções vendeu aos autores, e apesar de com eles não ter concluído nenhum contrato de empreitada, ficou sujeito ao regime estatuído no art.º 1225º, não ao do art.º 916º. E assim, considerando os prazos, acima referidos, de garantia e de denúncia dos defeitos previstos no art.º 1225º para situações como a dos autos - imóveis de longa duração - resulta claro que, vistos os factos 5 a 10, 12 e 13, não ocorre a caducidade decretada no acórdão recorrido. A solução a que se chegou não implica violação da doutrina fixada pelo acórdão de uniformização de jurisprudência de 14.12.96 porque a situação de facto debatida neste processo é muito diversa da que esteve presente naquele aresto. Com efeito - e isto afigura-se verdadeiramente decisivo - no caso do acórdão uniformizador todos os factos relevantes para decidir a questão de direito posta tiveram lugar antes da entrada em vigor do DL 267/94, de 25/10 (6). Aqui, porém, nada disso se passa: se é verdade que as fracções foram adquiridas em 1993, também o é que os defeitos só começaram a aparecer em meados de 1997. Ora, estando em causa a eliminação de defeitos, é óbvio que o ónus de proceder à respectiva denúncia apenas se inicia quando se toma conhecimento da sua existência: ninguém está sujeito ao ónus de denunciar aquilo que pode não passar duma simples conjectura ou suspeita, ou até, no limite, nem sequer existir, não ser uma realidade, não ser um facto. Portanto, a anterioridade da venda das fracções em relação à entrada em vigor do DL 267/94, nada tira nem nada põe quanto ao problema que nos ocupa: é irrelevante. Só o não seria se na data em que o diploma passou a vigorar (1.1.95) o prazo de que os autores dispunham para, denunciados os defeitos, exercer os seus direitos, estivesse já esgotado. Só que isso não aconteceu, como se vê dos factos coligidos; bem vistas as coisas, o prazo nem sequer se iniciara, pois o facto jurídico que despoleta o direito ajuizado é o aparecimento dos defeitos e não, propriamente, o contrato de compra e venda; e desde que, como veio a suceder, não tenham decorrido mais de cinco anos entre as aquisições e a entrada em juízo da acção pedindo para eliminar os defeitos, a caducidade não operou. Pode acrescentar-se que este entendimento não contraria o acórdão uniformizador nº 2/97 ainda por uma outra razão: na verdade, se o lermos com atenção, logo verificamos que na resolução do conflito de jurisprudência nele abordado - saber a que prazo estava sujeito o direito de exigir judicialmente a reparação dos defeitos da coisa vendida, tendo em conta que o art.º 917º só contempla de modo expresso a caducidade da acção por simples erro - não foi equacionada a aplicabilidade do art.º 1225º, mas sim, tão somente, a do art.º 309º, que fixa o prazo ordinário de prescrição. O acórdão uniformizador, assim, não analisou o regime estabelecido no art.º 1225º após as alterações do DL 267/94, nem, designadamente, a questão da natureza interpretativa do seu nº 4. Procedem, deste modo, as conclusões da revista. Cabia aos autores o ónus da prova da existência de defeitos, não das suas causas e dos respectivos efeitos (art.º 342º, nº 1). Mas isto não basta. Como refere Pedro Romano Martinez (Direito das Obrigações, Parte Especial, 2ª edição, 471), o dono da obra tem igualmente de demonstrar que a gravidade dos defeitos é de molde a afectar o uso ou a acarretar uma desvalorização da coisa. Ora, os recorrentes fizeram esta demonstração; como bem se refere na sentença, as anomalias detectadas (facto nº 11) integram vício reparável e evidenciam falta de qualidade necessária das fracções afectadas para serem habitadas com condições mínimas de conforto e salubridade; alem disso, resultam evidentemente de vício de construção. Decisão Nestes termos, concede-se a revista e revoga-se o acórdão recorrido, para ficar a prevalecer a sentença da 1ª instância, que condenou os réus a proceder à eliminação dos defeitos discriminados no ponto nº 11 da matéria de facto. Custas pelos recorridos. Lisboa, 18 de Dezembro de 2003 Nuno Cameira Afonso de Melo Sousa Leite --------------------------- (1) Referimo-nos, claro está, à compra e venda das fracções habitacionais. (2) Cfr. acórdãos de 19.10.95, BMJ 450º, 433, e de 27.6.96, BMJ 458º, 315; mais recentemente, no mesmo sentido, podem ver-se os acórdãos de 13.3.97, revª 765/96, e de 15.6.00, revª 443/00. (3) Cfr. Compra e Venda de Coisas Defeituosas - Conformidade e Segurança - página 98. (4) Cfr. Direito das Obrigações, Parte Especial, Contratos, pág. 499, nota 2. (5) A este propósito podem ver-se os acórdãos mencionados na nota 2 e o parecer do MP emitido no âmbito do acórdão de uniformização de jurisprudência 2/97, publicado no BMJ 462º, pág. 54 e seguintes. (6) Sucedeu a mesma coisa na hipótese que deu origem ao acórdão deste Supremo Tribunal de 9.3.00, BMJ 495º, 276, no qual se reafirmou a doutrina do acórdão uniformizador 2/97.

Sumário

1. A norma do nº 3 do artº 916º do Código Civil, introduzida pelo DL 267/94, de 25/10, tem carácter inovador; por isso, é insusceptível de aplicação retroactiva.

2. A norma do nº 4 do artº 1225º do Código Civil, introduzida pelo diploma referido em 1), tem carácter interpretativo; por isso, é susceptível de aplicação retroactiva (aplicação a factos ocorridos antes da sua entrada em vigor - 1/1/95).

3. Estando em causa defeitos de construção surgidos a partir de Maio de 1997 em fracções habitacionais adquiridas a partir de Julho de 1993 ao construtor-vendedor, não se verifica a caducidade do direito de exigir a sua eliminação se os proprietários os denunciaram em Março de 1998 e intentaram a correspondente acção em Junho desse ano.

4. Tal entendimento não contraria a doutrina do acórdão de uniformização de jurisprudência nº 2/97, de 14.12.96, porque o facto que desencadeia o direito de exigir a eliminação dos defeitos é o surgimento destes - não o contrato de compra e venda do prédio - e verificou-se já na vigência da lei nova (DL 267/94, de 25/10).

Texto Integral

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Relatório

1) "A" e sua mulher B; 2) C e sua mulher D; 3) E e sua mulher F; 4) G; Intentaram em 6 de Junho de 1998 uma acção ordinária contra H, construtor civil, e sua mulher I, os quais, por sua vez, deduziram incidente de intervenção provocada de J e de L.

Pediram a condenação dos réus a procederem à reparação dos defeitos de construção descritos na petição inicial, ou, em alternativa, a indemnizarem os autores pelo custo da reparação, a liquidar em execução de sentença; e pediram ainda a sua condenação numa indemnização por eventuais danos futuros, também a liquidar ulteriormente.

Contestaram os réus, bem como a chamada L. Fizeram-no por excepção, alegando além do mais a caducidade do direito de denúncia e do direito de acção, e por impugnação, invocando a inexistência de defeitos.

Saneada e instruída a causa, foi realizado o julgamento e depois proferida sentença que julgou a acção em parte procedente.

Os réus apelaram.

Por acórdão de fls 356 e seguintes a Relação do Porto revogou a sentença e julgou a acção improcedente.

Inconformados, os autores pedem revista, defendendo a revogação do acórdão e a reposição da sentença com base nas conclusões que assim se resumem:

1º Porque os defeitos em causa respeitam a imóvel destinado a longa duração vendido aos autores pelos réus e por estes construído, deve aplicar-se o disposto nos números 1 e 2 e do artº 1225° do C.Civil, por força do n° 4, na redacção dada a este preceito pelo DL 267/94.

2º O Dec. Lei n° 267/94, de 25.10, que, além do mais, aditou o n° 3 ao art. 916° e os nºs 3 e 4 do art. 1225° do Cód. Civil, é lei interpretativa, de aplicação retroactiva, porque consagrou uma das correntes jurisprudenciais conflituantes quanto ao prazo para a denúncia de defeito de prédio urbano, vendido pelo seu construtor.

3º Por tal motivo, deve aplicar-se ao caso presente o regime estabelecido naquele artigo 1225º e, consequentemente, o prazo estabelecido na 2ª parte do seu n°2.

4º Para a aplicação de tal regime não releva a anterioridade da venda do imóvel relativamente à entrada em vigor do DL 267/94; tal aplicação seria de afastar se quando este diploma entrou em vigor já tivesse decorrido o prazo que, após a denúncia dos defeitos, os autores possuíam para exercitar os seus direitos; isso, porém, não aconteceu, pois a denúncia dos defeitos (e até o seu conhecimento) ocorreu em data posterior à entrada em vigor do citado DL 267/94.

5º Os autores estão em tempo de fazer valer os seus direitos pelo facto de se aplicar ao construtor-vendedor o regime da empreitada, atento o disposto no art. 1225º, nº 4, do Código Civil, ou seja, estão em tempo de exercer o direito à acção.

6º O acórdão recorrido, por conseguinte, não fez uma correcta interpretação e aplicação do disposto nos artºs 12°, 914°, 916°, 917° e 1225° do C.C, violando o disposto no n° 1 al c) e d) do art. 668° do CPC.

Os recorridos contra alegaram, defendendo a manutenção do acórdão da Relação.

Fundamentação

Considerando o objecto da revista, interessa destacar os seguintes factos (reduzidos ao seu núcleo essencial), de entre os definitivamente fixados pela Relação:

1. O primeiro e segundo autores são administradores do condomínio do prédio situado na Rua Manuel da Silva Barros, n° ..., Vermoim, Maia.

2. O primeiro réu dedica-se à construção e venda de imóveis e comercializou o prédio identificado em 1).

3. O prédio foi construído para os donos da obra (os aqui réus) pela chamada L.

4. A obra foi entregue ao dono (os aqui réus) em finais de Maio de 1992.

5. Em 7/6/93, a primeira autora mulher adquiriu a propriedade das fracções "J" (1º andar esquerdo) e "E", sendo a primeira destinada a habitação e a segunda a espaço de garagem.

6. Em 28/7/93, os segundos autores adquiriram a propriedade da fracção "L" (2° andar frente), destinada a habitação.

7. Em 20/7/93, os terceiros autores adquiriram a propriedade da fracção "M" (2° andar direito), destinada a habitação.

8. Em 26/10/93 M adquiriu a propriedade da fracção "O" (3° andar direito), destinada a habitação.

9. Em 27/11/97, a 4ª autora adquiriu a propriedade da fracção "O" (3° andar direito), referida em 5).

10. Os autores tomaram posse das respectivas fracções em 1993.

11. No 2º andar direito verifica-se infiltração de água no quarto de dormir virado a poente e no quarto virado a sul; no 2º andar frente o quarto virado a poente apresenta infiltrações de humidade; no 3º andar direito há humidade na parede e tecto do quarto virado a sul; e na parte do tecto da garagem comum, junto à caixa de escadas, há humidade.

12. Os factos referidos em 11) começaram a surgir em Maio de 1997.

13. Em 27.3.98 os autores enviaram uma carta com aviso de recepção aos réus, denunciando defeitos e solicitando a sua reparação dentro de 30 dias (documento de fls 70).

O art.º 916º, nº 2, do CC, diz sem qualquer ambiguidade que a denúncia por parte do comprador dos vícios ou da falta de qualidade da coisa deve ser feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa.

O art.º 917º, por seu turno, determina que a acção de anulação por simples erro caduca findo qualquer um daqueles prazos sem que a denúncia tenha sido feita, ou decorridos seis meses sobre a denúncia.

Ora, segundo o acórdão de uniformização de jurisprudência 2/97, datado de 14.12.96, a acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida no regime anterior ao DL 267/94, de 25/10, estava sujeita a caducidade nos termos previstos no art.º 917º do Código Civil.

Foi esta a doutrina que a Relação aplicou directamente à situação ajuizada, considerando por isso verificada a excepção da caducidade e decretando a improcedência da causa.

A decisão, porém, em nosso entender, deve ser alterada.

Vejamos porquê.

Os referidos prazos foram ampliados para um e cinco anos através da introdução de um novo número - o nº 3 - no art.º 916º, operada pelo DL 267/94, de 25/10, que entrou em vigor no dia 1.1.95. Contudo, parece inquestionável o carácter inovador desta disposição legal, já que acerca do alcance do nº 2 do mesmo preceito não havia nenhuma controvérsia relevante, doutrinária ou jurisprudencial, que o referido nº 3 tenha vindo resolver. Está fora de causa, por conseguinte, aplicar o novo prazo, mais longo, à situação ajuizada, nascida à sombra da lei anterior (1993) (1), já que isso implicaria violação do princípio da não retroactividade das leis, fixado no art.º 12º, nº 1.

Os recorrentes, ainda assim, sustentam que deve aplicar-se ao caso sub judice o art.º 1225º, nº 4, também introduzido pelo referido DL 267/94, dado que quanto a este dispositivo legal não sofre dúvida a sua natureza interpretativa.

Ora, é verdade que este Supremo Tribunal proferiu já vários acórdãos que abonam a posição defendida na revista (2), sendo que na doutrina é conhecida a posição do Prof. Calvão da Silva no mesmo sentido (3). De igual modo, o Prof. Romano Martinez, embora sem adiantar qualquer argumento, diz que o art.º 1225º, nº 4, "contém uma norma interpretativa" (4).

A nosso ver, este entendimento das coisas é efectivamente o mais acertado.

Na verdade, após a intervenção legislativa, e na parte que aqui nos interessa, ocorre que, sem prejuízo do disposto nos art.ºs 1219º e seguintes, o vendedor do imóvel destinado a longa duração que o tenha construído, reparado ou modificado é responsável pelo prejuízo causado aos terceiros adquirentes se no prazo de cinco anos a contar da entrega a obra, por vício do solo ou da construção, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir no todo ou em parte, ou apresentar defeitos (nº 1 do art.º 1225º). Por outro lado, nos termos do nº 2, a denúncia deve ser feita no prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia, sendo que, segundo o nº 3, estes prazos são aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos.

Ora, antes destas alterações discutiu-se nos tribunais a propósito do art.º 1225º se o prazo de garantia já então nele previsto (cinco anos) era ou não aplicável à construção defeituosa de imóveis fora do âmbito do contrato de empreitada (5); e pronunciaram-se decisões, quer no sentido de que a norma se aplicava apenas nas relações entre empreiteiro e dono da obra, quer no sentido de que tal podia também acontecer nos contratos de compra e venda em que o vendedor tivesse sido o construtor. Nesta exacta medida, portanto, é possível consistentemente defender que a lei nova é interpretativa, e susceptível, por isso, de aplicar-se a factos ocorridos antes da sua entrada em vigor, nos termos consentidos pelo art.º 13º, nº 1, do CC, já que o nº 4 do art.º 1225º veio justamente consagrar a segunda das apontadas alternativas.

No caso ajuizado, como resulta como nitidez do facto nº 2, o réu não agiu na veste de um particular simples dono duma obra (ou seja, como parte num contrato de empreitada), mas sim na qualidade de verdadeiro construtor-vendedor, de alguém que exerce a actividade lucrativa de construção e venda de imóveis.

Logo, por ter sido (no sentido exposto) o construtor do imóvel cujas fracções vendeu aos autores, e apesar de com eles não ter concluído nenhum contrato de empreitada, ficou sujeito ao regime estatuído no art.º 1225º, não ao do art.º 916º.

E assim, considerando os prazos, acima referidos, de garantia e de denúncia dos defeitos previstos no art.º 1225º para situações como a dos autos - imóveis de longa duração - resulta claro que, vistos os factos 5 a 10, 12 e 13, não ocorre a caducidade decretada no acórdão recorrido. A solução a que se chegou não implica violação da doutrina fixada pelo acórdão de uniformização de jurisprudência de 14.12.96 porque a situação de facto debatida neste processo é muito diversa da que esteve presente naquele aresto. Com efeito - e isto afigura-se verdadeiramente decisivo - no caso do acórdão uniformizador todos os factos relevantes para decidir a questão de direito posta tiveram lugar antes da entrada em vigor do DL 267/94, de 25/10 (6). Aqui, porém, nada disso se passa: se é verdade que as fracções foram adquiridas em 1993, também o é que os defeitos só começaram a aparecer em meados de 1997. Ora, estando em causa a eliminação de defeitos, é óbvio que o ónus de proceder à respectiva denúncia apenas se inicia quando se toma conhecimento da sua existência: ninguém está sujeito ao ónus de denunciar aquilo que pode não passar duma simples conjectura ou suspeita, ou até, no limite, nem sequer existir, não ser uma realidade, não ser um facto. Portanto, a anterioridade da venda das fracções em relação à entrada em vigor do DL 267/94, nada tira nem nada põe quanto ao problema que nos ocupa: é irrelevante. Só o não seria se na data em que o diploma passou a vigorar (1.1.95) o prazo de que os autores dispunham para, denunciados os defeitos, exercer os seus direitos, estivesse já esgotado. Só que isso não aconteceu, como se vê dos factos coligidos; bem vistas as coisas, o prazo nem sequer se iniciara, pois o facto jurídico que despoleta o direito ajuizado é o aparecimento dos defeitos e não, propriamente, o contrato de compra e venda; e desde que, como veio a suceder, não tenham decorrido mais de cinco anos entre as aquisições e a entrada em juízo da acção pedindo para eliminar os defeitos, a caducidade não operou.

Pode acrescentar-se que este entendimento não contraria o acórdão uniformizador nº 2/97 ainda por uma outra razão: na verdade, se o lermos com atenção, logo verificamos que na resolução do conflito de jurisprudência nele abordado - saber a que prazo estava sujeito o direito de exigir judicialmente a reparação dos defeitos da coisa vendida, tendo em conta que o art.º 917º só contempla de modo expresso a caducidade da acção por simples erro - não foi equacionada a aplicabilidade do art.º 1225º, mas sim, tão somente, a do art.º 309º, que fixa o prazo ordinário de prescrição. O acórdão uniformizador, assim, não analisou o regime estabelecido no art.º 1225º após as alterações do DL 267/94, nem, designadamente, a questão da natureza interpretativa do seu nº 4.

Procedem, deste modo, as conclusões da revista.

Cabia aos autores o ónus da prova da existência de defeitos, não das suas causas e dos respectivos efeitos (art.º 342º, nº 1). Mas isto não basta. Como refere Pedro Romano Martinez (Direito das Obrigações, Parte Especial, 2ª edição, 471), o dono da obra tem igualmente de demonstrar que a gravidade dos defeitos é de molde a afectar o uso ou a acarretar uma desvalorização da coisa. Ora, os recorrentes fizeram esta demonstração; como bem se refere na sentença, as anomalias detectadas (facto nº 11) integram vício reparável e evidenciam falta de qualidade necessária das fracções afectadas para serem habitadas com condições mínimas de conforto e salubridade; alem disso, resultam evidentemente de vício de construção.

Decisão

Nestes termos, concede-se a revista e revoga-se o acórdão recorrido, para ficar a prevalecer a sentença da 1ª instância, que condenou os réus a proceder à eliminação dos defeitos discriminados no ponto nº 11 da matéria de facto.

Custas pelos recorridos.

Lisboa, 18 de Dezembro de 2003

Nuno Cameira

Afonso de Melo

Sousa Leite

(1) Referimo-nos, claro está, à compra e venda das fracções habitacionais.

(2) Cfr. acórdãos de 19.10.95, BMJ 450º, 433, e de 27.6.96, BMJ 458º, 315; mais recentemente, no mesmo sentido, podem ver-se os acórdãos de 13.3.97, revª 765/96, e de 15.6.00, revª 443/00.

(3) Cfr. Compra e Venda de Coisas Defeituosas - Conformidade e Segurança - página 98.

(4) Cfr. Direito das Obrigações, Parte Especial, Contratos, pág. 499, nota 2.

(5) A este propósito podem ver-se os acórdãos mencionados na nota 2 e o parecer do MP emitido no âmbito do acórdão de uniformização de jurisprudência 2/97, publicado no BMJ 462º, pág. 54 e seguintes.

(6) Sucedeu a mesma coisa na hipótese que deu origem ao acórdão deste Supremo Tribunal de 9.3.00, BMJ 495º, 276, no qual se reafirmou a doutrina do acórdão uniformizador 2/97.

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