318/04-3 - Tribunal da Relação de Évora

Não é abusivo o exercício do direito de preferência, cerca de 4 anos após a realização da venda, se o projecto da venda, e das cláusulas do respectivo contrato não foram levados ao conhecimento do preferente, podendo este exercer tal direito em acção para tanto, no prazo de seis meses, a contar da data que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação.

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA I - Relatório O A e mulher B demandaram C, como herdeira habilitada de D, e mulher E, e F, e mulher G, pedindo que seja reconhecido o direito legal de preferência dos AA na aquisição do prédio objecto da compra e venda celebrada entre os RR por escritura de 15.1.96, adjudicado o prédio vendido aos AA, com efeitos a partir da data da aludida escritura celebrada entre os RR, declarada a substituição do 2º R marido pelos AA, na compra e venda do prédio acima identificado, nas mesmas condições, ordenado o cancelamento de qualquer registo predial a favor dos RR ou de terceiros, sendo os RR condenados, solidariamente, nos pedidos deduzidos. Alegam para tanto que são donos de um prédio rústico, com a área de 9.800 m2, sito em …, na freguesia …, concelho de … composto de terra de semeadura com oliveiras e vinhas, culturas a que os AA se dedicam, constituindo assim uma pequena exploração agro-pecuária, de tipo familiar, com a área inferior à unidade de cultura estabelecida para aquela zona. Os primeiros RR eram proprietários do prédio rústico, composto de terra de cultura arvense e vinha, com a área de 3.520 m2, sito em …, na freguesia da …, concelho de …, confinante a sul com o prédio dos AA, ainda que incorrectamente descrito registralmente. Por escritura pública de 15.01.96, os primeiros RR venderam aos segundos RR o prédio de que eram proprietários pelo preço de 550.000$00. Os AA desconheciam a venda e ignoravam, por completo os elementos essenciais do negócio, só deles tendo tomado conhecimento em Novembro de 1999, quando efectuaram buscas na Conservatória do Registo Predial e no respectivo Cartório Notarial, não sendo os RR adquirentes proprietários de prédios confinantes, nem o eram à data da venda. 3. Citados vieram os RR. F e G contestar, alegando que os AA depositaram um montante que não corresponde ao preço devido, uma vez que não abrange a sisa, despesas de escritura e registo, quando obrigatório, o que importa a caducidade do direito de exercer a preferência. Referem, também que após a celebração do contrato de promessa de compra e venda do prédio em questão, em 30 de Setembro de 1995, tomaram a posse efectiva do terreno, que exerceram sem qualquer interrupção na convicção que o faziam no exercício de um direito de propriedade próprio, tal como aconteceu com os primeiros RR, e anteriormente o pai e sogro dos mesmos, pelo que por si, e pelos seus antepossuidores, adquiriram o prédio por usucapião. Impugnaram também os factos alegados pelos AA, alegando que tomaram conhecimento da venda, do preço e condições de venda pelo menos há ano e meio, não visando dar ao prédio qualquer aproveitamento agrícola, mas sim alterar o seu fim, destinando-o à construção urbana. Em reconvenção, pedem, na hipótese de eventual procedência da acção, que os AA sejam condenados a compensá-los pelas despesas com a valorização do prédio e despesas inerentes à aquisição que perfazem o total de 302.710$00. Os AA vieram responder e contestar o pedido reconvencional. Admitido o pedido reconvencional foi proferido despacho saneador que julgou improcedente a excepção da invocada falta de depósito do preço, fixados os factos assentes e organizada a base instrutória. Realizado o julgamento, foi proferida sentença, que julgou a acção procedente , declarando reconhecido o direito legal de preferência dos AA na aquisição do prédio objecto da compre e venda, e que lhes foi adjudicado, com efeitos a partir da data da escritura pública celebrada entre os RR, declarando-se a substituição do 2º R marido pelos AA nessa compra e venda nas mesmas condições, e correlativamente ordenando-se o cancelamento do registo de aquisição inscrito a favor dos segundos RR, bem como a reconvenção , condenando-se os AA a pagar aos segundos RR a quantia de 1.509,01 euros, acrescida de juros de mora à taxa de 4%, desde a data da sentença, até integral pagamento. Inconformados vieram os RR. F e G interpor recurso de apelação, formulando nas suas alegações as seguintes conclusões : 8. Houve contra-alegações. 9. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir . II – Os factos Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos : O Direito Como se sabe, o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando em conformidade decidir as questões nelas colocadas, bem como as que forem de conhecimento oficioso, com excepção daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, vejam-se os artigos 684º , nº 3, e 690º , nº 1, 660º , nº 2 , e 713º , todos do CPC . Delimitado assim o âmbito do conhecimento do recurso, importa analisar a questão posta à apreciação deste tribunal, e que se limita a saber se o exercício do direito de preferência, nas circunstâncias verificadas nos autos, excede manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelo fim económico e social do direito, configurando assim uma situação de abuso de direito, determinando consequentemente a absolvição dos Recorrentes. Com efeito, pretendem os Apelantes, que os Recorridos não podem livre e arbitrariamente, sem dependência de qualquer baliza temporal propor a presente acção de preferência, principalmente se os factos que determinaram as averiguações que efectuaram nos finais de 1999 já eram do seu conhecimento anterior, há cerca de 4 anos. Invocam que tal diferença temporal tem consideráveis reflexos económicos nos valores de aquisição em resultado da evolução do mercado imobiliário, considerando que ao admitir-se a possibilidade do exercício da preferência, nos termos em que o foi nos autos, põe frontalmente em causa a segurança e certeza jurídicas. Concluem, em conformidade, que o exercício do direito de preferência quatro anos após a venda constitui abuso de direito. Apreciando. Diz-nos o art.º 334 , do CC , que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito. Seguindo o entendimento que a concepção legalmente adoptada é essencialmente objectiva, isto é, não é necessária a consciência de se estar a exceder com o exercício do direito os limites impostos, quer pelos bons costumes, quer pelo fim social económico do direito, importando apenas que os limites sejam excedidos, por forma, manifesta, como a própria lei indica, sempre se terá de ter presente, no que diz respeito ao fim social e económico do direito, os juízos de valor positivamente consagrados na lei. Assim compreende-se que como pressuposto lógico da situação de abuso de direito, esteja a existência de um direito, reportado a um direito subjectivo, ou a um poder legal, caracterizando-se o abuso na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito, ou do contexto em que ele deve ser exercido . Dir-se-á, em conformidade, que a noção de abuso de direito assenta no exercício legal de um direito, que no entanto é feito em termos clamorosamente ofensivos da justiça, ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito, criando-se uma desproporção objectiva entre a utilidade de tal exercício por parte do seu titular, e as consequências que outros têm de suportar. O recurso à existência de abuso de direito e o respectivo sancionamento, visará sempre obstar a uma situação de injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico comummente aceite na comunidade social , decorrente do exercício de um direito legalmente conferido, face a determinadas circunstâncias especiais do caso concreto. Resulta, em conformidade, que perante a natureza antijurídica do exercício abusivo do direito, as consequências do mesmo se possam traduzir na recusa da tutela legal, que de outro modo existiria, mas sempre de acordo com as circunstâncias específicas do comportamento assumido pelo titular do direito . Debruçando-nos sobre a situação concreta dos autos, temos que os Recorridos vieram exercer o seu direito de preferência ao abrigo do disposto no art.º 1380 , do CC , que assim, aliás, foi reconhecido em sede da decisão recorrida. Com efeito, aí se entendeu estarem reunidos os pressupostos para tanto, previstos na referida disposição legal, bem como não merecer provimento a excepção de caducidade da acção, oportunamente invocada, uma vez que ficou provado que os preferentes apenas tinham tomado conhecimento da venda entre Novembro e Dezembro de 99, não se mostrando esgotado o prazo de seis meses previsto no art.º 1410 , n.º1, do CC , ex vi n.º 4, do já referido art.º 1380 , também do CC , face à data da entrada dos autos em juízo, 11.01.2000. Embora não questionando directamente tal entendimento, referem os Recorrentes que tendo adquirido o prédio em 15.01.96, e desde então ali realizado trabalhos, os factos determinantes da averiguação, que os Recorridos vieram a fazer em 99, eram do seu conhecimento, em momento muito anterior, sendo assim sabedores da aquisição do prédio, vários anos antes, concretizados, quase, em quatro. Ora, contrariamente ao pretendido pelos Recorrentes, não resulta dos autos que os Apelados tivessem tido conhecimento da venda efectuada, em momento anterior a Novembro de 99, não tendo essa virtualidade o facto de se ter provado a realização de trabalhos agrícolas, desde 1996, pelos Apelantes, no prédio, bem como a existência no mesmo, durante um ano, de uma placa/anúncio, com os dizeres “vende-se”. E se é certo que este tribunal da Relação pode alterar a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto, embora apenas o podendo fazer nos termos previstos no art.º 712 , do CPC , temos que não se configura, no caso sob análise, nenhuma das situações ali previstas, determinantes de tal alteração, nem, diga-se, a mesma foi expressa e validamente suscitada pelos Recorrentes. Assim sendo, e porque, desde logo, não demonstrado o alegado conhecimento dos Recorridos, nos termos invocados no recurso sob análise, não se evidencia um exercício abusivo do direito de preferência, baseado nesse pressuposto. Por outro lado, e no que se reporta à perturbação da segurança e certezas jurídicas, decorrente, como pretendem os Recorrentes, do exercício do direito de preferência, cerca de 4 anos após a realização da venda, e consequentemente deixado arbitrariamente, e sem balizas temporais na disponibilidade dos preferentes, importa ter em consideração o que em tal âmbito se encontra legalmente previsto. Ora, e certamente com vista à prossecução da necessária segurança e certezas jurídicas, foi legalmente contemplado o dever de comunicação ao preferente do projecto da venda, e das cláusulas do respectivo contrato, como decorre do disposto no art.º 416 , n.º 1, do CC , aplicável por força do n.º 4, do art.º 1380 , também do CC . Com efeito, e só no caso de não ter sido dado conhecimento da venda àquele que goza do direito de preferência, como na situação dos autos, poderá o mesmo exercer o seu direito, em acção para tanto, no prazo de seis meses, a contar da data que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, tendo-se assim presente que o titular do direito visa, não apenas contratar, mas efectivamente preferir, no âmbito dos precisos termos do negócio, art.º 1410 , n.º 1, do CC , ex vi art.º 1380 , n.º 4, ambos do CC . Poder-se-á até, dizer, em última análise, que em tais circunstâncias, a incerteza reportada à não consolidação do contrato, decorrente do eventual exercício do direito de preferência pelo seu titular, encontrará a sua génese no não cumprimento de um dever de outrem, para com o próprio preferente, pelo que, sob tal perspectiva, sempre ficaria afastado o pretendido exercício abusivo de tal direito. Diga-se ainda que, se as discrepâncias, em termos do valor aquisitivo do bem, resultantes dos reflexos económicos de um exercício do direito de preferência em momento muito distante da data da alienação efectuada, poderão merecer ponderação, certo é que no caso dos autos, as mesmas não se evidenciam, nem foram concretamente invocadas, pelo que também sob este prisma, carece de fundamento a pretensão dos Recorrentes. Em conformidade, e na sequência do exposto, não se vislumbra que, ao pretender exercer o direito de preferência, nos termos e prazo legalmente conferidos, tenham os Recorridos extravasado, maxime, amplamente, o contexto em que tal direito podia ser efectivado, ou de alguma forma, contrariando os ditames da boa fé. Desta forma, e pelo exposto, improcedem na totalidade as conclusões dos Recorrentes, não merecendo, assim, censura a decisão sob recurso. DECISÃO Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida. Custas pelos Apelantes. Évora, 1 de Abril de 2004 Ana Resende Pereira Batista Verdasca Garcia [1] Veja-se, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, I volume, 3ª edição, pag. 296 e seguintes. [2] Obra e autores citados, a fls. 297, mencionando-se expressamente Castanheira Neves, Questão de Facto – Questão de Direito, e Cunha e Sá, Abuso do Direito, Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal, Lisboa, 1973, sobretudo pags. 456, e seguintes. [3] Cfr. Manuel de Andrade, in Teoria Geral das Obrigações, pág. 63 e segs [4] Cfr. Cunha e Sá , obra já referenciada, a fls. 648 e seguintes .