809/2000.L1-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. De acordo com a experiência comum de vida, uma parcela de terreno vale pelo que nela é possível construir;

II. Pelo que, regra geral, a indemnização por expropriação deve ser calculada em função daquela capacidade edificativa;

III. Mas se no terreno expropriado já existe construção o valor desse terreno deve ser aferido em função, não de uma hipotética capacidade edificativa, mas do concretamente construído;

IV. Só assim não será se, em face das concretas circunstâncias e segundo critérios de aproveitamento económico normal, se evidenciar que o edifício estava destinado a ser substituído por nova edificação;

V. Neste caso a indemnização deverá ser calculada em função da capacidade edificativa, deduzidos os custos de demolição e desalojamento.

ACORDAM OS JUÍZES DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:

I- Relatório

A… (a quem sucedeu […]), B… (a quem sucederam […]), C… e D… (enquanto expropriados) e o Município de […] (enquanto expropriante) vieram interpor recurso da arbitragem que fixou em 28.560.000$00 o valor da indemnização pela expropriação da parcela B da declaração de utilidade pública urgente constante da Declaração nº 152/99 (2ª série), publicada no Diário da República, 2ª Série, de 9JUN1999 (terreno com 378,215 m2 inscrito na matriz sob o artº U-531, de N. Srª de Fátima, e descrito sob o nº 7587 na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa), em que são expropriados, para além dos recorrentes, E… (a quem sucederam […] e F…, pedindo a fixação da indemnização em, respectivamente, 60.000.000$00 e 12.000.000$00.

Nomearam-se peritos e procedeu-se à avaliação.

Os peritos do tribunal e dos expropriados consideraram (fls 240):

1) ser o terreno constituído por um barracão, com a área de 300m2, que se encontra arrendado para armazém, e seu logradouro com 78,215m2;

2) situar-se em zona nobre da cidade com amplas acessibilidades, em que o PDM permite uma utilização máxima de 2m2/m2, com cércea máxima de 25m;

3) um custo de construção de € 997,60/m2 e um índice fundiário de 30%;

4) atribuindo-lhe um valor, como solo apto para construção, de 226.384,36;

5) não sendo de considerar custos de desocupação por haver um acordo, de 1980, com o inquilino para este entregar o andar devoluto sem qualquer indemnização;

6) caso se entenda de considerar esse encargo ele deve ser contabilizado em 31.375,34;

7) em resposta a quesito formulado, situar-se o custo de construção/m2 à data da DUP entre € 1.000 e € 1.500.

Por seu turno, o perito do expropriante considerou (fls 261):

1) dever colocar-se a hipótese de a propriedade se encontrar vaga e devoluta ou onerada com arrendamento, e dentro destas, poder avaliar-se pelo valor locativo potencial, pelo valor de construção e pelo valor residual;

2) um factor de capitalização de 10%;

3) um índice fundiário de 27%;

4) um custo de construção/m2 de € 550;

5) um custo de demolição de € 25/m2

6) alcançando valores que se situam entre € 50.500 e € 188.500;

7) em resposta a quesito formulado, situar-se o custo de construção/m2 à data da DUP entre € 400 e 450.

Foi proferida sentença (fls 340) onde, considerando dever qualificar-se de solo apto para construção, aderir-se ao laudo maioritário e não haver lugar a qualquer dedução da indemnização paga ao arrendatário, se fixou a indemnização em € 226.384,36.

Inconformado, apelou o expropriante, concluindo, ao que agora interessa, por errónea qualificação do solo e haver lugar a dedução da indemnização paga ao arrendatário.

Na Relação anulou-se a decisão recorrida com vista a serem elaborados novos laudos que tivessem como critério não a aptidão para construção (artº 24º do CExp91) mas o valor do edifício (artº 27º do mesmo código).

Realizada nova avaliação, os peritos do tribunal consideraram (fls 525):

1) ser de entender o valor da construção existente em sentido amplo (“construção propriamente dita e do valor correspondente à incidência do terreno);

2) um valor de construção de € 750/m2, reduzido a 50% na área de implantação do armazém dada a sua idade e estado de conservação;

3) um índice fundiário de 33%;

4) obtendo o valor de € 190.621,64.

O perito dos expropriados considerou (fls 529):

1) a metodologia indicada ser a de considerar o valor da construção existente acrescendo-lhe o diferencial do valor do terreno da construção resultante da aplicação do indicie de ocupação permitido pelo PDM;

2) um valor de construção do armazém à razão de € 450/m2 num total de € 135.000;

3) a possibilidade de construção, segundo o PDM, de mais 456,43 m2;

4) correspondente a € 136.000, considerando um custo de construção de € 997,60/m2 e um índice fundiário de 30%;

5) obtendo-se um valor indemnizatório global de € 271.600.

O perito do expropriante considerou (fls 533):

1) o valor locativo de € 5.500 na base da renda de € 420,34 e uma taxa de capitalização de 10%;

2) um valor de construção de € 85.700 decorrente do valor de construção nova decorrente de um custo de construção de € 400/m2 deduzido da depreciação da idade e estado de conservação (0,5346) e da oneração do arrendamento;

3) um valor patrimonial tributário de € 44.000.

Foi proferida sentença que, aderindo ao laudo dos peritos do tribunal, fixou a indemnização em € 190.621,64.

Inconformados, apelaram os expropriados e o expropriante concluindo, em síntese, os primeiros, por ter sido aplicado um valor de construção contraditório com a resposta dos peritos aos quesitos, o segundo, por impropriedade do método utilizado, por errónea adesão acrítica ao laudo dos peritos do tribunal, por errónea determinação do preço de construção e do índice fundiário e por inconsideração do ónus de arrendamento.

Houve contra-alegação onde se propugnou pela manutenção do decidido.

II- Questões a Resolver

Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.

De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, i.e., a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.

Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.

Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, são as seguintes as questões a resolver por este Tribunal, segundo uma ordem lógica:

- da adequação do método de avaliação utilizado;

- da adesão ao laudo dos peritos do tribunal;

- da determinação do preço de construção;

- da determinação do índice fundiário;

- da consideração do ónus de arrendamento.

III- Fundamentos de Facto

Porque não impugnada, a factualidade relevante é a fixada em 1ª instância (fls 688116-117), para a qual se remete nos termos do artº 713º, nº 6, do CPC.

IV- Fundamentos de Direito

A expropriação confere o direito ao pagamento contemporâneo de uma justa indemnização, ou seja, do correspondente ao valor de mercado do bem expropriado na data da declaração de utilidade pública, tendo em conta o seu aproveitamento económico normal, segundo as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data, excluídas as mais valias decorrentes da declaração de utilidade pública (artigos 1º e 22º do CExp91).

O domínio sobre o solo, no seu aproveitamento económico normal, incorpora o jus aedificandi, que assume relevo significativo na determinação do seu valor de mercado. Nessa medida, e conforme a experiência comum, qualquer parcela de terreno vale pelo que nela é possível construir. Daí que a lei assuma essa realidade sociológica determinando que quando o bem expropriado seja uma parcela de solo onde seja permitido construir o seu valor seja determinado em função do que nele seja possível construir (artº 25º do CExp91).

Mas, e como é também da experiência comum, se no prédio expropriado já existem construções, o valor desse bem decorre não já do que hipoteticamente se pode construir, mas do que efectivamente está construído, do aproveitamento económico que em concreto, e não já em termos de normalidade hipotética, lhe foi dado. O que é, igualmente, assumido como critério normativo (artº 27º do CExp91).

Só assim não será se, conforme critérios de aproveitamento económico normal e em face das circunstâncias e condições de facto existentes à data da declaração de utilidade pública, se evidenciar que o edificado estava destinado a ser substituído por nova edificação; caso em que o valor de mercado será então o correspondente ao valor do solo decorrente do que possa vir a ser construído deduzido dos custos de demolição e desalojamento (o que, não tendo expressa consagração legal no CExp91, resulta do conceito geral de justa indemnização, e veio a ser expressamente reconhecido no artº 28º do CExp99, podendo atribuir-se carácter interpretativo a tal norma).

E foi a utilização desta metodologia que foi determinado no anterior acórdão desta Relação.

O que, manifestamente, não foi respeitado.

Com efeito, os peritos do tribunal, calcularam o valor do terreno com base nas suas potencialidades edificativas, sem qualquer dedução dos custos de demolição; e o perito dos expropriados calculou o valor em função do valor do edificado acrescido do valor do que mais pode vir a ser edificado. O perito do expropriante calculou o valor por referência ao valor do edificado, mas tal não se pode ter por adequado por no caso ser de entender destinar-se o bem expropriado a nova construção.

O terreno expropriado situava-se, à data da DUP (JUN1999), em local classificado pelo PDM como ‘área de reconversão urbanística habitacional’, nas imediações da qual se tinham vindo a construir edifícios para escritórios e habitação de qualidade; os expropriados tinham, desde 1980, um acordo com o inquilino no sentido de estes desocupar o prédio sem indemnização mediante pré-aviso de 90 dias em caso de nova construção. Quer o auto de vistoria ad perpetuam rei memoriam quer as respostas dos árbitros referem destinar-se o imóvel a uma operação de loteamento; o que é igualmente tido por adquirido pelos peritos nas avaliações subsequentes.

Mostra-se, assim, inequívoco, face às circunstâncias e condições verificadas à data da DUP, que o aproveitamento economicamente normal do prédio expropriado era a sua destinação à realização de nova construção.

A indemnização devida corresponde, em consequência, ao valor do solo decorrente do que possa vir a ser construído deduzido dos custos de demolição e desalojamento.

E porque não foi essa a metodologia utilizada pelo peritos nas avaliações precedentes, está este tribunal privado da possibilidade de determinar o valor dessa indemnização, impondo-se, nos termos do artº 712º, nº 4, do CPC, a anular o julgamento com vista a serem proferidos novos laudos, segundo o critério apontado.

Ficando prejudicada a apreciação das demais questões que constituíam objecto do recurso.

V- Decisão

Termos em que se anula a decisão recorrida com vista a serem elaborados novos laudos segundo o critério apontado e, posteriormente, ser elabora sentença com base naqueles.

Custas pelo vencido a final, salvo se delas isento.

Lisboa, 28 de Setembro de 2010

Rijo Ferreira

Afonso Henrique

Rui Vouga