IIIO DIREITO
Como supra se referiu a primeira questão que vem colocada no recurso consiste em:
a)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto.
Como resulta do corpo alegatório e das respectivas conclusões a Ré recorrente impugnou a decisão da matéria de facto tendo dado cumprimento aos ónus impostos pelo artigo 640.º, nº 1 als. a), b) e c) do CPCivil, pois que, faz referência aos concretos pontos da matéria de facto que considera incorrectamente julgados, indica os elementos probatórios que conduziriam à alteração daqueles pontos nos termos por ela propugnados, a decisão que no seu entender deveria sobre eles ter sido proferida e ainda as passagens da gravação em que se funda o recurso e que transcreveu [nº 2 al. a) do citado normativo].
Cumpridos aqueles ónus e, portanto, nada obstando ao conhecimento do objecto de recurso nesse segmento, a Ré apelante não concorda com a decisão sobre a fundamentação factual relativa aos pontos 7., 8., 10., 11., 13., 14., 18. e 19. dos factos provados e aos pontos 1., 2., 3. e 4. dos factos dados como não provados.
Quid iuris?
O controlo de facto, em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência, não pode aniquilar (até pela própria natureza das coisas) a livre apreciação da prova do julgador, construída dialecticamente na base da imediação e da oralidade.
Efectivamente, a garantia do duplo grau de jurisdição da matéria de facto não subverte o princípio da livre apreciação da prova (consagrado no artigo 607.º nº 5) que está deferido ao tribunal da 1ª instância, sendo que, na formação da convicção do julgador não intervêm apenas elementos racionalmente demonstráveis, já que podem entrar também elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação vídeo ou áudio, pois que a valoração de um depoimento é algo absolutamente imperceptível na gravação/transcrição.[1]
Ora, contrariamente ao que sucede no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é prefixada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objecto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objectivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo.
“O que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela sobre o julgamento do facto como provado ou não provado”.[2]
De facto, a lei determina expressamente a exigência de objectivação, através da imposição da fundamentação da matéria de facto, devendo o tribunal analisar criticamente as provas e especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador (artigo 607.º, nº 4 do CPCivil).
Todavia, na reapreciação dos meios de prova, a Relação procede a novo julgamento da matéria de facto impugnada, em busca da sua própria convicção, desta forma assegurando o duplo grau de jurisdição sobre essa mesma matéria, com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância.[3]
Impõe-se-lhe, assim, que “analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, quer a testemunhal, quer a documental, conjugando-as entre si, contextualizando-se, se necessário, no âmbito da demais prova disponível, de modo a formar a sua própria e autónoma convicção, que deve ser fundamentada”.[4]
Tendo presentes estes princípios orientadores, vejamos agora se assiste razão aos Réus apelantes, neste segmento recursório da impugnação da matéria de facto, nos termos por eles pretendidos.
O ponto 7. da fundamentação factual tem a seguinte redacção:
“A 2 de Fevereiro de 2012, realizou-se uma assembleia extraordinária, nos termos da qual foi deliberado e aprovado que o Bloco .. fosse administrado pela Ré, representada por C…, no período compreendido entre o dia 1 de Dezembro de 2012 a 30 de Outubro de 2013”.
Entende a recorrente que a este facto devia ser dada a seguinte redacção:
- “-A 2 de Fevereiro de 2013 realizou-se uma assembleia, na qual foram os condóminos informados de que o Bloco .. se encontrava a ser administrado pela ré desde Dezembro de 2012, não tendo sido levantada qualquer objecção.
- -Naquela assembleia de 2 de Fevereiro de 2013 foi deliberado e aprovado que o Bloco .. continuasse a ser administrado pela ré”.
Refere, sob este conspecto, a recorrente que a assembleia em causa não foi extraordinária mas sim ordinária, que ela não ocorreu em Fevereiro de 2012 mas sim em Fevereiro de 2013 e que dela não consta qualquer delimitação temporal quanto à administração da Ré.
Para além disso refere ainda que única forma admissível para provar as deliberações da assembleia de condóminos é através da respectiva acta, não podendo ser substituída por outro meio de prova (ou por outro documento que não seja de força obrigatória superior), conforme se entenda tratar-se de uma formalidade ad substantiam ou ad probationem.
Será que assim é?
Importa, desde logo dizer, como alega a Ré recorrente, que a referida assembleia não ocorreu no dia 2 de Fevereiro de 2012 mas sim em 2 de Fevereiro de 2013 e, não foi, como também refere a recorrente, uma assembleia extraordinária mas sim ordinária, isto mesmo resulta da cópia da acta nº 4 junta aos autos a fols. 6.
Mas que tipo de formalidade representa a acta do condomínio.
Será uma formalidade ad substantiam ou ad probationem ou nem uma coisa nem outra?
A solução não se apresenta consensual.
Importa, desde logo, dizer que se tem entendido que a falta da acta da assembleia de condóminos não conduz à nulidade ou inexistência da deliberação, apenas determinando que esta tenha a sua eficácia suspensa.[5]
Na verdade, a acta da assembleia não tem necessariamente de ser lavrada na própria assembleia, podendo sê-lo em momento ulterior, pese embora seja de toda a conveniência a sua elaboração no decurso da reunião, atendendo a que a deve ser assinada por todos os condóminos presentes.
Ora, na doutrina Aragão Seia[6] entende que a acta “é um documento ad probationem, não se assumindo como elemento constitutivo, nem como pressuposto de validade da deliberação, tendo a força probatória de documento particular– artigo 376º. (…)” e no âmbito administrativo pronunciou-se neste sentido Marcello[7] Caetano, concluindo que a acta apenas é necessária para a prova da deliberação, pelo que esta não poderá ser executada enquanto não for documentada.
Por sua vez Sandra Passinhas[8], defende que a “acta constitui um requisito essencial, uma formalidade imposta ad substantiam, para a validade das deliberações. Para tal invoca a circunstância de as deliberações da assembleia de condóminos serem, juntamente com a lei e o título constitutivo, elementos constitutivos do estatuto de um direito real, a propriedade horizontal. Defende, por isso, que a formulação escrita “será um requisito mínimo indispensável para a certeza e segurança no tráfego jurídico. O valor ad substantiam da acta resulta, para nós, de uma exigência de certeza e segurança jurídica” e que “do regime legal não se retira qualquer indicação no sentido de que a acta tenha valor meramente probatório”.
Deste modo, a falta da acta geraria a nulidade da deliberação (artigo 220.º do CCivil).
Mas existe ainda uma terceira opinião acerca deste tema, segundo a qual a acta não constitui uma formalidade ad substantiam nem ad probationem, sendo tão somente o meio normal de documentação das deliberações.[9]
Foi esta, aliás, a solução avançada no Acórdão da RL de 8/10/1991[10] onde se considerou que a “acta é apenas um documento escrito que «a posteriori» reproduz o que se passou na reunião de condóminos, não constituindo um documento negocial «ad substantiam» nem «ad probationem», pois a sua falta não produz a nulidade da deliberação e a sua existência não impede que contra ela se admita qualquer prova em contrário.
A força probatória da acta é apreciada livremente pelo Tribunal-art. 396º do CC- enquanto documento particular informativo testemunhal”.
Por nossa parte, afigura-se-nos que, efectivamente, a acta é apenas um documento escrito que tem como finalidade reproduzir aquilo que se passou na assembleia de condómino, ou seja, não constitui, quanto a nós, qualquer documento negocial «ad substantiam» nem «ad probationem.
É certo que preceitua o artigo 1.º, do Decreto-Lei nº 268/94, de 25.10, que são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente, e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado, sendo as deliberações consignadas em acta vinculativas, tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções, sendo que, de acordo com o nº 1 do artigo 6.º do mesmo diploma a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio, ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota parte.
Todavia, daí não se segue que, não tendo sido lavrada a acta em que foi tomada determinada deliberação, a sua existência não possa ser provada pelo recurso a qualquer outro meio de prova, mesmo testemunhal.[11]
Com efeito, objectivo legal do citado D. Lei foi o de evitar a propositura de acções declarativas, no âmbito das relações de condomínio, por forma a tornar mais eficaz o regime da propriedade horizontal (cfr. o preâmbulo do citado diploma), como assim, não é apenas a acta que prevê contribuições para o condomínio que pode constituir título executivo, todavia, se essa acta que prevê as citadas contribuições para o condomínio pode não ser condição suficiente, ela é condição necessária para a apresentação do título executivo.
Significa, portanto, que a neste âmbito a obrigatoriedade da realização da acta tem um objectivo claro, servir de base a uma eventual execução.
Acontece que, uma coisa é a acta poder, nos moldes positivados, constituir título executivo, outra coisa distinta é a prova de uma determinada deliberação tomada em assembleia de condóminos, apenas poder ser feita com a exibição da acta.
Cremos, sempre com respeito pela opinião contrária, que a prova da existência da deliberação e do seu conteúdo poder ser feita com recurso a qualquer meio de prova incluindo a testemunhal e, por maioria de razão deve ser assim, quando existindo a acta de assembleia de condóminos, em que se documentou a deliberação, se queira provar que o seu conteúdo não foi aí vertido na sua totalidade, dela faltando alguns elementos, como é o caso dos autos.
Aliás, mesmo que se entenda que a acta constitui uma formalidade ad probationem nos termos do artigo 364.º, nº 2 do CCivil a sua prova pode ser substituído por confissão expressa, judicial ou extrajudicial, contanto que, neste último caso, a confissão conste de documento de igual ou superior valor probatório.
Aqui chegados revertamos ao caso concreto dos autos.
O facto em causa (7. da fundamentação factual) foi alegado pela Autora recorrida no artigo 6º da respectiva petição inicial.
Ora, o referido facto não foi impugnado pela Ré na respectiva contestação, pois que, dos factos vertidos na petição nos artigos 1º a 14º, a Ré recorrente apenas impugnou o constante do artigo 13º (artigo 2º da contestação), mais referindo que o alegado no artigo 1º daquela peça só podia se provado por documento, nada tendo dito quanto aos demais (tendo somente impugnado os artigos 15º a 25º da petição-cfr. artigo 6º da contestação), ou seja, os restantes factos, vertidos nos indicados artigos da petição, foram admitidos por acordo nos termos estatuídos no artigo 574.º, nº 2 do CPCivil já que se não verifica in casu nenhuma das excepções aí referidas.
Dito de outro, ao não ter impugnado o referido facto, a Ré recorrente confessou-o de forma ficta.[12]
Como assim, estando o referido facto confessado judicialmente, não existia fundamento para que não tivesse sido dado como provado, embora com as correcções atrás assinaladas, já que se verificou, no caso concreto, a excepção de a prova por documento ser substituída por confissão judicial.[13]
Facto, aliás, corroborado pelo depoimento das testemunhas E… e H….
Desta forma, o referido facto deve continuar a constar da fundamentação factual mas com a seguinte redacção:
“A 2 de Fevereiro de 2013 realizou-se uma assembleia, na qual foram os condóminos informados de que o Bloco .. se encontrava a ser administrado pela ré desde Dezembro de 2012, não tendo sido levantada qualquer objecção, tendo ainda sido deliberado e aprovado que o Bloco .. continuasse a ser administrado pela ré até Outubro de 2013”.
Impugna também a Ré recorrente os pontos 10., 11., 12. e 13. da fundamentação factual.
Estes pontos factuais têm, respectivamente, a seguinte redacção:
“Ficando o Sr. E… na administração do condomínio, com excepção das funções que tinham sido atribuídas à Ré.”
“Todas as demais despesas, nomeadamente fossas, águas e luz das garagens, continuavam a ser geridas pela Autora”.
“A Ré, com a gestão das quotizações, teria que pagar as despesas que estavam adstritas ao Bloco .. e entregar à Autora, mensalmente, a comparticipação para as demais despesas do referido Bloco.”
“No final do período da sua gestão, apresentar as contas relativamente às receitas obtidas e despesas efectuadas.”
Acontece que, estes pontos factuais correspondem aos factos vertidos nos artigos 10º, 11º e 12º e 14º da petição inicial que também não foram objecto de impugnação, tendo-os, pois, a Ré admitido por acordo, razão pela qual valem aqui, mutatis mutandis, as mesmas considerações feitas a propósito da impugnação do facto descrito em 7. da fundamentação factual.
Destarte, tinham tais factos de constar da fundamentação factual, não merecendo, por isso, qualquer censura a decisão do tribunal ao dar como provados os referidos factos.
Em relação ao ponto 13. refere a Ré recorrente que não se trata de matéria de facto, mas antes de matéria de direito.
Não cremos que assim seja, pois que, como um pouco mais à frente se verá, a obrigação de prestar contas pode emergir da lei, de negócio jurídico ou até dos ditames da boa-fé, razão pela qual o ponto em causa encerra matéria de facto e não de direito.
Impugna também a Ré recorrente o ponto 14. da fundamentação factual cuja redacção é a seguinte:
“No dia 30 de Outubro de 2013, a Ré cessou a sua administração do Bloco .., tendo-se realizado no dia 1 de Novembro de 2013 uma assembleia extraordinária, para prestação de contas por parte desta, referente ao período da sua gestão, ou seja, o período compreendido entre 1 de Dezembro de 2012 a 30 de Outubro de 2013 (cfr. ata de fls. 9v, cujo o seu teor se dá por integralmente reproduzido)”.
Entende a apelante que este facto devia ser decomposto da seguinte forma:
- “-Em 11 de Junho de 2013 a ré cedeu à sociedade “D…, Lda.” as funções de administração do Bloco .., incluindo a posição nas respectivas contas bancárias, que passaram a ser desempenhadas por esta sociedade.
- -A ré cessou nessa altura as funções de administradora do Bloco ...
- -Em 1 de Novembro de 2013 realizou-se uma assembleia extraordinária com o ponto 1 da ordem de trabalhos: “Apresentação das contas pela administração do Bloco .. respeitantes ao ano 212/2013”.
Para o efeito convocou o depoimento das testemunhas C… e H….
Em primeiro lugar não se percebe a decomposição do facto em causa nos termos propugnados pela recorrente.
O teor do contrato da cessão da posição contratual consta do facto descrito em 23. da fundamentação factual que não foi objecto de impugnação, razão pela qual não se descortina o fundamento para que também conste do ponto 14.
No que tange à realização da assembleia extraordinária já o ponto em causa abarca essa realidade.
Pretende também a Ré recorrente que se dê como provado que em Junho de 2011 cessou as funções de administradora do Bloco ...
Acontece que, não vemos em que elemento probatório a Ré se funda para que se possa dar como assente o referido facto.
Na verdade, é a própria testemunha C… que refere no seu depoimento (na parte transcrito pela apelante) que administrou o Bloco .. desde 1 de Dezembro de 2012 a 20 de Outubro de 2013 em nome da empresa B…, Lda e que a partir de 01/11/2013 continuou a administrá-lo em nome de outra empresa-D…, Lda., sendo que, a testemunha H… no seu depoimento nada refere a este respeito.
É que, pelo facto de a cessão da posição contratual ter ocorrido em 11 de Junho de 2013, daí não se pode inferir, como parece entender a apelante, que nessa data também ocorreu a cessação de funções de administração do Bloco em causa por parte da Ré.
Na verdade, mesmo admitindo a validade da referida cessão da posição contratual (mais à frente se voltará a esta temática), a Ré pode ter continuado a administrar o bloco .. como administradora de facto, ou seja, existiria até essa data uma administração plural do condomínio integrada por um administrador executivo e por um administrador sem funções executivas.
Como assim, não tendo a Ré recorrente convocado quaisquer elementos probatórios que impusessem redacção diversa, deve o referido ponto 14. continuar a constar da fundamentação factual tal qual o deu como como provado o tribunal recorrido, sendo inócuas e irrelevantes, neste âmbito, todas as restantes considerações tecidas a esse propósito pela Ré recorrente concernentes à figura jurídica da cessão da posição contratual.
O ponto 15. da fundamentação factual que a Ré recorrente também impugna tem a seguinte redacção:
“Esta não compareceu na referida reunião, não tendo, por isso, prestado contas do período da sua gestão, não obstante avisada, na pessoa do seu representante C…, para comparecer à referida reunião”.
Entende a Ré apelante que este facto devia ter sido dado como provado nos seguintes moldes:
-Apenas C… foi avisado ou interpelado para comparecer na assembleia de condóminos realizada em 1 de Novembro de 2013.
-Em 31 de Outubro de 2013 foi realizada uma assembleia de condóminos do Bloco .., na qual foram discutidas e aprovadas as contas do exercício de 1 de Dezembro de 2012 a 31 de Outubro de 2013.
-Naquela assembleia foi entregue o relatório de contas daquele exercício à condómina H… que por sua vez o apresentou na assembleia de condóminos convocada pelo administrador dos restantes blocos e das áreas comuns de todos os blocos”.
Para o efeito convocou o depoimento das testemunhas H… e C….
No que concerne à prova do ponto em causa, na redacção dada pelo tribunal recorrido, a Ré recorrente não questiona que não esteve presente na referida Assembleia e que nela não apresentou as contas, mas apenas que para tal assembleia somente foi avisado para comparecer o Sr. C….
Cremos que, neste conspecto, assiste razão à apelante.
Com efeito na data em que foi expedida a carta junta aos autos a fols. 13-21 de Outubro de 2013-o Sr. C… já tinha cessado funções de gerência (cfr. cópia da certidão permanente junta aos autos a fols. 34 e seguintes), razão pela qual não se pode dar como assente que a Ré foi avisada para comparecer para essa reunião na pessoa do Sr. C….
Quanto ao mais propugnado pela apelante cumpre dizer que, em relação à assembleia que decorreu no dia 31 de Outubro de 2013 sobre ela nos pronunciaremos aquando da análise do facto não provado nº 4 que também foi impugnado pela apelante.
No que concerne à restante matéria factual que a Ré pretende que se dê como provado (entrega do relatório e contas à condómina H… …), torna-se evidente que não pode merecer acolhimento.
Com efeito, a referida matéria não se encontra alegada em qualquer dos articulados apresentados pelas partes tendo, por isso, resultado da instrução da causa.
Ora, tal facto, sendo concretizador dos que a Ré apelante alegou na sua contestação teria, para ser considerado, que ter sido seguido o ritualismo processual a que se refere o artigo 5.º, nº 2 al. b) do CPCivil coisa que não aconteceu, pois que, não tendo o Sr. juiz do processo feito uso desta possibilidade, teria de ter sido a parte, em momento oportuno, a impetrar requerimento com vista a que tal facto fosse considerado pelo tribunal.
Não o tendo feito, esta Relação não pode substituir-se à 1.ª instância e valorar já em termos definitivos a prova produzida quanto aos novos factos, ampliando em 2.ª instância a matéria de facto sem que previamente, em fase de audiência de julgamento, as partes estejam alertadas para essa possibilidade e lhes seja facultado produzir toda a prova que entenderem.
Nestes termos e face ao supra exposto altera-se a matéria factual do ponto 15. pelo seguinte modo:
“Esta não compareceu na referida reunião, não tendo, por isso, prestado contas do período da sua gestão, sendo que, para essa reunião foi apenas enviada para o Sr. C… a carta junta aos autos a fols. 13”.
Impugna também a Ré o ponto 18. da fundamentação factual cuja redacção é a seguinte:
“Apesar de interpelada, a Ré, até à data, não prestou contas, nem entregou, por qualquer forma, os documentos e o remanescente da receita obtida no período da sua gestão do Bloco ..”.
Alega a este respeito a apelante que deve ser eliminada desse facto a expressão “remanescente da receita obtida no período da sua gestão do Bloco ..”, pois que, se se entende que não foram apresentadas as contas não se pode dar como provado que existe receita remanescente.
Também aqui, cremos, assiste razão à apelante.
O ponto factual em causa corresponde ao facto vertido no artigo 22º da petição inicial.
Acontece que, se na alegação da Autora, a Ré ainda não prestou as contas relativas ao seu período de gestão, não vemos como se possa concluir que as mesmas apresentavam receita remanescente.
Na verdade, só depois de apresentadas as referidas contas é que se pode aquilatar se o seu saldo era positivo ou negativo, até lá e dado que dos autos não consta qualquer elemento probatório do qual se possa extrair essa conclusão, não se pode dar como assente a existência de receita remanescente.
Como assim, altera-se a redacção do referido ponto nos seguintes moldes:
“Apesar de interpelada, a Ré, até à data, não prestou contas, nem entregou, por qualquer forma, os documentos no período da sua gestão do Bloco ..”.
Por último e quanto aos factos provados a Ré impugna o ponto factual 19. que tem a seguinte redacção:
“Recusando-se a mesma a prestar as contas”.
Refere a este propósito a recorrente que tal matéria é desde logo consumida pela primeira parte do ponto e é apenas de índole processual.
Este facto nenhum relevo tem para a decisão do pleito razão sob o ponto de vista da sua subsunção jurídica.
Ora, atento o carácter instrumental da reapreciação da decisão da matéria de facto, no sentido de que a reapreciação pretendida visa sustentar uma certa solução para uma dada questão de direito, a inocuidade da aludida matéria de facto justifica que este tribunal indefira essa pretensão, em homenagem à proibição da prática no processo de actos inúteis (artigo 137º do Código de Processo Civil, na redacção que vigorava antes da Lei nº 41/2013, de 26 de Junho e a que corresponde actualmente o artigo 130º do vigente Código de Processo Civil, aprovado pela lei que antes se citou).
Por esse motivo, abstemo-nos de reapreciar a decisão da matéria de facto relativamente ao facto em questão.
Analisemos agora a matéria factual dada como não provada pelo tribunal recorrido e que a apelante entende que devia ter sido dada como provada.
O ponto 1. dessa matéria tem a seguinte redacção:
“Ficou acordado no escrito referido em 23) dos factos provados que a sociedade “D…, Lda.” providenciaria, aquando da realização da próxima assembleia de condóminos que se realizasse, para se apresentar como nova entidade administradora.”
Refere a este respeito a apelante que embora o tribunal a quo tenha dado resposta negativa relativamente a este facto, partindo do documento referido no ponto 23 dos factos dados como provados na sentença, passando pelas circunstâncias em que ocorreu a cessão da administração do Bloco .., ele ressalta das regras de experiência comum.
Diga-se, desde logo, que no referido documento nada consta a esse respeito, embora se entenda o sentido, pois que a Ré no artigo 14º da contestação onde tal facto foi alegado diga que aí não consta de forma expressa.
Porém, a restante argumentação utilizada pela Ré recorrente não tem qualquer consistência.
Como se torna evidente, não pode ser, por recurso às regras da experiência, que este facto pode ser dado como provado.
É preciso notar que as regras de experiência comum não podem servir para fundamentar a decisão de facto, com a simples proclamação desse princípio.
Com efeito, no sistema de persuasão racional, as máximas da experiência actuam como elemento auxiliar na análise das provas produzidas, incidindo directamente na valoração das provas.
Ou seja, e de forma geral, a valoração dos resultados probatórios consiste numa operação gnoseológica que leva o juiz a aceitar a alegação factual x em decorrência da aquisição do meio de prova y mediante o recurso a uma máxima de experiência, com base na qual se pode considerar provavelmente verdadeira a alegação x em presença do meio de prova y.[14]
Acontece que, no caso em apreço, não existe aquele meio de prova y que, aliado à máxima de experiência, conduza a dar-se como demonstrado o facto em causa, pois que, os depoimentos das testemunhas indicadas a este propósito pela apelante são irrelevantes.
Deve, pois, o ponto em causa continuar a constar dos factos não provados.
O ponto 2. tem a seguinte redacção:
“Os condóminos do Bloco .. e dos restantes Blocos não foi levantada qualquer objecção quanto ao escrito referido em 23) dos factos provados, acabando a sociedade “D…, Lda” por ser eleita para administrar o Bloco ..”.
Para se dar como provado este facto a apelante faz referência aos depoimentos das testemunhas quer pelos depoimentos das testemunhas C… e H….
Vejamos.
Este facto corresponde a alegação vertida no artigo 15º da contestação.
Ora, para prova desse facto a apelante faz referência nesse artigo ao documento nº 3 que juntou com o respectivo articulado.
Todavia, desse documento não se extrai a prova do facto em causa, pois que dele apenas resulta que a sociedade “D…, Lda” foi eleita para administrar o Bloco .. no período de 01-12-2013 a 30-11-20014.
Por outro lado e sob este conspecto (assentimento dos condóminos do bloco .. para a referida cessão da posição contratual) o depoimento das testemunhas indicadas também não constitui elemento probatório com base no qual se dê como demonstrada essa realidade factual, já que em nenhum momento dos referidos depoimentos a ela se faz qualquer referência.
Como assim, terá tal facto de continuar a constar do rol dos factos não provados.
O ponto 3. dos factos não provados tem a seguinte redacção:
“A Ré entregou à sociedade “D…, Lda” todos os elementos e documentos, incluindo aqueles que dizem respeito à contabilidade do Bloco ..”.
Alega a este propósito a apelante que a cessão da posição contratual, implica, naturalmente, que todos os elementos e documentos relativos à mesma tenham sido transmitidos para esta sociedade, caso contrário não teria aceitado a cessão.
Por outro lado, alega que a testemunha C… corroborou tal facto, referindo que administração do Bloco .., não obstante formalmente ser atribuída à Ré, sempre foi aquele C… que tratou dos assuntos relativos a este condomínio, pelo que quando este era sócio da ré possuía os documentos da administração do referido bloco Bloco .., em nome da ré, a partir do momento em que o mesmo saiu da ré e passou a exercer as funções de administração do Bloco .. em nome da sociedade que entretanto criou, passou esta a detê-los por intermédio daquele C….
Da cessão da posição contratual não se pode retirar sem mais que a Ré tenha entregue, à nova sociedade, todos os elementos e documentos, incluindo aqueles que dizem respeito à contabilidade do Bloco ...
Efectivamente, pode ter havido cessão sem que esses elementos e documentos tenham sido entregues.
Relativamente ao depoimento da testemunha C… cumpre, desde logo, dizer que a Ré apelante navega ao sabor do vento, pois que, para uns casos, sempre foi a referida testemunha, não obstante formalmente ser a ela a quem estava atribuída a administração do Bloco .., que tratou dos assuntos relativos a este condomínio, todavia, já assim não parece ser para receber convocações para a assembleia de condóminos.
Perante esta inconstância de perspectivas, torna-se evidente que não pode, nesta parte, o depoimento da testemunha ser valorado.
Assim, à míngua de outros elementos probatórios convocados pela apelante, deve o ponto factual em causa permanecer nos factos não provados.Finalmente o ponto 4. dos factos não provados tem a seguinte redacção:
“As contas relativamente ao Bloco .. foram aprovadas em sede de assembleia convocada pela sociedade “D…, Lda”.
Pretende a Ré recorrente que se dê como provado o referido facto com base na acta nº 3 junta com a contestação e depoimento das testemunhas C… e H….
Não cremos, que assim possa ser.
Do referido documento não resulta a realidade do facto em causa.
Com efeito, o que dela resulta e tão só que no dia 31 de Outubro de 2013 foi realizada uma assembleia de condóminos do Bloco .., onde foi votado por unanimidade o relatório e contas do período 01/11/2012 a 31/10/2013.
Por sua vez também o depoimento das indicadas testemunhas apenas corrobora o conteúdo do referido documento.
Como assim, elimina-se dos factos não provados o facto descrito em 4. acrescenta-se aos factos provados o seguinte:
24. No dia 31 de Outubro de 2013 foi realizada uma assembleia de condóminos convocada pela sociedade D…, Lda onde foi votado por unanimidade pelos condóminos do Bloco .. o relatório e contas do período 01/11/2012 a 31/10/2013.
Alterando-se a matéria factual nos termos supra referidos analisemos agora que implicações têm a mesma para a decisão do pleito.
1. A obrigação ou não de prestar contas
A presente acção foi instaurada com a finalidade de que a Ré preste as contas da sua administração referente ao Bloco .. do prédio urbano sito na Rua …, nº .. a .., da freguesia …, concelho de Gondomar referente ao período de 01/11/2012 a 31/10/2013.
Como refere Alberto dos Reis[15] “A obrigação de prestação de contas pressupõe que alguém administrou ou está a administrar bens ou interesses alheios e, por isso, deve prestar contas dessa administração”.
Não há porém uma disposição legal que genericamente determine quando é que alguém tem a obrigação de prestar contas a outrem, pelo que o artigo 941.º do CPCivil, pressupõe a existência de preceitos substantivos que imponham aquela obrigação.
Por regra, a administração de bens ou interesses alheios por outrem que não o seu titular tem por base a lei (constitui uma imposição legal–v.g. do tutor, do cabeça de casal ou do liquidatário) ou o contrato (por exemplo, o mandatário).
A obrigação de prestar contas pode, então, emergir da lei, de negócio jurídico ou até dos ditames da boa-fé, sendo que quando emerge da lei configura a ideia da administração de bens alheios ou actos de gestão de interesses de outrem.
Importa, porém, que se diga que a obrigação de prestação de contas decorre de uma outra obrigação de carácter mais geral, a obrigação de informação.
Esta obrigação tem consagração genérica no artigo 573.º do Código Civil, existindo sempre que o titular de um direito tenha dúvida fundada acerca da sua existência e do seu conteúdo e outrem esteja em condições de prestar as informações necessárias.
Pode, no entanto, haver uma obrigação de informação sem que exista obrigação de prestação de contas. Esta só existirá quando ocorrer uma situação de administração de bens alheios, ou seja, se para além desse dever de informação, ou no âmbito dele, se reconhecer a obrigação de prestação de contas.
Isto dito, decorre do artigo 1436.º, nº 1 al. j) do CCivil que umas das funções do administrador é prestar contas a assembleia, as quais devem ser apresentadas na reunião a ter lugar na primeira quinzena de Janeiro-artigo 1431.º, nº 1 do mesmo diploma legal.
A obrigação do administrador constitui aplicação do princípio geral de que, quem administra bens ou interesses alheios, está obrigado a prestar contas da sua administração ao titular desses bens ou interesses.
Nas palavras do Prof. Henrique Mesquita[16], independentemente de saber qual a exacta qualificação ou enquadramento jurídico da posição do administrador no condomínio, deve considerar-se-lhe aplicável, por analogia, o preceituado no artigo 987.º do CCivil, que manda regular os direitos e obrigações dos administradores das sociedades civis pelas normas do mandato. E, nos termos do artigo 1161.º al. d), do mesmo diploma legal, o mandatário é obrigado a prestar contas, findo o mandato ou quando o mandante o exigir.
Assim, o acima indicado artigo 1436.º, ao incluir no elenco das principais funções do administrador do condomínio [alínea j], a de prestar contas à assembleia, não traduz senão a imposição desse dever funcional.
Ora, não sendo apresentadas, todos os condóminos, ou a respectiva administração mandatada para o efeito (artigos 1436.º, proémio, e 1437.º, nº 1 do CCivil), podem pedir a quem exerceu funções de administração que preste contas reportadas ao período em causa.
Aqui chegados, vejamos então se a Ré está ou não obrigado a prestar contas nos termos peticionados.
Na decisão recorrida entendeu-se que sim.
Deste entendimento discorda a apelante.
Quid iuris?
Decorre da matéria factual que o prédio urbano sito na Rua …, nº .. a .., da freguesia …, concelho de Gondomar, é composto por quatro blocos de fracções, sendo que cada bloco tem uma entrada individual, nomeadamente Bloco .., .., .. e .., constituídos por fracções autónomas destinadas a habitação e comércio, estando dotados de áreas comuns próprias, como sejam escadas e ascensores independentes dos restantes blocos, e sem qualquer ligação entre si, cuja utilização se destina somente às fracções autónomas que neles estão integradas, sendo que, os únicos equipamentos que aqueles quatro blocos têm em comum são a utilização das fossas de esgoto e a electricidade das garagens (factos descritos em 1. a 5. da fundamentação factual).
Perante esta realidade factual, tal como defendemos no Acórdão por nós relatado no processo 3361/09.2TBPVZ.P1[17] ainda que se trate de um só edifício, mas cuja configuração integre uma estrutura que se possa autonomizar em relação aos demais prédios, é possível constituir-se uma assembleia restrita de condóminos, com poderes administrativos para essa mesma estrutura a par do condomínio que pode e deve existir para o edifício como unidade predial.
Como aí se refere no caso de situações de propriedade horizontal de edifícios integrados por blocos, como ocorre no caso vertente, em que algum ou alguns deles é servido por partes comuns que lhe são exclusivamente inerentes, ou seja, que não sirvam funcionalmente outros blocos, não se vê proibição legal de que todos os condóminos aprovem a administração autónoma relativa a tais blocos, sem prejuízo, como é natural, da coordenação com a administração geral nos pontos em que ela deva existir.
Ora, foi isso que aconteceu no caso em apreço.
Efectivamente, está provado nos autos que a 2 de Fevereiro de 2013, se realizou uma assembleia geral, nos termos da qual foi deliberado e aprovado que o Bloco .. fosse administrado pela Ré, representada por C…, no período compreendido entre o dia 1 de Dezembro de 2012 a 30 de Outubro de 2013 e ainda que, relativamente às despesas inerentes às partes comuns, o Bloco .. comparticipará com as mesmas, nomeadamente luz das garagens, água de condomínio e limpezas, ficando o Sr. E… na administração do condomínio, com excepção das funções que tinham sido atribuídas à Ré, sendo que, todas as demais despesas, nomeadamente fossas, águas e luz das garagens, continuavam a ser geridas pela Autora (factos descritos em 7. a 11. da fundamentação factual).
Isto dito, tona-se evidente que, tal como, aliás, também se encontra assente (facto descrito em 13. da fundamentação factual) e já acima se referiu, no final do período da sua gestão a Ré tinha que prestar as respectivas contas relativamente às receitas obtidas e despesas efectuadas.
Bom, mas diz a Ré, em 11 de Junho de 2013 cedeu a posição contratual que detinha no contrato de mandato de administração do referido condomínio, à sociedade “D…, Lda”, tendo nessa data cessado as suas funções de administradora do Bloco .. e, portanto, ela já não tinha legitimidade para apresentar as contas.
Acontece que, nos autos apenas se encontra provado que “Por escrito epigrafado Cessão de Posição Contratual datado de 11 de Junho de 2013, a Ré, na qualidade de primeira outorgante e entidade administradora do condomínio Edifício …, sito na …, nº .., …, Gondomar, contribuinte nº ………, declarou ceder a sua posição contratual que detém no contrato de mandato de administração do referido condomínio, cedendo a sua posição nas respectivas contas bancárias, à sociedade “D…, Lda”, como segunda outorgante, que declarou aceitar” (facto descrito em 23. da fundamentação factual).
A cessão da posição contratual consiste no negócio pelo qual um dos outorgantes em qualquer contrato bilateral ou sinalagmático transmite a terceiro, com o consentimento do outro contraente, o complexo de direitos e obrigações que lhe advieram desse contrato-cfr. artigo 424.º, nº 1 do CCivil[18].
Existe, pois, por um lado, “o contrato de cessão da posição jurídica de certo contraente, o contrato que opera a transmissão dessa posição, que é o instrumento dela; e há, por outro, o contrato (básico) donde nasceu a posição (complexo de direitos e deveres) que um dos contraentes (cedente) transmite a terceiro”.[19]
O efeito típico principal da cessão do contrato, caracterizador da sua função económico-social, é a transferência da posição contratual, no estádio de desenvolvimento em que se encontrava no momento da eficácia do negócio, de uma das partes do contrato para outra. Verifica-se a extinção subjectiva da relação contratual, quanto ao cedente, sendo a mesma relação adquirida pelo cessionário e permanecendo idêntica, apesar desta modificação de sujeitos.
O cedente perde os créditos em relação ao cedido, fica liberado das suas obrigações em face dele, igualmente se passando as coisas quanto aos demais vínculos inseridos na relação contratual. Todas essas situações subjectivas, activas e passivas, cujo complexo unitário, dinâmico e funcional, constitui a chamada relação contratual, passam a figurar na titularidade do cessionário[20].
Todavia, nesta figura jurídica, além das vontades dos intervenientes directos na transmissão, exige-se o consentimento do contraente cedido, que tanto pode ser prestado antes como depois da celebração do contrato de cessão[21].
Sem esse consentimento, o negócio não adquire plena eficácia.[22]
Se o consentimento for prestado antes, para que a cessão produza efeitos, torna-se necessário que seja levada ao conhecimento do cedido (por meio de notificação, que é uma simples declaração unilateral, embora receptícia) ou que ele a reconheça (expressa ou tacitamente)–artigo 424.º, nº 2 do CCivil.
Portanto, não estando provado nos autos que o Autor consentiu na referida cedência, torna-se evidente, que a mesma é ineficaz em relação a si.
Aliás, mesmo que estivesse provado o facto descrito em 2. constante dos factos não provados, como a Ré pretendia, nem assim se poderia dizer ter sido prestado o referido consentimento como parece entender a apelante.
Com efeito, o contraente cedido não são apenas os condóminos do Bloco .. mas sim todos os condóminos que votaram a deliberação na assembleia que ocorreu em 2 de Fevereiro de 2013 pois que, foram todos estes e não apenas aqueles quem mandatou a Ré para administrar o referido Bloco.
Desta forma e até ao dia 30 de Outubro de 2013 era a Ré quem estava incumbida da administração do Bloco .. do prédio em questão e, como tal, era ela e não a sociedade D…, Lda que, no final desse período, tinha que prestar contas perante a assembleia de condóminos.
É certo que, consta dos factos provados que no dia 31 de Outubro de 2013 foi realizada uma assembleia de condóminos convocada pela sociedade D…, Lda onde foi votado por unanimidade pelos condóminos do Bloco .. o relatório e contas do período 01/11/2012 a 31/10/2013 (facto descrito em 24. da fundamentação factual).
Porém, como supra se referiu não era a sociedade D…, Lda quem tinha que apresentar as contas referentes ao período em causa mas sim a Ré, pois que, sendo ineficaz a referida cessão da posição contratual, quem estava a administrar o citado Bloco .. era esta e não aquela, já que, não resultou provado, como a Ré alegou, que em 11 de Junho de 2013 tivesse deixado de exercer as funções de administração do condomínio do Bloco .. do edifício em causa.
Acresce que, mesmo que assim não se entendesse, nunca a prestação das referidas contas se podia considerar válida e eficaz.
A obrigação de prestação de contas do mandatário (aplicável ao administrador do condomínio como supra se referiu) só se extingue quando sejam aceites e aprovadas pelo mandante e não cessa com a simples prestação extrajudicial de contas, cessa apenas com a aprovação de tais contas por parte de quem tem o direito de as exigir.
Ora, tendo a Ré, como já supra se referiu, sido mandatada para administrar o Bloco .. pela assembleia dos condóminos que teve lugar no dia 2 de Fevereiro de 2013 e, portanto, pelos condóminos que votaram a referida deliberação, era perante a assembleia de condóminos referente aos quatro Blocos que compõe o Prédio Edifício …, do prédio urbano sito na Rua …, nº .. a .., da freguesia … que a Ré tinha que prestar as contas referentes ao período em que administrou aquele Bloco e não apenas perante os condóminos do mesmo, como aliás, resulta do ponto 13. da fundamentação factual.
Tanto assim é que, com a gestão das quotizações a Ré teria que pagar as despesas que estavam adstritas ao Bloco .. e entregar ao Autor, mensalmente, a comparticipação para as demais despesas do referido Bloco (factos descrito em 12. da fundamentação factual), ou seja, nunca as contas apresentadas pela Ré, perante apenas os condóminos do mencionado Bloco, podiam ser consideradas válidas e eficazes no confronto com o Autor (em representação de todos os condóminos).
Importa, por último enfatizar que esta obrigação de prestar contas, nos termos que se deixaram expostos, em nada obriga com a coexistência de uma administração autónoma relativa ao Bloco em causa, pois que, são coisas distintas, além de que, os moldes em que era exercida a referida administração pressupunha sempre, como atrás se referiu, para que as contas fossem consideradas válidas, que elas fossem apresentadas perante a assembleia de todos os condóminos.Destarte, não nos merece censura a decisão recorrida estando, pois, a Ré obrigada a prestar contas nos termos sentenciados.Improcedem, assim, todas as conclusões formuladas pela recorrente, excepto na parte em que levaram à alteração da matéria de facto nos termos decididos e, com elas, o respectivo recurso.IV-DECISÃO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente por não provada a apelação confirmando, assim, a decisão recorrida.Custas da apelação pela Ré apelante (artigo 527.º, nº 1 do CPCivil).Porto, 30 de Maio de 2016.
Manuel Domingos Fernandes
Sousa Lameira
Caimoto Jácome
