1. e 7. lugares.
Na verdade, em ambas se refere expressamente, quer a réplica, quer os documentos em questão.
Não adianta, quanto aos documentos, dizer o réu que a simples indicação da paginação dos mesmos o não esclarecia da sua origem, já que podia corresponder a documentos por si juntos; é evidente que este estado de dúvida ou equívoco - se o réu acha que "podia", é porque não tinha nem podia ter a certeza - poderia ter sido esclarecido se o réu tivesse então usado da devida diligência.
E a intervenção do réu no julgamento releva também, definitivamente, no mesmo sentido.
Assim, está verificado qualquer dos momentos em que começa a correr o prazo para ser arguida a nulidade ocorrida, sem que tal haja sido feito tempestivamente.
É, obviamente, lamentável que o tribunal tenha agido mal neste pormenor; mas a verdade é que só ao réu é imputável ter deixado consolidar a situação.
Por isso improcedem as conclusões a) a d).
Entremos agora na apreciação do mérito da revista.
A presente acção foi proposta com invocação da causa de resolução consistente em obras não autorizadas, feitas pelo locatário, que envolveram alteração substancial da estrutura externa do edifício e da sua disposição interna.
Essas obras ocorreram em 1991, quando entrara já em vigor o novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto 321-B/90, de 15 de Outubro.
Nesta regulamentação jurídica as causas de resolução do arrendamento estão reguladas no seu artigo 64, tendo sido revogado o artigo 1093 do CC, que antes regia a mesma matéria - o qual, por sua vez, viera já substituir o regime que constou dos parágrafos 1., 6. e 7. do artigo
5 da Lei 1662, de 4 de Setembro de 1924.
O arrendamento a que os autos se referem foi outorgado em 1966, quando vigorava esta última regulamentação.
Mas o princípio básico da não aplicação retroactiva da lei, consagrado no artigo 12 do CC, tem duas vertentes de diverso alcance. Nuns casos, toma-se como referência o momento em que ocorreu o facto gerador de efeitos jurídicos, os quais serão regulados pela lei vigente quando aquele facto se deu - 1. parte do seu n. 2; outras vezes toma-se como referência, não o facto gerador dos efeitos, mas a situação por ele gerada, com uma potencialidade de renovação que a leva a, em cada momento, e enquanto permanecer, ter o regime que a lei lhe for sucessivamente atribuindo - 2. parte do mesmo n. 2.
Esta última hipótese adequa-se, em particular, aos casos em que, mais do que os efeitos de um contrato, interessa o regime definidor do conteúdo de um determinado estatuto com vocação de perenidade.
Assim se encontra, por exemplo, a ideia indiscutida segundo a qual a problemática do divórcio se afere em função da lei vigente quando se deu o facto violador dos deveres contratuais, já que estes deveres também variarão independentemente da data do casamento.
Também ideia idêntica é de sufragar quanto ao estatuto do locatário e do locador, ao menos naqueles arrendamentos que estiverem sujeitos ao regime da renovação obrigatória, há muito instituído.
Por isso, a pretensão da autora nesta acção é de avaliar em face do RAU - ao qual pertencerão as normas que a partir deste momento citarmos sem outra referência -, e não em face da Lei 1662.
Somos, deste modo, levados à imediata consideração do disposto na alínea d) do n. 1 do artigo 64, que confere eficácia geradora do direito do senhoria à resolução do arrendamento às obras, feitas pelo arrendatário sem consentimento escrito daquele, que alterem substancialmente a estrutura externa do locado ou a disposição interna das suas divisões.
Esta norma será a aplicável ao caso se não existir uma outra regulamentação válida resultante da vontade das partes, no exercício de um legítimo mas coarctado princípio de liberdade contratual.
A este propósito diremos que um pendor proteccionista do arrendatário - em sucessivo declínio mas ainda existente
- caracteriza o arrendamento urbano, distinguindo a posição dos contraentes perante a problemática da resolução por violação contratual da outra parte. Enquanto que o arrendatário pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, alegando incumprimento pelo senhorio e fazendo-o por simples declaração receptícia - n. 1 do artigo 63 -, já bem diferente é o que se passa com a resolução por iniciativa deste último; a lei impõe a resolução por via judicial - n. 2 do mesmo artigo - e limita aí drasticamente as possibilidades de resolução do contrato, como se vê do confronto do citado artigo 64 com aquele n. 2 do artigo 63, aliás em conformidade com o disposto no artigo 1047 do CC; a resolução dos arrendamentos a que o RAU se aplica não pode fundar-se no simples incumprimento por parte do locatário, apenas algumas infracções contratuais qualificadas tendo essa virtualidade.
Tendo estas limitações, como não é de discutir, natureza imperativa, o que em contrário se mostrar convencionado valerá se der mais direitos ao arrendatário, mas já não será tolerável se agravar a sua situação jurídica, limitando-lhe os direitos ou criando-lhe novas ou mais amplas obrigações.
Há, a este propósito, que sopesar a cláusula 3. do arrendamento, descrita acima no facto n. 5, ponderando a eficácia que deve ser-lhe atribuída.
Por ela ficou o réu, na sua posição de arrendatário, autorizado a fazer no locado as obras que julgue convenientes à instalação dos serviços da sua agência, tanto interiores como exteriores, inclusive as destinadas a anúncios, desde que respeite a estrutura e segurança do prédio e a sua normal utilização.
À data do arrendamento o n. 3 do artigo 22 do Decreto 5411, de 17 de Abril de 1919, limitava-se a obrigar o arrendatário a servir-se do prédio apenas para o uso convencionado ou conforme com a sua natureza, sem que houvesse dispositivo que das obras indevidas extraísse a consequência da resolução do contrato.
Mas, à data em que as obras tiveram lugar, esta cláusula devia ser confrontada com a alínea d) do n. 1 do artigo
64, da qual resulta claro, implicitamente, que o arrendatário, obrigado que está a não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que ela se destina e a não fazer dela uma utilização imprudente - alíneas c) e d) do artigo 1038 do CC -, sempre poderia, sem risco de incorrer em resolução do contrato, levar a cabo obras que não envolvessem alteração substancial, quer da estrutura externa, quer da disposição interna das divisões do locado. Apenas teria que, nesse caso, restituir o locado, findo o contrato, no estado em que o recebera - alínea i) do mesmo artigo e n. 1 do artigo 1043 e artigo 1092, ambos do mesmo Código.
Diga-se, a propósito, que nos parece indiscutível a referência do qualificativo "substancial" a qualquer dos termos subsequentemente previstos - cfr. Aragão Seia,
Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 2. edição, página
295 e Pais de Sousa, Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano, 3. edição, página 179. A ideia exposta por Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 1996, página 663 - para quem, segundo parece, esse qualificativo tenderia a referir-se apenas à alteração da estrutura externa, e não já à da disposição interna - é infundada, por evidente falta de razoabilidade de tal solução, já que a todas as luzes uma alteração externa parece ser mais grave - ou, no mínimo, não ser menos grave - do que a alteração interna, e tanto mais que, no plano de interpretação puramente gramatical, ambas as ideias são igualmente correctas.
Daí que, feito esse confronto, estão patentes as seguintes diferenças:
- -a cláusula 3. permite quaisquer obras exteriores e interiores, desde que respeitem a estrutura e a segurança do edifício;
- -a lei permite essas obras desde que não seja alterada substancialmente a estrutura externa do prédio ou a disposição interna das divisões.
E estas diferenças assim detectadas apontam, a ser o mesmo o conceito de "estrutura" usado num e noutro lugar, para que se diga que o artigo 64 define um regime de certo modo mais liberal do que aquela cláusula. Na verdade, de acordo com a lei o arrendatário só pode ver o contrato resolvido se as obras envolverem uma alteração substancial do locado, ao passo que a cláusula admitiria reacções contra ele desde que tivesse lugar qualquer alteração da estrutura, pois que nesse caso ela não teria sido respeitada.
Temos, pois, que procurar saber se esse conceito de "estrutura" é, ou não, o mesmo.
Entrando, mais frontalmente, na interpretação da cláusula, diremos que é de ponderar o seguinte:
- -os factos provados não dão elementos relevantes sobre qual terá sido a vontade comum das partes a este respeito;
- -face ao artigo 236 do CC, ela deverá ser entendida como consagrando o sentido que um declaratário normal deduziria do que foi dito;
- -nos negócios onerosos este sentido deverá ainda ser, em caso de dúvida, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações - artigo 237 do CC;
- -a cláusula fala em respeito da estrutura e da segurança, o que sugere que se têm em vista duas realidades diferentes;
- -"estrutura" será o mesmo que "construção, composição, organização e disposição arquitectónica de um edifício" - conceito fornecido pelo Grande Dicionário da Língua Portuguesa, de José Pedro Machado, Vol. II, página 694, citado por ambas as instâncias;
- -também António Morais da Silva, Novo Dicionário Compacto da Língua Portuguesa, Vol. II, página 512, a define como sendo "forma como um edifício é construído";
- -a lei vigente aquando da estipulação da cláusula não definia nem usava, nesta matéria - já que não concebia sequer a resolução com base em obras indevidas -, o conceito de estrutura do prédio;
- -foi expressamente autorizada a realização de obras exteriores, incluindo a colocação de anúncios.
Por isso a única conclusão que pode ser adoptada a este propósito será aquela segundo a qual a estrutura do prédio tem que ver com o seu aspecto e configuração, e não com a sua resistência, a qual é abrangida na mesma cláusula através da menção feita à "segurança" do prédio.
De nada adianta a tentativa de recurso ao que consta do citado artigo 237.
O maior equilíbrio das prestações só se avalia pelo confronto das mesmas, comparando aquilo que por cada uma das partes é dado à outra.
Do lado do arrendatário há o pagamento da renda a que se comprometeu.
Do lado do senhorio encontra-se a cedência do local para ser utilizado por aquele e uma autorização para certas obras; esta autorização não é quantificável em dinheiro.
Assim, não podemos dizer até que ponto a contrapartida paga pelo arrendatário fica mais ou menos equilibrada se a autorização para obras for mais ampla ou menos ampla. Não podem ser comparados factores cujas ordens de grandeza se não reconduzem a parâmetros de natureza idêntica.
Igual solução tem a dúvida que possa estabelecer-se a propósito da ideia, levantada pela autora e à qual aderiu a sentença da 1. instância, segundo a qual a cláusula 3. apenas autorizou o réu a fazer as obras iniciais de instalação no arrendado, com elas se esgotando e por isso não valendo para as obras feitas em 1991.
Pela mesma razão o critério do maior equilíbrio das prestações não pode funcionar.
E, por outro lado, a letra da cláusula só por via de restrição interpretativa poderia acomodar-se a essa ideia, já que tem um teor que se concilia mais facilmente com o sentido amplo; e não foram provados factos que revelem diferente intenção das partes.
No entanto, a restrição das obras exteriores a determinado limite - o respeito da estrutura e da segurança do prédio
- importa, à luz do n. 1 do artigo 236 do CC, um esforço interpretativo do que os contraentes quiseram.
Definida a estrutura nos termos que acima indicámos, o respeito da mesma inviabilizaria praticamente todas as obras que o réu quisesse efectuar.
Mas a necessidade de extrair da cláusula um sentido útil, que estava necessariamente no espírito dos contraentes, leva a entendê-la no sentido de esse respeito não ser absoluto, tolerando-se alterações que se conciliem com a utilização do locado e não agridam consideravelmente aquela estrutura.
De algum modo a cláusula terá de autorizar alterações que sejam tidas como razoáveis.
Assim definido o alcance da cláusula 3., deve esclarecer-se que a mesma não pode ser olhada como cláusula resolutória a aplicar, eventualmente, em alternativa à alínea d) do n. 1 do artigo 64.
Os contraentes não lhe atribuíram eficácia dessa natureza; assim, sempre a resolução se regerá por esta norma legal, ficando reservado à cláusula a função de servir, se para tal valer, como autorização escrita para as obras.
Entrando agora a analisar a alínea d) do n. 1 do artigo
64, há que ver se as obras realizadas pelo réu envolveram uma alteração substancial, quer da estrutura externa do prédio, quer da disposição interna das suas divisões.
Sobre o que é estrutura externa perfilam-se dois entendimentos diversos; um equipara-a à noção corrente em construção civil, com correspondência à estrutura resistente, e outro fá-la corresponder à fisionomia do prédio, nos termos já referidos atrás a propósito da interpretação da cláusula 3..
O primeiro destes entendimentos não é de acolher por duas razões que desde logo nos ocorrem:
- -por um lado, como é notório no campo da moderna construção civil, a construção de edifícios de andares não tem sequer uma estrutura externa, entendida como estrutura resistente a constituir o exterior do prédio; a estrutura resistente é composta por uma espécie de esqueleto, formado por colunas e placas horizontais de betão, cujos espaços abertos exteriores são depois preenchidos por paredes que podem ser de tijolo, ou blocos de ytong, ou vidro, mas em qualquer caso indiferentes no tocante à resistência ou estabilidade do prédio;
- -por outro lado, mal se concebe que, conscientemente, um senhorio dê autorização escrita para que o arrendatário faça obras que vão pôr em risco a segurança do edifício.
E o segundo entendimento apresenta-se, ao contrário, como o único que está de acordo com o poder de transformação da coisa que é inerente ao direito de propriedade, do qual o senhorio não abre mão ao dar o seu prédio de arrendamento;
é também certo que o direito de propriedade pode ser lesado de forma muito extensa, ainda que sem lesão da segurança do prédio, por transformações do seu aspecto exterior, em relação às quais é insuficiente a possibilidade de exigência de reposição no estado anterior quando se chegar ao termo do arrendamento, ainda por cima de duração indefinida e provavelmente longa.
Este entendimento é defendido largamente na doutrina, tendo apoio em Rabindranath, Capelo de Sousa, em parecer publicado na Col. Jur., 1987-V-20 a 22, Aragão Seia, obra citada, página 296, Pais de Sousa, Extinção do Arrendamento Urbano, 2. edição, página 247, e João de Matos, Manual do Arrendamento e do Aluguer, Vol.II, página 218.
Quanto à disposição interna das divisões, ela é alterada quando se modifique de modo permanente - isto é, sem que a modificação seja amovível, o que depende dos materiais usados e da forma da sua implantação - o número e/ou a configuração da sua planta interior.
Finalmente, só releva para a resolução do arrendamento a alteração que seja substancial.
Isto significa, para uns, que deve ser profunda ou fundamental - como opinam Pais de Sousa e João de Matos, secundados por Rabindranath Capelo de Sousa -, e, para outros, que seja uma alteração de monta ou considerável - como opinam Januário Gomes, Resolução do Contrato de Arrendamento..., O Direito, 125, página 461-467, e Aragão Seia.
Entendemos que os qualificativos de "profundo" ou de "considerável" têm sentido equivalente e que traduzem um grau de alteração que já é, seguramente, substancial, o qual terá lugar a partir do momento em que a alteração deixa de ser algo de significado relativamente pequeno.
Pode ainda dizer-se que, vistas as coisas no prisma que tem vindo a ser adoptado, a cláusula 3. é, neste momento, irrelevante quanto às obras exteriores.
De facto, essa cláusula autorizaria apenas as que introduzissem na estrutura alterações ainda não consideráveis; e o direito à resolução do arrendamento só nasce quando há alterações consideráveis.
Quer dizer: as alterações permitidas pela cláusula são também aquelas que segundo a lei não relevam para a resolução do arredamento.
Ficaria, deste modo, o interesse da cláusula limitado à questão da reposição do locado no estado original quando chegasse o termo do arrendamento.
De posse destas noções, averiguemos se as obras feitas pelo réu integram a previsão legal deste motivo de resolução.
Às obras feitas no interior do locado respeitam os factos enunciados acima sob os ns. 13 e 17.
A descrição que delas aí é feita mostra, com toda a evidência, que envolveram uma alteração substancial da disposição interior das divisões.
Simplesmente, não podem ser causa de resolução do arrendamento.
A cláusula 3. autorizou as obras interiores julgadas convenientes pelo réu para a instalação dos seus serviços, desde que respeitassem a estrutura e a segurança do prédio e a sua normal utilização. E autorizou-as a todo o tempo por que durasse o arrendamento.
A utilização dada ao locado é a normal, considerando o destino contratual do locado.
Respeitando a estrutura do prédio, como acima ficou dito ao interpretar-se esta cláusula, ao seu aspecto exterior, ela não é afectada pelas obras no interior.
Resta saber qual é a situação no tocante à segurança.
Já dissemos atrás que a cláusula 3. valerá, eventualmente, como autorização escrita do senhorio para as obras a fazer pelo réu.
Este poderá, pois, efectuar as obras interiores que não afectem a segurança do prédio.
Tanto a realização das obras como o dano para a segurança cabem dentro do ónus probatório do senhorio - n. 1 e 3 do artigo 342 do CC.
A autora provou a realização e a extensão das obras - sendo irrisória, face ao provado, a afirmação do réu de que a ideia de uma alteração neste campo teria que pressupor o conhecimento de qual era a disposição interior para que, por comparação, se formule um juízo conclusivo sobre a existência da alteração; na verdade, pode não se saber como estava antes o interior, mas saber-se como está e que isso é diferente do que era.
Mas não provou que delas resultasse dano para a segurança do prédio, coisa que, aliás, nem sequer alegara, já que no artigo 17 da p.i. apenas disse, quanto à nova planificação interna, que ela diminuía o potencial valor locativo do imóvel.
Conclui-se que estas obras no interior não podem fundar a resolução do arrendamento.
Falta considerar, à luz da cláusula 3., as obras exteriores.
Elas estão descritas acima nos ns. 9, 11, 12 e 16.
Consistiram no enchimento com massa das semi-elipses dos arcos exteriores em granito, para dar forma rectangular aos vãos, assim como na destruição de forros da parede exterior e na eliminação das cantarias; na alteração dos vãos procurou-se o seu realinhamento com os vãos dos pisos superiores.
Afectaram, pois, a estrutura do prédio; mas para se saber se excederam o âmbito da autorização específica contida naquela cláusula - ou se, o que vem a dar no mesmo, traduzem uma alteração substancial - é necessário ajuizar da extensão da alteração introduzida.
Para a valoração desta extensão importa referir o que foi dado como provado em 10. - Os arcos eram características do imóvel -, 14. - Os arcos exteriores em granito com a cantaria tinham valor estético -, 15. - A eliminação dos arcos, referidos na resposta ao quesito 1. diminui o valor estético global do imóvel - e 18. - O estado geral de degradação do imóvel ao nível da pintura também lhe causa dano estético.
No facto provado sob o n. 8 refere-se a existência de um parecer do Instituto Português do Património Cultural, que, por a proposta pretender qualificar o imóvel, foi favorável à aprovação do projecto apresentado pelo réu à Câmara Municipal de Braga, apenas condicionado à substituição de vidros espelhados por vidraça lisa e incolor.
Como já resulta de tudo o que vem sendo dito, não é qualquer alteração que pode conduzir à resolução, mas apenas uma alteração substancial.
O grau da violação dos interesses do senhorio é aqui fundamental, pois essa violação pode ter lugar em medida insuficiente para a gravosidade da reacção legal.
E cabe ao senhorio o ónus da prova dessa gravidade, pois ela é um elemento constitutivo do seu direito - n. 1 do artigo 342 do CC.
Os arcos, que eram características do imóvel, tinham um valor estético que desapareceu.
Diminuíu o valor estético global do imóvel.
Mas este imóvel está num estado de degradação ao nível da pintura que lhe causa dano estético.
O IPPC autorizou as obras, depois de analisadas na óptica que lhe é própria.
Perante estas consequências concretas não pode dizer-se que a alteração foi substancial ou considerável.
As obras afectaram apenas o rés do chão, o que, como é notório, diminui o seu impacto no aspecto geral do prédio.
A medida em que o valor estético pode ser afectado tem variações possíveis, com evidente repercussão no seu valor económico, o que não foi averiguado, por falta, aliás, da necessária alegação por parte da senhoria.
A variação do valor estético do prédio diverge, igualmente, na razão directa do grau de conservação do imóvel, o que, no caso, tem repercussão contrária aos interesses da autora.
E, não sendo considerável, logo substancial, a alteração da estrutura externa do imóvel, ela não integra a previsão da alínea d) do n. 1 do artigo 64, do mesmo modo que poderemos dizer que se trata de obras autorizadas por escrito na cláusula 3. do arrendamento.
Procedem, portanto, as conclusões e) a g).
Ao mesmo tempo teremos que reconhecer que o pedido de indemnização, pressupondo, entre os factos seus geradores, os danos decorrentes das obras para a senhoria, não é procedente.
A responsabilidade que do réu se exige derivaria da prática, por ele, de um facto ilícito e culposo, no caso gerador de responsabilidade por não cumprimento de contrato.
Não se vislumbra, depois da análise supra, que haja ocorrido e lhe seja imputável um facto com essa virtualidade.
O que vale o mesmo que dizer que a condenação em indemnização não pode subsistir, por falta de apuramento de prejuízos.
Isto se diz da condenação imposta pela 1. instância e confirmada pela Relação - a de o réu pagar a quantia necessária, a liquidar em execução de sentença, para a reposição da estrutura externa no estado em que se encontrava, aliás substancialmente diferente da que fora pedida pela autora, que se referira à indemnização dos prejuízos decorrentes de danificações que teve como irreparáveis.
O que implica a procedência da conclusão h).
Pelo exposto, julgando-se procedente a revista, revoga-se o acórdão recorrido e absolve-se o réu do pedido.
As custas desta revista, bem como da apelação e da 1. instância, serão suportadas pela recorrida.
Lisboa, 14 de Janeiro de 1997.
Ribeiro Coelho,
Torres Paulo,
Ramiro Vidigal.
