Quem foi o relator do acórdão 155/2002.L1-1?

O relator foi Maria do Rosário Pita Pegado Gonçalves, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 155/2002.L1-1?

O acórdão foi proferido em 23 de março de 2010.

155/2002.L1-1

Sumário

1- Através da preferência legal, concede a lei ao respectivo titular o direito de, em igualdade de circunstâncias, oferecer prestação em tudo idêntica à do adquirente, ocupar a posição de contraparte na venda de determinado bem ou na sua dação em cumprimento. 2- A igualdade de circunstâncias reporta-se estritamente à prestação que se propõe o candidato a adquirente realizar. 3- A notificação para preferir não equivale a qualquer proposta contratual, não lhe sendo aplicável o disposto no art. 230º do C. Civ. 4- Os aspectos negociais não são partilhados com os preferentes, estes apenas têm que aceitar ou não, aquilo que foi acordado entre o obrigado à preferência e o terceiro. 5- A responsabilidade pré-negocial assenta num conceito indeterminado, que é o da boa fé e encerra os deveres de protecção, de informação e de lealdade. 6- A responsabilidade em apreço, pressupõe uma conduta eticamente censurável e altamente reprovável, violadora dos deveres de lealdade e honestidade.

Texto

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa 1-Relatório: Os autores, “A”, “B” e “C”, intentaram acção declarativa na forma ordinária contra a ré, “D” – Companhia de Seguros, SA., pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de € 72.511,00, acrescida de juros de mora e demais despesas relativas a honorários de advogado e decorrentes da acção. Para tanto, alegaram que sofreram danos patrimoniais e não patrimoniais em consequência de uma falta da ré, no âmbito do exercício de direito de preferência. Regularmente citada a ré, apresentou contestação e pediu a condenação dos autores como litigantes de má fé. Em sede de réplica pediram também os autores, a condenação da ré como litigante de má fé. Prosseguiram os autos a sua normal tramitação, tendo vindo a ser proferida sentença, a julgar a acção improcedente, absolvendo a ré dos pedidos e não condenando qualquer das partes como litigantes de má fé. Inconformados recorreram os autores, concluindo nas suas alegações, em síntese: 1. O direito de preferência é anterior à comunicação para o respectivo exercício, razão pela qual se radica no negócio tal qual foi configurado pelo sujeito passivo da preferência e o terceiro com quem negociou. 2. Independentemente da natureza jurídica da comunicação e aceitação, o direito de contratar constituído por via de um direito legal de preferência, tem o mesmo conteúdo do projecto de contrato negociado entre o sujeito passivo e o terceiro e deve corresponder ao conteúdo da comunicação. 3. No caso vertente, a comunicação está em perfeita sintonia com o concreto projecto de negócio, plasmado no contrato-promessa, que tem força vinculativa própria nos termos do princípio pacta sunt servanda. A alteração ocorreu em relação ao preço estipulado no próprio contrato-promessa e não, apenas, relativamente ao teor da comunicação para preferência. 4. A R. obrigada à preferência, propôs aos titulares do respectivo direito a celebração de contrato, cujo projecto foi concebido na perspectiva de alienação a um terceiro, nas mesmas condições. 5. Ficou obrigada nos precisos termos – Arts. 224º, 228º e 230º do Código Civil, na medida em que se trata de declaração unilateral e receptícia, ficando os A.A., destinatários, com um direito potestativo, de concluir o contrato nas condições propostas pelo proponente. 6. A aceitação da proposta contida na comunicação consumou o negócio jurídico. 7. Nenhum dos factos dados como provados indicia que os promitentes contratantes tenham reformulado o contrato-promessa a que estavam vinculados. 8. Das alíneas Q) e R) dos factos assentes e das respostas aos pontos 4., 7., 9., 26., 38., 39., 40., 41 e 42 da base instrutória nada se retira nesse sentido, pelo que não se pode concluir como fez o Tribunal a quo no sentido de que tenha havido erro na declaração. 9. Mas, mesmo que se admitisse que tenha havido erro na declaração, este nunca seria susceptível de rectificação, dado que essa forma de sanação só é possível para o erro de cálculo ou escrita que manifestamente nunca existiu no caso sub judice. 10. Sendo o contrato-promessa um verdadeiro contrato cujo objecto é a celebração futura de um outro contrato, quaisquer alterações devem revestir a mesma forma. Tratando-se de contrato-promessa de compra e venda de imóvel, qualquer alteração dos seus termos e condições, para produzir efeitos extra partes teria que ser reduzida a escrito. 11. Não foi alterado ou aditado o contrato-promessa outorgado pela R. com terceiros em 5 de Abril de 2001 como exigido por lei, pelo que, não poderia o douto Tribunal a quo ter considerado a alteração de preço de venda do imóvel em causa. 12. A prova, e consideração, na decisão recorrida, de que na elaboração do contrato-promessa a R. teria errado na indicação do preço do imóvel que alegadamente corresponderia ao preço de um outro imóvel, não podia ter sido produzida por testemunhas. 13. No caso sub juditio é o contrato-promessa, junto aos autos que constitui o projecto de negócio e são os respectivos termos e condições que devem/deveriam ter sido observados por ambas as partes. 14. O nosso ordenamento jurídico prevê sanções para alterações quer à proposta quer à aceitação: a aceitação com aditamentos, limitações ou outras modificações importa rejeição da proposta, os aditamentos, limitações ou modificações à proposta, pelo proponente, fazem-na incorrer em responsabilidade, geradora da obrigação de indemnizar. 15. Resulta dos factos provados que ao longo de cerca de 4 meses, a R., para além da comunicação para preferência e do envio do contrato-promessa celebrado com terceiro, dirigiu aos A.A. vária correspondência, fixando sempre o preço de venda do imóvel objecto dos presentes autos em 62.470.000$00 (alíneas C), D), E), F), H), J), e), M), N). 16. Criando nos A.A. a expectativa e a confiança de que o negócio se realizaria nos termos comunicados e que se tornariam proprietários do prédio em questão. Para tanto, os A.A., tiveram que providenciar o dinheiro necessário para a realização do negócio. 17. Só após 4 meses volvidos sobre a data da comunicação inicial para a preferência é que a R. vem invocar que tinha ocorrido um erro num dos aspectos essenciais do negócio - o preço de venda do imóvel que, no caso, foi alterado para um valor muitíssimo superior ao acordado no projecto de negócio com o promitente-comprador, ou seja, um aumento de mais de 18%. 18. Os A.A. consideram que a conduta da R. é fortemente censurável, intoleravelmente ofensiva do sentido ético-jurídico da boa-fé e desrespeitadora da confiança gerada nos A.A. na conclusão do negócio, não tendo actuado de forma conscienciosa, diligente e leal, estando por isso obrigada a indemnizá-los pelo prejuízo que lhes causou, que corresponde ao aumento do preço anunciado na comunicação para preferência. 19. Por outro lado, não ficou demonstrada a data em que a R. detectou o alegado "erro" na indicação do preço de venda do imóvel, sendo certo que tal facto se mostra relevante para se aferir da boa-fé e diligência da R. na condução do negócio, para mais, tendo em conta que, entre a data em que a R. fez a comunicação para preferência e a data em que comunicou a alteração do preço de venda do imóvel mediaram cerca de 4 meses. 20. Em suma, nem à luz da doutrina clássica, ilustrada com o ensinamento do Professor Menezes Leitão e que os A.A. consideram mais ajustada ao caso, nem à luz da doutrina do Professor Agostinho Cardoso Guedes a R. poderia legitimamente ter alterado unilateralmente o preço do negócio, impondo aos A.A. preferentes um preço muito superior àquele por que tinha prometido vender o prédio e que aqueles haviam aceitado na sequência da comunicação e da leitura do contrato-promessa assinado, como o fez, causando danos aos A.A. 21. No caso concreto os A.A. aceitaram a proposta de contrato formulada e reiterada pela R. aquando da comunicação para o exercício do direito de preferência, nas condições e pelo preço dela constante, ou seja, nos seus precisos termos. 22. A Ré comunicou que aceitava a preferência dos AA. pelo preço inicialmente proposto (prova documental). 23. A R. celebrara com a sociedade “E”, Lda. um contrato-promessa que estabelecia todos os termos do negócio e recebeu, inclusivamente, um sinal. Como não poderia deixar de ser, os termos da proposta foram os do contrato-promessa celebrado. 24. Não devem ser os A.A. preferentes a assumirem o elevado prejuízo de um alegado "erro" cometido pela R., ao arrepio do princípio segundo o qual sofre o dano quem é o causador dele. 25. Andou mal a sentença recorrida ao decidir que o pagamento da diferença de preço a que os autores foram obrigados não representa um dano, já que receberam no seu património um direito igualmente valioso, pois que, não tiveram os A.A. qualquer contrapartida, e apenas beneficiou a R. que nada sofreu com a sua conduta. 26. Os factos provados demonstram que a actuação da R. foi ilícita, que gerou danos/prejuízos existindo um nexo de causalidade directa ou adequada que sustenta a obrigação de indemnizar os A.A. 27. O montante extensão dos danos sofridos pelos A.A. também foi demonstrado, pelo que a R./recorrida deve ser condenada no pagamento da indemnização pedida, o que requerem. 28. A decisão recorrida violou a disposto nos arts. 47º, nº1 e 49º do RAU, 224º, 227°, nº1, 228º, 230º, 334º, 351º, 393º, 562º a 564º., todos do Código Civil. Por seu turno, contra-alegou a ré, em síntese: 1. A notificação que o obrigado à preferência deve fazer ao titular da preferência do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato não se traduz numa proposta de contrato ao preferente, mas sim numa informação, levada a este, de um projecto de contrato que se tem com terceiro, dando-lhe, por isso, a oportunidade de preferir no projectado negócio. 2. A notificação para preferir é, no fundo, um convite a contratar, cuja amplitude é o preferente ficar com a possibilidade de aceitar ou não a proposta. 3. Nos casos de preferência legal e não contratual, é perfeitamente admissível e aceitável que quem está obrigado a dar preferência, aceitando vender a terceiro, tenha razões ponderosas para não querer vender ao preferente. 4. Em tal hipótese, ele comunica o projecto de negócio ao preferente, dando cumprimento ao disposto no artigo 416° do Código Civil e, depois, se este declarar querer preferir, desiste do negócio, já que não lhe interessa vender a quem tem a qualidade de preferente legal. 5. Trata-se de um comportamento perfeitamente lícito e, uma vez que a notificação para preferir não constitui uma proposta de contrato, não lhe é aplicável o disposto no artigo 230° do Código Civil. 6. Neste sentido, veja-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08-01-2009, in www.dgsi.pt. 7. Assinale-se ainda que existe uma considerável diferença entre a figura do contrato promessa e a do pacto de preferência, diferença ainda mais acentuada, se a preferência não resultar de um contrato, mas da lei como sucede no caso em apreço. 8. Como refere Pereira Coelho in "Obrigações– aditamentos à "Teoria Geral das Obrigações" de Manuel de Andrade, 1962, páginas 95 e 96: "No pacto de preferência promete-se menos do que no contrato promessa unilateral. No contrato promessa, o promitente obriga-se a vender (…). No pacto de preferência, o promitente não se obriga, pura e simplesmente, a vender se o promissário assim o quiser, mas apenas a, se se decidir a vender, não o fazer a outra pessoa, se o promissário quiser o contrato em igualdade de condições. 9. No mesmo sentido, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 16-06-97, in www.dgsi.pt. 10. A conduta da R., ora Apelada, não violou o princípio da boa-fé, não havendo, no caso dos autos, lugar à responsabilidade pré-contratual. 11. A responsabilidade pré-contratual pressupõe uma conduta eticamente censurável que, muitas vezes, se inscreve no âmbito das condutas abusivas do direito, decorrendo de ter sido ofendido o princípio da boa fé, que impõe o respeito pela confiança na situação que uma das partes criou e que determinou a outra parte a um conjunto de despesas em cumprimento da obrigação a que se considerou vinculada. 12. Ou seja, a obrigação de indemnizar por culpa in contrahendo exige que se verifique, por parte do incumpridor, um comportamento fortemente censurável, ofensivo do sentido ético-jurídico da boa fé. 13. Neste sentido, vejam-se o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 09-03-2006 e o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22-05-2006, in www.dgsi.pt. 14. O erro em que a R., ora Apelada, incorreu e a cuja reparação imediata procedeu não representa uma conduta fortemente censurável, ofensiva do sentido ético-jurídico da boa-fé, nem evidencia qualquer deslealdade por parte desta ou violação dos ditames da boa fé. 15. A Apelada rectificou um erro quanto ao preço indicado no contrato-promessa celebrado com terceiro, sendo de notar assim que a R./Apelada foi alertada para o erro em que tinha incorrido, tratou de repará-lo, diligenciando pelas necessárias correcções, não podendo o erro da R., ora Apelada, atendendo à factualidade dada como provada e aos pressupostos da indemnização por culpa in contrahendo, dar lugar a responsabilidade pré-contratual. 16. Atendendo à prova produzida em sede de julgamento, as respostas dadas à matéria constante da base instrutária não podiam ser outras - realidade que não é, aliás, contrariada pelos ora Apelantes - sendo ainda de sublinhar que tal prova não podia ter sido valorada de outro modo. 17. Tendo em atenção a matéria de facto que foi dada como provada, que se mostra suficientemente fundamentada e adequadamente suportada pelos meios de prova apresentados, a decisão não podia ser diferente da que foi proferida. 18. Como ensina Rui Rangel in "O ónus da prova no processo civil" – 2ª edição revista e actualizada, página 21, "toda a investigação processual resulta de factos afirmados previamente em juízo sobre certos acontecimentos e destina-se, como finalidade última, à demonstração da verdade das factos já alegados e que só falta confirmar. A demonstração da realidade dos factos, de que nos fala o legislador, tem, naturalmente, carácter subjectivo e tem por finalidade convencer o tribunal da bondade dos argumentos apresentados num e noutro sentido, formando nele uma convicção acerca de cada facto quesitado. 19. A prova deve definir-se de acordo com a função que desempenha no processo. Essa função visa essencialmente convencer o juiz da veracidade feita pelas partes. 20. No desenvolvimento natural da lide processual, cada uma das partes procura convencer o juiz da realidade dos factos alegadas em juízo e que lhe sejam favoráveis.21. O autor esgrimirá os seus argumentos tentando convencer o juiz da existência dos factos, da forma que melhor serve os seus objectivos; o réu tentará em contrapartida demonstrar a inexistência desses factos ou a insuficiência dos mesmos para julgamento do mérito da acção, ou ainda, convencer o julgador da existência de factos impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão do autor. 22. O ónus da prova consiste na actividade ou comportamento desenvolvidos por um sujeito, como necessários à obtenção de certo efeito favorável que está subjacente na sua pretensão. 23. No caso sub judice, resulta indubitavelmente da matéria de facto que foi dada como provada que a Apelada realizou cabalmente a prova que lhe competia, estando as conclusões da sentença recorrida em total consonância com a matéria considerada como assente e com a prova produzida em sede de julgamento e considerada como provada. 24. Não assiste qualquer razão ao AA., ora Apelantes, nas questões que suscitam nas suas alegações, devendo manter-se a decisão da sentença. Foram colhidos os vistos. 2- Cumpre apreciar e decidir: As alegações de recurso delimitam o seu objecto, conforme resulta do teor das disposições conjugadas dos artigos 660º, nº2, 664º, 684º e 690º, todos do CPC. As questões a dirimir consistem em aquilatar: - Se após ser efectuada a comunicação para o exercício de preferência legal e aceite a proposta pelo preferente, não ser já possível alterar as condições do projecto de venda, nomeadamente no que ao preço concerne. - No caso de alteração da proposta, se assiste aos preferentes o direito de serem indemnizados, por responsabilidade pré-contratual. - Se não podiam ser valorados na parte decisória da sentença recorrida, factos que carecem de prova documental e factos que não constam da base instrutória ou da matéria de facto assente. A matéria de facto delineada na 1ª instância foi a seguinte: - A ré foi proprietária do prédio sito na Rua ..., n.° ..., freguesia da ..., concelho de Lisboa., que se encontra descrito na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.° ..., a fls. 97 do livro ... e inscrito na matriz predial urbana sob o art. ....° (Cfr. doc. de fls. 19 que no mais se reproduz) [alínea A) dos factos assentes]. - Os autores foram inquilinos da ré até à data em que adquiriram o prédio supra referido, ou seja até 19 de Setembro de 2001, sendo actualmente os donos e legítimos proprietários, no regime de compropriedade, juntamente com mais quatro pessoas (Cfr. doc. de fls. 19 que no mais se reproduz). [alínea B) dos factos assentes]. - Por cada registada com aviso de recepção, datada de 27 de Março de 2001, os autores, juntamente com outros inquilinos do prédio devidamente identificados supra, foram notificados pela ré, para exercer o seu direito legal de preferência na venda daquele prédio, do qual eram todos inquilinos, pelo preço de 62.470.000$00 (311.599,05 €) - (Cfr. doc. de fls. 22 que no mais se reproduz) [alínea C) dos factos assentes]. - A ré celebrou o respectivo contrato promessa, da venda anunciada, com o então promitente comprador, que era a sociedade “E”, Lda., contrato que foi assinado no dia 5 de Abril de 2001 e cuja cópia foi fornecida aos autores pela ré (Cfr. doc. de fls. 24 a 27 que no mais se reproduz) [alínea D) dos factos assentes]. - Naquele contrato, a ré prometeu vender à sociedade “E”, Lda. o prédio de que eram arrendatários os autores pelo preço de 62.470.000500 (311.599,05 €), conforme dispõe a cláusula 3.ª daquele contrato [alínea E) dos factos assentes]. - Na data da celebração daquele contrato promessa, a ré recebeu do então promitente comprador “E”, Lda., a título de sinal e princípio de pagamento do preço, a quantia total de 19.620.000$00 (97.864,15 €), do qual a ré deu quitação, tendo ficado então acordado que no momento da respectiva escritura de compra e venda a ré receberia o remanescente do preço, 42.850.000$00 (213.734,90 €) [alínea F) dos factos assentes]. - As então partes contraentes previram, na cláusula 4.ª daquele mesmo contrato, que: "Considerando que o imóvel se encontra onerado por contratos de arrendamento, aceitam ambas as partes que a presente promessa está total e absolutamente condicionada ao exercício do direito de preferência a exercer pelos inquilinos titulares do contrato de arrendamento com mais do que um ano tal como se encontra previsto pelo artigo 47º n° 1 do Regime do Arrendamento Urbano, DL n.° 321-B/90, de 15 de Outubro." E, ainda, na cláusula 5ª que "atento o disposto na cláusula quarta deste contrato, caso seja exercido qualquer direito de preferência fica desde já estipulada a invalidade desta promessa de compra e venda." [alínea G) dos factos assentes]. - Por carta registada com a/r, datada de 24 de Abril de 2001, a ré notificou os autores de todos os detalhes daquele projecto de venda do imóvel pelo preço de 62.470.000$00 (311.599,05 €), alegando que: "tendo-se verificado que, para que V. Exa. pudesse exercer o seu direito, não lhe foram remetidos todos os elementos essenciais do negócio proposto, vimos agora dar-lhe essa informação." [alínea H) dos factos assentes]. - Assim, agora pela segunda vez, a ré notificou os autores que pretendia vender o imóvel à sociedade “E”, Lda., pelo preço de 62.470.000$00 (311.599,05 €) [alínea 1) dos factos assentes]. - Por carta de 2 de Maio de 2001, os então inquilinos do r/c. Dto, 1.° Dto, 2.° Dto, 3.° Dto, 3.° Esq., 4.° Dto e 5.° Esq. do referido prédio exerceram o seu direito de preferência [alínea J) dos factos assentes]. - Em resposta, a ré enviou aos autores preferentes uma carta registada com a/r (Cfr. Doc. 5), pela qual disse ter tomado boa nota do exercício do direito de preferência e solicitou o envio da documentação (identificação dos outorgantes) necessária à celebração do contrato promessa [alínea L) dos factos assentes]. - Por carta de 4 de Junho de 2001, a ré notificou os autores para se deslocarem aos seus Serviços do Património no dia 18 de Junho de 2001, pelas 11h 00m, para ser assinado o respectivo contrato promessa de compra e venda e ser entregue o sinal de 19.620.000$00 (97.864,00 €) [alínea M) dos factos assentes]. - No dia 18 de Junho de 2001, os réus acompanhados dos outros inquilinos preferentes dirigiram-se aos Serviços de Património da ré, com um cheque do montante de 19.620.000$00 para celebrarem o respectivo contrato promessa [alínea N) dos factos assentes]. - Por carta de 28 de Junho de 2001, a advogada dos aqui autores pediu aos Serviços do Património da ré que fosse marcado dia para a celebração do contrato promessa que estava combinado [alínea O) dos factos assentes]. - Nesta última carta, era realçado que os termos do contrato promessa a assinar deveriam ser, nos termos da lei aplicável, os mesmos do contrato promessa assinado em 5 de Abril de 2001 com a sociedade “E”, Lda [alínea P) dos factos assentes]. - Apenas em 16 de Julho de 2001, a ré respondeu aos pedidos dos inquilinos preferentes, inclusive os aqui autores, para que se marcasse a data e o local do contrato promessa; esta resposta da ré foi dada por carta. (doc. de fls. 41 e 42) [alínea Q) dos factos assentes]. - Nesta carta, a ré alterou o preço de venda do imóvel, alegando que tinha existido "um erro" da sua parte (Cfr. doc. 9) [alínea R) dos factos assentes]. - No dia 19 de Setembro de 2001, foi celebrada a respectiva escritura de compra e venda, ou seja, foi celebrado o contrato prometido [alínea S) dos factos assentes]. Respostas à Base Instrutória - A ré comunicou um novo projecto de venda, pelo qual o preço do prédio seria de 74.000.000$00, ou seja, mais 11.530.000$00 (57.511,00 euros) do que o preço projectado para venda e que tinha sido o preço constante do contrato promessa assinado em 5 de Abril de 2001. [resposta ao ponto 4. da BI]. - A ré marcou a assinatura do novo contrato promessa pelo novo preço para o dia 24 de Julho de 2001. [resposta ao ponto 7. da BI]. - O respectivo contrato promessa de compra e venda, foi assinado pelo novo preço, nos escritórios da ré, no referido dia 24 de Julho de 2001. [resposta ao ponto 9. da BI]. - “F”, “G”, “H”, “I”, “J” e “L”, representados pelo seu filho, “M”, assinaram uma declaração de renúncia, datada de 24 de Julho de 2001.[resposta ao ponto 10. da BI]. - Quatro dos promitentes compradores assinaram a referida declaração de renúncia.[resposta ao ponto 20. da BI]. - Os autores não assinaram a referida declaração de renúncia. [resposta ao ponto 22. da BI]. - A ré comunicou inicialmente aos autores que o preço era de 62.470.000$00 (311.599,05 €). [resposta ao ponto 23. da BI]. - A ré invocou para justificar a subida do preço de venda do imóvel a existência de um erro.[resposta ao ponto 26. da BI].- Em Janeiro de 2001, a ré decidiu vender quatro imóveis que eram de sua propriedade.[resposta ao ponto 31. da BI]. - Para esse efeito acordou com uma mediadora imobiliária, a “N” S.A., a promoção do negócio e venda dos imóveis.[resposta ao ponto 32. da BI]. - Este imóveis eram, para além do imóvel em apreço nesta acção, outros sitos, respectivamente, na Rua do P..., n.° 17, em Lisboa; na Rua do P..., n.° 19, em Lisboa, e na Praça ..., n.° 11, em Lisboa.[resposta ao ponto 33. da BI]. - Inicialmente foram dados à “N” os valores por cada imóvel individualmente considerados que eram os seguintes: na Rua do P..., n.° 17, 100.000.000$00, Rua do P..., n.° 19. 70.000.000$00, Praça ..., nº 11, 100.000.000$00, Praça ..., n.° ..., 90.000.000$00 [resposta ao ponto 34. da BI]. - Em 14 de Março de 2001, a “N” apresentou à ré um cliente interessado na aquisição global dos quatro imóveis, a firma “E”, Lda, após a negociação em conjunto dos quatro imóveis o valor global de venda dos mesmo foi fixado em 324.000.000$00 (1.616.105,19 €) (…). [resposta ao ponto 35. da BI]. - (…) estabilizado que foi o preço global e definitivo de aquisição, porque os prédios estavam todos onerados com contratos de arrendamento, houve a necessidade de fixar preços proporcionalmente para cada um dos imóveis. [resposta ao ponto 36. da BI]. - Bem como a outorga de contratos promessa individualizados por cada imóvel, atento exactamente o facto de ter que ser dado direito de preferência aos locatários de cada um deles. [resposta ao ponto 37. da BI]. - Em 5 de Abril foram outorgados com a firma “E”, Lda, os contratos promessa relativos a cada um dos imóveis (. . .) [resposta ao ponto 38. da BI]. - Em momento posterior à outorga dos citados contratos promessa a ré foi informada que tinha cometido um lapso ao elaborar os contratos e ao notificar os preferentes trocou os valores dos prédios, indicando ao imóvel da Praça ..., n° ..., o valor do imóvel da Rua do P..., n.° 19, ou seja, no caso com interesse para os autos 62.470.000$00 ao invés de 82.250.000$00. [resposta ao ponto 39. da BI]. - Em data posterior a 24 de Abril de 2001, os locatários do imóvel da Praça ..., n.° ..., preferiram o negócio pelo que foi o comprador informado deste facto. [resposta ao ponto 40. da BI]. - Em data não concretamente apurada, mas após a celebração dos contratos promessa relativos a cada um dos imóveis por parte da firma “E”, Lda, a “N” informou a ré que esta havia cometido o erro de valoração dos prédios nos contratos, ou seja, que o preço do imóvel da Praça ..., não era de 62.470.000$00, mas de 82.250.000$00. [resposta ao ponto 41. da BI]. - A ré informou os preferentes deste erro e que o novo preço total de venda era de 74.000.000$00.[resposta ao ponto 42. da BI]. - Os preferentes aceitaram adquirir o imóvel pelo preço que efectivamente vieram a adquirir de 74.000.000$00.[resposta ao ponto 46. da BI]. - Os preferentes celebraram a escritura definitiva de compra e venda pelo valor de 74.000.000$00. [resposta ao ponto 52. da BI]. Vejamos: Insurgem-se os apelantes relativamente à sentença proferida, por a mesma ter entendido que assistia à ré o direito de alterar o preço indicado no contrato-promessa celebrado com terceiro e comunicado aos preferentes, não configurando a conduta da ré qualquer situação geradora de responsabilidade civil pré-contratual. Insurgem-se, ainda, porque entendem que não há compatibilidade entre os factos provados e a aplicação do direito. Ora, apesar de os apelantes não terem impugnado a matéria de facto, impõe-se desde logo a apreciação das questões suscitadas em torno da mesma, uma vez que será da estabilidade desta que se fará a respectiva subsunção jurídica. Dizem os apelantes que das alíneas Q) e R) dos factos assentes, e dos pontos 4, 7, 9, 26, 38, 39, 40 e 42 da base instrutória não se indicia que os promitentes contratantes tenham reformulado o contrato-promessa a que estavam vinculados e daí não se poder concluir como o fez o Tribunal, a quo, de que tenha havido erro na declaração. O que se denota é que os apelantes misturam conteúdos factuais, com questões jurídicas, ou seja, pretendem equiparar e adoptar a uma comunicação para preferência, os mesmos princípios e efeitos inerentes ao contrato-promessa, o que será apreciado infra. O que importa aferir neste segmento do recurso é se os factos apurados davam ou não cobertura à solução jurídica levada a cabo na sentença e a resposta só poderá ser afirmativa, pois, a divergência não reside nos factos, mas na sua qualificação. O raciocínio dos apelantes reporta-se ao facto de a alteração do preço da venda, afectar o contrato-promessa, ou seja, a primitiva aceitação da proposta contida na comunicação para preferência, consumaria o negócio jurídico, enquanto na sentença se admite a rectificação do erro, no respeitante ao preço indicado no contrato-promessa celebrado com o terceiro, por não contender com o direito de preferência, ou seja, o direito de preferência existe antes da comunicação e o seu conteúdo não se altera com esta. Dizem também os apelantes, que em lado algum dos factos ficou indiciado que os promitentes contratantes tenham reformulado o contrato-promessa com o acordo do terceiro e a não ser em julgamento e após produção de prova testemunhal, o que não seria admissível nos termos do art. 393º e 394º, ambos do C. Civil é que se apurou do erro na indicação do preço. Porém, não lhes assiste razão. Com efeito, nos termos dos nºs. 1 e 2 do art. 393º do C. Civ., a inadmissibilidade da prova testemunhal reporta-se às situações em que a estipulação das partes tenha de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, bem como, quando o facto estiver plenamente provado por documento ou outro meio com força probatória plena. Porém, nos termos do nº 3 do preceito, não citado pelos apelantes, as regras dos números anteriores não são aplicáveis, quando se reportam à simples interpretação do contexto do documento. Também, nos termos do nº.3 do art. 394º do C.Civ., de igual modo omitido pelos apelantes, se menciona que a inadmissibilidade de prova por testemunhas não é aplicável a terceiros. No caso vertente, resultou da prova produzida em audiência, que foi assinado um novo contrato promessa de compra e venda, com novo preço e que foi comunicado que a alteração do preço de aquisição resultou da existência de um erro, devido a uma troca de valores dos prédios nos contratos. Houve, assim, uma clarificação resultante de circunstâncias objectivas, no âmbito do disposto no art. 392º do C. Civil, ou seja, a admissibilidade de prova por testemunhas em todos os casos em que não seja directa ou indirectamente afastada, como é o caso. A posição dos recorrentes incorre até numa certa incongruência, pois, se por um lado mencionam que a alteração do contrato-promessa de compra e venda teria que ser reduzido a escrito, por outro lado, perante a existência de um contrato assinado com um novo preço, entendiam que não seria possível explicar as razões que lhe estariam subjacentes. Por outro lado, invocam também os recorrentes que o tribunal não podia ter valorado na parte decisória da sentença, factos que não constam da base instrutória ou da matéria de facto assente. Contudo, não só não indicaram quais os factos que materializariam tal desiderato, nem compulsada a sentença vislumbramos o apelo a qualquer outra factualidade que não a efectivamente apurada. A conclusão extraída naquela de que havia o acordo do terceiro, a Sociedade “E”, Lda., é resultante da interpretação e conjugação factual, pois, o negócio celebrado com esta sociedade incluía vários prédios por um preço global, o qual foi depois individualizado para cada um dos prédios, em virtude da preferência, que foi exercida pelos autores, com a consequente aquisição. Mas o valor global da venda é que teria estabilizado o negócio com o terceiro e só depois se avançando para a preferência, como aliás, havia ficado estipulado nas cláusulas 4ª e 5ª do contrato-promessa celebrado com a “E”, Lda, ou seja, tudo ocorrendo com o conhecimento desta. Assim sendo, concluimos que na parte decisória da sentença foram valorados apenas factos constantes da matéria assente, provenientes quer de prova documental quer testemunhal, legitimamente admissíveis, decaindo nesta parte, as conclusões do recurso apresentado. Mantendo-se assente a materialidade fáctica, incumbe-nos agora apreciar as restantes questões suscitadas. Resulta dos factos que: - A ré foi proprietária do prédio sito na Rua ..., n.° ..., freguesia da ..., concelho de Lisboa. - Os autores foram inquilinos da ré até à data em que adquiriram o prédio supra referido, ou seja até 19 de Setembro de 2001, sendo actualmente os donos e legítimos proprietários, no regime de compropriedade, juntamente com mais quatro pessoas. - Por cada registada com aviso de recepção, datada de 27 de Março de 2001, os autores, juntamente com outros inquilinos do prédio, foram notificados pela ré, para exercer o seu direito legal de preferência na venda daquele prédio, do qual eram todos inquilinos. O direito de preferência pode ser constituído convencionalmente, através dos chamados pactos de preferência previstos no art. 414º e segs. do Código Civil, mas pode também ser instituído unicamente por lei, conferindo uma preferência legal. Através da preferência legal, concede a lei ao respectivo titular o direito de, em igualdade de circunstâncias, oferecer prestação em tudo idêntica à do adquirente, ocupar a posição de contraparte na venda de determinado bem ou na sua dação em cumprimento. A igualdade de circunstâncias reporta-se estritamente à prestação que se propõe o candidato a adquirente realizar, não à necessidade de uma identidade das circunstâncias ulteriores ao exercício da preferência (cfr. Pinto Furtado, in, Manual de Arrendamento Urbano, vol. II, pág. 779). Ora, a preferência dos apelantes surgiu da sua qualidade de inquilinos, face ao preceituado no art. 47º do RAU. (diploma ainda vigente para os contratos em apreço), sendo-lhes aplicável, o regime disposto nos arts. 416º a 418º e 1410º do Código Civil, ex vi do art. 49º do RAU. A notificação efectuada pela ré aos apelantes tratou-se de um conhecimento, de uma informação que lhes foi dirigida, dando-lhes a possibilidade de preferirem no negócio que tinham projectado com a Sociedade, “E”, Lda. A notificação que o obrigado à preferência deve fazer ao titular da preferência, no dizer do Prof. Antunes Varela, in, RLJ., 121, pág. 360, não se traduz numa proposta de contrato, mas uma informação que lhe é levada de um projecto de contrato que se tem com um terceiro, dando-lhe a oportunidade de preferir no projectado negócio. Como alude Calvão da Silva, in, Sinal e Contrato Promessa, 12ª ed., pág. 28, «O pacto de preferência faz nascer a obrigação de escolher outrém como contraente, no caso de o obrigado à preferência se decidir livremente a contratar, diferentemente do que sucede no contrato-promessa – apenas se obriga a dar preferência, em situações de igualdade. Mas se é assim no pacto de preferência, no caso de preferência legal, nem existe acordo entre o obrigado à preferência e o preferente, limitando-se o primeiro a dar conhecimento ao segundo do projecto de venda a um terceiro e aquele segundo informar o primeiro se quer assumir ou não a posição do terceiro no negócio». Na situação vertente, houve uma negociação entre a ré e a Sociedade “E”, Lda., ou seja, estas partes celebraram entre si um contrato-promessa de venda de um prédio, onde os preferentes não tiveram nem tinham que ter qualquer intervenção. O surgimento dos apelantes só ocorreu após a sua notificação para preferirem, apenas lhes restando a possibilidade de aceitar ou não o projectado negócio, não podendo por seu turno, apresentar qualquer outra proposta, ou seja, a notificação para preferir não equivale a qualquer proposta contratual, não lhe sendo aplicável o disposto no art. 230º do C. Civ. Contrariamente ao expendido pelos apelantes, pois, o direito de contratar constituído por via de um direito legal de preferência, teria o mesmo conteúdo do projecto de contrato negociado entre o sujeito passivo e o terceiro, sendo que a aceitação da proposta consumaria o negócio. O direito de preferência dos apelantes já existia antes da respectiva comunicação para a preferência, atenta a sua qualidade de inquilinos no imóvel e o exercício daquele direito, não permite alterar o conteúdo desta, mas aceitá-la ou repudiá-la. Os aspectos negociais não são partilhados com os preferentes, estes apenas têm que aceitar ou não, aquilo que foi acordado entre o obrigado à preferência e o terceiro. Concluindo desta forma, entendemos ser possível alterar as condições do projecto de venda, quando surgirem razões justificativas, pois, o que releva é o conteúdo do negócio celebrado com o terceiro, ao qual os apelantes, perante as mesmas condições apenas dispõem de um direito legal de preferir ou não. Ora, resultanto dos factos que: - Na carta de 16 de Junho de 2001, a ré alterou o preço de venda do imóvel, alegando que tinha existido "um erro" da sua parte. - A ré comunicou um novo projecto de venda, pelo qual o preço do prédio seria de 74.000.000$00, ou seja, mais 11.530.000$00 (57.511,00 euros) do que o preço projectado para venda e que tinha sido o preço constante do contrato promessa assinado em 5 de Abril de 2001. - A ré invocou para justificar a subida do preço de venda do imóvel a existência de um erro. - Inicialmente foram dados à “N” os valores por cada imóvel individualmente considerados que eram os seguintes: na Rua do P..., n.° 17, 100.000.000$00, Rua do P..., n.° 19. 70.000.000$00, Praça ..., nº 11, 100.000.000$00, Praça ..., n.° ..., 90.000.000$00. -Estabilizado que foi o preço global e definitivo de aquisição, porque os prédios estavam todos onerados com contratos de arrendamento, houve a necessidade de fixar preços proporcionalmente para cada um dos imóveis. - Bem como a outorga de contratos promessa individualizados por cada imóvel, atento exactamente o facto de ter que ser dado direito de preferência aos locatários de cada um deles. - Em momento posterior à outorga dos citados contratos promessa a ré foi informada que tinha cometido um lapso ao elaborar os contratos e ao notificar os preferentes trocou os valores dos prédios, indicando ao imóvel da Praça ..., n° ..., o valor do imóvel da Rua do P..., n.° 19, ou seja, no caso com interesse para os autos 62.470.000$00 ao invés de 82.250.000$00. A alteração do preço perante o circunstancialismo descrito era inevitável e seria admissível em qualquer momento até à concretização do contrato definitivo, pois, até essa altura, o obrigado à preferência podia até desistir do negócio, embora, se persistisse no mesmo, teria sempre em igualdade de circunstâncias de dar preferência aos autores. A manter-se o preço incorrecto, tal não materializaria o negócio global projectado com o terceiro e a comunicação para preferir, não tinha qualquer correspondência com aquele, sendo que era por ali que passava a preferência. Porém, no entender dos recorrentes, a reparação de tal «erro» não era susceptível de rectificação porque ocorrido no próprio contrato-promessa. Aqui reside a divergência, pois, como já dito, nem a notificação para preferência constitui uma proposta contratual, nem a pretensão de pretender preferir corresponde a uma aceitação daquela. O contrato-promessa de compra e venda celebrado com o terceiro, apenas desencadeou o exercício do direito de preferência dos autores e nada mais do que isso. A vontade de negociar não partiu destes, mas perante a comunicação que lhes foi efectuada, aqui já puderam interferir, mas apenas para beneficiar de algo que a lei lhes concede. Pelo que, uma vez mais, a posição dos recorrentes seria aceitar ou não aceitar exercer a sua preferência, perante os valores que lhes correspondiam após a rectificação ocorrida, mas não podiam, como o fazem, considerar a comunicação inicial irrevogável, porque como já aludimos, não há aqui que lhes aplicar o regime do art. 230º do C. Civil. A alteração posterior ocorrida relativamente ao preço, até inclusivamente podia ter ocasionado a consumação do negócio entre o terceiro e a ré, por eventual desinteresse dos apelantes perante a sua preferência. A própria ré podia até desistir do negócio até à celebração do contrato definitivo e aí nem sequer funcionava a preferência. Porém, tal assim não sucedeu porque os apelantes aceitaram na mesma adquirir o imóvel, pelo valor de 74.000.000$00, consumando-se assim aquela. Diga-se ainda que, sendo o preço um elemento essencial no contrato de compra e venda, até à sua consumação, nada impede que se proceda a rectificação, tanto mais que aqui houve mesmo um lapso material, como se viu e, por isso, rectificável a qualquer altura. Coisa diferente será saber qual a repercussão deste lapso perante os apelantes, o que se apreciará infra. Destarte, improcedem nesta parte, as conclusões do recurso apresentado. Por último, resta-nos aquilatar se perante a alteração da comunicação, assiste direito aos apelantes a serem indemnizados, a título de responsabilidade pré-contratual. De acordo com o disposto no nº.1 do art. 227º do C. Civil, quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à parte contrária. A responsabilidade pré-negocial assenta num conceito indeterminado, que é o da boa fé e encerra os deveres de protecção, de informação e de lealdade. Como refere o Prof. Menezes Cordeiro, in, Da Boa Fé no Direito Civil, colecção Teses, pág. 583, «a culpa in contrahendo funciona quando a violação dos deveres de protecção, de informação e de lealdade conduza à frustração da confiança criada na contraparte pela actividade anterior do violador ou quando essa mesma violação retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido, não havendo motivo para a limitar a negócios consensuais». O dano indemnizável é o do interesse contratual negativo, ou dano de confiança, devendo ser o lesado colocado na posição em que estaria se não tivesse encetado as negociações, tendo direito a haver aquilo que prestou na expectativa da consumação das negociações. O instituto da responsabilidade pré-contratual ou pré-negocial ou da culpa in contrhendo fundamenta-se na tutela da confiança do sujeito na correcção, na honestidade, na lisura e na lealdade do comportamento da outra parte, quando tal confiança se reporta a uma conduta juridicamente relevante e capaz de provocar-lhe danos (cfr. Ac. do STJ. de 11-9-2007, in http://www.dgsi.pt.). A responsabilidade em apreço, pressupõe uma conduta eticamente censurável e altamente reprovável, violadora dos deveres de lealdade e honestidade. Na situação, sub judice, temos que os apelantes não viram os seus objectivos frustrados, ou seja, tinham o direito a exercer a preferência e exerceram-no, concretizando-a quando ocorreu a alienação do imóvel objecto daquela. Como se alude no Ac. do STJ. de 8-1-2009, citado na sentença recorrida, «O direito de preferência, antes apenas virtual, só se radica efectivamente na esfera jurídica do seu titular, preferente, quando se concretiza a alienação da coisa que constitui o objecto do dito direito de preferência, e não antes, nomeadamente naquela fase preambular em que se oferece a preferência e a mesma é, ou não, aceite». Ora, conforme resulta da materialidade fáctica apurada, na carta de 16 de Julho de 2001, a ré informou os autores da alteração do preço de venda do imóvel, alegando ter existido, um erro da sua parte. A ré marcou a assinatura do novo contrato-promessa pelo novo preço para o dia 24 de Julho de 2001, o qual foi assinado nesta data. Os apelantes celebraram a escritura definitiva de compra e venda pelo valor alterado. Só após 24 de Abril de 2001 e só após a celebração dos contratos-promessa relativos a cada um dos imóveis, a “N” informou a ré que esta havia cometido o erro de valoração dos prédios. Assim, logo que tomou conhecimento de tal ocorrência, a ré cumpriu o seu dever de informação, dando o devido conhecimento aos autores. Nesta altura, os mesmos tiveram a oportunidade de ponderar antes da decisão final. É certo que uma tal falta de cuidado da ré não deveria ter acontecido, mas, também não é menos certo que procedeu com lealdade perante os autores, informando-se quando tomou conhecimento do lapso e antes da escritura definitiva de 19 de Setembro de 2001. Não resulta dos factos que tivesse havido por banda da ré, qualquer atitude intencional, desonesta, intolerável, susceptível de pôr em causa o princípio da boa fé, ou susceptível de trair as expectativas legítimas dos autores, que não foram beliscadas. Por outro lado, também não se apuraram danos, pois, o valor pago a mais, também se repercutiu no valor do imóvel que livremente integraram na sua esfera patrimonial. Destarte, não assiste aos apelantes qualquer direito a ser indemnizados, por não se encontrarem preenchidos os respectos pressupostos, decaindo na totalidade as conclusões do recurso apresentado. 3- Decisão: Nos termos expostos, acorda-se em julgar improcedente a apelação, mantendo-se a sentença proferida. Custas a cargo dos apelantes. Lisboa, 23 de Março de 2010 Maria do Rosário Gonçalves Maria José Simões Maria da Graça Araújo

Sumário

2- A igualdade de circunstâncias reporta-se estritamente à prestação que se propõe o candidato a adquirente realizar.

3- A notificação para preferir não equivale a qualquer proposta contratual, não lhe sendo aplicável o disposto no art. 230º do C. Civ.

4- Os aspectos negociais não são partilhados com os preferentes, estes apenas têm que aceitar ou não, aquilo que foi acordado entre o obrigado à preferência e o terceiro.

5- A responsabilidade pré-negocial assenta num conceito indeterminado, que é o da boa fé e encerra os deveres de protecção, de informação e de lealdade.

6- A responsabilidade em apreço, pressupõe uma conduta eticamente censurável e altamente reprovável, violadora dos deveres de lealdade e honestidade.

Texto Integral

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

1- Relatório:

Os autores, “A”, “B” e “C”, intentaram acção declarativa na forma ordinária contra a ré, “D” – Companhia de Seguros, SA., pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de € 72.511,00, acrescida de juros de mora e demais despesas relativas a honorários de advogado e decorrentes da acção.

Para tanto, alegaram que sofreram danos patrimoniais e não patrimoniais em consequência de uma falta da ré, no âmbito do exercício de direito de preferência.

Regularmente citada a ré, apresentou contestação e pediu a condenação dos autores como litigantes de má fé.

Em sede de réplica pediram também os autores, a condenação da ré como litigante de má fé.

Prosseguiram os autos a sua normal tramitação, tendo vindo a ser proferida sentença, a julgar a acção improcedente, absolvendo a ré dos pedidos e não condenando qualquer das partes como litigantes de má fé.

Inconformados recorreram os autores, concluindo nas suas alegações, em síntese:

1. O direito de preferência é anterior à comunicação para o respectivo exercício, razão pela qual se radica no negócio tal qual foi configurado pelo sujeito passivo da preferência e o terceiro com quem negociou.

2. Independentemente da natureza jurídica da comunicação e aceitação, o direito de contratar constituído por via de um direito legal de preferência, tem o mesmo conteúdo do projecto de contrato negociado entre o sujeito passivo e o terceiro e deve corresponder ao conteúdo da comunicação.

3. No caso vertente, a comunicação está em perfeita sintonia com o concreto projecto de negócio, plasmado no contrato-promessa, que tem força vinculativa própria nos termos do princípio pacta sunt servanda. A alteração ocorreu em relação ao preço estipulado no próprio contrato-promessa e não, apenas, relativamente ao teor da comunicação para preferência.

4. A R. obrigada à preferência, propôs aos titulares do respectivo direito a celebração de contrato, cujo projecto foi concebido na perspectiva de alienação a um terceiro, nas mesmas condições.

5. Ficou obrigada nos precisos termos – Arts. 224º, 228º e 230º do Código Civil, na medida em que se trata de declaração unilateral e receptícia, ficando os A.A., destinatários, com um direito potestativo, de concluir o contrato nas condições propostas pelo proponente.

6. A aceitação da proposta contida na comunicação consumou o negócio jurídico.

7. Nenhum dos factos dados como provados indicia que os promitentes contratantes tenham reformulado o contrato-promessa a que estavam vinculados.

8. Das alíneas Q) e R) dos factos assentes e das respostas aos pontos 4., 7., 9., 26., 38., 39., 40., 41 e 42 da base instrutória nada se retira nesse sentido, pelo que não se pode concluir como fez o Tribunal a quo no sentido de que tenha havido erro na declaração.

9. Mas, mesmo que se admitisse que tenha havido erro na declaração, este nunca seria susceptível de rectificação, dado que essa forma de sanação só é possível para o erro de cálculo ou escrita que manifestamente nunca existiu no caso sub judice.

10. Sendo o contrato-promessa um verdadeiro contrato cujo objecto é a celebração futura de um outro contrato, quaisquer alterações devem revestir a mesma forma.

Tratando-se de contrato-promessa de compra e venda de imóvel, qualquer alteração dos seus termos e condições, para produzir efeitos extra partes teria que ser reduzida a escrito.

11. Não foi alterado ou aditado o contrato-promessa outorgado pela R. com terceiros em 5 de Abril de 2001 como exigido por lei, pelo que, não poderia o douto Tribunal a quo ter considerado a alteração de preço de venda do imóvel em causa.

12. A prova, e consideração, na decisão recorrida, de que na elaboração do contrato-promessa a R. teria errado na indicação do preço do imóvel que alegadamente corresponderia ao preço de um outro imóvel, não podia ter sido produzida por testemunhas.

13. No caso sub juditio é o contrato-promessa, junto aos autos que constitui o projecto de negócio e são os respectivos termos e condições que devem/deveriam ter sido observados por ambas as partes.

14. O nosso ordenamento jurídico prevê sanções para alterações quer à proposta quer à aceitação: a aceitação com aditamentos, limitações ou outras modificações importa rejeição da proposta, os aditamentos, limitações ou modificações à proposta, pelo proponente, fazem-na incorrer em responsabilidade, geradora da obrigação de indemnizar.

15. Resulta dos factos provados que ao longo de cerca de 4 meses, a R., para além da comunicação para preferência e do envio do contrato-promessa celebrado com terceiro, dirigiu aos A.A. vária correspondência, fixando sempre o preço de venda do imóvel objecto dos presentes autos em 62.470.000$00 (alíneas C), D), E), F), H), J), e), M), N).

16. Criando nos A.A. a expectativa e a confiança de que o negócio se realizaria nos termos comunicados e que se tornariam proprietários do prédio em questão. Para tanto, os A.A., tiveram que providenciar o dinheiro necessário para a realização do negócio.

17. Só após 4 meses volvidos sobre a data da comunicação inicial para a preferência é que a R. vem invocar que tinha ocorrido um erro num dos aspectos essenciais do negócio - o preço de venda do imóvel que, no caso, foi alterado para um valor muitíssimo superior ao acordado no projecto de negócio com o promitente-comprador, ou seja, um aumento de mais de 18%.

18. Os A.A. consideram que a conduta da R. é fortemente censurável, intoleravelmente ofensiva do sentido ético-jurídico da boa-fé e desrespeitadora da confiança gerada nos A.A. na conclusão do negócio, não tendo actuado de forma conscienciosa, diligente e leal, estando por isso obrigada a indemnizá-los pelo prejuízo que lhes causou, que corresponde ao aumento do preço anunciado na comunicação para preferência.

19. Por outro lado, não ficou demonstrada a data em que a R. detectou o alegado "erro" na indicação do preço de venda do imóvel, sendo certo que tal facto se mostra relevante para se aferir da boa-fé e diligência da R. na condução do negócio, para mais, tendo em conta que, entre a data em que a R. fez a comunicação para preferência e a data em que comunicou a alteração do preço de venda do imóvel mediaram cerca de 4 meses.

20. Em suma, nem à luz da doutrina clássica, ilustrada com o ensinamento do Professor Menezes Leitão e que os A.A. consideram mais ajustada ao caso, nem à luz da doutrina do Professor Agostinho Cardoso Guedes a R. poderia legitimamente ter alterado unilateralmente o preço do negócio, impondo aos A.A. preferentes um preço muito superior àquele por que tinha prometido vender o prédio e que aqueles haviam aceitado na sequência da comunicação e da leitura do contrato-promessa assinado, como o fez, causando danos aos A.A.

21. No caso concreto os A.A. aceitaram a proposta de contrato formulada e reiterada pela R. aquando da comunicação para o exercício do direito de preferência, nas condições e pelo preço dela constante, ou seja, nos seus precisos termos.

22. A Ré comunicou que aceitava a preferência dos AA. pelo preço inicialmente proposto (prova documental).

23. A R. celebrara com a sociedade “E”, Lda. um contrato-promessa que estabelecia todos os termos do negócio e recebeu, inclusivamente, um sinal. Como não poderia deixar de ser, os termos da proposta foram os do contrato-promessa celebrado.

24. Não devem ser os A.A. preferentes a assumirem o elevado prejuízo de um alegado "erro" cometido pela R., ao arrepio do princípio segundo o qual sofre o dano quem é o causador dele.

25. Andou mal a sentença recorrida ao decidir que o pagamento da diferença de preço a que os autores foram obrigados não representa um dano, já que receberam no seu património um direito igualmente valioso, pois que, não tiveram os A.A. qualquer contrapartida, e apenas beneficiou a R. que nada sofreu com a sua conduta.

26. Os factos provados demonstram que a actuação da R. foi ilícita, que gerou danos/prejuízos existindo um nexo de causalidade directa ou adequada que sustenta a obrigação de indemnizar os A.A.

27. O montante extensão dos danos sofridos pelos A.A. também foi demonstrado, pelo que a R./recorrida deve ser condenada no pagamento da indemnização pedida, o que requerem.

28. A decisão recorrida violou a disposto nos arts. 47º, nº1 e 49º do RAU, 224º, 227°, nº1, 228º, 230º, 334º, 351º, 393º, 562º a 564º., todos do Código Civil.

Por seu turno, contra-alegou a ré, em síntese:

1. A notificação que o obrigado à preferência deve fazer ao titular da preferência do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato não se traduz numa proposta de contrato ao preferente, mas sim numa informação, levada a este, de um projecto de contrato que se tem com terceiro, dando-lhe, por isso, a oportunidade de preferir no projectado negócio.

2. A notificação para preferir é, no fundo, um convite a contratar, cuja amplitude é o preferente ficar com a possibilidade de aceitar ou não a proposta.

3. Nos casos de preferência legal e não contratual, é perfeitamente admissível e aceitável que quem está obrigado a dar preferência, aceitando vender a terceiro, tenha razões ponderosas para não querer vender ao preferente.

4. Em tal hipótese, ele comunica o projecto de negócio ao preferente, dando cumprimento ao disposto no artigo 416° do Código Civil e, depois, se este declarar querer preferir, desiste do negócio, já que não lhe interessa vender a quem tem a qualidade de preferente legal.

5. Trata-se de um comportamento perfeitamente lícito e, uma vez que a notificação para preferir não constitui uma proposta de contrato, não lhe é aplicável o disposto no artigo 230° do Código Civil.

6. Neste sentido, veja-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08-01-2009, in www.dgsi.pt.

7. Assinale-se ainda que existe uma considerável diferença entre a figura do contrato promessa e a do pacto de preferência, diferença ainda mais acentuada, se a preferência não resultar de um contrato, mas da lei como sucede no caso em apreço.

8. Como refere Pereira Coelho in "Obrigações– aditamentos à "Teoria Geral das Obrigações" de Manuel de Andrade, 1962, páginas 95 e 96: "No pacto de preferência promete-se menos do que no contrato promessa unilateral. No contrato promessa, o promitente obriga-se a vender (…). No pacto de preferência, o promitente não se obriga, pura e simplesmente, a vender se o promissário assim o quiser, mas apenas a, se se decidir a vender, não o fazer a outra pessoa, se o promissário quiser o contrato em igualdade de condições.

9. No mesmo sentido, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 16-06-97, in www.dgsi.pt.

10. A conduta da R., ora Apelada, não violou o princípio da boa-fé, não havendo, no caso dos autos, lugar à responsabilidade pré-contratual.

11. A responsabilidade pré-contratual pressupõe uma conduta eticamente censurável que, muitas vezes, se inscreve no âmbito das condutas abusivas do direito, decorrendo de ter sido ofendido o princípio da boa fé, que impõe o respeito pela confiança na situação que uma das partes criou e que determinou a outra parte a um conjunto de despesas em cumprimento da obrigação a que se considerou vinculada.

12. Ou seja, a obrigação de indemnizar por culpa in contrahendo exige que se verifique, por parte do incumpridor, um comportamento fortemente censurável, ofensivo do sentido ético-jurídico da boa fé.

13. Neste sentido, vejam-se o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 09-03-2006 e o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22-05-2006, in www.dgsi.pt.

14. O erro em que a R., ora Apelada, incorreu e a cuja reparação imediata procedeu não representa uma conduta fortemente censurável, ofensiva do sentido ético-jurídico da boa-fé, nem evidencia qualquer deslealdade por parte desta ou violação dos ditames da boa fé.

15. A Apelada rectificou um erro quanto ao preço indicado no contrato-promessa celebrado com terceiro, sendo de notar assim que a R./Apelada foi alertada para o erro em que tinha incorrido, tratou de repará-lo, diligenciando pelas necessárias correcções, não podendo o erro da R., ora Apelada, atendendo à factualidade dada como provada e aos pressupostos da indemnização por culpa in contrahendo, dar lugar a responsabilidade pré-contratual.

16. Atendendo à prova produzida em sede de julgamento, as respostas dadas à matéria constante da base instrutária não podiam ser outras - realidade que não é, aliás, contrariada pelos ora Apelantes - sendo ainda de sublinhar que tal prova não podia ter sido valorada de outro modo.

17. Tendo em atenção a matéria de facto que foi dada como provada, que se mostra suficientemente fundamentada e adequadamente suportada pelos meios de prova apresentados, a decisão não podia ser diferente da que foi proferida.

18. Como ensina Rui Rangel in "O ónus da prova no processo civil" – 2ª edição revista e actualizada, página 21, "toda a investigação processual resulta de factos afirmados previamente em juízo sobre certos acontecimentos e destina-se, como finalidade última, à demonstração da verdade das factos já alegados e que só falta confirmar.

A demonstração da realidade dos factos, de que nos fala o legislador, tem, naturalmente, carácter subjectivo e tem por finalidade convencer o tribunal da bondade dos argumentos apresentados num e noutro sentido, formando nele uma convicção acerca de cada facto quesitado.

19. A prova deve definir-se de acordo com a função que desempenha no processo. Essa função visa essencialmente convencer o juiz da veracidade feita pelas partes.

20. No desenvolvimento natural da lide processual, cada uma das partes procura convencer o juiz da realidade dos factos alegadas em juízo e que lhe sejam favoráveis.21. O autor esgrimirá os seus argumentos tentando convencer o juiz da existência dos factos, da forma que melhor serve os seus objectivos; o réu tentará em contrapartida demonstrar a inexistência desses factos ou a insuficiência dos mesmos para julgamento do mérito da acção, ou ainda, convencer o julgador da existência de factos impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão do autor.

22. O ónus da prova consiste na actividade ou comportamento desenvolvidos por um sujeito, como necessários à obtenção de certo efeito favorável que está subjacente na sua pretensão.

23. No caso sub judice, resulta indubitavelmente da matéria de facto que foi dada como provada que a Apelada realizou cabalmente a prova que lhe competia, estando as conclusões da sentença recorrida em total consonância com a matéria considerada como assente e com a prova produzida em sede de julgamento e considerada como provada.

24. Não assiste qualquer razão ao AA., ora Apelantes, nas questões que suscitam nas suas alegações, devendo manter-se a decisão da sentença.

Foram colhidos os vistos.

2- Cumpre apreciar e decidir:

As alegações de recurso delimitam o seu objecto, conforme resulta do teor das disposições conjugadas dos artigos 660º, nº2, 664º, 684º e 690º, todos do CPC.

As questões a dirimir consistem em aquilatar:

- Se após ser efectuada a comunicação para o exercício de preferência legal e aceite a proposta pelo preferente, não ser já possível alterar as condições do projecto de venda, nomeadamente no que ao preço concerne.

- No caso de alteração da proposta, se assiste aos preferentes o direito de serem indemnizados, por responsabilidade pré-contratual.

- Se não podiam ser valorados na parte decisória da sentença recorrida, factos que carecem de prova documental e factos que não constam da base instrutória ou da matéria de facto assente.

A matéria de facto delineada na 1ª instância foi a seguinte:

- A ré foi proprietária do prédio sito na Rua ..., n.° ..., freguesia da ..., concelho de Lisboa., que se encontra descrito na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.° ..., a fls. 97 do livro ... e inscrito na matriz predial urbana sob o art. ....° (Cfr. doc. de fls. 19 que no mais se reproduz) [alínea A) dos factos assentes].

- Os autores foram inquilinos da ré até à data em que adquiriram o prédio supra referido, ou seja até 19 de Setembro de 2001, sendo actualmente os donos e legítimos proprietários, no regime de compropriedade, juntamente com mais quatro pessoas (Cfr. doc. de fls. 19 que no mais se reproduz). [alínea B) dos factos assentes].

- Por cada registada com aviso de recepção, datada de 27 de Março de 2001, os autores, juntamente com outros inquilinos do prédio devidamente identificados supra, foram notificados pela ré, para exercer o seu direito legal de preferência na venda daquele prédio, do qual eram todos inquilinos, pelo preço de 62.470.000$00 (311.599,05 €) - (Cfr. doc. de fls. 22 que no mais se reproduz) [alínea C) dos factos assentes].

- A ré celebrou o respectivo contrato promessa, da venda anunciada, com o então promitente comprador, que era a sociedade “E”, Lda., contrato que foi assinado no dia 5 de Abril de 2001 e cuja cópia foi fornecida aos autores pela ré (Cfr. doc. de fls. 24 a 27 que no mais se reproduz) [alínea D) dos factos assentes].

- Naquele contrato, a ré prometeu vender à sociedade “E”, Lda. o prédio de que eram arrendatários os autores pelo preço de 62.470.000500 (311.599,05 €), conforme dispõe a cláusula 3.ª daquele contrato [alínea E) dos factos assentes].

- Na data da celebração daquele contrato promessa, a ré recebeu do então promitente comprador “E”, Lda., a título de sinal e princípio de pagamento do preço, a quantia total de 19.620.000$00 (97.864,15 €), do qual a ré deu quitação, tendo ficado então acordado que no momento da respectiva escritura de compra e venda a ré receberia o remanescente do preço, 42.850.000$00 (213.734,90 €) [alínea F) dos factos assentes].

- As então partes contraentes previram, na cláusula 4.ª daquele mesmo contrato, que: "Considerando que o imóvel se encontra onerado por contratos de arrendamento, aceitam ambas as partes que a presente promessa está total e absolutamente condicionada ao exercício do direito de preferência a exercer pelos inquilinos titulares do contrato de arrendamento com mais do que um ano tal como se encontra previsto pelo artigo 47º n° 1 do Regime do Arrendamento Urbano, DL n.° 321-B/90, de 15 de Outubro." E, ainda, na cláusula 5ª que "atento o disposto na cláusula quarta deste contrato, caso seja exercido qualquer direito de preferência fica desde já estipulada a invalidade desta promessa de compra e venda." [alínea G) dos factos assentes].

- Por carta registada com a/r, datada de 24 de Abril de 2001, a ré notificou os autores de todos os detalhes daquele projecto de venda do imóvel pelo preço de 62.470.000$00 (311.599,05 €), alegando que: "tendo-se verificado que, para que V. Exa. pudesse exercer o seu direito, não lhe foram remetidos todos os elementos essenciais do negócio proposto, vimos agora dar-lhe essa informação." [alínea H) dos factos assentes].

- Assim, agora pela segunda vez, a ré notificou os autores que pretendia vender o imóvel à sociedade “E”, Lda., pelo preço de 62.470.000$00 (311.599,05 €) [alínea 1) dos factos assentes].

- Por carta de 2 de Maio de 2001, os então inquilinos do r/c. Dto, 1.° Dto, 2.° Dto, 3.° Dto, 3.° Esq., 4.° Dto e 5.° Esq. do referido prédio exerceram o seu direito de preferência [alínea J) dos factos assentes].

- Em resposta, a ré enviou aos autores preferentes uma carta registada com a/r (Cfr. Doc. 5), pela qual disse ter tomado boa nota do exercício do direito de preferência e solicitou o envio da documentação (identificação dos outorgantes) necessária à celebração do contrato promessa [alínea L) dos factos assentes].

- Por carta de 4 de Junho de 2001, a ré notificou os autores para se deslocarem aos seus Serviços do Património no dia 18 de Junho de 2001, pelas 11h 00m, para ser assinado o respectivo contrato promessa de compra e venda e ser entregue o sinal de 19.620.000$00 (97.864,00 €) [alínea M) dos factos assentes].

- No dia 18 de Junho de 2001, os réus acompanhados dos outros inquilinos preferentes dirigiram-se aos Serviços de Património da ré, com um cheque do montante de 19.620.000$00 para celebrarem o respectivo contrato promessa [alínea N) dos factos assentes].

- Por carta de 28 de Junho de 2001, a advogada dos aqui autores pediu aos Serviços do Património da ré que fosse marcado dia para a celebração do contrato promessa que estava combinado [alínea O) dos factos assentes].

- Nesta última carta, era realçado que os termos do contrato promessa a assinar deveriam ser, nos termos da lei aplicável, os mesmos do contrato promessa assinado em 5 de Abril de 2001 com a sociedade “E”, Lda [alínea P) dos factos assentes].

- Apenas em 16 de Julho de 2001, a ré respondeu aos pedidos dos inquilinos preferentes, inclusive os aqui autores, para que se marcasse a data e o local do contrato promessa; esta resposta da ré foi dada por carta. (doc. de fls. 41 e 42) [alínea Q) dos factos assentes].

- Nesta carta, a ré alterou o preço de venda do imóvel, alegando que tinha existido "um erro" da sua parte (Cfr. doc. 9) [alínea R) dos factos assentes].

- No dia 19 de Setembro de 2001, foi celebrada a respectiva escritura de compra e venda, ou seja, foi celebrado o contrato prometido [alínea S) dos factos assentes].

Respostas à Base Instrutória

- A ré comunicou um novo projecto de venda, pelo qual o preço do prédio seria de 74.000.000$00, ou seja, mais 11.530.000$00 (57.511,00 euros) do que o preço projectado para venda e que tinha sido o preço constante do contrato promessa assinado em 5 de Abril de 2001. [resposta ao ponto 4. da BI].

- A ré marcou a assinatura do novo contrato promessa pelo novo preço para o dia 24 de Julho de 2001. [resposta ao ponto 7. da BI].

- O respectivo contrato promessa de compra e venda, foi assinado pelo novo preço, nos escritórios da ré, no referido dia 24 de Julho de 2001. [resposta ao ponto 9. da BI].

- “F”, “G”, “H”, “I”, “J” e “L”, representados pelo seu filho, “M”, assinaram uma declaração de renúncia, datada de 24 de Julho de 2001.[resposta ao ponto 10. da BI].

- Quatro dos promitentes compradores assinaram a referida declaração de renúncia.[resposta ao ponto 20. da BI].

- Os autores não assinaram a referida declaração de renúncia. [resposta ao ponto 22. da BI].

- A ré comunicou inicialmente aos autores que o preço era de 62.470.000$00 (311.599,05 €). [resposta ao ponto 23. da BI].

- A ré invocou para justificar a subida do preço de venda do imóvel a existência de um erro.[resposta ao ponto 26. da BI].- Em Janeiro de 2001, a ré decidiu vender quatro imóveis que eram de sua propriedade.[resposta ao ponto 31. da BI].

- Para esse efeito acordou com uma mediadora imobiliária, a “N” S.A., a promoção do negócio e venda dos imóveis.[resposta ao ponto 32. da BI].

- Este imóveis eram, para além do imóvel em apreço nesta acção, outros sitos, respectivamente, na Rua do P..., n.° 17, em Lisboa; na Rua do P..., n.° 19, em Lisboa, e na Praça ..., n.° 11, em Lisboa.[resposta ao ponto 33. da BI].

- Inicialmente foram dados à “N” os valores por cada imóvel individualmente considerados que eram os seguintes: na Rua do P..., n.° 17, 100.000.000$00, Rua do P..., n.° 19. 70.000.000$00, Praça ..., nº 11, 100.000.000$00, Praça ..., n.° ..., 90.000.000$00 [resposta ao ponto 34. da BI].

- Em 14 de Março de 2001, a “N” apresentou à ré um cliente interessado na aquisição global dos quatro imóveis, a firma “E”, Lda, após a negociação em conjunto dos quatro imóveis o valor global de venda dos mesmo foi fixado em 324.000.000$00 (1.616.105,19 €) (…). [resposta ao ponto 35. da BI].

- (…) estabilizado que foi o preço global e definitivo de aquisição, porque os prédios estavam todos onerados com contratos de arrendamento, houve a necessidade de fixar preços proporcionalmente para cada um dos imóveis. [resposta ao ponto 36. da BI].

- Bem como a outorga de contratos promessa individualizados por cada imóvel, atento exactamente o facto de ter que ser dado direito de preferência aos locatários de cada um deles. [resposta ao ponto 37. da BI].

- Em 5 de Abril foram outorgados com a firma “E”, Lda, os contratos promessa relativos a cada um dos imóveis (. . .) [resposta ao ponto 38. da BI].

- Em momento posterior à outorga dos citados contratos promessa a ré foi informada que tinha cometido um lapso ao elaborar os contratos e ao notificar os preferentes trocou os valores dos prédios, indicando ao imóvel da Praça ..., n° ..., o valor do imóvel da Rua do P..., n.° 19, ou seja, no caso com interesse para os autos 62.470.000$00 ao invés de 82.250.000$00. [resposta ao ponto 39. da BI].

- Em data posterior a 24 de Abril de 2001, os locatários do imóvel da Praça ..., n.° ..., preferiram o negócio pelo que foi o comprador informado deste facto. [resposta ao ponto 40. da BI].

- Em data não concretamente apurada, mas após a celebração dos contratos promessa relativos a cada um dos imóveis por parte da firma “E”, Lda, a “N” informou a ré que esta havia cometido o erro de valoração dos prédios nos contratos, ou seja, que o preço do imóvel da Praça ..., não era de 62.470.000$00, mas de 82.250.000$00. [resposta ao ponto 41. da BI].

- A ré informou os preferentes deste erro e que o novo preço total de venda era de 74.000.000$00.[resposta ao ponto 42. da BI].

- Os preferentes aceitaram adquirir o imóvel pelo preço que efectivamente vieram a adquirir de 74.000.000$00.[resposta ao ponto 46. da BI].

- Os preferentes celebraram a escritura definitiva de compra e venda pelo valor de 74.000.000$00. [resposta ao ponto 52. da BI].

Vejamos:

Insurgem-se os apelantes relativamente à sentença proferida, por a mesma ter entendido que assistia à ré o direito de alterar o preço indicado no contrato-promessa celebrado com terceiro e comunicado aos preferentes, não configurando a conduta da ré qualquer situação geradora de responsabilidade civil pré-contratual.

Insurgem-se, ainda, porque entendem que não há compatibilidade entre os factos provados e a aplicação do direito.

Ora, apesar de os apelantes não terem impugnado a matéria de facto, impõe-se desde logo a apreciação das questões suscitadas em torno da mesma, uma vez que será da estabilidade desta que se fará a respectiva subsunção jurídica.

Dizem os apelantes que das alíneas Q) e R) dos factos assentes, e dos pontos 4, 7, 9, 26, 38, 39, 40 e 42 da base instrutória não se indicia que os promitentes contratantes tenham reformulado o contrato-promessa a que estavam vinculados e daí não se poder concluir como o fez o Tribunal, a quo, de que tenha havido erro na declaração.

O que se denota é que os apelantes misturam conteúdos factuais, com questões jurídicas, ou seja, pretendem equiparar e adoptar a uma comunicação para preferência, os mesmos princípios e efeitos inerentes ao contrato-promessa, o que será apreciado infra.

O que importa aferir neste segmento do recurso é se os factos apurados davam ou não cobertura à solução jurídica levada a cabo na sentença e a resposta só poderá ser afirmativa, pois, a divergência não reside nos factos, mas na sua qualificação.

O raciocínio dos apelantes reporta-se ao facto de a alteração do preço da venda, afectar o contrato-promessa, ou seja, a primitiva aceitação da proposta contida na comunicação para preferência, consumaria o negócio jurídico, enquanto na sentença se admite a rectificação do erro, no respeitante ao preço indicado no contrato-promessa celebrado com o terceiro, por não contender com o direito de preferência, ou seja, o direito de preferência existe antes da comunicação e o seu conteúdo não se altera com esta.

Dizem também os apelantes, que em lado algum dos factos ficou indiciado que os promitentes contratantes tenham reformulado o contrato-promessa com o acordo do terceiro e a não ser em julgamento e após produção de prova testemunhal, o que não seria admissível nos termos do art. 393º e 394º, ambos do C. Civil é que se apurou do erro na indicação do preço.

Porém, não lhes assiste razão.

Com efeito, nos termos dos nºs. 1 e 2 do art. 393º do C. Civ., a inadmissibilidade da prova testemunhal reporta-se às situações em que a estipulação das partes tenha de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, bem como, quando o facto estiver plenamente provado por documento ou outro meio com força probatória plena.

Porém, nos termos do nº 3 do preceito, não citado pelos apelantes, as regras dos números anteriores não são aplicáveis, quando se reportam à simples interpretação do contexto do documento.

Também, nos termos do nº.3 do art. 394º do C.Civ., de igual modo omitido pelos apelantes, se menciona que a inadmissibilidade de prova por testemunhas não é aplicável a terceiros.

No caso vertente, resultou da prova produzida em audiência, que foi assinado um novo contrato promessa de compra e venda, com novo preço e que foi comunicado que a alteração do preço de aquisição resultou da existência de um erro, devido a uma troca de valores dos prédios nos contratos.

Houve, assim, uma clarificação resultante de circunstâncias objectivas, no âmbito do disposto no art. 392º do C. Civil, ou seja, a admissibilidade de prova por testemunhas em todos os casos em que não seja directa ou indirectamente afastada, como é o caso.

A posição dos recorrentes incorre até numa certa incongruência, pois, se por um lado mencionam que a alteração do contrato-promessa de compra e venda teria que ser reduzido a escrito, por outro lado, perante a existência de um contrato assinado com um novo preço, entendiam que não seria possível explicar as razões que lhe estariam subjacentes.

Por outro lado, invocam também os recorrentes que o tribunal não podia ter valorado na parte decisória da sentença, factos que não constam da base instrutória ou da matéria de facto assente.

Contudo, não só não indicaram quais os factos que materializariam tal desiderato, nem compulsada a sentença vislumbramos o apelo a qualquer outra factualidade que não a efectivamente apurada.

A conclusão extraída naquela de que havia o acordo do terceiro, a Sociedade “E”, Lda., é resultante da interpretação e conjugação factual, pois, o negócio celebrado com esta sociedade incluía vários prédios por um preço global, o qual foi depois individualizado para cada um dos prédios, em virtude da preferência, que foi exercida pelos autores, com a consequente aquisição.

Mas o valor global da venda é que teria estabilizado o negócio com o terceiro e só depois se avançando para a preferência, como aliás, havia ficado estipulado nas cláusulas 4ª e 5ª do contrato-promessa celebrado com a “E”, Lda, ou seja, tudo ocorrendo com o conhecimento desta.

Assim sendo, concluimos que na parte decisória da sentença foram valorados apenas factos constantes da matéria assente, provenientes quer de prova documental quer testemunhal, legitimamente admissíveis, decaindo nesta parte, as conclusões do recurso apresentado.

Mantendo-se assente a materialidade fáctica, incumbe-nos agora apreciar as restantes questões suscitadas.

Resulta dos factos que:

- A ré foi proprietária do prédio sito na Rua ..., n.° ..., freguesia da ..., concelho de Lisboa.

- Por cada registada com aviso de recepção, datada de 27 de Março de 2001, os autores, juntamente com outros inquilinos do prédio, foram notificados pela ré, para exercer o seu direito legal de preferência na venda daquele prédio, do qual eram todos inquilinos.

O direito de preferência pode ser constituído convencionalmente, através dos chamados pactos de preferência previstos no art. 414º e segs. do Código Civil, mas pode também ser instituído unicamente por lei, conferindo uma preferência legal.

Através da preferência legal, concede a lei ao respectivo titular o direito de, em igualdade de circunstâncias, oferecer prestação em tudo idêntica à do adquirente, ocupar a posição de contraparte na venda de determinado bem ou na sua dação em cumprimento.

A igualdade de circunstâncias reporta-se estritamente à prestação que se propõe o candidato a adquirente realizar, não à necessidade de uma identidade das circunstâncias ulteriores ao exercício da preferência (cfr. Pinto Furtado, in, Manual de Arrendamento Urbano, vol. II, pág. 779).

Ora, a preferência dos apelantes surgiu da sua qualidade de inquilinos, face ao preceituado no art. 47º do RAU. (diploma ainda vigente para os contratos em apreço), sendo-lhes aplicável, o regime disposto nos arts. 416º a 418º e 1410º do Código Civil, ex vi do art. 49º do RAU.

A notificação efectuada pela ré aos apelantes tratou-se de um conhecimento, de uma informação que lhes foi dirigida, dando-lhes a possibilidade de preferirem no negócio que tinham projectado com a Sociedade, “E”, Lda.

A notificação que o obrigado à preferência deve fazer ao titular da preferência, no dizer do Prof. Antunes Varela, in, RLJ., 121, pág. 360, não se traduz numa proposta de contrato, mas uma informação que lhe é levada de um projecto de contrato que se tem com um terceiro, dando-lhe a oportunidade de preferir no projectado negócio.

Como alude Calvão da Silva, in, Sinal e Contrato Promessa, 12ª ed., pág. 28, «O pacto de preferência faz nascer a obrigação de escolher outrém como contraente, no caso de o obrigado à preferência se decidir livremente a contratar, diferentemente do que sucede no contrato-promessa – apenas se obriga a dar preferência, em situações de igualdade.

Mas se é assim no pacto de preferência, no caso de preferência legal, nem existe acordo entre o obrigado à preferência e o preferente, limitando-se o primeiro a dar conhecimento ao segundo do projecto de venda a um terceiro e aquele segundo informar o primeiro se quer assumir ou não a posição do terceiro no negócio».

Na situação vertente, houve uma negociação entre a ré e a Sociedade “E”, Lda., ou seja, estas partes celebraram entre si um contrato-promessa de venda de um prédio, onde os preferentes não tiveram nem tinham que ter qualquer intervenção.

O surgimento dos apelantes só ocorreu após a sua notificação para preferirem, apenas lhes restando a possibilidade de aceitar ou não o projectado negócio, não podendo por seu turno, apresentar qualquer outra proposta, ou seja, a notificação para preferir não equivale a qualquer proposta contratual, não lhe sendo aplicável o disposto no art. 230º do C. Civ.

Contrariamente ao expendido pelos apelantes, pois, o direito de contratar constituído por via de um direito legal de preferência, teria o mesmo conteúdo do projecto de contrato negociado entre o sujeito passivo e o terceiro, sendo que a aceitação da proposta consumaria o negócio.

O direito de preferência dos apelantes já existia antes da respectiva comunicação para a preferência, atenta a sua qualidade de inquilinos no imóvel e o exercício daquele direito, não permite alterar o conteúdo desta, mas aceitá-la ou repudiá-la.

Os aspectos negociais não são partilhados com os preferentes, estes apenas têm que aceitar ou não, aquilo que foi acordado entre o obrigado à preferência e o terceiro.

Concluindo desta forma, entendemos ser possível alterar as condições do projecto de venda, quando surgirem razões justificativas, pois, o que releva é o conteúdo do negócio celebrado com o terceiro, ao qual os apelantes, perante as mesmas condições apenas dispõem de um direito legal de preferir ou não.

Ora, resultanto dos factos que:

- Na carta de 16 de Junho de 2001, a ré alterou o preço de venda do imóvel, alegando que tinha existido "um erro" da sua parte.

- A ré invocou para justificar a subida do preço de venda do imóvel a existência de um erro. - Inicialmente foram dados à “N” os valores por cada imóvel individualmente considerados que eram os seguintes: na Rua do P..., n.° 17, 100.000.000$00, Rua do P..., n.° 19. 70.000.000$00, Praça ..., nº 11, 100.000.000$00, Praça ..., n.° ..., 90.000.000$00.

-Estabilizado que foi o preço global e definitivo de aquisição, porque os prédios estavam todos onerados com contratos de arrendamento, houve a necessidade de fixar preços proporcionalmente para cada um dos imóveis. - Bem como a outorga de contratos promessa individualizados por cada imóvel, atento exactamente o facto de ter que ser dado direito de preferência aos locatários de cada um deles.

A alteração do preço perante o circunstancialismo descrito era inevitável e seria admissível em qualquer momento até à concretização do contrato definitivo, pois, até essa altura, o obrigado à preferência podia até desistir do negócio, embora, se persistisse no mesmo, teria sempre em igualdade de circunstâncias de dar preferência aos autores.

A manter-se o preço incorrecto, tal não materializaria o negócio global projectado com o terceiro e a comunicação para preferir, não tinha qualquer correspondência com aquele, sendo que era por ali que passava a preferência.

Porém, no entender dos recorrentes, a reparação de tal «erro» não era susceptível de rectificação porque ocorrido no próprio contrato-promessa.

Aqui reside a divergência, pois, como já dito, nem a notificação para preferência constitui uma proposta contratual, nem a pretensão de pretender preferir corresponde a uma aceitação daquela.

O contrato-promessa de compra e venda celebrado com o terceiro, apenas desencadeou o exercício do direito de preferência dos autores e nada mais do que isso.

A vontade de negociar não partiu destes, mas perante a comunicação que lhes foi efectuada, aqui já puderam interferir, mas apenas para beneficiar de algo que a lei lhes concede.

Pelo que, uma vez mais, a posição dos recorrentes seria aceitar ou não aceitar exercer a sua preferência, perante os valores que lhes correspondiam após a rectificação ocorrida, mas não podiam, como o fazem, considerar a comunicação inicial irrevogável, porque como já aludimos, não há aqui que lhes aplicar o regime do art. 230º do C. Civil.

A alteração posterior ocorrida relativamente ao preço, até inclusivamente podia ter ocasionado a consumação do negócio entre o terceiro e a ré, por eventual desinteresse dos apelantes perante a sua preferência.

A própria ré podia até desistir do negócio até à celebração do contrato definitivo e aí nem sequer funcionava a preferência.

Porém, tal assim não sucedeu porque os apelantes aceitaram na mesma adquirir o imóvel, pelo valor de 74.000.000$00, consumando-se assim aquela.

Diga-se ainda que, sendo o preço um elemento essencial no contrato de compra e venda, até à sua consumação, nada impede que se proceda a rectificação, tanto mais que aqui houve mesmo um lapso material, como se viu e, por isso, rectificável a qualquer altura.

Coisa diferente será saber qual a repercussão deste lapso perante os apelantes, o que se apreciará infra.

Destarte, improcedem nesta parte, as conclusões do recurso apresentado.

Por último, resta-nos aquilatar se perante a alteração da comunicação, assiste direito aos apelantes a serem indemnizados, a título de responsabilidade pré-contratual.

De acordo com o disposto no nº.1 do art. 227º do C. Civil, quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à parte contrária.

A responsabilidade pré-negocial assenta num conceito indeterminado, que é o da boa fé e encerra os deveres de protecção, de informação e de lealdade.

Como refere o Prof. Menezes Cordeiro, in, Da Boa Fé no Direito Civil, colecção Teses, pág. 583, «a culpa in contrahendo funciona quando a violação dos deveres de protecção, de informação e de lealdade conduza à frustração da confiança criada na contraparte pela actividade anterior do violador ou quando essa mesma violação retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido, não havendo motivo para a limitar a negócios consensuais».

O dano indemnizável é o do interesse contratual negativo, ou dano de confiança, devendo ser o lesado colocado na posição em que estaria se não tivesse encetado as negociações, tendo direito a haver aquilo que prestou na expectativa da consumação das negociações.

O instituto da responsabilidade pré-contratual ou pré-negocial ou da culpa in contrhendo fundamenta-se na tutela da confiança do sujeito na correcção, na honestidade, na lisura e na lealdade do comportamento da outra parte, quando tal confiança se reporta a uma conduta juridicamente relevante e capaz de provocar-lhe danos (cfr. Ac. do STJ. de 11-9-2007, in http://www.dgsi.pt.).

A responsabilidade em apreço, pressupõe uma conduta eticamente censurável e altamente reprovável, violadora dos deveres de lealdade e honestidade.

Na situação, sub judice, temos que os apelantes não viram os seus objectivos frustrados, ou seja, tinham o direito a exercer a preferência e exerceram-no, concretizando-a quando ocorreu a alienação do imóvel objecto daquela.

Como se alude no Ac. do STJ. de 8-1-2009, citado na sentença recorrida, «O direito de preferência, antes apenas virtual, só se radica efectivamente na esfera jurídica do seu titular, preferente, quando se concretiza a alienação da coisa que constitui o objecto do dito direito de preferência, e não antes, nomeadamente naquela fase preambular em que se oferece a preferência e a mesma é, ou não, aceite».

Ora, conforme resulta da materialidade fáctica apurada, na carta de 16 de Julho de 2001, a ré informou os autores da alteração do preço de venda do imóvel, alegando ter existido, um erro da sua parte.

A ré marcou a assinatura do novo contrato-promessa pelo novo preço para o dia 24 de Julho de 2001, o qual foi assinado nesta data.

Os apelantes celebraram a escritura definitiva de compra e venda pelo valor alterado.

Só após 24 de Abril de 2001 e só após a celebração dos contratos-promessa relativos a cada um dos imóveis, a “N” informou a ré que esta havia cometido o erro de valoração dos prédios.

Assim, logo que tomou conhecimento de tal ocorrência, a ré cumpriu o seu dever de informação, dando o devido conhecimento aos autores.

Nesta altura, os mesmos tiveram a oportunidade de ponderar antes da decisão final.

É certo que uma tal falta de cuidado da ré não deveria ter acontecido, mas, também não é menos certo que procedeu com lealdade perante os autores, informando-se quando tomou conhecimento do lapso e antes da escritura definitiva de 19 de Setembro de 2001.

Não resulta dos factos que tivesse havido por banda da ré, qualquer atitude intencional, desonesta, intolerável, susceptível de pôr em causa o princípio da boa fé, ou susceptível de trair as expectativas legítimas dos autores, que não foram beliscadas.

Por outro lado, também não se apuraram danos, pois, o valor pago a mais, também se repercutiu no valor do imóvel que livremente integraram na sua esfera patrimonial.

Destarte, não assiste aos apelantes qualquer direito a ser indemnizados, por não se encontrarem preenchidos os respectos pressupostos, decaindo na totalidade as conclusões do recurso apresentado.

3- Decisão:

Nos termos expostos, acorda-se em julgar improcedente a apelação, mantendo-se a sentença proferida.

Custas a cargo dos apelantes.

Lisboa, 23 de Março de 2010

Maria do Rosário Gonçalves

Maria José Simões

Maria da Graça Araújo

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3- Decisão: