3738/23.0T8LRA.C1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I. As partes estabeleceram, em benefício e interesse de ambas, uma condição resolutiva de momento certo do contrato promessa, associada ao evento futuro e incerto - a obtenção pela Ré do empréstimo bancário dos fundos necessários para a aquisição do imóvel, no prazo de 45 dias.

II. A condição estipulada com limite temporal - não aprovação do crédito bancário - do devedor condicional, não comunicada até à data fixada - ter-se-á por verificada, desencadeando a cessação do contrato promessa, gozando o alienante condicional (accipiens) da faculdade de fazer seu o valor do sinal.

Acordam os Juízes na 2ªsecção do Supremo Tribunal de Justiça

I. Relatório

1. Da acção

Associação Comunidade Jesus Menino com sede em Vila Real, veio instaurar acção contra, AA, residente em ..., na qualidade de representante da Herança Ilíquida e Indivisa Aberta por óbito de BB e de CC, pedindo:

- A condenação da Ré a restituir a quantia de 82.000,00€ entregue pela Autora a título de sinal, com referência ao contrato promessa de compra e venda de imóvel celebrado em 01/07/2022, e por via do qual a Autora se obrigou a comprar e a Ré se obrigou a vender o imóvel identificado na petição inicial.

Para fundamentar a sua pretensão, alega que ficou impossibilitada de celebrar o contrato definitivo, por não ter obtido o crédito que era necessário, o que, conforme previsto no contrato promessa, era condição necessária para a celebração do contrato definitivo e que, não obstante esse facto, a Autora recusa a devolução do sinal.

Na contestação a Ré declinou a obrigação de restituir o sinal recebido, alegando o incumprimento definitivo do contrato pela Autora, que desrespeitou os prazos acordados para comunicar a impossibilidade de celebrar o contrato, e não compareceu à escritura que veio a ser marcada pela Ré.

Em reconvenção pediu que a Autora seja considerada como parte faltosa no cumprimento do contrato promessa de compra e venda e que, como tal, fazendo suas as quantias entregues.

Na subsequente tramitação dos autos, admitida a reconvenção, foi proferida sentença cujo dispositivo postulou:

«1. Julga-se a acção totalmente procedente e, em consequência,

2. Condena-se a Ré AA (na qualidade de representante da Herança Ilíquida e Indivisa Aberta por óbito de BB e de CC) a pagar à Autora ASSOCIAÇÃO COMUNIDADE JESUS MENINO EUROPA – CASA FAMÍLIA DE SÃO JOSÉ a quantia de €82.000,00 (oitenta e dois mil euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação, até efectivo e integral pagamento.

3. Julga-se a reconvenção totalmente improcedente e, em consequência, 4. Absolve-se a Autora do pedido formulado pela Ré.»

2. Da apelação

Inconformada, a Ré interpôs recurso de apelação, pugnando pela revogação do julgado e a procedência da reconvenção.

O Tribunal da Relação, por acórdão de 12.11.2024, deliberou por unanimidade:

«IV. Pelo exposto, concede-se provimento ao presente recurso e, revogando-se a sentença recorrida, decide-se:

➢Julgar a acção improcedente, absolvendo-se a Ré do pedido contra ela formulado;

➢Julgar procedente a reconvenção, declarando-se a perda, a favor da Ré, da quantia de 82.000,00€ que havia sido entregue pela Autora a título de sinal.»

3. Da revista

Inconformada, agora, a Autora, interpôs recurso de revista. Nas alegações concluiu a final:

«A) O Acórdão recorrido, viola de forma frontal o legalmente previsto em todas as normas supra invocadas.

B) Vai o presente recurso de revista, interposto por Associação Comunidade Jesus Menino Europa –Casa Família de São José, contra o douto acórdão, proferido nos autos, em conferência pelo Tribunal da Relação de Coimbra, no dia 12 de novembro de 2024.

C) Constituindo o fundamento específico da recorribilidade do acórdão em causa, por um lado o facto de existir um conflito jurisprudencial que aqui se invoca entre tal acórdão e com o invocado acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, proferido no processo n.º 3689/21.3T8LRA.C1 www.dgsi.pt.

Mas também,

D) O acórdão está em total contradição com o anteriormente decidido em sede do Supremo Tribunal de Justiça, mormente os acórdãos produzidos em que se refere o Ac. do STJ de 03/12/2002 “o negócio embora condicionado, pressupõe sempre a sua existência com todos os respetivos elementos integrantes e formalizadores exigidos por lei; apenas a produção (na condição suspensiva)ou a resolução (na condição resolutiva) dos seus efeitos é que ficam dependentes da verificação do acontecimento futuro e incerto que consubstancia a condição.” e Ac. do STJ de 03/01/2015, “ Tendo os promitentes compradores demonstrado, perante a promitente vendedora, a impossibilidade de obter o financiamento a que se refere a cláusula resolutiva, verificado está o facto-condição, e, por isso, operou a resolução dos contratos promessa.” Nestes termos, a estipulação de prazo para a comunicação da verificação da condição resolutiva ao promitente vendedor, integra-se nos deveres acessórios impostos à parte a quem incumbe diligenciar pelo empréstimo bancário, cujo incumprimento, não determina a não verificação da condição, mas antes constitui incumprimento de um dever acessório constante deste contrato, com eventual obrigação de indemnização dos prejuízos sofridos pela contraparte que, verificada embora a condição e extinto contrato, por não ter sido informada de uma condição apenas cognoscível da sua contraparte, se considerou vinculada às obrigações contratuais que dele dependiam

F) No caso em apreço, o eventual não cumprimento deste prazo, a existir, constituiria questão irrelevante, pois que não alegados nem peticionados quaisquer prejuízos decorrentes da existência de eventual mora no cumprimento deste dever acessório de comunicação.) Assim sendo, estando o contrato já resolvido, não assiste ao R. o direito de obter a sua resolução e pelo contrário, cabe-lhe o dever de restituição do prestado, que corresponde às quantias entregues a título de sinal, os artigos 436.º.1, 801.º-1 e 808.º-1, os três 16 do CC e 9.º, do Decreto-Lei nº 39/95.

H) Devendo por isso, tal acórdão ser anulado (artigo 639.º-1, in fine, do NCPC), o que se peticiona a V.Exas.».

A Ré não apresentou resposta.

II. Admissibilidade e objecto da revista

Verificam-se os pressupostos gerais de recorribilidade e de revista- cfr-artigos 629º, nº1, 671º, nº1 e 674º; nº1, al) a) do CPC.

A recorrente invoca em fundamento da revista “contradição jurisprudencial” entre o acórdão recorrido e os enunciados arestos tirados pelo Tribunal da Relação de Coimbra1 e pelo Supremo Tribunal, que reproduz em parte, para concluir pela “anulação daquele.”

Na interpretação da pretensão recursiva e enquadramento no direito adjectivo aplicável, cuidamos que “contradição jurisprudencial” é usado no sentido lato do termo, pois que, não se adequada ao fundamento próprio da revista excecional, previsto no artigo 672º, nº1, al) c do CPC, uma vez que as instâncias divergiram no julgado, tratando-se, pois, de revista dita ordinária (artigo 671º, nº1, do CPC).

Analisadas as conclusões da recorrente, em interface com o acórdão recorrido - cabe apreciar, se a Autora, como sustenta, cumpriu o contrato promessa e, a Ré está obrigada a restituir o sinal pago.

III. Fundamentação

A. Os Factos

Vem provado das instâncias:

1. Em 01 de Julho de 2022 foi outorgado entre Autora e Ré um contrato promessa de compra e venda do prédio urbano, sito em Rua dos ..., ..., freguesia de ... e concelho de ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..64 e descrito na conservatória do registo predial de ... sob o número .05, com licença de utilização nº .47/1995, emitida pela CM de ... em 18-07-1995, figurando a Autora nesse contrato como 2.ª outorgante e promitente compradora e figurando a Ré nesse contrato como 1.ª outorgante e promitente vendedora.

2. O objecto do contrato outorgado entre Autora e Ré era a aquisição do referido imóvel pela Autora.

3. No ponto 1, a) da cláusula 3.ª do contrato referido no ponto 1, ficou estabelecido que a Autora (promitente compradora) entregava, nessa data, à empresa de mediação imobiliária U......, que dela ficaria como fiel depositária, a quantia de 82.000,00€ a título de “garantia de vinculação ao negócio prometido”, quantia essa que passaria a constituir sinal e seria entregue à promitente vendedora (a Ré) caso a promitente compradora não cumprisse os requisitos de

conduta perante o Banco mutuante e/ou nem cumpra os prazos indicados na cláusula sétima ou, ainda, no caso de aprovação do crédito bancário e de avaliação bancária do imóvel de montante que permita o pagamento do preço de aquisição do descrito prédio urbano .

4. Mais se consignou no ponto 4 da mesma cláusula que a quantia referida no ponto anterior passaria também a constituir sinal e seria entregue à promitente compradora após aprovação do crédito e obtenção de avaliação bancária do imóvel de valor bastante.

5. Ainda na mesma cláusula 3.ª (no seu ponto 2) ficou consignado que a quantia referida no ponto anterior seria restituída à promitente compradora após a comunicação por esta, nos prazos previstos neste contrato e com documento escrito do Banco, de não aprovação do crédito.

6. Mais se estipulou no referido contrato – no ponto 7 da mesma cláusula 3.ª – o seguinte: “Caso venha a ser prestado o sinal, nos termos do artigo 442.º do Código Civil, se a segunda outorgante deixar de cumprir as obrigações assumidas neste contrato promessa, por causa que lhe seja culposamente imputável, tem a primeira outorgante a faculdade de fazer seu o montante de sinal entregue, assim como e caso o incumprimento culposo provenha da segunda outorgante, tem a primeira outorgante a faculdade de exigir o dobro do valor de sinal que houver prestado”.

7. Mais se estipulava no ponto 1 da cláusula 4.ª que: “A escritura pública de compra e venda ou contrato equivalente, respeitante ao imóvel identificado na cláusula primeira, será outorgado decorridos que forem 90 (noventa) dias contados da data deste contrato promessa, incumbindo a marcação da mesma à segunda outorgante para data não posterior a cinco dias após o final daquele período temporal”, consignando-se no ponto 8 da mesma cláusula que “Se for ultrapassado o prazo indicado no n.º 1 sem que tenha sido marcada a data do contrato prometido e comunicada essa marcação, pode a primeira outorgante proceder à devida marcação do contrato prometido, comunicando a mesma à segunda outorgante nos termos previstos na cláusula seguinte”.

8. A cláusula 7ª, por seu turno, tem o seguinte teor:

“1. A primeira outorgante tem conhecimento que a segunda outorgante vai recorrer a empréstimo bancário para aquisição do imóvel prometido vender e comprar, descrito na cláusula primeira.

2. Acordam as primeira e segunda outorgantes que caso esta não consiga obter avaliação do imóvel por valor bastante para poder obter empréstimo bancário de montante suficiente para o pagamento do preço de compra, ou caso o credito bancário não seja aprovado mesmo que o valor da avaliação seja bastante, no prazo máximo de 45 (quarenta e cinco) dias contados da data deste contrato promessa, ambas as partes consideram resolvido de mútuo acordo este contrato, com a consequente possibilidade de a primeira outorgante poder livremente outorgar outro contrato promessa de compra e venda com outrem e respeitante ao mesmo imóvel, e com restituição do montante de garantia, em singelo, à segunda outorgante.

3. A não aprovação do ou dos empréstimos bancários não pode ficar a dever-se à não colaboração da segunda outorgante com o Banco, nomeadamente quanto à falta de apresentação de documentos por este solicitados.

4. Para os efeitos do n.º 2, só se considerará não aprovado o crédito ou não obtida avaliação suficiente para o empréstimo, se a segunda outorgante comunicar o facto da não aprovação do crédito, e/ou de não obtenção de valor de avaliação do imóvel bastante, no prazo indicado no n.º 2, por carta registada enviada à segunda outorgantes, acompanhada de documento de justificação emitido pelo Banco, valendo como data da comunicação a data do respetivo registo.

5. A segunda outorgante tem consciência que é da sua responsabilidade verificar a delonga da instituição bancária na conclusão do seu pedido de empréstimo e, caso se alcance a data limite referida no n.º 2, é também da sua integral responsabilidade proceder à comunicação escrita a que alude o n.º 4, sob pena de não se poder prevalecer da resolução automática prevista, de ver a quantia de garantia ser convertida em sinal e entregue à primeira outorgante e de poder vir a não cumprir o contrato promessa por não deter quantias bastantes para o pagamento do remanescente preço, aquando da outorga do contrato prometido”.

9. O Banco não aprovou a concessão de crédito à Autora.

10. A Autora não comunicou à Ré, até ao dia 15/08/2022, o facto referido no ponto anterior.

11. Em 21/09/2022, a Autora comunicou à Ré e à mediadora imobiliária interveniente de que não seria possível outorgar a escritura dentro do prazo mencionado no CPCV, solicitando o prazo adicional de 30 dias para celebrar o contrato definitivo de compra e venda.

12. Em 14 de Outubro de 2022, a Autora informou o mediador imobiliário que não iria avançar com a compra, pois não teria tido aprovação do crédito bancário, não tendo dado qualquer informação à Ré.

13. A marcou a escritura de compra e venda, tendo comunicado à Ré a data e hora (28/10/2022, às 15h 30m) para a outorga da escritura de compra e venda por carta registada com AR datada de 17/10/2022 que a Ré recepcionou em 18/10/2022.

14. Na data e hora agendadas para a outorga do contrato de compra e venda, referente ao imóvel objecto do contrato promessa de compra e venda, a Autora não compareceu. 2

B. O Direito

1. Sinopse

A Autora, na qualidade de promitente compradora, e a Ré, na qualidade de promitente vendedora, celebraram o contrato-promessa de compra e venda do imóvel, nos termos consignados no instrumento contratual junto.

A Autora veio a juízo reclamar da restituição do valor pago a título de sinal, face à

inviabilidade da celebração do contrato definitivo, uma vez que não obteve o crédito junto do banco, verificando-se a condição resolutiva estabelecida no contrato promessa.

A Ré recusa a restituição do sinal, não tendo aquela comunicado a situação -condição no prazo indicado no contrato, e também não compareceu à escritura marcada.

As instâncias consideraram, de modo convergente, que as partes celebraram o contrato promessa de compra e venda, sujeito à condição resolutiva fixada na cláusula 7ª - a Ré não lograr obter aprovação do crédito bancário para a aquisição e celebração do contrato definitivo.

Entendeu-se no acórdão recorrido, em interpretação do alcance da referida cláusula do contrato-promessa, que as partes regularam a condição a que o contrato ficava submetido e que considerariam resolvido o contrato se, no prazo máximo de 45 dias, a contar da data da assinatura do contrato (ou seja, até 15 de Agosto de 2022) a Autora não conseguisse aprovação do crédito bancário, por valor bastante para a aquisição do imóvel; e, apenas considerada verificada (para o efeito de operar a resolução do contrato) se esse facto fosse comunicado (facto essencial ) à Ré dentro daquele prazo de 45 dias, mediante carta registada nas condições ali definidas3.

A Autora pede revista, sem inovação argumentativa, pugnando pela repristinação do julgado de primeira instância que lhe é favorável.

2. A condição resolutiva de momento certo

A cláusula 7.ª, do contrato promessa tem o seguinte teor:

“1. A primeira outorgante tem conhecimento que a segunda outorgante vai recorrer a empréstimo bancário para aquisição do imóvel prometido vender e comprar, descrito na cláusula primeira

2. Acordam as primeira e segunda outorgantes que caso esta não consiga obter avaliação do imóvel por valor bastante para poder obter empréstimo bancário de montante suficiente para o pagamento do preço de compra, ou caso o credito bancário não seja aprovado mesmo que o valor da avaliação seja bastante, no prazo máximo de 45 (quarenta e cinco) dias contados da data deste contrato promessa, ambas as partes consideram resolvido de mútuo acordo este contrato, com a consequente possibilidade de a primeira outorgante poder livremente outorgar outro contrato promessa de compra e venda com outrem e respeitante ao mesmo imóvel, e com restituição do montante de garantia, em singelo, à segunda outorgante.

3. A não aprovação do ou dos empréstimos bancários não pode ficar a dever-se à não colaboração da segunda outorgante com o Banco, nomeadamente quanto à falta de apresentação de documentos por este solicitados.

4. Para os efeitos do n.º 2, só se considerará não aprovado o crédito ou não obtida avaliação suficiente para o empréstimo, se a segunda outorgante comunicar o facto da não aprovação do crédito, e/ou de não obtenção de valor de avaliação do imóvel bastante, no prazo indicado no n.º 2, por carta registada enviada à segunda outorgantes, acompanhada de documento de justificação emitido pelo Banco, valendo como data da comunicação a data do respetivo registo.

5. A segunda outorgante tem consciência que é da sua responsabilidade verificar a delonga da instituição bancária na conclusão do seu pedido de empréstimo e, caso se alcance a data limite referida no n.º 2, é também da sua integral responsabilidade proceder à comunicação escrita a que alude o n.º 4, sob pena de não se poder prevalecer da resolução automática prevista, de ver a quantia de garantia ser convertida em sinal e entregue à primeira outorgante e de poder vir a não cumprir o contrato promessa por não deter quantias bastantes para o pagamento do remanescente preço, aquando da outorga do contrato prometido”.

O teor da estipulação das partes no contrato em apreço reconduz-nos, sem dúvida, à figura da condição a que alude o artigo 270º do Código Civil.

Preceitua o artigo 270.º do Código Civil que - «As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva».

«[…] a aposição de uma cláusula de condição a um negócio jurídico corresponde ao exercício da autonomia privada, servindo o interesse dos sujeitos do negócio de se precaverem quanto à evolução futura de acontecimentos que não controlam e dos quais depende a mais perfeita concretização dos seus interesses negociais4.»

A condição é uma cláusula acessória típica, elemento acidental do negócio jurídico que determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica, e uma vez verificada, importa a resolução automática do negócio jurídico5.

Enquanto a condição resolutiva, uma vez verificada, importa a resolução automática do negócio jurídico, já a cláusula resolutiva confere apenas a possibilidade de, verificado o fundamento convencional previsto no contrato, resolver o contrato6.

A estipulação de uma condição resolutiva (que não se confunde com a figura da resolução) no negócio destina-se a ajustar a eficácia do contrato a um facto futuro incerto e insere-se no princípio da liberdade contratual – artigo 405º do Código Civil.

Na situação contratual em análise, verificam-se a integralidade dos elementos do conceito “condição” expresso no artigo 270º do Código Civil- o carácter futuro do facto ou acontecimento de cuja verificação ou não verificação, depende a vigência do negócio e a sua incerteza.

A razão de ser da estipulação condicional radica na incerteza da Autora promitente compradora, obter ou não, os fundos necessários para a compra do imóvel.

A verificação da condição resolutiva não é matéria controvertida – ponto 9 dos factos provados - a Ré não foi sucedida no pedido de empréstimo bancário.

O dissídio filia-se no alcance temporal da condição resolutiva e, por consequência, de quais os efeitos decorrentes da verificação da condição, não tendo a Autora comunicado à Ré vendedora, no prazo de 45 dias, que não obteve o crédito junto do banco.

Interpretar o negócio jurídico é determinar o sentido com que ele há-de valer.

Trata-se de fixar o sentido e alcance decisivo dos negócios, segundo as respectivas declarações integradoras, trata-se de determinar o conteúdo das declarações de vontade e, consequentemente, os efeitos que o negócio visa produzir, em conformidade com tais declarações, e virá a produzir, se não houver qualquer motivo de invalidade.

A vocação do Supremo Tribunal de Justiça respeita ao conhecimento das questões de direito.

É matéria de direito determinar o sentido normativo, juridicamente relevante, que deve ser atribuído à declaração contratual com apelo ao disposto no artigo 236 do Código Civil7.

Os critérios fundamentais na interpretação do negócio jurídico estão estabelecidos no artigo 236.º do Código Civil, consagrando o seu n.º 1, a doutrina da impressão do destinatário, segundo a qual, a declaração deve valer com o sentido que um destinatário razoável, colocado na posição concreta do real declaratário, lhe atribuiria, conhecendo as circunstâncias que este concretamente conhecia, atribuiria à declaração, agindo com capacidade e diligência médias.

No caso em juízo, as partes deixaram expresso que a condição resolutiva à qual sujeitaram a eficácia do contrato promessa, tinha ocorrência numa ocasião/data pré-fixado, rectius, 45 dias sobre a celebração do CPCV.

Estabeleceram, pois, uma condição resolutiva do contrato de momento certo, associada a um evento futuro e incerto - a obtenção pela Ré do empréstimo bancário dos fundos necessários para a aquisição do imóvel, no prazo de 45 dias.

Essa é a leitura correta, acompanhando o sentido do acórdão recorrido.

Leia-se na clª “7ª … 2. Acordam as primeira e segunda outorgantes que caso esta não consiga obter avaliação do imóvel por valor bastante para poder obter empréstimo bancário de montante suficiente para o pagamento do preço de compra, ou caso o crédito bancário não seja aprovado mesmo que o valor da avaliação seja bastante, no prazo máximo de 45 (quarenta e cinco) dias contados da data deste contrato promessa, ambas as partes consideram resolvido de mútuo acordo este contrato, …”

4. Para os efeitos do n.º 2, só se considerará não aprovado o crédito ou não obtida avaliação suficiente para o empréstimo, se a segunda outorgante comunicar o facto da não aprovação do crédito, e/ou de não obtenção de valor de avaliação do imóvel bastante, no prazo indicado no n.º 2, por carta registada enviada à segunda outorgantes, acompanhada de documento de justificação emitido pelo Banco, valendo como data da comunicação a data do respetivo registo. […]

O que se conjuga com a previsão do ponto “5. A segunda outorgante tem consciência que é da sua responsabilidade verificar a delonga da instituição bancária na conclusão do seu pedido de empréstimo e, caso se alcance a data limite referida no n.º 2, é também da sua integral responsabilidade proceder à comunicação escrita a que alude o n.º 4, sob pena de não se poder prevalecer da resolução automática prevista, de ver a quantia de garantia ser convertida em sinal e entregue à primeira outorgante e de poder vir a não cumprir o contrato promessa por não deter quantias bastantes para o pagamento do remanescente preço, aquando da outorga do contrato prometido.[…]”

Condição resolutiva, como se mencionou, designada na doutrina por “condição de momento certo”8.

3. A operatividade da condição resolutiva

Evidencia a factualidade provada que a Autora não obteve o financiamento bancário.

Ultrapassado o prazo convencionado de 45 dias, e inclusive o período adicional de 30 dias, a Autora não enviou qualquer comunicação escrita à Ré e, também não compareceu na escritura pública que esta marcou para 14.10., sem que apresentasse qualquer justificação.

A Autora pretende exercer o direito à restituição do sinal e a Ré, fazer sua aquela quantia.

O acórdão recorrido considerou que a restituição do sinal (pretendida pela Autora) ou o direito (invocado pela Ré) de fazer seu esse sinal, só poderão encontrar fundamento no incumprimento definitivo do contrato.

Entendimento expresso em síntese nos pontos seguintes:

“O que foi dito permite-nos concluir, desde já, que a Autora não tem fundamento – legal ou contratual – para pedir a restituição da quantia que entregou a título de sinal, uma vez que, não podendo invocar, como se referiu, a resolução do contrato por efeito da verificação da condição (e, na verdade, era apenas esse o fundamento da sua pretensão), também não invocou qualquer incumprimento do contrato por parte da Ré. [..]Permanecendo o contrato em vigor – por não ter operado a sua resolução por efeito da verificação da condição dentro do prazo contratualmente estabelecido – a Autora estava obrigada – nos termos do contrato – a marcar a escritura de compra e venda no prazo de 90 dias a contar da assinatura do contrato, ou seja, até 29/09/2022.

É certo, no entanto, que a Autora não cumpriu essa obrigação, sendo certo que não marcou a escritura até ao limite temporal contratualmente definido. […] A mera circunstância de a Autora não ter procedido à marcação da escritura e de não ter comparecido à escritura marcada pela Ré é insuficiente para concluir pelo incumprimento definitivo. Tais circunstâncias evidenciam apenas uma situação de mora, tendo em conta que a prestação, apesar de não ter sido efectuada no tempo devido, ainda era possível (pelo menos nada nos permite afirmar o contrário) – cfr. art.º 804.º, n.º 2, do CC.

[…] No entanto, tem vindo a ser entendido pela doutrina e jurisprudência que também constitui incumprimento definitivo – sendo, nesse caso, dispensável a interpelação admonitória – a recusa antecipada de cumprimento da prestação, seja ela uma recusa expressa ou seja uma recusa tácita resultante de circunstâncias que a revelem de modo inequívoco. [..] Concluímos, portanto, em face do exposto, que a Autora incorreu em incumprimento definitivo do contrato que celebrou com a Ré. O negócio definitivo e prometido não foi celebrado por razões apenas imputáveis à Autora, porquanto: foi a Autora quem omitiu a obrigação – que estava a seu cargo – de marcar a escritura dentro do prazo convencionado; foi a Autora que não compareceu na data que veio a ser designada pela Ré e foi a Autora, portanto, quem recusou a celebração do negócio definitivo.”

Não coincidimos por inteiro neste segmento da fundamentação do acórdão recorrido, pese embora, de efeito equivalente, seguindo a interpretação que propugnamos, quanto à função e alcance da condição resolutiva no contexto factual apurado.

4. A resolução convencional e a especificidade do clausulado

De acordo com o disposto no artigo 432º, nº1, do Código Civil o direito de resolução assenta em lei ou na convenção das partes; et pour cause, as normas gerais que a disciplinam, em princípio, são aplicáveis à resolução legal e à resolução de fonte convencional, sem prejuízo da especificidade do clausulado, dada a natureza supletiva daquelas normas, e também das que regulam em geral o incumprimento contratual.

Na situação contratual, os termos operativos da condição típica e específica estabelecida, parece concludente do benefício e interesse de ambas as partes.

De um lado, como suporte da promitente-compradora, na medida em que não obtendo o crédito e impossibilitada a aquisição do imóvel, salvaguardava a restituição do sinal; e de outro, favorecendo também a promitente-vendedora, desvinculando-a, após aquele prazo, podendo proceder à contratação com terceiros9.

Acresce que, no quadro factual apurado, a actuação da Ré, seja durante a pendência da condição, ou após a sua verificação, não afrontou os ditames da boa-fé10.

O texto contratual do contrato-promessa, parece-nos, impressivo no sentido do carácter essencial do prazo de 45 dias da pendência da condição.

A condição estipulada com limite temporal - prazo certo de verificação - não aprovação do crédito bancário do devedor condicional, não comunicada até à data fixada - ter-se-á por verificada, desencadeando então a cessação do contrato promessa, gozando o alienante condicional (accipiens) da faculdade de fazer seu o valor do sinal. Desta feita, concretizando-se o escopo visado com a condição aposta – o seu interesse liberatório (poder vender a terceiros) e recuperatório (fazer seu o sinal passado) pela verificada condição contratual.

Donde, olhando ao conteúdo da cláusula 7ª, os efeitos resolutivos da verificação da condição válida operam à margem do disposto no artigo 808º do Código Civil11.

Se bem que a verificação da condição resolutiva e a matéria da resolução do contrato, fundada em incumprimento estão interligadas, já nos parece duvidoso a exigência de um comportamento culposo por parte do inadimplente, que ultrapasse o disposto no artigo 795º, nº2, do Código Civil12.

Isto, sem prejuízo, de considerarmos, face à unidade e coerência do sistema, que estando a Autora inadimplente por não comunicar à Ré o facto resolutivo no prazo de 45 dias, preclude a legitimação do recurso aos efeitos da resolução convencionada do contrato, sob pena de actuação em abuso de direito.

Em outra perspectiva da função da resolução convencional, e tendo presente a factualidade provada em foco, na hipótese de se admitir, ainda assim, que a Ré tivesse interesse na celebração do contrato definitivo.

Como resultou provado, a Autora revelou total alheamento e desinteresse no cumprimento ulterior do contrato - faltou à escritura marcada pela Ré já no decurso do mês de outubro, sem que lhe enviasse qualquer comunicação ou justificação, exibindo o claro propósito de não pretender cumprir o contrato-promessa.

Dispõe o artigo 808º do CCivil que o incumprimento definitivo do contrato ocorre, se existir perda objectiva do interesse do credor por via da mora do devedor, ou se o devedor não cumprir, depois de o credor lhe ter fixado um prazo razoável para o cumprimento.

Previsão normativa que na densificação da figura jurídica do incumprimento definitivo, a doutrina e a jurisprudência vêm adicionar as situações em que o devedor se comporta de forma inequívoca e expressa de recusa antecipada de cumprimento da prestação, sendo, então, dispensável a interpelação admonitória.

A equiparação da declaração expressa ou tácita de não cumprir ao incumprimento antecipado, é actualmente aceite de modo pacífico pela doutrina e jurisprudência 13.

Nesse espaço de avaliação das consequências jurídicas, dentro do quadro normativo dos artigos 795º, 801º, nº 2 e 808º do Código Civil, ficará também excluída (como considerou o acórdão recorrido) a necessidade de a Ré, parte adimplente, proceder à interpelação admonitória da Autora, desprovido de efeito jurídico, e por se tratar de contrato promessa acompanhado de sinal, o accipiens , exercer a faculdade de fazer sua o sinal entregue pela Autora, em aplicação do regime prevenido no artigo 442º, nº2, 1ª parte do Código Civil.

Em suma, improcedem as razões da Recorrente.

IV. Decisão

Pelo exposto, nega-se a revista, confirmando-se o julgado do Tribunal da Relação de Coimbra.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 3 de abril de 2025

Isabel Salgado (relatora)

Carlos Portela

Emídio Francisco dos Santos

1 Precisamente, o Acórdão da Relação de Coimbra em que se acolheu o tribunal de primeira instância.

2 Eliminámos o ponto 15, -” A quantia referida no ponto 3. passou para a titularidade da Ré quando esta considerou verificar-se o não cumprimento do contrato promessa pela Autora.” Os enunciados que reproduzam conceitos, e classificações constantes das previsões normativas aplicáveis ou qualificações e valorações a estas inerentes não devem ser considerados como enunciados de facto.

3 Afastando-se neste tocante da interpretação veiculada na sentença e determinante da solução divergente.

4 ANA AFONSO in Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Universidade Católica, 2014, p. 661.

5 Distinguindo -se da cláusula resolutiva, enquanto fonte de um direito potestativo de extinção retroactiva da relação contratual, apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito o fundamento convencional previsto no contrato.

6 Cf. D. FARTO BAPTISTA -artigo 274º do CC- In Comentário ao Código Civil, Das Obrigações em Geral, Universidade Católica, 2018, p.138; e ABEL DELGADO in do Contrato-promessa, 1985, pp. 100/105.

7 Cfr. entre outros, Ac. STJ de 5.02.2015, e ACSTJ de 13.02.2025, nos proc. nº 269/12.8TCFUN.L1. S1e 25472/20.3T8LSB.L1. S1 in www.dgsi.pt

8 Sobre a definição, cfr. inter alia, ANTONIO MENZES CORDEIRO in Tratado de Direito Civil Português I, Parte Geral, tomo I, 1999, pp.443/5.

9 A ter em conta que a condição resolutiva e a resolução “tout court” correspondem a mecanismos diferenciados – cfr, neste sentido -BAPTISTA MACHADO in Pressupostos da resolução, pp.62/3.

10 Cfr. artigo 275º, nº2, do CC; ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, in obra citada, pp.449/452, acerca dos vectores habituais da condição resolutiva -a autonomia privada; a boa-fé e a distribuição dos riscos.

11 Cf. JOSÉ CARLOS BRANDÃO PROENÇA in A Cláusula resolutiva expressa como síntese da autonomia e heteronomia, em Estudos de Homenagem ao Prof. Heinrich Horster, disponível in open space

12 Como observa PEDRO ROMANO MARTINEZ “- Indirectamente associada ao incumprimento, também surge, por vezes, a cláusula de resolução, fixando um termo essencial para a realização de uma prestação, evitando as delongas de transformação da mora em incumprimento definitivo.”, in da Cessação Do Contrato, 2005, p.82.

13 Cfr. Acórdãos do STJ de 29.01.2024, proc.º 954/05.0TCSNT.L1. S1; de 21.01.2021, proc. n.º 109/19.7T8MAI.P1.S1; e de 28.03.2023, no proc. 211/21.5T8GMR.G1.S1,todos disponíveis in www.dgsi.pt.Na doutrina, JOÃO CALVÃO DA SILVA, in Sinal e Contrato Promessa, 12.ª edição, pp 140/3; e, NUNO PINTO DE OLIVEIRA, in Princípios de Direito dos Contratos, 2011, pp. 814 e 815.