IVFUNDAMENTOS DE DIREITO
1. Saber se a construção edificada pelos RR. no vão da varanda debaixo da fracção “B” (rés-do-chão) o foi em espaço comum.
Sustentam os AA/recorrentes que é na cuidada observação da planta que serviu de base ao acordo e à constituição da propriedade horizontal que reside o elemento interpretativo chave para considerar que o espaço onde se encontra construída a obra em causa – de 27 m2 e pé direito de 1,70m – é parte comum.
Por seu turno, a sentença recorrida, considerou que tal construção não foi edificada em parte comum.
Convém aqui fazer um breve parêntesis no sentido de nos parecer ser essa a interpretação dos AA, ora apelantes, já que são variadas as contradições em que incorrem. De facto, veja-se, a este propósito o que referem nas Cls 11ª e 12ª do recurso por si apresentado em que dizem que o Mmº Juiz a quo considerou como comum o espaço debaixo do vão da varanda do r/c virado a Sul, quando é precisamente o contrário que transparece da sentença recorrida, ou seja, que tal espaço não foi considerado comum (vide fls. 11 da sentença). E, logo depois, tendo entendido (mal) que a sentença recorrida considerou tal espaço de vão da varanda do r/ch como comum, dizem que eles próprios AA. entendem que não, ou seja, que não é espaço comum. Consequentemente, se entendiam que não era espaço comum, então estariam de acordo com o entendimento a que chegou a sentença recorrida, razão pela qual este recurso seria completamente inócuo, o que não faria qualquer sentido.
Vejamos, então, a quem assiste razão.
Em qualquer prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (artigos 1420º e 1421º, do Código Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas).
As fracções serão individualizadas no respectivo título de constituição da propriedade horizontal, aí se especificando as partes do edifício pertencentes a cada uma delas – artigo 1418º do Código Civil. E o que aí não esteja especificado como pertencente a cada fracção, será, em princípio, havida como parte comum, a não ser que esteja afectada ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Cada condómino é, assim, titular de um direito real plural traduzido na titularidade do direito de propriedade exclusivo sobre a sua fracção autónoma, juntamente com a titularidade do direito de compropriedade sobre as partes comuns do edifício. É proprietário exclusivo da sua fracção e contitular, juntamente com os restantes condóminos, do direito de propriedade sobre as partes comuns. [1]
Nos termos do preceituado no nº1 do artigo 1422º do Código Civil, os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às partes comuns, às limitações impostas aos comproprietários de imóveis.
E nos termos do nº 2 dessa disposição legal, verificam-se várias restrições aos direitos dos condóminos, limitações decorrentes da forte conexão existente entre as fracções autónomas, integrantes da mesma unidade predial, e o respectivo uso.
Ora, prescreve o artigo 1425º do Código Civil que:
- “1.As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
- 2.Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.”
Estas inovações de que fala este preceito legal, são as introduzidas nas partes comuns, não sendo aplicável às inovações introduzidas nas fracções pertença exclusiva dos condóminos.
As restrições impostas aos condóminos no artigo 1422º reportam-se exclusivamente às fracções que lhes pertencem e suas componentes próprias.
As inovações nas partes comuns, dirigem-se ao melhoramento ou ao uso mais cómodo ou ao melhor rendimento da coisa comum, destinando-se a privilegiar a coisa comum.
Ora, nos termos da alínea a) do nº1 do artigo 1421º do Código Civil, são comuns as seguintes partes do edifício:
“O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio”.
Tendo em atenção estes princípios jurídicos, atentemos na matéria de facto provada.
Os AA e os RR são proprietários, respectivamente da fracção autónoma “C” e das fracções “A” e “B” de um prédio constituído em propriedade horizontal, sendo que, resulta do termo de transacção lavrado a 21/07/1987 que, todas aquelas fracções dispõem de logradouro afecto à respectiva fracção.
Mais ficou provado que, antes da constituição em propriedade horizontal do imóvel e antes da do logradouro, as fracções apresentavam cada uma a área coberta de 63 m2. No seguimento do acordo judicial homologado, a área coberta das fracções “B” e “C” passou de 63 m2 para 90 m2, pois foram ampliados pela existência de uma “marquise” em cada fracção, com a área de 27 m2, resultante do fecho das respectivas varandas.
Ora, em 2005, os RR concluíram uma construção debaixo do vão da varanda virada a sul do r/chão – fracção “B” -, com uma área de cerca de 27 m2 e um pé direito de 1,70m. Para o efeito escavaram o solo debaixo da varanda da fracção “B” de modo a alcançarem o referido pé direito. As terras foram rebaixadas em 50 cm, sendo que os AA não têm acesso, através da respectiva fracção ao logradouro da fracção “B” visto aquela construção se situar dentro do logradouro da fracção dos RR.
A lei não define o que é logradouro, nem refere expressamente se estamos perante uma parte comum do prédio ou não.
A doutrina e a jurisprudência encontram-se divididas.
Há quem entenda que o logradouro só é comum se outra classificação não resultar do título constitutivo da propriedade horizontal.
A generalidade da jurisprudência entende que o logradouro só é comum se outra qualificação não resultar do título constitutivo da propriedade horizontal, como é o caso em apreço.
A generalidade da jurisprudência entende que os logradouros são presuntivamente comuns (integrando-se assim no artº 1421º nº 2, al. a) do CCivil), outros há que defendem que os logradouros são imperativamente comuns (cabendo no artº 1421º nº 1 al. a) do CCivil). [2]
In casu, mais ficou provado que no seguimento do acordo judicial do qual resultou a constituição da propriedade horizontal, os logradouros foram vedados e murados, pelo que, neste caso particular, tendo isso em conta e ainda que os AA não têm acesso a esse local, como acima se disse, somos levados a entender que a propriedade daqueles logradouros pertence, em exclusivo, ao condómino da respectiva fracção.
E, assim sendo, o espaço do vão debaixo da varanda do imóvel virado a sul do r/chão, situa-se no logradouro da fracção “B”, pelo que não pode ser considerado espaço comum, o que de resto, não faria qualquer sentido, a não ser que se considerasse que o espaço de todos os logradouros era espaço comum, o que parece não ser essa quer a intenção dos AA quer a intenção dos RR espelhada na Clª 1ª do termo de transacção – cfr. ponto 5 da matéria assente na sentença recorrida.
De resto, nem se percebe muito bem qual a finalidade dos AA em pretenderem que se considerasse o espaço por debaixo da varanda do r/chão virada a sul, espaço comum, quando todo o resto do logradouro onde aquele vão está implantado se considera propriedade exclusiva dos RR., não tendo os AA/recorrentes acesso a tal espaço (cfr. pontos 31 e 34 da matéria assente na sentença recorrida).
Aliás, aquando do acordo de divisão de coisa comum, não foi considerado tal espaço por debaixo da varanda do rés-do-chão como sendo comum, sendo mais uma razão para que se considere tal espaço como integrante no logradouro da fracção “B” de uso exclusivo dos RR.
Afirmam ainda os AA/recorrentes que na planta de fls. 197 não aparece o vão da varanda debaixo da fracção “B” e, como tal não poderia ser considerada no cômputo da metragem efectuada no acordo de divisão de coisa comum.
De facto, é por demais evidente que numa planta de visualização vertical nunca poderia aparecer um qualquer espaço de vão de varanda.
Assim, tendo o dito vão a área de 27 m2, igual às áreas das marquises que foram fechadas no rés-do-chão e no 1º andar, é óbvio que tal área fazia já parte da área do logradouro da fracção “B” com 90 m2, estando nesta incluída, caindo assim por terra a argumentação dos recorrentes de que a fracção “B” ficaria com 90m2+27m2, ou seja, 117m2 de área.
Mas não é disso que se trata, como já vimos.
O que os RR fizeram foi “roubar” 27 m2 de área ao logradouro da fracção “B” para aumentar a área da cave (fracção “A”) de modo a que com a contagem dos 27 m2 do referido vão, esta fracção “A” ficasse com idêntica área coberta à das fracções “B” e “C”, após o fecho das marquises destas. É isso que resulta dos pontos 6 a 12 da matéria provada da sentença recorrida.
Invocaram ainda os AA/recorrentes que tendo sido dado como provado que os RR/recorridos escavaram o solo debaixo do vão da varanda da fracção “B”, e sendo este parte comum do edifício nos termos do artº 1421º nº 1 al. a) do CCivil, estaria tal escavação proibida por falta de autorização de uma maioria qualificada do condomínio.
Ora, como já vimos, estando a construção efectuada no logradouro do prédio dos RR, é a mesma pertença destes, como se refere na decisão sobre recurso.
Por isso, não há que proceder a qualquer alteração à resposta do artº 13º da BI, já que se tratou de uma resposta restritiva, sendo tudo o mais contido nesse artigo matéria conclusiva e de direito.
De qualquer modo, resulta do termo de transacção que os logradouros são partes da exclusiva propriedade dos respectivos condóminos. Mas mesmo que se adira à orientação que considera que o solo onde se inclui o logradouro só presuntivamente é parte comum, pode essa presunção ser elidida, in casu, atento o facto de o mesmo logradouro se encontrar afecto exclusivamente à fracção “B” pertença dos RR., reforçando tal entendimento a circunstância de, sendo tal espaço um vão de varanda, não constituir qualquer zona de implantação dos alicerces do dito prédio.
Da mesma forma, o artº 37º da BI onde se perguntava “O terreno onde os RR construíram a inovação não pode vir a fazer parte integrante da fracção “A”, porquanto é parte integrante das fundações do prédio?” obteve e bem como resposta “Não provado que o terreno referido na resposta ao quesito 13 seja parte das fundações; no mais, contém matéria conclusiva, pelo que não se responde”.
Na verdade, apesar de ter sido valorado o depoimento da testemunha E, como credível pelo tribunal recorrido, não se percebe como é que é possível dizer-se que no espaço de um vão de uma varanda, aí se possam encontrar alicerces do prédio.
Há que referir que esta testemunha é filho dos ora recorrentes e, por via de tal grau de parentesco, naturalmente que o seu depoimento está inquinado. Aliás, sendo a testemunha professor de educação física de profissão não possui sequer conhecimentos técnicos para assim falar. Neste caso, do que se trata é de uma opinião, não avalizada, de nada interessando a sua sensibilidade, aqui invocada pelos ora recorrentes.
Como é óbvio, se existe esse espaço livre por debaixo de uma varanda, não existem alicerces para suportar qualquer parede mestra do edifício.
Decide-se, assim, manter a resposta ao artº 37º da BI.
Por último, sustentam os recorrentes que, tendo ficado assente de acordo com o termo de transacção que a fracção “B” e “C”, após as obras de ampliação ficariam iguais, no seu aspecto exterior, nada tendo ficado previsto quanto à fracção “A” (cave), com a obra executada pelos RR/recorridos de 27 m2, com um pé direito de 1,70 m, com a colocação nessa obra de uma porta, de um portão com ripas, de um muro com gradeamento, bem como a eliminação de uma janela, o arranjo estético do edifício foi alterado, bem como a linha arquitectónica.
Na verdade, como claramente dispõe o artº 1422º nº 2 al. a) do CCivil é especialmente vedado aos condóminos prejudicar, com obras novas, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício.
Sobre este aspecto não nos podemos esquecer que, em lado algum ficou demonstrado que os RR alteraram a fachada do edifício. O que houve foi um rebaixamento em 50 cm, edificou-se uma porta que dá acesso ao logradouro dos RR, de acordo com a fotografia de fls. 44, foi colocado um gradeamento por cima de um muro de 50 cm de altura, eliminando-se a janela anteriormente existente, mas sem comunicação para o exterior e foi colocado um portão com ripas.
Ora, é manifesto que tais modificações, como facilmente é observável pela fotografia de fls. 44 (doc. nº 4) não prejudicam de forma alguma a linha arquitectónica do edifício, bem como o seu arranjo estético, bem pelo contrário, tais modificações tornaram até a fachada onde as mesmas foram realizadas mais uniforme, constituindo tal inovação o prolongamento vertical inferior das marquises existentes nos pisos superiores.
Na verdade, não se tendo provado que tal inovação alterou o perfil do edifício, no sentido de destoar dos andares da mesma prumada imediatamente acima do edifício no seu conjunto, isso significa, sem dúvida, que a obra em causa não modificou ou alterou o arranjo estético do edifício (nada tem a ver com a linha arquitectónica do edifício que diz respeito ao conjunto dos elementos estruturais de construção que, integrados na unidade do prédio, lhe conferem a sua individualidade específica), na medida em que não afectou as características visuais que conferiam unidade sistemática ao conjunto. Conclui-se, assim, que os RR/recorridos não alteraram física, volumétrica e esteticamente o edifício, nem alteraram com tal inovação, de alguma forma, a qualidade de vida dos AA/recorrentes, pelo que, não sendo ilícita, não deve ser demolida, como pretendido por estes.
Improcedem, deste modo, nesta parte as conclusões do recurso.
2. Verifica-se ou não contradição entre a matéria dada como assente na Al. E) e a matéria dada como provada no ponto 19 da sentença recorrida.
Relembremos o que referem cada um dos factos mencionados.
Assim, no ponto 5 da sentença recorrida consta o seguinte:
Resulta de fls. 17 do termo de transacção lavrado a 21-07-1987 que as composições de cada uma das fracções são as seguintes:
-Fracção "A" -Correspondente à cave, composta por vestíbulo, três divisões assoalhadas, cozinha, casa de banho, garagem e um logradouro com a área de 90m2;
-Fracção "B" -Correspondente ao r/c, composto de três assoalhadas, cozinha, casa de banho, marquise e logradouro com a área de 90m 2;
-Fracção "C" -Correspondente ao 1° andar, composta de três assoalhadas, cozinha, casa de banho, varanda e logradouro com a área de 90 m2 (alínea e) da especificação e resposta ao quesito 9º).
Por sua vez do ponto 19 da matéria assente consta que:
O logradouro da fracção “C” tem 81 m2 (facto alegado pelos RR. e comprovado pela certidão de registo predial de fls. 13 e ss. – em especial, fls. 22).
Ora, no termo de transacção, os autores e os réus consignaram o acordo a que chegaram sobre o litígio que discutiam na acção nº 18/83 do 4º Juízo, 2ª secção do TJ de C..., acordo esse homologado por sentença judicial, transitada em julgado.
Ora, o termo em questão foi lavrado na secretaria do Tribunal Judicial de C..., perante um funcionário judicial, tudo nos termos processuais definidos nos artºs 163º e segs. do CPCivil.
Ou seja, neste caso, o funcionário judicial apenas regista as declarações das partes intervenientes, mas já não faz prova, por exemplo, da desconformidade entre o que realmente se passa e o que se exarou no documento.
Na verdade, os recorrentes não impugnaram nem a força probatória daquele acordo homologado por sentença transitada em julgado, nem as declarações do mesmo constantes, invocando por ex. um vício de vontade capaz de as invalidar, bem pelo contrário, pretendem que tais declarações subsistam como verdadeiras.
Porém, as declarações firmadas na transacção podem provar-se através de outros meios de prova, designadamente através da prova documental carreada para os autos.
De facto, uma sentença homologatória de uma transacção não garante nem pode garantir a veracidade das declarações dos intervenientes na mesma, apenas garantindo que essas declarações se fizeram.
Daqui se extrai que, apesar de ter sido declarado pelas partes e constar da mencionada transacção que os logradouros possuem a área de 90 m2, nada impede que se faça prova de que tais declarações estão viciadas e que a área dos logradouros e designadamente do logradouro da fracção “C” tenha outra área, que pode corresponder ou não com a área constante da certidão do registo predial de fls. 13 e segs.
Com efeito, a área dos logradouros, pode provar-se por qualquer meio, sem necessidade de arguir a falsidade do termo de transacção, isto é, que não foram verdadeiras as declarações nele contidas.
De resto, a eficácia da mencionada sentença, ou seja, o caso julgado formal que dela derivou, é insusceptível de relevar na presente acção declarativa de condenação em causa.
Todavia, o que o Tribunal a quo fez foi constatar, por um lado, de acordo com o que consta do termo de transacção, que a área “declarada” dos logradouros foi de 90 m2, enquanto que, de acordo com o que consta da certidão predial de fls. 13 e segs é uma realidade algo distinta, pois aí aquela metragem não corresponde exactamente à que consta do termo de transacção, já que da certidão do registo predial apenas consta que a área do logradouro da fracção “C” tem apenas 81 m2.
Porém, ao contrário do que parece ser desejo dos ora recorrentes, nem o Tribunal a quo nem esta Relação dispõem de elementos concretos e destituídos de erro que nos permitam afirmar que a área dos logradouros é esta ou aquela. O que se fez foi constatar a existência de uma discrepância, pelo menos, no que tange à fracção “C”.
Tal será matéria para os interessados colmatarem junto do registo predial, de acordo com uma metragem rigorosa da área dos logradouros, com vista a fazerem corresponder a realidade física à realidade documental.
E, assim sendo, entende-se não ocorrer qualquer contradição entre a matéria de facto assente nos pontos 5 e 19 da matéria assente na sentença recorrida, improcedendo, mais uma vez, as conclusões de recurso.
3. (In)Procedência do Pedido Reconvencional.
Os AA/recorrentes foram condenados no pedido reconvencional “a reporem a aba do telhado virado a sul no estado em que se encontrava antes da inovação por eles realizada…”.
Os RR, ora recorridos haviam alegado que os AA edificaram uma inovação, alteando em cerca de 70 cm numa aba do telhado virada a sul, sem autorização da assembleia de condóminos.
A este propósito, ficou provado que os AA. fizeram uma elevação de cerca de 50 cm numa aba do telhado virada a sul e que tal obra não foi autorizada pela assembleia de condóminos (cfr. pontos 35 e 36 da sentença recorrida), pese embora os recorrentes aleguem na sua Clª 41ª precisamente o contrário.
Os recorrentes alegam em sede recursiva que tal obra no telhado em nada os beneficia, que só assim procederam porque para tanto se encontravam legitimados e até obrigados, porque na Clª 4ª do termo de transacção foram os AA autorizados a expensas suas fazer obras de ampliação idênticas às que foram feitas no r/chão (fracção”B” e por prolongamento destas, por forma a que ambas as fracções ficassem iguais no seu aspecto exterior, devendo, por isso, ser alterada a resposta ao quesito 32, passando-se a referir na mesma que a obra descrita no quesito 31 foi autorizada em diligência judicial, em termo assinado por todos os condóminos.
Ora, do termo de transacção constante de fls. 40 a 42 dos autos, consta expressamente o seguinte da Clª 4ª (e não item 5º como certamente, por lapso consta do ponto 6 da matéria assente da sentença recorrida): “Os réus C e mulher autorizam B e marido a fazer a expensas suas, na fracção “C” que lhes foi adjudicada, obras de ampliação idênticas às que foram feitas no rés-do-chão (fracção “B”) e por prolongamento, por forma que ambas as fracções fiquem iguais no seu aspecto exterior e sem que tais obras venham a alterar a permilagem e o valor relativo da fracção”.
Resulta, assim, à saciedade desta Clª 4ª ínsita no termo de transacção que as obras a que ali se faz referência são as obras destinadas a fechar a varanda dos AA, o que estes fizeram com tijolo e vidro a que chamaram «marquise» - cfr. ponto 7 da sentença recorrida – em tudo semelhante às obras que os RR haviam feito na respectiva fracção sita no rés-do-chão (fracção “B”) – cfr. ponto 9 da matéria provada na sentença recorrida.
Consequentemente, não foi dada qualquer autorização condominial para que os AA procedessem a alterações no telhado do edifício, razão pela qual não há que proceder a qualquer alteração de redacção do quesito 32, pois o pretendido pelos ora recorrentes não resulta igualmente das cláusulas do termo de transacção entre recorrentes e recorridos e nomeadamente da Clª 4ª do mesmo.
Assim sendo, como bem se refere na sentença recorrida, “a obra em causa constitui uma alteração na forma e na substância de uma coisa comum – o telhado”, assim sendo classificado este no artº 1421º nº 1 al. b) do CCivil, constituindo, por isso, uma inovação nos termos do artº 1425º do CCivil.
Tudo, aliás, como foi constatado no local aquando da realização da inspecção judicial constante de fls. 263 e segs. dos autos.
Esta obra levada a cabo pelos AA, sem autorização e sem o conhecimento da assembleia de condóminos é ilícita, impondo-se a condenação dos AA na demolição da mesma, repondo o telhado no estado anterior.
Improcedem, assim, as conclusões 40 a 46 das alegações de recurso.
Para finalizar, apenas uma chamada de atenção relativamente aos pontos 13 e 14 da matéria assente na sentença recorrida, que se mostram deficientemente elaborados na sua estrutura.
No ponto 13 alude-se a um espaço referido em T).
Porém, tal Al. T) é inexistente.
Por outro lado, no ponto 14 da matéria assente, acaba por não se saber o que é que a autora verificou quando requereu cópia certificada da caderneta predial urbana da fracção “A” para instruir a presente acção.
Em nosso entender, tal matéria não foi determinante para a resolução das questões em apreço no presente recurso, razão, pela qual, as mantivemos inalteráveis. Caso contrário, teríamos feito uso do disposto no artº 659º/3 e 713º/2 ambos do CPC.
