IVFUNDAMENTOS DE DIREITO
Nas conclusões XX a XXIII alega o apelante, que não poderia a Mmª juiz “a quo”, em sede de despacho saneador/sentença, dar como assentes factos que foram expressamente impugnados pelo réu sem nenhuma prova ter sido produzida em sentido contrário, assim como não poderia servir-se de factos constantes de articulado rejeitado, sob pena de subversão das regras processuais, não obstante o disposto no artigo 5º do CPC”.
Contudo, o apelante, nas conclusões deste recurso, não discrimina ou identifica, como lhe competia, quais são esses factos que não deveriam ter integrado o elenco dos factos provados.
Consequentemente tal questão não poderá por nós ser apreciada.
Como decorre dos factos acima transcritos e do teor dos articulados, nos pontos em que há acordo das partes, o autor vendeu verbalmente ao réu metade (indeterminada e indivisa) de um prédio, que é pertença da herança aberta por óbitos de Porfírio da Ressurreição Carvalho e esposa Maria Rosa.
Esta herança encontra-se por partilhar.
O autor é interessado na partilha de tal herança, porquanto é herdeiro testamentário de seu irmão P, o qual, além de legatário, havia sido instituído, por testamento da referida M, herdeiro, juntamente com outros, do remanescente da herança desta.
O réu sabia que o autor não era proprietário (no caso comproprietário) da metade (indivisa) do prédio que lhe vendeu verbalmente, mas, mesmo assim, celebraram o negócio, na convicção de que o autor actuaria em representação dos demais herdeiros seus irmãos e sobrinhos (art.º 3º da contestação), obtendo as respectivas procurações ou efectuaria a partilha, de forma a poder dispor desse direito.
No âmbito deste negócio celebrado pelas partes, o réu entregou ao autor a quantia de €30.000, por meio de cheque.
Na folha de papel onde se encontra fotocopiado tal cheque escreveu o autor:
- “Eu abaixo assinado A declaro ter recebido nesta data a importância de trinta mil euros (30.000) correspondente ao pagamento inicial referenciado prédio rústico artigo nº …(quinze) sito no Soares freguesia Lombo, ficando a diferença de trinta mil euros ser paga no acto da escritura”.
O contrato de compra e venda de coisa imóvel só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado (art.º 875ª do CC).
No caso não existe escritura pública, nem documento particular autenticado, que titule o contrato de compra e venda que as partes afirmam ter celebrado e a forma consuetudinária ou conforme aos usos da terra, a que o apelante faz referência no art.º 8º das respectivas alegações, não tem acolhimento no nosso sistema jurídico.
Existe apenas um documento particular, traduzido no escrito acima reproduzido.
O negócio nulo por carecer da forma legal “pode converter-se num negócio de tipo ou conteúdo diferente, do qual contenha os requisitos essenciais de substância e de forma, quando o fim prosseguido pelas partes permita supor que elas o teriam querido, se tivessem previsto a invalidade” (art.º 293º do CC).
Uma vez que é inequívoco que o autor queria vender e o réu queria comprar, o fim por estes prosseguido permite supor que teriam querido comprometer-se na celebração desse negócio, isto é celebrar contrato promessa de compra e venda.
Resta verificar se ocorrem “os requisitos essenciais de substância e de forma” do contrato promessa.
O contrato promessa relativo a coisa imóvel (nela se incluindo os direitos sobre imóveis – art.º 204º nº 1 al. d) do CC) carece, sob pena de invalidade, de ser celebrado por documento escrito (art.º 410º nº 2 do CC).
Impõe-se assim a interpretação do documento acima reproduzido, em ordem a determinar se o mesmo contém os indispensáveis – “requisitos essenciais de substância” – para poder operar a pretendida conversão do negócio.
A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, sendo que sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida (art.º 236º do CC).
Como o contrato promessa de compra e venda de coisa imóvel tem obrigatoriamente de ser celebrado por escrito, teremos de atender ao disposto no nº 1 do art.º 238º do CC, o qual estabelece que “nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso”.
Contudo o nº 2 deste normativo diz-nos que “esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade”.
Poderá dizer-se que apenas o autor firmou esse escrito, pelo que a promessa não poderia ser bilateral.
Contudo estamos perante um documento composto, constando da folha desse escrito a reprodução fotográfica que contém a assinatura do promitente-comprador (aqui recorrente) e conhecemos a sua vontade real, tendo o mesmo assumido no articulado que apresentou em juízo, que por meio desse escrito quis comprar (no caso, se obrigou a comprar).
Por força do princípio da equiparação, os elementos essenciais do contrato-promessa de compra e venda são: a identidade dos sujeitos, a coisa a transmitir e o preço (artºs 410º e 874º do C. C.)Ac. do TRL de 7.11.1991 (0032506), Ac. do STJ de 22.4.2004 (04B971) entre outros..
Ora nós conhecemos a vontade real das partes.
Partes essas que estão minimamente identificadas no dito escrito.
Sabemos que o autor queria vender e o réu queria comprar.
Sabemos qual objecto do contrato, que, face à vontade real das partes, não correspondia ao direito de propriedade sobre o prédio mencionado no escrito, mas ao direito sobre metade desse prédio (não determinada e indivisa), que aí vem identificado.
Sabemos qual o preço (€60.000), metade pago quando tal escrito foi firmado e outra metade no acto da escritura, como consta dele consta.
O documento em causa, interpretado de acordo com o disposto no nº 2 do art.º 238º do CC, traduz um contrato promessa de compra e venda, de coisa imóvel, bilateral, porque ambas as partes se quiseram obrigar, pelo preço de €60.000, sendo metade desse valor entregue na data da sua celebração, como pagamento inicial, e o restante a ser pago no acto da escritura.
Cremos assim que o contrato de compra e venda, nulo por falta de forma legal, pode ser convertido em contrato promessa de compra e venda (bilateral) por a tanto não se oporem exigências de forma, visto que o documento escrito junto aos autos as satisfaz.
Mesmo que assim não se entenda o documento em questão sempre valeria enquanto promessa unilateral de venda.
No entanto, mesmo não sendo nulo por falta de forma, na sentença recorrida entendeu-se, que, “tivessem requerente e requerido celebrado uma compra e venda ou, antes, um contrato-promessa de compra e venda, sempre o primeiro careceria de legitimidade para representar a herança e dispor de um bem nela integrante”. Sublinhando que “caso estivéssemos perante um negócio de compra e venda, então estaríamos perante uma venda de coisa alheia, ineficaz em relação à herança e em relação aos demais herdeiros”.
Sucede que o próprio instituto da compra e venda admite a venda de bens futuros (art.º 880º nº 1 do CC). Sendo coisas futuras, nos termos do art.º 211º do CC “as que não estão em poder do disponente, ou a que este não tem direito, ao tempo da declaração negocial”. Distinguindo-se perfeitamente o conceito de venda de coisa alheia do conceito de venda de coisa futura, pois, como ensina Raul Ventura, em “Contrato de compra e venda no Código Civil”, pags. 282 esegs. In oa.pt:
– «A venda de coisa de coisa futura exige uma certa intenção das partes: a consciente incidência do negócio sobre uma coisa que não é presente (…) mas pode vir a ser objecto do negócio e se espera que venha a ser. A simples possibilidade da existência futura da coisa não chega para caracterizar o negócio; a esperança de que venha a existir futuramente a coisa é um elemento positivo, que deve manifestar-se activamente na preparação da existência da coisa. Essa intenção ou atitude psicológica das partes que distingue a venda de coisa futura …da venda de bens alheios, em que as partes, no momento do contrato, não encararam a possibilidade e os efeitos para o alienante adquirir o poder de disposição sobre ela (art. 893º)»
Bem como admite que a venda de bens alheios fique sujeita ao regime da venda de bens futuros, se as partes os considerarem nesta qualidade.
Ora, não restam dúvidas que o autor sabia não poder dispor da coisa e igual conhecimento tinha o réu, ambos acreditando que tal viria a suceder no futuro e que o autor diligenciaria nesse sentido, pelo que, em nosso entender, o facto de o autor não ter legitimidade para vender o prédio ou parte indivisa dele, quinhoando apenas na herança indivisa, não acarreta “ipso facto” a nulidade do negócio, atento o disposto nos artºs 880º, 893º e 408º nº 2 do CC.
Acresce que a disposição do art.º 892º do Código Civil (é nula a venda de bens alheios sempre que o vendedor careça de legitimidade para a realizar) não é extensível ao contrato-promessa, sendo considerado válido o contrato-promessa de compra e venda de coisa alheia.( Neste sentido o Ac. do STJ de 23.9.2004 (04B2296).)
“De facto, ao contrário do que acontece no caso de celebração dos chamados contratos com eficácia real (como a compra e venda - alínea a) do art. 879º) em que a propriedade ou outro direito real se transferem por mero efeito do contrato – não no sentido de que se transmitem imediatamente, mas de que dependem tão somente da sua celebração – nada obsta a que o promitente se vincule a alienar uma coisa que não tem legitimidade ou capacidade para alienar, uma vez que sempre pode adquirir, entretanto, essa capacidade ou legitimidade; todavia, e se o não fizer, posto que se comprometeu a fazê-lo, incorrerá na violação de um compromisso que assumira.
Em consequência, pode dizer-se que "a promessa (de compra e venda) será válida, visto que o promitente não aliena, apenas se obriga a alienar. A alienação é possível em si, embora não o seja para o promitente. Há, pois, mera impossibilidade subjectiva que não invalida o contrato-promessa. Ou o promitente vendedor vem a estar em condições de poder cumprir, por se ter, entretanto, tornado proprietário da coisa, e cumpre; ou tal não acontece. No primeiro caso não incorre em qualquer responsabilidade; no segundo torna-se responsável pelo incumprimento de um compromisso validamente assumido" ( Acórdão citado).
Ainda que, para nós, a circunstância do autor não poder dispor do prédio, nem de metade (indivisa) do prédio, que se comprometeu a vender ao réu, não afecte a validade do contrato promessa, na sentença recorrida entendeu-se que o mesmo padeceria de outra nulidade, afirmando-se:
– «Os dados constantes dos autos e as posições das partes nos respetivos articulados ainda nos permitem aventar um fundamento adicional de nulidade do contrato de compra e venda ou de um contrato-promessa de compra e venda sob parte do prédio. Esse fundamento relaciona-se com a própria inadmissibilidade legal do fracionamento do prédio rústico, posto que, de acordo com a própria tese do requerido e que resulta do teor da certidão matricial, o prédio teria, ao todo, 10.140 m2.Segundo as partes, o negócio versava sobre metade deste prédio, o que implicava o seu fracionamento. Estamos perante um olival. O prédio, por si só, tem área inferior à unidade mínima de cultura para a área de Bragança, de acordo com a Portaria nº 202/70, de 21 de Abril. Pelo que a sua divisão não tem qualquer viabilidade legal, tendo em conta o disposto no n.º1 do artigo 1376.º do Código Civil.»
Ora, apesar da alegação do autor em 6º e 7º da petição, contrária à versão trazida aos autos pelo réu no art.º 3º, o prédio não se encontra dividido, nem o autor alegou ter existido qualquer determinação da metade que diz ter vendido, pelo que tal metade tem de ser interpretada como correspondendo a um direito indiviso sobre o prédio.
Mesmo que a promessa de venda implicasse a divisão material e jurídica do prédio, nomeadamente por meio de “destaque” (como refere algures o réu apelante) e que tal divisão contrariasse norma legal imperativa, tal não invalidaria o contrato promessa, traduziria quando muito a impossibilidade objectiva do seu cumprimento, que é algo de que aqui não se cura, pois a obrigação que o autor pretende extinguir não é a que emana do contrato, mas da sua nulidade.
De qualquer forma não se pode afirmar que o objecto mediato de tal contrato, nesta hipótese configurada na sentença, seja física ou legalmente impossível ou contrário à lei, porquanto o art.º 1377º nº 3 do CC permite o fraccionamento de prédios rústicos em parcelas de área inferior à da unidade de cultura, quando se destinem a construção, propósito que o próprio réu manifestou no art.º 14º da contestação.
Acresce, que, à data da celebração do contrato, os actos de fraccionamento contrários ao disposto nos artigos 1376.º e 1378.º, bem como o fraccionamento efectuado ao abrigo da alínea c) do artigo 1377.º, se a construção não for iniciada dentro do prazo de três anos, não eram nulos, mas sim anuláveis (redacção do art.º 1379º vigente antes da alteração introduzida pela Lei n.º 111/2015, de 27 de Agosto) e a anulabilidade não é do conhecimento oficioso, nem foi arguida e decretada previamente à requerida consignação em depósito da obrigação que dela resultaria.
Temos assim de concluir que não ocorre o invocado pressuposto da consignação em depósito (art.º 919º nº 1 al. a) do CPC), uma vez que a obrigação de restituição invocada pelo autor, decorreria da nulidade do negócio – art.º 289º nº 1 do CC – ou da ausência de causa justificativa para o recebimento da quantia, o que não se verifica.
A quantia foi recebida com vista ao pagamento parcial do preço da coisa imóvel prometida vender pelo autor/recorrido ao réu/recorrente e a obrigação que sobre o autor impende é a de celebrar o negócio prometido, nos termos atrás expostos para a promessa de venda de coisa futura, e não a de restituir a quantia que recebeu a título de princípio de pagamento do preço.
Pelo exposto, na procedência das conclusões do apelante impõe-se a revogação da sentença recorrida.
VDELIBERAÇÃO
Nestes termos, acordam os juízes deste Tribunal da Relação de Guimarães em julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida e julgando a acção improcedente.
Custas pelo apelante.
Guimarães, 23-02-2017
Eva Dulcínea Rebelo Almeida
António Beça Pereira
Maria Amália Santos
