1RELATÓRIO
A... e mulher B... , residentes na ...., intentaram acção declarativa de despejo, com processo comum e forma sumária, contra a Instituição bancária C.... , com sede na ....., pedindo a condenação da R. a despejar os locais arrendados, entregando-os aos AA. livres e devolutos de pessoas e bens, bem como no pagamento das rendas que se vencerem até à entrega efectiva.
Para tanto os AA. alegaram, em síntese, que o A. marido é dono e legítimo possuidor dos imóveis que identificam, os quais se encontram arrendados à R. e que esta, desde finais de 2003, os não usa, tendo encerrado o balcão que aí funcionava e mantendo no local apenas uma “Caixa Multibanco”.
A R. contestou pugnando pela improcedência da acção e pela consequente absolvição do pedido. Alegou, nesse sentido, em resumo, que além da “Caixa Multibanco” mantém nos imóveis arrendados outros serviços, nomeadamente arquivos e cofres, assim lhes dando um uso permitido pelos contratos de arrendamento.
Saneada, condensada e instruída a acção, realizou-se a audiência de discussão e julgamento, em cujo âmbito foi proferido o despacho de fls. 171 a 173 decidindo a matéria de facto controvertida.
Foi depois emitida a sentença de fls. 175 a 183 julgando a acção improcedente e absolvendo a R. do pedido.
Inconformados, os AA. apelaram e na alegação de recurso apresentada formularam as conclusões seguintes:
1 - Os contratos de arrendamento celebrados entre os contratantes tiveram como fim, o primeiro, a instalação de dependência ou de quaisquer outros serviços do banco e, depois, quanto aos demais contratos, a ampliação desses mesmos serviços;
2 - Desde Dezembro de 2003, a R. encerrou o balcão do banco que funcionava na designada Praça do Vidreiro (antiga Praceta Victor Gallo);
3 - Nessa mesma altura, a R. informou os seus clientes que os serviços prestados pela agência da Praça do Vidreiro passavam a ser efectuados na agência 0441, ou seja, na agência em frente aos bombeiros;
4 - Os serviços da R. fizeram afixar no interior do estabelecimento em causa, na porta da entrada por forma a ser visível do exterior, um aviso contendo tal informação;
5 - Nesse aviso refere-se a data em que os serviços do balcão da Praça do Vidreiro passaram a ser prestados no outro balcão, ou seja, a partir de 15-12-2003;
6 - Desde 2003 que o balcão que funcionava na Praça do Vidreiro deixou de estar aberto ao público;
7 - A ré tapou por completo os vidros no interior, permanecendo assim desde 2003;
8 - Naquela que foi durante largos anos a entrada da agência da Praça do Vidreiro era visível, em determinadas alturas, a acumulação de lixo e pó;
9 - A R. deixou de usar os locais arrendados para o fim a que os mesmos se destinavam;
10 - O facto da R. manter no local “uma máquina de multibanco”, arquivo e serviços internos (?) não pode considerar-se efectiva utilização do local para o fim para que foi arrendado;
11 - Atendendo à dimensão dos espaços, à actividade da R. bem como ao fim para que os mesmos foram arrendados, os factos supra mencionados revelam incumprimento grave da R. em relação aos seus deveres enquanto arrendatária;
12 - Tal violação é fundamento de resolução dos contratos de arrendamento, devendo a mesma ser decretada e ordenada a entrega dos locais arrendados aos AA.;
13 - A douta sentença violou, por isso, o disposto nos artigos 1.038º, 1.072º nº 1 e 1.083º nº 2 todos do Código Civil.
A apelada respondeu defendendo a manutenção da sentença recorrida.
Colhidos os pertinentes vistos, cumpre apreciar e decidir.
Tendo em consideração que, de acordo com o disposto nos artºs 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. Proc. Civil[1], é pelas conclusões da alegação do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, constata-se que à ponderação e decisão deste Tribunal foi colocada apenas a questão de saber se, face à factualidade provada, havia ou não fundamento para o decretamento da resolução dos contratos de arrendamento e consequente despejo da R.
Não tendo sido impugnada a decisão sobre a matéria de facto, nem havendo razões para oficiosamente a alterar, considera-se definitivamente assente a factualidade dada como provada pela 1ª instância e que é a seguinte:
- 1)O A. marido é dono e legítimo possuidor de diversas fracções autónomas designadas pelas letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “I”, “J”, “K”, “L”, “N” e “O” do prédio o urbano constituído em propriedade horizontal sito na actual Praça do Vidreiro, freguesia e concelho da Marinha Grande, descrito na Conservatória do Registo Predial da Marinha Grande sob o n.º 3175 do Livro B-9, a fls. 129 vs. e lá registado a favor do A. marido [al. A) dos factos assentes após os articulados].
- 2)O A. marido é dono e legítimo possuidor das fracções “A” a “D” do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na actual Praça do Vidreiro, freguesia e concelho da Marinha Grande, descrito na Conservatória do Registo Predial da Marinha Grande sob o nº 3175 do Livro B-9, a fls. 129 vs. e lá registado a favor do A. marido [al. B) dos factos assentes após os articulados].
- 3)As fracções referidas em A) e B) vieram à posse e propriedade dos AA. por doação e mercê da partilha efectuada por falecimento de D... e, posteriormente, pelo falecimento de E... [al. C) dos factos assentes após os articulados].
- 4)No dia 14 de Abril de 1966 o seu anterior proprietário, D...., deu de arrendamento ao banco F... a loja do lado esquerdo que fazia parte integrante de um prédio urbano composto de rés-do-chão e cave sito na então denominada Praceta Victor Gallo, freguesia e concelho da Marinha Grande, então omisso na matriz predial da freguesia da Marinha Grande e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria [al. D) dos factos assentes após os articulados].
- 5)No dia 3 de Maio de 1971 o seu anterior proprietário, D...., deu de arrendamento ao banco F.... a loja do lado esquerdo, contígua à loja onde então estava instalada a dependência daquele banco, que fazia parte integrante de um conjunto de prédios urbanos sitos na então denominada Praceta Victor Gallo, inscrito sob o artigo 6126 da respectiva matriz predial da freguesia da Marinha Grande e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria [al. E) dos factos assentes após os articulados].
- 6)No dia 20 de Abril de 1972 o seu anterior proprietário, D...., deu de arrendamento ao F.... uma parte da cave com a área de 207 m2 correspondente à parte que, no piso superior, era objecto de arrendamento celebrado por escritura de 1966, que fazia parte integrante de um prédio urbano composto de rés-do-chão e cave sito na então denominada Praceta Victor Gallo, freguesia e concelho da Marinha Grande, inscrito sob o artigo 5654 da respectiva matriz predial da freguesia da Marinha Grande e descrito, então, na Conservatória do Registo Predial de Leiria [al. F) dos factos assentes após os articulados].
- 7)No dia 21 de Abril de 1972 o seu anterior proprietário, D...., deu de arrendamento ao F.... uma parte da cave com a área de 168 m2 correspondente à parte que, no piso superior, era objecto de arrendamento celebrado por escritura de 1971, que fazia parte integrante de um prédio urbano composto de rés-do-chão e cave sito na então denominada Praceta Victor Gallo, freguesia e concelho da Marinha Grande, inscrito sob o artigo 6126 da respectiva matriz predial da freguesia da Marinha Grande e descrito na Conservatória do Registo Predial de Leiria [al. G) dos factos assentes após os articulados].
- 8)Após a celebração dos contratos de arrendamento entre os referidos D.... e F...., os prédios onde se integravam os espaços arrendados foram constituídos em propriedade horizontal [al. H) dos factos assentes após os articulados].
- 9)A parte ocupada mais a nascente pela agência da R., virada para a Praça do Vidreiro, ocupa parte da fracção "D" (rés-do-chão) e parte da fracção "A" (cave) do prédio identificado em A) [al. I) dos factos assentes após os articulados].
- 10)A parte ocupada mais a poente pela agência R., virada para a Praça do Vidreiro e Rua Prof. Dr. Virgílio de Morais (antiga Estrada da Nazaré) ocupa a totalidade da fracção "D" do prédio identificado em B) [al. J) dos factos assentes após os articulados].
- 11)A ré C..., pessoa colectiva 500 960 046, com sede na Av. João XXI, 63, 1000-300 Lisboa, matriculada na C.R.C. de Lisboa com o n° 02900, é sucessora por incorporação do F...., SA, pessoa colectiva 500 792 780, matriculado na C.R.C. de Lisboa com o n° 00056, por escritura de fusão celebrada em 12 de Julho de 2001 na Nota Privativa da A...., fusão registada na CRC de Lisboa [al. L) dos factos assentes após os articulados].
- 12)O F.... tomou de arrendamento os espaços identificados sob D), E), F) e G), primeiro para instalação de dependência ou de quaisquer outros serviços do banco e, depois, quanto aos demais contratos, para ampliação desses mesmos serviços [al. M) dos factos assentes após os articulados].
- 13)Hoje, todos os espaços arrendados em momentos diferentes configurem um único espaço perfeitamente autonomizado dos restantes que integram os prédios, e que foi sendo utilizado como dependência do F.... e, a partir da data da fusão, pela B.... aqui R. [al. N) dos factos assentes após os articulados] .
- 14)Tal dependência tem entrada pelo nº 10 da Praça do Vidreiro (antiga Praceta Victor Gallo) e situa-se ao nível do rés-do-chão e cave [al. O) dos factos assentes após os articulados].
- 15)Mercê das sucessivas actualizações legais as rendas actualmente em Vigor são do montante global de €: 551,84: Arrendamento - parte da cave - Nascente - artigo 11 ° p.i. 66,73 €; Arrendamento - parte do rés chão- Nascente - artigo 11 ° p.i. 190,11 €; Arrendamento - rés-do-chão - artigo 12° p.i. 190,11€; Arrendamento - cave - artigo 12° p.i. 104,89 € [al. P) dos factos assentes após os articulados].
- 16)Em finais do ano de 2003, a R. encerrou o balcão que funcionava na actualmente designada Praça do Vidreiro (antiga Praceta Victor Gallo) [al. Q) dos factos assentes após os articulados].
- 17)Nessa mesma altura a R. informou os seus clientes que os serviços prestados pela agência da Praça do Vidreiro passavam a ser efectuados na agência 0441, ou seja, na agência em frente aos bombeiros [al. R) dos factos assentes após os articulados].
- 18)Os serviços da R. fizeram afixar no interior do estabelecimento em causa, na porta da entrada por forma a ser visível do exterior, um aviso contendo a informação referida em R) [al. S) dos factos assentes após os articulados].
- 19)Nesse aviso refere-se a data em que os serviços do balcão da Praça do Vidreiro passaram a ser prestados no outro balcão, ou seja, a partir de 15-12-2003 [al. T) dos factos assentes após os articulados].
- 20)Naquele local a R. mantém em funcionamento uma “Caixa de Multibanco” [al. U) dos factos assentes após os articulados].
- 21)Desde 2003 que o balcão que funcionava na Praça do Vidreiro deixou de estar aberto ao público (resposta ao quesito 2º da Base Instrutória).
- 22)A ré tapou por completo os vidros no interior, permanecendo assim desde 2003 (resposta ao quesito 3º da Base Instrutória).
- 23)No interior do balcão entram funcionários de empresa contratada pela R. para proceder ao abastecimento e manutenção da “Caixa de Multibanco” referida supra (resposta ao quesito 4º da Base Instrutória).
- 24)Entram funcionários da R. que ali procedem ao arquivo de documentos e outros serviços internos (resposta ao quesito 5º da Base Instrutória).
- 25)Alguns clientes que ali têm cofres de aluguer ainda se deslocam àquelas instalações, acompanhados de funcionários da R. (resposta ao quesito 6º da Base Instrutória).
- 26)Naquela que foi durante largos anos a entrada da agência da R. da Praça do Vidreiro era visível, em determinadas alturas, a acumulação de lixo e pó (resposta ao quesito 8º da Base Instrutória).
- 2.2.De direito
- 2.2.1.(In)existência de fundamento de resolução dos contratos de arrendamento
É consensual nos autos – com o que também se concorda – que ao litígio que constitui objecto dos mesmos é aplicável o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)[2] e não o Regime do Arrendamento Urbano (RAU)[3] e [4].
No domínio do RAU os fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento por iniciativa do senhorio estavam taxativamente previstos nas diversas alíneas do nº 1 do artº 64º, entre eles se encontrando o da alínea h) – conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos[5].
Como ensinava o Conselheiro Aragão Seia[6], a previsão desta alínea tinha por finalidade evitar a desvalorização do arrendado, pela consequente degradação motivada pelo encerramento do local, e lançar no mercado locativo todos os espaços susceptíveis de ocupação por terceiros[7].
Contudo, para se concluir pelo encerramento havia que atender, na lição do mesmo Mestre[8], a todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade, as suas causas e mesmo o seu carácter temporário ou definitivo. Assim, e em geral, não seria de falar em encerramento do prédio no caso de simples diminuição, mesmo acentuada, das operações próprias do arrendamento e nele anteriormente exercidas, em particular quando isso estivesse justificado, a não ser que essa redução fosse de tal ordem que se devesse, razoavelmente, equiparar a efectiva paralisação. Mas a utilização esporádica já caracterizava a situação de encerramento do estabelecimento.
Acerca do conceito de encerramento escreve Pinto Furtado[9]: “Fechado continuadamente a qualquer actividade ou, se se preferir, inactivado – eis a essência do conceito de encerramento a que a norma constante desta alínea se reconduz”.
“Não relevam, como muito bem se tem julgado, continua o mesmo autor, meras utilizações ou aberturas esporádicas, que não descaracterizam o estado de inactividade em que o prédio é essencialmente mantido”[10].
Já no domínio do NRAU, preceitua o artº 1072º do Cód. Civil que o arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano (nº 1), só sendo lícito o não uso nos casos previstos no nº 2[11].
E, no que concerne à resolução do contrato de arrendamento, estipula a nova lei, no artº 1083º do Cód. Civil:
1 – Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2 – É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
- a)A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
- b)A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
- c)O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;
- d)O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.° 2 do artigo 1072º;
- e)A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
3 – É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo seguinte.
4 – É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado.
Agora, ao contrário do regime anterior, “a lei prevê um conceito genérico e indeterminado de incumprimento como fundamento da resolução do contrato tanto pelo arrendatário como pelo senhorio, fazendo a enumeração meramente exemplificativa, nos nºs 2 e 3, dos fundamentos de resolução pelo senhorio e a indicação, também a título exemplificativo, no nº 4, de uma específica situação fundamento de resolução pelo arrendatário”.
“Caberá, portanto, aos Tribunais, com o contributo da jurisprudência e doutrina, determinar perante cada caso, não apenas se ocorre a situação de incumprimento contratual invocada, mas também se esta, pela sua gravidade ou consequências, torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”[12].
As situações enunciadas no nº 2 do artigo 1083º do Código Civil não constituem fundamento de resolução, mas meras presunções ilidíveis, sempre sujeitas ao juízo valorativo da cláusula geral de inexigibilidade constante do seu proémio[13].
O conceito de não uso, previsto na al. d) do nº 2 do artº 1083º, engloba, com a sua formulação genérica, não apenas o conceito de encerramento, utilizado no artº 64º, nº 1, al. h) do RAU, como também o de desabitação constante da al. i) da mesma disposição legal.
Trata-se de um conceito normativo e não meramente naturalístico, pelo que para apurar o seu alcance importa ter em conta as circunstâncias do caso concreto, nomeadamente a natureza do local arrendado, o fim do próprio arrendamento, o grau de redução de actividade, a respectiva origem e inerente justificação, bem como o seu carácter temporário ou definitivo[14].
A utilização da expressão não uso substitui com vantagem o termo encerramento ou a expressão conservar encerrado dos diplomas anteriores. Efectivamente, o encerramento, como de resto a cessação da actividade, eram meros índices ostensivos ou factos reveladores do que, no fundo, se traduzia no não uso do espaço arrendado – e é este não uso que, na sua essência, torna inexigível a manutenção do arrendamento por parte do senhorio, e justifica a ruptura contratual, pois a não utilização sujeita o prédio a desgaste e deterioração que causa dano digno de tutela[15].
O não uso não se interrompe por simples usos intercalares, igualmente não relevando meras utilizações ou aberturas esporádicas, que não descaracterizam o estado de desocupação em que é essencialmente mantido o espaço arrendado com o seu não uso[16].
No caso dos autos há que começar por apurar se a situação provada preenche ou não o conceito de não uso do locado por mais de um ano.
Releva para esse efeito toda a factualidade apurada, com realce para a seguinte:
- -O F...., a quem a A.... sucedeu, tomou de arrendamento os espaços identificados sob D), E), F) e G), primeiro para instalação de dependência ou de quaisquer outros serviços do banco e, depois, quanto aos demais contratos, para ampliação desses mesmos serviços.
- -Hoje, todos os espaços arrendados em momentos diferentes configuram um único espaço perfeitamente autonomizado dos restantes que integram os prédios, e que foi sendo utilizado como dependência do F.... e, a partir da data da fusão, pela B.....
- -Tal dependência tem entrada pelo nº 10 da Praça do Vidreiro (antiga Praceta Victor Gallo) e situa-se ao nível do rés-do-chão e cave.
- -Mercê das sucessivas actualizações legais as rendas actualmente em vigor são do montante global de €: 551,84;
- -Em finais do ano de 2003, a R. encerrou o balcão que funcionava na actualmente designada Praça do Vidreiro (antiga Praceta Victor Gallo).
- -Nessa mesma altura a R. informou os seus clientes que os serviços prestados pela agência da Praça do Vidreiro passavam a ser efectuados na agência 0441, ou seja, na agência em frente aos bombeiros.
- -Os serviços da R. fizeram afixar no interior do estabelecimento em causa, na porta da entrada por forma a ser visível do exterior, um aviso contendo a informação referida em R).
- -Nesse aviso refere-se a data em que os serviços do balcão da Praça do Vidreiro passaram a ser prestados no outro balcão, ou seja, a partir de 15-12-2003.
- -Naquele local a R. mantém em funcionamento uma “Caixa de Multibanco”.
- -Desde 2003 que o balcão que funcionava na Praça do Vidreiro deixou de estar aberto ao público.
- -A ré tapou por completo os vidros no interior, permanecendo assim desde 2003.
- -No interior do balcão entram funcionários de empresa contratada pela R. para proceder ao abastecimento e manutenção da “Caixa de Multibanco” referida supra.
- -Entram funcionários da R. que ali procedem ao arquivo de documentos e outros serviços internos.
- -Alguns clientes que ali têm cofres de aluguer ainda se deslocam àquelas instalações, acompanhados de funcionários da R.
- -Naquela que foi durante largos anos a entrada da agência da R. da Praça do Vidreiro era visível, em determinadas alturas, a acumulação de lixo e pó.
Na sentença recorrida entendeu-se que tal factualidade era insuficiente para caracterizar o não uso por mais de um ano e, consequentemente, para, conjugada com a lei, fundamentar a resolução do contrato de arrendamento.
Os recorrentes defendem o entendimento oposto.
“Quid juris?”
É seguro que a R., a partir de 15/12/2003 – portanto, há mais de um ano quando a acção, em 18/09/2006, foi instaurada –, encerrou o balcão que funcionava na dependência instalada no locado, colocou na porta de entrada, do lado interior mas por forma a ser visto do exterior, um aviso informando os clientes de que os serviços ali prestados passavam a sê-lo na agência 0441, em frente aos bombeiros e tapou por completo os vidros no interior.
Esta situação aponta claramente para o não uso.
Mas a R. mantém no local, em funcionamento, uma “Caixa Multibanco”, sendo que os funcionários da empresa para o efeito contratada, para procederem ao seu abastecimento e manutenção, entram no interior do balcão, ali entrando também os funcionários da R. que procedem ao arquivo de documentos e outros serviços internos, bem como alguns clientes que ali têm cofres de aluguer.
Apesar dessa «actividade», era visível, em determinadas alturas, a acumulação de lixo e pó, o que indicia serem irregulares e esporádicas as idas ao interior do locado.
Tendo presente que a finalidade dos contratos de arrendamento em causa era para instalação de dependência bancária ou de quaisquer outros serviços do banco, revestirá a actividade residual da R. no locado, após o fecho da dependência, relevância suficiente para se concluir que ali funcionam “outros serviços do banco” e que o arrendado continua a ser usado para o fim contratado?
Vejamos.
Trata-se de um espaço único, autonomizado, resultante da junção de duas lojas ao nível do rés-do-chão, uma com 207 m2 e outra com 168 m2, e dos espaços correspondentes ao nível da cave (207 m2 + 168 m2), ou seja, com uma área total de 750 m2.
A actividade residual provada, sem prejuízo de se integrar no fim do contrato, pela sua irregularidade e pouca expressão, sobretudo se comparada com as dimensões do locado, não é de molde a afastar o não uso como causa de resolução do contrato.
E, em termos de razoabilidade, senso comum e experiência da vida, não é fácil dissociar a manutenção daquela actividade residual e consequente tentativa de preservar os contratos de arrendamento da exiguidade da renda global paga pela R. (€ 551,84).
O diminuto uso do arrendado, com claríssimo subaproveitamento do mesmo[17], consubstancia uma situação integrável num conceito não meramente literal de não uso e justifica a resolução dos contratos de arrendamento, já que frustra o interesse do senhorio em evitar a desvalorização do prédio, frustrando igualmente o interesse geral em que entre no mercado locativo um espaço disponível de grandes dimensões e bem localizado.
Apesar do provado uso residual do arrendado por parte da R., estamos em crer que esta não está a cumprir pontualmente os contratos de arrendamento e que esse incumprimento, pela sua gravidade e consequências, torna inexigível aos AA. a manutenção dos ditos contratos, conferindo-lhes o direito de os resolverem.
Logram êxito, pois, as conclusões da alegação dos recorrentes, o que conduz à procedência da apelação, à revogação da sentença recorrida e ao sucesso da acção, com a consequente resolução dos contratos de arrendamento e entrega dos arrendados pela R. aos AA., livres e devolutos de pessoas e bens, pagando as quantias correspondentes às rendas até à entrega efectiva.
