4339/07.6TVLSB.L1.S2 - Supremo Tribunal de Justiça

1. A resolução do contrato-promessa, por via da lei, só poderá ocorrer se estivermos perante uma impossibilidade culposa do cumprimento da prestação ou se houver um incumprimento definitivo (arts 808.º e 801.º, nº 2 do CC).

Não podendo, assim, o credor resolver o contrato em consequência da simples mora do devedor.

2. Haverá incumprimento definitivo, alem do mais, por via dos mecanismos previstos no art. 808.º do CC, ou seja, pela ultrapassagem do prazo suplementar razoável fixado na interpelação admonitória feita pelo credor da prestação em falta ou pela perda objectiva do interesse, por banda deste, na celebração do contrato prometido, em consequência da mora do faltoso.

3. Não obedecendo a determinação da perda do interesse do credor a qualquer normativo legal, não tendo a mesma de ser feita na base de uma norma de direito aplicável, mas sim com apelo à valoração efectuada pelo homem comum, pelo comum das pessoas, constitui a mesma determinação da matéria de facto, insindicável por este Supremo Tribunal de Justiça, do conhecimento exclusivo da Relação.

4. Compete ao devedor ilidir a presunção de culpa que sobre si impende no incumprimento contratual, ficando tal presunção ilidida se conseguir provar que actuou com a diligência devida (numa perspectiva de actuação diligente que a boa fé sempre supõe). Sem necessidade de alegação de factos, por banda do credor, que demonstrem a culpa do devedor.

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

AA e BB, vieram intentar acção, com processo ordinário, contra CC, DD e mulher EE, FF, GG e HH, pedindo que fosse declarado resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado em 25 de Março de 2006, melhor referenciado na p. i. e que os réus fossem condenados no pagamento de quantia correspondente ao dobro do sinal, bem como da quantia de 6.000,00 €, ambas acrescidas de juros de mora, a contar à taxa legal, desde a citação até integral pagamento

Alegaram, para tanto e em suma:

O autor celebrou um contrato-promessa com os réus relativo à fracção referida na petição inicial, tendo pago, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 70.000,00 Euros;

Foi acordado que tal fracção seria vendida livre de ónus e encargos; tendo o autor cedido a sua posição contratual à segunda autora, em termos que foram comunicados aos réus;

Ficou acordado que esta pagaria ao primeiro autor, no dia da outorga da escritura pública de compra e venda, o montante que este despendeu a título de sinal;

Surgiram penhoras sobre o referido bem e foi comunicado aos réus, pela mandatária dos autores, a perda do interesse na outorga da apontada escritura, sendo que o autor já dispõe de habitação própria, tendo mandado executar um projecto de arquitectura.

Citados os réus, vieram contestar.

Dizendo as rés CC e FF, também em suma:

A primeira delas diligenciou junto da Repartição de Finanças com vista a viabilizar a compra e venda, sendo certo que, à data da celebração do contrato-promessa, todos os promitentes-vendedores podiam alienar a fracção livre de ónus e encargos;

Não há incumprimento culposo, tendo a ré FF sempre confirmado a sua disponibilidade para a assinatura da escritura pública; Não foram alegados factos que apontem para a invocada perda de interesse.

Devem, pois, ser absolvidas do pedido.

Sustentando, ainda, em síntese a ré GG, concluindo de forma idêntica às anteriores:

Desconhece e impugna os factos alegados;

Mantém interesse na celebração da escritura e reunia, desde a data do contrato ajuizado, condições para concretizar o negócio;

O imóvel ainda pode ser vendido livre ónus e encargos e é alheia às penhoras, não tendo recebido a parte que lhe competia no sinal, que ficou na posse dos restantes réus.

Alegando, por seu turno, e em resumo, os réus DD e EE, tendo concluído nos mesmos termos:

Impugnam os factos, como os anteriores réus, dizendo que, não obstante a efectivação das penhoras, mantiveram o interesse na celebração do contrato definitivo, tendo realizado esforços nesse sentido;

Tais esforços foram permitidos pelos Autores, que mantiveram o interesse no referido negócio;

Não há uma situação de incumprimento definitivo, mas sim de simples mora;

Não lhes foi fixado prazo admonitório para a celebração do contrato definitivo;

Nenhum facto fundamenta a perda de interesse alegada e nunca foi impossível, por parte dos réus, a realização «das escrituras».

Dizendo, de forma idêntica, a HH:

Não interveio nas negociações entre as partes e é alheia às penhoras;

Quando a segunda autora assumiu a posição contratual já pendiam sobre o imóvel as duas penhoras;

Não houve interpelação admonitória e não foi justificada a perda de interesse, sendo certo que a celebração das escrituras ainda é possível.

Os Autores apresentaram articulado superveniente, dando conta da existência de outras penhoras, sendo sujeitos passivos CC, DD e FF.

Os réus HH, DD e EE opuseram-se a este articulado concluindo como nas suas contestações.

Foi proferido o despacho saneador, tendo sido fixados os factos tidos por assentes e organizada a base instrutória.

A fls. 630 a 632, apresentaram os autores novo articulado superveniente pelo qual deram conta que o R. DD deixou de ser proprietário da fracção, o que agravou o carácter definitivo da impossibilidade de celebração do contrato-prometido.

Foram adicionados à base instrutória factos extraídos deste articulado, nos termos constantes de fl. 664.

Realizado o julgamento, foi decidida a matéria de facto da base instrutória.

Foi proferida a sentença, que declarou resolvido o contrato-promessa de compra e venda em apreço nos autos e condenou os réus DD, CC, FF E EE a pagar ao Autor o valor de 140.000,00 € e os Réus GG e a HH a concorrer no pagamento deste valor até ao montante de metade, tudo acrescido de juros de mora a contar à taxa legal desde a citação até integral pagamento e absolveu os réus do mais contra si peticionado.

Inconformados, vieram os réus, sem êxito, interpor recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Lisboa.

Ainda irresignados, vieram os réus DD e EE, GG, CC e FF, pedir revista para este Supremo Tribunal de Justiça.

Só o recurso destas últimas duas rés prossegue, já que os restantes foram julgados desertos, por despachos do sr. Desembargador-relator, não impugnados.

Tendo as recorrentes CC e FF, na sua alegação, formulado as seguintes conclusões, que a seguir se reproduzem:

1ª O Acórdão proferido pelo douto Tribunal "a quo" considerou procedente a alegação das recorrentes, quanto a considerar que a condenação não poderia ter ocorrido em relação ao primeiro Demandante, dado que face aos factos apurados já não era parte no contrato, conclusão com a qual as ora recorrentes naturalmente concordam. Todavia,

2ª A decidir deste modo, considera-se que todas as restantes apreciações quer de mérito quer processuais se encontram em manifesta contradição e pecam por omissão de fundamentação lógica tendo em conta a premissa inicial supra indicada;

3ª Considera-se que o douto Tribunal "a quo" violou, nomeadamente o disposto no art. 712 nº 1 b) do CPC;

4ª Dado que a prova documental constituída por certidões da conservatória do registo predial, documentos autênticos, cuja força probatória prevalece sobre outras modalidades de prova (arts 362º, 363º nºs 1 e 2, 371 e 383º todos do Cód. Civil) em conjugação com a restante prova documental e testemunhal, ou seja, a matéria de facto dada como assente permite sem margem para dúvidas concluir que á data da cessão da posição contratual do filho para a mãe, esta não poderia desconhecer, nessa data a existência de penhoras entretanto registadas;

5ª A análise cronológica do trato sucessivo do registo, o princípio da publicidade do registo, a prova das conversações inúmeras com as Ilustres Mandatárias dos Recorridos, a data da cessão, permite sem duvida concluir nesse sentido, análise que o douto Tribunal "a quo" praticamente e Iiminarmente considerou desnecessário analisar;

6ª Consideram as recorrentes que sabendo a D. BB das penhoras e mesmo assim tendo celebrado a cessão assumiu o risco e não considerou essencial para o negócio a sua existência;

7ª A ser assim e porque o fundamento para a alegada perda de interesse ser apenas esse e não qualquer outro, considera-se não estar devidamente preenchido o requisito da prova quer subjectiva quer objectiva dessa questão essencial;

8ª Directamente relacionada com a conclusão de que se registou o incumprimento definitivo por parte das ora recorrentes.

9ª Também quanto a esta matéria e porque directamente relacionada com as restantes, não tendo a Recorrida BB perdido o interesse, não teria o direito de resolução do contrato com alegado fundamento no incumprimento definitivo do mesmo;

10ª Não resultando do contrato a essencialidade do prazo e tendo havido sucessivas prorrogações por se tratar de um prazo relativo e não absoluto, a prestação não se tornou impossível, á data em que os Recorridos o consideraram;

11ª Considera-se assim que o douto Acórdão violou o disposto nos arts 801º, 804º e 808º, 442º nºs 2 e 2 (sic) todos do Cód. Civil.

12ª Com base em toda a prova existente nos autos considera-se ilegal e injusta a decisão que manteve a condenação das ora recorrentes como incumpridoras culposas, dado que dos factos assentes resulta pelo contrario que tudo foi feito da sua parte para ultrapassar as penhoras das finanças. Ou seja,

13ª No que concerne á avaliação da culpa haverá que distinguir o incumprimento stricto sensu, ou seja, quem não cumpre porque não quer, da impossibilidade de cumprimento que tem a ver com quem não cumpre, porque não pode;

14ª Incumprimento temporário por parte das ora recorrentes derivou de acto de terceiro - as finanças - que por manifesta falta de colaboração não facilitou a realização da escritura de imediato;

15ª Como decorre dos ofícios do 7º bairro fiscal junto aos autos, bastaria segundo requerido pelas ora recorrentes, a fazenda publica substituir-se aos requerentes na escritura, com manifesto e evidente beneficio para todos os intervenientes, o que não sucedeu desde logo, apesar de nunca ter havido até hoje uma resposta negativa quanto ao requerido, junto do 7º bairro fiscal.

16ª Á data da celebração do contrato promessa as penhoras não existiam e segundo se defende não terá culpa quem pretende vender um bem para pagar dívidas!! Pior não as tentar pagar.

17ª Pelo que no caso em apreço defendem não ser aplicável o art. 442 nº 2 mas dado não ser imputável a nenhum dos contraentes a impossibilidade, se deverá aplicar o disposto no art. 790º do Cód. Civil que considera a extinção da obrigação e ;

18ª Consequentemente o disposto no art. 795 nº 1 também do Cód. Civil.

19ª Não tendo a Recorrida BB dispendido qualquer montante seja a que titulo fosse, a condenação quer á devolução do sinal á mesma e por maioria de razão o pagamento do sinal em dobro constituirá manifesto enriquecimento sem causa nos termos do disposto no art. 473 do Cód. Civil;

20ª As recorrentes não deverão de modo algum ser consideradas culpadas na impossibilidade temporária do contrato, mas a haver devolução, é devida ao originário contraente, também pelo regime do enriquecimento sem causa;

21ª Manter -se a condenação das ora recorrentes nos precisos termos do decidido no Acórdão proferido pelo Tribunal “a quo" constitui uma decisão profundamente ilegal e injusta.

Os recorridos AA e BB vieram contra-alegar, pugnando pela manutenção do decidido.

Corridos os vistos legais, cumpre, agora, apreciar e decidir.

Podendo dar-se como assentes os seguintes factos:

A) Pela apresentação nº 16, de 9 de Abril de 1997, encontra-se registada a aquisição, por compra, da fracção autónoma sita na Rua ................, nº ...a ......, designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão direito, em Lisboa, descrita na 9ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 0000, e inscrita na matriz predial urbana nº000, a favor dos sujeitos activos e nas proporções seguintes:

- Na proporção de 9/20, CC;

- Na proporção de 8/20, DD, casado com EE, no regime da comunhão de adquiridos;

- Na proporção de 1/20, II;

- Na proporção de 1/20, FF;

- Na proporção de 1/20, GG, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 15 a 23 (alínea A) dos Factos Assentes).

B) Por contrato-promessa celebrado em 25 de Março de 2006, CC, DD e mulher, EE, FF, JJ, na qualidade de procurador de GG, e II, declararam prometer vender eAA declarou prometer comprar a fracção autónoma referida na alínea A), conforme documento de fls. 26 a 29 (alínea B) dos Factos Assentes).

C) Constam do referido acordo, entre outras, as cláusulas seguintes:

“2. 2 Os promitentes vendedores prometem vender ao segundo outorgante, que promete comprar, a fracção autónoma, acima identificada, devoluta, livre de quaisquer ónus ou encargos, e no estado de conservação em que se presentemente encontra pelo preço global de € 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil euros).

“2. 3 O preço será pago em duas prestações, conforme se segue:

“2.3. 1 Na data da assinatura deste contrato será paga, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 70.000,00 (setenta mil euros), de que todos os promitentes vendedores dão já quitação.

“2.3. 2 Na data da escritura de compra e venda será pago o remanescente no valor de € 205.000,00 (duzentos e cinco mil euros).

“2. 4 A escritura pública de compra e venda será outorgada até 31 de Julho de 2006.

“2.4. 1 A marcação da escritura será da responsabilidade do segundo outorgante que deverá avisar os primeiros outorgantes, por escrito, da data e local da sua realização com uma antecedência de, pelo menos, 8 dias.

“(…) 2.5 Todas e quaisquer comunicações entre as partes ao abrigo do presente Contrato poderão realizar-se por carta ou por fax como indicados no preâmbulo do presente Contrato.

“2.5. 1 Ambos os outorgantes ficam obrigados a comunicar, reciprocamente e por escrito, qualquer alteração aos números de faxes ou às moradas constantes deste contrato.

“2.5.2- Tendo em consideração o número alargado de pessoas que intervêm do lado do vendedor, os primeiros outorgantes declaram aceitar indicar como seu interlocutor único o promitente vendedor Dr. DD, que o fará sempre também em representação de todos os restantes promitentes vendedores.

“2. 6 Ao segundo outorgante é facultado o acesso à fracção prometida vender, mediante a entrega de cópia das chaves, para execução de limpezas e preparação de obras de remodelação que repute necessárias para a utilização futura da fracção prometida vender.

“2.6. 1 O segundo outorgante reconhece, expressamente, que a autorização de acesso à fracção prometida vender não lhe confere a posse da mesma antes da data da escritura, obrigando-se a restituir as respectivas chaves se, e logo que, solicitado para o efeito.

“2.6.2- As obras de remodelação referidas em 2.6 poderão iniciar-se, após ter sido concluída a respectiva preparação, se o promitente-comprador o achar conveniente.

“2. 7 No caso de incumprimento do presente contrato, por parte dos primeiros outorgantes, e atendendo também ao disposto na cláusula 2.6 e sempre sem prejuízo da possibilidade de recurso ao regime jurídico da execução específica, prevista no art. 830 do Código Civil, deverão estes compensar o segundo outorgante com uma quantia igual ao valor gasto nos trabalhos de limpeza e de obras, devidamente comprovado por documentos, além da devolução em dobro da quantia efectivamente recebida como sinal.

“2.7. 1 Em caso de incumprimento, imputável ao segundo outorgante, e sempre sem prejuízo da possibilidade de recurso ao regime jurídico da execução específica, prevista no art. 830 do Código Civil, perderá este a quantia entregue a título de sinal, bem como perderá todo e qualquer direito, seja de que natureza for, inclusive o de retenção, sobre a fracção prometida vender, bem como sobre as obras, benfeitorias e limpezas que nela tenha efectuado, não podendo levantá-las, demoli-las ou exigir qualquer indemnização.

“(…) 2.10.1 Os primeiros outorgantes declaram expressamente aceitar que o segundo outorgante possa ceder a posição contratual por si assumida no presente Contrato a qualquer terceiro, seja pessoa colectiva seja pessoa singular, não dependendo tal cessão, em caso algum, do prévio consentimento dos primeiros outorgantes.

“2. 11 Caso o segundo outorgante venha a ceder a sua posição contratual, este deverá, no prazo máximo de 3 dias a contar da data da sua verificação, notificar os segundos outorgantes de tal facto mencionando a identificação completa do terceiro em causa e seus meios de contacto, mantendo-se o segundo outorgante como interlocutor perante os primeiros outorgantes relativamente a tudo o que se relacione com o presente Contrato (…)”, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 15 a 23 (alínea C) dos Factos Assentes).

D) O Autor entregou aos Réus o montante de 70.000 €, a título de sinal e início de pagamento (alínea D) dos Factos Assentes).

E) Pela apresentação nº 5, de 16 de Junho de 2006, encontra-se registada a penhora da proporção de 8/20 do imóvel descrito na alínea A), efectuada no dia 14 daquele mês, no âmbito de um processo em que é exequente a Fazenda Nacional e executado o ora Réu DD, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 15 a 23 (alínea E) dos Factos Assentes).

F) Pela apresentação nº 17, de 22 de Novembro de 2006, encontrava-se registada a penhora da parte de CC no imóvel descrito na alínea A), efectuada no dia 15 daquele mês, no âmbito de um processo em que é exequente a Fazenda Nacional e executada a mencionada Ré, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 15 a 23 (alínea F) dos Factos Assentes).

G) Pela apresentação nº 18, de 22 de Novembro de 2006, encontrava-se registada a penhora da parte de CC no imóvel descrito na alínea A), efectuada no dia 15 daquele mês, no âmbito de um processo em que é exequente a Fazenda Nacional e executada a mencionada Ré, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 15 a 23 (alínea G) dos Factos Assentes).

H) Pela apresentação nº 47, de 28 de Junho de 2007, encontra-se registada a penhora de 9/20 do imóvel descrito na alínea A), efectuada a 31.01.2007, no âmbito de um processo em que é exequente a Fazenda Nacional e é executada CC, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 329 a 339 (alínea H) dos Factos Assentes).

I) Pela apresentação nº 22, de 4 de Dezembro de 2007, encontra-se registada a penhora de parte do imóvel descrito na alínea A), efectuada naquele dia, no âmbito de um processo em que é exequente KK e são executados CC (proporção de 9/20), DD (proporção de 8/20) e FF(proporção de 1/20), conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 329 a 339 (alínea I) dos Factos Assentes).

J) Pela apresentação nº 47, de 28 de Dezembro de 2007, encontra-se registada a penhora de 8/20 do imóvel descrito na alínea A), efectuada naquele dia, no âmbito de um processo em que é exequente KK e é executada EE, conforme certidão da Conservatória do Registo Predial de fls. 329 a 339 (alínea J) dos Factos Assentes).

L) O Autor, na pessoa da sua mandatária, enviou ao Réu DD, e este recebeu, um fax de 23 de Novembro de 2006, com o seguinte teor:

“Fui contactada pelo Exmº Senhor EngºAA, promitente-comprador da fracção autónoma supra identificada, em consequência do atraso na celebração da respectiva escritura.

“A fim de cabal esclarecimento desta situação, agradeço que me informe sobre a possibilidade da realização da escritura até ao dia 31 de Janeiro de 2007”, conforme documentos de fls. 48 e 49 (alínea L) dos Factos Assentes).

M) O Réu DD enviou ao Autor, na pessoa da mandatária deste, e esta recebeu, um fax de 26 de Dezembro de 2006, com o seguinte teor:

“(…) 1 – Antes de mais é nossa intenção celebrar quanto antes a escritura de compra e venda. O seu cliente sabe bem que actuamos de boa fé, e tudo faremos para honrar a nossa posição contratual, porque também é do nosso interesse a realização dessa escritura.

2- Acontece que, já depois de celebrar o contrato promessa fomos surpreendidos por uma penhora de natureza fiscal. Se tivéssemos sabido prever o futuro teríamos feito logo a escritura, mas nunca suponhamos que isso acontecesse.

3- Estamos junto das Finanças e junto da Caixa Geral de Depósitos a envidar esforços no sentido de resolver o problema.

4- A escritura deveria ser realizada até 31 de Julho e a penhora foi feita no dia 20 de Julho. Lamentamos o sucedido, mas esperamos compreensão para esta situação inesperada. Espero mesmo resolver o problema antes da data indicada pela Colega”, conforme documento de fls. 50 (alínea M) dos Factos Assentes).

N) O Autor, na pessoa da sua mandatária, enviou ao Réu DD, e este recebeu, um fax de 21 de Dezembro de 2006, com o seguinte teor:

“Na sequência de correspondência anterior, reitero como data limite para outorga da respectiva escritura, o dia 31 de Janeiro de 2007.

Mais informo que o meu Constituinte pretende liquidar, a totalidade do preço em falta, no acto da escritura, sem recurso a crédito bancário.

Assim sendo, agradeço que me informe da vossa disponibilidade para tal data, a fim de proceder à marcação da mesma (…)”, conforme documento de fls. 51 e 52 (alínea N) dos Factos Assentes).

O) O Autor, na pessoa da sua mandatária, enviou cartas registadas com aviso de recepção, datadas de 27 de Fevereiro de 2007, e dirigidas a JJ, como procurador de GG, a DD, a CC, a II, a FF e a EE, as quais foram recebidas na morada “Rua ........, ... Dtº, ........ Lisboa, com o seguinte teor:

“(…) Serve o presente para o notificar da data da escritura de compra e venda, relativa à fracção supra melhor identificada e em conformidade com a cláusula 2.4.1 do Contrato Promessa de Compra e Venda.

Com efeito, encontra-se a mesma marcada para o próximo dia 9 de Março de 2007, pelas 14 horas, no Cartório Notarial de LL, sito na Av. ..............., nº........, 1000-112 Lisboa.

Neste sentido, solicito que me remeta, com a maior brevidade possível, e antes da data da escritura, fotocópias do Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte, actualizados, uma vez que a que o meu Constituinte possui não está legível.

Mais informo que o Exmo. Senhor EngenheiroAA cedeu a sua posição contratual tal como possível e previsto na cláusula 1.10.1 do Contrato Promessa de Compra e Venda. Tal cedência ocorreu no dia 26 de Fevereiro de 2007, sendo a cessionária Exma. Senhora D. BB (…), a qual se apresentará no dia supra referido para a outorga da escritura de compra e venda aqui em causa”, conforme documento de fls. 30 a 47 (alínea O) dos Factos Assentes).

P) Os Réus CC e DD enviaram à Ilustre mandatária do Autor, que a recebeu, carta registada com aviso de recepção, datada de 7 de Março de 2007, com o seguinte teor:

“Vimos por este meio acusar a recepção da carta da Exmª Colega datada de 27 de Fevereiro e recebida a 28 p.p. à qual prestamos a nossa melhor atenção, cumprindo informar o seguinte:

Como é do conhecimento da Exmª Colega, apesar da penhora anteriormente efectuada na quota parte do co-proprietário DD, estava, em princípio, assegurada a possibilidade de celebração da escritura na qual estariam todos os intervenientes (10º Bairro Fiscal e Caixa Geral de Depósitos) de modo a concretizar a alienação, tal como prometido, livre de ónus e de encargos. No entanto,

E obviamente contra a vontade dos signatários, no passado dia 07 de Fevereiro de 2007 foi a co-proprietária CC igualmente notificada da penhora, agora da sua quota-parte no imóvel em referência. Ambas as penhoras são supervenientes à data da celebração do contrato promessa que de boa fé foi celebrado e subscrito.

A superveniência das supra referidas penhoras, não obstante atrasarem a celebração da escritura definitiva, não colocam em causa a vontade real dos promitentes vendedores em proceder à alienação nos termos prometidos, vontade que se mantém. Assim e à semelhança da situação anterior, porque se considera ainda possível, já tomaram diligências no sentido de conseguir levantar os ónus identificados. No entanto e porque tal só poderá ser possível com a participação de terceiros não será possível os signatários outorgarem a escritura no próximo dia 09 de Março de 14 horas.

Atento o exposto, considerando que se mantém o interesse no negócio por parte de ambas as partes, propõem os signatários uma moratória de sessenta dias a partir desta data para outorga da escritura pública de forma a terem tempo e o consentimento de terceiros (Finanças Públicas e Entidade Bancária) para desonerar a fracção objecto do contrato promessa celebrado.

Mais solicitam à Exmª Colega que atento o presente aviso prévio da impossibilidade de outorga por parte dos signatários, afectados pelas penhoras nas suas quotas partes, dê sem efeito a escritura marcada para o próximo dia 09 a fim de evitar despesas acrescidas (…)”, conforme documento de fls. 53 a 55 (alínea P) dos Factos Assentes).

Q) O Autor, na pessoa da sua mandatária, enviou faxes datados de 2 de Maio de 2007, dirigidos a DD, a FF, a EE, a II, a JJ, como procurador de GG, e a CC, os quais foram recebidos no fax da morada “Rua ..............., ............Dtº, 1250-071 Lisboa, com o seguinte teor:

“(…) Serve o presente para o notificar da data da escritura de compra e venda, relativa à fracção supre melhor identificada e em conformidade com a cláusula 2.4.1 do Contrato Promessa de Compra e Venda.

Com efeito, encontra-se a mesma marcada para o próximo dia 11 de Maio de 2007, pelas 15.30 horas, no Cartório Notarial de LL, sito na Av. ................., nº ............., 1000-112 Lisboa.

Neste sentido, solicito que me remeta, com a maior brevidade possível, e antes da data da escritura, fotocópias do Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte, actualizados, uma vez que a que o meu Constituinte possui não está legível e, bem assim, comprovativo do levantamento da Penhora do fogo pela Fazenda Nacional.

Faço notar quer, nos termos do contrato de promessa de compra e venda, a venda deverá ser feita livre de quaisquer ónus ou encargos e que a Promitente Compradora só mantém interesse na aquisição da totalidade da fracção (…)”, conforme documentos de fls. 56 a 67 (alínea Q) dos Factos Assentes).

R) O 1º Réu enviou aos Autores, na pessoa da sua mandatária, e esta recebeu, um fax datado de 2 de Maio de 2007, com o seguinte teor:

“(…) Informo que o assunto com as finanças está atrasado e tudo temos feito para poder desbloquear a situação superveniente criada.

Mais informo que faleceu um dos co-vendedores, Dr. II, o que nos vai trazer mais um obstáculo, que, embora preocupante, não deixará de ser resolvido.

Colega, face aos dados aqui relatados, vai ser de todo impossível celebrar a escritura nos termos propostos (…)”, conforme documento de fls. 68 (alínea R) dos Factos Assentes).

S) A Ré FF enviou aos Autores, na pessoa da sua mandatária, e esta recebeu, um fax datado de 3 de Maio de 2007, com o seguinte teor:

“Confirmo a minha presença na data, hora e local designado no fax da Exma Colega, para a outorga da escritura. Tudo o mais que me é pedido no sobredito fax, já foi respondido na convocatória anterior, bem como enviadas as cópias dos documentos solicitados.

Informo, com pesar, que o nosso Exmo Colega, Dr. II faleceu no passado dia 19 de Abril de 2007 (…)”, conforme documento de fls. 69 (alínea S) dos Factos Assentes).

T) Os Autores, na pessoa da sua mandatária, enviaram faxes datados de 8 de Maio de 2007, dirigidos a CC, aos herdeiros de II, a JJ, como procurador de GG, a FF, a EE, e a DD, os quais foram recebidos no fax da morada “............, nº .........0,.........Dtº, 1250-071 Lisboa, com o seguinte teor:

“(…) Tendo presente a minha comunicação anterior, nomeadamente o meu fax datado de 2007.05.03 e, face ao teor dos vossos faxes, solicito marcação urgente de reunião com todos os intervenientes no contrato promessa em causa.

Perante todos os obstáculos da vossa parte para a outorga da escritura, os quais têm provocado um atraso para a marcação da mesma para além do razoável, faço notar o crescente desinteresse, por parte do promitente comprador bem como da cessionária na realização do negócio.

Aguardo agendamento de reunião no prazo máximo de 72 horas”, conforme documentos de fls. 70 a 81 (alínea T) dos Factos Assentes).

U) Os Autores, na pessoa da sua mandatária, enviaram faxes datados de 29 de Maio de 2007, dirigidos a EE, a FF, a JJ, como procurador de GG, e a CC, os quais foram recebidos no fax da morada “Rua ..............., ......... Dtº, 1250-071 Lisboa, com o seguinte teor:

“(…) Relativamente ao assunto supra indicado, informo que está agendada reunião, no meu escritório, para o próximo dia 4 de Junho às 17 horas, com o Exmo Senhor Dr. DD.

Assim sendo, muito agradeço a sua comparência, uma vez que se trata de assunto do seu interesse”, conforme documentos de fls. 82 a 90 (alínea U) dos Factos Assentes).

V) Os Autores, na pessoa da sua mandatária, enviaram um fax datado de 29 de Maio de 2007, a DD, o qual foi recebido na morada “..........., ..... Dtº, 1250-071 Lisboa, com o seguinte teor:

“(…) Informo que fica agendada a reunião, no meu escritório na morada supra, para o próximo dia 4 de Junho às 17 horas, em conformidade com as datas indicadas pelo Exmº Colega”, conforme documentos de fls. 91 e 92 (alínea V) dos Factos Assentes).

X) O Autor enviou cartas registadas com aviso de recepção, datadas de 31 de Julho de 2007, dirigidas a CC, a FF, a EE, a DD, a JJ, como procurador de GG e aos Herdeiros de II, as quais foram recebidas no fax da morada “............, nº ...., ....., 1250-071 Lisboa, dos quais constam as assinaturas de ambos os Autores, com o seguinte teor:

“(…) Após a assinatura do contrato promessa a 25 de Março de 2006, relativamente ao apartamento supra identificado, informamos V. Exa. do seguinte:

Face à vossa impossibilidade de levantamento das penhoras que se encontram registadas sobre o apartamento sito na Rua ........, nº .........., em Lisboa, e após sucessivas negociações e concessões de prazos para que tal levantamento pudesse ocorrer, informamos que perdemos todo o interesse na execução do contrato promessa aqui em causa.

Como V. Exas. compreendem o acordado era proceder-se à venda do apartamento já identificado livre de quaisquer ónus e encargos, sendo que desde o início do corrente ano que V. Exas. tentam proceder ao levantamento de duas penhoras da Fazenda Nacional sobre duas quotas partes do apartamento, sem sucesso.

Assim, neste momento perdemos todo e qualquer interesse na concretização do negócio, com todas as consequências que daí decorrem”, conforme documento de fls. 98 a 120 (alínea X) dos Factos Assentes).

Z) No 25 de Março de 2006, “DD, CC, MM”, na qualidade de 1ª outorgante, CC, na qualidade de 2ª outorgante, DD, na qualidade de 3º outorgante, KK na qualidade de 4º outorgante, FF, na qualidade de 5ª outorgante, e GG, na qualidade de 6ª outorgante, celebraram entre si um acordo, com o seguinte teor:

“Considerando que:

a) A sociedade DD, CC, MM é uma sociedade de Advogados que tem como sócios a Dra. CC, o Dr. DD, a Dra. FF, o Dr. KK e a Dra. NN;

b) Foi decidido entre todos os sócios reciprocamente realizar, efectuar e aceitar a cessão da quota da 6ª Outorgante a favor do 3º Outorgante;

c) Foi aceite pela 1ª Outorgante efectuar o pagamento dos vencimentos devidos à 6ª Outorgante, por conta do trabalho prestado durante os anos de 2002 e 2003;

d) O montante correspondente à cessão de quotas e aos vencimentos devidos à 6ª Outorgante é um montante global, que será pago em duas prestações;

e) O pagamento desse montante encontrava-se dependente da alienação da fracção urbana designada pela letra “B”, de que os 2º a 6ª Outorgantes são proprietários, correspondente ao R/C Dtº, destinada a habitação, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ........., nº ........, em Lisboa, descrito na 8ª Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o nº 000000 do livro B35 (ficha nº0000000000) da freguesia de S. Sebastião da Pedreira, e inscrito na matriz predial urbana da dita freguesia, sob o Artigo 346 com hipoteca a favor da Caixa Geral de Depósitos de que se fará o distrate à data da escritura;

f) No dia 25 de Março de 2006, será celebrado o contrato promessa de compra e venda da identificada fracção cuja minuta se junta e se dá por integrante do presente acordo e paga a 1ª prestação pela primeira à sexta outorgante;

g) No dia da outorga da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel, será efectuado o pagamento da 2ª prestação;

h) A Administração Tributária reclamou à sexta outorgante o montante (contabilizado até 31 de Março de 2006) de €34.499,71 relativo à liquidação de IRS dos anos de 2000, 2001 e 2002;

i) A 6ª Outorgante deduziu Oposição à Execução e, com vista à suspensão da execução, indicou como garantia idónea a fracção identificada na alínea f) dos considerandos, facto que, a manter-se, impedirá ou poderá colocar em causa a alienação daquela fracção;

j) Os Outorgantes assumem que o pagamento das dívidas fiscais da 6ª Outorgante, relativas às liquidações de IRS dos anos de 2000, 2001 e 2002 e desoneração da fracção assume um carácter essencial no negócio com vista à alienação da fracção supra identificada.

k) A 1ª prestação a pagar à 6ª Outorgante destina-se a fazer extinguir a execução fiscal relativa ao IRS de 2000, 2001 e 2002 comprometendo-se esta a proceder atempadamente ao pagamento e a obter junto da Administração Tributária documento comprovativo da extinção da execução do qual entregará cópia à primeira Outorgante.

l) Os Outorgantes aceitam, nos termos do art. 46º, nº 1, al. d) do C.P.C., em atribuir força executiva ao presente documento.

É celebrado o presente ACORDO que se regerá pelas cláusulas seguintes:

1º A 1ª Outorgante acorda em pagar à 6ª Outorgante o montante global de €54.499,71 (…) a título de salários vencidos e cessão da quota da 6ª Outorgante a favor do 3º Outorgante.

2º Este montante global será pago em duas prestações:

1. A 1ª prestação no montante de € 34.499,71, será paga no dia 25 de Março de 2006, através de cheque e destina-se a proceder à extinção das dívidas fiscais, relativas a IRS, respeitantes aos anos de 2000, 2001 e 2002 (…) o que deverá ocorrer até 31 de Março de 2006.

2. Para tanto, este montante deverá ficar disponível na conta bancária da 6ª Outorgante que esta indicar (…).

3. Caso a 6ª Outorgante não efectue o pagamento acima identificado e, por consequência, não for extinta a sua dívida fiscal, o presente acordo deixará de produzir quaisquer efeitos, ficando aquela obrigada a devolver à 1ª Outorgante a referida quantia e assumindo pessoalmente toda a responsabilidade decorrente do incumprimento do contrato-promessa de compra e venda da fracção identificada na al. f) dos considerandos.

4. O pagamento, pela 1ª a 6ª Outorgante, da 2ª prestação, no montante de € 20.000,00 deverá ser realizado até à data prevista no contrato-promessa para a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda.

5. Os 2ª, 3º, 4º e 5ª Outorgantes desde já declaram e confessam ser solidária e pessoalmente responsáveis perante a 6ª Outorgante do montante referido no número anterior se, por qualquer motivo, este não lhe for colocado à disposição na data da outorga da Escritura Pública de Compra e Venda.

3º

1. A 1ª Outorgante e os primeiros cinco outorgantes declaram desde já que na hipótese da Administração Tributária vir a reclamar à sexta outorgante qualquer montante relativo a IRS derivado da actividade societária da primeira outorgante, respeitante aos anos de 2003, 2004, 2005 e primeiro trimestre de 2006, assumir a responsabilidade pelo respectivo pagamento.

(…) 3. No caso de incumprimento da 1ª Outorgante, os 2ª, 3º, 4º e 5ª Outorgantes declaram-se, solidária e pessoalmente responsáveis, perante a 6ª Outorgante, pelos montantes constantes das Notas de Liquidação de IRS nos termos definidos nos números anteriores.

4. Com o cumprimento integral do presente acordo por parte da primeira outorgante, a sexta outorgante declara expressamente e desde já nada mais ter a reclamar, a qualquer títulos dos primeiros cinco outorgantes. (…)”, conforme documento de fls. 175 a 179 (alínea Z) dos Factos Assentes).

AA) JJ, como procurador de GG, enviou um fax ao Autor, na pessoa da sua mandatária, datado de 9 de Maio de 2007, com o seguinte teor:

Na sequência do seu fax de ontem, venho comunicar a minha disponibilidade para a reunião solicitada em dia e hora a agendar.

Mais confirmo ser intenção da minha constituinte realizar o negócio e honrar o contrato promessa, pelo que procuro, neste momento, saber tudo o que se passa com a fracção e ónus que sobre ela impendem”, conforme documento de fls. 184 (alínea AA) dos Factos Assentes).

BB) II faleceu no dia 19 de Abril de 2007 (alínea BB) dos Factos Assentes).

CC) Pela apresentação nº ..., de 2008/12/28, a quota-parte do Réu DD, correspondente a 8/20, foi adquirida pela “Caixa Geral de Depósitos, S.A.”, por arrematação por propostas em carta fechada (alínea CC) dos Factos Assentes).

DD) Pelas apresentações nº 15, de 2008/12/28, procedeu-se aos cancelamentos parciais das hipotecas voluntárias referentes ao crédito pertencente a DD, reportadas às apresentações nºs 00 de 1999/02/02 e 55, de 1002/06/12 (alínea DD) dos Factos Assentes).

EE) Pela apresentação nº 00, de 2008/12/28, procedeu-se ao cancelamento parcial da penhora registada pela apresentação nº 00, de 2007/12/04, quanto a 8/20 pertencente a DD (alínea EE) dos Factos Assentes).

FF) O Autor e BB acordaram entre si no sentido de esta ocupar a posição de promitente-compradora no acordo descrito nas alíneas B) e C) (resposta ao quesito 1º).

GG) Por motivo de doença súbita de BB, esta não pôde comparecer na escritura pública agendada para o dia 9 de Março de 2007 (resposta ao quesito 3º).

HH) No dia 4 de Junho de 2007, ocorreu uma reunião, à qual compareceram a mandatária dos Autores, CC e FF (resposta ao quesito 4º).

II) BB enviou uma carta ao 1º Autor, datada de 25 de Julho de 2007, com o seguinte teor:

“Face à impossibilidade de aquisição do apartamento sito na Rua ......., nº....., em Lisboa, livre de quaisquer ónus ou encargos, venho por este meio informar que não me encontro disponível para outorgar a escritura nestas condições.

A venda do apartamento era para ser efectuada livre de ónus e encargos, nos exactos termos e condições que constam do contrato-promessa celebrado entre V. Exa. e os proprietários.

Não sendo essa a realidade existente, venho por este meio declarar que deixei de ter interesse na aquisição”, conforme documento de fls. 93 (resposta ao quesito 6º).

JJ) O primeiro Autor necessitava da fracção autónoma descrita na alínea A) dos Factos Assentes para habitação própria (resposta ao quesito 7º).

LL) Face ao atraso verificado e a alterações da vida pessoal do Autor, este acordou com a mãe no sentido descrito na alínea FF) (resposta ao quesito 8º).

MM) Neste momento, o Autor já dispõe de habitação própria (resposta ao quesito 9º).

NN) A Autora aceitou ocupar a posição de promitente-comprador do filho na perspectiva de vir a adquirir o imóvel livre de ónus ou encargos e na sua totalidade (resposta ao quesito 10º).

OO) O primeiro Autor tinha o intuito de efectuar obras na fracção autónoma descrita na alínea A) (resposta ao quesito 11º).

PP) Por isso mandou executar um projecto de arquitectura (resposta ao quesito 12º).

QQ) Logo que CC tomou conhecimento da penhora sobre a sua quota, diligenciou e requereu junto do 7º Bairro Fiscal pela viabilização da compra e venda, tendo em vista o propósito inicial dessa venda, de regularizar dívidas fiscais (resposta ao quesito 13º).

RR) Na reunião descrita na alínea HH), esteve presente JJ, como procurador de GG (resposta ao quesito 15º).

SS) O Autor não devolveu as cópias das chaves da fracção descrita na alínea A) que lhe tinham sido entregues na data da celebração do contrato (resposta ao quesito 17º).

TT) CC não recebeu qualquer parte do sinal pago pelo primeiro Autor (resposta ao quesito 18º).

UU) FF não recebeu qualquer parte do sinal pago pelo primeiro Autor (resposta ao quesito 19º).

VV) Não foi entregue directamente qualquer dinheiro do sinal a GG, mas tal montante foi utilizado para o pagamento dos cheques cujas cópias constam de fls. 486 e 487, cujos teores se dão por reproduzidos (resposta ao quesito 20º).

XX) Não foi entregue directamente qualquer dinheiro do sinal a II, mas que tal montante foi utilizado para o pagamento dos cheques cujas cópias constam de fls. 488 e 489, cujos teores se dão por reproduzidos (resposta ao quesito 21º).

ZZ) Os Réus mantiveram na fracção autónoma descrita na alínea A) alguns processos do seu arquivo morto (resposta ao quesito 24º).

AAA) Ao assinar o acordo descrito em Z), a Ré GG aceitou que as comunicações, no âmbito do contrato-promessa celebrado com o Autor fossem remetidas, por uma questão de facilidade, celeridade e confiança, para o escritório dos Réus, DD, CC e FF, sito na Rua ........., ...Dtº, em Lisboa (resposta ao quesito 28º).

BBB) Como nada lhe foi comunicado até ao dia 31 de Julho de 2006, o seu mandatário entrou em contacto com o Réu, DD, para saber o que se estava a passar (resposta ao quesito 29º).

CCC) Tendo-lhe, então, sido comunicado que a sua quota-parte da fracção havia sido penhorada pelo Serviço de Finanças – Lisboa 10, poucos dias antes da data acordada para a outorga da escritura pública (resposta ao quesito 30º).

DDD) E foi-lhe dito que estava em negociações com o Serviço de Finanças – Lisboa 10 para levantar a penhora e avançar com o negócio (resposta ao quesito 31º).

EEE) A Ré GG desconhecia a existência das comunicações que lhe terão sido enviadas pelos Autores para a morada indicada no contrato-promessa, pois tais comunicações não lhe foram reenviadas (resposta ao quesito 32º).

FFF) Nem a Ré GG nem o seu mandatário JJ receberam as comunicações referidas nas alíneas L), N), O) e Q) (resposta ao quesito 33º).

GGG) Nem lhe foram transmitidas as comunicações mencionadas nas alíneas M), P, R) e S) (resposta ao quesito 34º).

HHH) A Ré GG só teve conhecimento do que se estava a passar quando, em 8 de Maio de 2007, a mandatária da Autora enviou ao seu mandatário um fax solicitando a marcação urgente de uma reunião e lhe reenviou as comunicações de 27.02.2007, 06.03.2007, 02.05.2007 e de 03.05.2007 (resposta ao quesito 35º).

São, como é bem sabido, as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o objecto do recurso – arts 684º, nº 3 e 690º, nº 1 e 4 do CPC, bem como jurisprudência firme deste Supremo Tribunal.

Sendo, pois, as questões atrás enunciadas e que pelas recorrente nos são colocadas que cumpre apreciar e decidir.

Bem se podendo as mesmas resumir às seguintes:

1ª A da ilegitimidade do autor AA;

2ª A da violação, por banda do tribunal a quo do disposto no art. 712.º, nº 1, al. b) do CPC, dado que a prova documental junta aos autos, cuja força probatória prevalece sobre as outras modalidades de prova, impõe que se conclua que à data da cessão da posição contratual, a autora BB não poderia desconhecer a existência das penhoras, não tendo considerado essencial para o negócio a sua verificação;

3ª A da não perda do interesse da promitente compradora na conclusão do contrato, sem incumprimento definitivo dos promitentes vendedores, que terão ficado em simples mora;

4ª A de se não poder concluir pela culpa das recorrentes;

5ª A da extinção da obrigação, pelo facto de a prestação se ter tornado impossível por causa não imputável aos devedores, com a consequente aplicação do disposto no art. 795.º, nº 1 do CC[1];

5ª A do enriquecimento sem causa, por parte da recorrida BB.

Comecemos pela primeira questão: a da ilegitimidade do autor.

Considerou-se no acórdão recorrido, com o aplauso, ao que nos parece, das ora recorrentes, que, tendo-se demonstrado a cessão da posição contratual do autor AA para a ré BB, passou esta a ocupar a posição daquele no contrato-promessa, nos termos dos arts 424.ºa 427.º.

Pelo que a intervenção ulterior do mesmo no âmbito do aludido contrato-promessa só se pode justificar a título de mero interlocutor, nos termos, aliás, do clausulado no próprio acordo antes entre todos (autor e réus) firmado (cláusula 2.11)[2].

Assim, não sendo o mesmo parte no contrato, não pode a condenação da sentença contra ele ocorrer.

A Relação, mantendo, embora, a condenação nos termos constantes da sentença a seu tempo recorrida, esclareceu, sem reparo das partes quanto a tal, que a mesma (condenação) se reporta apenas à autora BB, só a ela sendo devidas as quantias a que melhor alude.

Pelo, não tendo o autor, sem impugnação a respeito, obtido, afinal, qualquer ganho de causa com a acção, sendo os réus em relação a ele absolvidos dos pedidos, não vale mais a pena discorrer sobre a questão de saber se o mesmo deveria ter sido julgado parte ilegítima na acção.

Por, agora, completamente desinteressante para as recorrentes.

Que, repete-se, com os demais réus, e nas condições definidas no acórdão recorrido, ficaram condenadas a pagar à autora BB as quantias em apreço na confirmada sentença.

Passemos à segunda questão: a da violação, por banda do tribunal a quo do disposto no art. 712.º, nº 1, al. b) do CPC, dado que a prova documental junta aos autos, cuja força probatória prevalece sobre as outras modalidades de prova, impõe que se conclua que à data da cessão da posição contratual, a autora BB não poderia desconhecer a existência das penhoras, não tendo considerado essencial para o negócio a sua verificação.

Dúvidas não restarão sobre a força probatória dos documentos juntos aos autos (certidões da CRP), que nos esclarecem, de forma segura, sobre as datas de penhoras que incidiram sobre o imóvel prometido vender (e comprar), anteriores à cessão da posição contratual ora em causa.

Não se sabendo, embora - e tal materialidade seria ónus de alegação e prova dos réus promitentes-vendedores, não resultando dos mesmos documentos autênticos - e como se diz no acórdão recorrido, se a cessionária autora, em tal data, delas teve efectivo conhecimento.

Pois, adiantamos nós, uma coisa é a inscrição das penhoras no registo predial e outra é o conhecimento de tal facto por banda da autora, à data da cessão que outorgou.

Que não ficou demonstrado.

Sendo certo que, no contrato, em que se verificou a cessão da posição contratual, constava expressamente que a fracção era prometida vender, devoluta, e livre de ónus e encargos (cláusula 2.2).

Nenhuma violação, assim, tendo havido do preceituado no citado art. 712.º, nº 1, al. b), não devendo, por via disso, qualquer matéria de facto ter sido alterada na Relação.

Agora, a terceira questão: a da não perda do interesse da promitente compradora na conclusão do contrato, sem incumprimento definitivo dos promitentes vendedores, que terão ficado em simples mora.

Sustentam as recorrentes não haver fundamento sério para invocar a falta de interesse na celebração do contrato prometido – acrescendo o conhecimento, por banda da cessionária BB, da existência das penhoras à data em que celebrou a cessão de posição contratual – pelo que não deveria o Tribunal recorrido ter considerado o incumprimento como definitivo.

Apenas havendo mora no cumprimento e não incumprimento definitivo.

Ora, estamos, sem dúvida, face a um contrato-promessa[3] que um dia foi celebrado entre o autor/recorrido[4] e as rés/recorrentes, alem de outros, – contrato bilateral, sinalagmático, criador da obrigação, para cada uma das partes, de outorgar num futuro contrato de compra e venda, respectivamente como comprador e vendedores (art. 410º) – que, como acordo vinculativo de vontades, deveria ter sido, pelos contraentes, pontualmente cumprido, ou seja, ponto por ponto, em toda a linha, em todos os sentidos (art. 406º, nº 1).

Cumprindo o devedor a obrigação quando realiza a prestação - cujo conteúdo resulta da vontade das partes - a que está obrigado (arts 398º, nº 1, 405º e 762º, nº 1).

Só podendo o contrato extinguir-se, por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei (citado art. 406º, nº 1).

Sendo a sua resolução um dos casos admitidos na lei para a sua extinção – arts 432º e ss.

Sendo o direito de resolução um direito potestativo extintivo, dependente de um fundamento.

Necessitando, assim, de se verificar um facto que crie esse direito.

Sendo tal facto ou fundamento o incumprimento do contrato.

Não tendo a resolução em princípio de ser objecto de declaração judicial, impondo-se, porém, como declaração de vontade receptícia, que o seja por via de comunicação do credor ao devedor (arts 224º, nº 1 e 436º, nº 1).

Verificando-se a resolução, alem do mais que ora não importa, quando ocorra impossibilidade da prestação por culpa do devedor nos contratos bilaterais (art. 801.º, nºs 1 e 2)

Consistindo a falta de cumprimento do contrato-promessa na não realização do contrato prometido com carácter definitivo.

Pois, como é sabido, o não cumprimento da obrigação pode assumir diferentes modalidades: não cumprimento definitivo, mora e cumprimento defeituoso (não estando aqui em causa, seguramente, esta última modalidade).

Sendo certo que a resolução do contrato-promessa, por via da lei, só poderá ocorrer se estivermos perante uma impossibilidade culposa do cumprimento da prestação ou se houver um incumprimento definitivo – arts 808º e 801º, nº 2.

Também aqui se entendendo que, para que o credor possa resolver o contrato, desonerando-se da sua prestação, torna-se necessário, não a simples mora do devedor, mas que ela se tenha convertido num não cumprimento definitivo por banda deste.

Não podendo, assim, o credor resolver o contrato em consequência da simples mora do devedor.

Já que esta, representando um simples retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, só dá ao credor o direito de exigir o cumprimento da obrigação e a indemnização pelos danos causados – art. 804º[5].

E, havendo mora no cumprimento, permite a lei que o credor fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar impossível o cumprimento.

Tal prazo, destinado a conceder ao devedor uma derradeira possibilidade de manter o contrato, terá de ter uma dilação razoável em vista dessa finalidade. Tendo, ainda, de ser fixado em termos de claramente deixar transparecer a intenção do credor[6].

Tratando-se, pois, de uma interpelação admonitória, uma intimação formal dirigida ao devedor moroso para que cumpra a sua obrigação dentro de certo prazo determinado, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo[7].

Entendendo-se, assim, ser necessário o incumprimento definitivo do contrato para que resolução válida e eficaz possa haver, pode o mesmo, alem do mais, sobretudo resultar:

a) da ultrapassagem de prazo fixo, essencial e absoluto;

b) da recusa de cumprimento, declarada de forma categórica;

c) da conversão da mora em incumprimento definitivo por via dos mecanismos previstos no citado art. 808º, ou seja, da ultrapassagem do prazo suplementar razoável fixado na interpelação admonitória feita pelo credor da prestação em falta ou pela perda objectiva de interesse, por banda deste, na celebração do contrato prometido, em consequência da mora do faltoso[8]/[9].

Competindo ao devedor, aqui às rés, ilidir a presunção de culpa que sobre si impende no incumprimento contratual (art. 799.º, nº 1), ficando tal presunção ilidida se conseguirem provar que actuaram com a diligência devida (numa perspectiva de actuação diligente que a boa fé contratual sempre supõe).

Não se podendo, assim, perder de vista estas noções elementares que, sem dúvida, se aplicam ao contrato-promessa, pelo que a resolução de tal contrato, com as consequentes sanções, designadamente a da restituição do sinal em dobro (art. 442.º) só tem lugar, repete-se, no caso de inadimplemento definitivo da promessa, ou, o que é o mesmo, no caso da perda do interesse na prestação por banda do credor, analisada objectivamente (art. 808.º).

Transcrevendo-se, com a vénia devida, para melhor ilustração do nosso pensamento a este respeito, o exposto a propósito no acórdão deste STJ de 15/3/2012[10], cuja bondade aqui acolhemos: “A perda do interesse do accipiens terá que resultar, objectivamente, das condições e das expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negócio, bem como das que, posteriormente, venham a condicionar a sua execução, inscrevendo-se no contexto daquilo que Calvão da Silva chama o respectivo “programa obrigacional”.

Podendo a perda do interesse resultar da superveniente inutilidade da prestação ou do prejuízo que a sua prestação fora do tempo lhe traria.

Não bastando a mesma de mera alegação do credor, nesses termos, tendo de ter na sua base uma razão objectivamente perceptível e compreensível para o cidadão comum.

Ora, revisitando a matéria de facto apurada, que este Supremo não pode, como é bem sabido, e em princípio, sindicar (art. 729.º do CPC), sem perder de vista os princípios atrás enunciados e que aqui se aplicam, cremos não haver razão para se alterar o decidido.

Com efeito, celebrado que foi o contrato-promessa de compra e venda em questão, em 25/3/2006, foi desde logo acordado que a respectiva escritura de compra e venda seria outorgada até 31 de Julho de 2006[11], sendo o prédio prometido vender livre de ónus ou encargos.

Em 16 de Junho de 2006, 22 de Novembro de 2006, 22 de Novembro de 2006, 28 de Junho de 2007, 4 de Dezembro de 2007 e 28 de Dezembro de 2007, foram registadas penhoras sobre a fracção autónoma em apreço, efectuadas no âmbito de processos de execução em que são executados os ora réus DD, CC, FF e EE.

Em 23 de Novembro de 2006, o A. BB fez contactar os réus promitentes vendedores no sentido da realização da escritura até ao dia 31 de Janeiro de 2007.

Em 21 de Dezembro de 2006 o mesmo autor contactou os mesmos réus, reiterando, como data limite para a realização da escritura, o dia 31 de Janeiro de 2007.

Em 27 de Fevereiro de 2007 o autor contactou os réus, informando-os que se encontrava marcada a escritura para o dia 9 de Março de 2007.

Os réus CC e DD, em 7 de Março de 2007, aludindo às penhoras sobre o prédio e manifestando vontade de resolver o assunto, solicitaram ao autor a desmarcação da escritura.

Em 2 de Maio de 2007 contactou o autor os réus informando-os da marcação da escritura para o dia 11 de Maio de 2007, fazendo notar que a compra e venda da fracção seria efectuada livre de ónus e encargos.

Na mesma data foi o autor informado que a resolução do problema das penhoras se encontrava atrasado e que havia falecido um dos promitentes vendedores, o Dr. II.

A Ré FF, em 3 de Maio de 2007, informou o autor que compareceria à escritura.

Em 8 de Maio de 2007 os autores comunicaram aos réus, perante as dificuldades surgidas, por banda deles, para a outorga da escritura, o crescente desinteresse na realização do negócio, solicitando agendamento urgente de uma reunião entre todos.

Em 29 de Maio de 2007 os autores informaram da marcação de uma reunião para o dia 4 de Junho de 2007, no escritório da sua mandatária.

Em 31 de Junho de 2007, o autor comunicou aos réus que face à impossibilidade, por banda dos mesmos, no levantamento das penhoras perderam todo o interesse na execução do contrato, com todas as consequências que daí decorrem,

A quota-parte do réu DD, correspondente a 8/20 da fracção, foi adquirida pala CGD.

Ora, o acórdão recorrido, aplaudindo a decisão a propósito proferida na 1ª instância, considerou procedente a perda de interesse da promitente compradora, sendo as delongas ocorridas, sem sucesso no levantamento das ditas penhoras, objectivamente, para o cidadão médio que celebra um contrato-promessa com vista a adquirir uma casa, motivo sólido, razoável e aceitável para tal perda.

Estando-se perante uma conclusão, suportada em factos apurados, perfeitamente aceitável.

Sendo certo que, como se diz no acórdão deste STJ de 23/1/2003[12], que acolhemos, não obedecendo a determinação da perda do interesse a qualquer normativo legal, não tendo a mesma de ser feita na base de uma norma de direito aplicável, mas sim com apelo à valoração efectuada pelo homem comum, pelo comum das pessoas, constitui a mesma determinação da matéria de facto, insindicável por este Supremo, do conhecimento exclusivo da Relação (arts 722.º e 729.º do CPC).

E, assim, até sem necessidade de mais, provada que ficou, desde logo, a perda de interesse da promitente compradora BB, fundado ficou o direito de resolução do contrato por parte da mesma (art. 808.º).

Considerando-se, por isso, estarmos perante um não cumprimento definitivo, com aplicação do regime do art. 801.º, seja, da possibilidade, por banda do credor, da resolução do contrato.

Agora, a quarta questão: a de se não poder concluir pela culpa das recorrentes.

Sustentando as recorrentes o seu incumprimento temporário, derivado de acto de terceiro, a “fazenda pública” que procedeu à penhora, e que, por falta de colaboração, não facilitou a realização da escritura, de imediato, inexiste culpa das promitentes vendedoras, que não cumpriram por que não puderam.

Defende o acórdão recorrido que assim não sucede.

E, com razão, pois, e desde logo, assente que está o seu (também delas) não cumprimento do prometido contrato de compra e venda da fracção em apreço[13], incumbe ao devedor provar que tal falta de cumprimento não procede de culpa sua (art. 799.º)[14].

Sendo certo que para afastar a presunção de culpa carece o devedor de alegar e demonstrar a existência, no caso concreto, de circunstâncias especiais ou excepcionais que eliminem a censurabilidade da sua conduta[15].

Cabendo, pois, ao devedor demonstrar que não teve culpa na violação do vínculo obrigacional, ou seja, que não lhe pode ser pessoalmente censurável o facto de não ter adoptado o comportamento devido, o que sucederá sempre que esse não cumprimento seja devido a facto do credor, de terceiro, a caso fortuito ou de força maior[16]

Sem necessidade do credor alegar factos que demonstrem a culpa do devedor.

Ora, da matéria de facto apurada nada se colhe que afaste a presumida culpa das devedoras, não tendo elas conseguido provar que a não outorga da escritura em falta se ficou a dever a conduta indevida de terceiro, da Fazenda Pública, que onerou a fracção com penhora, o que, na verdade – e demos tal facto de barato, para facilidade de raciocínio – terá inviabilizado o cumprimento do contrato-promessa em apreço.

Não nos relatando os autos qualquer facto que permita concluir pela conduta indevida do credor público, que, por certo, apenas se terá limitado a usar do seu direito, desde logo consagrado no art. 601.º[17].

Não se vislumbrando, de igual modo, que o incumprimento em causa se tenha ficado a dever a facto do credor, a caso fortuito ou de força maior.

A quinta questão: a da extinção da obrigação, pelo facto de a prestação se ter tornado impossível por causa não imputável aos devedores, com a consequente aplicação do disposto no art. 795.º, nº 1.

Já atrás vimos não ter ficado provado que a impossibilidade da prestação derivou de causa não imputável ao devedor.

Sendo certo que o inadimplemento por falta absoluta de meios pecuniários não o libera.

Verificando-se a extinção da obrigação, sem que o devedor incorra em responsabilidade, se a impossibilidade ocorrer por facto não imputável ao devedor – art. 790.º.

O que aqui se não verifica.

Pois, sendo o devedor onerado com a presunção de culpa, sem ter ilidido esta, sendo, assim, a impossibilidade da obrigação devida a facto ao devedor imputável, já a extinção da obrigação, por via da impossibilidade, constitui o devedor na obrigação de indemnizar o credor – art. 801.º, nº 1.

Também aqui não têm as recorrentes razão.

Por fim, a sexta questão: a do enriquecimento sem causa, por parte da recorrida BB.

Vêm as recorrentes dizer-nos que, não tendo a recorrida BB despendido qualquer quantia, seja a que título fosse, quer a condenação na devolução do sinal, quer a do pagamento do sinal em dobro, constituirá manifesto enriquecimento sem causa, nos termos do art. 473.º.

Mas esta questão não foi pelas recorrentes colocada no recurso de apelação.

Aí tendo sido o recurso circunscrito a duas questões bem definidas: (i) a da cessão da posição contratual da promitente compradora e (ii) a do incumprimento definitivo ou não do contrato-promessa. Não se contemplando nelas a do enriquecimento sem causa da autora BB.

Ora, os recursos visam modificar as decisões recorridas e não a criar decisões sobre matéria nova, não podendo neles tratar-se de questões que não tenham sido suscitadas no Tribunal recorrido[18] (a não ser que sejam de conhecimento oficioso, o que aqui não sucede).

Pelo que, desde logo, e sem necessidade de mais, não se conhecerá de tal questão.

Face a todo o exposto, acorda-se neste Supremo Tribunal de Justiça em se negar a revista.

Custas pelas recorrentes.

Lisboa, 13 de Setembro de 2012

Serra Baptista (Relator)

Álvaro Rodrigues

Fernando Bento

[1] Sendo deste diploma legal todas as disposições a seguir citadas sem referência expressa.

[2] Tendo os outorgantes, no contrato-promessa em apreço, expressamente aceito que o ora autor AA pudesse ceder a sua posição contratual a terceiro, também acordaram, a respeito, que o autor (eventual cedente) manter-se-ia como interlocutor perante os primeiros outorgantes (promitentes-vendedores) relativamente a tudo o que se relacionasse com o contrato (cláusula 2.11).

[3] Que é regido, quanto ao incumprimento, pelas disposições dos arts 790.º e ss, já que o art. 410.º, nº 1 faz equiparar o contrato-promessa ao contrato prometido.

[4] Que mais tarde cedeu à também ré recorrida a sua posição contratual.

[5] Ac. do STJ de 2/11/89, Bol. 391, p. 538.

[6] A. Varela, “Das Obrigações em Geral”, II vol., p. 119.

[7] Baptista Machado, Pressuposto da Resolução por Incumprimento, p. 42.

[8] Neste sentido, entre muitos outros, Acs do STJ de 10/7/08 (A. Sobrinho), Pº 08B1849), de 27/5/08 (Salvador da Costa), Pº 08B1085, de 29/4/08 (A. Ramos), Pº 07A4246 e de 1/4/08 (N. Cameira), Pº 07A4775.

[9] Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação (perda de interesse a apreciar objectivamente) considera-se, para todos os efeitos, não cumprida a obrigação. Com a consequente possibilidade da resolução do contrato – ac. do STJ de 15/10/2002 (Afonso Correia), CJ S. Ano X, T. III, p. 95.

[10] Cons. Gabriel Catarino, Pº 9818/09.8TBVNG.P1.S1, in www.dgsi.pt

[11] Não obstante a fixação desta data, não se pode dizer que a mesma, só por si, representasse um termo fixo essencial, peremptório ou preclusivo que, uma vez verificado, implicaria imediata e automaticamente a perda de interesse para o credor. Estando-se, antes, por certo, perante um prazo fixo relativo, não sendo a verificação do seu termo obstativa de possibilidade de prestação posterior susceptível de satisfazer a finalidade do negócio celebrado. Nem sequer tendo sido, aliás, invocada a essencialidade de tal prazo – ac. do STJ de 9/2/12 (Alves Velho), Pº 130/09.3TBABT.E1.S1. Não sendo sequer essencial, quando o negócio final é o contrato de compra e venda, em princípio, a estipulação do prazo para a outorga da escritura, mas antes meramente acessório – arts 410.º, 874.º e 879.º, bem como ac. do STJ de 15/10/2002 (Afonso Correia), CJ Ano X; T. III, p. 94.

[12] Cons. Abílio Vasconcelos, Pº 02B3942.

[13] Assim tendo o credor provado o facto ilícito do não cumprimento, a conduta ilícita do devedor, como lhe incumbia.

[14] Cfr., também, Galvão Telles, Obrigações, 313.

[15] A. Varela, RLJ Ano 119, p. 126.

[16] Menezes Leitão, Direito das Obrigações, vol. II, p. 245.

[17] Como regra, todos os bens do devedor, todos os que constituem o seu património, respondem pelo cumprimento da obrigação. Trata-se de uma garantia geral, que se torna efectiva por meio de execução – art. 817.º

[18] Rodrigues Bastos, Notas ao CPC; vol. III, p. 266.