O direito
Questões a conhecer (delimitadas pelo teor das conclusões dos recursos e na ausência de aspectos de conhecimento oficioso – art.ºs 690, n.º1, 684, n.º3, 660, n.º2, todos do CPC)
ü Da classificação do solo e critérios indemnizatórios (recurso subordinado da Expropriante)
ü Do valor da indemnização (recurso dos Expropriados)
1. Classificação do solo
A sentença recorrida, corroborando o entendimento dos Srs. Peritos[1], classificou a parcela expropriada como solo apto para construção atenta existência de um índice de construção permitido e por a mesma confrontar com estrada pública onde existem infra-estruturas de água, esgotos, telefone e electricidade, assentando nas seguintes premissas:
- -À data da declaração de utilidade pública, de acordo com o Plano Director Municipal de …, a parcela de terreno expropriada inseria-se em solo classificado como Espaço Natural – Zona Natural de Uso Condicionado;
- -Das normas constantes do PDM resulta que na referida Zona é permitido (ainda que com forte restrição) construir para usos de turismo, sendo de lhe atribuir um índice de construção de 2% a 2,5%;
- -A parcela de terreno confronta com estrada pública (apenas no que se reporta ao segmento da parte Sul constituída por 150m de comprimento e 5 m de largura até á estrada do …, sendo que a existência de acesso rodoviário ao outro segmento de terreno situado no planalto poderia ser feito através de lancetes) onde existem infra-estruturas de água, esgotos, telefone e electricidade;
Insurge-se a Expropriante contra este entendimento defendendo que as características e os condicionalismos do terreno expropriado impunham a sua classificação como terreno apto para outros fins, de cultura de sequeiro (segundo a mesma, como sempre o foi até à data da declaração de utilidade pública, e tal como vem classificado no Instituto Cadastral e na matriz predial). Concluiu, nessa medida, que de acordo com o potencial rendimento como terreno de cultura de sequeiro, o valor da parcela expropriada não poderá exceder 67.620,00 euros, equivalente a 5,25 euros/m2.
Segundo a Recorrente, a decisão recorrida fez uma apreciação simplista de avaliação do prédio expropriado ao dar como verificadas as condições do art.º 25, n.º2, do Código das Expropriações, descurando que as infra-estruturas referidas na alínea a) do citado preceito – o acesso rodoviário, as redes de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento – só devem ser consideradas quando tenham características adequadas para servir as edificações neles existentes ou a construir, o que não acontece no caso, porquanto a maior área do terreno expropriado fica 150 metros afastada dessas infra-estruturas e com um desnível de cerca de 60%.
Considera ainda a Expropriante que ao invés do concluído na sentença recorrida, a construção não é possível na zona onde se situa a parcela de terreno expropriada tendo em conta que de acordo com o art.º 65, do respectivo Regulamento, os equipamentos de turismo e as edificações de turismo rural excepcionalmente admitidos pelo PDM na zona natural de uso condicionado só são passíveis de se instalarem em zonas agrícolas e complementares agrícolas, nas zonas de habitação dispersa e em zonas residenciais em meio rural, acrescendo o facto de que tais equipamentos estarem limitados a uma capacidade máxima de 12 quartos e sempre numa construção cara atenta a exigência de arquitectura tradicional da ilha.
O posicionamento da Recorrente ao pretender afastar a classificação de terreno apto para construção decidida na sentença encontra-se pois alicerçado em dois argumentos:
- -as infra-estruturas existentes no prédio não possuem as características adequadas para servir as edificações existentes ou a construir na parcela expropriada;
- -a parcela de terreno expropriado situa-se numa zona onde não é legalmente (PDM) possível a construção
No auto de Arbitragem os Srs. Peritos avaliaram o prédio expropriado classificando-o como “solo para outros fins”[2] tendo por subjacente a circunstância do mesmo se encontrar localizado em “Zona Natural de Uso Condicionado”.
Vejamos.
1.1 O processo de expropriação, quer na fase inicial administrativa, quer nas subsequentes (arbitragem e recurso) tem por objectivo a determinação de um valor justo que, efectivamente, compense o expropriado e demais interessados pelas perdas patrimoniais resultantes da expropriação[3].
A Constituição impõe que a indemnização por expropriação deva ser justa (cfr. art.º 62, n.º2), atribuindo ao proprietário e aos titulares de outros direitos sobre o imóvel expropriado um efectivo direito à indemnização[4], embora não defina qualquer critério prático para o cálculo indemnizatório, deixando tal tarefa à lei ordinária.
Esta, no seguimento do referido comando constitucional, prescreve que os bens imóveis (…) podem ser expropriados por causa de utilidade pública (….) mediante o pagamento contemporâneo de uma justa indemnização - (art.º 1, do Código das Expropriações)[5].
O n.º1 do art.º 23 do CE, ao dispor que a justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias de facto existentes naquela data, concretiza os aludidos preceitos (constitucional e da lei ordinária[6]).
1.2 A classificação do terreno expropriado constitui elemento crucial no cômputo indemnizatório, uma vez que as regras de cálculo variam consoante o solo seja apto para construção ou para outros fins[7] – arts.º 25, 26 e 27, do CE.
O n.º2 do art.º 25, elenca nas suas alíneas - a) a d) – o critério de definição do solo apto para construção, estabelecendo um “cariz objectivo” radicado na “potencialidade edificativa, face ao que a propósito a lei do urbanismo dispuser”[8], pelo que só se poderá classificar um solo como apto para construção se apresentar condições materiais e jurídicas que permitam a edificação[9].
No caso apenas assume relevância a delimitação normativa ínsita na alínea a) do citado preceito (pois que as restantes alíneas não têm, manifestamente, qualquer aplicação), nos termos da qual se considera solo apto para construção “o que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir”.
1.3 Ao invés do sustentado pela Expropriante e pelos Srs. Peritos que elaboraram o Autor de Arbitragem, o Plano Director Municipal de … ao classificar todo o solo onde se encontra inserida a parcela de terreno expropriada como zona natural de uso condicionado não proíbe a construção, uma vez que expressamente permite, ainda que de uma forma excepcional, a sua utilização para turismo, lazer e recreio – cfr. artigo 28º, 3.3, do PDM[10].
Cumpre salientar que do teor dos art.ºs 53, 56 e 65 do Regulamento,[11] não vislumbramos que se possa retirar, sem mais, a conclusão aduzida pela Expropriante quanto à total inadmissibilidade da construção de tais equipamentos (de uso turístico e de lazer) nas zonas naturais de uso condicionado.
Verifica-se, por isso, que do ponto de vista do plano municipal em vigor não resulta uma proibição absoluta de construção[12], pelo que não assume cabimento classificar o solo sob a perspectiva da relevância negativa do instrumento de gestão territorial (só a inaptidão plena de construir afectaria a classificação do solo -no binómio solo apto para construção ou solo para outros fins - para efeitos do cálculo indemnizatório por expropriação)[13].
Ao afastarmos do caso sub judice a existência de condições jurídicas que não permitem a edificação, a questão que se coloca é apenas a de saber se o factualismo provado permite conferir potencialidade edificativa à parcela de terreno expropriada de acordo com a delimitação normativa da alínea a) do n.º2 do art.º 25 do CE.
1.4 De acordo com este preceito, os elementos que provocam a classificação – acesso rodoviário, rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento – têm de possuir as características adequadas para servir as edificações existentes no solo ou a construir.
Defende a Expropriante a inexistência dessas características por o terreno expropriado ficar afastado das referidas infra-estruturas em 150 metros e com um desnível de cerca de 60%.
Desde já se adianta que tal conclusão não se pode retirar dos autos. Com efeito, da matéria de facto provada resulta que a parcela de terreno expropriada é constituída por dois segmentos, uma parte situada num planalto, uma outra, a Sul, onde confronta com a Estrada do …, na qual existem infra-estruturas de água, esgotos, telefones e electricidade[14], constituída por 150m de comprimento, com 5 m de largura (conforme referem os Srs. Peritos, a parcela expropriada encontra-se ligada ao referido arruamento pela parte da área expropriada, com uma configuração de cerca de 5 m de largura e 150m de comprimento – cfr. respostas dos Peritos A e B a fls. 1054/1055 dos autos e a fls. 1056).
Evidencia-se por isso que, ao invés do alegado pela Expropriante, a parcela expropriada confina no extremo sul com as referidas infra-estruturas[15].
No que se reporta a saber se tais infra-estruturas se encontram em condições de servir as edificações a construir no terreno tendo em conta a referida distância e características do mesmo, na peritagem levada a cabo existe uma divergência entre o laudo do grupo dos peritos A (maioritário) e o dos peritos B, pois que enquanto aqueles consideraram que a parcela se encontra servida a 2% pelas infra-estruturas que se situam na Estrada da … (mas apenas no que toca ao acesso rodoviário – cfr. resposta dada ao quesitos 11 a fls. 1056), estes não colocaram qualquer limitação.
Relativamente a este aspecto importa ter presente que os peritos do grupo A referiram no respectivo relatório que a circulação de qualquer tipo de veículo não obstante se mostrar fortemente condicionada, o acesso rodoviário tinha viabilidade pela possibilidade de construção de lancetes, dada a existência de uma ligação directa à estrada pública[16].
Assim sendo, em face da materialidade dos autos, consideram-se verificadas as condições exigidas na alínea a) do n.º2 do art.º 25 do Código das Expropriações, pelo que, na sequência do entendido na sentença recorrida, a parcela de terreno expropriada assume integração na previsão da alínea a) do n.º 1 do art.º 25 do citado Código, isto é, há que a classificar como solo apto para construção, improcedendo, assim, as conclusões da Recorrente.
2. Valor da indemnização (recurso dos Expropriados)
A sentença recorrida dando acolhimento ao laudo do grupo de peritos A quanto aos fundamentos de cálculo para fixação da indemnização, arbitrou a esse título a quantia de 115.600,00 euros.
Na avaliação tomou por critério o disposto no art.º 26, n.º12, do Código das Expropriações, interpretando-o no sentido de nele não fazer integrar factores adicionais, pelo que não procedeu a qualquer quantificação do aproveitamento do próprio prédio (ao invés do cálculo efectuado pelo grupo de Peritos B, que fez tal inclusão tendo chegado ao valor indemnizatório de 400 200,00 euros).
Rebelam-se os Expropriados contra a sentença invocando a seguinte ordem de razões:
- 1.Não foi tido em conta para o cálculo da indemnização o valor da venda (o preço unitário da mesma foi de 40,19euros/m2) ao Estado de uma parcela situada próximo da parcela de terreno em causa (terreno que se situa na mesma secção cadastral), impondo-se que 40euros /m2 deva ser um valor a considerar como lugar paralelo na fixação da indemnização, carecendo de qualquer relevância negativa nesse valor, a inclinação de 60% existente numa parte do terreno;
- 2.A fórmula de cálculo contem erros que violam o disposto no art.º 26, n.12, do Código das Expropriações, por não ter sido aplicado o método de avaliação dos solos aptos para construção de acordo com os n.ºs 1, 4 e ss do citado preceito, a determinação do valor da construção existente ou possível numa coroa envolvente com 300 m de largura contados a partir dos limites da parcela expropriada; por isso:
Ø Foi ignorado que na coroa envolvente e na imediata contiguidade do prédio base existe uma habitação recente com frente com a Estrada …, pelo que competia fazer o cálculo do índice de construção nela utilizado;
Ø Não foi calculado o prejuízo sofrido pelos expropriados resultante da perda da edificabilidade (para a construção de uma moradia) na zona plana junto à Estrada do Penedo (caberia calcular, de acordo com tal índice de construção, a área de construção perdida: na faixa de 5 metros entre a Estrada … e a linha base da escarpa) e calcular o valor diferencial perdido pelos expropriados nos termos do n.º2 do art.º 29[17] do Código das Expropriações, valor a acrescer à indemnização;
Ø Não foi determinado o valor unitário da parcela expropriada, tendo sido aplicado o valor unitário da área envolvente;
- 3.Utilização do valor de construção padrão fixado pelo Governo Regional para o ano de 2006, quando a data a reportar para a avaliação é o ano de 2002, tendo sido violado o art.º 24, n.º1, do Código das Expropriações;
- 4.Não há justificação para a redução para 0,60 do valor padrão de construção em dois dos três tipos de construção considerados na coroa envolvente (construção industrial e equipamento);
- 5.Não há justificação para a fixação do índice fundiário ser de 10, 15 e 20%, bem como para a não aplicação do somatório dos índices fundiários constantes dos n.ºs 6 e ss do art.º 26 do Código das Expropriações;
2.1 O conceito de justa indemnização
O art.º 23, do Código das Expropriações, ao definir o conceito de justa indemnização circunscreve-o ao prejuízo[18] emergente da expropriação em termos de restaurar a lesão patrimonial sofrida pelo expropriado. Porém, o prejuízo a considerar não será todo e qualquer invocável para o efeito, mas tão só o prejuízo determinado (por acordo das partes, pelos árbitros ou pela decisão judicial) com base num critério objectivo que fundamentalmente assente no valor real e corrente do “bem”, tendo em linha de conta as suas características e demais circunstâncias verificadas à data da expropriação, maxime os valores praticados no mercado em relação a prédios com características semelhantes à do prédio expropriado[19].
Deverão, por isso, ser afastadas quaisquer expectativas de valorização ou hipotéticos prejuízos que se não encontrem objectivados à data da declaração da expropriação[20].
É pois com base na premissa de que o valor da justa indemnização é medido pelo valor corrente dos bens expropriados (e não pelas despesas que o expropriado haja de suportar para obter a substituição da coisa expropriada por outra equivalente) que se impõe considerar os critérios específicos consignados na lei – cfr. art.ºs 24 a 32, do Código das Expropriações.
2.2 Da inconsideração do valor de venda ao Estado da parcela de terreno destacado do prédio rústico sito em … pertença dos Expropriados
Defendem os Apelantes que perante os factos provados no ponto 11 da sentença, teria de ser levado em conta para efeitos de avaliação da parcela de terreno expropriado o preço unitário da referida venda – 40,19 euros/m2.
A sentença considerou que tal valor não tinha a potencialidade de constituir paralelo para a situação sob apreciação sustentada na seguinte ordem de argumentos:
-por se ignorarem as características concretas daquele terreno;
-por a parcela de terreno expropriada se revestir de condicionalismos significativos que diminuem o seu valor.
Insurgem-se os Apelantes contra este entendimento alegando que as duas parcelas de terreno se situam dentro da mesma secção cadastral (sendo a distância entre aquele terreno e o atravessado pelo pipe line de apenas 364,3211 metros) e que a haver diferenças entre os mesmos será sempre a favor de um valor superior por parte do terreno dos autos uma vez que está classificado como solo apto para construção, enquanto que aquele, como mero terreno rústico, seria sempre classificado como para outros fins.
Quanto a este aspecto, tal como concluído na sentença (mas independentemente da questão da desvalorização da parcela de terreno expropriada em função dos seus condicionalismos específicos) dos elementos fácticos apurados não é possível ter em conta (em termos de valor paralelo para efeitos de avaliação) o montante/m2 de venda do terreno dos Expropriados, porquanto se desconhecem, na sua totalidade, quaisquer outras características do terreno e das suas condições[21], nomeadamente as que estiveram subjacentes à respectiva transacção.
Improcedem, por isso, nesta parte, as conclusões das alegações.
2.3. Do critério legal de avaliação
No que se reporta ao critério legal de determinação do valor da indemnização relativamente ao terreno em causa, na sequência do considerado na sentença, que sufragou o entendimento unânime (quanto a este aspecto) dos peritos, os Recorrentes não põem em causa a aplicabilidade (por analogia)[22] do art.º 26, n.º12, do Código das Expropriações.
Na verdade, embora a norma não inclua na sua previsão os solos classificados como zona natural de uso condicionado, há que ter em conta que a mesma tem por subjacente a necessidade de diferenciar e estabelecer um regime próprio (uma fórmula específica)[23] aos terrenos destinados, em plano director municipal, a fins diversos da construção mas que, ainda assim e mediante certas condições, podem ser considerados como solos aptos para construção, como é o caso.
A especificidade da fórmula de cálculo encontrada pelo legislador de 99 (idêntica à que se previa na Lei de 1991[24], onde tais solos se enquadravam no âmbito dos solos para outros fins, o que revela, como já afirmado, a oscilação do legislador no que se reporta à própria classificação deste tipo de solos) traduz uma clara intenção de dar relevo às condicionantes de edificação que oneram os terrenos por força de instrumentos de gestão territorial; só nessa medida assume sentido tratar com regime próprio terrenos que têm cabimento na categoria dos solos aptos para construção[25].
Cabe ainda salientar que os critérios legalmente fixados nos artigos 26º e seguintes do Código das Expropriações, terão de ser entendidos como referenciais (directivas de orientação[26]) do cálculo concreto indemnizatório que visa atingir o valor real e corrente dos bens numa situação normal de mercado (art.º 23º, n.º4, do Código das Expropriações).
Por conseguinte, no apuramento definitivo da justa indemnização, conforme se faz salientar no Acórdão do Tribunal Constitucional citado, atenta a flexibilidade dos critérios de cálculo indemnizatório, há que proceder a uma ponderação posterior, em torno da eventual ocorrência de factores que, na situação concreta, tenham projecção constitutiva do valor de mercado dos terrenos expropriados.
Em face destas considerações importará apreciar a situação dos autos à luz do critério base aprovado pela decisão recorrida.
Entendeu-se na sentença, corroborando o posicionamento do grupo de peritos A - por considerar que estes haviam procedido a uma aplicação mais adequada do critério legal -, que o artigo 26, do Código das Expropriações, prevê critérios diferentes para as situações de solos aptos para construção de aglomerados urbanos e de solos aptos para construção de equipamentos ligados à função de zona verde, natural, com reflexos relevantes no montante indemnizatório.
Aplicando o n.º12 do art.º 26 do Código das Expropriações, procedeu da seguinte forma encontrando o valor total de 115 600,00:
- -área envolvente cujo perímetro se situa a 300 m do limite da parcela - 400 000m2:
- -classificação das áreas envolventes onde seja possível edificar: área industrial: 62 500m2; área urbana de expansão e colmatagem: 24 000m2; área de equipamento: 24 000m2;
- -cálculo do valor do solo nas áreas onde é possível edificar: 3 589 674,00 euros
zona industrial: 1 233 000,00 euros
(62 500m2x0,6(548euros/m2x0,60)m2 x 10%);
zona urbana de expansão e colmatagem: 1 409 730,00 euros
25 500m2x0,7x548euros/m2x15% ;
Zona de equipamento: 946 944,00 euros: 946 944,00 euros
24 000m2x0,6x(548,00m2x0,6)m2x20%;
- cálculo do valor unitário médio da área envolvente:
valor/m2 – 3 589 674,00 euros: 400 000m2= 8,97euros/m2
- valor da parcela expropriada:
área (12 880m2)x valor unitário afecto à área envolvente (8,97 euros)= 115 600,00.
2.4 A forma de cálculo do art.º 26, n.º12, do Código das Expropriações
A questão que, desde logo, se coloca é a de saber se a fórmula de cálculo subjacente à determinação decisão recorrida viola o critério legal com base no qual a mesma se encontra justificada.
Defendem os Recorrentes que o n.º12 do art.º 26 do Código das Expropriações ao prescrever que o valor de tais solos será calculado em função do valor médio das construções existentes ou que seja possível edificar nas parcelas situadas numa área envolvente, cujo perímetro exterior se situe a 300 metros do limite da parcela expropriada, não afasta a necessidade de se aplicar a fórmula de avaliação dos solos tendo em conta os n.ºs 1, 4 e seguintes do mesmo preceito.
Não podemos deixar de concordar. Com efeito, ao estatuir-se que o valor de tais solos se achará por referência ao valor médio das construções existentes ou que seja possível de edificar, em nada permite considerar que a determinação desse valor se afaste da noção de custo da construção a que se refere o n.º4 do citado artigo, a ser encontrado no parâmetro dos critérios contidos no próprio preceito (nºs. 5 e seguintes), mas devidamente adaptados à situação (por se estar perante solos cujo destino definido no plano municipal não é o da efectiva construção, mas cuja vocação objectiva para a edificabilidade permite a sua classificação nos solos aptos para construção)[27].
Todavia, não é isso que espelha o cálculo dos Srs. Peritos.
Vejamos.
2.4.1 O cálculo dos Peritos (Grupo A)
Ainda que a interpretação do art.º 26, n.º12, do Código das Expropriações, suscite algumas dificuldades na determinação dos elementos para cálculo do valor deste tipo de solos, há que ter em conta que o critério de avaliação tem por base o aproveitamento existente ou possível da área envolvente[28]. Assim sendo, confundir o conceito de valor médio das construções (existentes ou possíveis de edificar) das parcelas da área envolvente a que alude o n.º12 do art.º 26 em referência, com o conceito de valor das parcelas da área do terreno envolvente, implica subverter o critério legal.
Ora, a fórmula de cálculo utilizada na sentença (sustentada no relatório do grupo dos Srs. Peritos A), não foi sustentada em função do valor médio das construções existentes ou possíveis de edificar na área envolvente, mas no valor unitário (médio) do solo da área envolvente (determinado enquanto valor médio das parcelas da área do terreno envolvente – zona industrial, zona urbana de expansão e colmatagem e zona de equipamento) aplicado à parcela expropriada[29].
Caberia pois aos Srs. Peritos terem procedido ao cálculo em causa em função do índice de construção (capacidade construtiva) médio tendo em conta as zonas envolventes do perímetro de 300 m (zona urbana de expansão e colmatagem, zona de ocupação industrial e a denominada zona de equipamentos na medida em que se consubstancia em zona natural de uso condicionado onde são admissíveis usos de turismo, lazer e recreio[30]).
Não o tendo feito encontra-se viciado todo o raciocínio subjacente ao respectivo cálculo e, nessa medida, comprometido o resultado do mesmo, carecendo, por isso, de cabimento proceder, nesta sede, às demais objecções referidas pelos Recorrentes quanto aos restantes elementos (percentagem do padrão de construção nos tipos de construção considerados, índice fundiário adoptado para cada zona).
2.4.2 O cálculo dos Peritos (Grupo B)
Ao invés, os Srs. Peritos do Grupo B, no relatório apresentado, enveredaram por outro método tendo em consideração a fórmula normativa para o respectivo cálculo da indemnização pois que aplicaram o método legal para apuramento do valor do solo enquanto produto entre a área do prédio, o índice de construção, o valor unitário da construção e o índice fundiário - valor do solo = (área do prédio) X (índice de construção) X (valor unitário da construção) X (índice fundiário).
Nessa medida obtiveram o montante de indemnização de 400 200,00 euros, atribuindo para o valor do terreno/m2 a quantia de 31,07 euros, da seguinte forma: 548,00 euros X 0,27 X (0,12+0,09), sendo que:
Ø 548,00 euros enquanto preço /m2 considerado “corrente” da construção para o ano de 2002 (os peritos –grupo A e B – tiveram em consideração este montante enquanto preço considerado corrente, não tendo em conta o valor padrão de construção fixado pelo Governo Regional da Madeira para o ano de 2002, Decreto Regulamentar Regional n.º 3/2002/M, de 06-02 – 495,22/m2.);
Ø 0,27/m2 – valor relativo à capacidade construtiva calculado de acordo com a média das áreas tendo em conta a classificação das zonas envolventes dentro do perímetro de 300 m: zona urbana de expansão e colmatagem com índice de 0,70, zona de ocupação industrial com índice de 0,60, zona natural de uso condicionado onde é admissível actividades de turismo, lazer e recreio e zona complementar agrícola;
Ø 0,12 +0,09 – valores calculados, respectivamente, de acordo com os n.ºs 6 e 7 do art.º 26 do Código das Expropriações;
Contudo e não obstante a correcta aplicação da fórmula legal, apontam os Recorrentes os seguintes vícios:
ü Não foi tida em consideração a perda de valor da parte restante resultante da perda do índice de construção urbana na parte plana do prédio base junto à Estrada …;
ü Utilização incorrecta do padrão de construção referente ao ano de 2007 e não do ano da declaração de utilidade pública;
ü Incorrecção do cálculo referente ao índice médio de construção dos terrenos vizinhos;
ü Não demonstração de que a construção industrial e de equipamentos têm valor unitário igual ao da construção habitacional.
Vejamos.
2.4.2. A) Desvalorização da parte sobrante
No que se reporta à depreciação da parte restante resultante da perda do índice de construção urbana na parte plana do prédio base junto à Estrada …, consideram os Recorrentes que foi esquecida a existência da moradia situada na área envolvente, pelo que seria necessário calcular, de acordo com o índice de construção nela utilizado (tendo em conta a área de construção e a área do lote onde está implantada), a área de construção perdida em consequência da expropriação.
Conforme resulta dos respectivos relatórios periciais, os Srs. Peritos são omissos relativamente à questão da eventual depreciação da parcela sobrante.
Relativamente à parte sobrante apenas os Srs. Peritos que elaboraram o Auto de Arbitragem lhe atribuíram valor (resposta ao quesito 10º - 209 880,00 euros), sendo certo que os mesmos fizeram o respectivo cálculo tendo por subjacente a classificação como “solo para outros fins”.
Independentemente da questão de saber da ocorrência ou não de depreciação pela divisão do prédio, evidencia-se que nenhum dos relatórios periciais cumpriu o normativo do art.º 29, n.º1, do Código das Expropriações, como se impunha visto estar em causa um situação de expropriação parcial do prédio dos Apelantes.
Encontra-se por isso viciado neste aspecto o relatório pericial em causa.
2.4.2. B) Utilização incorrecta do padrão de construção
Contrariamente ao alegado pelos Recorrentes, todos os Peritos optaram pelo montante de 548,00 euros enquanto valor referencial de custo de construção entendendo-o como custo de construção corrente no ano de 2002, pelo que não se mostra correcta a afirmação de que foi utilizado um valor não reportado ao ano da declaração de utilidade pública como a lei impõe.
Segundo o n.º5 do art.º 26 do Código das Expropriações, na determinação do custo da construção atende-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada. Como se encontra expressamente consignado na lei, os montantes fixados administrativamente constituem tão só um “referencial”, pelo que se não impõe tal correspondência, isto é, não está em causa um valor a que vinculativamente se esteja adstrito, impendendo apenas sobre os peritos uma obrigação de considerar os preços fixados administrativamente como um factor referencial, o qual poderá não ser de atender se for susceptível de limitar a fixação do valor real e corrente do bem[31].
Assim sendo, ainda que não esteja em causa normatividade de absoluta vinculação, sempre que os Srs. Peritos não adoptem o valor fixado administrativamente, importará justificar fundamentadamente o afastamento do factor indiciário do custo de construção, o que não aconteceu no caso.
É ainda de considerar viciado, neste aspecto, o relatório pericial.
2.4.2. C) Outras incorrecções
No que respeita à alegada incorrecção do cálculo referente ao índice médio de construção dos terrenos vizinhos e à não demonstração de que a construção industrial e de equipamentos têm valor unitário igual ao da construção habitacional, evidencia-se, também e por isso, deficit de fundamentação dos valores atribuídos. Com efeito, os valores a considerar terão de se encontrar alicerçados e fundamentados em realidades consistentes tendo em linha de conta todas as circunstâncias do caso concreto, de modo a não se cair em perspectivas desajustadas.
3. A avaliação de uma parcela de terreno é uma questão de facto cujos pressupostos devem ser trazidos ao tribunal pelas partes e pelos peritos, não podendo o tribunal fazer-se substituir a estes na prossecução de tal tarefa; nesse medida, a lei faz assentar na prova pericial a instrução e a decisão do processo de expropriação.
Tendo em linha de conta a relevância legalmente atribuída neste âmbito a esta espécie de prova, dado que a avaliação de terrenos obedece a critérios legais tendencialmente objectivos que, não só se supõem bem conhecidos por parte dos Srs. Peritos, como se lhes impõem, mostra-se injustificável não só a disparidade de critérios evidenciada (designadamente ao não se ter procedido ao cálculo em causa em função do índice de construção médio tendo em conta as zonas envolventes do perímetro de 300 m – Grupo A dos Peritos), como a inconsideração da avaliação da parte sobrante (em ambos os relatórios).
Por outro lado, não podendo o tribunal substituir-se aos Srs. Peritos na elaboração dos respectivos relatórios e cabendo a estes (em complemento das alegações das partes e dos quesitos por estas apresentados para efeitos de avaliação) carrear os autos dos elementos de facto relevantes para a decisão, a ausência dos mesmos inviabiliza ou torna muito limitada a decisão judicial.
Assumindo pois a prova pericial indubitável relevância no âmbito do processo de expropriação, não poderá o relatório pericial limitar-se a formular conclusões sem antes justificar, em termos concretos, cada um dos seus pressupostos.
Nesta medida, tendo em conta que relativamente aos aspectos assinalados (2.4.2 B e 2.4.2 C), o relatório fez consignar valores sem fundamentar nem invocar quais os critérios e os elementos concretos em que foram alicerçados, impor-se-ia, desde logo, que os Srs. Peritos (Grupo B) completassem o relatório elaborado de modo a esclarecer e fazer consignar os elementos tidos em conta no resultado dos valores atribuídos nas referidas rubricas.
De acordo com os aspectos acima evidenciados, verificando-se que na situação sub judice ambos os relatórios periciais (do grupo A e do B de Peritos) mostram desconformidades com a orientação da lei (2.4.1 e 2.4.2 A), há que concluir que os mesmos impedem que este tribunal se possa pronunciar fundadamente, ocorrendo necessidade da respectiva reapreciação, em sede de prova pericial.
4. Face ao exposto, verificando-se que ambos os relatórios enfermam de vícios que impõem a sua sanação, mostra-se indispensável a reapreciação, em sede de prova pericial, das questões supra identificadas (cfr. pontos 2.4.1; 2.4.2 A; 2.4.2 B e 2.4.2 C).
Por conseguinte, devem os Srs. Peritos proceder à apresentação de novo relatório para determinação do valor de indemnização em conformidade com os critérios legais, esclarecendo e fazendo consignar todos os elementos tidos em conta no resultado dos valores atribuídos em conformidade com os aspectos supra assinalados.
