IIFUNDAMENTAÇÃO
Na sentença foram considerados os seguintes factos:
Factos provados:
1 – Os A.A. compraram ao R. J. S. as fracções autónomas identificadas em 3 e 4.
2 - A venda foi-lhes feita por intermédio do R. J. B., que, em
“representação” do R. J. S., fez todas as visitas às fracções, negociou as condições da venda, recebeu o dinheiro e tratou dos contratos.
3 - Pela Ap. 7 de 2001/11/09, mostra-se registada a aquisição, por compra efectuada a J. S. e esposa, a favor dos A.A. J. R. e esposa, da fracção autónoma correspondente à letra J, do prédio descrito na CRP de Vila Pouca de Aguiar, pela mesma freguesia, sob o n º ….
4 - Pela Ap. 2 de 2002/01/18, mostra-se registada a aquisição, por compra efectuada a J. S. e esposa, a favor dos A.A. C. F. e esposa, da fracção autónoma correspondente à letra F, do prédio descrito na CRP de Vila Pouca de Aguiar, pela mesma freguesia, sob o n º ….
5 - As fracções adquiridas possuíam licença de habitabilidade emitida pela Câmara Municipal de Vila Pouca de Aguiar, que certificou que as fracções estavam em condições de ser habitadas e que estavam de acordo com o projecto que havia sido aprovado.
6 – Porém, os A.A. vieram a constatar que o imóvel de que fazem parte as fracções, tinha sido objecto de alterações em obra e que a marquise que existe nas duas fracções não estava sequer prevista, não constando do projecto aprovado.
7 - Tal facto não lhes havia sido comunicado, nomeadamente pelo primeiro e segundo réus.
8 - À data da venda das fracções, estava por pintar na parede poente do imóvel de que as mesmas fazem parte, uma área com a configuração do novo imóvel ali a edificar.
9 - E a área que ficou por pintar, como só a aguardar o inico das obras, ficava a cerca de 10 cm das janelas das fracções.
10 – Aquando da venda das fracções, os A.A. foram informados pelo R., de que o novo edifício teria a configuração da área que ficou por pintar referida em 8.
11 – O novo edifício foi construído com a configuração referida em 8, até a uma distância de cerca de 5/6 metros do edifício a que pertencem as fracções, e, daí em diante com configuração distinta, ocupando, para lá da distância de 5/6 metros, parcialmente, a parte frontal às janelas das fracções.
12 - A parede do novo edifício retira alguma luz que as fracções recebiam.
13 – Se fossem conhecedores de que o novo edifício iria ter a configuração que veio a ter, os A.A. não teriam adquirido as fracções.
14 - Os A.A. ficaram desgostosos e incomodados com a construção do novo edifício e dormiram mal.
15 – Devido à construção do novo edifício, as fracções sofreram uma desvalorização de cerca de € 3.000,00, cada uma.
Factos não provados:
1 – Os A.A. ficaram aflitos e com receio.
2 – A construção das marquises desvalorizou as fracções.
3 - Cada uma das fracções sofreu uma desvalorização de € 25.000.
Não está posta em causa a decisão de facto, pelo que importa considerar as razões da discordância do recorrente, partindo da matéria de facto dada como provada e não provada.
Em primeiro lugar deve dizer-se que foram os próprios autores que alegaram, na petição inicial, a matéria constante dos factos provados n.ºs 1 e 2, ou seja, que compraram as frações a J. S. (entretanto declarado insolvente) e que a venda lhes foi feita por intermédio do réu J. B., que atuou em representação do primeiro. Isto mesmo é confirmado pelo réu na contestação – artigo 27.º.
Importa, assim, esclarecer, se o réu, agindo como representante do vendedor, podia ser condenado no pagamento de indemnizações devidas pela desvalorização das frações e por danos não patrimoniais sofridos pelos autores.
Quanto aos efeitos da representação, estatui o artigo 258.º do Código Civil que “o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os seus efeitos na esfera jurídica deste último”.
Tendo o representante agido em nome do representado e cabendo o acto realizado dentro dos limites dos poderes que lhe foram conferidos, a representação produz o seu efeito típico, que é a inserção direta, imediata, do acto na esfera jurídica do representado – cfr. Antunes Varela e Pires de Lima, Código Civil Anotado, vol. I, 4.ª edição revista e atualizada, Coimbra Editora, pág. 240.
Se os autores entendiam que o representante extravasou os poderes que lhe foram conferidos pelo representado, ou se atuou de má fé, ou se violou os deveres de lealdade ou de informação na preparação ou conclusão do negócio, ou seja, se lhe imputavam uma culpa “in contrahendo” autonomizável da culpa do representado na conclusão do negócio – cfr. artigo 259.º do CC -, então tais factos teriam que estar alegados, aos autores cabendo a respetiva prova – artigo 342.º, n.º 1 do CC. Seria necessário que o representante surgisse como sujeito material do negócio, “com ele se estabelecendo diretamente a relação pré-negocial”, de forma a que tal autonomia, perante o representado, o pudesse fazer incorrer em responsabilidade pela indemnização de eventuais danos resultantes dessa sua atuação ilícita – veja-se Acórdão do STJ de 16/03/2004 (Conselheiro Alves Velho), in CJ/STJ, ano XII, tomo I, pág. 132.
Neste acórdão pode ler-se, citando Ana Prata (Notas sobre a responsabilidade pré-contratual), pág. 184: “as hipóteses de responsabilidade in contrahendo de terceiros são, na realidade, situações em que o sujeito, que é ou pode ser considerado terceiro relativamente ao negócio projetado ou concluído, é parte na relação pré-negocial. É isso que se verifica não apenas quando o terceiro é um falsus procurator, mas também quando ele, sendo um representante com poderes, é o autor de um ilícito pré-negocial”.
Ponto é, como se diz no acórdão em causa, que a relação que se estabeleceu entre o representante e a contraparte no negócio, visando a sua preparação e conclusão, seja autonomizável da que vai estabelecer-se com o representado por efeito do contrato (artigo 259.º do Código Civil). Ou seja, o eventual ilícito pré-contratual, imputável ao representante, teria de ser autónomo e passível de acrescer à responsabilidade decorrente do incumprimento do contrato.
No caso de que nos ocupamos, os autores nunca procederam a essa individualização – talvez porque intentaram a ação contra vários réus ao mesmo tempo, tendo restado, apenas, por uma ou outra circunstância, o réu que atuou como representante do vendedor – tendo imputado a responsabilidade, em conjunto, a todos eles.
Não foi alegado que o representante tenha extravasado os poderes que lhe foram conferidos pelo representado, atuando de má fé, ou que tenha violado os deveres de lealdade ou de informação na preparação ou conclusão do negócio, de forma a que lhe pudesse ser imputada uma culpa “in contrahendo” autonomizável da culpa do representado na conclusão do negócio – cfr. artigo 259.º do Código Civil.
Aliás, isso mesmo transparece dos factos provados.
Deve, até, dizer-se que, que não há qualquer facto, entre os factos provados, do qual pudesse extrair-se a responsabilidade do réu perante os autores, uma vez que esta sempre só poderia ter lugar se os actos por ele praticados preenchessem, cumulativamente, os pressupostos da responsabilidade civil: facto do agente, ilicitude desse facto, culpa, dano e nexo de causalidade entre o acto praticado e o dano verificado.
Ora, como se vê, apenas ficou provado que os réus – vendedor e representante – não comunicaram aos autores a alteração ao projeto aprovado pela Câmara, com a construção das marquises, sendo que, quanto a estas, não se provou que a sua construção tenha desvalorizado as frações – factos 5, 6 e 7 dos factos provados e 2 dos factos não provados.
Já quanto à desvalorização das frações e aos desgostos e incómodos dos autores relativamente à construção do novo edifício “colado” àquele onde se situam as suas frações, nada vem imputado aos réus e, designadamente, a este réu em particular, apenas aí se dizendo que os autores foram informados pelo réu de que o novo edifício teria a configuração da área que ficou por pintar na parede poente. Ora, tendo ficado essa área por pintar, era de todo crível que o novo edifício encostasse aí. O que é que aconteceu, posteriormente, para que tal não sucedesse, não sabemos, nem tal resulta da matéria de facto apurada.
Sabemos apenas que os autores interpuseram providência cautelar de embargo de obra nova contra a construtora do novo edifício, que terminou por transação, mediante a qual foi possível recuar parcialmente a parede do novo edifício em cerca de 1,5 m e fechar as janelas que se encontravam mais próximas das dos autores (tornando-se um óculo de sol para as casas de banho da nova construção).
Assim, a existir qualquer dever de indemnizar – e já vimos que não existia, por não estarem preenchidos, cumulativamente, os requisitos da responsabilidade civil -, o mesmo recairia sobre a parte interveniente no contrato, ainda que tenha utilizado para o efeito, um representante – cfr. artigo 800.º, n.º 1 do CC – uma vez que não foi alegada qualquer atividade do representante que pudesse configurar-se de forma autonomizável e destacada da estabelecida com o representado, por efeito do contrato.
Improcede, nestes termos, a apelação, sendo de confirmar a sentença recorrida.
Sumário:
1 – Quando o representante age em nome do representado e cabendo o acto realizado dentro dos limites dos poderes que lhe foram conferidos, a representação produz o seu efeito típico, que é a inserção direta, imediata, do acto na esfera jurídica do representado.
2 – Se o representante extravasou os poderes que lhe foram conferidos pelo representado, ou se atuou de má fé, ou se violou os deveres de lealdade ou de informação na preparação ou conclusão do negócio, pode incorrer em responsabilidade pela indemnização de eventuais danos resultantes dessa sua atuação ilícita, por culpa “in contrahendo”, desde que essa atuação seja autonomizável da culpa do representado na conclusão do negócio, surgindo o representante como sujeito material do negócio, com ele se estabelecendo diretamente a relação pré-negocial.
