B. O DIREITO APLICÁVEL
Importa agora conhecer do objecto do recurso orientados pelas respectivas conclusões – arº684,nº3 e 690 do CPC.
São duas as questões suscitadas pela recorrente, apesar da evidente relação de prejudicialidade na apreciação da segunda, se porventura, concluirmos pela procedência da primeira, a saber:
1- Verifica - se a excepção peremptória da limitação ao exercício do direito de denúncia do contrato de arrendamento, fundada no decurso do prazo de vinte anos, ao abrigo do disposto no artº 107º, nº 2, alínea b), 2ª parte, do RAU, com a redacção introduzida pelo Decreto-lei nº 329-B/2000, de 22 de Dezembro e referente ao exercício desse direito para descendente, em primeiro grau, do senhorio?
2- Improcedente a excepção, mostram-se verificados os requisitos de facto que consubstanciam o direito de denúncia?
A limitação ao exercício do direito de denúncia, por parte do senhorio, consubstanciada no facto do arrendatário residir no arrendado há 20 ou há 30 anos, constitui uma condição de exercitibilidade desse mesmo direito de denúncia.
Traduz-se num dos requisitos (1) de que depende o exercício deste direito de denúncia – competindo, de qualquer forma, ao arrendatário, o ónus da alegação e prova dos respectivos pressupostos de facto ( artº 342º, nº 2, do Código Civil ). (2)
A decisão sindicada, que julgou procedente aquela excepção e não decretou o despejo formulado, alicerçou-se, no disposto no artº 107, nº 1, al) b), do RAU, na redacção que lhe foi dada pelo Decreto-lei nº 329-B/2000, de 29 de Dezembro.
Preceito legal, que reza assim:
“ O direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pelas alíneas a) e b), do nº 1, do artº 69º, não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:
( … ) b) Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta “.
A disposição legal adrede fez correr rios de tinta nos Tribunais, vindo, finalmente, a culminar na declaração de inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, do artº 107, nº 1, alínea b), do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, entendendo o Tribunal Constitucional que o referido violava o disposto no artº 168, nº 1, alínea h), da Constituição da República Portuguesa (3).
Donde, e por aplicação da consequência que tal declaração produz, - art º282 nº1 da CRP, consagra-se, na medida do possível, a repristinação do regime vigente anterior, isto é , o artº 2º, nº 1, alínea b), da Lei nº 55/79, de 15 de Setembro (4).
A vigência do citado artº 2º, nº 1, alínea b), da Lei nº 55/79, de 15 de Setembro, cessa apenas com a entrada em vigor do Decreto-lei nº 329-B/2000, de 29 de Dezembro.
Á luz desta alteração legislativa os arrendatários que permaneçam a habitar no locado durante mais de vinte anos, concluindo-se tal período temporal ainda na vigência da Lei nº 55/79, de 15 de Setembro, beneficiam em razão do predito, da parte final da alínea b), do nº 1, do artº 107º, na redacção introduzida pelo Decreto-lei nº 329-B/2000, de 29 de Dezembro.
Observe-se, aliás, que certo sector minoritário da doutrina, representado por Pinto Furtado, limitou, ainda mais, o exercício do direito de denúncia em tais circunstâncias (5),aludindo a que: “ estão unicamente a coberto da denúncia, com fundamento em necessidade de habitação própria ou dos descendentes em 1º grau, os arrendatários que o tenham sido desde 16 de Setembro de 1979 a 21 de Janeiro de 1981 “.
O Tribunal Constitucional foi por diversas vezes chamado a pronunciar-se sobre a denúncia do arrendamento para habitação do senhorio ou seu descendente (6).
Acerca da matéria e das questões de inconstuticionalidade material em torno da anterior redacção do artº 107º, nº 1, alínea b), que foram sendo suscitadas podemos, ainda socorrer-nos do detalhado estudo constante do Parecer do Conselho Consultivo da Procuradoria da República, (7).
Todavia, o que se questiona nos autos em apreço, não é a inconstitucionalidade da referida norma, mas sim, a sua interpretação-fixação do momento de produção dos efeitos de denúncia do arrendamento na data da renovação do contrato, imediatamente a seguir à propositura da acção.
Sublinhe-se que inovação da disposição legal estabelece, afinal, a plena relevância dum prazo de permanência no locado, por período inferior a 30 anos, desde que, previsto em lei anterior e consumado durante a vigência desta , ou seja, até à entrada em vigor do Decreto-Lei nº 329-B/2000, de 22 de Dezembro.
Logo, atenta a data do início do contrato de arrendamento que se pretende denunciar, é por demais evidente que, colhe a limitação legal obstativa do exercício de tal faculdade por parte do senhorio, vetando ao insucesso este recurso, sem necessidade de outros desenvolvimentos.
Por último, a disposição legal que sustenta a sentença recorrida é a actual e vigente (abrangendo, no seu âmbito, em termos expressos, a denúncia do contrato por necessidade do arrendado para habitação de descendente em primeiro grau do locador).
Tal norma fez expressamente relevar, para efeitos de limitação ao exercício do direito de denúncia do senhorio, o prazo mais curto de permanência, enquanto arrendatário, no locado, desde que previsto em lei anterior e decorrido, mas não consumado ainda, na vigência desta.
De resto, tratando-se de matéria versada com enorme frequência na jurisprudência, constitui orientação do Supremo Tribunal de Justiça (8), que as leis relativas às relações jurídicas de arrendamento são, em princípio, de aplicação imediata às relações já constituídas por visarem, não propriamente o "estatuto" contratual das partes, mas antes o respectivo "estatuto legal", atingindo-as, desse modo, não tanto como partes contratantes, mas enquanto sujeitos de direito entre si ligados por um particular e específico vínculo contratual (9).
Concomitantemente, tem sido entendido, no que respeita aos pressupostos legais da efectivação da denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio, que não é aplicável a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, mas, sim, em princípio, a lei vigente ao tempo em que é operada a declaração da sua denúncia, concretamente a vigente à data do julgamento do recurso por, nessa fase, a relação locatícia ainda subsistir.
A consumação do prazo de permanência do arrendatário no locado, impeditiva da denúncia, deixa inalterado o conteúdo da relação?
Seguindo de perto os ensinamentos de Baptista Machado (10), para efeitos de direito transitório, importa distinguir entre direitos potestativos e faculdades legais.
Faculdades legais, segundo o mesmo Professor, são, aqueles direitos cuja atribuição não é tão somente o resultado duma ponderação dos interesses privados conflituantes ( e da valoração de factos e situações de facto, portanto ), por isso, que representa um sacrifício ou «concessão dum interesse público geral.
Eles são, na verdade, equiparáveis, do ponto de vista das transições legislativas, às faculdades, poderes ou pretensões concedidas a um indivíduo, enquanto parte numa situação jurídica legal, ou enquanto titular de um direito real: podem cessar ou desaparecer com a simples mudança do estatuto da situação jurídica ou do direito, por simples entrada da lei nova.
Em contrapartida, se haviam cessado por força de um facto previsto pela lei anterior e ocorrido na vigência desta, podem renascer por força da entrada em vigor da lei nova.
Com classificar a denúncia do contrato de arrendamento para habitação em causa?
Em relação à posição do senhorio, a regra é da renovação imposta, salvo, quando necessite do prédio para sua habitação, ou dos seus descendentes em 1º grau, ou para nele construir a sua residência; ou quando se proponha ampliar o prédio, ampliando o número de locais arrendáveis, estes os casos excepcionais em que ao senhorio é permitida a denúncia do arrendamento.
A Lei 55/79 de 15/9 , introduziu, entre outras limitações ao exercício da denúncia por parte do senhorio, o da permanência do arrendatário, pelo prazo de 20 anos ; o DL 329B/2000 ampliou-o para 30 anos -artº 107º nº 1 b)
A denúncia do arrendamento por parte do senhorio constitui uma faculdade legal, e nessa medida, tem, imediata aplicação a lei nova que condiciona o exercício da denúncia, aumentando esse condicionamento - ou diminuindo-o, como é o caso.
Porém, extinta essa faculdade pelo decurso do prazo previsto na lei anterior, antes da entrada em vigor da lei nova, definitivamente convalidada, como se de um novo arrendamento se tratasse, porque o locador perdeu uma importante faculdade, que lhe cabia antes de consumado o prazo previsto na lei anterior.
Interpretar como pretende a recorrente, equivaleria à aplicação retroactiva da lei nova, quando a faculdade do senhorio estava extinta à luz da lei anterior.
À data da introdução do feito em juízo, entrara já em vigor o RAU, e nessa data, estavam já completos os 20 anos previstos na al. b) do nº 1, artº 2º da Lei 55/77, impedindo a Autora de exercer contra os RR. a faculdade legal de denúncia, e por isso é inaplicável o novo prazo de 30 anos, previsto na al. b) do nº 1 do artº 107º do RAU do Decreto-lei nº 329-B/2000, de 29/12.
Resumindo para concluir:
- a)O pressuposto da manutenção do arrendatário habitacional no local arrendado, pelo período temporal fixado na lei, no caso de 20 anos, obstativo ao exercício do direito de denúncia para habitação, encontra-se provado no caso do arrendamento habitacional dos autos, atento o disposto no artº107, nº1 al) b do RAU;
- b)Não pode, em consequência, proceder a denúncia, ficando prejudicada a apreciação dos requisitos positivos.
