3587/21.0T8LOU.P1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I. Tendo o contrato-promessa por objeto a compra e venda de uma habitação que irá ser construída pelos promitentes-vendedores, a obrigação dos promitentes-vendedores não é imediatamente exigível, não sendo, pois, uma obrigação pura, nos termos do n.º 1 do art.º 777.º do Código Civil.

II. Não tendo as partes clausulado um prazo para a celebração da escritura definitiva, nomeadamente após ter terminado a construção da habitação, mas estando reunidas todas as condições para a outorga da escritura prometida, as obrigações emergentes do contrato tornam-se puras, podendo qualquer uma das partes exigir da outra o cumprimento da obrigação respetiva, mediante interpelação, nos termos previstos nos artigos 777.º n.º 1 e 805.º do Código Civil - não se justificando, em casos como o destes autos, o recurso à fixação judicial de prazo, para se determinar o momento da entrada em mora de qualquer dos contraentes.

III. Decorridos seis meses após a A. ter consigo toda a documentação necessária para a realização da escritura, e nada fazendo a A., os RR. interpelaram-na para cumprir, fixando-lhe um prazo razoável para designar a data da escritura (um mês), desde logo lhe dando conta de que, se nada dissesse, considerariam que a A. havia desistido do negócio. Ora, a A. nada fez nem disse. Assim, o passo seguinte adotado pelos RR., a comunicação da resolução do contrato-promessa, constituiu um desfecho adequado, face à lei e ao contrato.

Acordam os juízes no Supremo Tribunal de Justiça

I. RELATÓRIO

1. AA intentou ação declarativa com processo comum contra BB e CC.

A A. alegou que em 14.9.2018 celebrou com os RR. um contrato-promessa, nos termos do qual os RR. se obrigaram a vender à A., e esta se obrigou a comprar-lhes, um prédio urbano destinado a habitação, pelo preço de € 140 000,00, do qual a A. entregou aos RR., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 20 000,00. Os RR. deveriam construir a aludida habitação e entregá-la à A. no prazo de um ano a contar do respetivo licenciamento, devendo nessa ocasião entregar à A. a documentação necessária para que esta marcasse a escritura definitiva, marcação essa que a A. deveria comunicar aos RR.com a antecedência mínima de cinco dias. Ora, em 01.3.2021 a A. recebeu uma carta dos RR., na qual estes comunicaram que o contrato “venceu” em 30.11.2019 e que já haviam sido entregues os documentos necessários à realização da escritura, pelo que a escritura deveria ser agendada. Ora, a A. não havia recebido qualquer documentação, nem a habitação lhe havia sido entregue, nem a sua construção estava concluída. Por outro lado, a A. estava a trabalhar no Reino Unido e, nessa ocasião, as viagens entre os dois países estavam suspensas. Contudo, os RR. enviaram à A. nova missiva, na qual declaravam que o contrato-promessa estava resolvido, por incumprimento definitivo por parte da A.. E, tendo a A. marcado data para a realização da escritura, os RR. a ela não compareceram. Assim, a A. comunicou aos RR. a resolução do contrato-promessa, por incumprimento definitivo por parte dos RR.. Entretanto, a A. soube que os RR. haviam vendido a outrem o aludido prédio, por preço superior ao que havia sido contratado.

A A. terminou pedindo que fosse reconhecida a resolução do contrato-promessa de compra e venda, por incumprimento definitivo exclusivamente imputável aos RR. e que os RR. fossem condenados a restituírem à A. o dobro do sinal prestado, no valor de € 40 000,00, acrescido de juros de mora à taxa legal, desde a citação até efetivo e integral pagamento.

2. Os RR. contestaram, começando por alegar que a declaração de resolução do contrato-promessa por parte da A. era ineficaz, por ter ocorrido após a resolução do contrato operada pelos RR.. Por outro lado, os RR. cumpriram tudo a que estavam obrigados, tendo construído o prédio, entregue à A. as chaves da habitação e, bem assim, a documentação necessária que, conforme solicitado pela A., enviaram à instituição bancária a quem a A. havia pedido o financiamento da aquisição do prédio. Assim, os RR. interpelaram a A., fixando-lhe um prazo razoável para que esta marcasse a escritura definitiva, dando-lhe conta de que, se esta nada fizesse, considerariam que ela havia desistido do negócio. Ora, a A. nada fez ou disse, não respondendo sequer à carta, pelo que os RR. consideraram o negócio definitivamente incumprido, procedendo à resolução do contrato-promessa, o que comunicaram à A

Os RR. concluíram pela improcedência da ação e sua absolvição do pedido.

3. A A. respondeu, reiterando o afirmado e peticionado na petição inicial.

4. Os autos prosseguiram os seus termos, tendo sido realizada audiência de discussão e julgamento. Em 31.8.2023 foi proferida sentença em que se julgou a ação procedente, condenando-se os RR. conforme peticionado.

5. Os RR. apelaram da sentença e, por acórdão datado de 19.02.2024, a Relação do Porto julgou a apelação procedente e, consequentemente, revogou a sentença recorrida, absolvendo os RR. do pedido.

6. A A. interpôs revista do aludido acórdão, formulando as seguintes conclusões:

“1.ª O presente recurso vem interposto do douto acórdão do Tribunal da Relação do Porto, que revogou a sentença proferida em Primeira Instância que julgara procedente a ação que a ora Recorrente moveu contra os Recorridos, condenando-os a pagar àquela o valor correspondente ao dobro do sinal que a mesma havia prestado no âmbito de um contrato promessa de compra e venda de imóvel, celebrado entre as partes em 14.09.2018, acrescido de juros legais a contar da citação até efetivo e integral pagamento.

2.ª Resulta dos autos que os Réus não cumpriram nenhuma das obrigações que contratualmente assumiram, nomeadamente a de entregarem à Autora o imóvel prometido vender, após a sua construção e obtenção da licença de utilização (“totalmente acabado e em perfeitas condições de habitabilidade”) e a documentação necessária para que esta procedesse à marcação da escritura, e não celebraram, apesar de interpelados, o contrato definitivo, vindo posteriormente a vender o imóvel objeto do contrato promessa a um terceiro.

3.ª O douto acórdão recorrido entendeu, no entanto, que o incumprimento do contrato promessa foi imputável à Autora — com uma acusação infundada de que foi ela, justamente a parte mais fraca, quem não atuou de boa fé — sustentando que os Réus “cumpriram os passos contratuais para exigir da A. a marcação da escritura” e que a Autora (i) se constituiu em mora, (ii) foi interpelada nos termos do disposto no artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil e que, (iii) não tendo marcado a escritura no prazo que foi (unilateralmente) estipulado pelo Réu, incumpriu definitivamente o contrato, dando fundamento aos Réus para a sua resolução.

4.ª No entender da Recorrente, o douto acórdão recorrido fez, salvo o devido respeito, tábua rasa dos factos que foram dados como assentes nos autos e uma errada interpretação das normas aplicáveis ao presente litígio, dando cobertura à declaração de resolução manifestamente ilícita que foi operada pelos Réus.

5.ª Tal decisão fez ainda uma errada interpretação das cláusulas do contrato promessa e da própria sentença da Primeira Instância, nomeadamente por ter considerado que esta imputou aos Réus o incumprimento da promessa “dizendo que a habitação não tinha condições de habitabilidade” (como consta do ponto II do sumário do acórdão em crise), quando o que a sentença considerou foi apenas que, quando os Réus entregaram uma chave de acesso à obra, em fevereiro de 2020, o imóvel não tinha ainda as aludidas condições (veja-se que a licença de utilização foi emitida apenas em agosto desse ano), pelo que, não tendo feito posteriormente a “traditio”, que era condição para a marcação da escritura, não podiam exigir o cumprimento pela Autora dessa sua obrigação.

6.ª Também não é legítima a assunção pelo Tribunal a quo de que a aludida obrigação (condição) acessória teria sido cumprida (retroativamente?) pelos Réus, por lhe terem cedido a aludida chave em fevereiro de 2020, quando o que resulta dos autos é que, nessa altura, as obras estavam ainda a decorrer, não tendo os Réus “abandonado” o imóvel, tanto que mantiveram na sua posse “uma cópia dessa chave para poderem prosseguir os trabalhos”, nem a passou a Autora habitar ou a fruí-lo fosse por que modo fosse.

7.ª O acórdão recorrido desconsiderou que não foi alegado nem demonstrado que a Autora tivesse tido conhecimento da concessão da licença de utilização, nem que alguma vez lhe tenham sido entregues todas as chaves.

8.ª O acórdão recorrido errou igualmente ao considerar que o envio pelos Réus, à entidade bancária que fora indicada pela Autora como a que lhe iria conceder o crédito, de documentos respeitantes ao imóvel consubstanciou o cumprimento da sua obrigação, quando tal envio foi realizado sem o “ato prévio de entrega” do imóvel (como referiu a sentença), perdendo “o seu significado contratual (...) que assim se restringe à circunstância de a autora visar a concessão de financiamento bancário”, sem que a Autora os tivesse instruído para não lhe remeterem os documentos a ela, mas ao Banco, e sem sequer ter sido dado conhecimento à Autora dessa entrega, o que traduz mais uma violação dos deveres de informação por parte dos Réus.

9.ª Sem prescindir, assinala-se que, ainda que os Réus tivessem cumprido “os passos contratuais para exigir da A. a marcação da escritura, como o fizeram pela carta de 26.2.2021”, como entendeu o Tribunal a quo, o certo é que essa exigência foi feita em moldes que, nem o clausulado contratual, nem a lei permitiam.

10.ª Com efeito, contrariamente ao que foi assumido pelo Tribunal a quo, as partes não estipularam nenhum prazo (e ainda menos um prazo fixo ou absoluto) que se iniciasse com a verificação das condições (as aludidas obrigações a cumprir previamente pelos Réus) que foram estabelecidas no contrato para que a escritura pudesse ser marcada.

11.ª E não tendo sido fixado pelas partes qualquer prazo, para que a escritura fosse marcada — que se iniciasse a partir, fosse da celebração do contrato, fosse da concessão do licenciamento camarário, fosse da licença de utilização, fosse da pretensa “entrega” do imóvel para habitação, fosse da entrega da documentação à Autora ou ao Banco — jamais poderia a Autora incorrer em mora, independentemente do que se refere na carta de 14.05.2021 que não pode, de modo algum, constituir “confissão extrajudicial” da própria Autora.

12.ª Pelo que não tinham os Réus o direito de impor unilateralmente a esta um prazo de cumprimento da obrigação de celebrar o contrato definitivo, marcando a respetiva escritura, quando tal não havia resultado do consenso das partes.

13.ª No caso sub judice, nada constando do contrato a esse respeito, a Autora apenas poderia entrar em mora se não cumprisse o prazo que tivesse sido fixado pelo Tribunal, nos termos previstos nos artigos 777.º, n.º 2 e 1026.º e segs. do Código de Processo Civil.

14.ª Sendo que a carta datada de 26.02.2021 que o Réu dirigiu à Autora, e com a qual pretendeu ter procedido a uma interpelação admonitória (de forma nada clara inteligível e inequívoca, como acima se mencionou) não tem qualquer valor ou eficácia.

15.ª O Tribunal a quo, que, como se viu, considerou (erradamente) que os Réus haviam cumprido as suas obrigações, parece ter-se impressionado com a demora na marcação da escritura por parte da Autora, imputando-lhe uma conduta contrária à boa fé e referindo-se até aos juros que os Réus teriam perdido no “decurso de oito meses”.

16.ª Sem embargo de se ter de considerar que a situação não corresponde à que vem descrita no ponto I do sumário do acórdão recorrido, sempre se dirá, que, caso tudo se mostrasse “conjugado para a celebração do contrato prometido” e a Autora tivesse assumido “um comportamento omissivo durante um lapso de tempo considerado intolerável”, sempre poderiam os Réus, como se disse, requerer ao tribunal a fixação do prazo para a outorga do contrato e, eventualmente, pedir ainda uma indemnização pela demora na dita celebração.

17.ª O que os Réus não podiam, de todo, era fixar, eles próprios, um prazo para o cumprimento, e resolver o contrato ao arrepio de todo as normas aplicáveis ao regime do contrato promessa, recusando-se a celebrar a escritura quando para tal foram interpelados e, demais disso, alienando o imóvel a terceiros, com o que incumpriram definitivamente o contrato promessa.

18.ª O douto acórdão violou, por errada interpretação e aplicação, o disposto nos artigos 406.º, 410.º, 432.º, 442,º, 762.º, 777.º, n.º 2, 801.º, n.º 2, 805.º e 808.º, do Código Civil.

Termos em que deve ser julgado procedente o presente recurso de revista, revogando-se o douto acórdão recorrido e repristinando-se a sentença da 1.ª instância, julgando-se totalmente procedente a acção e condenando-se os Recorridos a pagar à Recorrente o valor de € 40.000,00 (quarenta mil euros), acrescido dos juros legais devidos calculados à taxa legal, a contar da citação até efetivo e integral pagamento, assim se fazendo a esperada e habitual… JUSTIÇA!”

7. Os RR. apresentaram contra-alegações, rematando com as seguintes conclusões:

“A. A recorrente ao pretender alterar a matéria de facto provada e não provada, está a desrespeitar os fundamentos do recurso de revista, previstos no artigo 674.º do C.P.C

B. Tendo sido fixado pelos recorridos à recorrente, um prazo para o cumprimento da obrigação, não tendo a recorrente cumprido a sua obrigação no prazo indicado, nem tendo justificado o motivo pelo seu não cumprimento, uma vez que não respondeu àquela interpelação, não obstante o seu recebimento, não se verificam os pressupostos para o recurso à fixação judicial de prazo.

C. A Fixação judicial de prazo nos termos do artigo 777.º do Cód. Civil, pressupõe a existência de uma necessidade de fixação do mesmo, o que não sucede quando ocorre uma interpelação admonitória para o cumprimento de uma obrigação.

D. Se a Recorrente fundamenta o seu recurso de revista, alegando a inexistência da sua obrigação de agendamento de contrato de compra e venda definitivo, afigura-se inútil recorrer à figura da fixação judicial de prazo, prevista no n.º 2 do artigo 777.º do cód. civil, uma vez que é a própria recorrente que invoca não cumprir a obrigação que eventualmente o tribunal viesse a fixar dentro daquele prazo.

E. O douto acórdão recorrido quando revogou a sentença do Tribunal da primeira instância, interpretou com acerto os factos provados e conferiu a estes a adequada aplicação do direito

Nestes termos e nos que V. Exªs mui doutamente suprirão, deve o recurso interposto pela recorrente ser julgado inteiramente improcedente, e em consequência, ser mantida decisão do douto acórdão proferido pelo Tribunal da Relação. Assim se fará JUSTIÇA!”

8. Foram colhidos os vistos legais.

II. FUNDAMENTAÇÃO

1. O objeto do recurso, tal como delimitado pelas respetivas conclusões, consiste na ocorrência de incumprimento do contrato-promessa por parte dos RR., fundamentador do direito da recorrente à restituição, em dobro, do sinal que havia sido prestado pela A./recorrente.

2. As instâncias deram como provada a seguinte

Matéria de facto

1. A autora, como segunda outorgante, e os réus, como primeiros outorgantes, celebraram um contrato promessa de compra e venda no dia 14 de setembro de 2018.

2. Por força do aludido contrato, os réus declararam ser donos e legítimos proprietários do prédio urbano, destinado habitação, sito na Rua ..., freguesia de ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º ...19/20130322 e inscrito na matriz sob o artigo U ...62 – Parcela Destacada, resultante do destaque, mais precisamente, na parte direita do mesmo.

3. E comprometeram-se a construir uma habitação de tipologia T3, rés do chão, e “comprometeram-se a entregar o imóvel, totalmente acabado e em perfeitas condições de habitabilidade ao Segundo Outorgante, previsivelmente um ano a contar da data de licenciamento camarário”, de acordo com o caderno de encargos que anexaram.

4. As partes convencionaram que o preço para a aludida compra e venda seria de € 160.000,00 (cento sessenta mil euros).

5. A título de sinal e princípio de pagamento, a autora entregou aos réus, que receberam, a quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros), através de transferência bancária.

6. As partes ajustaram ainda que o remanescente do preço, no valor de € 140.000,00 (cento quarenta mil euros), seria pago pela autora aos réus, na data da outorga da escritura de compra e venda.

7. Tendo igualmente fixado que após a entrega do imóvel, “a Primeira Outorgante deverá reunir e entregar ao Segundo Outorgante, toda a documentação que se mostre necessária, para que este proceda à marcação da escritura pública definitiva de compra e venda, informando a Primeira Outorgante da data e local da sua realização, com antecedência mínima de 5 (corridos), por carta registada com aviso de receção”.

8. Foi ainda acordado naquele pacto, na sua cláusula terceira, que: “A primeira outorgante compromete-se a entregar o imóvel, totalmente acabado e em perfeitas condições de habitabilidade ao segundo outorgante, previsivelmente um ano a contar da data de licenciamento camarário.”

9. Na cláusula seguinte estabeleceram que: “Para efeitos de execução da cláusula anterior, a Primeira outorgante entregará as chaves do imóvel, ficando o segundo outorgante investido na posse do imóvel.”

10. Na cláusula quinta consensualizaram que: “Após a entrega do imóvel, a Primeira Outorgante deverá reunir e entregar ao segundo outorgante, toda a documentação que se mostre necessária, para que este proceda à marcação da escritura pública definitiva de compra e venda, informando a Primeira outorgante da data e local da sua realização, com antecedência mínima de 5 dias (corridos), por carta registada com aviso de receção.”

11. A 30/11/2018 foi concedido o licenciamento camarário para a construção do imóvel.

12. A licença de utilização foi concedida a 3 de agosto de 2020.

13. Na data de 18/5/2020 o imóvel possuía certificado energético.

14. Na data de 21/5/2020 o imóvel possuía número de porta.

15. Na data de 13 de agosto de 2020, os réus remeteram à instituição bancária “Banco BPI”, indicada pela autora, a documentação pedida relativa ao imóvel para a concessão do crédito bancário, onde se incluía a licença de utilização, ficha técnica de habitação, certificado energético, certidão do teor da descrição predial da e das inscrições em vigor e ainda caderneta predial.

16. Foi entregue à mãe da autora uma chave de acesso à obra após a realização dos trabalhos de serralharia, em fevereiro de 2020, tendo a autora visitado o local.

17. Em 1 de março de 2021, a autora recebeu uma missiva datada de 26 de fevereiro de 2021, no seu domicílio em Portugal, indicado no pacto, na qual os réus informam que: “o contrato venceu em 30.11.2019, venho por este meio informar que os documentos para a realização da escritura já vos foram fornecidos, pelo que a escritura terá de ser agendada.

Assim, solicito a V. Exa. que o faça no prazo de um mês a contar do dia de hoje e me informe com antecedência de 10 dias, o local, dia e hora para a realização da escritura. Na falta de resposta no prazo legal, presumirei que desistiu do negócio.”

18. Em 5 de maio de 2021 a autora recebeu uma missiva datada de 30 de abril anterior, na qual os réus declararam que o aludido contrato promessa de compra e venda: “está resolvido devido ao incumprimento definitivo da sua obrigação contratual de agendar e outorgar como compradora na escritura definitiva de compra e venda do imóvel”

19. A autora retorquiu remetendo aos réus uma missiva datada de 14 de maio de 2021, manifestando estupefação na intenção dos Réus não cumprirem com o contrato promessa, alegando incumprimento definitivo por parte da Autora, solicitando a entrega das cópias do cartão, licença de utilização e certificado energético, interpelando para a marcação da escritura, fixada para o dia 4 de junho de 2021, pelas 14 horas.

20. Responderam os réus por carta datada de 26 de maio de 2021, referindo que o contrato promessa estava resolvido, pelo que, agendar uma escritura à posteriori daquele facto não faria sentido.

21. Os réus não compareceram à escritura de compra e venda agendada nos termos referidos em 19.

22. Posteriormente, em 28 de setembro de 2021, os réus venderam o imóvel a DD.

23. Os réus sabiam que a autora residia e trabalhava no Reino Unido.

As instâncias enunciaram os seguintes

Factos não provados

A. Que para além do descrito em 16, a autora recebeu outras chaves para acesso ao imóvel e que passou a frequentá-lo.

B. Que para além do mencionado em 15, os réus entregaram à autora a documentação referida.

C. Que a autora se encontrou impedida de se dirigir ao território nacional por força das medidas tomadas contra a pandemia Covid-19, em particular o encerramento de fronteiras, em março de 2021.

D. E que por força das referidas circunstâncias pandémicas, os serviços consulares no Reino Unido se encontravam encerrados nessa ocasião.

3. O Direito

Está provado que entre a A. e os RR. foi celebrado um contrato-promessa (art.º 410.º n.º 1 do Código Civil), nos termos do qual os RR. obrigaram-se a vender à A. e esta obrigou-se a comprar àqueles um determinado imóvel.

Os contratos regem-se pelo clausulado pelas partes, dentro dos limites da lei (art.º 405.º do Código Civil).

Os contratos devem ser pontualmente cumpridos e só podem extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei (n.º 1 do art.º 406.º do Código Civil).

Sendo certo que “o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado” (n.º 1 do art.º 762.º do Código Civil).

Se a prestação se tornar impossível “por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação” (n.º 1 do art.º 801.º do Código Civil).

E, se a obrigação tiver “por fonte um contrato bilateral, o credor, independentemente do direito à indemnização, pode resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a restituição dela por inteiro” (n.º 2 do art.º 801.º do Código Civil).

Configurando-se a situação de incumprimento definitivo, poderá o contraente promitente relapso ser confrontado com a resolução do contrato-promessa e a reclamação de indemnização consequente que será, na ausência de estipulação em contrário e consoante o incumpridor seja o promitente comprador ou o promitente vendedor, a perda de sinal ou o seu pagamento em dobro, ou, no caso de tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o aumento do seu valor ou do direito à data do incumprimento, tudo nos termos dos n.ºs 2 e 4 do art.º 442.º do Código Civil.

In casu, a A. peticionou a condenação dos RR. na restituição do sinal em dobro, imputando aos RR. o incumprimento definitivo do contrato-promessa.

Segundo a A., o incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dos RR. traduziu-se na falta de comparência destes à escritura de compra e venda do imóvel prometido que a A. havia marcado e, depois, na venda do imóvel prometido, pelos RR., a terceiro.

Os RR. contrapuseram, na ação, que a aludida resolução do contrato era ineficaz, pela simples razão de que os RR. já anteriormente haviam resolvido o contrato-promessa, por incumprimento definitivo do contrato por parte da A.. Com efeito, alegam os RR., tendo a A. sido interpelada, pelos RR., para designar data para a celebração da escritura de compra e venda prometida, para o que os RR. designaram um prazo razoável, sob a cominação de os RR. considerarem que a A. havia desistido do negócio, a A. nada fez, nem sequer respondendo – pelo que os RR. resolveram o contrato, perdendo a A., promitente-compradora, o sinal, nos termos do disposto no art.º 442.º n.º 2 do Código Civil.

Vejamos.

O contrato-promessa em causa nestes autos tinha por objeto uma habitação que ainda estava por construir. Daí que a obrigação dos RR., promitentes- vendedores, não era imediatamente exigível, não sendo, pois, uma obrigação pura, nos termos do n.º 1 do art.º 777.º do Código Civil.

Relativamente à determinação das coordenadas temporais de cumprimento das obrigações dos contraentes, as partes consignaram o seguinte:

Os RR. obrigavam-se a entregar o imóvel, totalmente acabado e em perfeitas condições de habitabilidade, à A., previsivelmente no prazo de um ano a contar da data do licenciamento camarário (para a construção) (cláusula terceira). Para esse efeito os RR. entregariam as chaves do imóvel à A., ficando esta na posse do imóvel (cláusula quarta). Após a entrega do imóvel, os RR. reuniriam com a A., devendo entregar a esta toda a documentação necessária para que esta procedesse à marcação da escritura pública definitiva de compra e venda, informando os RR. da data e local da sua realização, com antecedência mínima de cinco dias, por carta registada com aviso de receção (cláusula quinta).

Ora, provou-se que em 30.11.2018 foi concedido o licenciamento camarário para a construção do imóvel (n.º 11 dos factos provados). A 3.8.2020 foi concedida a licença de utilização do imóvel (n.º 12 dos factos provados). A 18.5.2020 o imóvel possuía certificado energético (n.º 13 dos factos provados). A 21.5.2020 o imóvel possuía número de porta (n.º 14 dos factos provados). Foi entregue à mãe da A. uma chave de acesso à obra após a realização dos trabalhos de serralharia, em fevereiro de 2020, tendo a A. visitado o local (n.º 16 dos factos provados). A 31.8.2020 os RR. remeteram à instituição bancária “Banco BPI”, indicada pela A., a documentação pedida relativa ao imóvel para a concessão do crédito bancário, onde se incluía a licença de utilização, ficha técnica de habitação, certificado energético, certidão do teor da descrição predial da e das inscrições em vigor e ainda caderneta predial (n.º 15 dos factos provados).

Assim, pelo menos desde 13.8.2020 a A. estava em condições de diligenciar pela marcação da escritura definitiva, iniciativa essa que lhe cabia, nos termos do contrato-promessa.

É certo que as partes não clausularam um prazo para a celebração da escritura definitiva, nomeadamente após ter terminado a construção da habitação. Assim, estando reunidas todas as condições para a outorga da escritura, as obrigações emergentes do contrato tornaram-se puras, podendo qualquer uma das partes exigir da outra o cumprimento da obrigação respetiva, mediante interpelação, nos termos previstos nos artigos 777.º n.º 1 e 805.º do Código Civil. Não se justificando, em casos como o destes autos, o recurso à fixação judicial de prazo, para se determinar o momento da entrada em mora de qualquer dos contraentes, conforme se infere de jurisprudência reiterada deste Supremo Tribunal (cfr., v.g., acórdãos do STJ, de 21.01.2021, processo n.º 109/19.7T8MAI.P1.S1; de 19.12.2018, processo n.º 22335/15.8T8SNT.L1.S1; de 19.4.2018, processo n.º 6115/15.3T8VLS.S1; de 23.11.2017, processo n.º 212/12.4TVLSB.L1.S1; de 02.02.2017, processo n.º 280/13.1TBCDN.C1.S1).

De resto, a própria A. não considerou necessário peticionar ao tribunal a fixação do prazo para o cumprimento do contrato-promessa – tendo interpelado os RR. para a outorga da escritura definitiva, conforme consta no n.º 19 dos factos provados.

Mais, ao marcar a escritura em maio de 2021 (vide n.º 19 da matéria de facto provada), a A. denotou que não havia qualquer obstáculo para a concretização do negócio, seja quanto à conclusão, habitabilidade e posse da casa, seja quanto à documentação necessária para o efeito, nada estando em falta, por parte dos RR., para o cumprimento do contrato-promessa.

Isto é, não pode a A., à luz da boa-fé que deve presidir à execução dos contratos e das obrigações (art.º 762.º n.º 2 do Código Civil) e ao exercício dos direitos (art.º 334.º do Código Civil), invocar que os RR. não cumpriram as suas obrigações. Nomeadamente, face aos factos provados, não faz sentido a A./recorrente invocar que não se provou que lhe foi entregue a posse da casa, que não se provou que a A. teve conhecimento da concessão da licença de utilização da casa, ou que não lhe foram facultados os documentos necessários à marcação da escritura definitiva. A factualidade provada demonstra precisamente o inverso.

Estando em causa uma obrigação pura, o devedor só entra em mora após ser interpelado para cumprir (art.º 805.º n.º 1 do Código Civil). Por outro lado, o credor pode converter a mora em incumprimento definitivo, fixando um prazo razoável para o devedor cumprir a sua prestação, com a cominação de se considerar o contrato definitivamente incumprido (art.º 808.º n.º 1 do Código Civil).

Decorridos seis meses após a A. ter consigo toda a documentação necessária para a realização da escritura, e nada fazendo a A., os RR. interpelaram-na para cumprir, fixando-lhe um prazo razoável para designar a data da escritura (um mês), desde logo lhe dando conta de que, se nada dissesse, considerariam que a A. havia desistido do negócio (n.º 17 dos factos provados). Ora, a A. nada fez nem disse. Assim, o passo seguinte adotado pelos RR., a comunicação da resolução do contrato (n.º 18 dos factos provados) constituiu um desfecho adequado, face à lei e ao contrato.

Do exposto resulta que a posterior declaração de resolução do contrato-promessa, por parte da A., foi extemporânea e infundamentada.

O que significa que a Relação ajuizou bem, devendo a revista improceder.

III. DECISÃO

Pelo exposto, julga-se a revista improcedente e, consequentemente, mantém-se o acórdão recorrido.

As custas da revista, na modalidade de custas de parte, são a cargo da recorrente, que nela decaiu (artigos 527.º n.ºs 1 e 2 e 533.º do CPC).

Lx, 02.7.2024

Jorge Leal (Relator)

Manuel Aguiar Pereira

Nelson Borges Carneiro