IV. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
O direito de preferência “atribui ao respectivo titular prioridade ou primazia na celebração de determinado negócio jurídico, desde que ele manifeste vontade de o realizar nas mesmas condições (tanto por tanto) que foram acordadas entre o sujeito vinculado à preferência e um terceiro.”[3]
Segundo o n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil, “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.
São pressupostos do direito real de preferência acolhido no referido dispositivo: “a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja do prédio confinante com o prédio alienado; c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante”[4].
Em sede de contestação, a Ré B... – Imobiliário e Investimentos, S.A., aqui apelante, sustentou que o prédio transmito não tinha natureza rústica, mas sim urbana, afirmação que renova agora em sede de alegações de recurso – conclusão II.
Quanto à natureza do prédio em causa, disserta a sentença recorrida: “o facto de, em 02.08.2019, quatro dias antes da celebração do contrato através do qual os primeiros réus transferiram a propriedade do prédio para a sociedade Ré, terem os réus alienantes apresentado, no serviço de Finanças de Aveiro, a declaração para a sua inscrição como urbano (prédio que se achava matricialmente inscrito como rústico, sob o artigo n° ...00 de ...), não determina, por si só, a natureza do prédio.
Com efeito, não é a mera declaração do dono do prédio que determina a classificação deste, a sua natureza rústica ou urbana, nem opera a transformação da sua fisionomia.
De acordo com o art. 204º n.º 2 do Código Civil, entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.
Decorre da matéria de facto assente que o prédio alienado tem 1.680 m2 de área, e descrição matricial de “Terreno de pinhal e mato”. O prédio vendido e o confinante, da autora, estavam ambos, à data da venda do primeiro, inscritos na matriz predial rústica respetiva, como se colhe, quanto a este, da escritura de compra e venda. E conforme decorre do próprio modelo 1 entregue no Segundo Serviço de Finanças de Aveiro para inscrição/actualização na matriz, o tipo de classificação aí dada (do tipo Outros) refere que se trata de terrenos situados dentro de aglomerados urbanos onde não é permitido construir e sem afetação agrícola.
Na verdade, reza o artigo 6.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, sob a epígrafe “Espécies de prédios urbanos” que:
“1 - Os prédios urbanos dividem-se em: a) Habitacionais;
b) Comerciais, industriais ou para serviços; c) Terrenos para construção; d) Outros.
2 - Habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços são os edifícios ou construções para tal licenciados ou, na falta de licença, que tenham como destino normal cada um destes fins.
3 - Consideram-se terrenos para construção os terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado urbano, para os quais tenha sido concedida licença ou autorização, admitida comunicação prévia ou emitida informação prévia favorável de operação de loteamento ou de construção, e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo, exceptuando-se os terrenos em que as entidades competentes vedem qualquer daquelas operações, designadamente os localizados em zonas verdes, áreas protegidas ou que, de acordo com os planos municipais de ordenamento do território, estejam afectos a espaços, infra-estruturas ou equipamentos públicos.
4 - Enquadram-se na previsão da alínea d) do n.º 1 os terrenos situados dentro de um aglomerado urbano que não sejam terrenos para construção nem se encontrem abrangidos pelo disposto no n.º 2 do artigo 3.º e ainda os edifícios e construções licenciados ou, na falta de licença, que tenham como destino normal outros fins que não os referidos no n.º 2 e ainda os da excepção do n.º 3” (o negrito é nosso).
Ora, perante este normativo, impõe-se concluir que, para efeitos do disposto nos arts. 1380º e 1381º do CC, o que foi vendido à ora recorrente foi um prédio rústico, um terreno apto à cultura, e não um prédio urbano, ou um terreno destinado à construção urbana.
Ademais, o terreno urbano ou terreno para construção é algo que se define não só pela sua identidade física, mas pela sua aptidão juridicamente reconhecida, adquirida por força da iniciativa da Administração Pública ou por licença desta perante a pretensão formulada pelo respectivo proprietário, nos limites topográficos e normativos dum plano de urbanização ou dum loteamento. Ora, no caso dos autos, nada foi demonstrado relativamente ao terreno alienado”.
O artigo 204.º do Código Civil recorre ao critério da afectação económica para definir a natureza de um prédio: será rústico ou urbano consoante a sua finalidade essencial seja a exploração agrícola ou se contenha tendencialmente na habitação familiar, actividade industrial ou comercial.
Como tal, terá natureza de rústico o prédio em que a edificação nele existente, ainda que adequada à habitação, constitua apenas um acessório da exploração agrícola que nele se realize, não devendo considerar-se prédios urbanos mas componentes do prédio rústico as “ … as construções que não tenham autonomia económica, tais como as adegas, os celeiros, as edificações destinadas às alfaias agrícolas, etc.”[5].
Como esclarece o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28.02.2008[6] “A lei civil não conhece o conceito de prédio misto. O prédio misto é um tertium genus, já que os prédios, devem sempre que possível ser considerados de harmonia com a sua parte principal e essa, a priori, ou é rústica ou urbana. A distinção assenta, pois, numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afectação económica”.
Na prática a distinção assentará numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afetação económica.
O prédio alienado à aqui apelante, com a área de 1680m2, tinha, à data da transmissão, a descrição matricial de “Terreno de pinhal e mato”, achando-se inscrito, tal como o prédio confinante, na respectiva matriz rústica, não lhe alterando essa natureza a circunstância de na escritura de compra e venda ter sido indicado como urbano, nem sequer a participação para a sua actualização apresentada no Segundo Serviço de Finanças de Aveiro, no dia dois de Agosto de dois mil e dezanove, ou seja, três dias antes da celebração da dita escritura[7].
Por outro lado, da circunstância factual assente no ponto 7.º dos factos provados não se pode extrair que o prédio da Autora não tenha natureza rústica, nem que o mesmo não se destine a cultura.
Dispõe o artigo 1381.º do Código Civil:
“Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;
[...]”.
Alegou a Ré/Recorrente que o prédio por si adquirido aos primeiros Réus se destina a fim diverso da cultura, tendo resultado demonstrado que “A 2ª ré adquiriu tal terreno para o destinar à construção de pavilhões para comércio e/ou indústria. O legal representante da ré não pretende cultivar o prédio, só se tendo interessado pelo mesmo, a ponto de o comprar, na condição de nele construir pavilhões” – ponto 6.º dos factos provados.
A propósito de tal questão, precisa a sentença recorrida: “Conforme tem sido entendido pela nossa jurisprudência o “fim” a que alude o citado normativo não pode ser meramente potencial ou virtual – há que configurar um projeto atual e viável diferente da cultura, prova que incumbe ao Réu (sobre a matéria, cfr., entre muitos outros, o Ac. da Relação do Porto de 18.08.2008, processo n.º 0823239, e os recentes Acs. Da Relação de Coimbra de 15.12.2021, processo n.º 726/18.2T8FIG.C2 e de 25.02.2022, processo n.º 627/19.7T8CNT.C1, todos disponível em www.dgsi.pt).
Ou seja, o adquirente tem de provar que nada se opõe a que se concretize a sua intenção de dar ao prédio uma outra afetação ou um outro destino, e que, portanto, essa projetada mudança de destino é legalmente possível, é permitida por lei.
É matéria que se insere no âmbito do facto impeditivo do direito invocado pela autora e, por isso, o respetivo ónus probatório recai sobre “aquele contra quem a invocação é feita”, o mesmo é dizer, sobre a sociedade Ré. E esta nada fez para carrear para os autos prova sobre a viabilidade de implantar no terreno um pavilhão ou outro projeto similar (sendo certo que na escritura de compra e venda declarou que o imóvel adquirido se destina a revenda).
Vale, pois, concluir que, não tendo demonstrado a viabilidade legal de afetação do prédio adquirido ao fim concreto que lhe pretendia dar – construção – a sociedade ré não logrou afastar o direito de preferência da autora.
É certo que o que releva para a verificação do facto impeditivo é que o destino dado ao prédio seja diferente da cultura, não sendo necessário que esse destino seja, forçosamente, a construção – e é também patente que a sociedade Ré não adquiriu o prédio para exploração agrícola, nem o destina a esse fim. Mas, conforme se entendeu no Ac. Do Supremo Tribunal de Justiça de 04.10.2007, processo n.º 07B2739 “o reconhecimento desta evidência não altera a situação: tendo adquirido o prédio para fim diferente da cultura, sempre o adquirente tem de demonstrar a possibilidade legal do fim que tem em vista, qualquer que este seja. Se o destina a construção tem de provar que nele é possível construir; se o destina a outro fim, diferente deste, tem que demonstrar que esse concreto fim visado é legalmente possível”.
É entendimento consensual que a previsão do artigo 1381.º, al a) do Código Civil terá de ser interpretada como dizendo respeito ao momento em que a alienação é realizada, e não podendo constituir uma mera intenção subjectiva, a edificação terá de ser legalmente admissível nos termos das normas de direito urbanístico vigentes e aplicáveis[8].
De acordo com o Acórdão do STJ de 4.10.2007[9], “para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido na 2ª parte da alínea a) do art. 1381º do CC, opere os seus efeitos, é necessário que o adquirente alegue e prove, não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afectação ou um outro destino que não a cultura, mas também que essa projectada mudança de destino é permitida por lei”, referindo o acórdão do mesmo Supremo Tribunal de Justiça de 25.03.2010, [10] que “Para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido no art. 1381.º, al. a), 2.ª parte, do CC, opere os seus efeitos é necessário que o adquirente alegue e prove, não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afectação ou um outro destino que não a cultura, mas também que essa projectada mudança de destino é permitida por lei; A possibilidade de afectar um terreno de cultura a finalidade diferente depende, pois, não do critério egoísta do proprietário (adquirente) vizinho, mas antes e apenas de uma decisão administrativa, tomada em função dos interesses gerais da colectividade, de acordo com os planos de ordenamento do território.”
Isto porque, conforme esclarece Ferreira de Almeida[11], “o terreno urbano ou terreno para construção é uma coisa que se define não só pela sua identidade física, mas principalmente pela sua aptidão juridicamente reconhecida, i.e., objecto de um direito de construir, nunca originário, mas sempre adquirido, por força da iniciativa da Administração Pública ou por licença desta perante a pretensão formulada pelo respectivo proprietário, nos limites topográficos e normativos dum plano de urbanização ou dum loteamento”.
Daí que “O sentido interpretativo a dar à segunda parte da alínea a) do art. 1381º do CC, como excepção ao direito de preferência consagrado no art. 1380º, é o de que se exige que a intenção de mudança do fim seja contemporânea da escritura e que seja legalmente possível a alteração por parte dos adquirentes”[12].
É igualmente pacífico o entendimento de que “Para os fins de exclusão do direito de preferência a que alude a alínea a) do artigo 1 381º do código Civil (natureza ou destino do prédio a algum fim que não a agricultura) é admissível qualquer meio de prova; todavia a prova deve evidenciar actos palpáveis que traduzam uma intenção séria do fim concreto que se propõe dar ao prédio”[13].
Ora, no caso em apreço, apenas logrou a apelante demonstrar que “adquiriu tal terreno para o destinar à construção de pavilhões para comércio e/ou indústria. O legal representante da ré não pretende cultivar o prédio, só se tendo interessado pelo mesmo, a ponto de o comprar, na condição de nele construir pavilhões”, sem, todavia, lograr comprovar que o destino a que pretende afectar o prédio adquirido é legalmente admissível, ou seja, que a lei permite a construção dos pavilhões que projecta edificar no terreno.
Não logrou, como tal, a demonstração do facto excludente do direito de preferência a que alude a alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil.
Sob a epígrafe “Conhecimento do preferente”, dispõe o artigo 416.º do Código Civil:
- “1.Querendo vender a coisa que é objecto do pacto o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
- 2.Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo”.
De acordo com o n.º 1 do citado normativo, o exercício do direito de preferência demanda do obrigado à mesma que, quando pretenda concretizar o negócio a ela submetido, deva comunicar ao titular do correspondente direito o seu projecto negocial e as exactas cláusulas contratuais do negócio, quer apresentadas a terceiro e por ele aceites, quer dele recebidas, bem como a identidade deste e todos os elementos que se mostrem relevantes para a formação da vontade de exercer ou não o direito de preferir[14].
E porque “o preferente tem direito a preferir em paridade de condições”[15] Essa comunicação deve, assim, conter todos os elementos essenciais do projectado contrato, de modo a permitir ao preferente o conhecimento integral dos respectivos termos, habilitando-o a tomar uma posição esclarecida quanto ao exercício do direito de que é titular[16].
Refere o acórdão da Relação de Guimarães de 16.12.2021[17] que “Ao titular do direito de preferência caberá, nos termos do disposto no nº 1 do artigo 342º do Código Civil, enquanto autor de uma ação de preferência, fazer prova dos factos dos quais dependa a existência do seu direito. Igualmente lhe incumbe fazer o depósito do preço, condição também sine qua non para a procedência do pedido (artigo 1410º, n.º 1, parte final, do Código Civil).
(Resulta do disposto no nº 2 do citado artigo 342º do Código Civil que não impende sobre o preferente o ónus de provar a falta de comunicação a que se reporta o nº 1 do artigo 416º do Código Civil. Cabe sim, à parte contrária o dever de provar que cumpriu tal obrigação e que, portanto, se extinguiu o direito do preferente, nos termos do nº 2 da agora citada norma - o não exercício do respetivo direito nos oito dias subsequentes á comunicação para preferir, a que se reporta o citado artigo 1410º n.º 1 do Código Civil, constitui facto extintivo do direito. Também o ónus da prova dos factos que fundamentariam a caducidade da ação, por ter sido instaurada depois do decurso do prazo de seis meses, sobre o conhecimento os elementos essenciais da aquisição, cabe ao adquirente.)
Cabe, assim, ao obrigado à preferência – e não ao preferente - alegar e provar o cumprimento do dever de comunicação imposto pelo n.º 1 do artigo 416.º do Código Civil e a extinção do direito do preferente, nos termos do n.º 2 do referido normativo.
No caso, alegou a demandante que “À Autora nunca foi dado pelos 1ºs Réus prévio conhecimento dos termos da venda em apreço para que pudesse exercer o seu direito de preferência” – artigo 13.º da petição inicial.
Refere, pois, a Autora que os obrigados à preferência não cumpriram o dever imposto pelo n.º 1 do artigo 416.º, não lhe comunicando os termos da venda para que a mesma pudesse, querendo, exercer o direito de preferência.
Ao contrário do que sustenta a apelante, nenhum outro dever de alegação, quanto ao cumprimento da obrigação prevista no n.º 1 do artigo 416.º do Código Civil, recaía sobre a Autora, incumbindo antes aos obrigados à preferência alegar e provar que comunicaram àquela todos os termos do negócio projectado, com a exacta menção das suas cláusulas e demais elementos essenciais ao exercício do direito de preferência, como o preço, modo de pagamento, data da escritura e identidade do interessado comprador.
Ao invés, porém, de alegar ter a comunicação imposta pelo n.º 1 do artigo 416.º sido satisfeita, alega a recorrente que o cumprimento dessa formalidade era absolutamente inútil[18] “porque a recorrida, quando abordada e informada do preço de 45.000,00 €, respondeu inequivocamente que este montante era alto por o prédio não ter esse valor e, além disso, que não dispunha desse valor para poder comprar”.
Resulta da leitura da factualidade fixada nos pontos 8.º a 12.º terem existido conversações entre a Autora e os primeiros Réus, então proprietários do prédio aqui em discussão, com vista à compra e venda do mesmo, tendo no decurso das mesmas sido apresentadas diversas propostas e contrapostas quanto ao preço do imóvel.
Existindo já terceiro interessado na aquisição do prédio, a segunda Ré, aqui apelante, informaram os primeiros Réus a Autora do preço fixado para a concretização do negócio - € 45.000,00 -, declarando esta “não aceitar comprar o prédio, pois além do prédio não ter esse valor, não dispunha de tal montante para pagar”.
Ora, esta resposta insere-se no âmbito dos contactos recíprocos entre a Autora, como possível interessada na aquisição do imóvel, e os primeiros Réus, na qualidade de proprietários e vendedores do prédio, nunca podendo ser entendida como renúncia, mesmo que tácita, ao direito de preferir na aquisição do prédio, pois essa renúncia exigia, naturalmente, que a Autora estivesse informada da existência de interessado na compra do prédio, identidade desse interessado, termos do negócio, para além do preço, nomeadamente, condições de pagamento e data da realização da escritura.
E dessas informações não dispunha a Autora, porquanto a comunicação imposta pelo n.º 1 do artigo 416.º foi omitida, considerando-a a recorrente uma formalidade “absolutamente inútil”, quando é certo que daquelas informações dependia a formação esclarecida da vontade daquela em exercer ou não o direito de preferência ao prédio que viria a ser vendido à ora apelante.
Na acção de preferência é sobre o Autor que recai o ónus de prova dos pressupostos de que depende o reconhecimento do referido direito real.
Com efeito, de acordo com o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 23.05.96[19], “ao Autor cabe a afirmação de factos que, segundo a norma substantiva aplicável, servem de pressuposto ao efeito jurídico pretendido. O Autor terá assim o ónus de afirmar os factos (constitutivos) correspondentes à situação de facto (Tatbestand) traçada na norma substantiva em que funda a sua pretensão”, especificando o acórdão do mesmo Supremo Tribunal de Justiça de 15.12.98[20] que “cabe ao autor a prova dos factos constitutivos do alegado direito de preferência”, No mesmo sentido, precisa o acórdão da Relação de Guimarães de 16.12.2021[21] que “Ao titular do direito de preferência caberá, nos termos do disposto no nº 1 do artigo 342º do Código Civil, enquanto autor de uma ação de preferência, fazer prova dos factos dos quais dependa a existência do seu direito. Igualmente lhe incumbe fazer o depósito do preço, condição também sine qua non para a procedência do pedido (artigo 1410º, n.º 1, parte final, do Código Civil)”.
A Autora logrou satisfazer o ónus probatório que sobre si incidia para que lhe seja reconhecido o direito de preferência relativamente ao imóvel transmitido pelos primeiros Réus à Ré sociedade, aqui recorrente.
Já a parte contrária não logrou demonstrar nenhuma circunstância impeditiva do direito de que aquela se arroga titular.
Teria, como tal, de proceder a acção nos termos em que o decidiu a sentença recorrida.
Não merecendo esta reparo, é de confirmar o nela decidido.
Improcede, deste modo, o recurso da apelante.
Acórdão processado informaticamente e revisto pela primeira signatária.
Síntese conclusiva:
…………………...
…………………...
…………………...
Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente o recurso da apelante B... – Imobiliário e Investimentos, S.A., confirmando a sentença recorrida.
Custas: pela apelante.
Porto, 15.06.2023
Judite Pires
Aristides Rodrigues de Almeida
Francisca Mota Vieira
______________
[1] Cf. ac. do STJ, de 18.01.94, in CJ/STJ, 1994, 1.º-46.
[2] Cf. ac. do STJ, de 23.05.96 in BMJ. 457.º-370.
[3] Henrique Mesquita “Obrigações Reais e Ónus Reais”, Coimbra, 1990, pág. 189.
[4] Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil anotado”, vol. III, 2ª ed., págs. 270, 271.
[5] Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. I, em anotação ao referido artigo 204.º.
[6] Processo n.º 08A075, www.dgsi.pt.
[7] De outro modo, estaria aberta a via para tornear o direito de preferência reconhecido pelo artigo 1380.º do Código Civil, sempre que se pretendesse negar o exercício de tal direito ao proprietário confinante.
[8] Entre vários, cfr. Acórdão da Relação de Coimbra de 25.1.2022, processo n.º 627/19.7T8CNT.C1; Acórdão da Relação de Guimarães de 2.02.17, processo nº 1522/13.9TBGMR.G1 (“Para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido no art. 1381.º, al. a), 2.ª parte, do CC, opere os seus efeitos é necessário que o adquirente alegue e prove, não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afectação ou um outro destino que não a cultura, mas também que essa projectada mudança de destino é permitida por lei.”); Acórdão da Relação de Guimarães de 26.01.2017, processo nº 73/14.9TBCHV.G1 (“para que a preferência seja afastada não basta, no entanto, a prova de que pretende dar ao prédio adquirido uma outra afetação que não a cultura, sendo necessária a prova de que a projetada mudança de destino é permitida por lei”); Acórdão da Relação de Coimbra de 20.04.2010, processo 712/06.5TBTNV.C1 (“Não basta a intenção do comprador destinar o prédio a construção; é necessário que prove, na acção de preferência, que é possível construir, por se tratar de facto impeditivo do direito invocado pelo preferente”).
[9] Processo nº 07B2739, www.dgsi.pt.
[10] Processo n.º 186/1999.P1.S1, www.dgsi.pt.
[11] Direito Económico, 1979, pág. 431.
[12] Acórdão da Relação de Guimarães de 16.03.2010, processo 610/03.4TBVLN.G1, www.dgsi.pt.
[13] Pires de Lima/ Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª ed., pág.276, Agostinho Guedes, O Exercício do Direito de Preferência, 2006, pág.125 e 126 e Henrique Mesquita, “Alienação de Prédios Minifundiários”, em C.J., II, pág. 37 seguintes.
Cfr. ainda, entre muitos outros, Acórdãos do STJ de 21.06.1994 (P.º 85 358) e de 23.05.1996 (P.º 39/96), BMJ 457º, 370; Acórdão do STJ de 14.01.21, processo nº 892/18.7T8BJA.E1.S1; Acórdão da Relação do Porto de 15.01.2009, processo 0836261; Acórdão da Relação de Lisboa de 20.12.2016, processo nº 951/07.1TBSCR.L1-1; Acórdão Relação de Coimbra de 11.05.04 C.J. 1994, 2, 154.
[14] Cfr. Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, pág. 407.
[15] António Agostinho Guedes, “O Exercício do Direito de Preferência”, Teses, Publicações Universidade Católica, Porto, 2006, págs. 523/526.
[16] Cfr. Ana Prata, ANA PRATA, “Código Civil Anotado”, vol. I, Almedina, Coimbra, 2017, pág. 526.
[17] Processo 488/19.6T8BCL.G1, www.dgsi.pt.
[18] Afirmação que comporta, pelo menos de forma implícita, que a obrigação de comunicação em causa não foi satisfeita.
[19] letim do Ministério da Justiça 457º, pág. 370.
[20] rocesso 98A971, www.dgsi.pt.
[21] Processo 488/19.6T8BCL.G1, www.dgsi.pt.
