B- O direito
Na situação vertente, temos que os réus, vendedores do prédio, foram igualmente os seus construtores. A partir de certa altura começaram a surgir defeitos de construção no prédio, que foram denunciados, tendo os réus procedido à sua reparação, concretamente no Verão de 1998.
Só que alguns destes defeitos não foram convenientemente reparados, tendo reaparecido ao longo do Inverno de 2002/2003, havendo sido denunciados aos réus por carta enviada a 8 de Janeiro de 2003.
Apesar de, tanto na 1ª instância como na Relação, se ter julgado improcedente a excepção de caducidade dos direitos contratuais dos condóminos, a 1ª instância estribou-se no regime preconizado no art. 916º C.Civil para assim decidir, enquanto o acórdão recorrido aplicou o regime do art. 1225º do mesmo diploma.
O dec-lei 267/94, de 25 Outubro, que deu nova redacção aos citados arts. 916º e 1225º, veio estender o campo de aplicação do regime de empreitada ao vendedor que tenha sido simultaneamente construtor do prédio vendido e uniformizar os prazos de denúncia dos defeitos e subsequente direito de acção nas situações de empreitada e venda de coisa defeituosa.
E resolveu os diferentes entendimentos que a nível jurisprudencial conflituavam quanto a saber se o art. 1225º só regulava as relações entre empreiteiro e dono da obra ou se também abarcava as situações em que o vendedor tivesse sido o construtor, consagrando este último entendimento (2).
Com esta alteração, tornou-se seguro que o empreiteiro é responsável pelos defeitos que a obra apresente não só perante o dono da obra, como também perante o terceiro que lha adquiriu, podendo este socorrer-se do regime da empreitada para o responsabilizar por esses defeitos.
Quando o vendedor do prédio tenha sido o seu construtor, não obstante inexistir empreitada entre ele e o comprador, aos defeitos do prédio é aplicável o regime do art. 1225º e não o do art. 916º (3) .
Segundo este regime, tal como o estabelecido pelo nº 3 do art. 916º, quando a coisa vendida seja um imóvel, a denúncia será feita dentro do prazo de um ano após conhecidos os defeitos e dentro de cinco anos a contar da entrega do imóvel.
O não cumprimento de denúncia tempestiva dos defeitos, ónus que recai sobre o vendedor/réu em conformidade com o disposto no nº 2 do art.343º C.Civil, acarreta a caducidade dos direitos conferidos ao comprador –art. 1224º C.Civil, fazendo a lei corresponder à denúncia o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência do defeito –nº 2 do art. 1220º C.Civil.
Sustentam os recorrentes ter-se operado a caducidade do direito de acção por esta ter sido instaurada após o decurso do prazo de cinco anos sobre a entrega do imóvel.
Segundo os nºs 1, 2 e 3 do art. 1225º C.Civil, o prazo de garantia e o direito à eliminação dos defeitos é de cinco anos, devendo a respectiva denúncia ser feita no prazo de um ano.
Descobertos os defeitos, a sua denúncia deve ser feita dentro do ano subsequente e a acção instaurada igualmente dentro de uma ano a contar dessa denúncia, sob pena de caducidade.
O que está em causa na situação em análise é, porém, a deficiente reparação levada a cabo pelos réus de defeitos que eles reconheceram existir no edifício.
Os autores denunciaram a existência de determinadas deficiências em partes comuns do edifício e os réus reconheceram a sua existência, tendo procedido à sua reparação no Verão de 1998.
Acontece, porém, que algumas dessas deficiências não foram solucionadas, reaparecendo ao longo do Inverno de 2002/2003, logo comunicadas, em Janeiro de 2003, aos réus.
Daqui decorre que os réus reconheceram a existência de defeitos no edifício. E tanto assim que se propuseram eliminá-los, só que não o conseguiram totalmente, persistindo alguns desses defeitos.
Ora, dispõe-se no art. 328º C.Civil que o prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine.
Para no nº 1 do art. 331º se dizer que só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo.
Quando, porém, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, preconiza o nº 2, impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido.
A caducidade pode, pois, ser impedida, mas não interrompida ou suspensa.
Como afirma Aníbal de Castro (4) o impedimento corresponde à efectivação do direito, não gera novo prazo, ficando o direito definido sujeito às disposições que regem a prescrição. Ou antes, esgotando-se ou exaurindo-se, com o exercício, o direito caducável, o que porventura surgir, em consequência desse exercício, ficará sujeito, não ao regime anterior, mas àquele a que houver mister recorrer-se, se for caso disso.
O impedimento da caducidade, como se escreveu no ac. S.T.J., de 1998/11/25 (5) , não tem como efeito o início de novo prazo, mas o seu afastamento definitivo.
Só assim não será se a lei sujeitar o exercício do direito a novo prazo de caducidade, situação que ocorre precisamente no caso do art. 1225º.
Os autores denunciaram, em tempo, a existência dos defeitos que o edifício ostentava nas partes comuns e os réus propuseram-se repará-los, obrando nesse sentido.
Estamos indubitavelmente no campo de direitos disponíveis. Por isso, o claro reconhecimento, por parte dos réus, da existência de defeitos, impediu a caducidade, afastando-a.
Posteriormente e porque alguns desses defeitos não tivessem sido eficientemente reparados, imediatamente os autores os denunciaram. E perante a falta de resposta dos réus, instauraram, cerca de quatro meses após essa denúncia, a presente acção.
Reconhecendo o construtor/vendedor do imóvel a existência de defeitos, que reparou deficientemente, o exercício do direito conferido ao dono da obra em vista da sua eliminação fica sujeito a novo prazo de caducidade.
Daí que tenham sido respeitados os prazos de denúncia dos defeitos e de instauração da respectiva acção, sendo, por isso, tempestivo o exercício dos direitos conferidos aos autores.
Ainda que por razões diferentes das invocadas no acórdão recorrido, o recurso terá de improceder.
