2717/16.9T8VNF-B.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

1. O direito de retenção consignado no artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil abrange apenas créditos oriundos do incumprimento de contrato-promessa onde as partes ou a lei prevejam a existência de sinal. 2. Para efeitos do disposto no artigo 754 do C.Civil as despesas com imóveis estão conexionadas com a conservação, gestão ou valorização dos prédios e resumem-se a quantias de pequena monta, não abarcando o valor da transferência de um prédio rústico para a construção de um prédio urbano, num contrato-promessa de permuta, enquanto elemento estrutural do novo prédio. 3. A apelante, ao destinar as frações para a habitação da família, integra-se no conceito de consumidor previsto no artigo 2.º n.º 1 da Lei 24/96 de 31/07 adotado pelo AUJ 4/2014 de 20/03, publicado no DR. a 19/05.

Acordam em Conferência na Secção Cível da Relação de Guimarães Construções A Lda foi declarada insolvente, por sentença proferida nos autos principais e transitada em julgado. Na sentença declaratória da insolvência, foi fixado o prazo de 30 dias para a reclamação de créditos. Findo o prazo para a reclamação, dentro dos 15 dias subsequentes ao termo do referido prazo, o Sr. Administrador da insolvência juntou aos autos a lista de todos os credores por si reconhecidos, obedecendo a todas as formalidades legais. O credor Banco X, SA veio impugnar a lista de créditos reconhecidos, quanto à natureza dos seus créditos. Também a credora PD impugnou a lista de créditos reconhecidos quanto à natureza do seu crédito, que foi considerado como comum, defendendo que goza de garantia real – direito de retenção. A credora Banco X, SA apresentou resposta à impugnação apresentada pela credora PD, impugnando o crédito desta, bem como a natureza que esta pretende que lhe seja atribuída. O senhor Administrador da Insolvência respondeu, aceitando o crédito da Banco X, SA nos termos constantes da impugnação apresentada por esta credora e defendendo a improcedência da impugnação apresentada pela credora PD, ou seja, mantendo o reconhecimento do crédito conforme constava da lista de créditos reconhecidos. Atento o reconhecimento pelo senhor Administrador da Insolvência e não oposição da insolvente quanto ao crédito da credora Banco X, SA, foi julgada a procedente a impugnação por esta apresentada, quanto ao seu crédito. Foi proferido despacho saneador, nos termos do qual o tribunal foi considerado o competente, as partes dotadas de personalidade e capacidade judiciárias, bem como de legitimidade, e o processo isento de nulidades, exceções ou questões prévias que obstassem ao conhecimento do mérito da causa e que cumprisse conhecer, estado em que se mantém. Procedeu-se a audiência de julgamento. Foi proferida decisão nos seguintes termos: “Termos em que reconheço a PD um crédito sobre a insolvente no valor de € 369.897,05, com a natureza comum, improcedendo, assim, a impugnação que apresentou, bem como parcialmente a impugnação do credor Banco X, SA quanto a esta matéria.” Inconformada com o decidido a credora reclamante PD interpôs recurso de apelação formulando as seguintes conclusões: Vem o presente recurso interposto da sentença proferida pelo Tribunal a quo, especificamente na parte do segmento decisório que ora se transcreve: "Termos em que reconheço a PD um crédito sobre a insolvente no valor de € 369.897,05, com a natureza comum, improcedendo, assim, a impugnação que apresentou... " (itálico e sublinhado nosso). II . Para justificar a referida decisão, entendeu o Tribunal a quo que a Recorrente, não tendo prestado sinal no contrato-promessa de permuta em causa nos autos, não beneficia do direito de retenção previsto na norma geral do artigo 754° do Código Civil , nem se enquadra na situação prevista no artigo 755° n.º 1 alínea f) do mesmo Código, concluindo que " ... não tem a credora PD fundamento legal que lhe permita a qualificação do seu crédito como garantido por direito de retenção sobre as fracções." - vide decisão recorrida, página 8, último parágrafo. III . A aplicabilidade do artigo 755° n.º 1 alínea f) do Código Civil não só não depende da entrega de sinal, como abrange outros contratos para além da promessa de compra e venda, estando verificados todos os pressupostos para que o crédito da Recorrente seja reconhecido como garantido por direito de retenção sobre as fracções A (em Gaveto) e C (em Banda) do artigo matricial …° da União das Freguesias de B e C, descritas na Conservatória do Registo Predial sob os n.ºs … e …, até ser ressarcida do montante do crédito reconhecido. IV . A decisão em crise não engloba uma correcta subsunção dos factos provados às disposições jurídicas aplicáveis, impondo-se uma diversa solução jurídica, em concreto que reconheça que o crédito da Recorrente, no valor de € 369.897,05 (trezentos e sessenta e nove mil oitocentos e noventa e sete euros e cinco cêntimos), encontra-se garantido por direito de retenção sobre as fracções A e C do artigo matricial … da União das Freguesias de B e C, descritas na Conservatória do Registo Predial sob os n.ºs … e …, correspondentes, respectivamente, às verbas n.º 1 e 3 do auto de apreensão de bens. A questão (única) a decidir por este Venerando Tribunal é aferir qual a natureza do crédito da Recorrente, isto é, se de natureza comum como decidiu a sentença em crise, se garantido por direito de retenção, como defende e aqui pugna a Recorrente. VI . Qualificando o contrato celebrado entre Recorrente e Insolvente em 17.01.2007 - doc. 2 junto com a impugnação de créditos -, trata-se de um contrato-promessa de permuta, através do qual a Recorrente, enquanto proprietária do prédio rústico com capacidade construtiva, sito no …, freguesia de B, concelho de Esposende, designado por terreno da horta, com uma área de 41 00m2, confrontando a Norte com CL, de Sul e Nascente com caminho, e de Poente com Caminho de Servidão, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º …, e inscrito na respectiva matriz rústica sob o artigo …°, prometeu permutá-lo com a Insolvente em troca de duas moradias a edificar por esta nesse mesmo terreno, acabadas e prontas a habitar - cfr. factos provados sob as alíneas A a F. VII . As fracções a edificar e a entregar pela Insolvente à Recorrente vieram a ser identificadas na matriz pelas fracções A (em Gaveto) e C (em Banda) do novo artigo matricial …° da União das Freguesias de B e C, encontrando-se descritas na Conservatória do Registo predial sob os n.ºs … e …, correspondendo, tendo por referência o auto de apreensão de bens apresentado pelo Sr. Administrador de Insolvência, às verbas descritas sob os números 1 (fracção A) e 3 (fracção C)) - cfr. factos provados sob as alíneas L e M. VIII . No caso de contrato-promessa em que não tenha havido sinal mas tenha havido tradição da coisa o regime é o seguinte: “o incumprimento por parte do promitente da alienação ou constituição dá ao credor o direito a exigir, a título indemnizatório, o valor actual do direito não transmitido ou constituído, descontado o preço convencionalmente estipulado - cf. Ana Prata, Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, Livraria Almedina. 1995 - fls. 846 e sgs. Gaivão Telles, Direito das Obrigações, 6a edição-138. IX . O direito de retenção é um direito real de garantia - arts. 754° , 758° e 759° do CC - atribui a possibilidade ao seu titular de se pagar, com preferência aos demais credores, sobre o valor da coisa retida, constituindo também uma causa legítima de incumprimento de obrigação de responsabilidade, ou seja, tido como uma causa de licitude, à semelhança da "exceptio non adimpleti contractus", não está sujeito a registo e vale "erga omnes" - cf. Ac. STJ de 7/10/82 e 22/6/89 in BMJ 320-407, RLJ, 119-179, com anotação A. Varela e AJ, 1%-14, respectivamente, Gaivão Telles, o Direito, 106°/119°-17. O direito de retenção previsto no art. 755° , alínea f) do Código Civil abrange outros contratos promessa, que não só o de compra e venda, ou seja, qualquer contrato promessa de transmissão ou constituição de um direito real, nomeadamente, o do caso dos autos, o contrato-promessa de permuta - cf. Ac. STJ 2/7/96, CJ 1996, ano IV, tomo II - 159. XI . A Recorrente, em virtude de ter celebrado um contrato-promessa de permuta, goza do direito de retenção que lhe é concedido pelo art. 755° alínea f) do Código Civil , apesar de não ter havido entrega de sinal. XII . Este direito constitui garantia do seu crédito resultante do incumprimento por parte da insolvente, crédito que se encontra pacificamente quantificado e reconhecido, e que ascende ao valor de € 369.897,05 (trezentos e sessenta e nove mil oitocentos e noventa e sete euros e cinco cêntimos). XIII . Constituindo o direito de retenção um direito real de garantia, goza a Recorrente do direito de ser paga com preferência aos demais credores - um poder de sequela -, pois goza do direito de prevalência sobre a hipoteca, ainda que o registo desta seja anterior, nos termos do artigo 759° do Código Civil . XIV . Do conceito de direito de retenção, o que resulta é a necessidade de traditio rei. A existência de sinal, de cumprimento definitivo ou de simples mora, não fazem parte do conteúdo desde direito nem estiveram na base do seu reconhecimento. XV . O direito de retenção previsto na alínea f) do n.º 1 do artº 755° do C.C. assenta em três pressupostos: i) existência de promessa de transmissão ou de constituição de direito real;ii) entrega da coisa objecto do contrato promessa; iii) titularidade, por parte do beneficiário, de um crédito sobre a outra parte, decorrente do incumprimento definitivo do contrato prometido, pressupostos que se encontram inequivocamente preenchidos para que assista à Recorrente o direito de retenção. XVI . Mesmo à luz da norma geral prevista no artigo 754° do Código Civil , assiste à Recorrente o direito de retenção sobre as fracções A (em Gaveto) e C (em Banda) do artigo matricial 3949° da União das Freguesias de B e C, descritas na Conservatória do Registo Predial sob os n.ºs … e …, constituindo o terreno que permutou uma despesa, e por coisa as fracções A e C que lhe são devidas;- nesse sentido, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, datado de 13.09.2013, proferido no processo n.º 755/12.0T2STC-C .E1, disponível em www.dgsi.pt. XVII . O crédito da Recorrente, que se encontra reconhecido e verificado, deve ser declarado como garantido pelo direito de retenção, nos termos do disposto nos art-s 759 e 755°, nº 1, al. f) do Código Civil, ou ainda nos termos da norma geral contida no artigo 754° do Código Civil . XVIII . Ao contrato promessa de permuta celebrado entre Insolvente e Recorrente não foi atribuída eficácia real, mas após a sua celebração foi efectuada a respectiva entrega das fracções à Recorrente, tendo havido a traditio da coisa, sendo-lhe aplicável o regime do art. 102° do CIRE . XIX . O regime geral estabelecido pelos artigos 755° , n.º 1 alínea f), e 759° do Código Civil não é alterado pelo regime previsto no CIRE, razão pela qual o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de um direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, goza de direito de retenção pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442 do C.C. XX . Ao contrário do entendimento vertido na sentença que antecede, a entrega de sinal não constitui pressuposto ou condição para o reconhecimento direito de retenção concedido pelo art. 755° alínea f) do Código Civil , tendo esta alínea f) aplicabilidade a outros contratos para além do contrato-promessa de compra e venda, mormente ao contrato-promessa de permuta em causa nos presentes autos. XXI . Os contratos promessa, quer com eficácia real, quer com eficácia obrigacional, em que tenha havido tradição da coisa, conferem ao promitente-comprador direito de retenção sobre os prédios objecto do contrato prometido, nos termos do art. 755, n.º1, al. f) do C.C, devendo, pois, ser o crédito da Recorrente verificado como garantido com o direito de retenção e graduado no respectivo lugar. XXII . As fracções A e C em causa, e que foram entregues pela Insolvente à Recorrente, destinam-se especificamente à habitação e esta é consumidora final, e como tal tutelada pelo regime do art. 755 , n.º 1, alínea f) do Código Civil , no entendimento sufragado pelo Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 4/2014, de 20 de Março de 2014, in www.dgsi.pt XXIII . A decisão impugnada violou, entre outros, o disposto nos artigos 754° , 755° , n.º 1 alínea f), e 759° , todos do Código Civil , arte 102° do CIRE, arte 60 n.º 1 da CRP, e art. 2° n.º 1 da Lei 24/96 de 31 de Julho, alterada pelo DL 67/2003 de 8 de Abril, fazendo uma interpretação incorrecta dos artigos. Termos em que, Requer a Vossas Excelências se dignem conceder provimento ao presente recurso, revogando-se, em consequência, a decisão impugnada, concretamente na parte em que julgou improcedente a impugnação e considerou verificado o crédito da Recorrente como comum, e substituindo-a por outra que reconheça que o crédito da Recorrente se encontra garantido por direito de retenção sobre as fracções A e C do artigo matricial …° da União das Freguesias de B e C, encontrando-se descritas na Conservatória do Registo predial sob os n.ºs … e …, e as quais correspondem às verbas n.º 1 e 3 apreendidas à insolvente, devendo o mesmo ser graduado em conformidade quanto aos imóveis que constituem as referidas verbas n.º 1 e 3, da seguinte forma: As dívidas da massa insolvente saem precípuas (n.º 1 e n.º 2 do artigo 172.° do CIRE ); O crédito reclamado pela Fazenda Nacional referente a IMI, pelo produto da venda do imóvel a que respeita o imposto; Crédito garantido por direito de retenção da credora PD, pelo produto da venda dos mencionados imóveis; Crédito hipotecário de Banco X, SA, pelo produto da venda do imóvel sobre que incide a hipoteca; Créditos privilegiados da Fazenda Nacional referentes a IRC e IRS; Do remanescente, dar-se-á pagamento aos créditos comuns;” A impugnante da reclamação de créditos Banco X SA. requereu a ampliação do recurso ao abrigo do disposto no artigo 636 do CPC , por não se conformar com os fundamentos da qualificação do contrato-promessa de permuta, apresentando as seguintes conclusões: Vêm as presentes contra-alegações da apelação interposta por PD, que pretende seja o seu crédito qualificado como garantido, por, no seu entender, beneficiar, nos termos do disposto no art. 755º , nº 1, alínea f) do Código Civil , de direito de retenção sobre as fracções respectivamente designadas pelas letras “A” e “C” do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº …. Não lhe assiste, no entanto, razão alguma. Vejamos: Nos termos do disposto no art. 755º , nº1, alínea f) do Código Civil , goza de direito de retenção “O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não incumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442.” (negrito e sublinhado nossos). É, portanto, requisito essencial ao reconhecimento da garantia real em questão a existência de crédito indemnizatório nos termos do art. 442º do CC , normativo legal este que rege a matéria atinente ao sinal. Sucede que, no caso vertente, não houve sinal, facto que, aliás, é aceite pela recorrente. E nem doutra forma se poderia entender, atento, além do mais, o prescrito no art. 440º do CC , nos termos do qual “Se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento”. Assim, não poderia pretender-se que a permuta à sociedade insolvente do terreno de que a recorrente era proprietária fosse um sinal, pois que tal manifestamente não cabe naquela que era a intenção das partes, nem isso mesmo foi em qualquer momento entre elas convencionado. A recorrente tenta obviar a este facto inatacável - a inexistência de entrega de sinal – argumentando que o próprio art. 442º do CC , no seu nº 2, prevê, nos casos em que houve tradição, que a indemnização pelo incumprimento do contrato seja o valor da coisa objecto da promessa, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago. Olvida, no entanto, a recorrente, que tal previsão é também e sempre para as situações em que, de facto, houve sinal. Também não podemos concordar com a tese propugnada pela recorrente de que o legislador, quando expressamente fez consagrar, na alínea f) do nº 1 do art. 755º do CC , para efeitos de atribuição de direito de retenção, a necessidade da existência de crédito nos termos do art. 442º, afinal o que pretendia era coisa distinta. Cremos que não pode ser feita uma interpretação da intenção do legislador de molde a se anular um dos requisitos explicitamente estabelecidos. Não há dúvidas de que o direito de retenção pode eventualmente ser atribuído em casos de outras promessas de transmissão que não a de compra e venda, mas é sempre requisito necessário (entre outros, naturalmente) que a promessa haja sido sinalizada. Podendo eventualmente discordar-se desta opção do legislador, o que é certo é que não se pode fazer letra morta da lei e considerar ser aplicável o previsto no art. 755º , nº1, al. f) do CC mesmo quando, manifestamente, não se verifica um dos requisitos aí fixados. A referência expressa, na alínea f) do nº 1 do art. 755º do CC , ao art. 442º não pode ser ignorada e apenas pode significar que, verificados os demais requisitos exigidos, gozará de direito de retenção o crédito - e apenas este - resultante do disposto naquele art. 442º, ou seja, nos casos em que tenha havido sinal. Inexistindo sinal – como expressamente é reconhecido pela recorrente –, não se mostra preenchido um dos vários requisitos prescritos no art. 755º , nº 1, alínea f) do Código Civil , logo, o mesmo não é aplicável, o que é o mesmo que dizer que o crédito da recorrente não beneficia de direito de retenção. Igualmente não sendo aplicável a regra geral ínsita no art. 754º do Código Civil , na medida em que a recorrente não teve quaisquer despesas por causa dos imóveis ou por danos por eles causados. (Sem prescindir) Caso assim se não entenda, isto é, na hipótese – que não se concede – de se considerar ser possível a atribuição de direito de retenção para garantia de crédito decorrente do incumprimento de promessa de transmissão de imóvel não sinalizada, com traditio, a Banco X vem ainda, nos termos do art. 636º do CPC , requerer que seja apreciado o seguinte: Na sentença recorrida entendeu-se ser manifesto que o negócio celebrado entre a recorrente e a sociedade insolvente foi uma promessa de permuta, tese que é igualmente aventada pela recorrente. Sucede que, tendo inicialmente, em 17.01.2007, as partes celebrado um contrato-promessa de permuta - junto pela recorrente à sua impugnação como documento nº 2 -, vieram depois, em 22.05.2007, a celebrar o negócio prometido, isto é, a permuta, tendo sido transmitida a propriedade do terreno de que a recorrente era proprietária – e que esta havia prometido permutar – para a sociedade insolvente, sem que tivesse havido pagamento de qualquer preço. Afigura-se-nos, pois, existir alguma confusão entre promessa de permuta e permuta, eventualmente atento o facto de a contrapartida da recorrente ser o recebimento de fracções futuras. A realidade dos factos, no entanto, mostra-nos que houve, efectiva, permuta do terreno, ainda que por duas fracções a nele – posteriormente, claro está – construir. A circunstância de a permuta em causa se concretizar a dois tempos, dado o facto de, em parte, se reportar a bens futuros, não configura promessa alguma. Veja-se, até, o aditamento ao contrato junto pela recorrente à sua impugnação como documento nº 4, celebrado após a transmissão da propriedade do terreno para a sociedade insolvente, em que expressamente se refere que “(…) a primeira outorgante permutou com o segundo outorgante o prédio agora Urbano, sito no … Esposende (…)” (negrito e sublinhado nossos). É certo que a recorrente não juntou o contrato por via do qual transmitiu a propriedade do terreno para a sociedade insolvente, tendo-se limitado a juntar o anterior contrato-promessa e um seu posterior aditamento, mas a ausência dessa junção não anula o facto de que o mesmo foi celebrado, nem pode considerar-se ser tal transmissão esvaziada de sentido ou conteúdo. O que é facto é que, após a celebração de contrato-promessa de permuta, o contrato prometido foi celebrado, pois que a sociedade insolvente recebeu o terreno que lhe havia sido prometido permutar. E aqui reside o cerne da questão, pois que com a transmissão da propriedade do terreno para a sociedade insolvente concretizou-se a permuta. A partir do momento em que há transmissão, deixamos de estar no campo da (mera) promessa. Permuta essa que, é inegável, porquanto comporta bens futuros, carecia ainda de uma ulterior concretização, mediante a qual seriam, posteriormente, registadas as fracções “A” e “C” na titularidade da recorrente. Mas tal não invalida que o negócio prometido tenha efectivamente sido celebrado, de outro modo jamais poderia o terreno ter passado a integrar a esfera jurídico-patrimonial da sociedade insolvente, o que lhe permitiu construir as fracções que vieram a ser apreendidas. Assim sendo, como de facto é, deve considerar-se que o negócio celebrado entre a recorrente e a insolvente foi uma permuta, nos termos da qual a primeira permutou o terreno de que era proprietária por duas fracções a nele construir, isto é, por bens futuros. Nessa conformidade, e também por este motivo, deve negar-se a atribuição de direito de retenção para garantia do crédito da recorrente, na medida em que inexiste previsão legal para a atribuição de um tal direito em garantia de crédito decorrente do incumprimento de contrato de permuta.” Recurso da Reclamante PD Das conclusões deste recurso ressaltam as seguintes questões: Se o direito de retenção previsto no artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil abrange apenas o crédito emergente do incumprimento do contrato-promessa em que tenha sido previsto sinal ou ainda outros créditos. Se o crédito emergente do incumprimento do contrato-promessa de permuta é garantido pelo direito de retenção previsto no artigo 754 do C.Civil. Se a apelante é consumidora para efeitos do Ac. Uniforme de Jurisprudência 4/2014 de 20/03. Ampliação do recurso da impugnante Banco X SA. Das conclusões desta ampliação ressalta a questão de saber se o contrato celebrado entre a apelante e a insolvente é de promessa de permuta ou apenas de permuta. O tribunal deu como provada a seguinte matéria de facto: “Atenta a prova produzida, consideramos provados os seguintes factos, os únicos com relevância para a boa decisão da causa: No exercício da actividade comercial da insolvente, esta contactou a Credora, propondo-lhe a celebração de um negócio de permuta, tendo o mesmo por objecto o prédio rústico com capacidade construtiva, sito no Sítio …, freguesia de B, concelho de Esposende, designado por terreno da horta, com uma área de 4100m2, confrontando a Norte com CL, de Sul e Nascente com caminho, e de Poente com Caminho de Servidão, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º …, e inscrito na respectiva matriz rústica sob o artigo …. Em concreto, a Credora/impugnante entregaria o imóvel em causa à insolvente, na qual esta edificaria várias moradias destinadas a revenda e, com isso, geraria dividendos, C . E por sua vez, como contrapartida da cedência do terreno pela Credora/impugnante, esta receberia duas moradias a edificar nesse mesmo terreno, acabadas e prontas a habitar. Após negociações entre Credora e insolvente, as partes acordaram os termos da indicada permuta, Tendo para o efeito celebrado, em 17.01.2007, um acordo escrito, nos termos do qual a Credora e a insolvente prometiam permutar o terreno descrito em A) por duas moradias a edificar pela insolvente nesse mesmo prédio, sendo uma das moradias em Gaveto e outra em Banda. Mais estipularam Credora e insolvente, quanto ao prazo de entrega das indicadas moradias, que as moradias em Gaveto e Banda seriam entregues, “prontas a habitar” (cfr. clausula QUARTA), respectivamente, um ano e meio e dois anos após o levantamento da licença de construção. Sucede que, não obstante o teor do acordo celebrado entre as partes, a insolvente propôs à Credora que declarasse, por meio da outorga de escritura pública, vender o terreno supra mencionado em A), tudo de modo a que a insolvente pudesse recorrer ao crédito bancário, financiando dessa forma a construção a edificar no terreno, dando este de garantia através de hipoteca. Por conseguinte, Credora e insolvente outorgaram, em 22.05.2007, escritura pública de compra e venda através da qual a aquela transferiu para a insolvente a propriedade do prédio supra identificado em B), de modo a que esta se pudesse financiar junto das instituições bancárias, e sem que nesse acto a Credora tenha recebido qualquer valor. Nesse mesmo momento, isto é, da outorga da escritura que antecede, a insolvente, como garantia do cumprimento das obrigações assumidas, nomeadamente para entrega das duas moradias nos prazos convencionados, entregou à Credora um cheque no valor de 400,000,00 € (quatrocentos mil euros), equivalente ao valor das duas moradias a entregar no estado de acabadas, sendo este cheque só depositado no caso de a insolvente não entregar as moradias nos prazos estabelecidos. Acresce que, da outorga desse acto notarial, daí resultaram “mais-valias” em sede fiscal, a liquidar pela “vendedora” e cujo valor ascendia a 30.102,95 € (trinta mil cento e dois euros e noventa e cinco cêntimos), K . Pelo que, em virtude da Credora não possuir a quantia em causa, entre insolvente e Credora foi celebrado, em 03.10.2008, um “aditamento” ao acordo de 17.01.2007, através do qual acordaram em substituir a cláusula Segunda, passando nela a constar que a insolvente liquidaria a quantia referente às “mais-valias”, valor que seria objecto de acerto de contas aquando da entrega das moradias prometidas permutar à Credora. Por outro lado, após a celebração do acordo de 17.01.2007, da escritura de 22.05.2007, e aditamento de 03.10.2008, as fracções prometidas permutar pela insolvente à Credora vieram, após constituição da propriedade horizontal, a ser identificadas na matriz pelas fracções A (em Gaveto) e C (em Banda) do novo artigo matricial … da União das Freguesias de B e C, encontrando-se descritas na Conservatória do Registo predial sob os n.ºs … e …. As quais correspondem, tendo por referência o auto de apreensão de bens apresentado pelo Exmo. Sr. Administrador de Insolvência, às verbas descritas sob os números 1 (fracção A) e 3 (fracção C). As moradias/fracções a permutar com a Credora não foram concluídas pela insolvente no prazo acordado, O . Sendo que, em Setembro de 2012, a insolvente havia apenas concluído a fracção C do indicado empreendimento, estando as demais inacabadas e as obras paradas em virtude de dificuldades financeiras da insolvente para conclusão das mesmas. A insolvente, em Setembro de 2012, para cumprimento do contrato promessa datado de 17.01.2007, entregou à Credora as chaves das fracções A e C. Desde essa data que a Credora passou, juntamente com a sua filha (há data com 3 meses, hoje com 4 anos) e companheiro, a habitar na Fracção C, única moradia/fracção que a insolvente concluiu e deixou pronta a habitar, R . Bem como a fruir da Fracção A que, em virtude de se encontrar inacabada, passou a servir como espaço de arrumação e apoio à habitação. O que tem vindo a fazer de forma pública, notória, e sem a oposição de quem quer que seja, T . Suportando todos os custos inerentes às aludidas fracções A e C, U . Tendo ainda procedido à colocação de diverso mobiliário na Fracção C, a qual constitui, conforme supra alegado, a habitação própria e permanente da Credora e agregado familiar (filha e companheiro) desde Setembro de 2012. Vigiando a credora/impugnante as suas construções, procedendo às respectivas limpezas e conservação, ajardinando-as, pagando as despesas inerentes à conservação das fracções A e C em apreço, e evitando a intrusão de quaisquer estranhos ao seu interior. O que a ora Credora sempre fez e faz à vista de toda a gente, nomeadamente vizinhos, Insolvente, tudo sem oposição ou embaraço de quem quer que seja, X . Agindo a Credora na plena convicção de estar a exercer um direito próprio, ou seja, na ignorância de lesão de eventuais direitos de outrem, e em tudo se comportando como dona das fracções A e C, e por todos como tal sendo considerada, Y . A insolvente, desde há vários anos que se mostra incapaz, por dificuldades financeiras, de concluir as fracções restantes (com excepção da fracção C), e nomeadamente da fracção A. Z . Sob as fracções A e C em apreço encontram-se registadas hipotecas, arrestos e penhoras de correntes de diversos processos judiciais instaurados contra a insolvente. AA . Nunca tendo a insolvente conseguido obter o distrate de tais hipotecas ou o pagamento das restantes dividas, com o objectivo de levantar os arrestos/penhoras. BB . A fracção A não se encontra acabada, e a fracção C (única que se encontra acabada e habitada pela credora) não tem licença de habitabilidade. CC . Tendo a Credora, aliás, vindo a recepcionar do A.I. a comunicação que não pretendia cumprir o indicado contrato definitivo. Vamos conhecer das questões enunciadas B . Ampliação do recurso da impugnante Banco X SA. A reclamante PD fundamentou a sua reclamação ao não reconhecimento do seu crédito como privilegiado pelo AI, com a garantia do direito de retenção na outorga com a insolvente de um contrato-promessa de permuta de um prédio rústico por duas frações a construir no mesmo por parte da insolvente. A Banco X SA. impugnou esta reclamação defendendo que se estava em presença de um contrato de permuta e não de promessa de permuta, porque com a venda do prédio à insolvente, por parte da reclamante, se consumou a permuta. O tribunal qualificou este contrato como de promessa de permuta porque entendeu que a credora reclamante e a insolvente prometeram permutar o terreno, propriedade daquela, por duas moradias a edificar pela insolvente naquele terreno. E julgamos que o fez com acerto porque a permuta só se concretizaria com o cumprimento da promessa assumida por ambos os outorgantes. A credora prometia ceder à insolvente o prédio rústico, com viabilidade construtiva e esta prometia construir nele e ceder-lhe duas moradias. A permuta, em si, é o contrato prometido traduzido na cedência do terreno e das moradias, que a credora e a insolvente se comprometeram ultimar no futuro. A venda do prédio por parte da credora à insolvente, para esta se poder financiar, com vista a poder cumprir a promessa de construir e depois ceder as moradias, traduz-se num meio para atingir o fim a que se propuseram. Na verdade, se não houvesse necessidade de fazer a transmissão antecipada, por estas razões, a permuta ocorreria, em simultâneo, com a transferência do direito de propriedade do terreno para a insolvente e a transmissão do direito de propriedade das moradias para a credora reclamante. A 1 . Se o direito de retenção previsto no artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil abrange apenas o crédito emergente do incumprimento do contrato-promessa em que tenha sido previsto sinal ou ainda outros créditos. A questão que se coloca é saber se o direito de retenção consignado neste normativo abrange apenas créditos oriundos do incumprimento de contrato-promessa onde as partes ou a lei prevejam a existência de sinal ou abarca, também, créditos emergentes do incumprimento de contrato-promessa em que as partes ou a lei não configurem o sinal. O artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil consagra um caso especial do direito de retenção em que “ O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442”. Resulta deste normativo uma remissão para o artigo 442 no sentido de se determinar as condições do nascimento do crédito que irá ser garantido pelo direito de retenção. O artigo 442 do C.Civil, pela sua epígrafe, refere-se ao sinal que se traduz numa garantia de cumprimento, incentivando as partes a cumprir o contrato-promessa e a determinar o âmbito sancionatório do incumprimento. As partes terão de expressar, no respetivo contrato, a existência de sinal, com exceção do contrato-promessa de compra e venda em que há uma presunção de sinal no que tange “…a toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço” – artigo 441 do C.Civil. É o que resulta da leitura dos vários números que o compõem, especialmente do nº2 que refere, expressamente, a forma de cálculo da sanção ou cláusula penal pelo incumprimento do contrato. No caso de o incumprimento ser imputável ao que prestou o sinal, o promitente não faltoso pode fazer seu o sinal. No sentido inverso, o promitente não faltoso tem o direito a receber o sinal em dobro. Porém, se tiver havido tradição da coisa a que se refere o contrato prometido pode exigir o valor da coisa ou o do direito a transmitir ou se constituir sobre ela, calculado em termos objetivos, à data do incumprimento da promessa, com a dedução do preço convencionado e a entrega do sinal prestado e a parte do preço prestado. E será sobre o direito ao dobro do sinal ou ao cálculo do valor da coisa nos termos referidos que incide o direito de retenção consignado no artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil, que foi deslocado do artigo 442 n.º 3 do C.Civil, com a redação introduzida pelo DL. 236/80 de 18/07, pelo DL. 379/86 de 11/11. Em qualquer um dos casos (dobro do sinal ou valor da coisa), em caso de incumprimento, exige-se que tenha havido a constituição de sinal ( conferir – Antunes Varela, Sobre o Contrato-Promessa, Coimbra Editora Lda, 1988, pag. 67 a 142). No caso em apreço, o tribunal considerou que a transmissão do direito de propriedade do prédio rústico a favor da insolvente, por parte da credora reclamante PD, não constituiu sinal na medida em que se estava em presença de um contrato-promessa de permuta e não de compra e venda, pelo que não beneficiava da presunção do artigo 441 do C.Civil, e não constava do mesmo nem se provou que fosse atribuído carater de sinal à transferência do direito de propriedade do prédio, julgando-a como uma antecipação do cumprimento da obrigação a que estava adstrita nos termos do artigo 440 do C.Civil. E, em face disto, não reconheceu à credora reclamante o direito de retenção, por não se verificarem os pressupostos consignados no artigo 755 n,º 1 al. f) do C.Civil, qualificando o crédito como comum, e, como tal, o graduou. E julgamos que decidiu, com acerto, uma vez que do contrato-promessa de permuta não transparece qualquer sinal, nem da matéria fáctica provada consta que as partes tenham querido atribuir carater de sinal à transferência do direito de propriedade do prédio a favor da insolvente, para se financiar. Esta transmissão, para os fins visados, traduz-se no cumprimento antecipado da obrigação a que se tinha vinculado pelo contrato-promessa de permuta. Não tendo havido sinal, os danos emergentes do incumprimento definitivo do contrato pela insolvente e pelo AI. não estão cobertos pela garantia real do direito de retenção prevista no artigo 755 n.º 1 al f) do C.Civil, que remete para o artigo 442 do mesmo diploma, que exige a entrega de sinal, para desencadear o direito a ser ressarcido nos termos aí previstos, que é o objeto do direito de retenção. 2 . Se o crédito emergente do incumprimento do contrato-promessa de permuta é garantido pelo direito de retenção previsto no artigo 754 do C.Civil. A apelante defende que também é aplicável, ao caso, o regime geral do direito de retenção definido no artigo 754 do C.Civil, porque o valor do prédio rústico transferido é uma despesa e as frações são coisas. De acordo com o normativo são requisitos para que se verifique a situação de direito de retenção em termos genéricos: a) uma coisa que deva entregar a outrem; b) que simultaneamente seja credor daquele a quem deve a restituição; que entre os dois créditos haja uma relação de conexão nas condições definidas no artigo – despesas feitas por causa da coisa ou danos por ela causados (Antunes Varela C.Civil Anotado, I Vol. 3ª edição revista, pag. 742, 3ª anotação ao artigo 754). As despesas com imóveis estão conexionadas com a conservação, gestão ou valorização dos prédios e resumem-se a quantias de pequena monta que o devedor, titular da coisa, pode com relativa facilidade pagar, e já não as situações que envolvam o incumprimento do contrato-promessa que abarque um ou vários imóveis. Daí que esta última situação não seja abrangida pelo regime geral do direito de retenção (Antunes Varela, Sobre o Contrato-Promessa, Coimbra Editora, Lda, 1988, pag. 111 e 112). No caso em apreço, o direito de propriedade do prédio rústico, transmitido pela apelante à insolvente, não se apresenta como uma despesa da construção do prédio urbano que surgiu com a atuação da insolvente. O prédio rústico apresenta-se como elemento fundamental, estrutural para a criação de uma nova coisa – o prédio urbano em frações. Incorpora-se no prédio construído. O seu valor distribui-se por todas as frações, não como uma despesa mas como um elemento estrutural do prédio, que entretanto nasceu. A despesa prevista no artigo 754 do C.Civil tem a ver com a conservação e gestão da coisa existente e não com a criação de uma nova e não contempla uma quantia tão volumosa com a reconhecida. Daí que julgamos que não se enquadre neste normativo. 3 . Se a apelante é consumidora para efeitos do Ac. Uniforme de Jurisprudência 4/2014 de 20/03. Perante a matéria provada nos pontos de facto P) a X) e BB) a apelante está a viver nas frações A e C, com o seu agregado familiar, desde 2012, em que a A, ainda não terminada, funciona como apoio à C onde dorme, come e recebe as pessoas. Esta situação enquadra-se no artigo 2.º n.º 1 da Lei 24/96 de 31/07, na medida em que a apelante destina as frações a uso familiar e doméstico, sendo afastada qualquer atividade profissional ou lucrativa. E foi este conceito restritivo o adotado no Ac. Uniformizador de Jurisprudência 4/2014 de 20/03, publicado no DR. de 19/05. Daí que possamos concluir que a apelante é consumidora para efeitos deste acórdão uniformizador de jurisprudência. Por todo o exposto é de concluir que se não verificam os pressupostos do direito de retenção, como garantia real do crédito reclamado, porque o contrato-promessa em causa não foi sinalizado, como o exigido pelo artigo 775 n.º 1 al. f), conjugado com o artigo 442 n.º 2, ambos do C.Civil, e não se considerar despesa para efeitos do artigo 754, do mesmo diploma, o valor do prédio rústico cuja propriedade a apelante transferiu para a insolvente, para a construção do prédio urbano em frações, em que lhe eram destinadas duas, sendo de qualificar o crédito como comum e não privilegiado. Concluindo: 1 . O direito de retenção consignado no artigo 755 n.º 1 al. f) do C.Civil abrange apenas créditos oriundos do incumprimento de contrato-promessa onde as partes ou a lei prevejam a existência de sinal. 2 . Para efeitos do disposto no artigo 754 do C.Civil as despesas com imóveis estão conexionadas com a conservação, gestão ou valorização dos prédios e resumem-se a quantias de pequena monta, não abarcando o valor da transferência de um prédio rústico para a construção de um prédio urbano, num contrato-promessa de permuta, enquanto elemento estrutural do novo prédio. 3 . A apelante, ao destinar as frações para a habitação da família, integra-se no conceito de consumidor previsto no artigo 2.º n.º 1 da Lei 24/96 de 31/07 adotado pelo AUJ 4/2014 de 20/03, publicado no DR. a 19/05. Decisão Pelo exposto acordam os juízes da Relação em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmam a decisão recorrida. Custas a cargo da apelante. Guimarães,