1896/05.5TBFLG.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

Não pode o condómino impugnar uma deliberação da assembleia de condóminos que aprovou, invocando não estar de acordo com a aplicação ao objecto dessa deliberação de uma regra já previamente definida em assembleia anterior e que não foi oportunamente impugnada.

Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães: RELATÓRIO AE de F… intentou a presente acção declarativa com processo ordinário contra AVS e outros, alegando, em síntese, que a autora e os réus são condóminos de um edifício, tendo estado presentes na assembleia geral extraordinária do condomínio realizada no dia 3/05/2005, da qual foi lavrada uma acta com o número 14 e onde, no ponto nº4 da ordem de trabalhos, foi apresentado um orçamento no valor global de 295 215,20 euros para realização de obras de reparação no edifício, sendo aprovado um mapa de custos, contra o qual a autora votou, por ser um mapa único para a globalidade do edifício, apesar de o mesmo se encontrar dividido em três blocos completamente individualizados e com entradas separadas servindo exclusivamente os condóminos de cada um desses blocos, o que tem como consequência que a autora, que é dona de várias fracções situadas todas no mesmo bloco, vai ter de suportar os custos de obras nos restantes blocos onde não tem qualquer fracção, o que vai contra o deliberado na acta nº 13 da assembleia de 17/11/2004 e contra o disposto no artigo 1424º nº3 do CC . Concluiu pedindo a anulação da deliberação que aprovou o mapa de distribuição de custos em discussão no ponto nº4 constante da ordem de trabalhos, tomada na assembleia geral extraordinária de condóminos de 3 de Maio de 2005. Os réus contestaram, alegando, em síntese, que o critério de repartição dos custos das obras já foi deliberado e decidido numa assembleia anterior, de 14/05/2004, tendo sido deliberado na assembleia de 3/05/2005 escolher o orçamento para o efeito, pelo que, para impugnar a questão do mapa de distribuição dos custos, a autora deveria ter impugnado a deliberação de 14/05/2005 e, não tendo feito, caducou o respectivo direito; mais alegaram que as obras em causa dizem respeito à reparação de partes comuns fachadas e telhados de todo o prédio, não podendo separar-se aquelas que apenas alguns condóminos utilizem, como é o caso de umas escadas ou de um elevador apenas utilizado por alguns condóminos. Concluíram pedindo a procedência da excepção de caducidade e a improcedência da acção com a absolvição do pedido. A autora replicou opondo-se à excepção de caducidade e mantendo o alegado na petição inicial. Foi proferido despacho saneador que considerou verificada a excepção da caducidade e julgou improcedente a acção, absolvendo os réus. Inconformada, a autora interpôs recurso desta decisão, que foi admitido como apelação, com efeito devolutivo. A recorrente apresentou alegações, formulando as seguintes conclusões: 1- Foi na reunião de 03-05-2005, que a Assembleia de Condóminos aprovou um orçamento no valor global de 295 215,20 euros, e seu respectivo mapa de distribuição de custos para a execução das obras no Edifício F…. 2- Nessa Assembleia, ficou deliberado aprovar o orçamento apresentado pela empresa “DM&F – Impermeabilizações, Lda” e a forma de repartição dos respectivos custos, sendo também nessa assembleia que a autora ficou a saber que teria de contribuir com a quantia de 30 000,00 euros. 3- A autora votou contra a sua aprovação, e em 04-07-2005, interpôs uma acção, para requerer anulação da deliberação tomada em 03-05-2005. 4- Do exposto resulta que a autora, ora apelante, exerceu o seu direito atempadamente (cfr. artigo 1433 nº4 do C.C civil). 5- Nessa medida, e contrariamente ao que consta na douta sentença, não caducou o seu direito de propor a presente acção. 6- A douta sentença recorrida não se pronunciou acerca da legalidade/ilegalidade da deliberação que aprovou o orçamento no valor de 295 215,20 euros, e respectivo mapa de repartição de custos, o qual seria, indiscriminadamente, dividido por todas as fracções autónomas, em total desrespeito pelos critérios legais do artº 1424, nº3 e pelos previstos no título constitutivo da propriedade horizontal. 7- Na verdade, a douta sentença limitou-se a aflorar questões secundárias, não pretendendo ver que o ponto principal em análise nos presentes autos é a apreciação da ilegalidade de imputação de custos do orçamento aprovado pelas fracções autónomas, através da deliberação tomada em 03-05-2005. 8- A douta sentença recorrida não teve em conta que o Edifício F… é dividido em três blocos distintos, e totalmente autónomos uns dos outros. 9- Existindo partes comuns afectas exclusivamente a cada um dos blocos, e as várias fracções de que a autora é proprietária e situadas no bloco nascente (A), não têm acesso às partes comuns dos restantes blocos, por não terem as mesmas entradas, nem qualquer tipo de ligações entre eles, quer internas quer externas, nem corredores comuns, nem vestíbulos, nem escadas, nem elevadores, nem coberturas, nem telhados, etc. 10- Como melhor resulta dos autos, nomeadamente dos documentos juntos, foi apresentado e aprovado (em 03-05-2005) um orçamento para realização de obras no Edifício Felgueiras, nomeadamente nos diversos blocos e fracções que constituem o condomínio. 11- Rubrica a rubrica se encontra feita a imputação de custos, no valor global de 295 215,20 euros, a dividir por todas as fracções em função da permilagem. 12- Nesse orçamento (acompanhado do respectivo mapa de distribuição de custos) e na deliberação que o aprovou (em 03-05-2005) ficou decidido que todas as fracções pagariam, indiscriminadamente, os custos das obras de conservação das partes comuns do edifício. 13- Isto posto, levanta-se a seguinte questão: foi ou não violado o critério legal das repartições dos custos, previsto no artº 1424º, nº3 do cc. 14- Infere-se, desde logo, “…que na falta de disposição em contrário (que só é válida se for acordada por todos os interessados e constar de escritura pública) o regime estabelecido pelos nº1 e 3 daquele artº 1424º obriga a que todos os condóminos suportem os custos das obras de conservação das partes comuns do edifício, excepto das que reportam a partes comuns que só servem alguns condóminos porque, em tal caso, só os que delas se podem servir têm o dever de nelas participar…” 15- Ora, ficou demonstrado pelos documentos juntos nos autos, que não foi celebrada nenhuma escritura pública pelos condóminos para acordar ou formalizar um critério para a repartição das despesas comuns. 16- Na falta de disposição negocial, vigora a regra supletiva, aplicável âs partes comuns do edifício que apenas sirvam algum ou alguns dos condóminos, e que é a que restringe a repartição dos respectivos encargos aos utentes dessas partes. 17- Assim e na ausência de vontade unânime dos condóminos respeitante à repartição dos custos, é forçoso concluir, por aplicação do nº3 do artigo 1424 do CC , que nem todas as despesas podem ser imputadas a todas as fracções autónomas, sob pena de responsabilizar os condóminos por despesas atinentes a partes comuns que delas não beneficiam. 18- Efectivamente, pelas despesas correspondentes às partes comuns do bloco nascente apenas devem responder os condóminos do bloco nascente, outro tanto sucedendo com os condóminos dos blocos central e poente no concernente ao mesmo tipo de encargos, nomeadamente, nas despesas de conservação e fruição de cada bloco, em prejuízo das despesas comuns a todas as fracções. 19- O que os réus fizeram foi imputar, indiscriminadamente, as despesas (custo das obras aprovadas) por todas as fracções, sem ter em conta o critério legal do nº3 do artigo 1424º, em que todos pagaram por todos. 20- Desta forma, é inequívoco que a deliberação da Assembleia Extraordinária de 03-05-2005, que aprovou o orçamento e respectivo plano de pagamentos das comparticipações dos condóminos (conforme a imputação que consta na acta nº14 junta aos autos, em que a autora teria de pagar a importância de 30 000,00 euros) viola a disposição do referido nº3 do artigo 1424 do CC , pelo que não pode deixar de ser anulada. 21- E foi nessa medida que a autora impugnou essa deliberação, requerendo a sua anulação através da presente acção. 22- O que fez, no prazo legal, concedido para o efeito. 23- Dúvidas não restam, de que a autora exercitou o seu direito atempadamente. 24- Pelo que, ao julgar procedente a excepção da caducidade do direito da autora, a douta decisão torna-se obscura e contraditória. 25- A douta sentença deixou de se pronunciar sobre a questão principal, que é a legalidade/ilegalidade da deliberação tomada em 03-05-2005, por violar as disposições do art.º 1424 do CC . 26- A douta Sentença recorrida violou as disposições dos artº 1421 e 1424 do CC , bem como as alíneas b), c) e d) do artº 668 do CPC . Os réus contra alegaram, pugnando pela manutenção da sentença recorrida. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. As questões a decidir, definidas pelas conclusões das alegações do recorrente são: Nulidade da sentença. Excepção de caducidade. Ilegalidade da deliberação. A sentença não especificou os factos assentes, pelo que se passará de imediato a conhecer da questão da nulidade de sentença. Nulidade da sentença. A recorrente invoca a violação do artigo 668º alíneas b), c) e d) do CPC . O artigo 668º prevê os casos de nulidade de sentença, nomeadamente quando não são especificados os fundamentos de facto e de direito que justifiquem a decisão (alínea b)), quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão (alínea c)) e quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento (alínea d)). Começando pelo caso previsto na alínea c) do artigo 668º, dir-se-á que este vício tem de corresponder a uma total ausência de lógica entre os fundamentos e a conclusão, o que não acontece na decisão recorrida, existindo apenas uma discordância da recorrente com a decisão e com os seus fundamentos. Relativamente ao caso previsto na alínea d) do mesmo artigo, pretende a recorrente que a sentença não se pronunciou sobre a questão de fundo. Mas não tem razão, pois, tendo a sentença entendido que procedia a excepção de caducidade, ficou prejudicada a apreciação da questão de fundo, nos termos do artigo 660º nº2 do CPC . Já quanto ao vício previsto na alínea b) do artigo 668º não há dúvida de que o mesmo se verifica, pois a sentença recorrida não especificou os factos assentes que justificaram a decisão. Esta omissão gera a nulidade da sentença, mas não obsta a que este Tribunal da Relação conheça do objecto da apelação, nos termos do artigo 715º nº1 do CPC . Passar-se-á de seguida a conhecer do objecto do recurso, fixando-se os factos provados resultantes dos elementos constantes dos autos. FACTOS. São, então os seguintes os factos que deverão considerar-se assentes, com base nos documentos juntos aos autos e no acordo das partes (na parte em que é possível a prova por acordo): As fracções autónomas “AJ”, “AK”, “AL”, “AM” e “AN” do Edifício F…, sito na Av… têm a sua aquisição registada a favor da autora (documento nº10 da PI, de fls 72 e sgts). As fracções da autora situam-se no 1º andar, que tem três blocos – o bloco, nascente, o bloco central e o bloco poente – localizando-se as mesmas no bloco nascente (documento nº7 da PI, de fls 33 e segts). No dia 21 de Maio de 2004 teve lugar uma assembleia-geral do condomínio do edifício, em que a autora esteve presente, da qual foi lavrada a acta a que foi dado o número 13, cuja cópia consta a fls 157 e com a seguinte ordem de trabalhos: “1. Orçamento extraordinário para fiscalização das obras de reparação/conservação. Mapa de distribuição de custos pelas fracções autónomas. 2. Apresentação de orçamentos para substituição de portões de acesso à garagem. 3. Outros assuntos de interesse geral para o condomínio.” (documento nº1 da contestação, de fls 157 e segts). Nessa assembleia de 21/05/2004, no âmbito do ponto 1 da ordem de trabalhos, foi feito um resumo do andamento do processo de obras de conservação/reparação do edifício e foi posta à discussão a questão da repartição dos custos destas obras quer no que diz respeito a saber se o critério deveria ser em função da área ou da permilagem, quer no que diz respeito a saber se deveria ser feito um orçamento para todo o edifício ou um orçamento separado para cada um dos respectivos blocos. Tendo sido decidido que o critério deveria ser o da permilagem, foi discutida a outra questão, constando da acta o seguinte: “Analisadas as opções, continuou a discussão em volta da matéria em análise. Por um dos condóminos foi referido que, independentemente de tal questão, as obras deveriam incidir sobre todo o edifício e não só sobre parte. Esta questão já tinha sido levantada na comissão, que também entendia ser essa a melhor solução. Findo o período de discussão foi posta a votação a seguinte proposta: se as obras deveriam ser feitas em todos os blocos que compõem o edifício. Tal proposta foi aprovada por unanimidade. Assim fica deliberado que as obras de reparação/manutenção deverão incidir sobre todo o prédio. De seguida, levantou-se a questão de saber se se deveria avançar de imediato com as obras do bloco central, uma vez que já existe orçamento aprovado. Sugeriu um condómino que o orçamento apresentado fosse dividido por todas as fracções que compõem o edifício Felgueiras e depois se recolhessem orçamentos para os blocos nascente e poente e se dividisse a despesa. Seguiu-se um período de debate acerca da matéria, tendo ficado deliberado que era melhor reunir orçamentos para as obras no prédio todo e depois apresentá-los em assembleia geral para que fossem discutidos e aprovados. Mas foi deliberado que os orçamentos aprovados deverão ser divididos por todas as fracções que com põem o edifício Felgueiras em função da respectiva permilagem. Assim ficou de se proceder a recolha de orçamentos para apresentar em assembleia geral a marcar oportunamente”. (documento de fls 157 e sgts). No dia 17 de Novembro de 2004 teve lugar uma assembleia-geral do condomínio do edifício, da qual foi lavrada a acta a que também foi dado o nº 13, cuja cópia consta a fls 22 e sgts e com a seguinte ordem de trabalhos: “1. Apresentação, debate e aprovação do relatório de contas, referente ao período de Julho de 2003 a Setembro de 2004. 2. Apresentação, debate e aprovação do orçamento ordinário para os próximos 12 meses. 3. Nova legislação sobre a inspecção dos elevadores. Adaptação das máquinas existentes à nova regulamentação” (documento nº 4 da PI, de fls 22 e sgts). Nessa assembleia de 17/11/2004, no âmbito do ponto 2 da ordem de trabalhos, na acta consta o seguinte: “Quanto ao ponto dois da ordem de trabalhos, pela administração, foi feita uma breve introdução, onde foi explicada a seguinte situação: até agora e desde sempre, o orçamento ordinário do condomínio encontrava-se dividido pelas fracções em função da área das mesmas, era este o critério em vigor. Contudo, a lei, no artigo 1424º do Cód. Civil, prevê que as despesas comuns devem ser suportadas pelos condóminos em função do seu valor proporcional, vulgarmente designado por permilagem e basta que um condómino pretenda que seja esse o critério, para que este prevaleça. Mais foi informado que vários condóminos manifestaram a vontade de que, daqui para a frente, o orçamento seja dividido pelas fracções em função da respectiva permilagem. Deste modo, foi referido que, na sequência do atrás exposto, os orçamentos ordinários apresentados, para vigorar no próximo ano – a partir de Janeiro de 2005 – serão divididos pelas fracções em função da respectiva permilagem. Logo de seguida foi explicado que, tal como até agora, serão apresentados diversos orçamentos para o prédio: em cada bloco seu orçamento, as despesas de cada bloco são imputadas somente às fracções desse mesmo bloco…”. (documento de fls 22 e segts). No dia 3 de Maio de 2005 foi realizada uma assembleia geral extraordinária do condomínio do edifício, em que estiveram presentes a autora e os réus da qual foi lavrada a acta a que foi dado o número 14, cuja cópia consta a fls 9 e sgts e cuja ordem de trabalhos era a seguinte: “1. Apresentação do relatório de inspecção efectuada aos elevadores. 2. Apresentação de orçamentos tendentes à eliminação das anomalias existentes nos elevadores para cumprimento da nova legislação. 3. Apresentação do resultado da vistoria técnica efectuada pela Câmara Municipal de F…. Medida a tomar para resolução dos problemas apontados. 4. Apresentação, debate a aprovação de orçamentos para realização de obras de reparação do edifício (conforme deliberação da assembleia de condóminos).” (acordo das partes e documento nº1 da PI, de fls 9 e sgts). Nessa assembleia de 3/05/2005, no âmbito do ponto quatro da ordem de trabalhos, foram apresentados três orçamentos e foi distribuído aos condóminos um documento com a permilagem de cada fracção e o mapa de divisão de custos de cada um dos orçamentos apresentados, relativamente a todas as fracções, mencionando-se na acta o seguinte: “de referir que os orçamentos apresentados são divididos pelos condóminos em função da respectiva permilagem, nos exactos termos constantes do artigo 1424º , nº1 do Código Civil e da assembleia-geral de condóminos de 14 de Maio de 2004. Os orçamentos apresentados dizem respeito a obras de reparação das partes comuns de todo o edifício, de toda uma propriedade horizontal, nomeadamente fachadas e coberturas comuns em todo o edifício (blocos nascente, central e poente).” (doc. de fls 9 e segts). Seguiu-se um período de debate e a votação, constando na acta o seguinte: “…tendo a proposta da empresa MDeF, Limitada, com valor de 295 215,20 euros (IVA incluído) sido aprovada por unanimidade dos presentes” (doc. de fls 9 e segts). Já depois do debate e deliberação sobre a forma de pagamento e sobre as sanções por falta de pagamento, consta ainda da acta o seguinte: “Na sequência do ora decidido tomou a palavra o Sr. C…, na qualidade de representante da ACl de F… e disse que iria impugnar a acta, pois não concordava com o facto de o orçamento ser dividido da forma aprovada, ou seja, por permilagem, o que implica a que as fracções da AC pague muito mais que o condómino das fracções superiores. Foi posteriormente explicado que tal situação tem a ver com a permilagem de cada fracção, sendo que a ACl tem cinco fracções e o condómino do andar superior tem apenas duas. Contudo o Sr. C… referiu que a direcção da ACl havia decidido impugnar a acta, o que, efectivamente, constitui um exercício legítimo de um direito. Esclareceu que nada tinha contra as obras ou contra o orçamento aprovado, mas sim contra o mapa de distribuição de custos aprovado, pelo que contra ele vota contra, na medida em que o orçamento é único para todo o edifício, quando o mesmo, no seu entender, deveria ser dividido de outra forma.” (doc. de fls 9 e segts). A presente acção foi intentada no dia 4 de Julho de 2005. ENQUADRAMENTO JURÍDICO. Excepção de caducidade. Pretende a autora, ora recorrente, na qualidade de condómino, impugnar a deliberação que definiu o critério de repartição dos custos do orçamento das obras de reparação do edifício. Estabelece o artigo 1433º nº1 do CC que as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamento anteriormente aprovado são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado; por seu lado, o nº4 do mesmo artigo fixa, para a propositura da respectiva acção, o prazo de 20 dias ou de 60 dias consoante o condómino esteve ou não presente (cfr. P. Lima e A. Varela, CC anotado, volume III, página 449). No presente caso, a autora propôs a acção no dia 4/07/2005 e situa a deliberação impugnada na assembleia-geral de 3/05/2005. Ora, desde logo é manifesto que desde 3/05/2005 a 4/07/2005 decorreu um período superior a 20 dias, que é o prazo aplicável, uma vez que a autora se encontrava presente na assembleia, tendo caducado qualquer eventual direito de impugnação, pois a regra que a recorrente alega ter sido violada – o artigo 1424º do CC – tem natureza supletiva e está sujeita ao prazo de caducidade, ao contrário do que aconteceria se estivéssemos perante uma regra de natureza imperativa (P. Lima e A. Varela, obra citada, página 448). De qualquer modo, sempre se dirá que, tal como foi considerado na decisão recorrida, a decisão impugnada não foi deliberada na assembleia de 3/05/2005, mas sim na assembleia de 21/05/2004. A assembleia de 3/05/2005 limitou-se a aprovar um orçamento e a aplicar, na repartição dos custos, o critério já anteriormente definido na assembleia de 21/05/2004. É perfeitamente claro do conteúdo da acta de 3/05/2005 que a autora votou a favor do objecto da deliberação: aprovação do orçamento. A sua oposição dirigiu-se apenas à questão da repartição dos custos, que não foi objecto dessa deliberação, sendo uma consequência do já deliberado anteriormente. Assim, não tem a autora legitimidade para impugnar o decidido nesta assembleia (sendo certo que a autora esteve presente também na assembleia de 21/05/2004 e não consta da acta que não tivesse votado a favor da deliberação). Permitir agora que a autora impugnasse a regra de repartição dos custos teria como consequência tornar completamente inútil a deliberação tomada em 21/05/2004, que não foi impugnada oportunamente. Alega a autora que o decidido vai contra o deliberado na assembleia de 17/11/2004, no sentido de que as despesas devem ser repartidas consoante o bloco a que se referem. Porém, mais uma vez, não tem razão, pois, tal como também foi considerado na decisão recorrida, o deliberado na assembleia de 17/11/2004 diz respeito às despesas ordinárias do condomínio, o que não é o caso dos custos em apreço, que se reportam a um orçamento extraordinário de reparação do edifício. Conclui-se assim que caducou o direito da recorrente a impugnar a deliberação, improcedendo as suas alegações. Ilegalidade da deliberação. Face ao supra decidido, fica prejudicada a questão de fundo, de apreciar da legalidade da deliberação ( artigo 660º do CPC ). DECISÃO. Pelo exposto se decide julgar improcedente a apelação e decidir no mesmo sentido da decisão recorrida, declarando verificada a excepção da caducidade e absolvendo os réus do pedido. Custas pela apelante. 2010-11-30