7934/19.7T8LRS.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- A execução específica do contrato-promessa constitui o mecanismo de reposição natural, ao dispor do contraente fiel, a desencadear contra o contraente faltoso que culposamente faltou à realização da prestação debitória devida (artigos 830º, nº 1, 799º, nº 1, 562º e 566º, nº 1, do Có-digo Civil).

II- A falta de realização da prestação, no tempo devido, por razão imputável ao devedor, mas sendo ela ainda possível, viabiliza ao credor o recurso, com sucesso, à execução específica do contrato (artigo 804º, nº 2, do Código Civil).

III- Se no contrato-promessa se convencionou ser encargo do promitente-comprador indicar ao promitente-vendedor o dia, hora e local (cartório notarial) para a celebração do negócio e que essa comunicação devia anteceder em oito dias essa celebração, e não se mostra ter havido intimação com esse conteúdo e indicações, não é exigível ao promitente-vendedor a realização da sua prestação e nem configurável uma situação de mora dele (artigos 406º, nº 1, 762º e 805º, nº 1, do Código Civil).

IV- Não obsta a isso, nem a circunstância de o mesmo contrato-promessa fixar um termo ad quem, já superado, para a celebração do contrato-prometido; e nem o facto de o outorgante ven-dedor ter, entretanto, falecido e a sua herança ter sido, por sentença transitada, declarada vaga para o Estado (artigo 2153º do Código Civil).

V- A comunicação, do promitente-comprador ao promitente-vendedor, para, em prazo, infor-mar onde pretende realizar o negócio prometido, a fim de o mesmo ser agendado, não cumpre a exigência da interpelação convencionada, e referida em III –; como a não cumpre a citação para a acção de execução específica, proposta pelo comprador contra o vendedor, de onde não resulta nenhum conteúdo capaz de habilitar a mesma cláusula contratual

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

I- Relatório

1. A instância da acção.

1.1. J... e esposa M... suscitaram contra o Estado Português, na qualidade de herdeiro de E..., uma acção declarativa a pedir que o tribunal emita declaração negocial de venda de dois imóveis, de que o autor marido é promitente-comprador e foi promi-tente-vendedor aquele de cujus (6.8.2019).

Alegam ter o autor marido celebrado o contrato-promessa, terem pago todo o preço e assumido logo a posse dos dois prédios urbanos; ficando o promitente-comprador in-cumbido de agendar a escritura, a realizar até 31.1.2007.

O promitente-vendedor faleceu, porém, antes deste dia; e sucedeu-lhe como único herdeiro o réu.

Enviaram carta a notificar o herdeiro « para vir cumprir o contrato prometido ».

Mas não tiveram resposta.

1.2. O réu foi citado e contestou (25.10.2019).

Suscitou a ilegitimidade da autora esposa, que não outorgou a promessa.

Sublinhou o vínculo do promitente-comprador em indicar dia, hora e local para a celebração do contrato prometido; nunca cumprido.

E deu nota da existência do processo de liquidação da herança vaga; já com senten-ça transitada e liquidação em curso, a justificar a suspensão da instância.

1.3. A instância progrediu; com (várias) vicissitudes.

1.3.1. Os autores responderam à contestação, anuindo à suspensão da instância, mas opondo-se à excepção da ilegitimidade; e sublinhando que a falta de resposta à sua interpelação operou constituição em mora do réu (17.3.2020).

A suspensão da instância foi rejeitada (17.11.2020).

1.3.2. Os autores esclareceram a petição inicial (3.1.2022).

O réu exerceu o seu contraditório (11.4.2024).

1.3.3. Realizou-se uma audiência prévia (9.10.2024).

1.3.4. O tribunal a quo produziu um saneador-sentença (18.7.2025).

(1.) Decidiu, « porque estranha ao contrato promessa », pela ilegitimidade da autora esposa; e, quanto a ela, absolveu o réu da instância.

(2.) (i) E conheceu de mérito, para o que considerou provados os seguintes factos:

«1. O Autor celebrou com E..., este no estado de viúvo, no dia 1 de dezembro de 2006, acordo escrito, por ambos assinado, denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, através do qual o segundo declarou prometer vender ao primeiro, que declarou prometer comprar, os prédios urbanos todos situados na R..., lote 67, da freguesia da Pontinha, em Odivelas:

a) - Uma moradia de rés-do-chão, com a área coberta de 55,60 m2 e logradouro com a área de 733,39 m2, a confrontar do norte e sul com M…, do nascente com casal do P… e do Poente com estrada particular, inscrito na matriz predial urbana da indicada freguesia da Pontinha sob o artº ….

b) - Uma moradia de rés-do-chão e andar, com a área coberta de 50,00 m2, confrontando do norte e sul com M…, do nascente com casal do P… e do poente com estrada particular, inscrito na matriz urbana da referida freguesia da Pontinha sob o artº ….

2. O preço estabelecido foi de €86.000,00 (oitenta e seis mil euros), que foi imediatamente pago e que E... declarou ter recebido e dar quitação.

3. Foi estipulado que o contrato prometido deveria realizar-se até final do mês de janeiro de 2007.

4. Estabeleceu-se ficar a cargo do Autor a indicação a E... do dia, hora, local e respetivo cartório notarial para a celebração do ato notarial, devendo a comunicação, a fazer por qualquer meio, anteceder oito dias da realização da escritura.

5. Convencionou-se submeter o contrato ao regime da execução específica, previsto no artº 830.º do C. Civil.

6. E... faleceu em 12 de janeiro de 2007.

7. Por sentença já transitada em julgado, proferida em 27 de setembro de [ 2018 ], no processo n.º 858/18.7T8LRS do Juiz 4 do Juízo Local Cível de Loures do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Norte declarou-se a herança de E... vaga para o Estado.

8. Os autores endereçaram à “Procuradoria da República, Comarca de Lisboa Norte, Tribunal de Loures” carta registada com aviso de receção datada de 16 de julho de 2019, a qual foi recebida, com o seguinte teor:

“Assunto: Interpelação para cumprimento de obrigação.

Digníssimo Procurador da República

J. .. e M..., casados entre sido no regime da comunhão geral de bens, (…) vêm informar V. Ex.cia que celebraram com E... em dezembro de 2006 contrato promessa de compra e venda dos prédios urbanos sitos na atual União de Freguesias de Pontinha e Famões, no concelho de Odivelas e com os artigos matriciais atuais n.ºs … e …, conforme cópia do contrato promessa de compra e venda que segue em anexo.

O contrato prometido deveria ter sido celebrado até final de janeiro de 2007.

Sucede, porém, que o já referido E... faleceu antes de decorrido o prazo para celebração do contrato prometido.

Soubemos agora que, por decisão proferida no âmbito do processo que correu os seus termos sob o n.º 858/18.7T8LRS pelo Juiz 4 do Juízo Local Cível de Loures do Tribunal Judicial da Comarca de Loures foi o ESTADO PORTUGUÊS declarado como único e universal herdeiro do mencionado E

Assim, somos pela presente a interpelar V. Ex.cia, na qualidade de legal representante do Estado Português, e sucessor de E..., para no prazo de 10 dias após a receção da presente comunicação informar onde pretende que seja realizada a escritura de compra e venda dos referidos imóveis, a fim de a mesma ser devidamente agendada.

Mais informamos que já procedemos ao pagamento do preço e que os referidos imóveis se encontram na nossa posse.

Findo o prazo ora estabelecido não nos restará outra alternativa que não seja intentarmos a competente ação de execução específica.

Sem outro assunto de momento, apresentamos os nossos melhores cumprimentos,”

9. Até ao dia de hoje os autores não receberam qualquer tipo de resposta.

10. O prédio urbano referido em 1., alínea a), corresponde atualmente ao inscrito na matriz predial urbana sob o art.º … da União de Freguesias de Pontinha e Famões, concelho de Odivelas, distrito de Lisboa, estando descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o n.º ….

11. O prédio urbano referido em 1., alínea b), corresponde atualmente ao inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … da União de Freguesias de Pontinha e Famões, concelho de Odivelas, distrito de Lisboa, estando omisso na respetiva Conservatória do Registo Pre- dial. »

(ii) Esclareceu assim em matéria de direito:

«(…) o contrato continha uma cláusula expressa segundo a qual a marcação da escritura pública – designadamente a sua data, hora e cartório – incumbia exclusivamente ao autor, e que essa marcação deveria ser notificada ao promitente-vendedor com pelo menos oito dias de antecedência.

(…)

Ora, não ficou provado que o autor alguma vez tenha, dentro do prazo contratualmente fixado ou em momento posterior, cumprido validamente esse ónus. A carta enviada em 2019 ao Estado não satisfaz o conteúdo da cláusula contratual, na medida em que não indicou qualquer data, hora ou cartório, antes remeteu para o Estado a iniciativa de o fazer, invertendo o sentido da cláusula.

Neste contexto, o incumprimento da cláusula contratual essencial – a marcação da escritu-ra – inviabiliza o vencimento da obrigação assumida pelo promitente-vendedor, isto é, não se verificando tal condição, não pode haver lugar a execução específica.

Não pode, pois, o autor exigir a outorga do contrato prometido nem ver a sentença produzir os efeitos da declaração negocial em falta, porque o seu próprio comportamento faltou ao acordado, ficando assim por preencher a condição necessária para operar a exigibilidade da prestação. »

(iii) Terminou a concluir pela total improcedência da acção e em absolver o Estado Português do pedido.

2. A instância da apelação.

2.1. O autor interpôs recurso; e organizou assim as suas conclusões:

«i. O contrato-promessa celebrado em 01.12.2006 fixou prazo certo para a outorga do contrato prometido até ao final de janeiro de 2007.

ii. Nos termos do artigo 805.º, n.º 2, al. a), do Código Civil, havendo prazo certo, o deve-dor entra em mora automaticamente com o seu decurso, sem necessidade de nova interpelação.

iii. Assim, a partir de fevereiro de 2007 o promitente-vendedor (e o seu sucessor, Estado Português) encontrava-se em mora.

iv. O artigo 830.º do Código Civil exige apenas a mora do devedor para que o credor pos-sa exigir a execução específica do contrato-promessa.

v. A decisão recorrida errou ao considerar que não havia mora e que a obrigação do ven-dedor apenas se tornaria exigível após a marcação da escritura pelo comprador.

vi. A cláusula contratual que atribuía ao comprador a marcação da escritura constitui mera modalidade de execução do contrato, não podendo ser qualificada como condição suspensiva da obrigação do vendedor.

vii. O comprador cumpriu a sua principal obrigação – pagamento integral do preço (€ 86.000,00) – não podendo ver denegada tutela específica por não ter formalizado a marcação do cartório.

viii. O formalismo exigido pelo tribunal recorrido frustra a finalidade do art.º 830.º CC, que visa assegurar a realização do contrato prometido, e contraria o princípio da boa-fé consa-grado no art.º 762.º CC.

ix. Até porque o Estado Português é uma entidade complexa e sempre restaria a dúvida de qual a entidade a interpelar.

x. Por fim, ainda que se entenda que a ultrapassagem do prazo para a celebração do con-trato prometido não é suficiente para a constituição do promitente vendedor em mora, sendo necessária uma interpelação para o efeito, sempre a citação para a presente execução específica teria cumprido essa função.

xi. Tanto mais que o réu em momento algum coloca em causa o contrato promessa cele-brado e os seus termos.

xii. O que levou o próprio Tribunal recorrido a questionar se não houve um cumprimento espontâneo do contrato prometido.

xiii. A doutrina maioritária (Pires de Lima e Antunes Varela, Almeida Costa, Menezes Cordeiro, Henrique Mesquita) entende que basta a mera mora do devedor para viabilizar a execução específica.

xiv. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça é firme no mesmo sentido, designadamente nos Acórdãos de 04.12.2008 (Proc. 08B3342) e 06.12.2016 (Proc. 2457/12.9TBBRG.G1.S1).

A sentença recorrida com a decisão proferida, ao afastar-se desta doutrina e jurisprudência consolidada, violou os artigos 805.º, 827.º, 830.º e 762.º do Código Civil. »

Deve ser revogada, e substituída por outra, que supra a declaração negocial em falta « ne-cessária à transmissão dos imóveis em causa aos aqui autores »

2.2. O réu respondeu; e ordenou assim as suas conclusões:

«1. Nos termos do disposto no artigo 830º do Código Civil, o recurso à execução es-pecífica do contrato-promessa pressupõe que haja um incumprimento da promessa.

2. No contrato-promessa foi estipulado que o contrato prometido deveria ser celebrado até final de janeiro de 2007, ficando a cargo do Autor a marcação do contrato prometido e sua comunicação ao promitente-vendedor.

3. Não tendo o Autor cumprido com a sua prestação, não se pode considerar que a obrigação do promitente-vendedor tenha vencido em final de janeiro de 2007.

4. Motivo pelo qual não se pode considerar que haja mora ou incumprimento da promessa por parte do promitente-vendedor.

5. Inexistindo incumprimento imputável ao promitente vendedor, não estão verificados os pressupostos para que o Autor pudesse lançar da execução específica.

6. Considerando que o Autor não diligenciou pela marcação e comunicação do agen-damento do contrato definitivo, inexiste fundamento para interpelar o promitente-vendedor, u-ma vez que tal interpelação só poderia ser efetuada a partir do momento em que o credor pode exigir a realização da prestação devida.

7. Consequentemente, não se pode considerar que o promitente-vendedor tenha sido inter-pelado com a citação para a presente ação e que, desde a mesma, esteja em mora a legitimar o recurso à execução específica.

8. Consequentemente, bem andou o tribunal recorrido ao julgar a ação improcedente, não tendo sido violado qualquer imperativo legal. »

Em síntese; a decisão recorrida não merece reparo, e deve ser mantida.

2.3. O objecto do recurso.

2.3.1. É sobretudo o teor das conclusões do recorrente que permite isolar o(s) te-ma(s) do recurso (artigo 635º, nº 4, do Código de Processo Civil).

2.3.2. No caso da hipótese, o assunto circunscrito centra no conhecimento dos pressupostos para fazer operar a execução específica do contrato-promessa, onde o ape-lante outorgou como promitente-comprador; e muito em especial na questão de saber se o promitente-vendedor incorreu num não cumprimento da promessa hábil a poder-se fa-zer reconhecer como um desses pressupostos.

II- Fundamentação

1. A matéria de facto a considerar é a que consta enunciada na decisão do tribunal de 1.ª instância, e em cima já transcrita (artigo 663º, nº 6, do Código de Processo Civil).

2. O quadro jurídico-normativo convocado.

2.1. O regime do contrato-promessa conhece essência no artigo 410º do Código Civil, ao que nos importa na versão pretérita à do Decreto-Lei nº 116/2008, de 4 de Ju-lho; que o define como a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (nº 1); podendo constituir vínculo de ambos os contraentes, hipótese em que se configura como contrato bilateral; e, na hipótese de respeitar à celebração de negócio oneroso de transmissão de direito real (além do mais) sobre edifício, subordinado a um especial quadro formal (nº 2 e, em muito especial, nº 3).

A respeito do cumprimento da prestação debitória devida, o quadro geral é o de que o contrato deve ser pontualmente cumprido (artigo 406º, nº 1, início, do Código Civil); e o de que o devedor cumpre a obrigação quando realiza o vínculo a que em con-creto e eficientemente se propôs, o que deve fazer de acordo com as expectativas forma-das e em contexto de total lisura e boa fé (artigo 762º do Cód. Civ.).

A não realização da prestação debitória nesses termos acarreta, para o devedor, a presunção de culpa (artigo 799º, nº 1, do Cód. Civ.); e a responsabilidade de reposição da esfera do credor (artigo 798º do Cód. Civ.), tendencialmente em restauração natural (artigos 562º e 566º, nº 1, do Cód. Civ.).

O não cumprimento pode revestir as modalidades de mora, hipótese em que a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido (artigo 804º, nº 2, do Cód. Civ.), ou de incumprimento definitivo ou fatal, quando já a sua realização acedeu a um nível qualificado de incomportabilidade (artigos 801º, nº 1, e 808º, do Cód. Civ.).

2.2. A prestação debitória que o contrato-promessa permite fazer emergir é de simples facto; quer dizer, trata-se meramente de obter do devedor a emissão da prometi-da declaração negocial.

Por isso que, para o seu não cumprimento, a lei estabeleça uma forma coactiva de obter esse facto – essa declaração –; tratando-se de, através de uma acção judicial cons-titutiva, encarregar o tribunal de suprir a falta e de, por sentença, fazer produzir os efeitos da declaração negocial do inadimplente.

É a chamada execução específica do contrato promessa (artigo 830º, nº 1, do Cód. Civ.); que, para a hipótese das promessas de transmissão onerosa de direito real sobre edifício, existe sempre (nº 3, início, do artigo 830º); e cujo efeito jurídico é o de titular em definitivo o negócio jurídico prometido e projectado pelas partes contraentes.

O pressuposto da procedência da execução específica é que haja alguém vinculado a celebrar certo contrato « e não cumprir a promessa » (início do nº 1, do artigo 830º).

A doutrina e a jurisprudência são pacíficas em enquadrar este incumprimento ao menos na modalidade de mora. Desde que o contrato não tenha sido efectuado no tempo devido, em face de uma conduta do contraente que se vinculara a empreendê-lo, mas ainda seja passível de poder ser concluído, fica aberta ao contraente fiel o caminho da-quela execução, ou restauração natural, por modo de conseguir preencher a sua esfera jurídica de acordo com a expectativa criada (artigo 804º, nº 1, do Cód. Civ.), ainda que por uma via sucedânea (não espontânea), coactiva ou coerciva.

3. O caso concreto da hipótese apelada.

3.1. A situação recorrida transporta-nos para uma realidade onde foi fechado um contrato-promessa, em Dezembro de 2006, mas sem que a seguir tenha sido concluído o contrato aí previsto e projectado.

O contrato-promessa foi bilateral.

Com um vínculo firmado pelo promitente-vendedor.

Que, porém, veio a falecer no dia 12 de Janeiro de 2007 (facto 6.).

Era o seguinte o teor da cláusula quinta (início) do contrato-promessa:

«A realização da escritura pública do contrato de compra e venda, que ora prometem celebrar, deverá realizar-se até final do mês de Janeiro do ano de 2007, (…) »

Com o decesso do promitente-vendedor a situação jurídica constituída não se ex-tinguiu; transportou-se antes para outra esfera jurídica, não sendo concebível neste parti-cular vácuo de direito; retroagindo a transmissão subjectiva ao momento da abertura da sucessão (artigo 2031º do Cód. Civ.), como é apanágio de todo o direito sucessório.

Por sentença, proferida em 27 de Setembro de 2018, transitada em julgado, a he-rança aberta pelo óbito do promitente-vendedor foi declara vaga para o Estado (facto 7.).

Ocorreu, por isso, a sucessão para a esfera jurídica do Estado; operando de direito e sem necessidade de aceitação (artigo 2154º do Cód. Civ.); e com transmissão de todos os direitos e obrigações, à semelhança de qualquer outro herdeiro (artigo 2153º do Cód. Civ.).

3.2. O contrato prometido não foi celebrado.

Era o seguinte o teor da cláusula quinta (segunda parte) do contrato-promessa:

«(…) ficando a cargo do segundo outorgante a indicação ao primeiro outorgante, do dia, hora, local e respectivo cartório notarial para a celebração do acto notarial, devendo a comunicação, a fazer por qualquer meio, anteceder oito dias da realização da escritura. »

A cláusula quinta do contrato fixou um termo ad quem para a celebração do nego-cio (facto 3.).

Expressamente lhe associou a submissão à execução específica (facto 5.).

E sobretudo recortou os termos procedimentais (instrumentais) para a concretiza-ção do contrato prometido – ao promitente-comprador incumbiria diligenciar por cartó-rio notarial, pelo dia, hora e local, de realização da venda, comunicando-o a seguir ao pro-mitente-vendedor com uma antecedência de oito dias « da realização da escritura ».

O segmento da cláusula centra, portanto, e a par de um tempo ad quem, os termos concretos da interpelação para cumprimento, de que encarregou o promitente-compra-dor; sendo a este que incumbia (onerava) desencadear o processo para a realização da prestação debitória, que se pretendesse obter do promitente-vendedor.

Dito isto.

A passagem do tempo ad quem não era hábil só por si a fazer percepcionar mora.

Havia um acto precedente, de interpelação pelo comprador ao vendedor, com o re-corte estabelecido na promessa, e sem o qual o vínculo se não podia satisfazer.

Sem a fixação à partida de um prazo certo para o vendedor emitir a sua declaração negocial prometida (artigo 805º, nº 2, alínea a), do Cód. Civ.), só a interpelação nos termos convencionados era susceptível de poder fazer operar a mora debitoris (artigo 805º, nº 1, do Cód. Civ.).

Desta forma.

A prestação do promitente-vendedor, porque lhe não foi indicada ainda dia, hora e local, respectivo cartório notarial, « para a celebração do acto notarial », não lhe pode ser exigida.

E não há motivo consistente para divergir nesta orientação; não se encontrando quadro normativo que permita superá-la com base em dificuldades, ou numa excessiva onerosidade, de sinalização (e identificação) do sujeito (?) a interpelar; e pelo menos en-quanto diferente consenso não seja (ou não for) firmado entre as partes na promessa (ar-tigo 406º, nº 1, segunda parte, do Cód. Civ.).

3.3. Em 16 de Julho de 2019, o apelante (e a esposa) enviou(aram) uma « inter-pelação para cumprimento de obrigação » ao apelado (facto 8.).

Nela, invocando a qualidade de sucessor do outorgante na promessa, o intimaram para, em 10 dias, « informar onde pretende que seja realizada a escritura de compra e venda (…), a fim de a mesma ser devidamente agendada »; e com a cominação de vir a ser interposta « a competente acção de execução específica ».

O apelante evidencia assim o seu notório interesse na prestação do apelado.

Porém, e a mais disso, sem conseguir habilitar o acto da eficácia jurídica bastante para lhe desencadear a efectiva realização.

A interpelação não é apta a transportar o vínculo de cumprimento ao devedor.

E tão-só por não corresponder ao recorte convencionado na cláusula quinta (segun-da parte), nos termos em que nela se omite « dia, hora, local e respectivo cartório nota-rial para a celebração do acto notarial », orientação expressivamente a cargo do ape-lante, que espontaneamente assumiu e agora tem de honrar; não se perspectivando uma pontual conduta na transposição agora para o vendedor das indicações de « onde preten-de seja realizada a escritura (…) a fim de a mesma ser devidamente agendada ».

Como identicamente o acto de citação para a acção o não comporta.

Sem prejuízo de um ou outro efeito de direito material que a citação possa envol-ver, seguramente que este, visado pelo apelante, não opera; desde logo por nenhum acto praticado ou desenvolvido (a petição, a inicial e a corrigida; outro qualquer acto) sinali-zar os detalhes enunciados na cláusula contratual em causa, fixada na promessa.

Tudo isto com a nítida consequência de que, na realidade apresentada e com os fa-ctos convocados, enquadrados pelos parâmetros jurídicos aplicáveis, a prestação debitó-ria de emissão da declaração de venda, pelo apelado, ainda não reúne as condições para lhe poder ser exigida.

Por conseguinte; sem fundamento ou sustentação a acção de execução específica.

As conclusões do recurso, portanto, não merecem acolhimento.

III- Decisão

Em face do exposto, acordam os juízes do tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente a apelação e, por consequência, em confirmar o saneador-sentença recor-rido.

As custas devidas pela apelação são encargo do apelante, que nela decaiu.

Lisboa, 26 de Maio de 2026

Luís Filipe Brites Lameiras

Carlos Oliveira

Luís Filipe Pires de Sousa