764/25.9YLPRT.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

ACORDAM OS JUÍZES DA 6ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA Relatório. Casaideal Imobiliária, Unipessoal Ld.ª , instaurou, no Balcão do Arrendatário e Senhorio, procedimento especial de despejo contra AA e BB , com fundamento na cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação pelo senhorio, visando o despejo do local arrendado sito na Rua 1. Juntou documentos comprovativos do contrato de arrendamento e das comunicações de oposição à renovação do contrato. Após oposição dos requeridos, foram os autos remetidos e distribuídos ao Juízo Local Cível de Vila Franca de Xira, onde seguiram os demais trâmites legais. Exercido o contraditório relativamente à oposição deduzida, o tribunal julgou a oposição extemporânea e não admitiu a mesma. Ato seguido, o tribunal conheceu do mérito da pretensão da autora, tendo julgado improcedente a pretensão de despejo da autora, absolvendo os réus da mesma. Nessa decisão, depois de assentar a factualidade provada (também por falta de oposição dos réus), o tribunal fundamentou a improcedência da ação nos seguintes termos: « Considerando os factos supra escritos, emerge que A. e RR. celebraram contrato de arrendamento urbano para habitação pelo prazo de 5 anos, com início em 01/10/2019 e termo em 31/10/2024, sendo o contrato renovável por períodos de 1 ano em caso de não oposição à renovação. Mais fixaram a antecedência mínima para a declaração de oposição em 120 dias pela senhoria e 90 pelos arrendatários. Ora, com relevo, prescreve a lei o seguinte quanto à forma de comunicação da declaração de oposição, conforme o disposto no art. 9º e ss. da Lei 6/2006 , de 27 de Fevereiro: “1 - Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção. 2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado. 3 - As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior. 4 - Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede. 5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele. 6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de receção. (…).” Com relevo, dispõe, ainda, o art. 10º, que: “1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que: a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la; b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário. 2 - O disposto no número anterior não se aplica às cartas que: a) Constituam iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização da renda, nos termos dos artigos 30.º e 50.º; b) Integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.º-A e 15.º, respetivamente, salvo nos casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do n.º 7 do artigo anterior. c) Sejam devolvidas por não terem sido levantadas no prazo previsto no regulamento dos serviços postais. 3 - Nas situações previstas no número anterior, o remetente deve enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta. 4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1 e da alínea c) do n.º 2, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio. 5 - Nos casos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 7 do artigo anterior, se: a) O destinatário da comunicação recusar a assinatura do original ou a receção do duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, o advogado, solicitador ou agente de execução lavra nota do incidente e a comunicação considera-se efetuada no próprio dia face à certificação da ocorrência; b) Não for possível localizar o destinatário da comunicação, o senhorio remete carta registada com aviso de receção para o local arrendado, decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatário não foi localizado, e considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.” Entende a A. que declarou eficazmente a sua oposição à renovação do contrato, inicialmente por carta registada com AR e, na falta de recebimento desta, por nova carta com AR e, subsequentemente, por carta simples. Atendendo a que está em causa uma declaração receptícia, sendo que releva o conhecimento pelo destinatário da intenção de não proceder à renovação do contrato, já que se pretende assegurar que este disponha de um prazo mínimo para se precaver ante a cessação do contrato, afigura-se-nos que releva – para aferição do cumprimento da antecedência prevista legal ou contratualmente – a data em que o arrendatário tem conhecimento daquela declaração e não apenas a data da sua emissão. Ou seja, mais que o momento de emissão da declaração releva o conhecimento do arrendatário desta, sendo que o senhorio deverá proceder no sentido de se assegurar que a comunicação é recebida com a antecedência mínima. Aliás, a prevalência do conhecimento efectivo pelo arrendatário resulta clara do disposto no art. 10º , n.º 2 e 3, da Lei 6/2006 , que impõe a remessa de nova carta nos casos em que a primeira não é recebida por não ter sido levantada pelo arrendatário no prazo definido para tanto. Ora, considerando a duração do contrato e o seu termo, a declaração de oposição à renovação emitida pela senhoria deveria ter sido transmitida aos RR. até à data de 3 de Julho de 2024. No caso verifica-se que os RR não receberam as cartas registadas com AR remetidas em 13/06/2024, por não reclamadas. Nesta medida, aquela declaração não se tornou eficaz por não recebida (cfr. art. 10º , n.º 2, al. c), da Lei 6/2006 . A A. remeteu, então, novas cartas datadas de 10/07/2024, sendo que apenas uma delas foi recebida pelo R. em 19/07/2024, tornando-se a declaração eficaz nesta data. Não obstante, tal eficácia ocorreu já posteriormente ao limite do prazo para proceder à declaração de oposição à renovação do contrato. Ou seja, não foi respeitado o período mínimo de antecedência para a declaração de oposição à renovação do contrato pelo que este se renovou na falta da recepção tempestiva da declaração emitida pela A. Atento a tudo o exposto, afigura-se-nos que a declaração de oposição à renovação do contrato não foi validamente efectuada, por desrespeito do período mínimo de antecedência, tornando-se eficaz quando o contrato já se havia renovado, pelo que o contrato não cessou nos moldes indicados pela A. Pelo que antecede, não pode, pois, constituir-se validamente título para desocupação do locado, considerando que o contrato se mantém em vigor. Destarte, cumpre julgar improcedente o presente pedido de despejo com fundamento na caducidade do contrato. » A autora, não conformada com tal decisão, interpôs recurso da mesma, apresentando as respetivas alegações, onde formulou as seguintes conclusões : Contrato de arrendamento habitacional com termo em 31 de outubro de 2024 e antecedência mínima de 120 dias para oposição à renovação. Carta registada com Aviso de recepção enviada em 13 de junho 2024 para o local arrendado, dentro do prazo legal. A comunicação cumpriu forma e prazo exigidos pelos art. 9.º e 10.º do NRAU. A segunda carta de 10 de julho de 2024 foi envio diligente, mas não requisito indispensável à eficácia da oposição. A sentença recorrida incorreu em erro de direito ao condicionar eficácia à receção da carta. Deve ser revogada a decisão e declarada a cessação do contrato em 31de outubro de 2024. Termina pedindo a procedência do recurso e a revogação da sentença proferida pelo do Tribunal “a quo”, substituindo-a por outra que decrete o despejo do local arrendado. 7 . Não foram apresentadas contra-alegações. Fundamentação. Delimitação do objeto do recurso e questões a decidir. O objeto do recurso, nos termos previstos nos artigos 635º /4, 637º /2, 639º , 640º , 641º /1-b), 652º /1-a) e 663º /2 e 608º /2 do Código de Processo Civil , encontra-se delimitado pelas conclusões das alegações do(a)(s) recorrente(s), não podendo o tribunal de recurso conhecer de matérias ou questões nelas não incluídas . Por outro lado, devemos ter em consideração que os recursos estão legalmente configurados como um meio processual que visa a reapreciação de uma decisão judicial , não podendo ter por objeto “ questões novas ” não suscitadas e não conhecidas pelo tribunal recorrido - a não ser, também, que se tratem de questões de conhecimento oficioso. Neste sentido, o tribunal superior não efetua um reexame ou novo julgamento da causa , limitando-se a controlar a correção da decisão recorrida , em função das conclusões apresentadas, reapreciando-a perante os elementos probatórios averiguados até ao momento da prolação da decisão recorrida . Assim, analisadas as conclusões das alegações da apelação, tendo subjacente a realidade factual descrita no relatório que antecede e estando em causa uma questão de direito, cumpre apreciar e decidir se o senhorio observou os formalismos legais da comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento e, na afirmativa, se é de decretar o despejo. B. Factos provados. A factualidade a atender em sede de julgamento do mérito da apelação interposta pelo(a)(s) recorrente(s), e uma vez que não foi impugnada a matéria de facto que fundamentou a decisão recorrida, é a julgada provada pelo tribunal recorrido, no seguintes termos: Em 1 de Novembro de 2019, A. e RR. subscreveram o acordo junto com o requerimento inicial, designado de “Contrato de arrendamento urbano para habitação com prazo certo”, cujo teor se dá por integralmente reproduzido. Em 13/06/2024 a A. remeteu aos RR. os escritos datados de 13 de junho de 2024 juntos com o requerimento inicial, e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, os quais não foram recebidos pelos RR., por não reclamados. Em 10/07/2024, a A. remeteu dirigida aos RR. o escrito datado de 10 de Julho de 2024, sob o assunto de “Segunda Carta Registada com Aviso de Recepção – Oposição à renovação do contrato de arrendamento”, a qual foi recebida pelo R. em 19/07/2024 . Em 03/08/2024, a A. remeteu à R. o escrito datado de 1 de Agosto de 2024, sob o assunto “Carta/Registo Simples oposição à renovação de contrato de arrendamento” . Do direito. O recurso de apelação, visando a reapreciação de uma decisão da primeira instância e não um novo julgamento pelo tribunal de recurso, encontra-se delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente (onde a mesma deve deixar claro, de forma sintética, as razões pelas quais pede a alteração ou anulação da decisão - cfr. artigo 639º /1 do Código de Processo Civil ). Neste sentido, nos termos previstos no artigo 639º /2 do Código de Processo Civil , o recorrente deve indicar, nas conclusões: « a) As normas jurídicas violadas; b) O sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas; c) Invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada ». Tendo em consideração os factos provados, com relevo para a decisão a proferir, e as conclusões formuladas no recurso, importa apurar se a autora cumpriu as formalidades legais impostas para a comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento. É ponto assente que entre as partes, na altura em que a autora fez as comunicações de oposição à renovação do contrato, se encontrava em vigor um contrato de arrendamento de um prédio urbano para habitação dos réus, arrendamento este que tinha o prazo de 5 anos, com início em 01/10/2019 e termo em 31/10/2024, e que era renovável por períodos de 1 ano em caso de não oposição à renovação (cfr. factos provados e documentos de suporte). É, também, ponto assente que as partes fixaram a antecedência mínima para a declaração de oposição à renovação em 120 dias para senhoria e em 90 para os arrendatários (cfr. factos provados e documentos de suporte) e que os 120 dias antes da data prevista para o termo do contrato (31/10/2024) tiveram o seu início no dia 3 de julho de 2024 . É, ainda, ponto assente entre as partes que: A autora enviou aos réus em 13 de junho de 2024 uma primeira comunicação (duas cartas registadas nesta data, com avisos de receção, para cada um dos réus) a opor-se à renovação do contrato, que não foi recebida pelos réus, por não a terem reclamado nos serviços postais; Perante tal devolução, a autora enviou aos réus em 10 de julho de 2024 uma segunda comunicação (duas cartas registadas nesta data, com avisos de receção, para cada um dos réus), a dar-lhes conta da não receção da primeira comunicação e da reafirmação da sua oposição à renovação do contrato, comunicação esta que foi rececionada pelo réu marido, no dia 19 de julho de 2024, mas que não foi rececionada pela ré mulher; Perante a devolução desta carta, a autora enviou à ré mulher em 3 de agosto de 2024 uma terceira comunicação (uma carta simples registada nesta data), a dar-lhe conta da não receção da primeira e segunda comunicações e da reafirmação da sua oposição à renovação do contrato. O contrato de arrendamento urbano para habitação, nos termos previstos nos artigos 1094º a 1096 do Código Civil , pode ser celebrado com prazo certo ou com duração indeterminada, sendo que mesmo nos casos em que o contrato tem um prazo certo, se não ocorrer nenhuma forma de cessação, a regra é que o mesmo se renova automaticamente. Neste sentido, o artigo 1096º/1 dispõe que, salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo (e com exceção dos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios) renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior . Em todo o caso, o n.º 3 do mesmo artigo confere a qualquer das partes a faculdade de se opor à renovação, nos termos dos artigos seguintes – traduzindo esta oposição à renovação do contrato « outra causa prevista na lei » para a cessação do contrato de arrendamento (cfr. artigo 1079º do Código Civil ). O artigo 1097º ocupa-se da « oposição à renovação deduzida pelo senhorio », dispondo: « 1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte: a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses. 2 - A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação. 3 - A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte. 4 - Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.ºs 1, 5 e 9 do artigo 1103.º ». Tendo-se em consideração a factualidade provada, estando em causa um contrato de arrendamento urbano para habitação com a duração de 5 anos, conclui-se que o senhorio, a ora autora, podia opor-se à renovação do contrato no termo do prazo dos 5 anos, contanto que o comunicasse ao arrendatário com a antecedência mínima de 120 dias, ou seja, no caso em apreço, até ao dia 3 de julho de 2024. A questão em análise no presente recurso tem a ver com as formalidades da comunicação , regendo, a este respeito, o artigo 9º da Lei n.º 6/2006 , de 27/2, que dispõe: « 1- Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras, são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção. 2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado. 3 - As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior. 4 - Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede. 5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele. 6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de receção. 7 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil , é efetuada mediante: a) Notificação avulsa; b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, comprovadamente mandatado para o efeito, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original; c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n.º 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação ». Estando em causa nos autos uma comunicação do senhorio destinada à cessação do contrato de arrendamento (por oposição à renovação), nos termos previstos no n.º 1 do mencionado artigo, a mesma só se pode ter como formalmente válida se tiver sido realizada mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção – formalismo que, tal como está provado, a autora cumpriu. A questão subsequente tem a ver com as « vicissitudes » que podem ocorrer com tal comunicação, dispondo, a este respeito, o artigo 10º da mesma lei que: « 1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que: a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la; b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário. 2 - O disposto no número anterior não se aplica às cartas que: a) Constituam iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização da renda, nos termos dos artigos 30.º e 50.º; ou b) Integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.º-A e 15.º, respetivamente, salvo nos casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do n.º 7 do artigo anterior; c) Sejam devolvidas por não terem sido levantadas no prazo previsto no regulamento dos serviços postais. 3 - Nas situações previstas no número anterior, o remetente deve enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta. 4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1 e da alínea c) do n.º 2, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio. 5 - Nos casos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 7 do artigo anterior, se: a) O destinatário da comunicação recusar a assinatura do original ou a receção do duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, o advogado, solicitador ou agente de execução lavra nota do incidente e a comunicação considera-se efetuada no próprio dia face à certificação da ocorrência; b) Não for possível localizar o destinatário da comunicação, o senhorio remete carta registada com aviso de receção para o local arrendado, decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatário não foi localizado, e considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio». Assim, não tendo as partes alegado a existência de domicílio convencionado, tendo a ora autora enviado aos réus uma primeira comunicação de oposição à renovação do contrato, não tendo a mesma sido rececionada pelos réus, que não a reclamaram nos serviços postais, estando em causa uma comunicação do senhorio que pode servir de base (como serviu) ao procedimento especial de despejo (previsto nos artigos 14º-A e 15º da mesma lei) e que, simultaneamente, foi devolvida por não ter sido levantada no prazo previsto no regulamento dos serviços postais, impunha-se ao senhorio, ora autora, nos termos previstos no n.º 3 do mesmo artigo, o envio de “ nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta ”. Tal como resulta da factualidade provada, o senhorio, ora autora, enviou aos réus uma primeira comunicação de oposição à renovação do contrato (no dia 13 de junho de 2024) respeitando a antecedência mínima de 120 dias relativamente à data prevista para o termo do contrato (prazo que se iniciou no dia 3 de julho de 2024). Tendo tais notificações sido devolvidas ( por não terem sido levantadas no prazo previsto no regulamento dos serviços postais) , impendia sobre a ora autora o dever de « enviar nova carta registada com aviso de receção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta». Analisando a factualidade provada verifica-se que ora autora enviou aos réus uma nova comunicação (mediante cartas registadas com aviso de receção), mas também que não observou o prazo legalmente imposto, ou seja, não a enviou decorridos 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta (enviada no dia 13 de junho), tendo-a enviado antes de decorridos os 30 dias impostos por lei (enviando-a no dia 10 de julho). E tendo enviado uma terceira comunicação à ré mulher decorridos 30 e antes dos 60 dias, verifica-se também que, em violação da lei, não a enviou por carta registada com aviso de receção, mas apenas mediante carta simples registada. Estando em causa um procedimento especial de despejo fundamentado em tais comunicações, dispõe o artigo 15º /2-c) da Lei n.º 6/2006 que « apenas podem servir de base ao procedimento especial de despejo, independentemente do fim a que se destina o arrendamento, (…) o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1097.º ou no n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil », pelo que apenas se pode ter como fundamentado o procedimento especial de despejo quando o senhorio tiver em seu poder um comprovativo da comunicação válida e eficaz de oposição à renovação do contrato de arrendamento. Não tendo a autora cumprido as formalidades legalmente impostas para comunicação da oposição à renovação do contrato, conclui-se que a autora não tem em seu poder documento bastante para instauração do procedimento especial de despejo. Consagrando o regime analisado um desvio à regra geral da perfeição das declarações negociais, previsto no artigo 224º do Código Civil , segundo o qual « a declaração negocial que tem um destinatário torna-se eficaz logo que chega ao seu poder ou é dele conhecida », permitindo aquele regime a validade e eficácia de comunicações sem prova do seu efetivo conhecimento do destinatário (ou em condições de, sem culpa sua, poder ser por ele efetivamente conhecida), não pode o tribunal interpretar tal regime excecional sem o mínimo de correspondência no texto da lei. Na verdade, qualquer tarefa interpretativa, nos termos previstos no artigo 9º do Código Civil , deve ter uma correspondência verbal mínima na letra da lei, ainda que imperfeitamente expresso, devendo o intérprete, na fixação do sentido e alcance da lei, presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados. Vale tudo isto para dizer que, não tendo a primeira comunicação sido efetivamente recebida, a segunda comunicação deveria ter sido enviada decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta, não podendo considerar-se válida e eficaz a comunicação enviada sem que se mostre decorrido o prazo de 30 dias. Deste modo, não tendo os réus recebido efetivamente (de forma válida e eficaz) a comunicação da ora autora pelo menos 120 dias antes da data prevista para o termo do contrato (antes do dia 3 de julh0), não se pode ter o réu marido validamente notificado no dia 19 de julho relativamente a uma notificação expedida (no dia 10 de julho) antes de terem decorridos 30 dias depois do envio da primeira (no dia 13 de junho) e muito menos se pode ter por validamente notificada a ré mulher no dia 20 de julho relativamente a uma comunicação remetida antes do prazo legalmente previsto e que não foi efetivamente rececionada (presumindo-se apenas o seu recebimento) – sendo que a remetida a 3 de agosto também não foi enviada por carta registada com aviso de receção (mas apenas mediante registo simples). Esta conclusão é independente da questão se saber se a segunda comunicação é condição de validade da primeira comunicação, tornando-a perfeita (AcRL de 13-02-2025, rel. Des. Inês Moura), ou se é mera condição de eficácia da primeira comunicação (cfr. AcSTJ de 19-10-2017, rel. Maria dos Prazeres Pizarro Beleza; AcRL de 27-04-2023, rel. Des. Vera Antunes; AcRL de 24-09-2024, rel. Des. Micaela Sousa; AcRL de 16-01-2025, rel. Des. Arlindo Crua), análise que, nos termos expostos, fica prejudicada pelo facto de a autora não ter cumprido o prazo legalmente previsto para envio da segunda comunicação. Efetivamente, tal como o decidiram os mencionados AcSTJ de 19-10-2017 e AcRL de 16-01-2025, a oposição à renovação do contrato só é eficaz se a primeira comunicação for completada com uma nova comunicação, enviada igualmente com aviso de receção e dentro do prazo previsto no n.º 3 do artigo 10º do NRAU (30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira), impondo a lei, em absoluto e imperativamente, a observância destes passos ou trâmites na comunicação a efetuar, sob pena de inoperacionalidade da comunicação de oposição à renovação contratual e, assim, de o senhorio não poder lançar mão do procedimento especial de despejo. Nestes termos, embora com fundamentos diversos, improcede a apelação, devendo a recorrente, atento o decaimento, ser condenada nas custas do recurso (cfr. artigo 527º /1 e 2 do Código de Processo Civil ). Decisão. Em face do supra exposto, acordam os Juízes da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar totalmente improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida. Custas pela recorrente. Registe e notifique. Lisboa, 23 de outubro de 2025. Carlos Miguel Santos Marques Elsa Melo Anabela Calafate 1. Em consonância com o preceituado nos artigos 608º e 609º , ex vi do 663º /2 do Código de Processo Civil , que veda ao juiz a possibilidade de condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir, apreciando todas as questões suscitadas pelas partes, mas também só as questões suscitadas pelas partes – excetuadas as questões de conhecimento oficioso, não transitadas em julgado. De onde resulta, também, que as questões de mérito decididas pela 1ª instância e que não foram levadas às conclusões do recurso se devem considerar decididas, com esgotamento do poder jurisdicional quanto a elas, estando vedado o seu conhecimento ao tribunal de recurso. 2. Cfr. Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, 8ª ed. Atualizada (2024), pgs. 163 a 166; Rui Pinto, in Manual do Recurso Civil, Volume I, 2025, pgs. 348 a 366; e Luís Filipe Espírito Santo, in Recursos Civis: O Sistema Recursório Português. Fundamentos, Regime e Actividade Judiciária, 2020, pgs. 7 a 13. 3. Consignando-se que a carta remetida à ré não foi novamente recebida .