07B3951 - Supremo Tribunal de Justiça

1. Existindo, num contrato de arrendamento, uma convenção segundo a qual a renda deve ser paga a pessoa diferente do locador e em local determinado, o desconhecimento da identidade do proprietário a quem a fracção arrendada foi alienada na vigência do contrato não justifica a cessação do pagamento da renda;

2. Também não justifica essa cessação a alegação de não ter sido oportunamente comunicado ao locatário o projecto de venda da mesma fracção de modo a permitir-lhe, querendo, exercer o direito de preferência na aquisição da fracção;

3. Se o locatário tivesses intentado uma acção de preferência, tornar-se-ia necessário saber qual seria a relação entre esta acção e a acção de resolução do contrato de arrendamento, uma vez que a aquisição da propriedade pelos actuais locadores é anterior à data a partir da qual o locatário deixou de pagar a renda; não o tendo sido, não tem qualquer relevância, na presente acção, uma eventual falta de comunicação do projecto de venda.

Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA e BB instauraram em 25 de Maio de 2005, no tribunal cível do Porto, contra CC, uma acção na qual pediram a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre o réu, como arrendatário, e as então proprietárias da fracção “D”, correspondente ao ..............., do prédio urbano com entrada pelo nº .... da Praça ........., freguesia de Vitória, concelho do Porto, da qual afirmam ser proprietários e possuidores.

Como fundamento, alegaram que o réu deixou de pagar a renda desde Abril de 2002, ascendendo a € 16.724,32 o montante das rendas vencidas entre esse momento e a data da propositura da acção, valor ao qual devia ser deduzida a quantia de € 1651 que, em 25 de Agosto de 2003, o réu pagara por conta da dívida.

Concluíram pedindo que o contrato fosse considerado resolvido e que o réu (ou quem efectivamente o ocupasse) fosse condenado a entregar o local e a pagar as rendas vencidas e vincendas até à data da resolução do contrato, no montante de € 440,14 por mês, acrescidas de juros de mora calculados à taxa de 4%.

O réu contestou alegando desconhecer se os autores eram ou não os proprietários da fracção em causa; que, em 1985, lhe fora comunicado que as senhorias com quem contratara pretendiam vender a fracção a DD, a fim de saberem se queria exercer o direito de preferência, o que declinou; que, em Setembro do mesmo ano, lhe foi feita a comunicação de que o local fora vendido e de que deveria passar a pagar a renda, a partir do mês seguinte, nas instalações da empresa Predinorte, o que desde então fizera, sempre tendo sido desde então os correspondentes recibos assinados por EE, como administrador de propriedades.

Disse ainda que ignorava quando e em que condições teria a fracção sido eventualmente adquirida pelos autores, por lhe não ter sido comunicado, nem qualquer projecto, nem qualquer alienação a seu favor, admitindo mesmo vir a propor uma acção de preferência para a adquirir, quando viesse a conhecer “os elementos essenciais da(s) venda(s) que poderão ter ocorrido”; que se lhe afigurava “ilícita a cobrança de rendas na pendência da acção de preferência que (…) instaurará em função dos referidos elementos”, reservando-se o direito de vir a invocar eventuais factos supervenientes; e concluiu que a acção devia ser julgada improcedente.

Os autores replicaram, sustentando: serem proprietários da fracção arrendada desde 1995; que o réu soube da aquisição desde essa altura e nunca pretendeu exercer o direito de preferência; e que sempre manifestou a intenção de pagar as rendas em atraso, demora que justificou alegando dificuldades financeiras.

Afirmaram ainda ser abusiva a tentativa do réu de se furtar ao pagamento das rendas em dívida e de eventualmente pretender adquirir a fracção pelo preço que pagaram em 1995; e que, de qualquer forma, teria caducado o direito de preferência, se porventura se tivesse constituído, o que negam.

O réu treplicou, mas foi determinado o desentranhamento da tréplica a requerimento dos autores, no despacho saneador, proferido a 26 de Abril de 2006.

No mesmo despacho, a acção foi julgada procedente, tendo sido julgada irrelevante nesta acção a questão suscitada pelo réu quanto a um eventual direito de preferência, por não ter sido proposta qualquer acção com esse objectivo.

Foi decretada a resolução do contrato, nos termos do disposto na al. b) do nº 1 do artigo 64º do RAU (Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro) e o réu foi condenado a entregar o local arrendado e a pagar a quantia de € 19.475,72, correspondente às rendas em dívida, acrescidas de juros de mora, deduzida a quantia paga em 2003.

2. Por acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22 de Fevereiro de 2007, foi negado provimento ao recurso de apelação interposto pelo réu, e confirmada a sentença.

Inconformado, interpôs recurso de revista, no qual apresentou alegações que concluiu da seguinte forma:

“1º – O recorrente, na contestação, articulou factos de que decorre ser a identidade dos AA., recorridos neste recurso, completamente desconhecida para aquele enquanto inquilino, questão essa que, atento o princípio geral da relatividade dos contratos, em que se inclui o contrato de arrendamento, teria de ser conhecida, mormente para a questão de saber se haveria mora daquele ou dos próprios recorridos – cfr. artigo 406º, nº 2, do Código Civil;

2º – Podendo transferir-se para o adquirente comprador do arrendado a posição de senhorio, não será menos exacto que esse mesmo adquirente e o transmitente devem comunicar, para fins de preferência, a venda que hajam projectado, o que, na espécie em apreço, de igual modo se articulou não haver sido cumprido – cfr. artigos 6º a 14º, todos da contestação;

3º - Não se provou a existência de tal comunicação, nem, posteriormente, qualquer outra de que decorra ou possa decorrer o efectivo conhecimento do recorrente da qualidade de senhorios dos recorridos, sendo certo que aquele, em relação a estes, e na sua qualidade de arrendatário, não pode considerar-se mero terceiro, mormente para fins de registo predial – cfr. artigos 5º, do C. R. Predial e 406º, do C.Civil;

4.º O douto saneador sentença não contém matéria de facto suficiente para que se conclua que os recorridos tenham adquirido a posição jurídica de senhorios, mas, apenas, o de que se tornaram donos do local arrendado, pelo que também expressamente se argui a nulidade da decisão por omissão de pronúncia – cfr. artigo 668º, nº 1, alínea d), do Código de Processo Civil e o douto Acórdão da relação do Porto de 9 de Maio de 2000 (cfr. Ponto V destas alegações, supra).”

Não houve contra-alegações.

3. É a seguinte a matéria de facto definitivamente provada nesta acção (transcreve-se do acórdão recorrido):

“1) Através da inscrição nº 84830 – Ap. 19/110795, fls. 141 G-113 encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial a aquisição a favor dos AA. BB e AA, ambos solteiros, a aquisição da fracção “D” do prédio descrito sob o n.º ....../, fls...... v. B-.., sito na Praça..............., com entrada pelo nº .. correspondendo a um escritório no 2º andar esquerdo, por compra a EE mulher (cfr. certidão de fls. 75 e segs. dos autos).

2) Através da inscrição nº ........... – Ap. ../........, fls. ..... G-..... encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial a aquisição da mesma fracção referida em 1) por parte de EE, casado, por compra a FF (cfr. certidão de fls. 75 e segs. dos autos).

3) Através da inscrição nº .../........ - Ap.../.........., fls. ..... G-.... encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial a aquisição da mesma fracção referida em 1) por parte de FF, solteiro, por compra a GG e HH (certidão de fls. 75 e segs. dos autos).

4) Entre GG e HH como primeiras outorgantes e CC como segundo outorgante, foi em 31/01/1984 celebrado um contrato nos termos do qual as 1ºs deram de arrendamento ao 2º a fracção referida em 1) pelo prazo de um ano tacitamente prorrogável por iguais e sucessivos períodos, com início em 1 de Janeiro do ano findo, destinando-se o local a escritório de consultório médico, sendo a renda anual de 300 mil escudos a pagar em duodécimos de vinte e cinco mil escudos no 1º dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito no local pelas outorgantes indicado (cfr. doc. de fls. 18 a 23 cujo teor aqui se dá por reproduzido).

5) O R. deixou de pagar as rendas desde Abril de 2002, no valor de 440,14 Euros cada.

6) No dia 25/08/03 o R. pagou a quantia de 1.651,00 Euros por conta das rendas em dívida.”

4. Tendo em conta as alegações do recorrente, e, em particular, as correspondentes conclusões, resulta que a principal questão colocada a este Supremo Tribunal (tal como, aliás, tinha sido suscitada perante o Tribunal da Relação) é a da alegação de desconhecimento de que os autores desta acção sejam efectivamente os senhorios actuais do réu, alegação essa de que o inquilino pretende retirar diversas ilações:

- A de que o acórdão recorrido é nulo por omissão de pronúncia, nos termos do disposto no artigo 668º, nº 1, d), do Código de Processo Civil, por não conter “matéria de facto suficiente para que se conclua que os recorridos tenham adquirido a posição jurídica de senhorios, mas, apenas, o de que se tornaram donos do local arrendado”;

- A de que, sendo o arrendamento um contrato, “o princípio geral da relatividade dos contratos” (artigo 406º, nº 2, do Código Civil) impõe que a identidade dos senhorios seja do conhecimento do arrendatário, que não pode ser havido como terceiro; não lhe tendo sido comunicado qualquer projecto de alienação do local arrendado a favor dos autores, não foi cumprida a obrigação de lhe dar preferência na aquisição; não lhe tendo sido sequer comunicada a aquisição do direito de propriedade pelos mesmos autores, haveria que determinar “se haveria mora na falta de pagamento de rendas”, questão essencial numa acção cujo fundamento é justamente essa falta de pagamento.

5. Em primeiro lugar, o acórdão recorrido não enferma da nulidade que lhe é apontada. Com efeito, e como ali se diz a propósito da atribuição do mesmo vício ao saneador-sentença, no recurso de apelação, por um lado, os autores beneficiam da presunção de serem proprietários da fracção arrendada, por se encontrar inscrita, no registo predial, a aquisição a seu favor (artigo 7º do Código do Registo Predial); por outro, resulta expressamente da lei (artigo 1057º do Código Civil) que “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo”, das quais nada resulta em contrário, para o caso presente, não tendo aqui aplicação o disposto no artigo 424º do Código Civil para a cessão da posição contratual em geral.

Não tem pois qualquer fundamento a arguição de nulidade do acórdão. Sem necessidade de mais explicações, não se vê qual foi a questão que, devendo ter sido conhecida no acórdão, o não foi, o que seria necessário para que a mesma se verificasse (artigos 668º, nº1, d) e 716º do Código de Processo Civil).

6. Em segundo lugar, o desconhecimento (não provado, note-se) da identidade dos actuais proprietários/senhorios do local arrendado só poderia ter alguma relevância para o efeito que interessa nesta acção – falta de pagamento de rendas, nos termos provados – se não se mantivesse o que em 1985 foi estabelecido, como o próprio réu alega e nenhuma das partes contesta, o que é suficiente para o considerar provado – quanto ao local do pagamento das rendas e à entidade a quem as mesmas deviam ser pagas, a Pre.........., situada na ............, .........-2º, Porto.

Como igualmente se decidiu no acórdão recorrido, “Portanto, justificando o R. o não pagamento das rendas com o desconhecimento da data a partir da qual os AA. passaram a ser donos da fracção arrendada, não pode essa justificação servir para ter deixado de proceder ao pagamento das rendas, já que ele não era efectuado na pessoa do locador”.

7. Finalmente, não consta dos autos que o recorrente tenha proposto qualquer acção de preferência, com o objectivo de se tornar proprietário da fracção arrendada.

Caso tal acção houvesse sido intentada, haveria que determinar qual a relação entre as duas acções, porque a aquisição da propriedade pelos autores é anterior à data a partir do qual o recorrente deixou de pagar a renda; não o tendo sido, não tem qualquer relevância, na acção presente, uma eventual falta de comunicação do projecto de venda.

8. Nestes termos, nega-se provimento à revista, confirmando-se o acórdão recorrido.

Custas pelo recorrente.

Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (Relator)

Salvador da Costa

Ferreira de Sousa