285/2007-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. As fracções autónomas de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal destinadas a residência do porteiro não são imperativamente partes comuns do prédio. 2. Havendo divergência entre o teor da escritura de constituição de propriedade horizontal e a descrição feita no registo predial sobre se determinada fracção era ou não destinada a residência do porteiro, haverá que atender prioritariamente ao que deste consta. 3. A aquisição originária, por usucapião, do direito de propriedade de fracção autónoma em relação à qual constasse no registo predial respectivo ser destinada a residência do porteiro – cuja validade não depende da regularidade do título de quem transmite – sobrepõe-se à aquisição derivada do direito de propriedade e é incompatível com a presunção de titularidade do direito de propriedade por parte dos condóminos. (A.P.)

EM NOME DO POVO PORTUGUÊS, ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA: RELATÓRIO Nº do processo : Apelação em Acção Ordinária nº 285/07 – 6 da 6ª Secção Recorrentes : L F e T F, J S e F S, R L e A L, G B, A V e M V, J S e L S e F R e M R; Recorridos : Imobiliária I, Ldª, M N, M S, Banco (…), S A e os intervenientes A V e N P. a) L F e T F, J S e F S, R L e A L, G B, A V e M V, J S e L S e F R e M R, todos devidamente identificados nos autos, intentaram na Comarca do Funchal a presente acção declarativa contra Imobiliária I, Ldª, M N, M S, Banco (…), S A, visando, na procedência da acção a sua condenação nos seguintes termos: A reconhecer a propriedade dos autores relativamente às fracções autónomas identificadas na petição; Reconhecer que a fracção autónoma designada por “A – Quarto” do prédio urbano identificado na petição inicial constitui parte comum do respectivo edifício destinada á residência do porteiro;---------------------------------------- Reconhecer que tal fracção autónoma, pela sua natureza, é propriedade comum dos condóminos do edifício, neles incluídos os autores;------------------------------------------------------------------------------------------------ Reconhecer que as compras e vendas tituladas pelas escrituras celebradas em 21 de Novembro de 1985, de fls. 29 a 31 do Livro de notas nº 200-A do Cartório Notarial de Santana e em 10 de Agosto de 2001, de fls. 92 a 94 do livro de notas nº 345-C do 2° Cartório Notarial do Funchal foram celebradas sem que previamente tivesse sido alterado o título constitutivo da propriedade horizontal e sem consentimento dos autores;----------------------------------------------- Reconhecer que as compras e vendas a que alude a alínea anterior foram efectuadas por quem não tinha legitimidade para realizá-las;-------------------------------------------------------------------------------------------- Reconhecer que as compras e vendas a que alude a alínea D) supra são nulas por falta de legitimidade dos vendedores para realizá-las e ineficazes em relação aos ora demandantes.------------------------------------------------------------------ Mais pedem os autores que seja ordenado o cancelamento das inscrições G 19860110009 – AP. 9 de 1986/01/10, G2 20010910027 – AP. 27 de 2001/09/10, C 20010910028 – AP. 28 de 2001/09/10 e C 200110910029 - AP. 29 de 2001/09/10, que incidem sobre a fracção referida na alínea B) supra e a condenação da ré M S a abrir mão e a entregar imediatamente aos autores a mencionada fracção autónoma completamente livre e desocupada de pessoas e bens. Regularmente citados contestaram todos os réus pedindo a improcedência do pedido, tendo a ré Imobiliária deduzido um pedido de intervenção provocada que viria a ser julgado parcialmente procedente e em consequência do qual foram chamados aos autos A V e N P.--------------------------------------------------------------- Os autores apresentaram articulado de réplica em que ampliaram o pedido inicialmente formulado e pediram, em via subsidiária:------------------------------------ “Subsidiariamente, se se entender que a transmissão da fracção "A – QUARTO" se consolidou por usucapião a favor de algum dos réus M N ou M S, serem os réus "Imobiliária I Lda.", M N e M S solidariamente condenados a adquirir para o Condomínio do (…) uma fracção autónoma de tipologia e afectação idênticas às da referida fracção "A – QUARTO". Ainda para a hipótese de não proceder o pedido antecedente, devido à inexistência de qualquer fracção nas condições ali previstas, serem então os referidos réus "Imobiliária I Lda.", M N e M S condenados subsidiariamente a indemnizar ou o condomínio ou os condóminos do (…), neles incluídos os ora demandantes, no valor correspondente ao da fracção “A-Quarto, que se cifra actualmente em 100.000 € (cem mil euros)” .----------------------------------------------- d) Teve oportunamente lugar uma audiência preliminar após o que foi elaborado o despacho saneador e seleccionada a matéria de facto, após o que os autos prosseguiram para a fase de julgamento. Viria a ter lugar a audiência de julgamento e, decidida que foi a matéria de facto controvertida, foi proferida decisão que julgou a acção improcedente .---------------- Inconformados com tal decisão dela interpuseram recurso os autores, sendo o recurso recebido como de apelação, com efeito devolutivo.-------------------------- Os recorrentes formulam as seguintes conclusões nas suas alegações da apelação: (…) ------------------------------------------------------------------------------------------------------- Apresentaram contra alegações:--------------------------------------------------- O recorrido M N, que invocou a ilegitimidade dos recorrentes em face do pedido formulado em via de recurso e ainda que não se justifica a alteração da decisão sobre a matéria de facto e que a usucapião da fracção autónoma por si e pela ré M S obsta à procedência do recurso, sendo a compra e venda da fracção por si celebrada do conhecimento de todos os condóminos desde 1985, pelo que nada deve aos autores, devendo a apelação ser julgada improcedente;---------------------- A recorrida “Imobiliária I, Ldª” que conclui pela integral procedência do recurso; O recorrido Banco (…), S A que igualmente conclui pela improcedência do recurso e pela manutenção da decisão;------------------------------------------------- Colhidos os vistos legais dos Exmº Juízes Desembargadores adjuntos, cumpre agora apreciar e decidir.--------------------------------------------------------------------- II – FUNDAMENTAÇÃO OS FACTOS ---------------------------------------------------------------------------- São os seguintes os factos descritos na douta sentença impugnada, considerados assentes: Os autores são donos e legítimos possuidores das seguintes fracções autónomas do prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado “…”, sito (…) no Funchal, inscrito na matriz predial sob o artigo (…) e descrito na Conservatória de Registo Predial do Funchal sob o nº (…): J – Primeiro, C – Quarto, D – Quarto, B – Quinto, F e G – Quinto e A – Oitavo;--------------------------- O prédio urbano em regime de propriedade horizontal, denominado “…”, pertencia, inicialmente, à Ré "Imobiliária I, Lda."; ----------------------------------- Por escritura de 27 de Setembro de 1984, lavrada no 16º Cartório Notarial de Lisboa, de folhas 78 verso a 79 verso do livro 217-E, a Ré “Imobiliária I, Lda.”, representada por R V, declarando-se dona e legítima possuidora do prédio urbano, sito na (…), denominado “…”, sito (…) no Funchal, constitui-o no regime de propriedade horizontal, nos termos de documento particular, que ficou arquivado;---------------------------------------------------------------------------------------- Neste documento, vem referido o seguinte: “Além das coisas próprias e comuns, são ainda comuns a fracção “A – Quarto”, destinada a residência do porteiro e as áreas existentes sobre a cobertura do edifício; o terraço que é visitável, a escada de acesso e seus patamares, a casa das máquinas, dos elevadores e vinte e duas floreiras;----------------------------------------------------------- A constituição da propriedade horizontal foi registada em 28 de Setembro de 1984; Do registo da propriedade horizontal consta o seguinte: "Direito dos condóminos: "O terraço é visitável, as escadas de acesso e seus patamares, casa das máquinas, elevadores e 22 floreiras são partes comuns"; Por escritura de 21 de Outubro de 1985, lavrada no Cartório Notarial de Santana, de folhas vinte e nove a trinta e um do Livro de Notas para Escrituras Diversas, nº 200-A, a Ré “Imobiliária I, Lda.”, representada por A V e N P, declarou vender ao réu M N, pelo preço de 2.000.000$00, que disse aceitar a venda, a fracção autónoma ou unidade habitacional, designada por “A – Quatro”, localizada no ângulo Norte/Poente do piso; Por escritura de 10 de Agosto de 2001, lavrada no Segundo Cartório Notarial do Funchal, de folhas noventa e dois a noventa e quatro do Livro de Notas para Escrituras Diversas, nº 345-C, o réu M N declarou vender à ré M S, pelo preço de 14.000.000$00, que disse aceitar a venda, a fracção autónoma ou unidade habitacional, designada pelas letras "A – Quarto", correspondente ao quarto andar do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, denominado “…” sito à (…) Funchal;------------------------------------------------------------------------------ Na mesma escritura, a ré M S constituiu, a favor do réu “Banco (…), S.A.” uma hipoteca sobre a referida fracção;----------------------------------------------------------------- A fracção “A – Quatro” encontra-se registada a favor da ré M S, desde 10 de Setembro de 2001; A ré M S fez registar a favor do réu “Banco (…), S.A.” uma outra hipoteca;- O réu M N registou a aquisição referida na alínea g), em 10 de Janeiro de 1986; A escritura mencionada na alínea c) dos factos assentes não foi alterada;---- As escrituras mencionadas nas alíneas f) e g) dos factos assentes foram celebradas sem o consentimento ou mandato dos Autores;------------------------------- A ré M S adquiriu a fracção em causa, totalmente convencida que não prejudicava direitos de terceiros;---------------------------------------------------------------- Desde o dia em que adquiriu a fracção em causa, a ré M S passou a dispor da mesma, à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja, na plena convicção de que a mesma lhe pertencia e de não prejudicava quaisquer direitos de terceiros;----------------------------------------------------------------------------------------------- Desde o mesmo dia até hoje, a ré M S pagou as contribuições devidas pelo apartamento, a água, a energia eléctrica, o telefone e as prestações devidas ao Réu “Banco (…) S.A.”;--------------------------------------------------------------------------------- Desde a data da sua aquisição até 10 de Agosto de 2001, data da venda à ré M S, o réu M N sempre esteve na posse da aludida fracção, pagando as respectivas contribuições, a água, a energia eléctrica e demais impostos inerentes à mesma;--------------------------------------------------------------------------------------- A posse do réu M N foi exercida à vista de toda a gente, sem posição de quem quer que seja, na plena convicção que exercia uma posse em nome próprio e que não prejudicava os direitos de terceiros; O apartamento em causa nunca foi utilizado como “apartamento da porteira”; Os autores L F e esposa, A S e esposa, J S e esposa, adquiriram as respectivas fracções no ano de 1985;-------------------------------------------------------------------------- O réu M N tomou posse da fracção e passou a dispor dela desde o dia em que outorgou a escritura; O réu M N não obstante ter adquirido a fracção em causa em 21 de Novembro de 1985, não foi para lá residir;----------------------------------------------------------------- À fracção “A – Quatro” foi atribuído um valor relativo, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (facto provado por documento).------------------------------------------------------------------------------------------ O DIREITO --------------------------------------------------------------------------- 1. Importa agora apreciar as questões a decidir tendo em conta o teor das conclusões das alegações de recurso apresentadas pela ré apelante que, como é sabido, definem o respectivo objecto. De acordo com as conclusões das alegações de recurso são as seguintes as questões a decidir: a) Deve ser alterada a decisão da matéria de facto no que tange à resposta dada ao artigo 13º da Base Instrutória?------------------------------------------------------------- b) A fracção objecto dos autos deve ser considerada parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal em que se integra e propriedade do condomínio?---------------------------------------------------------------------------------------- c) A referida fracção foi validamente adquirida pelos réus M N e M S?------------- 2. Nos termos do artigo 712º do Código de Processo Civil o Tribunal da Relação pode alterar a decisão sobre a matéria de facto, além do mais, se do processo constarem todos os elementos que serviram de base à decisão ou se, tendo ocorrido a gravação dos depoimentos, a decisão tiver sido impugnada com obediência do disposto no artigo 690º/A do mesmo diploma.----------------------------- No caso dos autos a pretendida alteração da decisão sobre a matéria de facto está relacionada com a apreciação de documentos juntos aos autos e com a avaliação de depoimentos testemunhais gravados, mostrando-se suficientemente cumprido aquele preceito.------------------------------------------------------------------------------------ 3. O artigo 13º da Base Instrutória tinha a seguinte redacção: “Da certidão do registo predial que instruiu a escritura mencionada na alínea f) dos factos assentes constava que a fracção “A – Quarto” era destinada a habitação da porteira?” ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- A alínea f) dos factos assentes reporta-se à escritura de compra e venda celebrada entre a ré “Imobiliária I, Ldª” e o réu M N em 21 de Outubro de 1985.--------------------------------------------------------------------------------------------------- Tal quesito mereceu resposta negativa, resposta essa que foi fundamentada com base no depoimento do Conservador do Registo Predial do Funchal e na informação junta a fls. 853, por ele subscrita, e ainda no facto de não ter sido junta aos autos cópia da certidão emanada da Conservatória de Registo Predial do Funchal que instruiu a escritura.--------------------------------------------------------- Consta da mencionada escritura que foi exibida uma certidão emitida na mesma data pela Conservatória de Registo Predial do Funchal.--------------------------------- Não consta dos autos qualquer documento que possa ser identificado com a certidão que foi então exibida.------------------------------------------------------------------- 4. A 26 de Janeiro de 1990 a Conservatória de Registo Predial do Funchal procedeu à extractação na ficha 116/260190 da freguesia da Sé do prédio descrito sob o nº 5611 a fls. 45 verso do Livro B-13 da extinta Conservatória Oriental do Funchal e do documento então elaborado em relação à fracção “A – Quarto” não consta que a mesma se destine a “residência do porteiro”.------------------------------ Da informação de fls. 853 prestada pelo Conservador do Registo Predial do Funchal resulta que no Livro a partir de que foi extractada a actual descrição do prédio constava um averbamento lavrado na dependência do registo da constituição da propriedade horizontal em 28 de Setembro de 1984 e que referia (em conformidade aliás com a escritura de constituição da propriedade horizontal) que a fracção “A – Quarto” se destinava a “residência do porteiro”.------------------------------------------------------------------------------------------------------------- O depoimento prestado em audiência de julgamento pelo Conservador do Registo Predial do Funchal foi no sentido de confirmar o teor de tal informação por si prestada.------------------------------------------------------------------------------------------- 5. Do que fica dito não se segue necessariamente que a certidão exibida aquando da realização da escritura de compra e venda celebrada em 21 de Novembro de 1985 tivesse o conteúdo referenciado no artigo 13º da Base Instrutória – e era esse o facto relevante contido no referido artigo da Base Instrutória com vista a apurar da alegada má fé dos contratantes.----------------------------------------------- Não existindo nos autos um documento que comprove, com o grau de certeza e segurança que é exigível, qual o teor da certidão exibida no acto de realização da escritura de compra e venda em 21 de Novembro de 1985 e não sendo a prova testemunhal invocada suficientemente conclusiva para esse efeito (já que assenta na descrição da normalidade das coisas) não poderá dar-se como assente a matéria do artigo 13º da Base Instrutória ( [1] ).------------------------------------------------ Improcede, nesta parte, o recurso interposto em relação à decisão sobre a matéria de facto. 4. Os autores formularam na presente acção vários pedidos, partindo todos eles do facto, que querem ver reconhecido, de a fracção autónoma designada por “A – Quarto” constituir parte comum do prédio de que são comproprietários e ser destinada à residência do porteiro, pelo que a respectiva venda seria nula. Os réus, por sua vez invocam ter ocorrido a usucapião da fracção por parte do réu M N e M S, desse modo inutilizando a titularidade do eventual direito de propriedade dos condóminos sobre ela. 5. No que à decisão do caso interessa importa reter que efectivamente na escritura de constituição da propriedade horizontal (documento nº 2 junto com a petição inicial e em especial fls. 49 – documento complementar da escritura) a fracção “A – Quatro” se encontra descrita como “unidade habitacional (…) destinada a residência do porteiro, constituída por (…) com a permilagem de cinco virgula trezentos e vinte e quatro e o valor relativo de cento e cinquenta e nove mil setecentos e vinte escudos” .----------------------------------------------------------- Mais ficou expresso no referido documento complementar o que ficou descrito na alínea d) da matéria de facto supra, isto é, que “além das coisas próprias e comuns, são ainda comuns a fracção “A – Quarto”, destinada a residência do porteiro e as áreas existentes sobre a cobertura do edifício; o terraço que é visitável, a escada de acesso e seus patamares, a casa das máquinas, dos elevadores e vinte e duas floreiras” .-------------------------------------------------------- Sendo reservada á residência do porteiro no título de constituição da propriedade horizontal deveria tal destinação ficar também a constar do registo consignada no respectivo registo predial. Em rigor, desconhece-se, porém, se tal aconteceu, sabendo-se apenas que actualmente, e desde 26 de Janeiro de 1990, a referida fracção autónoma não se encontra descrita como parte comum (o que é reforçado pelo que dela consta e vem referido na alínea ee) dos factos assentes) do prédio nem registada como propriedade colectiva do conjunto dos condóminos.------------------------------------ 6. É sabido que a função do registo não é a atribuição dos direitos aos titulares inscritos. Estes beneficiam apenas da presunção da titularidade do direito inscrito.--------------------------------------------------------------------------------------------- No caso dos autos, não havendo dúvidas sobre o destino da fracção “A – Quarto” face ao título constitutivo da propriedade horizontal e na medida em que tal fracção tenha sido registada, perante tal título, como afecta à residência do porteiro (facto sobre o qual os autos não fornecem elementos seguros), por força do disposto no artigo 1421º nº 2 c) do Código Civil seria de presumir que tal fracção, fosse parte comum do prédio constituído em regime de propriedade horizontal.------------------------------------------------------------------------------------------- Tal presunção poderia sempre ser afastada, até porque na economia do preceito citado as residências dos porteiros não são partes imperativamente comuns ( [2] ).--- Na douta sentença recorrida considerou-se que era de afastar a presunção de compropriedade dada a circunstância de não constar (actualmente) da descrição do registo predial relativa á fracção que ela era destinada à residência do porteiro. A isso acrescendo que a atribuição á fracção habitacional “A – Quarto” de um valor relativo expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio significava que o autor do título constitutivo da propriedade horizontal lhe quis conceder natureza privativa.--------------------------------------------------------------- 7. Cremos que tal decisão não merece a censura que lhe fazem os apelantes.- Sem dúvida que a atribuição de um valor relativo à fracção é um elemento a ponderar no apuramento da vontade de quem constituiu o prédio em regime de propriedade horizontal e ele aponta no sentido do afastamento da presunção de compropriedade.-------------------------------------------------- Desconhecendo-se a razão da aparente desconformidade entre o título constitutivo da propriedade horizontal e o registo predial haverá que atender com prioridade ao que deste consta. E quanto a isso – e por isso – não se nos oferece dúvida que não existe fundamento factual ou legal para a afirmação da presunção de que a fracção constitui parte comum do prédio, pelo menos, a partir de 26 de Janeiro de 1990, isto é, a partir da data em que no registo predial passou a constar descrita a fracção “A – Quarto” como fracção habitacional sem qualquer menção ao seu específico destino. 8. Em relação à data em que foi celebrado o contrato de compra e venda entre a ré “Imobiliária do I, Ldª” e o réu M N não se apura se havia ou não fundamento para o funcionamento da presunção de compropriedade.------------------------------ Caso o registo feito imediatamente após a constituição do prédio em propriedade horizontal fosse omisso quanto ao destino da fracção “A – Quarto” e à sua natureza de parte comum nada haveria a alterar em relação ao decidido, uma vez que de nenhuma irregularidade poderia padecer o contrato. E no caso contrário? ----------------------------------------------------------------------- 9. Partamos do princípio, para efeito de raciocínio, que a fracção autónoma transaccionada em 25 de Outubro de 1985 era parte comum do prédio e não podia ser transaccionada autonomamente pela entidade imobiliária.---------------------- Vem provado desde a data da sua aquisição, por compra, até à data em que a vendeu à ré M S o réu M N, apesar de não ter ido para lá residir, sempre esteve na posse da aludida fracção, dispondo dela, pagando as respectivas contribuições, água e energia eléctrica e demais impostos inerentes à fracção, isto é, exercia a posse em termos correspondentes ao exercício do direito de propriedade sobre a fracção.------------------------------------------------------------------------------------------- Mais vem provado que a posse do réu M N foi exercida à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja e na plena convicção de que exercia uma posse em nome próprio e não prejudicava direitos de terceiros.------------------------------ 10. Nos termos do artigo 1287º do Código Civil a posse do direito de propriedade mantida por um certo lapso de tempo faculta ao possuidor a aquisição do direito correspondente à sua actuação. Tal aquisição originária a que se dá o nome de usucapião ocorre, havendo título de aquisição e respectivo registo no prazo de dez anos contados sobre a data do registo caso a posse seja exercida de boa fé e de quinze anos havendo má fé.------------------------------------------------------------------------------------------------------- O registo da aquisição data de 10 de Janeiro de 1986.------------------------------------ A aquisição originária, por usucapião, da fracção autónoma a que os autos aludem ocorreu, pois, em 10 de Janeiro de 1996 ( [3] ), já que não se vislumbra que tenha havido má fé. Teria ocorrido, em qualquer caso, em 10 de Janeiro de 2001.---------------------------------------------------------------------------------------------------- 11. À data da instauração da presente acção (8 de Julho de 2002) o direito de propriedade sobre a fracção autónoma dos autos tinha sido originariamente adquirido, com efeitos a partir da data do início da posse, pelo réu M N que, por sua vez, o transmitira à ré M S.--------------------------------------------------------------- Tal aquisição originária, cuja validade não depende da regularidade do título de quem transmite, sobrepõe-se à aquisição derivada do direito de propriedade (compropriedade) invocado pelos autores, e é incompatível com a presunção de titularidade do direito de propriedade por parte dos condóminos que, também por esta via, fica afastada.------------------------------------------------------------------------------ 12. Em relação à ré M S a acção sempre deveria improceder por uma outra ordem de razões que se prendem com os efeitos do registo em relação a direitos adquiridos a título onerosos por terceiros de boa fé.-------------------------------------- À data em que foi celebrado o contrato de compra e venda entre os réus M N e M S a fracção autónoma estava registada a favor do primeiro e não constava (desde pelo menos 26 de Janeiro de 1990) da respectiva descrição predial qualquer menção de que, no título constitutivo de propriedade horizontal, ela se destinava a residência do porteiro.------------------------------------------------------------------------------------------- 13. Em conclusão, bem andou a decisão recorrida ao afastar a presunção de que a fracção autónoma constituía parte comum do prédio em propriedade horizontal em que se integra e que os todos os pedidos formulados pelos autores devem ser julgados improcedentes, já que estão dependentes da irregularidade da transmissão da propriedade da fracção autónoma cujos pressupostos não se demonstram. Improcedem as conclusões das alegações da apelante, devendo ser confirmada a douta decisão recorrida.---------------------------------------------------------------------- III – DECISÃO Pelo exposto acordam em negar provimento ao recurso de apelação interposto pelos autores ré e em confirmar a douta sentença recorrida.----------------------------- Custas pelos autores apelantes.----------------------------------------------------------------- Lisboa, 31 de Maio de 2007 Manuel José Aguiar Pereira Gilberto Martinho dos Santos Jorge Maria da Graça de Vasconcelos Casaes Moreira Araújo ( [1] ) De resto, e constando a afectação da fracção do título constitutivo da propriedade horizontal, a menção do fim a que a fracção se destina constitui facto sujeito a registo (como resulta dos artigos 2º b), 81º nº 1 e 83º nº 1 c), todos do Código de Registo Predial) pelo que em rigor a sua prova deveria ser sempre feita através de certidão emitida pela entidade competente. ( [2] ) Como resulta do simples cotejo dos nº 1 e 2 do artigo 1421 do Código Civil . ( [3] ) Os efeitos da aquisição por usucapião, uma vez invocada, retrotaem-se à data do início da posse ( artigo 1288º do Código Civil ).